小型住宅設(shè)計案例精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇小型住宅設(shè)計案例，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

Abstract： The design of small and medium-sized family homes should follow the principle of economy， suitable， compact， comfortable and diversity. Through optimizing design， the functional partition can be clearer. A variety of ways can be used to improve the utilization efficiency of the space. New technologies and new methods should be adopted to enrich the design of the small and

medium-sized family homes， thus creating more economic and high quality housing.

關(guān)鍵詞： 中小型住宅；設(shè)計方案；優(yōu)質(zhì)住宅

Key words： small and medium-sized family homes；design scheme；high quality housing

中圖分類號：TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）10-0139-02

0 引言

在剛剛結(jié)束的十八屆三中全會的報告指出：要緊緊圍繞建設(shè)美麗中國深化生態(tài)文明體制改革，加快建立生態(tài)文明制度，健全國土空間開發(fā)、資源節(jié)約利用、生態(tài)環(huán)境保護(hù)的體制機(jī)制，推動形成人與自然和諧發(fā)展現(xiàn)代化建設(shè)新格局。從中也可讀出國家對于住宅面積的限制信號，依然走節(jié)約型住宅標(biāo)準(zhǔn)。因此，中小型大型的住宅在我國的居住市場中仍然占主導(dǎo)地位[1]，而如何設(shè)計出更合理、舒適、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的中小型住宅也是現(xiàn)代設(shè)計師們重點(diǎn)考慮的問題。

1 中小戶型設(shè)計主體思路

1.1 功能空間合理布置，戶內(nèi)交通暢達(dá) 在中小套型住宅設(shè)計中正確處理各功能分區(qū)間的布置關(guān)系，滿足各功能分區(qū)的要求，使住宅戶型形成動靜分區(qū)、公私分離、潔污分離是設(shè)計中小型優(yōu)秀住宅基本條件，這樣設(shè)計出的住宅戶型功能良好、舒適、安全，也會得到市場的廣泛認(rèn)可。設(shè)計者在充分考慮各功能分區(qū)的同時，還要做到室內(nèi)交通順暢，交通空間集中、緊湊，并盡可能減少對其它功能空間的干擾。在設(shè)計戶內(nèi)良好交通的同時，還需要打破交通空間的單純交通功能，使交通空間可以充分、重復(fù)利用，這樣能最大程度上提高室內(nèi)的有效使用面積。

1.2 將某些功能空間模糊處理，減少室內(nèi)固定墻體 設(shè)計時可以將某些功能空間進(jìn)行合理合并或連接，在功能使用上不進(jìn)行明確限定，如將起居室與餐廳合并，在餐廳和起居室間沒有明顯的界限，二者在功能使用上不會形成干擾，這種設(shè)計在小戶型中較常見。還可以把廚房設(shè)計成開敞或半開敞的形式，減少墻體在戶內(nèi)的建筑面積，有效的加大室內(nèi)使用空間。

在中小戶型設(shè)計中，可以用可活動的輕質(zhì)材料代替某些固定墻體，來分隔不同的功能區(qū)域，使得室內(nèi)空間開敞流動而不閉塞，同時也使得戶型可以根據(jù)功能的變化而改變空間形態(tài)、位置和尺寸，具有很強(qiáng)的適應(yīng)性和實(shí)用價值。

1.3 廚衛(wèi)布局應(yīng)以實(shí)用、合理為原則 廚房、衛(wèi)生間的設(shè)置是否合理直接反映了住戶的生活水平和現(xiàn)代文明的居住程度[3]。在中小戶型設(shè)計中廚房位置應(yīng)盡量接近入戶門，這樣便于餐飲中所用的食材及產(chǎn)生的垃圾的進(jìn)出，同時也應(yīng)與服務(wù)陽臺和餐廳盡可能聯(lián)系方便，減少對其它空間的干擾，設(shè)計成餐廚合一或餐廚鄰近型。在設(shè)計衛(wèi)生間時，可將衛(wèi)生間的洗漱功能與洗浴功能分開，以減少干擾，同時也有利于衛(wèi)生間內(nèi)潔具、洗衣機(jī)及熱水器或浴室的

布置。

1.4 陽臺設(shè)計巧妙構(gòu)思，增加生活舒適度 陽臺是供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間，是建筑物室內(nèi)的延伸，是居住者呼吸新鮮空氣、晾曬衣物、擺放盆栽的場所，其設(shè)計需要兼顧實(shí)用與美觀的原則[4]。如果陽臺布置得好，還可以變成宜人的小花園，使人足不出戶也能欣賞到大自然中最可愛的色彩，呼吸到清新且?guī)еㄏ愕目諝狻ｋS著居住品質(zhì)的提高，傳統(tǒng)意義上的陽臺已經(jīng)變成了觀景臺、陽光室、健身房、儲藏室、陽光書房等功能多樣、空間變化豐富靈活的新一代陽臺，使陽臺設(shè)計無論從建筑立面、陽臺外形、還是使用功能上，令人耳目一新，有一種別樣的味道。

