房產(chǎn)資金托管精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房產(chǎn)資金托管，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 信托 基金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的一種融資形式。REITs通過發(fā)行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業(yè)人員專門從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩(wěn)定連續(xù)性的收益。基金投資者的收益主要是房地產(chǎn)基金擁有的投資權(quán)益的收益和服務(wù)費(fèi)用。基金管理者收取費(fèi)用。

不同于一般的投資基金，REITs是專門用于房地產(chǎn)投資、租賃開發(fā)、銷售和消費(fèi)等方面的投資基金，投資范圍限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，是集眾多的分散資金于一體，同時(shí)采用專家經(jīng)營、專業(yè)化管理的一種投資體制。其設(shè)立的目的是集聚資金、分散風(fēng)險(xiǎn)、獲得較高的規(guī)模效益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的基本特征及相關(guān)概述

一般來說，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）有以下幾個(gè)顯著地基本特征：

流動(dòng)性較高――REITs是一種典型的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品，可以在美國所有主要交易市場交易，其通過受益憑證交易的形式，使房地產(chǎn)可以流動(dòng)起來，REITs的交易市場包括紐約交易所、納斯達(dá)克、全美證券交易所。

REITs具有股東價(jià)值――就像所有上市公司的股票一樣，REITs的投資者不僅僅享受股利收益，還可以獲得REITs公允價(jià)值上漲的資本收益。

專家經(jīng)營，專業(yè)化的管理，完善的公司治理結(jié)構(gòu)――公開交易的REITs，大多為主動(dòng)管理型公司，積極參與物業(yè)的經(jīng)營全過程，投資者可以把資金投入到有職業(yè)投資經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中。同時(shí)，REITs和上市公司一樣擁有完整的公司治理結(jié)構(gòu)。基金管理機(jī)構(gòu)具有專門的理財(cái)專家和市場分析人員，他們專門對(duì)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢、各個(gè)行業(yè)甚至某一公司的運(yùn)營狀況和潛力，進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的分析，并在此基礎(chǔ)上作出投資決策。因此相對(duì)于個(gè)人投資者來說，更能把握市場的脈搏，從而贏得較高的收益。REITs可以通過專業(yè)化的經(jīng)營管理，使房地產(chǎn)營運(yùn)績效大幅度提高，從而可以使投資者分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。

信息披露――上市的REITs和上市公司一樣，同樣有信息披露的義務(wù)，每季度、每年度必須公布經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告。

股東無償債義務(wù)――REITs投資人個(gè)人對(duì)于REITs的負(fù)債無償債義務(wù)，這點(diǎn)和上市公司是一致的。

低杠桿――REITs與上市公司相同點(diǎn)在于，REITs也是杠桿經(jīng)營；但不同點(diǎn)在于，REITs的杠桿較為適中，美國的REITs資產(chǎn)負(fù)債率長期低于55%。

二十世紀(jì)80年代后期，REITs市場整體呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長，市場構(gòu)成逐漸由權(quán)益、抵押、綜合三種類型三足鼎立的格局變?yōu)闄?quán)益REITs一家獨(dú)大。截止到2008年年底，美國在公開市場上的REITs的總市值達(dá)到了1915.5億美元，其中，權(quán)益型REITs市值為1762.3億美元、抵押型REITs141.9億美元、綜合型REITs11.3億美元，其中權(quán)益型REITs占到總市值的92%。

REITs自身的稅收待遇：REITs自身稅收待遇的最重要的特征是它享有作為“收入傳遞證券”（Pass Through Securities）的稅收待遇，根據(jù)信托稅制的“導(dǎo)管原理”，它被視為收入傳遞的工具而免征所得稅。

REITs股東的稅收待遇。1986年美國修訂的《國內(nèi)稅法典》將獲取收入的活動(dòng)區(qū)分為被動(dòng)行為和非被動(dòng)行為（Passive Activities and No Passive Activities）兩類，所謂“被動(dòng)行為”是指納稅人沒有實(shí)質(zhì)性參與的交易或經(jīng)營行為。非被動(dòng)行為則包括：薪水、工資；擔(dān)保費(fèi)；利息與股息；股票與債券。REITs的分紅視同證券組合收入，也就是說，它屬于非被動(dòng)行為所得，按照非被動(dòng)行為所得繳納所得稅。

國務(wù)院2013年連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)的政策，“新國四條”、“新國十條”政策打擊力度大、針對(duì)性強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。在國家加強(qiáng)宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)商正在急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道，這便為中國提供了發(fā)展REITs的最佳時(shí)機(jī)。

對(duì)于REITs的必要性、可行性分析，以及對(duì)目前我國REITs的發(fā)展現(xiàn)狀的討論，就顯得尤為重要。

信托投資公司業(yè)務(wù)重組的需要。我國的信托投資公司曾經(jīng)不僅是“全能型金融機(jī)構(gòu)”，而且還涉足多方面的實(shí)業(yè)投資，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占有相當(dāng)?shù)谋戎亍８鶕?jù)分業(yè)經(jīng)營的原則，信托投資公司實(shí)業(yè)的投資部分業(yè)務(wù)必須進(jìn)行剝離，這其中當(dāng)然也包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離，可以采取把原來的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或全資子公司改造為REITs的方式進(jìn)行。也就是說，把原有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或房地產(chǎn)公司改組為一個(gè)REITs。信托投資公司把已有的房地產(chǎn)直接投資轉(zhuǎn)換成為REITs的股權(quán)，由原來的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)者轉(zhuǎn)為REITs的戰(zhàn)略投資者。

我國的信托行業(yè)在經(jīng)歷了五次全面性的清理整頓之后，已逐漸步入了正軌，基本完善的法律框架確立了信托業(yè)在我國金融業(yè)的地位。信托公司在股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)規(guī)模、內(nèi)部治理、風(fēng)險(xiǎn)控制能力、業(yè)務(wù)拓展能力、經(jīng)營自律性等方面都有了很大提升，有序競爭環(huán)境初步形成，為REITs在中國的推行提供了很好的契機(jī)。

通常而言，風(fēng)險(xiǎn)是指投資者達(dá)不到預(yù)期的收益或遭受各種損失的可能性，即投資收益的不確定性。REITs作為一種房地產(chǎn)封閉式基金，一方面受到宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)項(xiàng)目的多重風(fēng)險(xiǎn)所帶來的一系列不確定因素的影響，同時(shí)又面臨著信托業(yè)務(wù)基金運(yùn)作管理過程中的諸多隱患。所以，本文把REITs的風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)兩大類予以展開剖析。

