項目投資的評價方法精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇項目投資的評價方法，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關鍵詞：項目后評價；方法；應用

投資項目后評價又稱為項目事后評價，是指在項目建成投產(chǎn)并達到設計生產(chǎn)能力后，通過對項目前期工作、項目實施、項目運營情況的綜合研究，衡量和分析項目的實際情況及與預測情況的差距，確定有關項目預測與判斷是否正確并分析其原因，從項目完成過程中吸取成功經(jīng)驗和失敗教訓，為提高項目投資效益提出可行的對策和措施。

1 投資項目后評價的主要方法

目前，投資項目后評價的主要方法有：有無對比法、層次分析法、因果分析法等。另外，邏輯框架法、成功度法、調(diào)查法等也時有應用。

1.1 有無對比法

有無對比法是指將項目實際發(fā)生的情況與若無項目可能發(fā)生的情況進行對比，以度量項目的真實效益、影響和作用。而對比的重點是要分清項目的作用和影響與項目以外因素的作用和影響。這種對比適用于項目的效益評價和影響評價。包括前后對比，預計和實際對比，有無項目的對比等。后評價中的效益評價任務是要剔除那些非項目因素，對歸因于項目的效果加以正確的定義和度量。由于無項目時可能發(fā)生的情況，往往無法確切地描述，后評價時只能用一些方法近似度量項目的作用。

通常情況下，項目的效益和影響評價要分析的數(shù)據(jù)和資料包括：項目前的情況、項目實施前的預測效果、項目的實際效果、無項目時可能實現(xiàn)的效果、無項目的實際效果等。項目的有無對比不是前后對比，也不是項目實際效果與項目前預測效果之比，而是項目實際效果與若無項目實際或可能產(chǎn)生的效果之比。有無對比需要大量可靠的數(shù)據(jù)，最好有系統(tǒng)的項目實測資料和有效的統(tǒng)計資料，在進行對比時，先要確定評價內(nèi)容和主要指標，選擇可比的對象，通過建立比較指標的對比表，用科學的方法收集資料。

1.2 層次分析法

層次分析法是一種模擬人的分析、判斷及決策過程的理論方法。其基本思路是根據(jù)問題的性質(zhì)和要達到的目標，將研究對象和問題分解為不同的組成因素，按照各個因素之間的相互影響以及隸屬關系自上而下、由高到低排列成若干層次結(jié)構(gòu)，在每一個層次上依照某一特定準則，根據(jù)客觀實際情況對該層次各因素的權(quán)重值，通過排序結(jié)果對問題進行分析和決策。通過這種方法可以把定性分析和定量分析有機結(jié)合起來，并且使復雜的問題顯得層次分明、相互清楚，便于逐個處理。因此，將層次分析法用于那些多準則、多目標，又難以全部采取定量化處理的復雜的社會經(jīng)濟問題，能取得比較滿意的效果。

1.3 因果分析法

因果分析法是采用因果圖的方式來實現(xiàn)對項目的后評價方法。過去因果分析曾被用于分析和評價產(chǎn)品質(zhì)量，即通過分析查找造成質(zhì)量問題原因的一種有效工具，因為一種產(chǎn)品質(zhì)量問題的產(chǎn)生往往不是一個或幾個原因造成的，而可能是由于大大小小、錯綜復雜的一系列原因共同作用所產(chǎn)生的結(jié)果。同樣，在對一個項目進行后評價時，往往也遇到這種情況，即由于若干因素的共同作用，在項目的設計、施工建設、運行管理過程中，使得實際指標與前評估階段預期的目標產(chǎn)生一定的差距，以至于影響到項目實施的總體目標。

在這些復雜的原因中，它們又不是以同等的效力作用于項目上，必定有主要和起關鍵作用的原因，也可能有次要的或一般的原因。在項目后評價中，對上述這些原因不能一概而論，必須從這些錯綜復雜的原因中找出起關鍵作用的原因，因果分析圖就是這樣一種分析和尋找影響項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標變化原因的簡便有效的方法。

因果分析法包括3個步驟。（1）做圖。即從后評價項目中找出所要分析的問題，畫出一條從左至右的帶有箭頭的粗線，作為主干，表示要分析的問題，在箭頭的右側(cè)寫出所要分析的問題。（2）進行原因分類。將項目實施情況考察中收到的信息和意見進行整理分類，一般是按問題的性質(zhì)和屬性來分。（3）進行重要原因的標定。如某公司的生活區(qū)道路及地下管網(wǎng)改造項目，由于該項目是公共設施方面的項目，其建設實施將對項目周邊地區(qū)和居民的日常工作和生活帶來許多影響，對附近地區(qū)的發(fā)展也將產(chǎn)生作用和影響，因此在進行后評價時，可采用因果分析法，認真聽取各方面的意見，集思廣益，便于全面準確地找出問題產(chǎn)生的因果關系，為準確評價項目創(chuàng)造條件。

1.4 其它方法

邏輯框架法是一種概念化評價項目的方法，即用一張簡單的框圖來清晰地分析一個復雜項目的內(nèi)涵和關系，使其更容易被理解。將幾個內(nèi)容相關、必須同步考慮的動態(tài)因素組合起來，通過分析其間的關系，從設計策劃到目標、目的的確定來評價一個項目的相關情況。其核心是被評價項目各因素間的邏輯關系。

成功度法。依靠項目后評價專家的經(jīng)驗，再根據(jù)被評價項目各方面的相關情況，通過系統(tǒng)準則或目標判斷表來評價項目的總體的成功程度，成功度評價以用邏輯框架法分析的項目目標的實現(xiàn)程度和經(jīng)濟效益分析的評價結(jié)論為基礎，以項目的目標和效益為核心，對項目進行全面系統(tǒng)的評價。

調(diào)查法。項目后評價離不開通過可靠的社會調(diào)查得到相關的信息和資料，投資項目經(jīng)濟效益的好壞，特別是對社會和環(huán)境的影響，必須通過社會調(diào)查來完成。調(diào)查法一般分為間接調(diào)查法、直接調(diào)查法及利益群體分析法3類。

2 投資項目后評價的主要方法評述

有無對比法是投資項目后評價最常用和最基本的方法，將項目前期的可行性研究和評估的預測結(jié)論以及初步設計時的技術(shù)經(jīng)濟指標，與項目的實際運行結(jié)果及在評價時所做的新的預測相比較，用以發(fā)現(xiàn)變化和分析原因。對比的目的是找出變化和差距，為提出問題和分析原因找到依據(jù)。這種對比可以揭示計劃、決策和實施的質(zhì)量，是項目后評價時必須遵循的原則。

