房地產宏觀環境分析精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產宏觀環境分析，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：房地產；宏觀環境；關鍵因素

改革開放以來，中國房地產業快速發展，其在推動我國城鎮化建設、帶動其他產業的發展等方面發揮了重大作用。不過，進入21世紀以來，隨著我國經濟社會的發展，房地產投資過熱及金融資產過多轉向房地產等問題日益凸顯，調控的呼聲日益高漲。2013年下半年以來，全國70個大中城市中的68個房地產價格持續上漲，最高漲幅為13.7%。進入2014年，中國房地產價格上漲出現一定的收窄，一是表現為房價環比漲幅持續下行，二是受整個行業降溫的影響，2014年大中城市房價同比漲幅支撐力不足。

總體來看，金融危機以來，我國房地產經濟的健康發展越來越重要。作為我國重要的支柱產業，房地產業對國民經濟的促進作用毋庸置疑。不過，由于我國房地產市場的不成熟性，加之宏觀經濟環境的變化，我國房地產業的發展存在諸多不確定性，且存在諸多問題。在當前房產價格備受關注與責難的形勢下，基于2014年上半年以來的宏觀經濟形勢，對當前房地產業發展中的問題進行分析，對關鍵因素進行了考察，有一定的借鑒價值和意義。

一、2014年以來我國宏觀經濟分析及對房地產市場的影響

2014年以來，中國宏觀經濟走勢呈現出結構轉型過程中的短期企穩跡象，這是今年以來中國宏觀經濟的主要特征，也將是2014年下半年中國宏觀經濟的主要方向。一是從國際經濟環境看，2014年以來世界經濟呈現分化走勢，發達經濟體復蘇勢頭日益鞏固，新興經濟體增長仍然乏力。先進經濟體對于全球經濟增長的作用更加突出。二是就我國國內形勢看，我國國內經濟短期企穩的趨勢明顯，雖然我國二季度GDP同比為年內低值，但可以預見，今年下半年我國GDP將有小幅回升，預計全年將實現7.5%的同比增長目標，而從居民消費價格水平看，我國下半年壓力不大。三是從國內的政策層面看，財政政策將持續發力，“穩增長”與“調結構”并行。貨幣政策則將逐步從“寬貨幣緊信貸”轉向“寬貨幣寬信貸”，而市場利率也有望維持較低水平，同時不排除央行降息的可能性。最后，從風險看，美國超預期加息以及我國經濟轉型帶來的增長放緩超預期、企業盈利能力下滑、央行貨幣政策轉向以及地方政府債務風險集中爆發等問題，都進一步增加了我國宏觀經濟環境的不確定性。

在此宏觀經濟環境下，結合2014年以來我國房地產市場出現的銷售萎縮局面，可以預見的是，我國房地產價格將出現持續的自主性回落，房價的理性回歸趨勢初見端倪。一是住宅銷售萎，2014年上半年，我國全國住宅銷售面積為同比下降9%，而2014年上半年的平均月銷售面積也是近四年最低，二是房價自主回落，以往歷次調控過程中房價的回落總會形成新一輪報復上漲，而這次房價回落則是自發性的，是市場的自主回調。總體來看，隨著我國宏觀經濟形勢的變化，我國房地產市場出現了較大調整，表現為經濟結構升級轉型壓力不斷加大、貨幣增速回落以及利率高位因素等，都對高房價產生擠壓，房價回歸呈現出一定的必然趨勢。

二、房價回歸理性的意義及房地產業健康發展策略分析

房價回歸必然結果，政策措施起到了扶持和延緩作用，但不能改變市場趨勢。從整體經濟發展看，房價理性調整有利于打破土地財政和數量擴張的經濟增長“怪圈”，有利于經濟發展方式的轉變和合理物價結構的形成。隨著房價調整，我國的物價結構將合理調整，有利于形成合理的物價結構，降低經濟活動的整體成本，使得居民消費等內生性增長動力得到有效培育。在房價高企的情況下，經濟的內生動力往往不足，房價合理調整將釋放相當一部分居民財富，促進消費增長。促進房地產業的健康發展，要充分落實以下五個方面的政策建議：

一是充分尊重供求關系自主調整，堅持市場在資源配置中的基礎作用。十八屆三中全會以來，政府堅持在經濟領域落實市場化為導向，針對房地產領域，新一屆政府正在著力建設房地產市場調控的長效機制，使市場在資源配置中起決定性作用。針對房地產形勢，下一步政府應該避免激進的短期干預政策，要充分尊重市場機制的選擇，理順房地產制度體系，滿足市場多樣化住房需求。

二是要結合地方差異制定調控政策，強化地方政府的調控責任。各級政府要細化房地產調控措施，承擔房價控制目標的責任。而考慮到不同城市之間因經濟發展水平等的差別，地方調控要堅持差異化，使原來全國統一調控政策逐步轉向以地方政府為主導因地制宜的調控政策。

三是加快構建以政府為主的住房保障，探索多種住房供應模式。要健全城鎮住房制度，建立多層次的住房供應體系，滿足基本住房需求。同時，要制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監管程序，嚴格準入和退出制度。

四是加快建立城鄉統一用地市場。要加快探索城鄉一體化用地市場，建立城鄉統一的建設用地市場，有效轉變房地產業粗放型發展模式。同時，要加快完善住房信息體系建設，加快建立以土地為基礎的不動產統一登記制度，實現多部門信息共享，促進房地產稅和市場化調控的落實。

參考文獻：

[1]NABARD，“Status of Microfinance in India 2009-10”[R]，NABARD Report，November 2010.