2 中小戶型設(shè)計案例分析

圖1、圖2及圖3為作者精選的有代表意義的小戶型設(shè)計圖。

圖1中的A戶型，屬于典型的狹長型三進(jìn)深設(shè)計，南北通透，利于通風(fēng)。以起居室為中心，兩臥室分別設(shè)計在其南北兩側(cè)。起居室通過內(nèi)縮處理后，成為采光廳。入戶后，有一個獨(dú)立的小門廳，廚房與餐廳毗鄰，方便用餐。廚衛(wèi)鄰近設(shè)計，也有利于施工管線的布置。廚房外設(shè)有內(nèi)凹陽臺，便于貯存，并熱工性能較好；主臥室外設(shè)有凸陽臺，使主臥室在視覺上有很大程度上的延伸，并且住房可以根據(jù)需要將其設(shè)計成其它功能空間，如書房、花房、健身室等。室內(nèi)交通通暢，呈單線型，且沒有干擾現(xiàn)象。此設(shè)計的所有使用空間聯(lián)系緊密，都能夠得到充分利用。

圖2中的B戶型，屬于典型的全采光戶型，也是南北通透型。整個布局簡潔、明快，功能分區(qū)合理、明顯?？拷霊粢粋?cè)為公共活動區(qū)，然后進(jìn)入私密區(qū)。餐廚鄰近設(shè)計，便于用餐。向陽面有兩室，分別是主臥室與起居室，且起居室外側(cè)設(shè)有服務(wù)陽臺，增加休閑娛樂的區(qū)域。在私密區(qū)，主、次臥室分別位于衛(wèi)生間南北兩側(cè)。且衛(wèi)生間采用明衛(wèi)分離式設(shè)計，使整個套型的所有功能空間均可采光，居住更加舒適，且節(jié)能、環(huán)保。但此設(shè)計無生活陽臺，不利于貯存。

圖3中的C戶型，屬于典型的全陽面戶型，這種戶型通常在梯間式住宅的一梯多戶或在點(diǎn)式住宅中常見。此戶型的缺點(diǎn)是通風(fēng)不利，采光受限。但在此戶型的設(shè)計中，設(shè)計者使用簡單的異形設(shè)計，使得臥室及陽臺均獲得兩個方向的采光，且能略改善通風(fēng)問題，同時極大的擴(kuò)大了視角，提高居室的舒適度。并且廚房與衛(wèi)生間均進(jìn)行采光設(shè)計，這也是以后的小戶型設(shè)計中應(yīng)學(xué)習(xí)與采取的地方。入戶后，也有相對獨(dú)立的門廳及餐廳，各功能空間相互融合又不互相干擾。在起居室外設(shè)有內(nèi)凹陽臺，用戶可自行設(shè)計使用功能，極大提高此住宅的使用性與舒適性。

3 結(jié)語

中小戶型作為適合我國國情的主體住宅戶型，在未來發(fā)展方向上，必將充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念、以提高居住舒適度為前提、以倡導(dǎo)個性化生活為特點(diǎn)，在住宅套型的設(shè)計層面力求達(dá)到布局合理、緊湊實(shí)用、功能完善的要求，并堅(jiān)持科綠色環(huán)保、生態(tài)節(jié)能、健康文明的住宅理念。如何在有限的小空間內(nèi)，設(shè)計出功能齊全、舒適度較高的居住環(huán)境，是我們所有設(shè)計師努力的方向。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙鳳.城市小套型住宅設(shè)計發(fā)展趨勢研究[J].城市建筑，2013（8）：29.

[2]付玉廣.中小型戶型設(shè)計要點(diǎn)淺談[J].科技世界，2012（5）：72.

篇2

關(guān)鍵詞：小戶型；空間，合理利用

中圖分類號：J05 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1005-5312（2013）27-0214-01

一、小型住宅的概述

（一）小型住宅的空間色調(diào)

小戶型的居住空間如果設(shè)計不合理，會讓房間顯得更昏暗狹小。因此色彩在設(shè)計上結(jié)合自己愛好的同時，一般可選用淺色調(diào)、中間色調(diào)作為家具及床罩等作基調(diào)。這些色彩因有擴(kuò)散和后退性，能夠延伸空問讓空間看起來更大，使居室內(nèi)能給人以清新開朗明亮的感受。

在同一格空間里最好不要過多地采用不同的材質(zhì)與色彩，最好以柔和亮麗的色彩為主。廚房、臥室、客廳適合用同樣色澤的墻體涂料或者壁紙，可使空間顯得更整潔。小戶型還可以通過采光來擴(kuò)大視野范圍，用大窗戶的尺寸或采用具有通透性，玻璃材質(zhì)的家具和桌椅，使空間變得明亮又寬敞。

（二）小型住宅的空間家具

家具是居室布置的基本成分。如何使居室各功能既有分隔又有內(nèi)在聯(lián)系不產(chǎn)生擁擠感這在很大程度上取決于家具的形式、尺寸，房問內(nèi)部擺設(shè)不能太多太復(fù)雜。

利用空間的邊角擺放造型簡單、質(zhì)感輕巧、小型的家具。特別是那些可隨意組合、拆裝、收納的家具，比較適合小戶型中，選用占地面積小、比較高的家具，既可以容納大量物品，又不浪費(fèi)空間。

（三）小型任宅的空間分割

小型住宅的居室，對于性質(zhì)類似的活動空間可以進(jìn)行統(tǒng)一的布置，對性質(zhì)不同的或是相反的活動空間進(jìn)行分離。因此會客、進(jìn)餐應(yīng)與睡眠、學(xué)習(xí)功能區(qū)域在空問上有硬性或軟性的分隔。