層次分析法的應用范圍十分廣泛，許多社會經(jīng)濟問題均可以歸結(jié)為層次決策問題，如國家或企業(yè)資源開發(fā)利用政策分析，經(jīng)濟發(fā)展計劃管理與規(guī)劃，項目投資評價，企業(yè)經(jīng)營管理，企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與政策研究，部分行業(yè)進行系統(tǒng)分析與評價等。運用層次分析法分析問題時思路清楚，可將決策者的思維過程和主觀判斷系統(tǒng)化、數(shù)量化和模型化，不僅能簡化對問題的系統(tǒng)分析與計算，而且有助于決策者保持其思維過程和決策準則的一致性，采取相應的措施，進行反饋控制。層次分析法通常作為一種定量化的分析方法應用于投資項目后評價中。

因果分析法要通過項目投產(chǎn)后的實際運行效果和原來對項目的預期效果進行對比，發(fā)現(xiàn)偏差，分析偏差產(chǎn)生的原因，評價這種偏差對項目產(chǎn)生的影響。該方法簡單，并且能直觀地描述目標產(chǎn)生的偏差及影響因素。在項目后評價過程中，還需要對導致項目產(chǎn)生偏差的主要因素進行定量分析，確定其影響程度，用以指導以后的投資決策，因果分析法通常與其他方法聯(lián)合使用。使用因果分析法時，要充分聽取不同意見，注意分析的條理性，分清原因的主次關系，并注重實地調(diào)察。

目前，邏輯框架法是把項目管理的諸多方面組合起來，進行綜合分析和評價，盡管還沒有成為我國投資項目后評價的主要方法，但該方法也有其明顯的優(yōu)點，在后評價中將逐步得到推廣和應用。成功度法是相對比較復雜的后評價方法，但是其評價結(jié)論準確，能較快地掌握項目的整體情況，應用范圍還是很廣的。調(diào)查法由于后評價人員還沒有把其上升為一種科學、系統(tǒng)的理論高度加以應用，因此影響了調(diào)查法在項目后評價中的推廣應用。

3 結(jié)束語

投資項目后評價是一項系統(tǒng)工程，涉及項目的面很廣，時間跨度較大，在我國開展項目后評價的時間較短，國外的經(jīng)驗又不能全搬照抄，因此投資項目后評價的方法就需要不斷的探索和研究，在工作中不斷加以完善和提高，建立適合行業(yè)特點的后評價體系，并通過共同努力使其達到應有的水平和高度，以提高投資效益和決策能力。

篇2

關鍵詞:財務評價;收益率;方法;價值;收益率

中圖分類號:F23

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)09-0149-01

1 傳統(tǒng)財務評價動態(tài)評估方法

1.1 動態(tài)投資回收期法

動態(tài)投資回收期是指在考慮貨幣時間價值的條件下,以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值低償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間,其公式為:∑Ptt=1NCEt(1+i)-t=0

其中,i為折現(xiàn)率,計算出的P即是項目的動態(tài)投資回收期。該指標的計算,要通過現(xiàn)金流量表計算折現(xiàn)的凈現(xiàn)金流量和累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量。求出的動態(tài)投資回收期與行業(yè)標準動態(tài)投資回收期或行業(yè)平均動態(tài)投資回收期進行比較,低于相應的標準認為項目可行。

1.2 凈現(xiàn)值法

凈現(xiàn)值法是對項目進行財務評價非常重要的一種方法,也是較為常用的方法。凈現(xiàn)值是特定方案未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值與未來現(xiàn)金流出的現(xiàn)值之間的差額。凈現(xiàn)值法就是指在計算期內(nèi),按一定的折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值,然后求出他們的代數(shù)和,記作FNPV。

表達式為:FNPV=∑nt=0NCFt(1+i)t 式中:n為投資涉及的年限,i為貼現(xiàn)率。

當FNPV>0時,說明項目用它的凈效益抵付了相當于用折現(xiàn)率計算的利息以后,還有盈余,通常從財務的角度考慮,項目是可行的。當FNPV=O時,說明凈效益正好抵付了用折現(xiàn)率計算的利息,這時要分析計算凈現(xiàn)值時所選擇的折現(xiàn)率。如果折現(xiàn)率大于銀行的長期貸款利率,那么認為項目是可行的,反之,則認為項目不可行。當FNP/k0時,認為項目不可行。1.3 IRR法

1RR法也就是內(nèi)部收益率法。財務內(nèi)部收益率是項目投資實際可望達到的報酬率,這一報酬率使投資項目的凈現(xiàn)值為零,也叫做內(nèi)含報酬率。它實際上可以揭示項目貸款利率的最大限度。對投資項目進行決策評價時,凈現(xiàn)值法和內(nèi)含報酬率法是兩種較好的評估方法。據(jù)國外統(tǒng)計資料表明,企業(yè)界往往更偏愛使用IRR法。在實用中IRR法與凈現(xiàn)值法使用的比約為3:1,主要在于IRR采用百分比表示,可以與資本成本比較決定項目的取舍,比較直觀。IRR法的計算公式為:∑nt=0NCFt(1+IRR)t=0

計算出的財務內(nèi)部收益率與國家規(guī)定的基準收益率進行比較,如果前者大于后者,則說明項目的盈利能力超過國家規(guī)定的最低標準,因而是可行的。

2 傳統(tǒng)投資決策評估方法的缺陷

由于投資項目不可逆,或有投資的出現(xiàn),投資結(jié)構(gòu)的復雜性,以折現(xiàn)現(xiàn)金流(DCF)為基礎的一系列傳統(tǒng)投資決策評估方法的基礎假設面臨著嚴重的挑戰(zhàn)。折現(xiàn)現(xiàn)金流方法的缺陷主要存在以下幾個方面:

2.1 難以確定一個適當?shù)恼郜F(xiàn)率的問題

運用折現(xiàn)現(xiàn)金流方法,首先應該對一項資產(chǎn)的所有未來的現(xiàn)金流進行分析,并使用適當?shù)恼郜F(xiàn)率來計算它的現(xiàn)值。這個折現(xiàn)率反映了風險水平,但是這種方法只是直觀上比較適用和簡單,確定適當?shù)恼郜F(xiàn)率是非常困難的,如果一個項目包含了很大的不確定性時,為了反映一個商風險的貼水,將適用一個高的折現(xiàn)率。

2.2 忽視了項目投資中決策柔性的價值

所謂決策柔性,是指當項目的外部決策環(huán)境發(fā)生變化時,決策者可以改變或調(diào)整原先初始選擇的靈活性,這種決策柔性是具有價值的。傳統(tǒng)折現(xiàn)現(xiàn)金流方法假設未來的變化總是按決策之初既定的環(huán)境發(fā)生,不論是對未來的現(xiàn)金流還是所需采用的風險折現(xiàn)率,都未考慮管理者對未來變化的適時調(diào)整。