[2]HENRY R.CHEESEMAN：Legal Environment of Business[M].USA：Pearson Custom Publishing，2007：59-60.

[3]張凌翔，張曉峒.通貨膨脹周期波動與非線性動態調整[J]. 經濟研究，2011（5）.

[4]汪建強.德國房價調控經驗及對我國的啟示[J].價格理論與實踐，2012，（2）.

[5]張江濤.韓國住房調控的經驗及啟示[J].中國經貿導刊，2011，（6）.

[6]高漢.保障房：稀釋房價的源頭活水[N].法制日報2011-03-22.

篇2

關鍵詞：房地產，戰略發展，實施措施

引言

隨著我國國民經濟的快速發展，城市化進程不斷加快，我國的房地產業發展非常迅速，房地產行業獲得了突飛猛進的發展，在整個國民經濟中占有舉足輕重的地位，該行業也日益受到政府和消費者的廣泛關注。

一、M房地產有限公司的發展現狀

M房地產具有國家一級開發資質，注冊資本近億元，業務領域涉及地產開發、商業運營和物業服務等領域，年開發能力50萬平方米。

從2001年運作第一個項目開始，經過十幾年的潛心發展，M房地產從淄博起步，先后進入青島、濟南，并繼續向環渤海城市圈拓展，在激烈的市場競爭中逐步形成跨區域、規模化的開發模式。

M房地產憑借卓越的企業品牌形象，在10年的發展中實現了經濟效益與社會效益雙豐收，贏得了客戶、合作伙伴、業內同行、政府的信任。

二、M房地產有限公司的戰略環境分析-外部環境分析

（一）宏觀環境分析

在房價過快上漲、社會資源過度向房地產行業集中的背景下，為了保持宏觀經濟和房地產行業健康發展，政府出臺了一系列針對房地產行業的調控政策。新增了限價、限購和房產稅等行政和稅收手段以抑制投資投機性購房需求。

系列調控政策的疊加，將會在短期內對房地產市場產生波動影響。但是，萬變不離其宗，任何行業都要遵循市場經濟規律，包括房地產市場。

（二）行業基本經濟特性分析

房地產市場供求雙方的經濟特征是由市場供求關系決定的。當市場供應量大于需求量的時候，房地產市場相對銷售速度較慢，反之，則銷售速度加快。同時，房地產價格除了供求關系之外，土地價格、建設成本等相關因素也是重要的影響因素。