由于投資者是以購買REITs股票的形式對(duì)REITs進(jìn)行投資，因此，其不僅需要承擔(dān)REITs作為房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的特殊風(fēng)險(xiǎn)，而且還需要承擔(dān)股票市場的特定風(fēng)險(xiǎn)。

信托業(yè)是我國金融業(yè)核心的四大支柱之一，是整個(gè)金融市場體系的組成部分。而房地產(chǎn)業(yè)又是整個(gè)市場體系中至關(guān)重要的一部分。所以，REITs是宏觀經(jīng)濟(jì)中的微觀主體。由于專業(yè)化和分工化的日益深化，我國經(jīng)濟(jì)體系中的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)組成部分之間更加相互依賴、緊密聯(lián)系。因此，REITs的發(fā)展是由宏觀經(jīng)濟(jì)政策所影響和決定的。政局的變動(dòng)可能引起經(jīng)濟(jì)政策的改變，從而影響REITs市場；戰(zhàn)爭、動(dòng)亂則通過影響宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境而導(dǎo)致REITs市場的變動(dòng)；文化、自然因素及其變遷則通過影響消費(fèi)、儲(chǔ)蓄、投資等來影響REITs市場。這就足以說明REITs市場從根本上是與宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)的。

宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)信托業(yè)的影響既是根本性的，也是全局性的。宏觀經(jīng)濟(jì)因素則幾乎對(duì)每個(gè)信托投資行業(yè)都會(huì)構(gòu)成影響，因而必然影響整個(gè)信托業(yè)的走向，其中當(dāng)然也包括REITs。從各國信托市場的發(fā)展史來看，除個(gè)別處于不規(guī)范時(shí)期的信托市場以外，信托市場的每一次快速發(fā)展都是以宏觀經(jīng)濟(jì)向好為背景的，而每一次衰退的背后也是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)的發(fā)展緩慢甚至是倒退。

由以上分析可見，REITs作為一種建立在眾多機(jī)制之上的復(fù)雜的房地產(chǎn)投融資工具，從試點(diǎn)到規(guī)范運(yùn)作，有一個(gè)政策、法規(guī)出臺(tái)和調(diào)整的過程。每一項(xiàng)政策、法規(guī)出臺(tái)或調(diào)整，對(duì)它都會(huì)有一定的影響，有的甚至?xí)a(chǎn)生很大的影響，從而使得REITs面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，而且這種風(fēng)險(xiǎn)特別是在REITs發(fā)展初期會(huì)處于非常重要的地位。

二、我國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的風(fēng)險(xiǎn)和不合理之處

隨著商品房市場的逐漸打開，住房的需求在短短幾年內(nèi)發(fā)展極其迅速，推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的興盛。很多城市明確的提出將房地產(chǎn)業(yè)作為其經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，甚至作為支柱性產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，不少企業(yè)和個(gè)人也紛紛躋身房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)也因此成為了中國風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè)，具體體現(xiàn)在行業(yè)的周期性風(fēng)險(xiǎn)及行業(yè)內(nèi)公司融資結(jié)構(gòu)的不合理。

周期性風(fēng)險(xiǎn)――周期性風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)行業(yè)的周期波動(dòng)給REITs投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個(gè)具有周期性循環(huán)發(fā)展特征的行業(yè)。每一個(gè)周期都可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，繼而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，業(yè)內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長的房地產(chǎn)價(jià)格下跌、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，從而使REITs的收益大幅度下降，導(dǎo)致投資者的失利。例如美國1991-1992年的房地產(chǎn)蕭條期間，房地產(chǎn)成交價(jià)平均只有原價(jià)的14%甚至更低，其中商業(yè)房地產(chǎn)總體市場價(jià)值從1989年的35000億美元跌至1991年的15000億美元。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下跌和市場成交量的萎縮，導(dǎo)致一些實(shí)力不強(qiáng)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的投資者因資金債務(wù)等問題而破產(chǎn)。

行業(yè)內(nèi)公司融資結(jié)構(gòu)的不合理、負(fù)債水平高――中國房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債、低現(xiàn)金流的狀態(tài)，很大程度上與經(jīng)營方式有關(guān)。房地產(chǎn)公司多數(shù)都是借助銀行貸款等外債開發(fā)和建設(shè)新房，然后通過售房回收資金。在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好、房產(chǎn)需求旺盛的時(shí)期，這種高負(fù)債運(yùn)行模式顯得非常的經(jīng)濟(jì)。房產(chǎn)出售率高、交易活躍，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以迅速回收資金。因此，即使沒有太多的自有資本和現(xiàn)金流，也可以使項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。但是，一旦行業(yè)有效需求出現(xiàn)下降，例如由于宏觀調(diào)控或者房地產(chǎn)價(jià)格過高而導(dǎo)致市場需求萎靡，那么房地產(chǎn)公司的資金鏈條就會(huì)立刻斷裂。而當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)又沒有很好的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工具，極容易陷入資不抵債的困難境地。

由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)各公司的融資結(jié)構(gòu)不夠合理、負(fù)債水平很高，這勢必影響到它們的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。發(fā)展REITs是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的必經(jīng)之路。REITs本身就是一個(gè)復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)管理業(yè)務(wù)，這要求REITs的主體應(yīng)當(dāng)正確而且客觀的認(rèn)識(shí)到REITs的風(fēng)險(xiǎn)問題。只有這樣，才能使REITs這個(gè)重要的社會(huì)公眾金融投資工具更加規(guī)范、穩(wěn)健地發(fā)展。

三、總結(jié)

篇2

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化；房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；窘境

中圖分類號(hào)：F832.45

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1003-4161(2007)02-0130-03

1.當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的窘境

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，特別是以中國為代表的新興市場上的房地產(chǎn)企業(yè)而言，通過銀行進(jìn)行間接融資，是其最重要的資金融通渠道。據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源調(diào)查顯示，截至2004年底，房地產(chǎn)開發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在55%以上①。而另一方面，在房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金中，購房者定金和預(yù)付款的很大一部分同樣源自銀行對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)的貸款。據(jù)資料顯示，截至2005年底，商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額達(dá)到1.84萬億元，占金融機(jī)構(gòu)(主要是銀行）人民幣貸款余額的8.9%②。可以說，銀行是房地產(chǎn)行業(yè)供給與需求雙方的最大資金供給者，很明顯，銀行一方挑起了房地產(chǎn)發(fā)展的重?fù)?dān)的兩頭(供給與需求)。