2.3 忽視了項目投資中等待的價值

傳統(tǒng)折現(xiàn)現(xiàn)金流方法在對某一特定項目決策時有一個假設,那就是在某一時點上若項目凈現(xiàn)值大于零則執(zhí)行項目,若項目凈現(xiàn)值小于零則拒絕該項目,永不執(zhí)行。折現(xiàn)現(xiàn)金流方法只對是否進行投資進行決策,而不考慮項目投資時機的選擇問題。然而,很多項目投資具有可延遲性,項目非競爭性的特征決定了對某個企業(yè)來說,項目可以現(xiàn)在投資,也可以等待一段時間,當項目有關的不確定信息進一步明朗后,再行決定投資與否。許多信息的不確定性會隨時間的推延而最終得以消除,因此,選擇投資的時機不同決策時得到的信息支撐就不同,項目的風險和收益就會發(fā)生變化。

2.4 忽視了項目投資中戰(zhàn)略的價值

對一個企業(yè)而言,項目投資可以分為一般項目投資和戰(zhàn)略項目投資。傳統(tǒng)折現(xiàn)現(xiàn)金流方法的適用范圍僅限于一般項目投資,凈現(xiàn)值大于零接受,而凈現(xiàn)值小于零則拒絕。戰(zhàn)略項目投資并不十分注重現(xiàn)在或者短期內(nèi)的經(jīng)濟效益,而相對注重的是項目長遠的利益和長足的發(fā)展。用傳統(tǒng)折現(xiàn)現(xiàn)金流方法對戰(zhàn)略項目初始投資進行評價,結(jié)果凈現(xiàn)值往往是負的,這不等于說該項目沒有投資意義,傳統(tǒng)的折現(xiàn)現(xiàn)金流方法不能為這些著眼于末來的投資決策提供理論支持。

3 財務評價動態(tài)評估方法的改進

3.1 調(diào)整凈現(xiàn)值法

凈現(xiàn)值是一個絕對數(shù)指標,只能反映擬建項目是否有利,不能反映實際盈利水平。要克服這一缺點,需要其他指標與之配合。另外無論哪一年哪一種現(xiàn)金流量,折現(xiàn)率都采用固定值可以對財務凈現(xiàn)值法進行改進,給不同的現(xiàn)金流量賦予不同的折現(xiàn)率,然后計算出一個綜合的凈現(xiàn)值,能夠?qū)椩贿M行更加正確的評價這種方法就是調(diào)整凈現(xiàn)值法。計算公式如下:

式中m代表凈現(xiàn)金流量的種類,ik代表第k種凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)率。

3.2 修正的內(nèi)部收益率法

IRR的求取內(nèi)含很多因素都是要通過人為確定的,帶有人為不確定性,很容易造成決策失誤。另外,每個項目都只有一個凈現(xiàn)值和一個獲利能力指數(shù),但在特定的情況下,內(nèi)部收益率卻可能不只一個。因為內(nèi)部收益率的求解公式是一個n次方程。國外學者提出了修正的內(nèi)部收益率法:這種修正的內(nèi)部收益率法假定項目預期年限中所有的現(xiàn)金流入都以要求的收益率作為再投資收益率,直到項目終止。首先,用投資者要求的收益率求出每年稅后現(xiàn)金凈流入(ACIF),及項目期末的將來值(FV)。然后,再用投資者要求的收益率作為貼現(xiàn)率計算項目現(xiàn)金流出(ACOF)的現(xiàn)值(PV),如果初始投資是唯一的現(xiàn)金流出,則初始投資就是項目現(xiàn)金流出的現(xiàn)值。最后,使項目現(xiàn)金流入終值的現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率即為修正的內(nèi)部收益率(MIRR)。

3.3 項目的期權(quán)價值

有些投資項目耗資巨大,回報期長,如果用傳統(tǒng)項目評估方法來衡星,凈現(xiàn)值往往為負值,實物期權(quán)把與其引發(fā)的選擇機會(增長、等待、改變投入產(chǎn)出等)聯(lián)系在一起,可以為企業(yè)投資提供理論依據(jù)。這種方法的思想是在靜態(tài)NPV的基礎上,對投資者所擁有的管理靈活性價值進行量化,然后以兩者的和作為項目的修正后價值。這種方法實際是對凈現(xiàn)值法的進一步發(fā)展,能夠更加準確合理的衡蠼項目的實際價值。但這一方法目前仍處于理論探討階段,有待進一步的研究。

參考文獻

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篇3

關鍵詞：能源項目；投資決策；貼現(xiàn)現(xiàn)金流法；實物期權(quán)

中圖分類號：F407.2 文獻標識碼：A 文章編號：1671-9255（2014）04-0037-06

能源項目具有投資金額大、建設周期長、技術(shù)難度高、投資風險大等特點，決定能源項目投資效益的第一步就是對能源項目的價值評估。目前，有多種價值評估和投資決策分析方法，包括以貼現(xiàn)現(xiàn)金流法為主的傳統(tǒng)投資決策方法和實物期權(quán)方法，每一種方法都有其自身的假設條件和應用效果，為了科學合理的評價能源項目，有必要對各種方法進行綜述分析和比較研究。

一、能源項目的傳統(tǒng)投資決策方法

（一）傳統(tǒng)決策方法

能源項目的傳統(tǒng)投資決策方法主要是貼現(xiàn)現(xiàn)金流法（DCF），通過考慮整個生命周期的能源開發(fā)項目的各種利益和成本現(xiàn)金流量的計算方法，并對這些發(fā)生在不同時間點的成本和效益轉(zhuǎn)換在同一時間比較資金的使用時間。DCF評價方法主要有凈現(xiàn)值（NPV）法、內(nèi)涵報酬率（IRR）法、效益費用比率法。

1.凈現(xiàn)值（NPV）法

凈現(xiàn)值法是指某一能源項目在整個項目開發(fā)周期中每年所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量按一定的貼現(xiàn)率計算，得到凈現(xiàn)值，以此作為投資決策的依據(jù)。計算公式如下：

其中，NPV代表該能源資源項目的凈現(xiàn)值，CIt為該能源項目在第t年產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，COt為該能源項目在第t年產(chǎn)生現(xiàn)金流出，r為貼現(xiàn)率，n為該能源項目壽命周期。判斷依據(jù)：只有當NPV>0時，該能源項目才能進行投資開發(fā)。

2.內(nèi)含報酬率（IRR）法

內(nèi)含報酬率法是使某一能源項目在整個項目開發(fā)周期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和等于零的折現(xiàn)率，它能反映項目為其所占有資金所能提供的盈利率。計算公式為：

其中，IRR為內(nèi)含報酬率，CIt為該能源項目在第t年產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，COt為該能源項目在第t年產(chǎn)生現(xiàn)金流出，r為貼現(xiàn)率，n為該能源項目壽命周期。判斷依據(jù)：設投資者要求獲得的基準收益率為i0，則只有當IRR≥i0時，該能源項目才能進行投資開發(fā)。

3.效益費用比率法

效益費用比率法是指某一能源項目在整個項目開發(fā)周期內(nèi)所產(chǎn)生的效益現(xiàn)值之和與費用現(xiàn)值之和的比值，記為CI/CO。計算公式為：