（三）行業競爭狀況分析（五種競爭力量模型）

中國房地產市場是由政府、開發商、已購買者、潛在購買者、銀行等金融機構這五種力量組成的，這五種力量相互作用決定了房地產價格的漲跌。

資本的逐利性使開發商和已購房者希望房價永遠上漲。

政府是宏觀調控者，負責整個行業的平穩發展，維持房價既不要過高也不要過低，既能滿足經濟增長的需要同時又能迎合"民意"。

銀行等金融機構出于自身利益的考慮，當然也是希望房價持續上漲，只有持續上漲，它的房貸業務才能增長，它既有的風險才能化解。

只有潛在購房者是真正希望房價越低越好的，他們雖然相對是弱勢群體，是社會的中下層，但因為數量眾多，不可忽視。

（四）行業內的戰略群體分析

行業內形成了以萬科、恒大為代表的大型開發企業，他們規模大，資金實力雄厚；大部分國企也涉及房地產領域，他們的競爭實力較為強大。

三、M房地產有限公司的戰略環境分析-SWOT分析

（一）優勢分析（strengths）

1.前期項目開發十年的經驗；

2.企業處于成長期，產品系列和研發設計能力具備一定發展的基礎和實力；

3.項目團隊特色，產品由全球頂級團隊設計團隊打造，項目周邊環境及配套設施比較完善；

4.清晰地區域定位，業務定位，產品定位和客戶定位。

（二）劣勢分析（weakness）

1.本公司規模較小，沒有形成一定的規模經濟模式；

2.缺乏長效的盈利模式，盈利能力低；

3.品牌營銷與危機公關意識不強，不能系統地利用媒體來提高知名度和美譽度；

4.管理體制還不夠健全，管理層級多，效率低，新架構的運營有待啟動。

（三）機會分析（opptunities）

1. 土地市場上激烈的競爭局面趨緩；濟南市場上房產成交量呈上升趨勢，居民住房占到總成交量的64%；

2.城市化進程的高速發展時期，大量的農村人口進入城市，省內人口進入濟南，這為公司的發展提供了有利的機會；

3.濟南房地產市場整體戰略規劃以東拓西進為主旋律，而公司目前的項目就在東拓方向上。

（四）威脅分析（treats）

1.房地產市場越來越成熟，越來越規范化，這不僅使得運作成本高，而且促使各種資本進入房地產市場，使得市場競爭激烈；

2.開發過程中所需的原材料成本、人力成本、管理成本上升幅度較大。

3.土地供應和信貸控制仍是政府調控兩大手段，土地資源短缺和融資問題是房地產業的兩大難題；

4.國家的宏觀調控加劇，抑制房地產市場過熱的措施不斷出臺，且一輪比一輪嚴格，各地相繼出臺了"限購令"。

四、M房地產有限公司的戰略發展

M房地產有限公司的經營宗旨是服務顧客，富裕員工，回報股東，奉獻社會。公司使命就是實現公司的愿景，即：成為一家持續百年經營的企業，成為中國建筑文明的倡導者。

（一）公司的階段戰略目標

571戰略--用五年的時間，完成至少七個城市的戰略布局，力爭成為山東省民營房地產企業第一。全國戰略--2015年成功上市后布局全國。

（二）公司層戰略

五年內立足山東，穩固淄博等三線城市，著力發展濟南、青島等二線城市，逐步在其他城市有所作為，完成至少七個城市的戰略布局。

（三）業務層戰略

1.核心競爭策略

"三快"策略：快速拿地、快速制造、快速銷售。

成本領先策略：全過程的、科學的成本領先。

差異化策略：全方位的、有競爭力的差異化。

2.市場拓展策略

擴展速度：六個月之內不能達到開工條件的項目不拿。

拓展方式：主要通過市場行為，非戰略布局需要不拿地王；除直接投資之外，也可以采取合作的形式。

拓展范圍：放在全山東的任何一個二、三、四線城市。

3.市場營銷策略

快速銷售策略：開盤一個月內實現放盤量的60% 。

定價原則策略：客戶定價原則。不追求單個項目的利潤最大化， 追求資金的快速周轉。

樣板領路策略：售樓處、樣板間、景觀示范區先行。

五、M房地產公司保證戰略實施的措施

（一）尋求政策優勢，結合brt和政府東遷的機會，主攻住宅開發，審慎的選擇商業項目。

（二）抓好細分市場，加強專業化經營并適時尋求戰略伙伴合作，加強抵御市場風險的能力。

（三）做好政府和銀行營銷及公關，豐裕公司土地儲備與銀行貸款，避免資金風險。

（四）優化開發環節，降低經營成本，通過量的積累和擴張求得效益增長。

（五）抓好員工團隊建設，通過內部培養提高員工素質，降低人員轉換成本。優化員工團隊，降低運營管理成本，實施針對細分市場的低成本戰略。

（六）做好融資與資本變現工作，確保資金流動暢通。

六、結語

在當今房地產行業環境因素越來越復雜多變，競爭越來越激烈的時代， 戰略管理已成為M房地產有限公司高層管理人員一項非常重要的工作，越來越顯示出它在公司管理中的重要性。

本文在寫作過程中，運用戰略管理分析方法，得出了以下結論：該公司應該結合brt和濟南東擴的機會，充分發揮自身優勢；提升公司的融資能力，加強實施品牌戰略；建立房地產公司發展戰略的實施和評價體系，根據公司內外部環境的變化及時作出調整，以適應市場的要求。

參考文獻：

[1]專著：李延喜著，《次貸危機與房地產泡沫》[M]，北京，中國經濟出版社，2008.72一109。

[2]專著： 陳建明著，《商業房地產投資融資指南》[M].北京，機械工業出版社，2003.11一18。

[3]期刊論文：趙奉軍，《房價長期上漲的神話與現實》[J]，中國房地產，2009年1月，第31-34頁。

[4]期刊論文：梁建軍，《淺議我國房地產市場存在問題及應對策略》[J]，北京，現代商業，2008年4月，第185頁。

篇3

關鍵詞：鋼材；宏觀營銷環境；微觀營銷環境

改革開放以來，我國鋼鐵工業取得驚人發展，中國鋼材市場需求量和生產量增幅均高于國際平均水平，自1996年以來，我國在鋼材產量、消費量上排名世界第一。伴隨著中國鋼鐵工業的發展，鋼材流通企業也同步發展起來。但是，近年來由于我國鋼鐵行業產能大于市場需求，鋼材生產企業面臨更加激烈的國內和國際市場雙重競爭，作為鋼鐵供應鏈下游的鋼材流通企業也受到影響，部分鋼材貿易企業，由于對鋼材市場營銷環境分析不透徹，對鋼材市場把握不到位，存在一些問題。對流通企業的市場營銷環境透徹研究，把握市場脈搏，預測鋼材產業發展方向，掌握鋼材價格變動走勢，對鋼材流通企業開拓市場以獲得生存和發展空間尤顯重要。

一、相關理論文獻綜述

營銷環境是指企業營銷活動有潛在關系的內部和外部因素的集合。作為企業外在的不以營銷者意志為轉移的因素，對企業營銷活動的影響具有強制性和不可控性。不同國家或地區之間，宏觀環境存在著廣泛的差異；不同的企業之間，微觀環境也千差萬別。與此同時，營銷環境諸因素之間相互影響、相互制約，某一因素的變化會帶動其他因素的相互變化，形成新的營銷環境。

二、鋼材流通企業市場營銷環境分析

營銷環境即為企業提供機會，亦對企業構成威脅，企業必須持續不斷地觀察識別并適應營銷環境的變化，從中把握商機，對應采用營銷策略，取得競爭優勢。當前鋼材流通企業主要重點關注的宏觀營銷環境因素如下：