小居室中因?yàn)閷?shí)際空間的面積不能改變，要營造大空間的正氣氛，就應(yīng)巧妙的在房間中應(yīng)用曲線，使空間陡然有延伸之感。在進(jìn)門對面的墻壁上可掛上一面大鏡子，可以映射出全屋的景象，使客廳擴(kuò)大了一倍，或在狹長的房問兩側(cè)裝上玻璃，也有相同功效。

二、小型住宅的綜合利用分析

（一）引導(dǎo)與暗示

暗示與誘導(dǎo)是室內(nèi)設(shè)計手法，程度不同的含蓄和抽象的設(shè)計思維應(yīng)用于室內(nèi)設(shè)計或作為設(shè)計語言貫穿整個案例的設(shè)計方法，暗示與誘導(dǎo)大致分為一種為精神暗示與誘導(dǎo)第二種為功能性暗示與誘導(dǎo)，精神暗示與誘導(dǎo)應(yīng)用于室內(nèi)設(shè)計，在古今中外的建筑及室內(nèi)設(shè)計中都有體現(xiàn)，在古代西方，這種手法最具代表性的是教堂的設(shè)計。精神暗示與誘導(dǎo)，其精神功能起著決定的作用，精神功能決定著室內(nèi)設(shè)計的形式。

功能性暗示與誘導(dǎo)范圍廣泛，大體上可以分為方向性暗示，誘導(dǎo)和空間性暗示與誘導(dǎo)，利用特殊的樓梯或踏步，把人流引導(dǎo)到上一層空間，無論是在窄間引進(jìn)動態(tài)因素還是利用空問設(shè)計的流動手法，都是為了給人活生生的生命運(yùn)動的感受當(dāng)然，設(shè)計師同時還要掌握好動和靜的分寸，該動則動，該靜則靜。運(yùn)用鏡面反射原理就是一種引導(dǎo)空間使入產(chǎn)生空間擴(kuò)大的視覺印象是人們經(jīng)常采用的一種做法，但鏡面的安裝一定要選擇好地方，免得弄巧成拙。

（二）小型空間利用分析

在亞洲乃至世界范圍內(nèi)考察，近年來日本建筑師的住宅作品呈現(xiàn)出總體上的高水平。日本住宅一般都很小稱為“火柴盒式的”、“兔予窩”。戶型上大多堅(jiān)持小而實(shí)用的理念，重在發(fā)展50～80平方米的小型戶型，連許多室內(nèi)家具也都設(shè)計成可折疊的，日本人很重視對房間角落空間的利用。

日本對于這種生活方式的變革、住宅模式的積極提案是到1949年后才真正丌始的，建筑家們以各種課題展開了許多的實(shí)驗(yàn)住宅設(shè)計，我們比較熟悉的“最小限住宅”便是其中之一，最小限住宅就是從功能和使用主義出發(fā)，把生活中最低限度的必須要素抽出來加以整理，來構(gòu)筑更加適合人居住的最佳住宅。

隨著社會的變化，家庭的模式也在發(fā)生著很大的變化，這些變化極大地動搖了長期以來的住宅模式。而泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅、讓全社會對消費(fèi)理念的再認(rèn)識，更加使得當(dāng)今的日本建筑家在住宅設(shè)計中面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，他們開始重新探討新的家庭生活居住形式，建筑師山本理顯提出了“個室群”的概念，使每個住宅的核心轉(zhuǎn)變成個人私密空間。同樣，另一位建筑師妹島和世更徹底地把這種概念表現(xiàn)了出來，在“岐阜縣北方團(tuán)地妹島棟”的長廊里，并排布置著個室和廚房和衛(wèi)塵間，都直接面向走廊以每個房間為單位來展開平面布置。

篇3

原因有三：商住公寓供應(yīng)趨減，需求仍然旺盛。

目前，商住項(xiàng)目在這兩年形成了一個供應(yīng)高峰，但隨著國家宏觀調(diào)控政策和更多限制性政策的出臺，以及商住市場飽和度的增加，商住市場的供應(yīng)在未來將會出現(xiàn)減少的趨勢。

雖然是國內(nèi)發(fā)展商炒作出來的概念，且各方對商住公寓褒貶不一，但眾多的投資者或投資機(jī)構(gòu)介入?yún)s是事實(shí)。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的飛速增長以及北京奧運(yùn)臨近引發(fā)的商機(jī)，使得中小型企業(yè)迅速增加，這些企業(yè)實(shí)力較弱，而商住樓以較低的租金、鄰近商務(wù)區(qū)的較好地段以及不亞于純辦公樓的環(huán)境成為這些中小企業(yè)的首選，商住辦公的需求仍旺。

個人投資和企業(yè)投資雙重青睞。

個人投資商住項(xiàng)目的案例不勝枚舉，作為商住項(xiàng)目購買的另一個主體，中小型企業(yè)仍然保持比較旺盛的需求勢頭，而這些中小型企業(yè)購買商住項(xiàng)目主要是用于自住辦公。商住項(xiàng)目投資成本較純寫字樓低，物業(yè)管理等日常費(fèi)用也較低，有利于企業(yè)節(jié)省辦公成本。因此，一些對企業(yè)形象要求不高或資金實(shí)力有限的企業(yè)熱衷于購買商住項(xiàng)目辦公。

新一代商住公寓市場潛力增強(qiáng)。

商住樓雖然受到政府規(guī)劃一定程度上的控制，但新一代商住樓的出現(xiàn)仍然刺激了大量的客戶需求。第三代商住樓除項(xiàng)目立項(xiàng)為住宅外，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計是按照寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，辦公環(huán)境及軟硬件配套與純寫字樓相差無幾，這在很大程度上彌補(bǔ)了原來商住項(xiàng)目的不足，但價格又較普通寫字樓具有優(yōu)勢。

投資商住公寓應(yīng)注意什么?

