房地產的金融風險精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產的金融風險，期待它們能激發您的靈感。

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關鍵詞：房地產 金融 風險 對策

現代房地產研究學家普遍認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，融資是房地產金融的其中組成部分，房地產的融資，包含的內容很多，因為門類的繁多，衍生出的房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當等等房地產金融組成部分，還沒有形成真正意義上的風險評估。論文以我國房地產金融業發展現狀、解決房地產金融業發展中的問題、對我國房地產金融風險的思考三方面進行論述，以其對消解我國房地產金融業的風險，提供可行性建議。

一、 我國房地產金融業發展現狀

房地產金融涵蓋房產金融和地產金融，是研究房地產經濟領域內資金融通的運動及其規律性的一門大學科。房地產金融對于吸收房地產業存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產存款等等一系列金融市場行為，都有其自身規律性。我國金融體制改革正面臨著進一步深化態勢，同樣房地產金融體制也處于逐步探索和建立之中。

目前我國的房地產金融事業仍然處于初級階段，房地產金融體系還不完善。因為相應機制的不健全性，使得政府對房地產市場的調控仍然處于不成熟階段，而防范系統的風險難度就愈加大了。

房地產金融風險，是由于在實施一系列的房地產金融活動中，遭遇到可預知卻不可抗拒的風險因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產金融交易活動中，因為各種渠道引發的資金回籠困難風險，概括起來可以分為四個方面，即：政策風險、決策風險、自然風險和財務風險。

國家地產法律法規的不健全性，是房地產金融事業發展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規，但法律法規中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規依據。因為政策的弊端，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。

自然條件影響下，金融市場的不穩定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產金融同樣被殃及。房地產事業的飛速發展，房地產競爭的激烈，使得房地產金融事業的發展，交易市場的復雜性，都使得房地產金融事業的交易市場復雜度加大。房地產金融中，因為經營行為的不理性及商業銀行的風險預警能力和風險管理的能力，都在無形中增加了金融房地產的風險。

房地產金融行業中，融資是保障其資金有效安全運行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業在涉足房地產市場時，將利潤作為其追逐目標，然而，能夠實現融資的企業數量極少。房地產金融事業全程依賴于銀行貸款，使得房地產開發中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。

二、 解決房地產金融業發展中的問題

為了解決房產金融業中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產銀行，通過抵押變現，避免交易帶來了交易帶來的風險，對于風險理財能在極短的時間內消減其融資的壓力。

國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風險提供約束機制。為了形成規范化和完善化管理，對于房地產金融業的發展，有了良性的約束機制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產金融業的發展具有極大的指導意義。這就需要國家和地方政府在實施和制訂政策法規時，要避免企業的極端傾向。制訂的政策法律法規，必須適應經濟的發展，對房地產開發企業進行約束，對房地產的虛擬抵押給銀行業帶來的風險。健全我國金融信息信用制度，將房地產金融的風險和收益統一到房地產企業的管理中去。

對于消減自然風險的對策，主要在于拆遷風險和房地產建設風險。對于處理這些風險，在于回避和轉移風險及風險的控制問題上，都需要房地產開發上對此作出充分的分析。

對于市場風險的解決辦法，就是健全競爭機制，擴大房地產企業規模效應，提升行業市場形象。就是對融資平臺的構建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產金融事業的發展。在對房地產金融風險的可持續發展中，要考慮到企業發展中提供可靠的技術支撐，在房地產金融管理中，解決效益的問題，提升整個行業的核心競爭力。

對于融資平臺上金融風險的規避和解決對策，應將房地產金融融資渠道的單一性擴大，解決其財政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關部門的授權。對于銀行的貸款，可以從各大行中進行綜合融資，實施銀團貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產融資困難問題。

對于財務風險的解決辦法，要實現其企業的高度轉型，利用政策和法規加快企業的轉型升級，將鼓勵自主創新，提高其抗危機和抗風險能力。加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。商業銀行要保障其自身安全，加強商業銀行自身的管理，提高風險的防范能力，對于房產的低抵押上，要建立和完善個人信用制度。

三、 我國房地產金融風險的思考

我國房地產金融的基本任務是運用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產事業的順利進行，對于房地產的開發和實現房地產業的資金合理流通，對房地產的開發事業具有極為重要的現實意義。

中國房地產行業競爭的加劇，要有自身的形成機制。中國房地產金融事業的健全和發展，因為有其發展實力和上升空間，在未來的金融行業中，消減其風險，是仍然可以作為企業和個人投資增加收益的有效途徑。

因為房地產金融業的高收益高風險性，使得房地產業的發展受金融業的波及而一度呈現動蕩性。我國房地產開發中，地產價格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動性潛在風險或資源配置機制的扭曲。國家要消除房地產金融風險，除了利用宏觀調控，抑制房地產價格的快速增長外，還要準確掌握我國房地產市場運行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機，將金融業稅收改革刺激房地產的不合理發展力度。