（一）宏觀營銷環境

1、人口環境

人口是構成市場的第一因素。從70年代開始，我國實行計劃生育，控制人口增長，使人口出生率逐年下降，但我國總人口繼續慣性增長，城鎮人口將超過農村人口。據聯合國《2030年全球人口預測》報告，中國人口預計將在2030年人口總數將超過14．5億。面對巨大的人口基數，我國的消費市場規模依然很大。發達國家工業化進程中，伴隨著工業化進程的推進和經濟的增長，鋼材消費隨之增長，人均消費鋼材水平和鋼的占有量達到飽和點之后開始回落，之后保持在一定產量范圍之內。對比發達國家的人均鋼材消費量，我國人均鋼材消費量仍有增長空間。另由于人口數量增加、人口密度的區域性變化，中國鋼材產品消費量長期來看，還應進一步增加。但另外一方面，我們也應該注意到，我國人口結構中，近年來年輕人在總人口中的比重降低、人口遷移等因素影響，將導致鋼材市場局部出現波動。

2、經濟環境

鋼材主要應用于房地產、建筑、汽車、機械、家電、汽車、交通、化工等領域，分析這些行業的市場需求、行業政策、可以相應預測出鋼材市場的需求變化。

（1）房地產。房地產行業拉動了投資、消費、進出口增長，并成為政府財政收入的重要來源。我國政府一直通過金融政策、財政政策、稅收和管理法規等手段直接或間接影響房地產開發企業。近年來，由于部分城市房價過快上漲，價格過高，對民生改善和社會穩定帶來負面作用。房地產市場投機產生產業泡沫，進而對國民經濟健康發展產生不利影響。對此，中央政府實施房價調控政策，實施限購令。在鼓勵居民首次購房的同時，抑制房地產市場的投資投機性需求。面對限購令、限貸令等中央措施，很多開發商開發速度放緩。受其影響，近期相應的房地產鋼材需求放緩。另一方面，對比國外發達國家，我國的城鎮化率相對較低，伴隨著我國工業化和城鎮化的發展步伐、城鎮人口長期呈現增加趨勢。根據國家規劃，到2015年我國城鎮人口將達到6．66億人，鎮化率達到45％。這將相應帶動城市基礎設施建設。另外由于城市發展規劃的部署，將出現大規模城市改造和居民拆遷，長期來看，住房銷售市場的需求呈增長之勢。相應帶動建筑鋼材市場需求。

（2）汽車。改革開放以來，我國城鎮居民經過多年積累，已經具備了汽車消費能力。私人購車占整個汽車消費市場的比例迅速提高。另一方面，整車制造商和供應商看好增長迅速的汽車消費市場，為了奪取更多的市場份額，整車制造商很可能不斷縮短新產品開發的周期，這將進一步刺激需求的增長。國家《汽車產業發展政策》提出在我國建立一個成熟的、具有全球競爭力的汽車行業。但也應當看到近期受經濟持續下行的壓力、高油價的影響，從汽車的實際銷售來看，老百姓汽車消費的熱情暫時下降，對應的汽車產業鋼材需求受到影響。國家相關部門如出臺汽車下鄉、以舊換新等刺激消費政策，將帶動市場需求，刺激汽車產業用鋼消費。

（3）其他產業。近期由于我國固定資產投資和制造業增速放緩，鐵路、機械行業鋼材消費強度下降、國內下游用鋼需求放緩，鋼材市場出現疲軟。

3、國際市場因素

隨著經濟全球化的進程，我國進入WTO后，貿易壁壘降低，國內鋼材市場與國際鋼材市場的相互影響和作用愈加密切。近年來由于全球經濟增長乏力，歐洲部門國家出現債務危機，受其影響世界主要經濟體紛紛強化貿易維護主義，加大對我國反傾銷、反補貼措施，國際鋼材需求有所減少。

（二）微觀營銷環境

由于我國鋼鐵市場屬于分散競爭型市場，雖然部分鋼廠產量有所降低，投放市場的資源有所減少，但部分鋼材生產企業生產增長率仍然高于全社會鋼材消費的增長率。各個鋼材生產企業不可能形成統一減產，以保證改變當前鋼材市場的供求矛盾，部分新形成或即將形成的鋼材生產能力還要釋放。整體鋼材市場供應大于需求。

三、結語

通過以上分析，本文認為從長期來看，我國鋼材市場充滿著的發展機會，但同時亦存在著諸多挑戰。近期鋼鐵行業將繼續呈現高產能、低需求、低產量、低價位的低景氣狀況。鋼材貿易企業必須樹立正確的市場營銷觀念，在充分分析市場機會和挑戰的基礎上，結合企業實際，制訂出科學的市場營銷組合策略去抓住機遇，迎接挑戰，取得市場先機。

參考文獻：

[1]瞿國忠.營銷管理[M].北京:經濟管理出版社,2008.

[2]高微,馮花蘭.市場調查與預測[M].上海:首都經濟貿易大學出版社,2008.

[3]歐德羅伊德.市場營銷環境[M].楊琳,譯.北京:經濟管理出版社,2010.

[4]黃振平.鋼材流通企業市場營銷環境分析[J].經濟與社會發展,2003,(4).

[5]陳自好.中國鋼鐵企業市場營銷策略研究[J].企業導報,2010,(7).

