拆遷評估風險精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇拆遷評估風險，期待它們能激發您的靈感。

篇1

第二條本市行政區域內國有土地上的房屋征收與集體土地上的房屋拆遷（以下簡稱房屋征收與拆遷），在項目實施前，都必須進行社會穩定風險評估。

第三條市、縣（市、區）、市經濟技術開發區、新城西區、風景名勝區的維穩辦對各自區域內房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估工作進行協調和指導。

縣（市、區）、市經濟技術開發區、新城西區、風景名勝區的房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）具體負責各自區域內房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估。儀征市房屋征收與拆遷管理部門牽頭負責化學工業園區房屋征收與拆遷項目的社會穩定風險評估。

市住房保障和房產管理局參與市經濟技術開發區、新城西區、風景名勝區國有土地上房屋征收項目的社會穩定風險評估工作。

第四條房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的主要內容是：

（一）合法性評估。主要評估實施項目是否符合房屋征收與拆遷相關法律法規的要求。

（二）合理性評估。主要評估補償安置方案是否兼顧到各方面群體的現實利益與長遠利益，是否能為多數被征收拆遷人認可。

（三）可行性評估。主要評估項目實施的時機是否成熟，補償安置資金和安置房源是否已經落實到位。

（四）安全性評估。主要評估項目實施后是否會引發重大社會矛盾等影響社會穩定的隱患，這些隱患能否得到有效消除。

第五條房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的程序：

（一）制定評估方案。評估前，由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）、國有土地上房屋征收部門和實施單位、集體土地上房屋拆遷項目的拆遷人等組成項目風險評估工作小組，根據評估的要求和房屋征收與拆遷項目的特點，制定評估方案，明確評估具體內容、方法步驟和時間要求，保證工作有效開展。

（二）廣泛聽取意見。評估工作啟動后，房屋征收與拆遷管理部門將征收拆遷補償安置方案在項目所在地進行公示，讓被征收拆遷人充分了解。采取召開座談會、重點走訪、問卷調查等方法，廣泛聽取各有關部門、房屋征收拆遷有關單位和被征收拆遷人的意見、建議。實施項目應當履行聽證的，需組織由被征收拆遷人和公眾代表參加的聽證會，評估工作小組綜合各方面因素形成項目風險評估初步報告。

（三）分析研判預測風險。由房屋征收與拆遷管理部門（職能單位）牽頭，組織維穩、、綜治、監察、發改、規劃、國土等部門，成立屬地房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組，對提供的項目風險評估初步報告進行分析研判，對可能引發的社會矛盾，作出評估預測和分析研究，并制定相應的防范、應急預案。

（四）作出評估報告。根據房屋征收與拆遷風險評估報告研判小組的分析研判結論，房屋征收與拆遷管理部門形成項目風險評估報告。

第六條評估報告的主要內容包括：

（一）房屋征收與拆遷項目的基本情況。包括項目名稱、征收與拆遷的目的和范圍、擬實施時間和期限、項目范圍內住戶和單位狀況及房屋和土地使用權狀況，發改、國土、規劃等部門對項目符合各項規定的認可材料或批準文件等。

（二）補償安置方案公示和征求群眾意見情況。包括補償安置方案在項目現場公示后群眾的反映；有關部門、單位和專家的意見建議；依法應當履行聽證程序項目的聽證情況；根據征求到的意見建議進行修改的情況。

（三）對房屋征收與拆遷項目的評估預測和分析研究。主要包括：

1、補償標準、安置房地點、騰倉過渡期限等補償安置方案是否合法合規。

2、補償安置資金和安置房源是否已經落實。

3、因搬遷給特困企業和住房困難家庭帶來的生產、生活困難問題是否得到妥善處置。

4、房屋拆除施工安全是否考慮周到。

5、有可能引發不穩定的其它因素及其化解措施和預案是否制定。

（四）明確房屋征收與拆遷項目風險防范和維穩的責任單位和責任人員。

（五）對項目做出可以實施、暫緩實施或不予實施的評估結論。

第七條項目屬地的維穩辦要全程跟蹤房屋征收與拆遷項目社會穩定風險評估的過程，對評估報告進行認真審核，并作出明確的備案意見。

第八條對已經社會穩定風險評估實施的房屋征收與拆遷項目，項目屬地的維穩辦應會同房屋征收與拆遷管理、、鄉鎮（街道）等責任部門和單位全程跟蹤，及時發現和化解實施過程中出現的矛盾和問題，將不穩定隱患消除在萌芽狀態和初始階段。

第九條各有關部門、單位應積極主動落實房屋征收與拆遷社會穩定風險評估的各項要求，年終將該項工作納入社會治安綜合治理和平安建設工作考核內容。具體考核按《市社會穩定風險評估工作考核辦法（暫行）》（辦發〔〕69號）執行。