房地產賣方的信貸擴張和需求的增加，為房地產金融業迎來了新生，同時也為銀行金融業的發展帶來了相當大的管理難度，要想形成健全的調控機制和合理的消減對策。需要政府建立健全的約束機制，消除房地產金融業的發展瓶頸，實現資金的融通和現金的安全回流。

四、總結

房地產金融業的發展，一方面為房地產開發經營提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費能力的提高。因為政策、決策、自然、財務方面的制約，使得房地產金融事業的發展和人民住房資金的投資項目風險在哦進一步加大，為了解決這些問題，需要國家政策作為外部推動力去真正推動房地產金融事業的發展。對于房地產金融業的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產自控調配體系，要充分利用各種創新工具和手段，挑戰和消解房地產業金融風險。

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篇2

關鍵詞：宏觀調控；房地產；金融風險

1 引言

隨著我國社會經濟的快速發展，十年來房地產行業不斷成長，人們對住房的需求造成了房價的過快增長，同時房價過快增長給人們的生活造成了一定的影響。當前國家逐漸采取有效的措施進行宏觀調控，逐漸穩定房地產行業的發展。房地產行業的發展中由于行業的特殊性和房地產行業的發展速度過快導致房地產行業存在一定的金融風險，這對于投資企業和房地產行業的發展都造成了十分不利的影響。在今后的房地產行業的發展中需要進一步采取有效的措施，維護房地產行業的發展。

2 房地產市場的宏觀調控

房地產宏觀調控主要是國家對房地產行業的發展進行指導，調節，監督和控制的手段，實現房地產行業市場供需平衡的主要手段之一。近年來由于我國的房地產行業發展比較迅速，導致了房地產行業的供需不平衡現象，由于一些地產商為了獲得相關的經濟利益，導致人們對過高的房價望而卻步，房地產市場存在嚴重的問題。國家采取一系列措施穩定房價，保障房地產行業的健康發展。國家對房地產行業的宏觀調控不僅僅有經濟手段，同時還有法律行政政策等多種手段。當前國家對房地產行業的調控主要有以下手段：

2.1 金融政策

當前國家對于房地產行業的調控所采用的金融政策仍然是采用以往的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這一政策的實行可以有效地避免通貨膨脹的出現。另外國家還采用提高貸款成本的政策，盡量減少市民的貸款，這樣可以有效地配合房地產行業的調控。國家利用利率政策對我國的房地產行業進行調控，主要是通過調節存款準備金率，影響金融機構的信貸擴張能力，間接控制貨幣的供應量。國家通過調節存款利率也可以影響人們的投資，促進房地產行業的資金流動，穩定房地產行業的發展。

2.2 房產稅的征收

征收房產稅是當前西方國家逐漸采用的調節房地產行業發展的主要手段，當前我國的上海和成都兩地已經逐漸增加了房產稅的征收，這一政策的采取將會減少居民房產的購買量，導致居民對于房地產行業的需求量逐漸減少，這將會穩定房地產行業的發展，減少通貨膨脹。

2.3 限購令的出臺

限購令是當前我國為了更好地穩定房地產行業的發展所采取的主要措施，這在一定程度上會限制一些人們為了投資導致的房地產行業的需求量增加，同時也會對房地產行業的發展進行一定的控制。針對一些城市房價過高，或者是房地產行業過熱等現象可以起到很好的降溫作用，這對于穩定房地產行業的發展，維護百姓的利益有著重要的作用。

2.4 一些具體行業政策

為了加強對房地產行業的宏觀調控，國家逐漸采用一些具體行業的政策對房地產行業的發展進行一定的控制。當前國家主要從市場供給，市場需求，市場監管和住房保障等方面對房地產行業進行嚴格的控制。當前我國的房地產市場經過這些政策的調整逐漸得到控制。當前國家主要是對房價上漲過快的城市進行調控，但是對于當前一些其他地區的房地產商的控制卻忽視了，導致國家房地產行業的控制未能發揮出有效地作用。國家雖然出臺了一系列的政策，但是政策的執行力度并不夠，或者是一些地區缺少相應的執行措施，當前的房地產市場還需要進一步加強控制，穩定房地產行業的發展，維護大多數居民的利益。

3 房地產行業存在的金融風險

房地產的金融風險主要是一些從事房地產金融業務的機構在進行投資之后未能得到預期的經濟收益，造成金融機構的損失。當前我國的房地產開發中存在的金融風險對于房地產行業的發展和金融機構的發展都造成了十分不利的影響。當前房地產金融風險主要表現在以下幾個方面：