如果只是挑起重?fù)?dān)，那么這還沒有影響到整個(gè)銀行系統(tǒng)的穩(wěn)定。問題是在這種情況下，大部分房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也被集中在銀行系統(tǒng)中。風(fēng)險(xiǎn)主要來自兩個(gè)方面，其一是房產(chǎn)項(xiàng)目的爛尾、質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)糾紛等所導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)供給的市場風(fēng)險(xiǎn)，往往使銀行系統(tǒng)投入房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金成為“不良資產(chǎn)”。其二，房地產(chǎn)的資本屬性，往往使社會(huì)資金進(jìn)行投資，并以之作為能夠帶來回報(bào)的資本。這就使房地產(chǎn)市場價(jià)格具備了偏離實(shí)物價(jià)格的條件。偏離了實(shí)物價(jià)格所產(chǎn)生的房地產(chǎn)消費(fèi)方面的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，又由于銀行的消費(fèi)按揭貸款而大量存在于銀行系統(tǒng)中。在經(jīng)濟(jì)增長時(shí)，銀行系統(tǒng)往往將房地產(chǎn)貸款視為優(yōu)質(zhì)貸款，風(fēng)險(xiǎn)被雪藏在銀行系統(tǒng)中；但是當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長趨緩時(shí)，銀行系統(tǒng)內(nèi)積累的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)往往導(dǎo)致對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的致命影響。1991年日本房地產(chǎn)泡沫的破滅，終結(jié)了日本長達(dá)20年的經(jīng)濟(jì)高速增長的神話，其經(jīng)濟(jì)至今尚未走出陰影，這足見房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)潛在的破壞力。

面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，中國采取了比較果斷的宏觀調(diào)控政策。2005年的國八條③和2006年的新國六條④，無不昭示國家宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的決心。但是面對(duì)銀行挑擔(dān)的現(xiàn)實(shí)環(huán)境，如果采取相對(duì)緊縮的政策，那么房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展”和“宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定”雙重目標(biāo)的中間目標(biāo)與措施之交集，就會(huì)由于大量集中于銀行系統(tǒng)中的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)而明顯縮小。也就是說，如果以宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定為最終目標(biāo)，宏觀調(diào)控就只能選擇相對(duì)溫和的中間目標(biāo)和措施，調(diào)控的有效性大打折扣。以2006年的宏觀調(diào)控為例：在將房地產(chǎn)價(jià)格作為調(diào)控重點(diǎn)的2006年，據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心推出的《2006年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》預(yù)測，全國房地產(chǎn)價(jià)格漲幅，仍將超過2005年下半年的增速水平，商品房平均價(jià)格年漲幅仍將達(dá)到或超過6%。而一旦以消化房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)其健康發(fā)展為最終目標(biāo)，伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的理性回歸，銀行不良資產(chǎn)將大幅上升，最終可能會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長造成不利的影響。可見房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會(huì)陷入投“房地產(chǎn)泡沫”之鼠，忌“銀行系統(tǒng)穩(wěn)定”之器的窘境，而窘境一旦出現(xiàn)并持續(xù)，國家宏觀調(diào)控的緊縮程度稍有降低，這時(shí)銀行信貸又會(huì)迅速集中于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，并且偏向利潤率較高的高檔房貸款，引致房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，泡沫與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積累。而每次這樣政策性的波動(dòng)，往往使公眾很難形成針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策的穩(wěn)定預(yù)期，最終同樣會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展，這成為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控面臨的另一窘境。

很明顯，解決宏觀調(diào)控窘境的關(guān)鍵，并不在于每次宏觀調(diào)控周期中的政策松緊程度，而在于銀行作為房地產(chǎn)行業(yè)的相對(duì)單一的資金來源的現(xiàn)實(shí)環(huán)境。改變了這樣的環(huán)境，宏觀調(diào)控的雙重目標(biāo)的交集就會(huì)變大，窘境就可緩解甚至消失。因此，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，改變銀行一家挑擔(dān)的現(xiàn)狀，對(duì)解決宏觀調(diào)控的窘境至關(guān)重要。

2.資產(chǎn)證券化――擺脫房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控窘境的金融創(chuàng)新

資產(chǎn)證券化是指，金融機(jī)構(gòu)或企業(yè)單位將其能產(chǎn)生相對(duì)穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)打包成資產(chǎn)組合，轉(zhuǎn)移到特定目的機(jī)構(gòu)(簡稱SPV），建立起信托關(guān)系以進(jìn)行資產(chǎn)分割；之后首先達(dá)到破產(chǎn)隔離的目標(biāo)，其次通過內(nèi)部或外部的信用增級(jí)提升其信用等級(jí)，并最終獲得良好信用評(píng)級(jí)；最終，SPV以該等級(jí)資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行證券，在資本市場上募集資金的過程。

簡單地說，資產(chǎn)證券化即是企業(yè)將其資產(chǎn)或資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的未來應(yīng)收款提前變現(xiàn)的行為。應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)，資產(chǎn)證券化的形式多樣，有的通過發(fā)行信托受益憑證的方式，以房地產(chǎn)未來的收入向憑證持有者提供回報(bào)，將募集的資金定向進(jìn)行房地產(chǎn)投資或抵押貸款投資。這種資產(chǎn)證券化模式針對(duì)房地產(chǎn)的供給，被稱作房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts簡稱REITs）；有的則以商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)將其持有的住房抵押貸款債權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給spv，spv以其收購的抵押貸款為基礎(chǔ)在資本市場上發(fā)行證券(主要是住房抵押貸款債券)。這種資產(chǎn)證券化模式針對(duì)房地產(chǎn)的需求，被稱作住房抵押貸款證券化(Mortgage-backed Sscurities簡稱MBS）等等。應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化具備以下主要特點(diǎn)：

(1）針對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)或其未來收益提出權(quán)利主張，通過證券化分離后，將證券持有者置于最優(yōu)的清償?shù)匚簧稀?/p>