CIt為該能源項目在第t年產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，COt為該能源項目在第t年產(chǎn)生現(xiàn)金流出，r為貼現(xiàn)率，n為該能源項目壽命周期。判斷依據(jù)：當CI/CO>1時，能源資源開發(fā)項目才具有經(jīng)濟可行性。

（二）傳統(tǒng)投資決策方法的缺陷

以貼現(xiàn)現(xiàn)金流法為主的傳統(tǒng)投資決策方法的最大優(yōu)點是它考慮了資金的時間價值，能動態(tài)反映能源項目的經(jīng)濟價值。但是它也有著天生的缺陷和不足，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.沒有考慮不確定性與投資價值的關系

能源項目具有較大的不確定性，其投資和發(fā)展面臨著市場環(huán)境的變化，利用凈現(xiàn)值法對能源項目投資決策的計算步驟是：首先，確定項目開發(fā)周期中每年所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量；然后，根據(jù)能源項目的風險大小確定貼現(xiàn)率；最后，計算出項目的凈現(xiàn)值，判斷是否進行投資。由于預測能源項目長期的現(xiàn)金流很難，且能源項目未來現(xiàn)金流量容易受能源價格、市場利率、通貨膨脹率、匯率、國家政策等不確定性因素的影響，因此，當能源項目面臨未來的不確定性越大，凈現(xiàn)值法則越不可靠。

2.確定貼現(xiàn)率具有主觀性

凈現(xiàn)值法中最重要的就是確定貼現(xiàn)率，貼現(xiàn)率是受到企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、行業(yè)風險、通貨膨脹率等因素影響，反映了項目所具有的風險，貼現(xiàn)率的高低會影響投資者對能源項目的投資決策。然而，能源項目折現(xiàn)率往往是管理者依據(jù)自身經(jīng)驗而確定的數(shù)值，反映著管理者的預期，具有較強的主觀性。

3.容易忽視具有長期戰(zhàn)略意義的項目

從長遠看，能源項目的投資建設事關國家能源戰(zhàn)略布局，是國民經(jīng)濟穩(wěn)定運行、人民安居樂業(yè)的物質(zhì)保障。若僅以貼現(xiàn)現(xiàn)金流法對項目進行評估，可能會因凈現(xiàn)值為負或內(nèi)含報酬率低于基準收益率而否定該項目投資，對國家經(jīng)濟、人民生活、企業(yè)經(jīng)營帶來長遠損失。因此，在對項目進行投資決策時應注意考慮項目具有的長遠戰(zhàn)略價值。

4.忽略了投資者的柔性管理

在能源項目具有的不確定性越大的情況下，投資者的積極主動管理就顯得越重要。在項目投資實施的過程中，投資者可根據(jù)能源項目的自身情況和市場環(huán)境的變化對項目做出相應調(diào)整，即柔性管理。而傳統(tǒng)投資決策方法是假設未來的管理均在項目開始投資時就已確定，從而忽略了投資者的柔性管理。

5.忽視了項目投資決策的不可逆性和可延遲。

傳統(tǒng)的投資決策方法的一個重要假設是資本投資具有可逆性，認為市場條件沒有預料的好，可以很容易撤出項目，收回初始投資。而現(xiàn)實中的投資項目一般流動性差，存在沉沒成本，特別是能源項目，一旦投入，就不容易撤出。例如，最初的能源勘探成本將無法收回，成為沉沒成本，而已建設的一些工程或購置的特種設備也無法按原價進行出售。

二、實物期權(quán)法的特點

由于傳統(tǒng)投資決策方法無法較好地處理柔性管理和提高能源項目在不確定性環(huán)境下的投資價值，實物期權(quán)理論便逐漸進入理論界和實務界的視野。實物期權(quán)理論是金融期權(quán)理論在實物資產(chǎn)期權(quán)的延伸，是對傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法的改進，是從一個新的視角去看待不確定性。實物期權(quán)理論本質(zhì)上是一種思維方式，它考慮標的資產(chǎn)的凈現(xiàn)值與不確定性所隱含的期權(quán)屬性。傳統(tǒng)投資理論中，認為不確定性會降低資產(chǎn)價值，但實物期權(quán)理論認為，如果投資者能有效管理投資項目，則不確定性將會增加項目的價值。 Arrow和Fisher（1974）首次提出了實物期權(quán)思想，他們認為在不確定環(huán)境下不可逆投資決策中延遲投資是具有價值的。[1]1977年，Myers第一次提出了“實物期權(quán)”（Real Option）一詞，他認為柔性管理和金融期權(quán)具有一些類似的特點，如對一項實物資產(chǎn)的看漲期權(quán)是賦予企業(yè)擁有按約定價格購買標的資產(chǎn)的權(quán)利而非義務；同時，看跌期權(quán)是賦予企業(yè)擁有按約定價格出售資產(chǎn)的權(quán)利。[2]期權(quán)價值的核心就是其權(quán)利和義務的不對稱。如同金融期權(quán)一樣，在對項目進行投資分析時，利用實物期權(quán)理論擴大收益和限制損失。但與金融期權(quán)相比，實物期權(quán)和金融期權(quán)的差別主要表現(xiàn)在以下4個方面：

（1）非獨占性。金融期權(quán)具有所有權(quán)的獨占性，而實物期權(quán)則不同。雖然有些實物期權(quán)也具有獨占性，但在多數(shù)情況下，項目的投資機會可能被多個競爭者所擁有，即實物期權(quán)可以被多個投資者擁有，也意味著實物期權(quán)具有競爭性。（2）非交易性。期權(quán)的交易性包括兩方面，即標的資產(chǎn)的交易性和期權(quán)本身的交易性。對于金融期權(quán)來講，由于標的資產(chǎn)和期權(quán)都在是市場上公開交易的，具有一個比較有效的市場。而實物期權(quán)則不同，其標的資產(chǎn)幾乎不存在交易市場，此外，實物期權(quán)本身也不能單獨進行交易。（3）先占性。由于實物期權(quán)的非獨占性或競爭性，率先執(zhí)行實物期權(quán)往往可以獲得先發(fā)優(yōu)勢，取得戰(zhàn)略主動權(quán)，從而實現(xiàn)實物期權(quán)的最大價值。（4）先后相關性。對于金融期權(quán)來說，期權(quán)到期時的價值完全取決于標的資產(chǎn)的市場價格和執(zhí)行價格，與其他因素無關。而在多數(shù)情況下，企業(yè)或項目開發(fā)所擁有的各種實物期權(quán)之間存在先后相關性，即一個實物期權(quán)的執(zhí)行價值不僅取決于當時自身的特征，而且還與其它尚未執(zhí)行的實物期權(quán)有關，即實物期權(quán)具有復合性。[3]

三、實物期權(quán)的類型及計算方法

（一）實物期權(quán)的類型

實物期權(quán)理論經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展和實踐，已形成較為完善的理論體系。實物期權(quán)的總價值（ENPV）是實物資產(chǎn)未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值（NPV）與實物期權(quán)的價值（OP）之和，即：ENPV=NPV+OP。能源項目所隱含的實物期權(quán)大致可以分為如下幾種：