投資商住公寓，除了應(yīng)該關(guān)注開發(fā)商的實(shí)力以防爛尾、延期交房等基本問題外，購房人還應(yīng)該結(jié)合今后的出租或者出售考慮一些應(yīng)該防范的風(fēng)險。

首先，要考察開發(fā)商的實(shí)力和資信問題。

其次，項(xiàng)目的安全合法性：在購買前期要考察好開發(fā)商，包括項(xiàng)目本身的各類資質(zhì)證書，以確保該項(xiàng)目的安全合法性。

地理位置：投資商住兩用的公寓要選擇一些寫字樓少、成本高的區(qū)域，或產(chǎn)業(yè)形態(tài)比較密集、有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。

裝修程度：業(yè)主可選擇簡單裝修，不需豪華裝修；格局上要盡可能符合周圍潛在客戶的要求，如空間要大，盡量增加房屋的使用面積，一些非承重墻可以打掉。

租金：不要把重點(diǎn)放在租金的高低上，因?yàn)槌凶夤镜囊?guī)模、租期的長短等都比租金本身更重要，要控制空置期，減少時間成本。

篇4

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)形勢;產(chǎn)業(yè)需求調(diào)整;方案構(gòu)架改變;方案及指標(biāo);經(jīng)濟(jì)型地庫;橫向縱向比較戶型

中圖分類號：D912文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)大環(huán)境

1．國際經(jīng)濟(jì)形勢

整個歐洲正在慢性衰退的下坡路上行走，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)衰退進(jìn)入深水區(qū)，希臘、西班牙、意大利處于衰退漩渦中心，三國失業(yè)率兩位數(shù)。在國際環(huán)境的大背景下，經(jīng)濟(jì)蕭條，導(dǎo)致各種產(chǎn)業(yè)尋找適應(yīng)自己的結(jié)構(gòu)形式。（舉例來說：據(jù)德國媒體對雷格林（歐洲穩(wěn)定機(jī)制ESM總裁）的采訪內(nèi)容顯示，歐洲金融危機(jī)和南歐必要的調(diào)整措施對經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)成負(fù)面影響，緊縮措施不可避免，而截至目前政府也貫徹了超過半數(shù)的必要措施――采自《全球經(jīng)濟(jì)報》。）

美國作為世界大國，參與世界50%以上的經(jīng)濟(jì)來往與最先走進(jìn)的科學(xué)、醫(yī)療技術(shù)，占世界經(jīng)濟(jì)GDP的15%，它的第二次經(jīng)濟(jì)衰退、經(jīng)濟(jì)軟皮，對整個世界經(jīng)濟(jì)的影響是巨大的。2007年美國房地產(chǎn)泡沫破滅，隨即引起次貸危機(jī)，把全世界都拖入了大蕭條以來最嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退。如今，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)尚有氣無力，2011年經(jīng)濟(jì)增長率為3%，2012年的經(jīng)濟(jì)增長率已下滑到1.8%，經(jīng)濟(jì)“二次探底”的情況越發(fā)嚴(yán)重。（華爾街作為金融世界的驕傲，美國的5大投資銀行，其中三家遭受被收購或倒閉的命運(yùn)，茍延殘喘的高盛和摩根士丹利奄奄一息，美國經(jīng)濟(jì)陷入前所未有的危機(jī)。――采自《華爾街啟示錄――淺談08美國金融危機(jī)》。）

國際環(huán)境對我國經(jīng)濟(jì)造成重大沖擊，這在某種程度上迫使國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)型改革。

2．國家宏觀調(diào)控

反觀目前中國經(jīng)濟(jì)的前景，就房地產(chǎn)而言，作為與百姓生計密切相關(guān)的一個行業(yè)。據(jù)可靠數(shù)據(jù)顯示，我國最高收入和最低收入的差距比值為20.24，而國際得到的是數(shù)據(jù)差距比為7.8，雖然平均水平來看，我國的房價還不算高，但是收入和房價比差距顯示在市場經(jīng)濟(jì)條件下，需要通過國家政策的調(diào)控，來改善中低人群購房的情況。2011-2015年，中國經(jīng)濟(jì)中速增長，結(jié)構(gòu)調(diào)整將成為最主要的問題。擴(kuò)大增長空間和改變增長結(jié)構(gòu)的政策，強(qiáng)化城鎮(zhèn)化在質(zhì)量上的提高和速度上的加快，推動服務(wù)業(yè)發(fā)展，區(qū)域間平衡發(fā)展，將成為未來中國經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。