(2）可將房地產(chǎn)整體資產(chǎn)中的部分專項(xiàng)資產(chǎn)分離出來作為信用基礎(chǔ)，降低了房地產(chǎn)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

(3）房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化與發(fā)起人整體信用無關(guān)，只與房地產(chǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)及信用增級(jí)體制有關(guān)。

(4）權(quán)力主張對(duì)象不是資產(chǎn)證券化對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)所有人，而是spv。

(5）spv資產(chǎn)不會(huì)因任何關(guān)聯(lián)方破產(chǎn)而受影響。

3.資產(chǎn)證券化應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和宏觀調(diào)控產(chǎn)生的影響及現(xiàn)實(shí)問題

很明顯，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，資產(chǎn)證券化是比較有競爭優(yōu)勢的金融創(chuàng)新，只要在新興房地產(chǎn)市場中建立比較完善的制度約束與保障，其自我發(fā)展是指日可待的。而一旦資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品廣泛出現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)方――銀行系統(tǒng)、房地產(chǎn)企業(yè)、投資者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系將發(fā)生重大的轉(zhuǎn)變。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的供給關(guān)聯(lián)方――房地產(chǎn)企業(yè)、銀行系統(tǒng)而言。只要REITs計(jì)劃通過了監(jiān)管部門的審核，房地產(chǎn)企業(yè)，無論是建設(shè)房屋出售，還是購買商品房出租，都可以發(fā)放收益憑證的方式盡早收回投資，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率必然顯著提高。而銀行則改變原來的直接對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的投資方式，通過參與REITs計(jì)劃分享房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績，另外因REITs計(jì)劃的結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，使得房地產(chǎn)投資者逐漸向多層化，結(jié)構(gòu)化演變。最終改變銀行一方挑起房地產(chǎn)供給重?fù)?dān)的現(xiàn)狀，在更廣泛的領(lǐng)域分散房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，在更加商業(yè)化的市場環(huán)境中促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

對(duì)房地產(chǎn)的需求關(guān)聯(lián)方――房地產(chǎn)消費(fèi)者、銀行而言。MBS同樣改變了兩者的關(guān)系。房地產(chǎn)消費(fèi)者依然像以前一樣購買房產(chǎn)，但是對(duì)消費(fèi)者的金融支持由原來的銀行一方提供，演變?yōu)樽C券的持有者集體提供，銀行通過MBS將對(duì)消費(fèi)者的住房抵押貸款收回，提高了資金的流動(dòng)性。

對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言，采用資產(chǎn)證券化的方式，能夠從根本上改變房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)方之間的相互關(guān)系，通過降低了與房地產(chǎn)相關(guān)的銀行系統(tǒng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，解開房地產(chǎn)行業(yè)與銀行之間糾結(jié)在一起的復(fù)雜關(guān)系。從而使宏觀調(diào)控雙目標(biāo)的措施交集，因“宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定”措施集合的靠近而得到擴(kuò)展。也就是說，由于資產(chǎn)證券化使得房地產(chǎn)行業(yè)的供給與需求的資金來源多樣化，原先可能會(huì)提高銀行的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響到“宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定”的宏觀調(diào)控策略，會(huì)因此減輕對(duì)銀行系統(tǒng)的負(fù)面影響，進(jìn)而進(jìn)入宏觀調(diào)控措施集。以增大房地產(chǎn)商房屋滯銷后的成本措施為例，以前房屋開發(fā)的資金來自銀行，房產(chǎn)商的房屋滯銷后，這部分資產(chǎn)成為“不良資產(chǎn)”，但房地產(chǎn)商自身支付的成本很小。宏觀調(diào)控政策從“經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定”出發(fā)，凡導(dǎo)致房地產(chǎn)“硬著陸的”措施如“增收高額房屋滯銷稅”，“大幅提高房地產(chǎn)按揭貸款比例”都被劃在措施集之外。而一旦資產(chǎn)證券化引入房地產(chǎn)之后，銀行將投入資金以受益憑證的形式收回，一旦房屋滯銷，原先以投資為目的的購券資金將承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)商的自身成本因受益憑證、信譽(yù)等因素而增高。宏觀調(diào)控政策從“房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展”出發(fā)，可能會(huì)導(dǎo)致影響“經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定”的措施因銀行資金的收回而大幅減少，投“房地產(chǎn)滯銷”之鼠，忌“銀行系統(tǒng)穩(wěn)定”之器的窘境將盡可能被減少。

目前，雖然資產(chǎn)證券化應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，在國外已經(jīng)有了二三十年的發(fā)展歷程和比較規(guī)范的運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，但事實(shí)上，對(duì)中國而言，無論是REITs還是MBS，還是新生事物，存在著很多亟待解決的問題。

首先是制度保障的問題。“好主意要有好制度才能有好結(jié)果”，目前關(guān)于資產(chǎn)證券化應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的制度建設(shè)還沒有跟上。截至2005年底，中國有的四家上市REITs，且全部集中在香港，接受香港的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的管理。而內(nèi)地目前如果出現(xiàn)上市REITs，只能依照暫行的《資金信托管理辦法》來進(jìn)行管理。而MBS的監(jiān)管已經(jīng)走在了REITs之前，其監(jiān)管法規(guī)――《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》于2005年12月1日正式施行。但是關(guān)于資產(chǎn)證券化應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的其他制度建設(shè)，包括信息披露制度和稅收制度的建設(shè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后。

其次，資產(chǎn)證券化作為新生事物，其運(yùn)作除了需要合規(guī)以外，怎樣讓其發(fā)揮良性作用，避免惡性結(jié)果也是行業(yè)發(fā)展需要解決的關(guān)鍵問題。例如，如何在資產(chǎn)證券化應(yīng)用中，在培養(yǎng)大量理性機(jī)構(gòu)投資者同時(shí)，避免機(jī)構(gòu)投資者將其作為轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)至中小投資者的手段？怎樣引導(dǎo)資產(chǎn)證券化的發(fā)起者將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入資產(chǎn)池，而不是僅僅將劣質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行證券化，將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)推向社會(huì)？這些問題都是促進(jìn)資產(chǎn)證券化長期應(yīng)用于房地產(chǎn)的需要考慮的問題。

另外，確保專項(xiàng)計(jì)劃及其資產(chǎn)的“破產(chǎn)隔離”，即不會(huì)受到任何其他機(jī)構(gòu)破產(chǎn)的不利影響，包括資產(chǎn)不被強(qiáng)制執(zhí)行；專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)的完整性不受發(fā)起人、受托人、受益人破產(chǎn)的影響等，也是資產(chǎn)證券化應(yīng)用的難題，亟須解決。

總之，資產(chǎn)證券化這一金融創(chuàng)新應(yīng)用于房地產(chǎn)發(fā)展中是大勢所趨的。在解決了面對(duì)的新問題的同時(shí)，資產(chǎn)證券化將改變銀行與房地產(chǎn)糾結(jié)的現(xiàn)狀，為國家宏觀調(diào)控政策的制定與實(shí)施，以及政策效用的展現(xiàn)與傳導(dǎo)，奠定市場條件下外部環(huán)境的基石。

注 釋：

①資料來源于《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》.