1.延遲期權(quán)

當項目的外部和內(nèi)部環(huán)境出現(xiàn)較多問題，決策者認為該項目的前景不容樂觀時，決策者有權(quán)推遲投資，以獲得更多的市場信息和技能，直到外部和內(nèi)部問題減少到?jīng)Q策者可以控制時再進行投資，從而降低項目失敗的風險，這項權(quán)利就是延遲期權(quán)。例如，當能源價格未來趨勢不明確，投資決策者有權(quán)決定推遲能源開發(fā)。只有當能源價格上升幅度足夠大，決策者才會投資；如果能源價格發(fā)生持續(xù)下跌，將會放棄投資項目。因此，未來能源開采項目具有的投資機會價值為max（V-I1，0）其中，V類似于期權(quán)到期的市場價格，表示項目預期的現(xiàn)金流現(xiàn)值，I1類似于期權(quán)到期時的執(zhí)行價格，表示項目投資支出。其投資條件為：V>I1，即只有當項目預期的現(xiàn)金流現(xiàn)值V大于投資支出時，投資才具有價值。

2.擴張投資期權(quán)

能源項目投資者擁有根據(jù)項目實際進展和市場情況來決定在未來增加投資、擴大規(guī)模的權(quán)利。擴張投資期權(quán)具有重要的戰(zhàn)略性意義，例如，當能源價格或其他市場條件優(yōu)于預期，則投資者可以通過再增加成本IE來擴大生產(chǎn)規(guī)模（x%），這類似于支付執(zhí)行價格IE，得到初始規(guī)模額外的x%的擴張期權(quán)，其價值為V+max（xV-IE，0）。

3.收縮投資期權(quán)

收縮投資期權(quán)是與擴張投資期權(quán)相對應的實物期權(quán)，即項目投資者有權(quán)在未來時間內(nèi)減小項目的投資規(guī)模，以降低投資風險。如投資能源項目后，能源市場條件變得比預期的差，則投資者可以將生產(chǎn)規(guī)模減小c%，類似于看跌期權(quán)的標的資產(chǎn)是項目初始規(guī)模c%的那一部分，執(zhí)行價格為潛在的執(zhí)行成本（IC），價值為max（IC-cV，0）。

4.放棄期權(quán)

在未來時間內(nèi)，如果項目的收益不足以彌補投入的成本或市場條件變壞的情況下，投資者有權(quán)放棄對項目的繼續(xù)投資，以控制繼續(xù)投資的可能損失。例如，當投資能源項目后，由于能源價格非常低或其他原因，投資者可以向放棄投資，以清算價值為執(zhí)行價格的放棄期權(quán)。該期權(quán)可以看作是投資項目的現(xiàn)值為V，執(zhí)行價格為清算價格或最優(yōu)轉(zhuǎn)換用途的價值（A）的美式看跌期權(quán)。該期權(quán)可以使管理者得到的價值為max（V，A）。

5.增長期權(quán)

項目投資者通過初始投資獲得成功后，獲得未來成長的機會，而擁有在未來一段時間進行新的投資機會的權(quán)利。例如，由于技術(shù)進步，在能源開發(fā)項目中發(fā)現(xiàn)了新的資源或新的副產(chǎn)品，這是基于投資者做出最初的投資，否則不能獲得發(fā)現(xiàn)新資源或新的副產(chǎn)品的機會。

6.轉(zhuǎn)換期權(quán)

項目投資者擁有根據(jù)市場情況轉(zhuǎn)換項目的投入要素或產(chǎn)出品的權(quán)利。以石油冶煉為例，若把石油冶煉設備設計為可以選擇使用多種能源（例如燃料油、煤氣或電力），而且還可以將原油轉(zhuǎn)化為多種產(chǎn)品（例如汽油、油或聚酯），則投資者可根據(jù)其投入要素和產(chǎn)出品的價格波動，選擇在未來將投入轉(zhuǎn)化為最便宜的投入，或?qū)a(chǎn)出轉(zhuǎn)換為將來最有利可圖的產(chǎn)出品。

7.復合期權(quán)

能源項目投資的每一階段并非相互獨立的，而是具有先后相關性。每一階段的投資都賦予投資者擁有對后續(xù)投資的一個期權(quán)，其價值是以后階段的價值，其成本是進入下一階段所必須的投資成本支出。

（二）實物期權(quán)的計算

1.假設前提

（1）資本市場是完善的，沒有交易成本。即能源投資市場是充分自由且有效的情況下，項目中所嵌套的期權(quán)的獲取或是放棄不會產(chǎn)生成本。該假設基礎是建立在無套利原則之上的。（2）能源價格服從幾何布朗運動。設任意一種能源價格p，在風險中性環(huán)境下有以下隨機過程：

其中，σP為能源價格變動的瞬時標準差，dZP為維納過程增量，并服從N（0，1）分布。（3）無風險利率r為確定的常數(shù)。（4）標的資產(chǎn)不分紅。 2.實物期權(quán)的計算方法

實物期權(quán)價值主要有三種計算方法：偏微分方程式法、模擬方法與二叉樹法。

（1）偏微分方程式法

偏微分方程式法是指以偏微分方程和其邊界條件為基礎對期權(quán)價值進行數(shù)學表達的一種數(shù)學方程，它將連續(xù)變化的期權(quán)價值與可參考證券的市場價格變化聯(lián)系在一起。最具代表性的是Black-Scholes公式：

其中，

C為看漲期權(quán)的價值；S0為標的資產(chǎn)現(xiàn)在的價格；K為看漲期權(quán)的執(zhí)行價格；r為無風險收益率；σ為標的資產(chǎn)收益率的方差；T為期權(quán)合約的有效期；N（d1）、N（d2）分別為標準正態(tài)分布隨機變量小于d1、d2的概率。

（2）模擬方法

模擬方法是將資產(chǎn)價格從當前價格到未來期權(quán)到期日之間可能的價格變化路徑給列示出來，確定每種路徑終點的最優(yōu)策略，并計算其收益。然后將這些收益值進行平均，再將平均值貼現(xiàn)到現(xiàn)在得到期權(quán)的現(xiàn)值。最常用的是Monte Carlo模擬方法，它能夠處理實物期權(quán)應用中很多方面的問題，包括復雜的決策規(guī)則以及期權(quán)價值與標的資產(chǎn)的復雜關系，而且模擬分析由新增加的不確定性因素所帶來的計算量比其他數(shù)值方法小。

（3）二叉樹期權(quán)定價模型

在一個多階段的二叉樹模型中，假設在每個時間點，標的資產(chǎn)價格都有兩種變化可能（上升或下降）。t=0時，資產(chǎn)具有初始價值S0，在一個較短時間段內(nèi)t=1時，資產(chǎn)價格上升為Su概率為p，價格下降到Sd概率為1-p；在t=2時，資產(chǎn)的價值可能為Suu、Sud、Sdd，以此類推。