篇2

關鍵詞 農村集體土地；拆遷補償評估；房地產估價機構；風險；防范對策

中圖分類號 F293.3 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我國正處于城市化高速發展階段，城市市區范圍不斷擴大，越來越多的農村集體土地被征用為國有建設用地項目，均面臨著拆遷補償評估。目前拆遷補償評估業務正成為許多房地產評估機構重要的業務來源與收入來源。但由于拆遷補償評估涉及到多方面利益關系人，存在著諸多利益博弈，國內有些學者在這些方面已有相關研究[1-2]。房地產拆遷補償評估機構不僅面臨公司本身評估技術水平以及內部評估人員業務水平不足所帶來的風險，同時也面臨著拆遷評估過程中受眾多利益關系人影響導致的評估結果不合理不公正所帶來的風險。該文主要分析農村集體土地上房屋及附著物拆遷補償評估過程中估價機構如何規避面臨的風險。

1 拆遷補償評估中面臨的內部風險

房地產估價機構在拆遷評估過程中面臨的內部風險主要包括估價機構本身的估價技術水平不足和管理水平不足導致的內部風險。

1.1 估價技術水平不足導致的內部風險

房地產估價機構在拆遷補償評估過程中技術水平不足主要可以歸納為以下幾點：一是拆遷評估前的準備不足。主要包括物資準備與人員準備不足導致的技術水平問題。物資準備不足，例如評估前準備的測量器材的數量、類型以及其測量的準確精度是否達到相應拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應充分做好拆遷評估中需要的相關物資準備。二是拆遷評估程序的不規范。房地產估價機構在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業務流程，拆遷評估程序不符合規范也會帶來一系列內部風險。三是拆遷現場測量結果不準確。這是房地產估價機構在從事拆遷評估業務時最容易引起最終出具的估價結果不合理的內部風險，并且最容易導致一系列的經濟糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準確；房屋結構確定不合理；附著物現場測量與清點不合理[3]；現場調查表填寫不規范、不清楚[4]。四是估價機構出具的拆遷評估結果不合理。由于拆遷評估業務量大，涉及到眾多的評估數據處理，因此房地產估價機構在進行內業處理時，容易出現一些問題，包括：在向電腦中輸入數據出現的錯誤；評估確定的估價對象折遷補償價格不合理。

1.2 管理水平不足導致的內部風險

房地產估價機構在經營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產拆遷評估過程中風險防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產估價機構在拆遷評估過程中管理水平不足導致的風險主要由以下因素影響。一是拆遷評估業務人員的培訓管理問題[5]。二是拆遷評估過程中房地產估價機構估價人員的責任以及獎懲制度的落實問題。拆遷評估業務一般需要由眾多人員組成的估價業務隊伍進行，涉及人員多，跨越時間長，一些房地產估價機構由于缺乏完善的責任與獎懲制度，當最終拆遷補償估價結果報告出現問題時，最容易導致估價人員相互推脫責任的情況發生。

2 拆遷補償評估中面臨的外部風險

2.1 來源于委托方單位個別人員的外部風險

拆遷補償評估業務是房地產估價機構接受委托方的委托對待拆遷范圍內的估價對象按照當地拆遷補償文件進行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當地政府一些職能部門，房地產估價機構估價人員在拆遷評估業務過程中需要經常與委托方相關人員加強交流與溝通。這一方面有利于估價人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評估業務，但同時另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個別人員故意干涉房地產拆遷估價人員獨立、客觀、公正地進行估價活動，影響拆遷補償評估結果的客觀合理性。特別是對于工業廠房拆遷補償評估，由于涉及的補償金額比較大，并且被拆遷的工業廠房產權所有人在當地一般都有較廣泛的人脈關系，因此被拆遷房屋及附著物產權所有人一般通過委托方的一些人員對估價機構的估價人員的估價活動進行干涉，達到提高拆遷補償金額的目的。

2.2 來源于拆遷補償評估中估價對象產權所有人的外部風險

房地產估價機構估價人員在拆遷評估業務中要直接面對拆遷評估范圍內房屋及附著物產權所有人。在這過程中，估價人員要與待拆遷范圍內的估價對象產權所有人就估價對象的狀況進行詢問了解，并且現場進行調查評估也需要估價對象產權人的積極配合。當然在這過程中估價對象產權所有人一般能積極配合估價人員完成拆遷評估業務，但同時可能面臨拆遷范圍內房屋及附著物產權人對估價人員正常估價活動的消極影響。特別是對于內部風險控制措施不完善的房地產估價機構，其估價人員在拆遷評估過程中如果責任與獎懲制度具體落實不到位，就容易滋生房地產估價人員與估價對象產權所有人的利益勾結，影響拆遷補償結果的客觀合理性。

3 拆遷補償評估中估價機構風險防范對策

通過以上所述的房地產估價機構在拆遷評估過程中所面臨的內部風險與外部風險分析，估價機構與估價人員在拆遷補償評估中如果不建立相應的風險防范措施，一旦風險真正產生，房地產估價機構與估價人員將面臨著高額的經濟賠償，風險嚴重的可能導致估價人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發生。

3.1 內部風險防范措施

房地產評估機構對于拆遷補償評估業務面臨的內部風險如上文所述，在此，主要從以下幾個方面闡述內部風險防范措施。

3.1.1 加強對拆遷評估技術人員的培訓。首先，在拆遷評估人員現場調查前必須進行相關技能培訓，培訓內容主要包括相關測量儀器的正確使用，這方面至關重要，因為目前我國許多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權證，因此拆遷評估時房屋面積需要估價人員現場測量，而房屋面積的準確性對評估結果的影響很大，也關系到被拆遷房屋所有人的合法權益，不能多評，亦不能少評；同時現場調查人員的培訓內容還包括現場調查的正確流程、現場調查的內容及調查表格的填寫規范及填寫時字跡清晰的要求等。其次，拆遷評估內業處理人員的培訓，包括調查表格數據如何正確輸入電腦，輸入數據后輸入人員至少要對輸入的數據與相應的調查表核對1遍，在此基礎上由其他內業處理人員進一步復核，在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數據；出具估價結果報告人員的培訓，其內容包括如何正確對估價對象合理定價及估價報告如何正確撰寫[6-7]。