②房地產(chǎn)調(diào)控軟硬之間[N].第一財(cái)經(jīng)日報(bào),2006-6-16.

③國務(wù)院總理于2005年4月27日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出的加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控所采取的八條措施。

④國務(wù)院總理于2006年5月30日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上針對(duì)國八條提出后房地產(chǎn)業(yè)依然存在的問題提出新的六措施。

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篇3

自歐債危機(jī)爆發(fā)以來，西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)生活乃至我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都受到了不同程度的沖擊，為刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，多數(shù)國家采取了寬松的貨幣政策，通貨膨脹隨之逐漸升溫，房地產(chǎn)價(jià)格存在較大的上行壓力，如何對(duì)沖通貨膨脹對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，緩和房地產(chǎn)發(fā)展周期的波動(dòng)性，保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)復(fù)蘇，是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)。房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)業(yè)新型的融資工具，能否為房地產(chǎn)金融業(yè)提供良好的對(duì)沖通貨膨脹作用呢？本文對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的最新研究成果和文獻(xiàn)做一個(gè)梳理和總結(jié)，以期為我國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展起到一定的啟示作用。

二、房地產(chǎn)投資信托基金的特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資信托基金經(jīng)過不斷地發(fā)展和完善已具備幾個(gè)區(qū)別于其他股票的特征，這些特征激起眾多學(xué)者們研究其對(duì)沖通貨膨脹功能的極大興趣。第一，REITs具有高收益，包括紅利收入和資本收益兩部分，Ibbotson協(xié)會(huì)的研究表明,截止到2008年12月31日的數(shù)據(jù),權(quán)益型REITs30年的年平均收益率達(dá)11.99%，而同期S&P500指數(shù)收益率為10. 99%，股息稅收驅(qū)動(dòng)的支出要求帶來穩(wěn)定的股息流，高的穩(wěn)定的股息流提供一個(gè)良好的機(jī)會(huì)來評(píng)估REITs是否擁有通貨膨脹對(duì)沖功能，第二，REITs的現(xiàn)金流量相對(duì)于其他上市公司來說更加透明，現(xiàn)金流的透明度與持續(xù)的股息支付相結(jié)合可推斷出REITs投資者不太可能遭受通貨膨脹幻覺，因?yàn)樗麄兡軌蛘莆崭嗟年P(guān)于現(xiàn)在的和將來的現(xiàn)金流量和股息支付信息。第三，REITs的組合投資起到分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。組合投資因其投資的多樣化，相對(duì)于單一投資來說能夠消除部分非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)， REITs一般通過多元化投資,選擇不同地區(qū),不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目組成投資組合,不僅獲得較高的收益，而且能夠有效降低通貨膨脹等帶來的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)投資信托基金與通貨膨脹的關(guān)系

研究房地產(chǎn)資產(chǎn)收益與通貨膨脹的關(guān)系最先可追溯到1977年Fama and Schwert發(fā)表的《資產(chǎn)收益與通貨膨脹》文獻(xiàn)中，他們在擴(kuò)展費(fèi)雪方程的基礎(chǔ)上，對(duì)1953年至1971年期間美國政府債券、股票及房地產(chǎn)等資產(chǎn)收益與通貨膨脹的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果表明房地產(chǎn)是完全對(duì)沖預(yù)期和非預(yù)期通貨膨脹的。

在此之后，大量學(xué)者運(yùn)用不同的方法和不同時(shí)期的數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)收益和房地產(chǎn)投資信托基金收益與通貨膨脹的關(guān)系進(jìn)行深入的分析。Joseph（1988）等學(xué)者調(diào)查了多種房地產(chǎn)類型的收益、股票和債券與通貨膨脹的關(guān)系，實(shí)證結(jié)果表明不同類型的房地產(chǎn)的通脹對(duì)沖特性很不一樣，REITs收益被非預(yù)期通脹嚴(yán)重壓抑了，在二十世紀(jì)七十年代中后期抵押型REITs收益被非預(yù)期高通脹嚴(yán)重壓抑，權(quán)益型和混合型REITs的遭遇也是一樣。因此房地產(chǎn)的對(duì)沖通脹特性是不均勻的，有些房地產(chǎn)，尤其是收入生產(chǎn)型房地產(chǎn)總的收益和增值收益與通常的通脹和非預(yù)期通脹之間都有很強(qiáng)的正向關(guān)系，其他類型的房地產(chǎn)，如REITs收益，與非預(yù)期通脹是強(qiáng)烈負(fù)相關(guān)的。

Chiuling Lu, Raymond (2001)運(yùn)用一個(gè)向量誤差修正模型來檢驗(yàn)REITs收益、實(shí)際活動(dòng)、貨幣政策與通貨膨脹的關(guān)系，實(shí)證結(jié)果表明REITs市場、貨幣政策與通貨膨脹之間存在長期的均衡關(guān)系，REITs市場、實(shí)際活動(dòng)與通貨膨脹之間也存在長期的均衡關(guān)系，且REITs收益隨著貨幣政策的變化而變化。總的結(jié)論表明房地產(chǎn)投資信托基金不存在不正當(dāng)對(duì)沖通脹能力，實(shí)證中被觀察到的REITs收益與通貨膨脹的負(fù)向關(guān)系只是REITs收益與其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的基本關(guān)系的一種代替。