在二叉樹期權(quán)定價模型中，可根據(jù)到期日的結(jié)果分布，沿著二叉樹倒推出實物期權(quán)在t=0時的價值。

四、實物期權(quán)在能源項目中的研究與應用

實物期權(quán)方法最早應用于石油、天然氣、銅礦等自然資源領域，隨后在企業(yè)價值評估、風險投資、企業(yè)并購與破產(chǎn)及研發(fā)項目評價等領域也得到廣泛應用。本文主要論述實物期權(quán)方法在能源投資項目的研究與應用。

國外學者對實物期權(quán)方法的研究和應用都較早，并取得了一定的研究成果。Tourinho（1979）首次運用期權(quán)定價技術(shù)對油氣儲量價值進行評估。[4]Brennan、Schwartz（1985）首次將資產(chǎn)定價方法與實物期權(quán)分析方法聯(lián)系起來，在充分考慮礦山經(jīng)營靈活性的基礎上，從礦山最優(yōu)化開采的角度建立了礦山投資價值評估方法，但該方法由于其微分方程過于復雜，無法獲得解析解。[5]Paddock、Siegel和Smith（1988）在Brennan和Schwartz的研究基礎上提出了在石油勘探開發(fā)領域應用期權(quán)估價法的經(jīng)典模型，將此方法應用于評價對油氣資源何時開發(fā)，是最早的實物期權(quán)在油氣投資決策中應用研究。[6]隨后，F(xiàn)rimpong和Whitinng（1997）從礦產(chǎn)資源開發(fā)項目的可行性研究角度出發(fā)，建立了礦山價值的評估方法。[7]Kemma（1993）以殼牌公司為研究對象，對期權(quán)估價法在實踐操作方面進行了研究，這是首次在公司決策應用的嘗試。Pickles、Smith（1993）利用二叉樹模型對石油資產(chǎn)估價進行了研究。Beliossi（1996）以Lasmo公司為例，對Paddock，Siegel和Smith（1988）模型進行了擴展，提出了評價油氣公司價值的方法。Amram和Kulatilaka（1999）闡述了實物期權(quán)在四步解決過程：構(gòu)造應用框架；期權(quán)定價模型的實現(xiàn)；結(jié)果的檢查；必要時進行再設計。這四個步驟使得實物期權(quán)理論具有很強的實踐性。[8]Dias、Antonio（2004）研究運用實物期權(quán)方法在油田開發(fā)時的投資規(guī)模和投資時機。[9]Cortazar、Gravet和Urzua（2008）擴展了Brennan和Schwartz模型，利用LSM模擬方法進行求解，該模型考慮了便利收益的隨機變動，實證研究主要集中在礦產(chǎn)品價格和便利收益的隨機變動行為上。[10]

國內(nèi)學者對實物期權(quán)的研究始于20世紀90年代末。陳小悅、楊潛林（1998）最先引入實物期權(quán)的概念，將期權(quán)定價理論引入實物投資領域，介紹了實物期權(quán)的基本分類 ， 并使用離散模型和連續(xù)模型對實物期權(quán)進行估值。[11]柳興邦（2002）引入實物期權(quán)方法進行油氣勘 探經(jīng)濟評價，并對凈現(xiàn)值法和實物期權(quán)方法進行了比較，認為實物期權(quán)方法更適合油氣勘探經(jīng)濟評價工作。[12]張能福、蔡嗣經(jīng)（2002）對礦山投資項目中的投資時間長、價格波動大等不確定性進行了分析，認為這些不確定因素常常導致現(xiàn)金流量法低估礦業(yè)工程的投資價值，運用期權(quán)定價理論評估礦業(yè)工程投資機會是合理的。[13]高世葵、黃大忠（2004）綜述分析了油氣勘探項目的各種經(jīng)濟評價方法，包括傳統(tǒng)方法和實物期權(quán)法，并用實物期權(quán)評估了石油勘探項目的不確定性所帶來的投資機會柔性管理的期權(quán)價值。[14]張磊、胡城翠（2007）對煤炭資源實物期權(quán)價值進行分析，驗證實物期權(quán)方法比傳統(tǒng)的煤炭資源開發(fā)投資評價方法更能提高煤炭資源資產(chǎn)的價值。[15]黃生權(quán)、陳曉紅（2006）根據(jù)礦業(yè)投資項目的投資特征 ，分析了礦產(chǎn)品價格和成本的隨機性，運用實物期權(quán)理論，建立了礦業(yè)投資最佳時機決策模型，并運用實例驗證了模型的有效性。[16]王曉麗（2010）通過采用GARCH（1，1）模型對B-S期權(quán)定價模型中的波動率參數(shù)進行預測，可以更精確地對期權(quán)進行定價，從而更好地服務于企業(yè)的并購決策。[17]李松青（2010）認為以DCF法為主的各種礦業(yè)權(quán)價值評估方法對礦業(yè)活動的不確定性考慮不周，不能科學的對礦業(yè)權(quán)價值進行評估，實物期權(quán)理論可以研究礦業(yè)權(quán)價值評估問題。[18]張雪梅、戴桂鋒（2013）根據(jù)實物期權(quán)理論對傳統(tǒng)凈現(xiàn)值定價模型進行了修正，提出了延遲期權(quán)定價模型，并結(jié)合礦業(yè)投資價值評估闡述了該模型的應用價值和方法。[19]

五、結(jié)語

本文在論述有關能源項目投資決策方法的基礎上，分析和比較了傳統(tǒng)評估方法和實物期權(quán)法，現(xiàn)將當前評估方法的特點及其未來發(fā)展的趨勢總結(jié)如下： （1）傳統(tǒng)項目評價方法未考慮項目的高風險性、高投入性以及不可逆性，忽略了項目投資的靈活性價值。傳統(tǒng)項目評價方法低估了能源投資項目的價值，對投資項目不能科學合理的評價，會導致企業(yè)做出錯誤的投資決策。以凈現(xiàn)值為代表的傳統(tǒng)決策方法對于不確定性較高的項目的投資決策缺乏科學性、合理性以及有效性。

（2）能源項目投資隱藏著多種期權(quán)性質(zhì)，這些期權(quán)并非相互獨立、互無關聯(lián)而是相互影響、相互作用，不同期權(quán)之間構(gòu)成了復合期權(quán)。在運用實物期權(quán)理論進行能源項目投資決策分析時，關鍵在于發(fā)現(xiàn)和挖掘出項目中所隱藏的期權(quán)，只有正確判斷其隱含的期權(quán)性質(zhì)，才能對項目投資決策做出正確的評估。

（3）實物期權(quán)的理論研究已逐漸趨于成熟，其運用范圍也逐漸得到擴大，一些學者將實物期權(quán)的思想方法運用到投資決策、自然資源價值評估、無形資產(chǎn)評估、企業(yè)并購、股票定價等方面。

