房產托管業務精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房產托管業務，期待它們能激發您的靈感。

篇1

2007年10月13日，在北京舉行的“資本市場及財富管理論壇”上，中國人壽資產管理有限公司董事長繆建民稱，保險資產管理公司需推進市場化建設，積極拓展第三方業務，充分發揮保險營銷網絡優勢，推進企業年金、委托投資、投資咨詢等業務的發展和保險系基金管理公司的設立。

截至今年8月，中國商業銀行業總資產已達到50萬億元，保險業總資產2.63萬億元；上半年證券市場融資額達到2497億元，是歷史同期最高水平；9月底，證券投資基金資金總規模突破3萬億元；同時，中國私募股權基金迅速壯大，成為繼美國、英國之后的第三大私募股權基金資金流入國。

繆建民認為，種種跡象表明，中國社會和個人財富正在經歷爆炸式增長，財富的膨脹還將繼續加速發展。財富的急劇增長，為各金融機構的財富管理業務帶來了前所未有的發展機遇，但就目前情況來看，與商業銀行、證券公司、基金公司和信托投資公司等金融機構相比，保險業并不占優勢。

由于中國保險業起步較晚，整體實力較弱。2006年末保險資產占金融總資產的比例僅為3.7%，發達國家這一比例已達到20%。從保費收入占居民儲蓄的比重來看，2006年僅為3.5%，國際平均水平是36%。“保險業發展不進則退，若不加快步伐，將面臨喪失歷史性機遇的風險”，繆建民說。

同時，保險業能為客戶提供的產品和服務均比較單一，同質化現象嚴重，產品集中在傳統理財和普通壽險，在責任保險、商業養老保險、健康險理財產品、保險資產證券化等方面還缺乏產品創新機制和創新能力。保險的負債文化在中國根深蒂固。

保險公司往往忽視資產驅動，而將更多注意力集中在負債型產品上，這也導致保險資產管理業務的發展遲緩，市場化程度不高，尚未有效地向社會延伸，大規模、高效率地管理社會大眾的資產。

“雖然2006年6月國務院23號文件（《國務院關于保險業改革發展的若干意見》）為保險資產管理市場化發展指明了發展的方向，但要全面貫徹落實國務院23號文件，把科學的政策轉化為競爭力，還需要有個過程。”繆建民說。

為加快推進資產管理公司市場化建設，繆建民提出，今后應積極拓展第三方業務，使保險資產管理成為社會財富管理的生力軍。目前中國人壽資產管理公司已提出要盡快“走出行業、走向社會、走向國際”的目標，力圖充分發揮保險營銷網絡的優勢，推動企業年金、委托投資、投資咨詢等業務的快速發展，同時加快推進保險系基金管理公司的設立。

篇2

由此暴露出了信托公司長期以來存在的問題:自身業務與銀行業務高度趨同,缺乏自主管理能力,缺少對新的投資領域的研究以及對產品的創新。大多依靠粗放型方式實現信托規模的增長,業務技術含量相對較低。審視現有的銀信合作:由于銀行在合作中處于絕對強勢地位,常常將信托公司視為發展中間業務、調整信貸資產結構的“管道”或“平臺”,造成資金運用集中于簡單業務,或僅為“出表”突破資本充足率的限制,信托公司無力也無需主動管理相關資產。這種簡單地為銀行騰挪信貸的銀信合作業務,沒有技術含量,不僅收益非常低,對信托公司自主管理資產能力的提高沒有任何幫助,只是“制度紅利”來得太容易,因而難以主動退出。

7月初銀監會要求信托公司壓縮銀信合作規模,成為整個信托業轉型的一個“倒逼”力量。加上將要出臺的《信托公司凈資本管理辦法》,將強行幫助信托公司退出。其核心是,信托公司可管理的信托資產規模將與凈資本掛鉤,信托公司以有限的資本金只能管理有限的信托資產,而“對銀信合作業務所占用的資本將從高計算”。這就意味著,在銀信合作中,原先的“制度紅利”將不再是“不賺白不賺”,因為其要消耗信托公司的凈資本。《辦法》出臺后,信托公司普遍面臨增加資本金的壓力,若要繼續保持原有的信托資產規模,將必須再次增加大量的資本金,這對信托公司股東來說是無法接受的,因為凈資本非常金貴的,不可浪費在銀信合作這種低收益的業務上。