William ,Xiaoquan Jian(2011)等學(xué)者運(yùn)用由Campbell and Vuolteenaho(2004)提出的股息收益分解方法探索了房地產(chǎn)投資信托基金的通貨膨脹幻覺和通貨膨脹對(duì)沖效應(yīng)。他們根據(jù)未來股息增長與貼現(xiàn)率之間主觀和客觀的區(qū)別鑒別了REITs股息收益率的偏差成分，在1980年至2008年期間通貨膨脹幻覺效應(yīng)趨向于通貨膨脹支配對(duì)沖效應(yīng)，因此，他們根據(jù)通貨膨脹幻覺假設(shè)為短期REITs收益與期望通貨膨脹之間的負(fù)向關(guān)系提供了另一種解釋。

Gwangheon, Lee（2011)為研究觀察到的REITs與通貨膨脹之間的負(fù)向關(guān)系是否能由通貨膨脹幻覺來解釋，根據(jù)現(xiàn)在的線性和對(duì)數(shù)線性價(jià)值模型識(shí)別出REITs價(jià)格中的偏差成分，然后檢驗(yàn)通貨膨脹是否能解釋這偏差成分。在給定常量利率的線性模型中，他們發(fā)現(xiàn)有證據(jù)支持關(guān)于REITs收益與通貨膨脹關(guān)系的通貨膨脹幻覺假設(shè)，因此通貨膨脹能解釋部分偏差成分，且對(duì)偏差的影響是負(fù)向的。

四、結(jié)束語

由此發(fā)現(xiàn)，關(guān)于REITs能否作為有效對(duì)沖通貨膨脹的工具并沒有統(tǒng)一的結(jié)論，學(xué)者們對(duì)不同時(shí)期的數(shù)據(jù)采用不同的分析方法往往得出相反的結(jié)論。不過，普遍的共識(shí)是，基于REITs的多項(xiàng)優(yōu)勢它肯定能在一個(gè)投資組合中起到分散風(fēng)險(xiǎn)的作用，從而增強(qiáng)組合投資對(duì)沖通貨膨脹的作用。中國房地產(chǎn)市場正處在調(diào)控轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)商資金緊縮已是不爭的事實(shí)，為擴(kuò)寬房地產(chǎn)融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金是大勢所趨，而面對(duì)日益嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象，研究其是否具有對(duì)沖通貨膨脹的功能為我國更好地開展房地產(chǎn)信托投資基金具有重大的借鑒意義。

參考文獻(xiàn)

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篇4

國內(nèi)二手房市場還將持續(xù)20年的繁榮時(shí)期。作為一名成功的理財(cái)者，不應(yīng)該不涉足房產(chǎn)投資。想要成功地投資房產(chǎn)，特別是想成功地投資二手房，不注重一定的投資細(xì)節(jié)，將難以實(shí)現(xiàn)你的預(yù)期收益。

二手房投資絕不是一項(xiàng)包賺不賠的生意，要想成為二手房投資的贏家，你必須掌握如下三件致勝武器。

內(nèi)外衣裝都要到位

地段再"黃金"，樓層戶型再好，但畢竟是二手房，想讓"半老徐娘"再現(xiàn)風(fēng)姿，必須做個(gè)到位的精心美容。除了要保證整套房子潔凈白亮、室內(nèi)基本設(shè)施完備外，更要關(guān)注二手房的外在環(huán)境。

王先生在北京國展中心附近的靜安東里，有一套43平米的一居室。雖說有點(diǎn)舊，但一輪精心裝修后，王先生躊躇滿志地準(zhǔn)備以25萬元的價(jià)格出售。但眾多購房者考察之后，幾乎都要求降價(jià)。王先生堅(jiān)持認(rèn)為：當(dāng)初就是因?yàn)榕侣闊胧s討價(jià)還價(jià)的糾纏，已經(jīng)將價(jià)位訂得比市場均價(jià)略低了。因而王先生始終不肯降價(jià)。

半年下來，看房的人也有一打多了，但就是沒有成交。心急火燎的王先生不得不開始遍尋高手，診斷問題到底出在哪里。他的一位好友，在實(shí)地考察了那套房子后，總算看出了問題所在――房子"衣裝"不到位。

原來，王先生只對(duì)房屋進(jìn)行了內(nèi)部的"美容"，而樓梯樓道、單元樓門等外在環(huán)境卻極差，給購房者留下一個(gè)“樓房居住者素質(zhì)不高、鄰里環(huán)境不好”的感覺。

在好友的建議之下，王先生自費(fèi)將灰暗骯臟的樓梯、樓道的四壁刮白，更換缺損的單元樓防盜門，并將每層緩步臺(tái)缺失損毀的窗戶修補(bǔ)完好。然后，將對(duì)外裝修所花費(fèi)的6000元加在房價(jià)里，打出26萬元的售價(jià)。結(jié)果不過半月，就輕易將房子賣出，王先生還比原來多賺了4000元。

特別提醒：

在對(duì)二手房進(jìn)行出售前的美化時(shí)，不妨在健康方面做點(diǎn)文章，關(guān)注細(xì)節(jié)上的設(shè)計(jì)完美化，如對(duì)地漏進(jìn)行科學(xué)設(shè)置，對(duì)窗戶進(jìn)行改造、保持空氣的潔凈等，讓"健康住宅"概念得以充分體現(xiàn)，提升二手房的價(jià)值。

節(jié)省稅費(fèi)：由"購"變"換"

在稅務(wù)部門工作的小章和小葉，因?yàn)槭煜ざ惙ǎ麄冎g的這筆二手房交易，不是賣與買，而是交換。顯示在現(xiàn)金上的好處是：兩人都至少省下了1萬元。

小章和小葉原來是同事，但稅務(wù)局分為國稅和地稅后，小章分配在地稅局，小葉則去了國稅局。工作單位和上班地點(diǎn)的改變，使兩人居住地都遠(yuǎn)離了單位，于是他們都產(chǎn)生了賣掉現(xiàn)住的房改房，在單位附近購房居住。

巧的是，他們各自的住房都離對(duì)方的工作單位不遠(yuǎn)。一次兩人碰面時(shí)聊到購房一事，馬上一拍即合，達(dá)成了換房意愿。后經(jīng)一番評(píng)估，兩人的住房現(xiàn)值大約都在30萬元左右，很快他們就去房管所變更了房產(chǎn)證。