3.1.2 估價機構對估價人員的責任與獎懲制度落實。拆遷補償評估業務一般需要多人共同完成外業調查與內業處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評估人員各自的工作職責，實行獎勵與懲罰相結合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業調查表格的填寫規范要求。外業調查人員一方面必須在調查表格上詳細規范地填寫調查對象的相關內容，同時在外業調查表上填寫調查時間、調查人員以及填表人員等相關信息，為防止以后調查表格填寫內容出現問題可以追溯相關外業調查人員的具體責任，防止外業調查表格不填寫相關調查人員時以后出現問題外業調查人員的相互推脫責任。二是內業處理時相關人員責任明確劃分。這主要包括外業調查數據的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產估價報告的房地產估價人員的具體責任劃分。數據錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價報告的撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉運表上填寫相關估價人員姓名，特別在此強調，估價報告審核人員除了在估價人員估價報告撰寫好之后認真審核，還必須加強估價報告紙質打印好之后的認真審核，確保估價報告估價結果的客觀合理[8-10]。

3.2 外部風險防范措施

房地產估價機構在從事拆遷補償評估時面臨的外部風險主要來自委托方以及拆遷估價對象產權人2個方面。首先分析來源于委托方的外部風險分析。目前在我國，拆遷評估機構主要接受拆遷評估對象所在地方政府職能部門的委托，因為拆遷評估所涉及房屋拆遷補償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價對象產權人的利益賄賂，為拆遷估價對象產權人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預影響房地產拆遷評估機構的出具的評估結果，給房地產評估機構可能帶來嚴重風險。同時，拆遷估價對象的產權人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補償，通過對拆遷評估業務委托方的一些人員以及估價機構拆遷評估人員進行利益賄賂，這同樣也可能會對從事拆遷評估業務的房地產估價機構帶來災害性的風險。對于此類外部風險，房地產估價機構應在做好防范內部風險的基礎上，對估價機構從事拆遷評估人員進行外部風險防范教育，特別是要制定嚴格的公司制度，如果由于估價機構內部人員參與虛假拆遷補償評估現象發生，房地產估價機構要出臺具體嚴厲的懲罰制度，對這類不遵守房地產估價師職業道德人員要剔除出估價行業，情節嚴重人員可能要進行刑事處罰。特別要強調，房地產估價機構在拆遷評估外部風險防范上，房地產估價機構的法定代表人及主要負責人一定要以身作則，在拆遷評估業務中堅持合法、公平、公正的評估原則，不能因為利益驅動而違背職業道德和觸犯法津[11-12]。

4 結語

由于我國目前正面臨著城鎮化的高速發展，房地產估價機構承擔著大量的征地拆遷補償評估業務，公平、公正的拆遷補償評估結果對于地方政府推進拆遷項目順利完成以及對于社會的穩定均起到至關重要的作用。因此，從事拆遷補償評估業務的房地產估價機構需要嚴格遵守房地產評估行業準則，清醒地認識到拆遷補償評估過程中其面臨的內部與外部風險，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產估價機構本身以及整個房地產估價行業的健康持續發展。

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篇3

關鍵詞 城鎮化 房屋拆遷 風險誘因 風險預防

作者簡介：陳百慧、馮迪、王子模，中國海洋大學法政學院。

一、城鎮化進程中的主要風險類型

高速城鎮化在給社會帶來日新月異的變化的同時，也造成了社會風險的不斷提高。具體體現為一下幾種：

（一）惡性拆遷持續存在

城鎮化進程自本世紀以來進入了一個高速發展的時期，特別是基層社會紛紛加快了舊城改造的進程。通過對舊生活區域進行拆遷重建，使得城鎮功能得到升級，符合城鎮化進程的需要。但由于拆遷問題涉及眾多利益人，而且相關利益的協調難度大。特別是某些政府為追求發展速度，忽視了拆遷中存在的各種風險。

（二）社會底層規模擴大

由于高速城鎮化，人口流動也變大。特別是由于土地征收和拆遷，許多農民失去了耕地，不得不轉入到城鎮尋找新的就業機會。但由于其就業能力的限制，一般多從事于第一產業的工作，國企下崗失業工人、包括農民工在內的農民群體、難以就業的知識青年等被甩到社會結構之外，正在成為“沒有機會的群體” ，導致社會底層龐大，社會階層差距大。

（三）生態環境惡化

城鎮化進程的過快導致經濟發展和環境保護發生嚴重的錯位。地方政府為追求GDP的增長，引入高污染、高能耗的企業，忽略生態環境惡化造成的社會損失。這些產業結構應該進行淘汰的企業由城市轉移到城鎮，排污從城市轉移到城鎮，并且更加肆無忌憚，導致城鎮生態環境惡化加劇。