而在以財富管理為代表的主動管理業務中,由于信托公司提供了價值增值服務,因此受托費率類似于基金公司、證券公司管理費率,遠遠高于被動管理費率。由此可見,以財富管理為核心的主動管理業務,將是信托公司未來主要的利潤增長點。

在受人之托開展財富管理業務之中,信托公司盈利主要源自信托報酬收入。信托公司在對信托資產的管理中主動管理能力強、作用發揮得大,取得的報酬就會高;反之,如果信托公司在信托業務中并沒有進行主動管理、所起到的作用小,信托報酬率就會低。

信托可以與人類的想象力相媲美,在此,就房地產類信托,分析信托公司如何體現主動管理能力,真正幫助高凈值人群進行財富管理。

房地產投資歷來以其穩定的獲利能力廣受投資者的追捧,尤其在近八年間,房地產市場價格一路走高,更是吸引了大量的社會閑置資金進入房地產市場。

房地產信托的運作是基于房地產開發商的土地開發項目有融資需求,信托公司基于在房產行業的專業化力量,幫助投資者選擇適當的交易對手,落實具體的融資結構,信托期限及其收益水平。根據市場的不同風險收益偏好,融資的結構可以是純債權型、純股權型和股債混合型。

今年兩會以來,隨著房地產市場近年來逐漸成為調控的對象的環境下,傳統的專項型房地產信托,從幾個方面來分析都暴露出一些不足:缺乏相應的靈活性。

首先,所有的資金都投放于單一的地產項目,當交易對手發生風險時不利于投資在不同標的間的分散;

其次,房地產的行業周期有明顯縮短的趨勢,傳統房地產信托計劃由于在發行時已經確定固定的退出時間,難以規避未來在行業低潮時退出項目,尤以對股權投資方式的投資者帶來潛在的風險。

再次,傳統房地產信托計劃由于在發行時便已經確定具體項目的融資方式。那么投資者的收益在市場波動的情況下喪失一定的靈活性。如信托存續期間是房地產行業的上行期間,則債權型的投資者將無法享受物業和地產超額增值帶來的收益,相反信托存續期間是房地產行業下行期間,則股權型的投資者將會承擔預期收益下降的風險。當然股債混合型在一定程度上令投資者能夠在一個固定收益的基礎上享受額外的超額收益,但前提仍是單筆投資集中在一個項目上。

那么如何才能改良傳統房地產信托的種種僵化束縛?注腳還是落在信托公司的主動管理能力上。當信托公司具備相當的運作中的房產開發項目存量和儲備的未來增量項目時,便可以將傳統的房地產信托升級為房地產投資基金――一個專門投資于不定向地產開發項目的資金池。

首先,充足的房地產項目的儲備使得資金池的資金能夠同時投資于不同種類、不同地域的多個項目。使得資金在投資標的間得以充分的分散,避免單一交易對手在項目發生風險的時候影響整體收益。

其次,資金池的資金是在不同的時點進入不同的項目中,各項目的退出時間也將分布在不同的時點上,如此可以避免在所有投資行業處于低潮的階段退出項目。

再次由于資金池是采用基金化的運作,裝到資金池里的項目可以有各種融資結構。這一點就可以令信托公司可以根據房地產行業的周期規律,自行調節股權投資與債權投資的比例。行業處于下行階段初期時加大債權比例,降低投資組合的風險,而在觸底進入上行空間的初期便可以適當提高股權投資比例,提高投資組合的收益率。