根據(jù)稅法規(guī)定，城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅；相互交換房屋，以房屋的價(jià)格差價(jià)征收契稅，交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅。如果他倆不是換房，而是各自賣掉現(xiàn)有的房產(chǎn)后再購賣，就要按購房價(jià)款繳納3%~5%的契稅。也就是說，小章和小葉都各自節(jié)省了近1.5萬元的契稅。

特別提醒：

其實(shí)"交換"這一招，還可巧用在三方交易中。例如，A想賣掉西城的公有住房而想在東城買套二手房，而B在東城正好有一套公有住房要出售，C正想購買A在西城的住房。如果以買賣方式來實(shí)現(xiàn)各自的目的，那么就要繳納兩次的契稅。現(xiàn)在用交換的方式：A和B之間先交換房產(chǎn)，只要補(bǔ)繳少量的價(jià)差部分的契稅；C再向B購買西城的房產(chǎn)，此時(shí)要繳納契稅。雖然要經(jīng)過一番周折，但此時(shí)一筆不少的契稅已被省掉了。

交易安全：選擇銀行托管

和游先生一樣，許多人在二手房交易中都有相同的困擾：不是嫌市場上的二手房中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)高，就是擔(dān)心非法中介卷走房款和房產(chǎn)證。

最近，游先生心情特別的好，因?yàn)橥ㄟ^銀行的一項(xiàng)交易資金托管業(yè)務(wù)，他解決了二手房交易的中介困擾。早在3月份，游先生的新同事介紹了一位朋友小李，前來購買游先生要出手的一套二手房。經(jīng)一番交談，兩方達(dá)成了一致的價(jià)位，但最終因雙方不是很了解而無法立即成交：游先生怕辦理房產(chǎn)過戶后拿不到全額款項(xiàng)；小李則擔(dān)心付款后房產(chǎn)過戶手續(xù)還辦不妥。

經(jīng)過咨詢，游先生和小李知道了銀行現(xiàn)在有針對(duì)大額資金轉(zhuǎn)移的交易托管業(yè)務(wù)，于是雙雙來到了銀行。沒想到非常順利。

小李先將這筆45萬元的交易資金存在銀行，接受托管，然后倆人辦理房產(chǎn)的交接過戶等等手續(xù)。一個(gè)半月后，倆人又一次在銀行會(huì)合，作為這次交易的中介方銀行，在履行了必要的手續(xù)后，交易終于完成。

一個(gè)半月時(shí)間里，小李還獲得了317元的利息收入，他用這些錢請游先生小撮一餐，增進(jìn)了買賣雙方的感情。小李說：“我請客，銀行買單。”

特別提醒：

在此次交易中，游先生與小李還需共同來對(duì)等負(fù)擔(dān)共1800元(450000元×4‰)的托管手續(xù)費(fèi)。相比于現(xiàn)今社會(huì)上的中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)，每人僅支付900元的費(fèi)用應(yīng)該算是相當(dāng)?shù)土恕?/p>

這種交易資金托管業(yè)務(wù)，其實(shí)是銀行向社會(huì)推出的一項(xiàng)金融新產(chǎn)品。凡是涉及大額資金轉(zhuǎn)移或者權(quán)益交割與資金轉(zhuǎn)移存在時(shí)間差的交易，而交易雙方又互不了解、相互不信任的情況下，都適合選擇此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

篇5

關(guān)鍵詞:存量房 交易 按揭貸款

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2010）12-281-01

存量房交易資金監(jiān)管關(guān)系到交易資金安全和市場的健康運(yùn)行。根據(jù)建設(shè)部“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)存量房交易資金托管”的有關(guān)精神，為強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，提供公共服務(wù)，確保存量房交易資金安全，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為,維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，太原市于2006年4月1日正式啟動(dòng)存量房資金監(jiān)管工作。

一、太原市關(guān)于存量房交易資金監(jiān)管的主要做法

太原市的主要做法是：“設(shè)立專戶、自愿托管、銀行合作、政府監(jiān)管”。2006年，我們在太原市房地產(chǎn)交易服務(wù)大廳設(shè)立存量房資金監(jiān)管工作窗口，以一站式服務(wù)創(chuàng)建了“高效、便捷、安全”的交易平臺(tái)，盡可能做到簡化手續(xù)，方便群眾，實(shí)現(xiàn)了對(duì)存量房交易資金的監(jiān)管。

在受理存量房交易登記時(shí)，首先查驗(yàn)其交易資金是否進(jìn)行托管。交易當(dāng)事人約定自行交割的，要有書面協(xié)議；交易當(dāng)事人需要進(jìn)行交易資金托管而未托管的，要在補(bǔ)辦交易資金托管手續(xù)后，方可進(jìn)行登記。存量房交易雙方簽訂資金托管協(xié)議前，房地產(chǎn)市場管理部門就對(duì)交易的房產(chǎn)進(jìn)行初步查詢，看權(quán)屬是否清晰、有無法院查封、銀行抵押等限制情況，避免購房者上當(dāng)受騙。如果材料審核不通過或雙方撤銷交易的，由監(jiān)管部門直接通知買賣雙方，退回登記材料和買方的房款。

通過與商業(yè)合作建立存量房交易資金托管專戶；存量房交易資金監(jiān)管期間，不計(jì)利息，不收手續(xù)費(fèi)；制定了存量房交易資金監(jiān)督支付協(xié)議的示范文本，在協(xié)議中明確存量房交易資金存入、支取的條件、程序。

存量房資金托管的兩種業(yè)務(wù)流程如下：

第一種是二手房資金托管（現(xiàn)金）流程：買賣雙方簽訂《房屋買賣契約》及《資金托管協(xié)議》后，買方人將購房款存入指定銀行托管帳戶；通過銀行卡付款的，可在房地局托管窗口可通過銀聯(lián)POS機(jī)直接轉(zhuǎn)帳，或直接交付現(xiàn)金的，可到指定銀行辦理現(xiàn)金繳款；買方憑POS小票或《現(xiàn)金繳款單》回單，開具《資金托管憑證》；買賣雙方在辦理完過戶手續(xù)后，憑《太原市存量房資金托管憑證》、身份證等支取托管資金。