二、社會風險防控之首要對象――房屋拆遷風險

在建立應對社會風險的機制時應該重視如何建立一個應對拆遷風險的機制。由于城鎮化最直接的外部表現就是城鎮空間面擴大、農村景觀轉變為城鎮景觀。人口向城鎮移動也促使城鎮住房面積增大，公共基礎設施完善。城鎮化意味著城鎮人口規模的不斷擴大，即意味著城鎮空間規模的不斷擴大，這就必須要求通過拆遷等手段來實現城鎮空間的延伸。并且通過一系列的舊城拆遷，改變原來城鎮的功能結構布局，提高城鎮發展的檔次，完善城鎮的社會生活功能布局、生態環境、城鎮景觀等。

因而，如果在城鎮化的進程中不能很好地應對拆遷中存在的各類風險矛盾，那么城鎮化的進行就無從談起。有效解決拆遷中存在的問題并建立一個預防拆遷沖突風險的機制，正確處理好城鎮建設和人民群眾個體利益之間的關系，形成人民群眾真心實意支持城鎮拆遷、改造和建設工作的氛圍，促進城鎮化建設的持續、健康和穩定，有利于降低城鎮化進程中社會風險發生總體可能性，推動和諧社會的建立。因此，著重探討建立一個如何應對拆遷風險的長效運行機制，對于整個社會風險防控機制的建立具有重大的積極意義。

三、拆遷風險之表現及誘因

（一）具體誘因

解決拆遷中存在的風險，就要正視“拆遷難”的問題。房屋拆遷及其拆遷糾紛涉及多個利益主體，包括公共利益和個人利益，拆遷人利益和被拆遷人利益，土地所有人利益和土地使用人利益等等，涉及范圍極廣，因而調節好這些利益的難度也大。拆遷風險產生的原因具體有以下五點：

1.拆遷工作任務重且追求速度。當前，人口向城鎮、城市流動速度快，流入人口對住房需求加大，原城市、城鎮人口對于住房環境質量的要求提高，因此房產開發的面積不斷擴大。房產開發速度提高，相對應的進行拆遷工作的速度也進行提高，社會拆遷任務重。高速的拆遷，必然導致對部分拆遷利益相關人的忽視，基層拆遷人員需要在很短的時間內完成對拆遷補嘗的評估，對接、協商和最終的拆遷，使得整個拆遷過程很緊迫 。并且部分開發商為追求效益，造成暴力拆遷和強制拆遷的事件增多，引發集體的社會沖突。

2.拆遷補償的標準得不到統一。依據拆遷法規的要求，對于拆遷補償的評估應該以市場評估價格為依據。但是由于中國市場面積達，地區差異也明顯，各地區的經濟發展存在差異，房產評估的標準難以統一，即使在同一地區，由于環境、觀念、習慣的不同，對于補償標準的認定也存在差異，市場評估價格得不到統一。補償基準價與市場價格產生一定差異， 具體體現在以下幾個方面： 一是總體評估和個案評估存在差異;二是自行改變房屋用途導致補償困難;三是裝修的補償問題 。這些因素都導致了拆遷補償在地區間存在差異。

3.被拆遷人法律意識淡薄。在當今社會，雖然社會整體的道德素養和法律素養都得到顯著提高，但由于地區發展的不平衡，特別是在基層社會，仍大量存在著法律素養和道德素養缺失的被拆遷人。在拆遷工作中，常常會有一些無理取鬧的拆遷戶，無視法律關于補償的規定，在拆遷補償方面超越法律的政策進行漫天要價，或者是在進行拆遷評估前進行違章建筑，希望獲得更多的拆遷補償?；蛘呤遣疬w的決意不清晰，對拆遷補償甚至是否拆遷存在矛盾，導致今天同意、明天后悔的現象。

4.房產開發商違反拆遷政策。首先對于在拆遷補償方面超越法律的政策進行漫天要價的被拆遷人，房產開發商本著財大氣粗以及息事寧人的態度，對部分被拆遷人進行隨意承諾和超額補償，縱容了被拆遷人的不當要求。其次對于始終不愿意搬遷的被拆遷人，被開發商采取斷水、斷電、騷擾和阻礙通行的方式逼迫被拆遷人搬遷，甚至進行入戶暴力拆遷和強制拆遷。加劇了被拆遷人的不滿情緒，一旦不滿情緒積累到一定程度，就有可能爆發大面積的社會沖突，阻礙拆遷工作的進行。 5.政府依法執行力度不充足。由于配套的拆遷的法律法規不完善，且政府的監管力度不足，勢必導致政府對于拆遷的執行力度不足。政府不能由于個別被拆遷人不愿意搬遷，而忽視了更為重要的人民群眾的生命安全和公共利益。面對個別不愿意搬遷的拆遷戶，政府在進行了各種勸說和溝通后仍然不愿意搬遷的，應該予以依法的強制執行。政府要堅持依法強制執行，特別是涉及人民群眾人身利益的，更要堅決地執行。依法執行力度不充足不僅削弱了政府的權威，也勢必會影響整個拆遷工作的進程，對于地區整體的發展規劃進行了阻礙，并且導致地區發展不協調。