篇3

關鍵詞:存量房 交易 按揭貸款

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2010）12-281-01

存量房交易資金監管關系到交易資金安全和市場的健康運行。根據建設部“關于進一步加強存量房交易資金托管”的有關精神，為強化房地產市場監管，提供公共服務，確保存量房交易資金安全，規范房地產市場的交易行為,維護消費者合法權益，太原市于2006年4月1日正式啟動存量房資金監管工作。

一、太原市關于存量房交易資金監管的主要做法

太原市的主要做法是：“設立專戶、自愿托管、銀行合作、政府監管”。2006年，我們在太原市房地產交易服務大廳設立存量房資金監管工作窗口，以一站式服務創建了“高效、便捷、安全”的交易平臺，盡可能做到簡化手續，方便群眾，實現了對存量房交易資金的監管。

在受理存量房交易登記時，首先查驗其交易資金是否進行托管。交易當事人約定自行交割的，要有書面協議；交易當事人需要進行交易資金托管而未托管的，要在補辦交易資金托管手續后，方可進行登記。存量房交易雙方簽訂資金托管協議前，房地產市場管理部門就對交易的房產進行初步查詢，看權屬是否清晰、有無法院查封、銀行抵押等限制情況，避免購房者上當受騙。如果材料審核不通過或雙方撤銷交易的，由監管部門直接通知買賣雙方，退回登記材料和買方的房款。

通過與商業合作建立存量房交易資金托管專戶；存量房交易資金監管期間，不計利息，不收手續費；制定了存量房交易資金監督支付協議的示范文本，在協議中明確存量房交易資金存入、支取的條件、程序。

存量房資金托管的兩種業務流程如下：

第一種是二手房資金托管（現金）流程：買賣雙方簽訂《房屋買賣契約》及《資金托管協議》后，買方人將購房款存入指定銀行托管帳戶；通過銀行卡付款的，可在房地局托管窗口可通過銀聯POS機直接轉帳，或直接交付現金的，可到指定銀行辦理現金繳款；買方憑POS小票或《現金繳款單》回單，開具《資金托管憑證》；買賣雙方在辦理完過戶手續后，憑《太原市存量房資金托管憑證》、身份證等支取托管資金。

第二種是二手房資金托管（貸款）流程：買賣雙方簽訂《房屋買賣契約》及《資金托管協議》后，買方將首付款（30%以上）存入資金托管帳戶；銀行審查后同意貸款并對所購房屋進行評估；買房人與銀行簽訂貸款合同，交齊相關費用；買賣雙方辦理房產過戶、抵押登記手續后，銀行將貸款存入賣方人賬戶。

二、太原市存量房交易資金監管的效果

太原市存量房資金監管改變了原有的二手房交易的付款方式，使得交易付款和交房過戶的過程在資金監管部門完成，從根本上解決了交易雙方信息不對稱和不信任的狀態；有效地壓縮非法中介機構的活動空間，使進行規范操作的合法中介機構能夠獲得一個公平的市場環境。同時這也讓百姓能放心購房，從而極大地活躍了二手房市場，以局部帶動整體，進一步加快了我市住宅與房地產業的發展。

三、太原市存量房交易資金監管存在的問題

1.存量房交易資金監管的比例偏小，不足5%。一方面是宣傳不夠，另一方面是監管意愿相對不高。二手房資金監管在實施過程中遇阻的主要原因在于賣方對先辦手續后收房款存在疑慮。資金監管出臺以后，只有在辦理完房屋過戶手續后，賣方才有可能拿到購房款，對賣方而言，從思想上接受起來比較困難。

2.存量房交易資金未實現全額監管。由于在實際的存量房交易登記當中，買賣雙方已先行進行了所謂定金的交付，無法做到實際全額監管；另一方面買賣雙方考慮到交易稅費的繳納，登記的成交價格往往低于實際成交價格，因此也無法做到全額監管。