總之，實物期權(quán)的柔性操作策略所具有的價值，正逐漸被學者和投資者所重視、研究和應用，相信實物期權(quán)方法在投資決策、價值評估、資產(chǎn)定價等方面將發(fā)揮越來越重要的作用。

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篇4

[關鍵詞] 灰色模糊評價 項目投資 決策分析

項目投資決策需要考慮很多不確定的影響因素，選用單項財務指標進行評價，其本身都有一定的片面性，根據(jù)不同的指標值來決策有可能會得出不同的結(jié)果。綜合考慮財務因素和非財務因素，對項目進行綜合評價能夠選擇那些最優(yōu)的項目方案。本文嘗試應用灰色模糊綜合評價方法進行項目投資決策分析。

一、灰色模糊綜合評價的特點和方法綜述

項目投資決策領域中普遍存在不確定性決策問題，不確定性主要有：一個是主觀不確定性，即人的思維模糊性；另一個是信息不完全、不充分所造成的客觀不確定性，即灰性。在一個信息不完全的問題中，往往存在許多模糊的因素；具有模糊因素的一個問題可能不具備完全充分的數(shù)據(jù)與信息。灰色是量的概念，模糊是質(zhì)的范疇。因此用灰色模糊概念來探討項目投資決策問題，能夠更好地構(gòu)建具有柔性的決策模型，且使決策結(jié)果更加接近實際。

許多學者對灰色模糊綜合評價進行了研究，筆者歸納分析主要有以下幾種方法:(1)用灰色關聯(lián)分析選定評定因素，確定權(quán)重集，進行模糊綜合評判;（2）運用灰色系統(tǒng)理論確定評估灰類，計算灰色評估系數(shù)，得出灰色評估權(quán)向量和矩陣，依據(jù)模糊數(shù)學理論形成評判矩陣，進行模糊評價;（3）將評價對象的模糊綜合評判結(jié)果矩陣視為比較數(shù)列，計算各個比較數(shù)列和各參考數(shù)列的灰色關聯(lián)度，根據(jù)關聯(lián)度大小對評價對象進行優(yōu)劣排序;（4）使用模糊綜合評判和灰色關聯(lián)綜合評價法，分別進行評判，然后再將結(jié)果進行綜合集成;（5）用模糊數(shù)學中的廣義距離來表示參考序列和比較序列的差異程度，然后用灰色關聯(lián)分析法進行綜合評判;（6）根據(jù)灰色理論的差異信息原理，構(gòu)造灰色隸屬度算子，形成新的模糊隸屬度矩陣，然后進行模糊綜合評判;(7)以灰色模糊關系為基礎，將隸屬度和灰度綜合到評判過程中，進行灰色模糊綜合評判;（8)根據(jù)灰色模糊數(shù)學理論，用區(qū)間數(shù)來表示隸屬度，并將隸屬度和灰度綜合起來，建立區(qū)間數(shù)灰色模糊綜合評判數(shù)學模型，進行評價;（9）使用灰色關聯(lián)系數(shù)法構(gòu)建模糊評判矩陣，然后再進行模糊綜合評判。

基于灰色關聯(lián)分析的模糊綜合評價法，方法簡便，易于操作。綜合考慮項目投資指標的特點，本文采用此法進行投資決策分析。

二、灰色模糊綜合評價的數(shù)學模型的建立

1.建立綜合評價的因素集。因素集是以影響評價對象的各種因素為元素所組成的一個普通集合，通常用u表示，即：u=（u1, u2,…,um)，其中元素ui（i=l,2，…，m）代表影響評價對象的第i個因素。

2.確定因素權(quán)向量。評價工作中，各因素的重要程度有所不同，為此，給各因素ui（i=1, 2，…，m）確定一個權(quán)重ai(i=1,2，…，m)，各因素的權(quán)重集合的模糊集，用A表示:A=(a1, a2，…，am）。

3.基于灰色關聯(lián)分析的模糊關系矩陣

(1)確定比較數(shù)列（評價對象）和參考數(shù)列（評價標準）設評價對象為m個，評價指標為n個，則比較數(shù)列為

用矩陣形式可表示為：

式中（1）

為第i個方案的第k個指標的評價值；取每個指標的最佳值為參考數(shù)列的實體，則有參考數(shù)列

式中

(2)指標值的規(guī)范化處理要確定數(shù)列的灰關聯(lián)系數(shù)，需要對數(shù)據(jù)列進行生成處理。對時間序列數(shù)據(jù)的處理，常用的處理方法有：初值化，最小值化，最大值化，平均值化，區(qū)間值化等。對于非時間序列的數(shù)據(jù)不存在運算關系，采用指標區(qū)間值化，歸一化，標準化等處理方法。本文采用規(guī)范化公式：

（2）

利用(2)式對(1)式進行規(guī)范化處理

(3)確定灰關聯(lián)系數(shù)

其中:是分辨系數(shù),且，通常取為0.5

以幾何意義來講，關聯(lián)系數(shù)與隸屬度是相似的，于是可得模糊關系矩陣[9]

(4)建立綜合評價模型。確定R 、A之后，通過模糊變換將u上的模糊向量A變?yōu)関上的模糊向量B，即:

其中，“?”稱為廣義模糊綜合評價合成算子有無窮多種，但實際中經(jīng)常采用的有幾種，本文根據(jù)具體情況采用加權(quán)平均法，上式即為綜合評價模型。

(5)模糊評價。根據(jù)各個因素在評判集上的隸屬度。得到評判指標之后，便可根據(jù)最大隸屬原則選擇最大評判指標max bj所相對應的方案為評判結(jié)果。

三、應用

某工程有以下四種方案,現(xiàn)使用灰色模糊綜合評價進行分析

1.選擇評價指標，建立評價指標集。根據(jù)具體情況，選擇總投資額、投資回收期、期望凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、環(huán)境影響評價作為評價指標，組成評價指標集。

2.確定權(quán)重。根據(jù)德爾菲法，由專家確定各指標權(quán)重（0.25 0.15 0.3 0.2 0.1）

3.確定最有指標集，構(gòu)造初始矩陣并規(guī)范化

4.計算灰色關聯(lián)系數(shù)并建立灰色模糊關系矩陣

5.模糊評價

由前面求得的A、R,根據(jù)B=A?R,可得B=（0.4555 0.758 0.793 .0375）即方案1、2、3、4的評價值分別為0.4555，0.758，0.793，0.375。根據(jù)最大隸屬原則，方案3為最優(yōu)方案。

四、結(jié)論

灰色模糊綜合評價模型及其算法，具有嚴密的數(shù)學邏輯推理，方法簡便易行，應用于項目投資決策分析具有較高的實踐價值。

參考文獻：

[1]吳紅華:災害損失評估的灰色模糊綜合方法[J].自然災害學報，2005（4）

[2]徐維祥張全壽:一種基于灰色理論和模糊數(shù)學的綜合集成算法[J].系統(tǒng)工程理論與實踐，2001（4）

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篇5

Abstract： Real estate investment project risk has particularity. In reference and summarizing the predecessors' research results， the paper uses improved genetic algorithm to study the real estate investment project risk， quantifies the real estate investment project risk， and makes risk evaluation. The method has the self organization and adaptive etc.， overcomes the shortcomings of subjective factors， and improves the accuracy of the evaluation， so as to give managers more reasonable reference basis， and make the investment decision-making more scientific.