（二）具體表現

導致拆遷風險的原因具有多樣性，且具有并發性，例如，有與被拆遷人缺乏對拆遷補償相關法律法規的了解，坐地起價，漫天要價導致房產開發商為了可以維持效益，進行隨意承諾，但事后卻不履行，導致被拆遷人和開發商之間利益關系緊張，并且隨時可能爆發雙方沖突。由于政府在相關政策執行上沒有履行相應的職責，忽視對拆遷工作的監督管理，導致開發商違反相關拆遷政策，并且損害弱勢的被拆遷人的利益。再者，沒有一個公平合理的補嘗標準，致使補償標準差異巨大，使被拆遷人心理落差加大，對政府工作產生不滿情緒甚至會采取一定的措施進行反抗，拆遷工作的執行就更加難上加難。

而且由于相關法律法規的缺失，使得政府缺乏一個可以進行依法強制拆遷的依據，使得一些頑固的被拆遷人無正當理由不愿進行搬遷，造成拆遷工作擱置，阻礙了地區城鎮化的進展。政府、開發商和被拆遷人三方之間由于不合理的拆遷規劃、拆遷措施等，容易造成心理失衡。特別是在開發商和被拆遷人之間，開發商會利用自身優勢強制進行拆遷，而被拆遷人也會頑固的抵抗，造成群體性沖突事件。群體性沖突事件一旦發生到劇烈的程度，例如引發傷亡和嚴重的流血事件，政府進行調和的難度愈發加大，甚至由于調解不能爆發社會沖突。

因此，建立一個有效的機制，具有可以預見風險、識別風險、劃界風險和解決風險的功能，對于拆遷工作的進行具有重要性和必要性，對于城鎮化的進展來說也是必不可少的。

四、建立應對拆遷風險的完善機制

（一）媒體參與

在拆遷過程中，政府和公眾之間的關系改變涉及根本、非常困難，需要調整相應法律法規才能在本質上改變其關系，而媒體在其中的角色相對較靈活，只要調整應對策略，就能有效影響拆遷過程中的信息平衡，并有效化解其中的社會風險。這種影響力，借助于媒體自身得天獨厚的優勢，也是對現有拆遷制度中政府、公眾之間信息不對稱、渠道不平衡的有效補充。媒體應該講事實，向政府要信息，向公眾挖事實，還原拆遷本來面目;正向導，立足過去現在，展望未來發展，還原拆遷真正價值;化風險，合社會智慧，為政府提供決策依據，為公眾化解拆遷風險。

（二）完善拆遷評估機制

評估是拆遷工作的重要環節，拆遷補償的數額在很大程度上是由評估結果決定的，評估機構作出的評估結果是補償的最主要依據，如果評估的整個機制不完善，即使再好的法律法規也無濟于事。所以，在法律已經對房屋拆|評估有所規定的情況下，完善機制，使制度更加完善成為當務之急。

1.對評估機構進行規范。拆遷主管部門應做好服務工作，統一管理、建立信譽檔案，為拆遷雙方當事人提供優質服務;建立評估機構的篩選和淘汰機制，定期向社會公示那些資質高、信譽好、實力強的評估機構，供拆遷當事人選擇。評估機構應依法開展評估工作，不得轉讓、變相轉讓受托的評估業務。另外，公開進行評估機構的選定。評估機構作為中介組織，是社會服務性機構，不受地域限制，進行評估，可以選擇異地資質好、信譽高的評估機構參與，以排除利害關系的，減少對評估工作的影響。

2.保護當事人合法權益。評估結果事關拆遷雙方當事人經濟利益的實現，補償額是評估結果的具體體現，征收人或者被征收人對房屋價格評估結果持有異議的，可向原房屋價格評估機構申請復核評估。該評估機構應當對評估的結果負責，并向委托人詳細說明評估結果產生的事實、依據和做出評估的理由，如評估時所采用的時間點、計算方法、參考因素等。此外，各地區應成立房屋評估專家委員會，復核可以向被征收房屋所在地房屋價格評估專家委員會申請鑒定，進行復核的專家人選應從專家庫中以抽簽方式確定。最后，關于評估費用的承擔，由作出錯誤評估結果的評估機構承擔相應的評估費用。

（三）政府部門要有所作為

房屋拆遷工作要想I得拆遷民眾的理解和支持，相關部門就應保障被拆遷村民依法享有的知情權、參與權、監督批評權以及權益受損后的救濟權，堅持依法、公平、公正、公開、透明的原則，為被拆遷村民參與到拆遷過程之中創造機會和條件，將整個拆遷工作置于陽光之下，自覺接受村民和社會的監督，做到陽光拆遷、透明拆遷。實踐證明，政府相關部門認真及時地做好相關法律法規、政策的宣傳工作是非常有必要的，只要宣傳工作做到位，讓村民真真切切了解自己的權益，贏得被拆遷村民的理解和支持，就可以有效的化解矛盾，使拆遷工作順利進行下去。

篇4

關鍵詞：建立健全 公路征地拆遷 社會風險 管理機制

Abstract: highway land acquisition and resettlement work is a basic work of the transportation infrastructure, the aim is to improve the living environment and improve the level of urban modernization management, promoting economic and social development. Basic management work to improve highway land acquisition and resettlement, both fundamentally improve our highway land acquisition and resettlement work progress, speed up urban construction, safeguard the legitimate rights and interests of the country and the demolition of the masses, and can better reduce and prevent the risk of events , prompting the commencement and completion of highway land acquisition and resettlement work smoothly.