四、制約存量房按揭貸款業務發展的原因

1.買賣雙方難以達成共識。首先是在一般情況下，賣方要見到購房全款才會同意申請辦理轉移登記相關手續。其次是買方則需要把房屋抵押出去之后才能支付購房全款。再次是賣方絕對不會同意把還在自己名下房屋做抵押。這樣一來買賣雙方就會在購房款支付與辦理轉移登記的問題上產生矛盾，很難達成共識。

2.涉及兩種登記類型，需要并案辦理。存量房交易按揭貸款業務涉及兩種房屋登記類型，一是轉移登記，二是抵押登記。兩種登記互不相干，而且在現行的存量房按揭貸款業務流程中分別進行，即買賣雙方先申請進行轉移登記，之后買方和銀行再申請抵押登記。由于兩種登記中間存在空當，致使此業務難以大規模開展。

3.買方需要額外負擔高額的擔保費用。正是由于此項業務的兩種房屋登記類型存在時間上的空當，銀行發放貸款就會存在風險，致使買方必須尋找相關擔保機構進行擔保，結果常常是不僅擔保機構不好尋找，而且高達5%擔保費用又使買方增加負擔。

五、資金托管與抵押登記（按揭貸款）一體化探索

針對制約存量房按揭貸款業務發展的原因，資金托管能夠利用自身的業務特點給予補充。將資金托管業務同抵押登記結合，能夠進一步盤活房地產交易二級市場，從而推動房地產經濟的進一步發展。

1.資金托管已經得到社會公眾認可。資金托管業務開展三年以來，托管總金額已達13596萬元，托管總套數440余件，促進了二手房市場的活躍，維護了買賣雙方的合法權益，得到了人民群眾的支持和信賴，贏得了社會公眾的普遍認可，形成了一定的社會影響力。

2.資金托管有效的填補轉移登記與抵押登記間隙空當。資金托管有效介入存量房交易按揭貸款業務中，將兩種登記種類聯系起來，運用自身業務特點保障了資金支付的安全和買賣雙方合法權益。

3.商業銀行的有效合作。資金托管業務必須依托銀行存儲和支付能力，銀行更為愿意吸納流動資金，這樣一來資金托管和商業銀行的合作珠聯璧合、實現雙贏。資金托管業務開展三年以來，已經同銀行方面建立了良好的合作機制，形成了信任基礎，為新業務的開展鋪平了道路。由于資金托管與存量房按揭貸款相結合，銀行方面在為買方辦理貸款業務時，一是可以節約時間，二是不必需要買方尋求擔保機構作擔保。

我們通過梳理房屋轉移登記、抵押登記和銀行貸款的各個環節，將資金托管業務與之相結合，力求打通制約和影響存量房按揭貸款業務中的瓶頸，使購房人在托管30%首付款的情況下通過我們資金托管業務的延伸，可以貸款買到二手房，使之成為既叫好又叫座、既便民又惠民的新型業務。

參考文獻：

1.趙沂.任房補貼政策的經濟學分析，理論探索，2009（6）

2.黃天弘.新時期我國現代化進程分析，理論探索，2009（6）

篇4

“新上海人”楊誠近日在浦東世紀公園附近買了一套二手房，把錢交給中介公司之后他便一直在心里暗暗祈禱：“中天事件”不要發生在我身上啊。他所指的“中天事件”發生在2007年11月份，深圳中天置業評估有限公司法人代表、總裁蔣飛突然失蹤，眾多購房者的錢款被席卷一空。“中天事件”余音未了，在2008年1月中旬，另外一家號稱全國規模最大、網點最多、在全國有1800多家門店的深圳房產中介創輝租售也相繼關閉了開設在上海、廣州、惠州、中山、佛山等多個城市的門店，一時間討債人云集公司深圳總部。

二手房交易資金安全問題已成為社會焦點。建設部在2007年底下發了《關于進一步加強房地產經紀管理的緊急通知》，強調各地必須加強交易結算資金管理，并再次聲明中介機構不能“染指”交易資金。《通知》要求有條件的地區，要發展專門從事交易結算資金監管的保證機構。

今后，二手房交易資金將會變得越來越安全。據了解，目前國內有北京、上海、廣州等大城市已經開始對交易資金進行監管，其中北京已從去年4月開始逐步推行，而上海從去年10月份開始試點，等制度完善之后再大面積鋪開推行，廣州市政府相關部門也在近日發出通知，要求對交易資金實行托管。至此，國內主要一線城市對于二手房交易資金的監管已經全部啟動。

那么，京滬穗三地是如何對交易資金實施監管的，又各有些什么特點呢?