3．需求改變，消費(fèi)增長

中國經(jīng)濟(jì)增長方式向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變，和居民收入的快速增長，衣、食、行成為“住”之外快速增長的消費(fèi)需求點(diǎn)，這將催生中國商業(yè)的蓬勃發(fā)展。城鎮(zhèn)居民生活水平達(dá)到富裕水平，恩格爾系數(shù)已達(dá)37%，居民消費(fèi)之處將保持較快增長。001年至2011年，十一年間年平均消費(fèi)支出增長率為11%，與購物中心的面積數(shù)增長率持平。

說明：根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50%-59%為溫飽，在40%-50%為小康，30%-40%為富裕，低于30%為最富裕。

4．住宅市場化趨勢越發(fā)明顯，新的消費(fèi)需求不斷涌現(xiàn)

工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，國民收入穩(wěn)步提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期。

其中主要需求分為剛性需求和擴(kuò)展性需求。剛性需求包括了新婚置業(yè)需求、城市新增人口及城鎮(zhèn)居民自身對住房的需求和拆遷需求，主要受到以下多個方面的影響：持續(xù)的人口紅利、自置居所的傳統(tǒng)觀念、家庭規(guī)模縮小，以三人為主要家庭單位、城市化發(fā)展的速度加快、舊城區(qū)改建及一些老舊危樓的拆遷。擴(kuò)展性需求是指保證基本需求的情況下，實(shí)現(xiàn)更好的生活需求，此處表現(xiàn)在中等以上家庭占比越來越多，人們手上的資金多了，可支配的收入變多，開始考慮住房的改善。

二、房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈

面對政策調(diào)控，人們住房需求的改變，房地產(chǎn)洗牌重組不可避免。僅就北京2012年為例，千億房產(chǎn)商有望達(dá)到4-5家，萬科繼續(xù)維持業(yè)績增長，恒大、中海、保利有望沖擊千億目標(biāo)。受到大型開發(fā)商及市場的擠壓，小型房地產(chǎn)商發(fā)展步伐減緩，由于資金、品牌等各方面的差距，行業(yè)占有率逐漸降低，房地產(chǎn)企業(yè)集中度逐年上升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面越發(fā)的明顯。

總結(jié)：

1．受到宏觀國家政策的調(diào)控影響，房地產(chǎn)商需要改變自身的策略，以適應(yīng)市場。

2．未來十年，住宅行業(yè)的整體發(fā)展速度放緩，原先那種只跑量、追趕時間的建設(shè)方式將被放棄，新型的設(shè)計理念及銷售模式形成。

3．市場需求，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程速度的放緩，需求也有所減少，精益求精，成為主流。

4．政府的政策與行政手段并行，房地產(chǎn)受到宏觀調(diào)控的影響，表現(xiàn)新的市場形態(tài)。

5．行業(yè)毛利率在收到市場價格和成本的共同擠壓，出現(xiàn)明顯下滑，行業(yè)競爭越發(fā)激烈，小型房地產(chǎn)商受到雙重擠壓，逐漸萎縮，大型房地產(chǎn)商崛起，實(shí)現(xiàn)行業(yè)壟斷。

三、中海房產(chǎn)

從2011年起，中海就以及其強(qiáng)勢的姿態(tài)，引領(lǐng)整個房地產(chǎn)市場，盡2011年1月-11月，10個月，中海就完成了全年800億港元突破1000億的銷售目標(biāo)，這種強(qiáng)勢出擊，對整個房地產(chǎn)業(yè)都是一種沖擊。通過三個季度的積累與研究，中海得出了這樣的結(jié)論：中高端品質(zhì)的產(chǎn)品定位結(jié)合平價、低價的價格策略，有望成為業(yè)績增長主要動力，使得中海成為“千億俱樂部”的成員。

2012年1-11月中海、保利銷售及業(yè)績目標(biāo)對比完成情況

四、通過以往中海項(xiàng)目，了解其項(xiàng)目評判標(biāo)準(zhǔn)

所謂知己知彼，百戰(zhàn)百勝。要做好中海的項(xiàng)目，首先就要了解其項(xiàng)目的需求，及運(yùn)行模式，從以前的項(xiàng)目中吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。（以中海在蘇州的另一項(xiàng)目，嶗山路地塊項(xiàng)目）

通過總結(jié)，我們得出了以下，應(yīng)對中海項(xiàng)目的方式、方法

1．滿足規(guī)劃任務(wù)書要求

項(xiàng)目最早得到的就是任務(wù)書，除去甲方所提供的必要數(shù)據(jù)及地塊資料外，一系列應(yīng)達(dá)指標(biāo)是設(shè)計的最初，也是最終都必須達(dá)到的要求，也是作為設(shè)計的根本所在。

2．從總圖規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)計角度

一個好的構(gòu)思，是通過總圖的排布來實(shí)現(xiàn)的 ，除去滿足規(guī)劃所需要的基本規(guī)范外，實(shí)現(xiàn)甲方的要求，滿足容積率，構(gòu)圖的充分合理性，都在總圖上得到最大的發(fā)揮。組團(tuán)明確，結(jié)構(gòu)布置清晰，小區(qū)內(nèi)路網(wǎng)主次分明。

3．從景觀布局角度

充分利用周邊景觀資源，伊水麗水，依山隱山，將景觀引入小區(qū)內(nèi)。有聚合力的實(shí)用型公共景觀空間，景觀空間在布置上具有完整性，空間有層次感，使景觀通透開放。