關鍵詞： 房地產(chǎn)項目投資；風險分析；遺傳算法

Key words： real estate project investment；risk analysis；genetic algorithm

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）03-0162-02

0 引言

房地產(chǎn)項目投資的特點是投資量大、周期長、影響因素復雜，投資方在決策時往往較為謹慎，因為一旦出現(xiàn)決策失誤其損失將會非常巨大。

從宏觀上看，投資項目的風險評價具有全方位、系統(tǒng)化的特征，但另一方面，這一過程中又包含著科學細致的定量化分析的內(nèi)容。當前國內(nèi)在房地產(chǎn)風險評估上主要采用的方法有層次分析法、灰色系統(tǒng)分析法、模糊綜合評價法等。這些方法的不足之處是其評價結(jié)果容易受到人的主觀因素的影響。遺傳算法因具備了自組織與自適應的特點，其應用領域不斷擴大。下面筆者將對房地產(chǎn)項目投資風險評價體系以及遺傳運算的運用進行介紹。

1 房地產(chǎn)項目投資風險及評價指標體系

1.1 房地產(chǎn)項目投資風險 房地產(chǎn)項目投資風險指的是由于房地產(chǎn)市場存在許多不確定因素，投資者可能會因此而遭受損失。這種可能性是不利事件發(fā)生的概率及其后果的函數(shù)，它包括投入資本的損失和預期收益與期望值存在差距。

1.2 房地產(chǎn)項目投資風險評價指標體系 在房地產(chǎn)風險指標的劃分上，根據(jù)導致風險因素的性質(zhì)不同，可以劃分為經(jīng)濟風險指標、社會風險指標、技術(shù)風險指標和自然風險指標。

經(jīng)濟風險指標中所包含的不確定因素主要與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關。社會風險指標指的是由社會區(qū)域政策變動、城市規(guī)劃變動以及公眾干預等。人文社會環(huán)境的變動，帶動房地產(chǎn)市場隨之變動，使地產(chǎn)投資商可能因此蒙受經(jīng)濟損失的風險指標。技術(shù)風險指標實際是地產(chǎn)項目建設因勞務供求關系的變化、施工技術(shù)的可行性和機具設備的更新等技術(shù)因素而受到的影響的風險指標。自然風險指標，是指在房地產(chǎn)的建設階段與運營階段，由地質(zhì)狀況、地域環(huán)境的變化以及諸多不可抗力的自然因素，使房地產(chǎn)投資與經(jīng)營蒙受損失的風險指標。

2 遺傳算法介紹

遺傳算法源于生物遺傳學，是一種借鑒生物界適者生存，優(yōu)勝劣汰的進化規(guī)律演化而來的隨機化搜索方法。與以往的優(yōu)化算法相比，遺傳算法的特別之處和優(yōu)點在于：

第一，遺傳算法沒有使用參數(shù)本身，而是使用問題參數(shù)的編碼集進行工作。當在連續(xù)函數(shù)的優(yōu)化計算中運用遺傳算法時，位串長度和編碼方法不僅影響著計算精度，而且還影響著群體中個體之間的距離，并對全局極值的求解造成直接影響；

第二，與傳統(tǒng)優(yōu)化算法不同，遺傳算法從問題解的串集進行尋優(yōu)，而不是從單個解開始，使得覆蓋面擴大，有利于全局擇優(yōu)。因此，遺傳算法適合求解規(guī)模較大的問題；

第三，遺傳算法僅使用適應度函數(shù)值來評估個體，不需要其它任何先決條件或輔助信息，其操作簡單，應用范圍較廣；

最后，遺傳算法沒有采用確定性規(guī)則，而是采用概率的變遷規(guī)則來工作。這種方法適合用來處理離散型變量優(yōu)化問題。遺傳算法包含三個基本遺傳算子，即：

①選擇：作為遺傳算法的一個重要算子，選擇體現(xiàn)了優(yōu)勝劣汰、適者生存的原理。其基本邏輯是適應性強的個體有更高的概率為下一代貢獻個體，也就有更大的概率被選作下一代的父本。選擇算子能夠很好地推動進化過程，因為在選擇后得到的新群體，其平均適應性將高于原群體。首先，將隨機產(chǎn)生的初始群體按由好到壞排列m個個體，再將最好個體的選擇概率定義為q，pj=（1-q）j-1，q′=q/[1-（1-q）m]，ppj=■pk，隨機數(shù)ξ∈（0，1），若ppj-1？芻ξ？燮ppj，選擇j產(chǎn)生下一代。

②交叉：群體中的兩個父代個體，其部分字符串交換重組，生成兩個新個體。交叉使得遺傳算法的搜索能力獲得提高。OX法和單點映射法是兩種常見的交叉形式。其中，OX法是以隨機選取的形式在兩個父串中選定一匹配區(qū)域，如下式“A”和“B”：A=1 2 | 3 4 5 6 | 7 8 9；B=9 8 | 7 6 5 4 | 3 2 1，

在A的匹配區(qū)域前面加入B，然后在B的匹配區(qū)域前加入A，由此獲得2個子串，如下式：A′=7 6 5 4 | 1 2 3 4 5 6 7 8 9；B′=3 4 5 6 | 9 8 7 6 5 4 3 2 1。

在A′中，依次刪除匹配區(qū)域后的同類代碼，獲得如下子串：A″=7 6 5 4 1 2 3 8 9；B″=3 4 5 6 9 8 7 2 1。

單點映射法是隨機選取一個交叉點，交叉點前的個體與交叉點后的個體在交叉過程中，部分個體結(jié)構(gòu)進行互換，由此生成兩個新個體。

A=2 1 3 | 4 5 6；B=3 1 2 | 4 7 5，

交叉后得A′=2 1 3 | 4 7 5；B′=3 1 2 | 4 5 6。

③變異：為了防止陷入局部解的危險，確保算法的全局最優(yōu)，在群體中任意選定一對元素以概率交換它們的加工位置，其余元素的位置保持原樣。若設定的變異率太大，則可能破壞型式，進而完全變成隨機搜索；反之，若設定的變異率太小，則無法引入最初遺傳基因組合以外空間的新基因，致使解的搜索空間陷入局部解。變異方法有兩種，即對換變異與插入變異。其中，對換變異是在串中任意選定兩點，交換其值。插入變異是在串中任意選取一個碼，將該碼插入隨機設定的插入點之間。