第二種是二手房資金托管（貸款）流程：買賣雙方簽訂《房屋買賣契約》及《資金托管協(xié)議》后，買方將首付款（30%以上）存入資金托管帳戶；銀行審查后同意貸款并對(duì)所購房屋進(jìn)行評(píng)估；買房人與銀行簽訂貸款合同，交齊相關(guān)費(fèi)用；買賣雙方辦理房產(chǎn)過戶、抵押登記手續(xù)后，銀行將貸款存入賣方人賬戶。

二、太原市存量房交易資金監(jiān)管的效果

太原市存量房資金監(jiān)管改變了原有的二手房交易的付款方式，使得交易付款和交房過戶的過程在資金監(jiān)管部門完成，從根本上解決了交易雙方信息不對(duì)稱和不信任的狀態(tài)；有效地壓縮非法中介機(jī)構(gòu)的活動(dòng)空間，使進(jìn)行規(guī)范操作的合法中介機(jī)構(gòu)能夠獲得一個(gè)公平的市場環(huán)境。同時(shí)這也讓百姓能放心購房，從而極大地活躍了二手房市場，以局部帶動(dòng)整體，進(jìn)一步加快了我市住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、太原市存量房交易資金監(jiān)管存在的問題

1.存量房交易資金監(jiān)管的比例偏小，不足5%。一方面是宣傳不夠，另一方面是監(jiān)管意愿相對(duì)不高。二手房資金監(jiān)管在實(shí)施過程中遇阻的主要原因在于賣方對(duì)先辦手續(xù)后收房款存在疑慮。資金監(jiān)管出臺(tái)以后，只有在辦理完房屋過戶手續(xù)后，賣方才有可能拿到購房款，對(duì)賣方而言，從思想上接受起來比較困難。

2.存量房交易資金未實(shí)現(xiàn)全額監(jiān)管。由于在實(shí)際的存量房交易登記當(dāng)中，買賣雙方已先行進(jìn)行了所謂定金的交付，無法做到實(shí)際全額監(jiān)管；另一方面買賣雙方考慮到交易稅費(fèi)的繳納，登記的成交價(jià)格往往低于實(shí)際成交價(jià)格，因此也無法做到全額監(jiān)管。

四、制約存量房按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的原因

1.買賣雙方難以達(dá)成共識(shí)。首先是在一般情況下，賣方要見到購房全款才會(huì)同意申請辦理轉(zhuǎn)移登記相關(guān)手續(xù)。其次是買方則需要把房屋抵押出去之后才能支付購房全款。再次是賣方絕對(duì)不會(huì)同意把還在自己名下房屋做抵押。這樣一來買賣雙方就會(huì)在購房款支付與辦理轉(zhuǎn)移登記的問題上產(chǎn)生矛盾，很難達(dá)成共識(shí)。

2.涉及兩種登記類型，需要并案辦理。存量房交易按揭貸款業(yè)務(wù)涉及兩種房屋登記類型，一是轉(zhuǎn)移登記，二是抵押登記。兩種登記互不相干，而且在現(xiàn)行的存量房按揭貸款業(yè)務(wù)流程中分別進(jìn)行，即買賣雙方先申請進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，之后買方和銀行再申請抵押登記。由于兩種登記中間存在空當(dāng)，致使此業(yè)務(wù)難以大規(guī)模開展。

3.買方需要額外負(fù)擔(dān)高額的擔(dān)保費(fèi)用。正是由于此項(xiàng)業(yè)務(wù)的兩種房屋登記類型存在時(shí)間上的空當(dāng)，銀行發(fā)放貸款就會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，致使買方必須尋找相關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保，結(jié)果常常是不僅擔(dān)保機(jī)構(gòu)不好尋找，而且高達(dá)5%擔(dān)保費(fèi)用又使買方增加負(fù)擔(dān)。

五、資金托管與抵押登記（按揭貸款）一體化探索

針對(duì)制約存量房按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的原因，資金托管能夠利用自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)給予補(bǔ)充。將資金托管業(yè)務(wù)同抵押登記結(jié)合，能夠進(jìn)一步盤活房地產(chǎn)交易二級(jí)市場，從而推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

1.資金托管已經(jīng)得到社會(huì)公眾認(rèn)可。資金托管業(yè)務(wù)開展三年以來，托管總金額已達(dá)13596萬元，托管總套數(shù)440余件，促進(jìn)了二手房市場的活躍，維護(hù)了買賣雙方的合法權(quán)益，得到了人民群眾的支持和信賴，贏得了社會(huì)公眾的普遍認(rèn)可，形成了一定的社會(huì)影響力。

2.資金托管有效的填補(bǔ)轉(zhuǎn)移登記與抵押登記間隙空當(dāng)。資金托管有效介入存量房交易按揭貸款業(yè)務(wù)中，將兩種登記種類聯(lián)系起來，運(yùn)用自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)保障了資金支付的安全和買賣雙方合法權(quán)益。

3.商業(yè)銀行的有效合作。資金托管業(yè)務(wù)必須依托銀行存儲(chǔ)和支付能力，銀行更為愿意吸納流動(dòng)資金，這樣一來資金托管和商業(yè)銀行的合作珠聯(lián)璧合、實(shí)現(xiàn)雙贏。資金托管業(yè)務(wù)開展三年以來，已經(jīng)同銀行方面建立了良好的合作機(jī)制，形成了信任基礎(chǔ)，為新業(yè)務(wù)的開展鋪平了道路。由于資金托管與存量房按揭貸款相結(jié)合，銀行方面在為買方辦理貸款業(yè)務(wù)時(shí)，一是可以節(jié)約時(shí)間，二是不必需要買方尋求擔(dān)保機(jī)構(gòu)作擔(dān)保。

我們通過梳理房屋轉(zhuǎn)移登記、抵押登記和銀行貸款的各個(gè)環(huán)節(jié)，將資金托管業(yè)務(wù)與之相結(jié)合，力求打通制約和影響存量房按揭貸款業(yè)務(wù)中的瓶頸，使購房人在托管30%首付款的情況下通過我們資金托管業(yè)務(wù)的延伸，可以貸款買到二手房，使之成為既叫好又叫座、既便民又惠民的新型業(yè)務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

1.趙沂.任房補(bǔ)貼政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，理論探索，2009（6）

2.黃天弘.新時(shí)期我國現(xiàn)代化進(jìn)程分析，理論探索，2009（6）