3.1 房地產行業的融資渠道過于單一

當前我國的房地產行業發展比較迅速，房地產行業的資金來源主要是商業銀行的貸款。大多數的房地產公司主要是通過向商業銀行貸款支持房地產行業的發展，同時一些商業銀行主要是通過開展這一業務增加收益，商業銀行和房地產開發商形成了一種相互依存的關系。但是這也一定程度上導致了一些企業對于商業銀行的依賴過于嚴重，把商業銀行的貸款作為主要是融資渠道，但是一旦國家對于房地產行業進行限制，商業銀行不能獲得相應的利潤，這對于商業銀行的發展將會造成十分不利的影響。另外一些開發商經營不善導致的失誤也會一定程度上將風險轉嫁給商業銀行，增加商業銀行的風險。

3.2 房地產市場的法制建設不完善

近年來我國的房地產行業發展比較迅速，但是房地產行業的發展缺少一定的規范和秩序。由于當前房地產行業的競爭十分激烈，一些企業采取不正當的方式抬高房價。當前我國的外商投資的房地產行業的項目逐漸增加，由于我國的房地產行業發展比較晚，對房地產行業的管理還缺少一定的經驗和管理方法。與外商投資的房地產項目相比我國的房地產行業失去了競爭力，導致我國的房地產金融也處于劣勢，在競爭如此激烈的房地產市場中，我國的房地產行業處于十分不利的地位。外資的加入為我國的房地產行業的管理提供了一定的經驗，但是也增加了我國房地產金融業的風險。

3.3 房地產行業的市場秩序有待于完善

近年來我國的房地產行業發展十分迅速，但是房地產行業的發展中缺少比較規范的市場秩序，導致房地產行業的發展缺少一定的規范性。一方面當前我國的商品房庫存比較多，由于房地產行業的發展缺少一定的規劃，導致一些地區的房地產發展存在供需失衡的現象，尤其是一些高檔的商品房難以出售，導致商品房大量積壓，不僅僅浪費了社會資源，同時還嚴重影響了投資方的經濟利益。另一方面房地產的投資結構有待于完善。隨著國家經濟政策的調整，國家逐漸重視一些經濟適用房的建設，但是由于房地產商的投資比例不協調，導致一些城鎮居民難以得到相應的住房保障。

4 如何緩解房地產行業的金融風險

近年來我國的房地產行業逐漸發展，對于我國的經濟發展和人們的生活水平的提高有一定的作用。但是由于當前我國的房地產行業缺少明確的規劃和嚴格的管理的，導致我國的房地產行業的金融風險逐漸增加，在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善房地產行業的制度規范，減少房地產行業發展中的金融風險，促進房地產行業的健康發展。

4.1 增加房地產行業的融資渠道

當前房地產行業的主要資金來源渠道是商業銀行的貸款，一些商業銀行為了增加經濟效益，逐漸增加房地產行業的資金貸款業務，但是這在一定程度上增加了房地產行業的金融風險。在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善房地產行業的融資渠道，針對當前房地產行業發展過熱的現象，應該嚴格控制商業銀行的房地產貸款業務，維護商業銀行的利益。房地產行業的發展可以選擇多種融資渠道，可以通過擴大融資渠道減少房地產行業發展的金融風險，促進房地產行業的健康發展。

4.2 健全房地產行業的法律規范

房地產行業的完善的法律法規可以有效地規范房地產市場的發展，針對當前房地產行業中一些開發商私自抬高房價的行為進行嚴格控制，盡量穩定房地產市場的發展。在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善當前房地產行業的產權，房地產交易，房地產抵押等法律制度，規范房地產行業的發展。另外針對當前外商進入我國房地產行業的現象，房地產行業也應該進一步加強相應的法律制度建設，對與房地產行業中存在的問題進行及時解決。房地產管理人員需要掌握當前國家對于房地產行業發展的政策和相關的法律法

規，并學習和借鑒國外房地產行業管理的先進經驗，促進房地產行業的穩定發展。

4.3 對個人住房貸款進行嚴格的控制

隨著房地產行業的發展，國家對于房地產行業的規范逐漸增加，針對當前房地產行業發展過熱的現象，國家出臺了一系列政策對房地產市場進行控制。隨著限購令的出臺，國家對于個人的住房貸款也增加了一些限制，在今后的房地產行業的管理中還需要進一步增加對個人住房貸款的控制。一方面需要建立科學規范的個人住房貸款評估制度，個人住房貸款作為房地產金融風險的來源之一，在個人進行貸款時需要進行科學嚴格的評估，評估的質量直接影響房地產金融風險的產生。另一方面需要建立完善的社會住房保障制度。雖然當前我國的房地產行業發展比較迅速，但是仍然有很多居民難以買到房子，因此國家要注重對房地產行業的宏觀調控，建立合理的社會住房保障機制。當前國家需要建立完善的社會住房保障體系，確保每一位居民能夠住有所居。

4.4 完善抵押貸款擔保

合理的抵押擔保制度可以減少房地產行業的金融風險，因此進一步完善我國的房地產行業的抵押擔保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押擔保制度。房地產行業的發展主要的資金來源是金融機構的貸款，但是隨著國家對于房地產行業的調整和房地產行業發展的不確定性，導致房地產的貸款存在一定的風險，再加上一些開發商的抵押擔保不完善，導致嚴重的金融機構經濟損失。