篇4

[關鍵詞] 房地產 投資 星河灣

房地產是最具投資價值的商品之一,房地產行業是典型的資金密集型行業,具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。如何評價對房地產產品投資收益,卻是一個相對專業和復雜的課題。

2009年8月8日,浦東星河灣在一片喝彩聲中開盤。這一天不僅屬于奧運的周年慶典,也堪稱中國豪宅的節日。“星河灣式”生活對于星河灣業主來說,不單純是買下一處精致的房子,還因此獲得一種嶄新的生活方式和令人艷羨的社交圈子。作為星河灣地產開發系統下的新項目,上海浦東星河灣與廣州、北京星河灣相同,一樣具有超越市場的宏觀和微觀的各項優勢。

一、樓盤的定位

浦東星河灣位于上海錦繡路上,在房產板塊里屬于國際化氛圍濃郁的花木板塊,這是一個高端住宅。花木板塊位于陸家嘴金融區第一圈層,具體指龍陽路、羅山路、楊高路合圍區域。外籍人士、企業白領和高管、成功的商業人士成為板塊內主流置業人群,他們較高的生活品質、收入水平,有力助推花木獨特人居氛圍的形成。

二、上海浦東星河灣適合投資的指數

(一)方便生活

方便生活是評判樓盤是否具有投資價值的關鍵指數之一。尤其是商業地產,方便生活意味著人氣旺盛,人氣旺盛自然價值就越大。浦東星河灣均價定到了4萬-6萬元/平方米,每套房源的價格基本都上千萬。開盤當日,只有300余套現房可供出售的浦東星河灣,卻招來了逾七百多名客戶。方便的軌道交通的運行直接促進該地段與市中心以及浦東機場的連同,大大方便了市民的出行。而且周邊配套日趨成熟,如麥德龍、百安居成為居民消費主要場所,正大藝術中心建成將成為板塊的又一亮點;教育資源方面的牡丹幼兒園,建平西校先后加入等。

(二)時尚活力

時尚活力也是評定樓盤是否有著更高的收益回報的關鍵指數之一,一個有時尚感的社區環境首先來自建筑本身提供的時尚外觀,通常是現代風格、簡潔的材料、透明的空間和體型,也許還有明快的色彩穿插其中。而浦東星河灣不同與一般的住宅,它的標志性鐘樓、南歐古堡風格的色澤、質感,以及令人嘆為觀止的園林景觀設計,錦鯉池、桃花澗等景觀令參觀者們贊不絕口。設計風格獨特。外觀、顏色和內部設計都與別人不同,最妙的是房子風格體現個性。這些都突顯出他獨特的時尚精致,有別于其他豪宅,給人時尚與個性的結合。

從長遠來看,時尚并且有特色的建筑不僅容易讓人心潮澎湃,而且其流行的時間也許更為持久。正如此前業內對星河灣的評價:星河灣將創造上海豪宅市場10年無法超越的神話。

(三)自然環境

當然,一個樓盤的自然環境也是非常重要的評定標準。美麗自然、燦爛陽光、清新空氣、休閑環境,一直是上海這座節奏快城市的人們的居住理想。因此,環境優美是在上海買房子重要標準之一。

浦東星河灣小區內道路兩旁人行道臨街種植了綠化帶,用植草、灌木、喬木構成三層立體綠化視覺,起到隔音、隔塵、美觀的效果。路的中央隔離帶安裝了特色設計的道路燈柱,既美觀,又達到照明效果。在已經開放的小區中心,一個人工打造的瀑布已然成形,穿過瀑布,沿著木道走過一片茂密的樹林,一個清澈的泳池呈現在眼前,錦鯉池、桃花澗等景觀美輪美奐。附近的世紀公園是上海內環線中心區域內富有自然特征的生態型城市公園,生態綠地給居民提供了得天獨厚的綠色健康居住環境。

(四)公共關系

看一個小區的住宅是否值得投資,其中一個方式就是看這個小區的未來業主的素質是怎樣的,他們的職業、他們的生活狀況、他們所代表圈層的興趣愛好、生活格調是怎樣的,這是中國“人以群分”觀念在居住上的具體表現。

住宅很講究圈層概念,而商業地產投資同樣要注重圈層,說得直白一點,就是要投資的商鋪聚集了一些什么樣的人,聚集了一些什么樣的生意,這些環境對投資將產生何種影響。浦東星河灣的公共關系一定不會讓大家失望,在開盤當日,購房現場,儼然成了金融行業人士的一次聚會,以后住進浦東星河灣的人們可以更方便的進行圈內聯系。其次,私密性強,能住豪宅的人肯定不愿意終日生活在大眾眼皮底下,能自由自在地生活而不會出現鄰居對望及吵鬧聲的干擾。花木地區原有的國際高端人群聚集的特點則將進一步提升了浦東星河灣的國際化魅力。

(五)容積率

容積率對于任何一個項目而言都是最重要的參數之一。一般說來,容積率越低,居住的質量越高,建筑的單價越高。所以要盡量選擇低容積率的房子。一個有著廣泛好評的開發小區往往是高質量和高容積率的完美結合。一個良好的居住小區,高層住宅容積率應不超過5,多層住宅應不超過3,綠化率應不低于30%。上海浦東星河灣的容積率為1.58,綠化率為35%。由于受土地成本的限制,并不是所有項目都能做得到。而上海浦東星河灣卻完美的做到了這點,更為重要的是它并沒有從純粹賺錢的角度來設計一個社區,而是盡自己最大的可能滿足住戶居住的舒適度。

(六)安全

安全才安心。在上海投資,不安全的影響開始來自于一些目前不可預期的因素。比如,投資的這個小區開發商實力是不是夠強,能不能保障小區配套完善形成成熟社區;小區所在的規劃是否合理,是否存在市政建設同小區建筑沖突等問題。