4．從單體產(chǎn)品布局

依地勢，充分考慮景觀資源，布置各類產(chǎn)品，在中心景觀地帶，布置大戶型，打造一流住宅品質(zhì)。沿街、緊挨高層的小高層及多層戶，布置小戶型產(chǎn)品。

5．單體戶型的優(yōu)劣

平面不足做到緊湊，不浪費(fèi)多余空間，套型內(nèi)交通流線合理，各功能分布明確，有好的銷售亮點(diǎn)。

6．商業(yè)布局及其立面設(shè)計

首先，充分考慮沿街商業(yè)與高層塔樓的交接關(guān)系，特別是拐角商業(yè)，通常有商業(yè)的主入口，做局部放大處理。其次，立面設(shè)計樣式新穎 ，商業(yè)立面與住宅小區(qū)立面統(tǒng)一考慮，是住宅在商業(yè)上有個延伸性，住宅又可以受到商業(yè)的引領(lǐng)。沿街商鋪需要加強(qiáng)，增加整個小區(qū)的商業(yè)氛圍。

7．地下車庫的評審

地庫在前期方案中通常是被忽略的 ，實(shí)際上 ，車庫的設(shè)計恰恰會影響整個小區(qū)的總體設(shè)計及品質(zhì)。停車數(shù)量是否滿足要求，消防疏散是否滿足規(guī)范，地庫入口是否合理都是總圖及單體設(shè)計最新需要考量的。當(dāng)下小區(qū)對車庫的設(shè)計，無外乎是結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性是否合理，在下文也會更一步的詮釋，方案前期做車庫的注意點(diǎn)。

總結(jié):設(shè)計難點(diǎn)――面對一線開發(fā)商我們需要換一種思路來做方案

1)中海戰(zhàn)略：快進(jìn)快出戰(zhàn)略。設(shè)計思路的明確拓展，設(shè)計人員及進(jìn)度的有效配置，及項(xiàng)目的合理推進(jìn)。

2)規(guī)劃設(shè)計：產(chǎn)品布置均好性，避免出現(xiàn)不好的房型設(shè)計，考慮好售樓處及各種配套的設(shè)計。

3)景觀設(shè)計：景觀和庭院的空間組織變得尤為重要，層層遞進(jìn)的院落關(guān)系必須要有。

4)思維方式的轉(zhuǎn)變：為一線開發(fā)商提供更多更好的產(chǎn)品，提供細(xì)節(jié)設(shè)計，對咨詢版塊減弱。在畫圖的同時，提出專業(yè)的建議 ，以求將項(xiàng)目做得更加完善。

市場是唯一設(shè)計標(biāo)桿，必須在在市場的基礎(chǔ)下做設(shè)計，但在服務(wù)于市場的同時，要改善市場。

五、現(xiàn)有案例分析

以下通過正在進(jìn)行的中海項(xiàng)目，可以直接的了解方案的整個推進(jìn)方式及過程 ，最快的入手中海房產(chǎn)商的方案推進(jìn)模式。

1.地塊現(xiàn)狀

尹山湖1~4號地塊位于尹山湖東畔，歸屬尹山湖生態(tài)商圈（圖中雙紅線）。尹山湖生態(tài)商圈位于吳中東部郭巷街道中心位置，北依市區(qū)、東接園區(qū)，是吳中區(qū)政府“南部做優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分。該片區(qū)于2006年下半年開始規(guī)劃，總投資超過20億元，規(guī)劃總用地面積8.84平方公里。致力于打造成集商貿(mào)服務(wù)、居住生活、生態(tài)休閑為一體的濱水新城區(qū)。

2.各單項(xiàng)推導(dǎo)

1)總圖推導(dǎo)

根據(jù)甲方要求，商業(yè)的最大化設(shè)計，通過總圖商業(yè)5%、10%、15%三種比例的探討，得出以下的最新總圖，1地塊(西側(cè))商業(yè)15%，2地塊(東側(cè))商業(yè)8.61%，實(shí)現(xiàn)商業(yè)最大化及合理化設(shè)計。(圖紙如下)

2)天際線推導(dǎo)(景觀價值最大利用化的體現(xiàn))

a.地塊視線分析:通過1、2地塊內(nèi)，局部樓層視線的模擬采樣，最大限度的實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)樓層的觀景面。

b.地塊內(nèi)特殊樓位置的視線模擬采樣。（通過模型及實(shí)際照片的比較）

c.高層視線剖面分析

3)地庫推導(dǎo)（通過可售比的計算方式，得出經(jīng)濟(jì)型車庫）

本次分析以2#地塊為例（單位：平方米）

2#地塊總用地面積115845.0，容積率為2.5

地上總計容建筑面積 = 總用地面積 X 容積率

得出：289612.5= 115845 *2.5

甲方要求可售比：80%

可售比=地上總計容建筑面積/地上地下總建筑面積

得出：0.8=289612.5/362015.6

地上建筑面積=地上地下總建筑面積-地上總計容建筑面積

得出：72403.13=362015.6-289612.5

地下停車位面積按照37m2/輛計算：

地下停車位數(shù)=地下建筑面積/37

即：1957 (輛)=72403.13/37

小區(qū)停車配比：

住宅按照1輛 / 戶配置，公建配套按照0.6輛 / 100平方米配置。

住宅總戶數(shù)2784戶，

即住宅所需車位數(shù)：2784輛,

其中地面停車數(shù)914輛,占總數(shù)31.84%

商業(yè)面積按照地上總計容建筑面積 的5%來配置：

商業(yè)面積=地上總計容建筑面積 X 5%

得出：14480.62 =289612.5 X 5%

商業(yè)停車位 = 商業(yè)建筑面積 /100*0.6

得出： 87（輛）= 14480.62/ 100*0.6

總停車數(shù) = 住宅停車數(shù) + 商業(yè)停車數(shù)