完善政府住房抵押擔保制度可以有效地降低一些金融機構面臨的房地產開放中存在的金融風險。另一方面完善個人信用制度。當前個人住房貸款也是一些金融機構房地產風險的主要來源，但是由于個人貸款的抵押擔保缺少一定的規范性，導致房地產金融風險。在今后的管理中需要完善個人信用擔保，提高個人的信用意識和信用觀念，完善個人的信用評價體系。建立相關的措施，完善個人貸款的信息，盡量減少房地產金融風險。

5 結語

隨著社會經濟的發展，人們的住房條件逐漸改善，這在一定程度上促進了房地產行業的發展。但是當前由于我國對房地產行業的發展缺少相關的監督和調控措施，導致房地產行業的金融風險逐漸增加。在今后的房地產行業的發展中需要進一步加強國家的宏觀調控，穩定房地產行業的發展秩序，提高人們的居住條件。房地產行業的金融風險不僅僅對于房地產行業的發展造成一定的損失，同時對于一些金融機構的發展造成嚴重的經濟損失和風險，針對當前房地產行業發展中存在的不良行為要進一步規范房地產市場，減少房地產行業的發展風險。

參考文獻：

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篇3

房地產作為一個龐大的產業,屬于資金密集型產業,因此它的發展更需要一個健康穩定的投融資體系作為支撐,如果房地產金融風險長期存在,將會導致多米諾骨牌效應,帶動整個環節的風險突發,本文以房地金融風險為研究對象,重點分析了風險防范中容易出現的問題,并根據研究經驗,給出對策建議,希望對相關問題的研究提供參考意見。

關鍵詞:

房地產;金融風險;對策;防范

一、房地產金融風險概述

進入21世紀后,國家采取一系列政策支持房地產業的發展,房地產業成為國內投資的熱門行業。隨著經濟的不斷發展,房地產行業的前景也一片大好,房地產業成為新的經濟增長點,推動經濟發展,同時不斷擴大的市場內需也與房地產有著緊密聯系,房地產現今已經成為我國國民經濟的支柱產業之一,對其他行業的發展也起到重要的影響。本文認為投融資市場風險,對房地產企業的發展影響非常大。這是一個相互依存的共生問題,如果破解這一難題,需要進行科學的研究和策劃,以及系統的分析。房地產金融風險是指金融機構在為房地產業提供資金籌集、融通、清算等金融服務過程中,由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。由于房地產金融風險的強烈的負外部效應,當某一個項目或者金融機構遭受較大的房地產金融風險時,尤其是已經受到較大損失時,公眾就可能對其他項目或金融機構的穩定性、可靠性、流動性產生懷疑,因恐慌而擠兌,引發多米諾骨牌效應,波及整個金融體系進而引發金融動蕩乃至金融危機的發生。另外,金融機構經營的外部環境變化,也可能使整個金融體系都遭遇系統性風險,從而發生更大損失。

二、房地產金融風險產生的原因

(一)投資增長過快

眾所周知,與其它行業相比,房地產行業是一個有著巨大利潤空間的行業,近幾年來房價的持續走高更是讓房地產業成為了暴利行業。正因為房地產行業投資存在巨額利潤,所以就會有大量銀行信貸資金進入該領域,導致資金風險性的增大。如果房地產業貸款額度比重降低,那對于降低銀行信貸風險有著重要的意義。除了銀行信貸資金對地產行業的投資以外,房地產業的投資中還包括其他各種社會資金,如外資,外資的流入為房地產業提供了大量資金支持,但是也帶來了一些負面影響,利用外資所占比重的不斷增加,蘊含了巨大的投機風險。

(二)地方政府對地產市場監管不到位

從2011年以來,政府大力出臺相關政策來調節房價,但由于種種原因導致地方政府部門對地產調控的積極性并不高。因為房地產業作為國民經濟的支柱產業,以其高度的產業關聯性對GDP的帶動作用十分明顯,我國房地產業是最容易獲得財政收入的行業(地方政府還可以利用房地產的發展導致地價上漲而獲得高額收入)各級地方政府紛紛把房地產業放在經濟發展的突出位置,大力推進城市化建設,對修建汽車城、大學城等大型固定資產投資項目持積極支持態度以推動GDP增長突出政績,因此盡管中央政府出臺了一些列促進房地產健康成長的政策,但地方各級政府往往對房地產市場采取縱容的態度,甚至有的地方政府仍然采用各種措施,與中央政府背道而馳,我國的房地產市場健康發展仍然有待扭轉。。