Keywords: establish and improve highway land acquisition and resettlement and social risk management mechanism

中圖分類號：X734 文獻標識碼：A 文章編號：

1.建立健全評估機制

“以預防為主，防治結合”的思想對由于人為原因引起的公路征地拆遷的社會風險事件具有特別重要的意義。因為只要能夠注意從源頭上消滅引發這個事件的根源，合理疏導、解決公路征地拆遷中出現的種種風險，增強風險意識，在很大程度上能預防和減少各種公路征地拆遷中的突發風險事件的發生。在應對公路征地拆遷的社會風險事件的時候必須堅持預防為主，預防和應急相結合的原則，從風險評估入手，防微杜漸，把工作重點放在事前評估和預防上，可以避免很多不必要的麻煩和資源的浪費。

對公路征地拆遷工作進行全面的評估，包括風險評估、工作內容、處置和管理決策等各方面的評估，這樣才能更好的調整和改進措施和策略，使公路征地拆遷工作順利的完成：

（1）風險評估。主要分為以下幾類：一是效益風險，即可能干擾組織實現特定社會效益或經濟效益的風險；二是結構風險，即可能破壞組織的運行規則、程序和制度，一旦顯化為危機便導致組織系統故障或失靈的風險；三是形象風險，即可能對組織的品牌、聲譽和信用造成損害的風險。對這些風險進行評估是避免效益的損失，和避免政府形象受損的有效措施。（2）社會風險成本評估。（3）對征地拆搬遷工作的評估。

2.建立健全地方政府的責任機制

建立健全地方政府的責任機制，對于遏制公路征地拆遷的社會風險事件具有根本性的作用。公路征地拆遷工作的復雜程度，更加需要加強政府在社會管理、服務和維護社會穩定等方面所起的作用。為此，通過建立健全地方政府的責任機制，增強為民執政的責任感，對促進轉變政府職能，轉變工作方式和工作作風，有效遏制公路征地拆遷中的利益最大化傾向和腐敗，建設廉潔、勤政、務實、高效、人民滿意的政府，真正實現社會的長治久安，無疑顯得尤為重要。最重要的就是要堅持以人為本、以民為本的原則；協調好公共利益與個人利益、長期利益與短期利益的關系。

3.完善公路征地拆遷的法律法規

完善的法律法規能夠提供一種有效的預防和監督，既預防了一些不必要的爭端又限制了政府權力的濫用，還能使相對人積極參與到公路征地拆遷法律行為中，從而使相對人權利得到切實保障，因此建立健全公路征地拆遷方面相關的法律法規在對社會風險管理中顯得尤為重要。我國應該借鑒國外主要發達國家在公路征地拆遷方面立法的經驗，發揚我國實踐操作中成熟、合理的部分，建立健全完善的相關法律法規，使我國的公路征地拆遷工作更細致、科學、合理。

4.建立健全公眾的參與機制

公眾的參與，會使得一項行政決策能夠最大程度地兼顧各方面需要考慮的利益，增強其科學性和可接受性，避免決策失誤的損失和減少政策執行的成本。更為重要的是，公眾的參與本身就是對公民主體地位的一種肯認，使得公民在政府的施政中沒有被客體化，體現了現代民主國家一種對人的尊嚴和尊重。在現代各國，如何增強征地拆搬遷的合法性，并在行政過程中保護被征地拆搬遷戶的合法權益，取得其認同和配合就成為了一項重大課題，征地拆搬遷中的公眾參與就成為迫切的需要。

北大法學教授張千帆認為，公路征地拆遷的首要關鍵就在于公眾參與。他在 2010 年 1 月23 日發表的文章《拆遷制度需要開門改革》中指出，“從國務院法制辦公開的信息來看，中央改革拆遷制度的思路仍然局限于公共利益的界定等法律技術層面，而沒有充分關注公民參與等制度建設……無論是對于公路征地拆遷本身還是相關制度的形成，公民參與都是讓人民放心、讓中央省心的決策機制。要讓新的公路征地拆遷制度體現公民參與精神，制度改革過程本身就需要有效的公民參與?！惫P者在此，很認可張教授的觀點，但是要付諸實踐恐怕還有些困難，因為這關系到承包商、政府、被公路征地拆遷者之間力量失衡，在權力主導的體制之下，被拆遷戶始終處于劣勢，無論是“拆遷”還是“搬遷”，在經濟利益的推動下，非法拆遷恐怕還會以各種方式或明或暗地存在。雖然公眾參與一再被眾多學者專家強調，但是要想真正實現和做到公眾參與，就要使公眾和被征地拆搬遷戶的權利得到有效的保障。行政行為得以實效主要是以力服人和以理服人的相結合，一個合理的行政行為才能讓社會地接受。所以在征地拆搬遷中應該堅持并且完善公眾參與機制。