(七)安靜

安靜的居住環境盡管非常重要,但那是對于住宅投資而言,商業地產卻意味著越熱鬧越好。所以安靜這個指數可以從兩個方面來權衡:要想投資商業地產,最好選擇車水馬龍的鬧市,人多車多生意多;而要想投資住宅,則盡可能地需要個安靜的居住環境,休息和休閑畢竟需要安靜和輕松的心情。即使在最熱鬧的地段進行投資,都不妨選擇一個噪音污染和光污染相對輕微的朝向和樓層。

(八)人文環境

近年出現了幾個中國傳統文化主題的產品,北京有觀唐,廣州有清華舫,成都有芙蓉古城,長沙有個汀湘十里。在重慶,也有類似金科?東方王榭、洪崖洞這樣的文化建筑。

人文環境既與建造者有關,也與居住者有關。這種氛圍是一種共同的人文表現,能直接反映一個社區的底蘊。相對而言,人文環境更多影響居住著的心情。與海派文化中的人脈、地脈和文脈相結合,更多地引進星河灣特有的、國際的和海派的元素。

三、宏觀環境的分析

由于房地產業是我國國民經濟的主導產業,在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位,因而房地產行業的發展與整體國民經濟的發展息息相關,國家宏觀環境的改變極大的影響著房地產行業的發展。PEST作為一個分析宏觀環境的分析工具,根據其研究對象的情況調整影響對象因素的種類及數量。就房地產行業來說,可以由項目的物業類型、大體定位思路來確定影響該項目因素的研究范圍:

(一)政治、政策因素

2009年8月4日,國家統計局提醒政府必須警惕房價高漲。此前,銀監會已收緊二套房貸政策;國土資源部開始嚴肅土地政策;國家發改委要加強房地產價格和收費監管。8月5日,國家稅務總局稱近日將把房地產業的稅收作為監管重點。同日,央行《中國貨幣政策執行報告(2009年第二季度)》,首次提出將對貨幣政策的操作,貨幣政策的重點、力度、節奏進行微調。面對如此大力度的宏觀政策,開發企業應充分了解政策及政府態度,以政策為基本原則,在許可的范圍內調整自己的產品定位,從而獲得市場的認同。

(二)經濟因素

從2002年上海世博會成功開始,上海的樓市進入火暴期。隨著世博會的臨近,樓市愈演愈烈。2010世博會是中國繼奧運后的又一件大事,上海將近30.8億元的投資大部分將投向基礎設施,這無疑是給世博會地產的巨大推動力,隨之帶來的交通、環境、配套等也都將大大加強。

(三)社會要素

上海都市人的價值觀念之一為品位觀念,即如何過一種有質量的生活。購買豪宅,追求高品質的生活,使得房地產行業在上海愈演愈烈。

金融風暴造成的經濟環境惡化,嚴重影響到了消費者的需求彈性,購買時機和產品偏好。經濟環境的“遇冷”讓消費者購房更為謹慎,但依然存在著剛性很強的住宅需求。消費者仍在等待更合適的購房時機,房價的理性回歸將會成為購房的良好時機。

上海的人口流動性很大,每3個中就有一個新上海人。在房地產增量房屋的相當一部分被遷徙的人口消化掉以后,可想而知需求對房價的支撐能力。人口流動顯然拉動了房地產價格。

(四)技術要素兼自然因素

上海浦東星河灣一直努力追求打造全球同緯度最美麗的園林。浦東星河灣設置了6大主題的園林景觀。露天游泳池部分設計了人魚共游的奇特景觀,同時也希望打造中國社區最具特色的景觀泳池。星河灣獨有的八角樓建筑風格。星河灣的開發理念是不但要建最好的房子,還要做最好的園林環境,為城市發展盡一份責任。

消費者消費觀念不斷更新,消費要求不斷增高的今天,產品的競爭已經不僅僅是房子與地的競爭,而是包括周邊環境、產品設計、建筑風格、園林配套等多方面因素的競爭。

四、浦東星河灣的前景

浦東星河灣不僅風景優美,環境舒適,適宜生活節奏快的都市人群居住以外,星河灣的物業管理水平和樓盤配套水平也擁有相當高的標準,正適應了人們不斷變化的住房需求。

上海世博會的開始會使周邊樓盤收益非淺,將會吸引更多境外人員對此地投資。精品樓盤一直深受廣大投資者喜愛,星河灣交通便利,周邊配套齊全,檔次高會成為此樓盤升值的保障。此外,購買浦東星河灣的消費者大多數都是事業有成的人,不會因為缺錢而進行甩賣,所以不必擔心樓價會下跌的問題。上海浦東星河灣前景無限,未來還有很大的發展空間。

參考文獻:

[1] 李小剛.上海驗證“星河灣魅力”[N].新民晚報,第B14版,2009.7.30

[2] 李鎮耀.容積率對房地產項目影響實證分析[J].科技信息(學術研究),2007.4

[3] 曹宏亮.房地產市場宏觀環境分析[J].湖南城市學院學報(人文社會科學版),2003.1

[4] 姜冀愷.我國房地產業戰略環境分析[J].現代商業,2008.11

[5] 上海化工研究院.陸家嘴星河灣商品住宅項目環境影響報告書[R].2008.6

注:本文受以下項目資助:2008 年度上海師范大學文科原創與前瞻性項目《基于鞅定價的結構金融衍生品創新研究》,項目編號:DYW806;