(三)自我資金不足,融資渠道單一造成風險集中

一直以來,房地產企業自我資金不足已是普遍現象,已成為地產界面臨的主要問題,因為,一個項目從開發到竣工,各個環節都是很大的支出,只有到銷售或出租時才能有收益,而此時也存在高額費用,如廣告、工資、開辦費用等。因此,房地產企業要不斷尋求新途徑進行融資。中國人民銀行統計我國房地產開發資金中有70%以上的資金直接或間接來自于銀行。在一些發達國家,房地產開發商一般不從商業銀行獲得貸款,所需資金主要靠各類基金提供,如美國房地產資金的構成中,只有15%是銀行貸款,70%是企業的自有資金。過分單一的房地產貸款融資渠道導致銀行從房地產需求和供給兩方面參與了房地產項目開發的全過程,集中了該行業從買地到開發到建設到銷售每一個環節的風險,一旦其中某一個環節扭曲或斷裂,如銷售不理想、資金回籠慢等將直接影響銀行房地產信貸資產的正?；亓?。

三、加強房地產金融風險防范的對策建議

(一)吸收國際經驗教訓

防范風險的一個重要環節就是使房地產金融得到創新和發展。次貸其本質是一種高風險的貸款,因此應對其進行分層出售,使之轉變為次級的按揭證券,在此基礎上,進一步的生成次級按揭證券衍生產品,以這種形式在債券市場上售出。通過資產證券化等方式,可以進行金融創新,將風險分散。汪成豪認為,如果經過多層的證券化處理,投資者就沒有辦法得知所投資的衍生產品所依賴的基礎產品的信用情況以及估值水平,這樣對其進行風險評估就很困難,只能依靠評價機構,但是預測風險時,傳統的計量模型無法完成。如果一直金融產品距離基礎金融產品越遠,對其進行投資時就越具有投機性質,而這種投機使得金融市場的不穩定性大大的增加。美國金融市場當中,很多的金融創新產品和衍生產品對于消除風險沒有提供有力的條件,反而使交易雙方的信息更加的不對稱,增加了雙方的矛盾和因此帶來的信用風險。由于房地產泡沫的破裂,次級抵押貸款出現了大范圍的違約情況,開始僅在儲貸機構中產生影響,但是這種影響開始快速的波及到投資銀行、商業銀行、養老基金、對沖基金、保險公司甚至于全球金融市場的投資者。

(二)實行房地產企業融資多元化

目前我國房地產信托投資基金(REITs)仍處于探索階段,要想推動我國REITs的發展,必須借鑒外國的先進的經驗。首先應參照西方國家的相關法規,對我國房產投資信托基金的相關法律法規進行完善,對房產產權的登記、交易的管理制度進行補充和修訂。其次對信托機構等加強監督和管理,使信托行業的自律機制得到增強,保障REITs的發展更加的規范。第三要對信息的公開化制度進行完善,信息的需求者能夠及時快速的得到房產信息和相關的政策信息以及金融信息等,促進我國REITs的發展。

(三)建立房地產市場平穩健康發展機制

自從我國房地產市場開始發展,由于過分依賴市場,保障性住房嚴重不足,因此平穩發展的基礎十分薄弱。短期之內可以通過政府調控解決房地產過熱的問題,但是長期下去對房產市場的健康發展產生一定的影響,因此需要建立長效機制。滿足“自住型”住房需求是長效機制的關鍵,要使住房的基本屬性“居住”得到回歸。要對住房保障制度進行完善,使住房保障的法律體系可以快速的建立,對城市住房建設規劃進行完善,逐漸的完善中央以及地方的財政體制,使宏觀政策和金融信貸政策在短時期內大幅變動時,不會對住房供需產生很大的影響。

(四)發揮政府職能,加強政府對房地產的監管

應充分發揮政府職能,加強對房地產市場的宏觀調控,政府應該在充分分析市場的基礎上,確定房地產開發建設規模和各類商品房比例,以實現供需的平衡。政府應及時、準確的了解產業運行過程中的信息,通過科學的分析,對市場狀況和發展趨勢做出準確判斷,及時向社會市場信息,引導房地產開發商合理投資。

四、結論

本文探討了地產和金融之間的關系。房地產業是資本密集型的行業,它的發展需要金融機構的支持,但我國房產的融資渠道過于單一,房產供求雙方的融資主體僅局限于銀行貸款,這樣就導致了房產價格過高,蘊含了嚴重的金融風險。因此在目前我國對房地產進行嚴格的調控,對房產價格進行回調的背景下,需要對調控力度和方式進行靈活的把握和掌控,使房產金融體系更加的完善,達到維護金融穩定性的目的。另外本文還對房地產行業發展現狀進行分析,對市場與政府的調控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地產市場的發展,為房地產行業的發展,為開發商的投資提供政策依據,促進房地產健康發展,最后使我們的消費者可以對房地產行業的發展有更深入的了解,以指導消費者合理消費。