得出：2871（輛）= 2784+87

地面停車位 =總停車數(shù) ―地下停車數(shù)

得出：914（輛）=2871―1957

地面停車比例 =地面停車位 / 總停車數(shù) *100

得出：31.84%= 932/ 2871 *100

由此所得經(jīng)濟(jì)型車庫排布圖，見右側(cè)：

車位柱網(wǎng):5400mm，車道柱網(wǎng):6000mm

地下室層高:3.4m，覆土:1.2m，車庫高出地面:1.5m

4)商業(yè)推導(dǎo)

a.沿街大商業(yè)做法：商業(yè)開間:6600X7500mm，以小型商鋪形式構(gòu)建

設(shè)計上，內(nèi)街連廊式做法，通過外部商業(yè)的內(nèi)引入式，打開內(nèi)部商業(yè)街，在垂直交通上，天橋、豎向電梯的交錯使用，增加商業(yè)的活力與節(jié)奏感，吸引游客駐足。(圖紙如下)

一層商業(yè)二層商業(yè)三層商業(yè)

b.住宅商業(yè)西側(cè)沿街二層商業(yè)：商業(yè)開間:6600X20000mm，以小型商鋪形式構(gòu)建

設(shè)計上，充分考慮住宅商業(yè)騎樓的關(guān)系，底層上也局部形態(tài)遵從住宅的戶型，保證不影響戶型的情況下，商業(yè)的合理化設(shè)計及運(yùn)用，利用單邊入戶方式，設(shè)計沿街商鋪。

一層商業(yè)二層商業(yè)

5)單體戶型推倒，此處尤以90戶型為例

高層面積區(qū)段：90平方戶型：2+1房1衛(wèi)

詳細(xì)分析：

常見戶型排布，不做任何多余設(shè)計

如何在局限空間呢，做出好的戶型

空中花園的排布設(shè)計，增加采光性，及住戶的個人使用空間，使房間采光更為合理。

結(jié)論：根據(jù)各戶型配比案例，所得如下結(jié)論級配表，通過該級配表，可以縮短對于戶型面積段內(nèi)，戶型各功能的合理面積分配，有助于設(shè)計出符合需求的好戶型。(表格如下)

六、其他一線房地產(chǎn)商案例推導(dǎo)

參考文獻(xiàn)：

1.《華爾街啟示錄――淺談08美國金融危機(jī)》

2.《2013-2018年中國建筑設(shè)計行業(yè)市場前景評估與投資規(guī)劃分析報告》

3.《2013-2018年中國建筑設(shè)計行業(yè)市場發(fā)展前景預(yù)測及投資策略咨詢報告》

4.住宅設(shè)計規(guī)范《GB50096-2011》，及其他相應(yīng)建筑設(shè)計規(guī)范

5.《GB50763-2012無障礙設(shè)計規(guī)范》

6.《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2011年版）》

7.《江蘇省住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)DGJ32 J26-2006》

8.《江蘇省人民防空工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》

9.《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定――蘇州市實(shí)施細(xì)則之二-“日照影響分析規(guī)則”（2012年版）》

篇5

“長實(shí)”（長江實(shí)業(yè)）在新界大埔區(qū)的新樓“嵐山”近日開售，不聲不響地刷新了新盤“小戶型”的紀(jì)錄――其中一套“開放式”戶型實(shí)用面積僅177平方英尺，折合約16平方米。

新盤資料一面世，長實(shí)馬上被套上“無良開發(fā)商”的帽子，媒體冷嘲熱諷，紛紛送上“房豪宅”（編者注：“房”在港指將一套住宅切割成多個套房出租）、“牢房豪宅”等稱號。

超迷你戶型“小如牢房”

香港樓價長年居高不下，小戶型的面積越來越小得令人稱奇。包括恒基、華人置業(yè)、信和置業(yè)等開發(fā)商，近年來都曾推出總面積不到20平方米、居室面積小于10平方米的迷你戶型。“嵐山”這次引發(fā)爭議的戶型，居室面積只有8平方米多，而香港赤柱監(jiān)獄單人囚室甚至都有7.5平方米。

然而，輿論罵歸罵，開發(fā)商每次推出這類迷你戶，卻總是意外地受歡迎，有時甚至要用“哄搶”來形容――最近信和置業(yè)推售的九龍大角咀新盤奧朗御峰，其中包括一大批面積在20平方米左右的迷你戶，僅僅開售半天就售罄，收到的預(yù)訂更超購21倍，早上9點(diǎn)開售前售樓處已經(jīng)排起長龍。