篇5

一、衡鑫公司融資環境分析

（一）衡鑫公司外部融資環境分析房地產融資是個開放的系統，其形成和發展是外部環境與內部環境相互影響的結果。外部環境是指存在于企業外部，如企業所處區域的經濟發展水平、當地經濟政策、法律法規等對企業融資有影響的因素。而內部環境則是指對房地產企業形成和發展有直接影響的因素，如公司內部管理人員的素質及特點、公司的財務制度及財務現狀等。外部環境是客觀存在的，企業難以改變且只能去適應環境；而內部環境卻恰恰相反，是企業可以控制并且必須控制的環境。

（1）歙縣宏觀環境分析。全國歷史文化名城──歙縣，位于安徽省東南部，距杭州213公里，距合肥382公里，黃山市74公里。該縣身踞世界著名風景區黃山南大門，是東至杭州南往千島湖，西去瓷都景德鎮，北向江城蕪湖、銅陵的樞紐，且處于全省“一線兩點”的經濟發展圈內，具有明顯的區位優勢。

歙縣經濟總量較小，但呈平穩上升趨勢，人均GDP以較快的步伐增長。2008年GDP總量為67.6億元，2006、2007兩年GDP總量呈現平穩上升趨勢，增幅保持在12%以上，2008年上漲幅度較大達到19.46%。人均GDP以較快步伐增長，2008年人均GDP為13774元，其中2008年、2006年達到了19.5%的增長率，而2007年增長幅度稍有回落，但也保持了10.14%的上漲勢頭。此外，歙縣2008年金融機構存、貸款余額分別達57.7億元和28.9億元。

在居民收入方面，歙縣呈現出總體水平不高，但人均可支配收入不斷上升的特點。2008年人均可支配收入為11111元，2006~2008年人均可支配收入增幅分別為：12.78%，14.65%，18.36%。08年的在崗職工平均工資23413元，但因為旅游業、手工加工業較發達，居民實際收入可能高于政府部門公布的數據。

此外，居民的現住房人均總建筑面積也呈現逐年上升態勢，從2005年的人均總建筑面積36.06平方米，到2007年的42.03平方米，短短的兩年時間，增長了16.56%，折射出當地居民居住條件相對較好。面對歙縣目前的GDP總量小，但增長快的趨勢，以及居民的人均可支配收入呈上升的趨勢，當地政府大力支持開發房地產項目，以帶動當地的經濟發展，提高人民的生活水平。

（2）銀行政策。2003年6月13日的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》以及2004年9月2日頒布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》使中小型開發企業取得銀行貸款的難度大大提高。在《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中規定：一是房地產開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產開發企業；二是對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款。

《指引》中提出，商業銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發放任何形式的貸款；房地產開發企業的開發項目資本金比例不得低于35%；應對房地產開發企業的性質、股東構成、資質信用等級等基本背景、近三年經營管理和財務狀況、以往開發經驗和開發項目情況、與關聯企業業務往來等進行調查審核；對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控，在收回貸款本息前，防止將銷售款挪作他用。

這些規定使得開發資質較差、信用等級較低的中小型開發企業難以從銀行獲得開發信貸資金，同時也提高了開發商自有資金的持有比例。衡鑫公司屬于中小型房地產開發企業，所有這些政策，都將會對其向銀行貸款融資產生較大的影響。

（二）衡鑫公司內部融資環境分析具體如下：

（1）衡鑫公司內部管理人員現狀分析。雖然衡鑫公司成立時間較長，但內部管理人員缺乏，尤其是缺少工程成本管理、工程質量管理、財務管理和銷售策劃專業人才。

（2）衡鑫公司財務現狀分析。根據歙縣的金融環境，目前衡鑫公司的資金來源只能由股東自籌。該項目前期已投入約8800萬元；一期開工尚需投入拆遷安置費用4020萬元，其中1460萬元貨幣化安置費用和安置過渡費必須馬上支付，安置房的建安費可以分期支付給建筑商。因此，一期開工需投入的前期費用只能由股東自籌，即向母公司――XY公司拆借。

二、衡鑫公司河西項目融資方案設計

（一）歙縣河西項目概況及SWOT分析歙縣河西項目坐落于歙縣徽城鎮河西區塊，東至太平橋，西臨古關橋，南靠西干山，北依練江和豐樂河交匯處。該項目地理位置較為優越，依山勢而建，南高北低，位于新老區的交匯處，并且與老區和新區隔江相望。項目規劃用地面積203畝，分三期毛地出讓，由衡鑫公司負責項目拆遷安置工作。用地性質為：居住（含河西項目拆遷安置）、旅館業、商業、文化娛樂業等綜合用地。一期地塊114畝，系公開掛牌出讓，出讓價9.8萬元/畝；二期地塊37.12畝，系公開掛牌出讓，出讓價9.5萬元/畝；三期地塊52畝，出讓價12萬元/畝；

項目定位為住宅、商業綜合項目。商業部分重在打造成書畫硯臺等文化產品鑒定、收藏、展示、拍賣、經營以及創造為一體的流通貿易中心。項目北側沿練江規劃有濱江路，披云路穿項目而過延伸至河西路，沿濱江路、披云路兩側1~2層設置商鋪（經營文房四寶等書畫用品），3~4層主要為住宅。