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【關鍵詞】房地產金融 金融風險 風險防范

一、我國房地產金融風險的現狀

（一）銀行是房地產金融風險的高發主體

銀行是房產地開發的主要資金供給者，而且往往是唯一的供給主體。銀行幾乎參與了整個房地產項目從開發到交付使用的整過程，整個房地產開發有60%的資金是來自于銀行的，比如購買土地，樓盤開發，流動資金到消費購房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這也使銀行存在著結構性的風險。一個方面，由于銀行較低的信貸門檻和融資成本會誘使房地產商利用信貸杠桿效用進行高負債經營，這樣既會增加房產商的財務風險，也容易出現違約付款現象；另一個方面，投資過熱會造就過高的市場風險，一旦投資泡沫破滅，房價就會急劇下降，導致作為抵押物的房產也會跟著掉價。

（二）企業和個人出現違約付款危險

在房地產市場運行的過程中，有時候由于種種原因會出現樓盤銷售滯銷情況導致資金回籠周期變長，使開發商的資金流動出現困境而經營不善，嚴重虧損，最終導致破產倒閉，或是消費者個人出現收入減少、死亡等原因無力償還貸款，這些都會給金融市場帶來一定的風險。更有些不良的開發商為了能套取銀行貸款，幫助消費者制造假的貸款資料、貸款信息幫助其獲得銀行的貸款，再將獲取的貸款挪作其他用處，導致抵押物只不過是一紙空字，其中也不乏一些騙取貸款后攜款潛逃。在住房貸款辦理中，由于我國目前個人信用制度建設還不健全，無法對貸款人做全面深入的了解，這也會是風險發生因素之一。

（三）國家宏觀調控力度不夠，房地產金融市場法律法規不完善

國家在對房地產進行調控的時候，由于對房地產市場的了解和研究不夠深入，往往出現調控不到位、不及時的情況。而且，宏觀調控沒有一個有效且有連續性的操作機制，只是在房價出現嚴重問題的時候再進行調控，對房地產的監控比較缺乏。另一方面，沒有建立健全專業的房地產金融市場法律制度和風險分析管理機構。

（四）銀行貸款的發放存在操作性風險

這些年房地產行業持續高速增加，高收益性也日益顯現，從而誘使大批銀行的資金涌入到房地產市場，由于可供貸款的選擇性多了，有些開發商會故意拖欠銀行貸款，銀行為了加快資金的回籠周期，不得不開出較低門檻的條件，違規操作放低貸款標準，從而進一步導致市場競爭的惡化。另外，銀行信貸人員風險意識不高，對于借貸人的審核不夠客觀全面，銀行也未建立相關預警控制機制。

二、我國房地產金融風險的成因

（一）房地產開發商資金不足，只能大部分靠向銀行借貸

目前，房地產開發商所需的土地購置和開發資金基本上有60%是來自于銀行的貸款。一旦開發項目出現波動情況，開發商就會因為資金鏈斷裂而陷入困境，導致償還能力出現問題，房地產投資風險和融資信用風險都會轉嫁到商業銀行的信用貸款，蒙受損失的還是銀行機構。現階段，開發商的貸款基本是以抵押的形式發放的，銀行對抵押物的評價往往是來自評估機構的評估，帶有一定的主觀性，并不能完全反應抵押物的真正價值。另外，土地價格的不穩定性，這也增加了土地購置和信用貸款的隱形風險。

（二）房地產投資增長過快，市場消耗不及時

最近幾年，開發商投入開發的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開發面積的速度，導致大量現房的積壓閑置。這些都會成為出現房地產金融風險的隱患。在資金大量涌入房地產的過程中，房價可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會就會產生泡沫，而泡沫一旦出現破滅，則作為資金供給者的商業銀行會成為損失的最終承擔者。

（三）房地產市場混亂，房地產金融業務缺乏良好的運行環境

由于我國實施土地出讓協議制度，會導致出現一些政府官員和開發商相互勾結的情況，使土地的規劃管理不能得到優化配置。另一方面由于信用制度體系的缺乏，在房地產金融市場，有些信用主體的騙貸行為嚴重影響了金融市場的健康有序的發展。再者是資金投資結構不合理，跟現階段居民的收入相比較，經濟適用房建設的投入比例明顯偏低，而商品房庫存量依然是高居不下。

三、防范房地產金融風險的應對措施

（一）開拓多元化的融資渠道，積極推動房地產貸款證券化

目前，我國房地產開發的資金來源比較單一，銀行的信貸貸款依然是其主要的融資渠道，融資渠道單一，風險也相對比較集中。因此，我們必須盡快開拓多元化的融資渠道，將目前集中的銀行信貸融資轉化到商業機構貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，建立多元化的融資機制，這在防范房地產金融風險方面是一種比較有效的方式。具體可以通過以下方法進行操作：建立房地產開發建設基金；培育住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化，促進市場的流通；在做好防范措施的前提下，可以引入外資到房地產市場；繼續推進發展住房公積金貸款。建立多元化融資機制，促進住房抵押貸款證券化，促進二級市場流通性，進行融資渠道的創新，能夠從根本上做到防范房地產金融風險。