5.加強監督機制的建設

在 2008 年的“全國土地執法百日行動”中，查出“以租代征”、開發區擅自設區擴區、未批先用三類違規違法案件3萬多件，涉及土地 330 多萬畝。由此可見，建立健全公共權力監督機制，加大監督力度，使政府早日推出市場資源配置領域，著重于宏觀經濟的管理，降低政府的尋租空間，改善政府與企業、公眾的利益關系，形成基本和諧的“官民關系”。6.加強風險的組織管理機制的建設

一方面要完善社會風險管理機構，配備足夠的人力、物力、財力等資源，為增強這些機構的社會風險管理與控制能力提供必要的條件和環境。同時，盡快建立社會風險管理的綜合協調機構，做好社會風險管理的統籌協作。另一方面，要重視對風險管理專業人員的培訓工作，學習和應用國外先進的風險管理經驗與技術。公路建設部門涉及的各建設工程項目中既有公益性項目，又有基礎設施項目，其投資規模都比較大，涉及面較廣。這些項目的實施，關系城市經濟社會發展，關系資源的有效整合，是建設生態文明城市的重要內容。公路建設征地補償的標準、資金挪用、占用不能及時補償到位，很容易成為社會風險事件的導火索。因此，涉及國計民生項目建設配套資金保障的同時，也應作好公共基礎設施建設資金保障，加大對建設部門的資金和人力支持，加強建設部門人員的專業培訓業是當務之急。同時，在社會風險事件發生以前，政府應該加強與公眾和媒體溝通工作，做好政府信息通報規定、危機處理績效考核、獎勵機制及責任追究等問題作出明確的法律界定。

為了更好地應對社會風險和公共危機，首先需要加強同級人民政府內部各職能部門之間、不同層級或同一層級各人民政府之間協調，避免出現條塊分割這種多頭分散監管體制的弊端：每個監管機構只在自己的職責范圍內行動，結果導致各監管機構的不合作，且容易出現監管“真空”。作者認為，建立健全公路征地拆遷的社會風險管理機制的關鍵是“統一領導、綜合協調”。因此，通過設立以屬地政府為核心的統一應急決策機構,，對各職能部門的資源進行統一整合，實現政府與部門之間、部門與部門之間、政府與社會之間的協調聯動。在公路征地拆遷過程中工程拆遷安置工作由市級主管部門組織、協調、督查、促進，由項目責任單位具體負責，所在區政府配合，拆遷管理部門具體負責辦理拆遷手續，拆遷公告，各房屋產權部門要認真落實，規劃、國土、房管、城管、公安、法院等有關部門和單位應當密切配合，保證公路征地拆遷工作的順利進行。

參考文獻：

[1] 李經中編著：《政府危機管理》，北京：中國城市出版社， 2003。

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【關鍵詞】房地產拆遷；評估；應對措施

1 房地產拆遷評估特殊性分析

1.1 對象特殊性

房地產拆遷評估的估價對象較為復雜，種類多且數量大。一次拆遷中往往會同時遇到住宅、店面、辦公樓、車庫等不同物業類型，一次拆遷中往往會面對大量的房屋，少則一、二棟，多則成片乃至一個小區，這些房屋又屬于不同的業主所有，在一次拆遷評估中，估價結果既要有整體價格，更要有分戶結論。

1.2 市場特殊性

拆遷人在最大限度地追求經濟利益的前提下來實施拆遷改建項目，經濟利益來源于改建項目，而不是拆遷房屋的本身，更不是雙方一致的經濟目標。這樣特殊的交易條件和交易過程，與一般意義上的“公開市場”不相同，其形成的拆遷補償價格很難是公平價格，由這些特殊的交易條件決定的拆遷市場也是一個特殊的市場，是一個不完全的公開市場。

1.3 原則特殊性

（1）“合法原則”?！昂戏ㄔ瓌t”包括合法產權、合法使用和合法處分等。

第一：就合法產權來看，一般評估中指的是擁有房地產權證、土地使用證等。而在拆遷評估中，評估對象除產權房地產外，還包括部分可以進行補償的但不具有產權的房地產，如附屬建筑物、構筑物以及零雜空地等。

第二：就合法使用來看，拆遷房有許多存在著實際用途與產權用途不一致的問題，拆遷補償中牽涉到房屋用途確定時，除合法原則外還要同時遵循當地拆遷管理部門的有關規定。根據地方制定的一些具體規定，如“營業執照面積原則”、“規劃部門同意變更原則”以及“規劃法出臺前變更默許原則”等，產權用途為住宅，但卻有可能按商業用房類型來進行補償。

（2）“最高最佳使用原則”。它是指房地產估價中，在合法原則前提下，在各種可能的利用方式中，選擇其中最大收益的使用方式來確定估價結果。一般來說，等待拆除的房屋是不具有以下價值的，比如說：轉換用途、裝修改造、重新利用等，雖然從理論上講，拆遷評估中沒有絕對排除最高最佳使用原則，但實際上在拆遷市場中它卻真正難以應用。

2 現階段房地產拆遷評估存在問題分析

2.1評估市場秩序混亂

根據我國有關房屋拆遷制度規定，房地產拆遷評估機構必須具有拆遷評估資格，并且需要有專業的評估師進行評估，然而現實中很多城市在進行拆遷中容忍一些沒有資格的評估機構對拆遷進行評估，例如，房產機構、資產評估機構和一些審計機構。這就使得一些機構為了獲取利益做出違規評估，從而損害被拆遷人的正當權益，造成拆遷評估市場的混亂。