更加令人意外的則是，香港的學(xué)界專家這回并沒有像往常一樣，跟媒體站在一起痛批開發(fā)商，反而紛紛表示認(rèn)可，不少人更指出這是“大勢所趨”。香港中文大學(xué)未來城市研究所副所長姚松炎更引述調(diào)查數(shù)據(jù)指出，過去一年來面積在400平方英尺（約36平方米）以下的小型單位，無論租金、價格升幅還是成交量都遠(yuǎn)超平均水平，反映市場對小型單位的需求很大，因此，日后開發(fā)商設(shè)計新盤時一定會增加這類單位。

高樓價下的“窮人恩物”

回想2012年前，80平方米以上的“大型單位”，曾經(jīng)一度是開發(fā)商們的“最愛”，原因是當(dāng)時的樓市增長很大一部分由內(nèi)地來的購房者支撐，他們大多不習(xí)慣購買狹小的住宅。然而自2012年10月起，香港政府為了遏制樓市炒賣，向所有非香港永久性居民的買家征收相當(dāng)于樓價15%的“買家印花稅”，內(nèi)地買家大大減少，此后隨著內(nèi)地“禁奢”和嚴(yán)查腐敗行為，內(nèi)地買樓“豪客”更近乎絕跡。大型住宅“泡沫”破滅，迅速成為了空置率最高的戶型。

過去兩年里，以前不受開發(fā)商重視，面積也小得有些“不人道”的迷你戶型，開始大行其道。最直觀的原因當(dāng)然是小戶型面積小，總價也低，在樓價常年居高不下的香港，這類戶型成了資金不足的置業(yè)者的唯一選擇。例如嵐山的超小戶型，最低僅售165萬港元 （約合人民幣132萬元），相對于過去較常見的50平方米左右的兩房小戶型，總價低了一半以上。這就像許多地產(chǎn)中介一針見血地在推介中說的，真正是“窮人恩物”。

Y太太剛剛購買了上文中信和置業(yè)奧朗-御峰一個約20平方米的小戶型，她坦言房子是給自己的兒子買的，“要結(jié)婚，房子太貴，現(xiàn)在只有這么小的我們才買得起?！彼硎荆瑑鹤硬o儲蓄，首付是自己給的，不過孩子則負(fù)責(zé)月供，她希望以后有了能力，孩子們可以逐漸換更大的房子。

單身貴族青睞迷你戶

這類迷你戶的買家，不少都是首次置業(yè)的單身人士，或是沒有子女的年輕夫婦。全球不少研究都認(rèn)為未來單身和無孩小家庭將越來越多，因此也令超小型住宅的發(fā)展長遠(yuǎn)看好。

香港城市大學(xué)教授、有多部樓市論著的曾淵滄博士更多次撰文，鼓勵政府、開發(fā)商興建超小型公寓。他認(rèn)為大多數(shù)單身人士，其實(shí)只需要一間如同酒店單人房那樣的住所，傳統(tǒng)設(shè)計給一家三口以上居住的2、3居室，對于不富裕的單身一族而言根本是浪費(fèi)空間?！熬拖癯幸餐瞥龆喾N微波爐食品，對象就是這些不煮飯的單身者”，他相信，由于這類家庭的增加是時代大趨勢，因此在長實(shí)之后，其他開發(fā)商也一定會跟隨。

同樣由于小家庭居住的需求旺盛，小戶型無論租售都非常走俏。在今年上半年，由于內(nèi)地經(jīng)濟(jì)走低和美聯(lián)儲“退市”陰影，香港樓價走勢一度出現(xiàn)跌幅，其中大型住宅價格更有不少下調(diào)逾30%的案例，但中小型單位的價格則一直堅(jiān)挺。在樓價下跌的同時今年一季度整體租金也開始下滑，其中迷你戶同樣“一枝獨(dú)秀”，在逆市中不跌反升。

從事地產(chǎn)中介的姚先生透露，過去半年租金最為堅(jiān)挺的是總價在300萬港元以下，實(shí)用面積低于300平方英尺（約27平方米）的市區(qū)小型單位，月租約在10000到14000港元，算起來年回報額可以高達(dá)4%至6%，在香港目前接近零利率的環(huán)境中，好過不少投資產(chǎn)品。

現(xiàn)在，“牢房豪宅”是否看起來沒那么面目可憎了？事實(shí)上，長實(shí)旗下“嵐山”的迷你戶開售四天以來，也一直是最受歡迎的戶型，這里麻雀雖小五臟俱全，精致豪華，不但有單人廚房，浴室還裝有浴缸，甚至有個小小的陽臺。這個開放式單位還被設(shè)計成與旁邊一套三居室的大單位相鄰，而且可以打通，長實(shí)更美其名曰“1+親”，指最適合年輕家庭帶著老人一起居住，也的確有不少買家將兩套住宅同時買下。

事實(shí)上，沒有開發(fā)商建房子是為了“良心”，無論建豪宅還是小戶型，出發(fā)點(diǎn)無非都是為了公司的利潤。“迷你戶”越來越小，其實(shí)只反映了這類住宅的需求越來越大，也折射出香港地產(chǎn)市場正從過往的炒作豪宅，轉(zhuǎn)變?yōu)楦嘤勺灾餍枨笾鲗?dǎo)市場。房子越來越小，房子的總價也隨之越來越低，變相讓樓市“降溫”，其實(shí)未嘗不是一件讓樓市變得更健康的好事。