（二）加強信貸資格審核評估工作

要提高風險防范意識，在提供信貸金融業務服務時，作為銀行信貸部的工作人員必須樹立較強的風險防范意識和堅持職業操守，做好信貸資格的審核評估中調查、審查、管理的工作，及時分析并發現信貸業務的客戶風險和經營風險。貸款發放前，做好借款人身份信息和項目相關資料的審查工作，重點要審查好借款人的還款能力和信用記錄，項目的可行性和抗風險性。做審查工作的時候，應到其公司進行現場的勘察工作。貸款發放后，要及時跟蹤調查借款人資金投資項目的進展情況，跟進所發放資金的使用方向是否合理合法，及時掌握和控制項目的相關動態，以防挪用資金導致出現影響項目和企業的運作，最終導致無法正常還貸。除此之外，銀行機構還需建立和完善對房地產市場進行分析和監測的體系，關注房地產市場的發展趨勢，提高對房地產市場發展的認識和預測能力，同時要加強房地產市場產業政策的研究，制定適當的房地產信貸政策，全方位提高銀行把握風險、防范風險的能力。

（三）加強國家宏觀調控，加大央行監管力度

房地產金融行業的穩定，對于整個金融行業的穩定有著重要的作用，對于國家維護國民經濟穩定發展更是有著重要的意義。因此，國家必須加強宏觀調控的力度，有效防范控制房地產風險，引導金融機構有序競爭房地產資金信貸市場，維護房地產金融市場的健康有序發展。央行須加大力度調查和分析房地產市場，提高對市場發展前景判斷的正確性，實行房地產信息披露機制，及時預警房地產金融可能出現的風險，采取及時有效的手段對市場進行干預調控，加大監管力度。

（四）完善和健全房地產金融法律制度

為了給房地產金融市場創造良好的發展環境，必須根據國內的實際情況，借鑒國外的實踐經驗，建立健全相關的法律法規，確立其法律地位，制定適合房地產金融發展的政策，引導其走向有序高效的發展道路。

四、結束語

綜上所述，在肯定房地產的發展給國民經濟帶來的重要作用的同時，也要正確認識到房地產金融存在的問題，只有正確分析和認識了解房地產金融目前存在的問題以及其形成的原因，并采取相應的對應策略，才能維護房地產和金融系統的穩定運行。

參考文獻

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[2]陳燦皇. 房地產金融風險的成因及防范[J]. 經濟論壇，2011（30）：54.

篇5

【關鍵詞】房地產，金融風險，防范對策

房地產金融主要是在房地產開發、房地產經營以及消費的流程中，開展的一系列籌資或者投資活動的總稱。房地產所伴隨著的金融風險主要指的是各大銀行在進行房地產資金融通、籌集等服務中，因為一系列不確定的客觀原因所造成的經濟損失的風險。我黨在十報告中明確提出要不斷健全金融監管，進行金融創新，增強銀行、保險等行業競爭力，最大限度的維護金融穩定。這對房地產金融風險的防范提出了更大的挑戰，加之房地產行業自身所擁有的如高投資、高風險等特征，要求我們必須要做好其風險防范。

一、房地產金融及其概述

（一）房地產金融及其風險

房地產金融主要是和房地產活動相關的所有金融活動的總稱。具體來說，房地產開發商籌集資金的融通行為它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產債券融資和運用信托方式融資等，而其中房地產預售住房按揭貸款是房地產開發商的主要資金來源。房地產金融風險指的是金融機構在為房地產企業提供資金籌集、清算等服務過程中，因為其他一些不確定因素的干擾而導致金融機構的實際收益和預期收益產生較大的差異，從而造成金融機構蒙受經濟損失。我們知道，房地產行業屬于一種高投入、高利潤的行業，這樣一來房地產行業必須伴隨著高風險的特性。金融業和房地產行業的有機融合，由于逐利的原因非常容易引起過度支持的現象，從而導致信用膨脹，最終引發金融危機。從現階段的實際情況來看，房地產金融風險通常是信用風險、流動性風險以及資產負債結構風險組成。

（二）房地產金融風險的特征

首先是隱蔽性的特征，在目前我國房地產金融體系內部，信息不對稱的問題普遍存在。在資金鏈兩頭的投資機構與融資機構之間的交流溝通和信息互換存在很大的問題，由于一些客觀障礙的影響，金融機構無法對貸款方進行詳細的調查與有效的監督，這樣就直接造成了隱蔽風險的積累，如果這一值到達臨界點，將會導致巨大的損失；其次是傳遞性的特征，在房地產金融市場內部，通常都會有一種復雜的資金交易系統，而隨著資金的借貸逐漸形成了一張相當大的債權網絡，如果其中出現了任何一個非常小的金融問題，必然會對整個體系產生較大的影響，甚至最終導致金融危機的發生；最后是周期性的問題，在房地產市場中往往會存在著一種供需關系，這一關系如果發生微小的變化，也會對房地產金融市場產生一定的影響。加之金融市場時刻都處在政府的貨幣政策之下，隨著宏觀調控政策發生變化，這種作用同時也會對房地產金融市場產生影響，因此在其中就存在一種周期性的波動規律。