2.2 評估機構缺乏獨立性

過去房地產拆遷機構屬于房產管理部門，雖然經過改革，房地產拆遷評估機構獨立門戶，但房產拆遷評估機構卻依然受到房產監管部門的影響，未能完全獨立于房產管理部門單獨進行評估。

在具體操作中，會有一些拆遷評估機構為了獲取拆遷方的長期合作，進而屈從于這些部門，從而喪失自身的獨立性，進而使拆遷評估成了一個多方利益的爭奪焦點，評估機構、房產管理部門和拆遷公司。

2.3評估方法的缺陷性

在正常評估操作中，評估機構應該根據勘察情況，慎重的確立朝向、成新、樓層等評估系數，選擇合理的預算方案，進行精確的評估。但是在現實房產拆遷評估中，大多是以基準價格為準，結合區位、交通、成新等系數進行評估，而這種評估方法本身就存在很大漏洞。

3 針對房地產拆遷評估問題應對措施分析

3.1建立完善的市場評估制度

首先，評估機構需要完善自己的制度建設，對評估方案，評估策略進行有效實施，評估機構在進行評估時，也要對評估對象進行公開、透明、公正的招標制度建設，避免受拆遷方或其他諸多方面的影響。

其次，拆遷機構應該堅持公開公正的原則，通過正當的程序選出比較合適的拆遷評估機構。

最后，房產管理部門應當嚴格遵守拆遷規定，履行自己的監管制度，建立一套完善的評估信譽檔案制度，對所有的評估機構進行備案并進行信譽等級劃分，以此來約束和提高評估機構的評估信譽和評估質量。

3.2堅持公平性原則

在拆遷評估過程中，既要堅持拆遷機構和評估機構的地位的平等性，又要把握拆遷雙方地位的平等性，堅持公平平等的原則。

首先，在評估過程中，要保持評估的獨立性，不能受拆遷方或其他機構的影響，要做出科學準確的評估報告，按照評估程序，依照相關法律，對房產拆遷進行公正透明的評估。

其次，在拆遷評估過程中，要正確處理拆遷雙方之間的關系，平等對待雙方，不能因為地位差異，而動搖自己的評估策略。要保障被拆遷人的合法權益，避免在拆遷中受到嚴重損失，主動配合拆遷機構工作，避免加重拆遷機構的負擔，保障拆遷評估的正常實施。

3.3完善評估策略

（1）對拆遷房地產進行客觀評價

根據我國房地產拆遷管理相關政策規定，在拆遷過程中，需要按照房屋的實際價值對被拆遷人員進行補償安置。這種規定，需要拆遷評估機構在拆遷中對拆遷房屋進行全面的分析評測，包括房屋位置、標定地價、重置價格、房屋用途等方面進行綜合分析。綜合分析最宜采用成本法進行估價，成本法是房地產估價的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地產價格的一種評估方法，其評估原理建立在重置成本的理論基礎之上。

（2）明確評估時間點

在拆遷評估中，對拆遷房地產和安置房屋進行評價時，需要確立有效的評估時間。拆遷是一個長期的過程，所以在評估中要充分考慮拆遷時點，具體包括拆遷日期、拆遷證件的發放、開拆時間、拆遷完工以及安置等拆遷時間點。

4 房地產拆遷評估中估價風險因素及防范措施

4.1 風險因素

第一：技術風險。在拆遷過程中，為估價行業廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度來看，這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。

第二：人為風險。由于城市房屋拆遷估價業務規模大、收益豐厚，受利益的驅使，估價機構和人員之間存在惡性競爭。估價機構和估價人員在不能了解拆遷項目的具體情況時，盲目估價，忽視了估價專業技術和服務的內在價值，導致估價結果與事實不合。

第三：系統風險。房地產價格的變化受很多因素的影響，其中政策的變化是估價人員不可預期的，而現行的城市房屋估價政策、法規和制度還不完善。

4.2 風險防范措施

首先：加強估價機構和人員的繼續教育課程學習。

加強估價機構和人員的繼續教育課程學習和考核，學習成熟的拆遷估價模式和做法，建立完善的技術規則，使估價人員的估價技術有據可依。由權威機構對房地產拆遷估價技術以規則的形式固定下來。

其次：提高估價機構和人員素質，公正對待房屋拆遷估價工作。

在城市房屋拆遷過程中，對拆遷房屋進行的估價，由于涉及眾多群眾的切身利益。估價機構和人員必須恪守職業道德，公平、公正地對估價項目做出客觀、合理的價格評估，對維護大多數群眾利益，維護社會和諧穩定關系重大。

最后：建立多層次的城市房屋拆遷估價監督機制。

建立房屋拆遷估價監督機制，就要建立和完善估價機構質量保證體系。它是在估價機構內部為減少機構面臨的風險而設置的一系列保證估價質量的組織模式。要求該模式從獲取估價任務，選擇估價業務開始，一直到項目完成向用戶提供估價產品，估價報告的全過程中，采取一系列檢驗、核查、驗證等措施，保證估價的真實可靠及科學公正性。房地產工作人員要不斷的提高自身的素質，公正對待房屋拆遷估價工作，保證我國房屋拆遷估價工作順利有序的進行。

參考文獻