（二）歙縣河西項目資金需求如表2所示：

從上面的成本測算表中可以大致得出資金支付的需求情況：土地費用中，拆遷安置費占了絕大部分，其費用是隨著用戶的拆遷陸續支付的。建筑安裝成本和前后期工程費用，根據談判條件，盡量推遲付款。其他費用按照項目進度和銷售進度支出。

（三）融資金額確定由以上分析可知，在不考慮財務費用的情況下，項目總建設成本要5.02個億，其中土地費用約10590萬元，占總成本的20.36%多，前期工程費用、建安成本與管理費用之和，約占項目總成本的36.4%，可以通過和建筑商的談判分期支付或者延遲支付。因此，在未取得土地使用權及抵押貸款的開發初期，須墊付部分自有資金或者考慮集團內部調撥資金，用于支付土地總費用，項目收購、土地出讓金、拆遷費等。后期的費用可通過與建筑商協商，由其先墊資，等到符合預售條件后，以商品房為抵押物向銀行進行抵押貸款，取得資金以償還建筑商。而期間產生的營銷費用、財務費用及相關稅費，可以通過預收款項解決。

（四）項目收入估算及項目預期具體如下：

（1）測算前提假定。一是鑒于河西項目具有較優越的地理位置與環境，我們把該項目定位于構建歙縣高端住宅小區，其住宅價格應高于其他地理位置稍差樓盤的均價（2600～2800元/平方米），假定住宅用房銷售均價為3000元/平方米；二是根據規劃設計，河西項目有一半以上可開發為商業用房，而商業用房均價在5000元/平方米；根據上述兩點的假定可推算：河西項目總體銷售均價在4000元/平方米以上。三是安排3000平方米的會所或市場作為展示中心。

（2）可供銷售面積。一是地上建筑：19-2.56-0.3=16.14（萬平方米）；二是地下車位：300個。

（3）河西項目的銷售收入。一是地上建筑：16.14萬平方米×4000元/平方米=64560萬元；二是地下車位：300個×5萬/個=1500萬元；銷售收入合計：66060萬元。

（4）項目預期。一是商鋪銷售均價在5000元/M2以上；二是住宅銷售均價在3000元/ M2以上；三是項目開發周期約為5年左右；四是保守估計，項目稅后收益約為10000-15000萬元

（五）衡鑫公司可選融資方案目前房地產企業可選擇的融資方式有很多，如可以選擇股票、貸款、信托、債券、房地產基金、金融租賃、典當融資、合作開發等單一方式或其組合進行融資。研究發現，股票、貸款、信托、債券、房地產基金等融資方式不適合中小型房地產開發企業。此外，典當融資方式資金成本太高、金融租賃融資的操作過程較復雜，也不適合中小型企業。因此，衡鑫公司只能選擇以資產抵押擔保形式為基礎的銀行貸款方式以及與其他企業合作開發等兩種融資方式，現設計融資方案如下：

（1）與承包商合作融資。在房地產開發過程中，衡鑫公司可選擇與建筑承包商合作，進行共同開發。在招投標的過程中，衡鑫公司（招標方）通過與各家建筑承包商（投標方）的接觸，綜合考察其公司規模、公司信譽、資金實力、財務狀況等因素后，選擇出一家有實力的承包商作為合作對象。之后，用歙縣河西項目國有土地使用證作擔保開發貸款，衡鑫公司與建筑商共同融資、投資以確保項目順利進行；若由于一方原因而造成項目進度延遲，則由過錯方承擔責任，對另一方進行相應補償。

該融資方式可以利用建筑承包商的貸款額度，解決衡鑫公司資金不足的問題，使項目順利進行。但是，由于建筑商企業的固定資產較多，基本存在現金流不足等問題，因此融資資金不能按時到賬的可能較大以及融資風險也比較大。資金成本雖然不是很高，但加上招投標的費用、合作協商的談判成本以及合作雙方的誠信度調查等，綜合考慮后，資金成本將會在12%以上。

（2）抵押融資。由于衡鑫公司較難從銀行直接獲得信貸資金，因此，選擇與一家投資公司合作，通過資產抵押間接獲得融資。主要操作過程如下：該投資公司作為衡鑫公司與銀行的連接橋梁，以融資中介的身份負責與銀行溝通；投資公司以其自身良好的信譽通過銀行的貸款調查，并將衡鑫公司的資產作為抵押對象獲得銀行貸款，即以歙縣河西項目評估價值6.6億左右的資產為擔保物，獲得3億左右的資金；投資公司從衡鑫公司獲取1%的中介服務費，衡鑫公司則獲得了3億左右的資金，資金成本約13%（包括1%的中介服務費）。

對衡鑫公司來說，該融資方式的資金成本組成較簡單，由單純的利率加中介服務費組成。最主要的是融資風險較低，因為是投資公司負責與銀行聯絡溝通，能比較順利地通過銀行貸款調查。

（3）融資方案選擇。由于項目的融資額相對較大，且當前宏觀形勢尚且不明朗，項目存在一定程度的風險，因此需要較為可靠的融資渠道。而項目的可預期收益較大，也使得衡鑫公司的融資需求愿望強烈，需要較為及時和有效供應的資金來源。

經過上述分析，結合當前宏觀形勢以及歙縣河西項目的微觀因素，可以看出，抵押融資的融資風險較低，融資渠道暢通，成本相對低廉，因此最終決定的融資方案為：與投資公司合作，進行抵押貸款。