二、房地產金融風險的防范對策

（一）加強房地產市場宏觀調控，促進房地產市場健康發展

一方面，必須要正確處理好土地收益與地方財政之間的關系，降低地方政府對于土地的依賴性。要健全分稅制度，科學的劃分中央政府與地方政府的利益分配關系，提升一般性轉移支付的比例。把現階段地方政府土地出讓金的收取方式進行一定的改革，從過去的一次性收取變為逐年進行收取，用土地年租制度取代過去的批租制度。另一方面應該做好市場的監督管理工作，逐漸完善相關的法律法規，確保土地供應能夠有效的轉變為房地產供給。例如應該禁止房地產開發商的囤地行為，杜絕房地產開發商通過捂盤等行為來干擾市場的供給。對于那些存在囤地和捂盤問題的房地產開發商要采取法律手段嚴格治理。此外，必須要明確抑制投機性購房需求的政策方向，在金融政策上應該對三套或以上的房貸應該提高利率，而在稅收政策上，應該利用高稅負來抑制一些投機購房行為。

（二）促進利率市場化進程，降低家庭房地產資產的配置比例

利率市場化是我國金融創新和改革的一項關鍵性工作，現階段已經進入到了逐漸放松存款上限以及貸款下限的時期。利率市場化主要說的是將過去管制形成的利率轉變為通過市場變化來定價。從2004年開始，我國的利率始終保持在一種較低的范圍內，我國的利率相對于CPI來說應該是處于負利率的狀態。而在現階段的利率政策環境之下，人民幣無法跨境流動，股市監管行為還不是非常完善，因此很多人由于害怕股市的不穩定，只有利用房產投資來讓自己所擁有的資產保值增值，這樣一來就助長了房地產泡沫的形成。因此應逐步開放存款利率的管理控制，加強股市的管理監督，商業銀行要繼續進行金融創新，從而創造出更多的風險較低的理財業務，讓房地產資產從超配資產逐漸過渡到標配資產，從而逐漸降低房地產的金融風險。

（三）提高房地產行業監管力度，控制房地產企業的負債率

現階段大多數房地產企業存在負債偏高和資金緊張的問題，房地產信貸風險也逐漸增加，為了更好的防范風險，銀監會必須要提高房地產開發貸款的監督管理力度，最好是要建立一種全國性的統一的管理系統，這樣才能夠全方位的對房地產金融風險進行監控和管理。一方面，必須要對房地產投資貸款行為進行嚴格審查，對于那些不符合相關規定的房地產開發商堅決不提供貸款；在房地產項目建設中，應該監督房地產開發商是否嚴格根據合同要求來進行建設，同時還應該對可能出現的其他因素進行監管，如果發現風險要第一時間采取對策；另一方面，必須要根據合同的條框，嚴格敦促房地產開發商按時還款，杜絕拖延還款的情況出現。

（四）建立公民信用登記制度，正確引導房地產市場發展

第一，必須加快建立公民信用等級系統，系統應該以公民身份證號為基礎，并且能夠全國聯網，只有這樣才能夠為國家的宏觀調控政策提供準確的數據支持，才能提高房地產交易的透明度，減少交易成本。還可以適當的在一線重點城市征收房產稅，增加多套房產的交易成本與持有成本，讓公民能夠不跟風、不炒房，降低非理性購房行為；第二，應該構建個人信貸系統，將個人信用度和貸款掛鉤，相關管理部門有進行實時監督，從而讓消費者能夠合理的選擇貸款額度，降低盲目貸款的行為；第三，應該加強個人住房貸款信用風險的防范力度，要做好貸款后的重新評估，充分的掌握個人貸款的整體抵押率情況，對于關注類的貸款要開展原因的排查以及成因的分析工作，減少關注類貸款成為不良貸款的可能性。

三、結語

隨著我國國民經濟的飛速發展，金融創新的不斷進步，以及房地產市場的不斷發展，房地產金融風險的發生幾率也逐漸增加，這樣在很大程度上對我國國民經濟的穩定發展造成了威脅。為了確保房地產市場健康發展，我們必須要提高金融體系監管力度，做好調控工作，增強房地產金融風險的防范措施，逐漸開發更好更有效的房地產金融融資手段，這樣才能夠從根本上對房地產金融風險進行防范，保證我國經濟健康發展。

【參考文獻】

[1]高鵬，李雪，董紀昌，吳迪，李秀婷.我國房地產金融風險形成機制的演化博弈研究[J].現代管理科學.2012（05）：P31.