北京：兩種模式可以選擇

北京從去年4月15日開始對二手房交易資金實施監管制度。不過從目前的執行情況來看，其力度并不是很大，截至去年年底僅60余家中介公司參加，而目前由于市場行情走弱，有不少公司已經退出。業內人士分析認為，這主要是北京并未強制執行該項制度，同時由于參加資金監管系統還需繳納100萬元的保證金，這使得不少實力一般的公司“望而卻步”，甚至“臨陣退縮”。記者從北京中介行業協會了解的到的信息顯示，目前參加資金監管的公司已只剩下47家，僅占全北京市2600余家中介公司的1.8％，主要是諸如北京鏈家地產、中原地產、美聯物業等注重品牌建設的中介機構。

不過值得肯定的是，北京實施的資金監管制度對于二手房交易雙方來說，是非常有利的。據北京鏈家地產有關人士介紹，在北京二手房交易的過程當中，從簽訂買賣合同，到房屋交易過戶，一般需要一至三個月的時間，房屋交易不可能像一般普通商品一樣實行“銀貨兩訖”，無法做到產權證與房款的即時交割，在這期間，賬戶資金如果沒有監管，資金安全就存在極大的隱患。

鏈家地產市場研發中心認為，目前能保障資金絕對安全的只有兩種模式，即資金監管模式和銀行資金托管模式。

資金監管模式

二手房交易資金監管是“二手房房交易結算資金專用有款賬戶”(以下簡稱“專用賬戶”)的通俗理解，其是指專門用于劃轉二手房房交易過程中所涉及的交易結算資金的賬戶。“專用賬戶”與設立方(即經紀公司或擔保公司，下同)自有的結算賬戶是分開的不同賬戶，“專用賬戶”內的資金獨立于設立方的固有財產及其管理的其他財產，也不屬于設立方的負債，資金的所有權屬于交易當事人，設立方無權挪用“專用賬戶”下的資金。

根據存量房的抵押狀況及付款方式，交易結算資金的劃轉分四種程序辦下：第一種是房屋未設定抵押，買房人一次性全額付款；第二種是房屋未設定抵押，買房人抵押貸款；第三種是房屋已設定抵押，買房人一次性全額付款；第四種是房屋已設定抵押，買房人抵押貸款。

但這四種情況的資金監管流程基本可以分為四大步驟。分為簽訂買賣合同、簽訂資金監管協議、辦理產權轉移登記等手續以及銀行資金劃轉，而這四大步驟可以細分為13個交易環節(具體見北京市二手房交易資金監管模式流程圖)。

銀行托管模式

銀行托管是指當前部分銀行本身開展的二手房資金監管業務，在買賣合同簽約完畢后，買賣雙方自行到銀行，通過開立買方賬戶或者賣方賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對資金實施凍結；同時，銀行根據買賣雙方約定的條件、以及買賣雙方一起到銀行，銀行給予放款。

其基本流程為：買賣雙方簽署《二手房房買賣合同》，同時簽署《二手房交易結算資金自行劃轉聲明》；隨后買賣雙方在約定時間內到銀行作資金托管并簽署《資金托管協議》；然后買賣雙方帶上《自行劃轉聲明》辦理產權過戶的相關手續，按照買方、賣方和銀行之間的約定，在完稅或者出新產權證后，如果買方是一次性付款，銀行將所有款項劃轉給賣方，如果買方是按揭貸款，辦完新產權證的抵押，貸款銀行將貸款就劃轉給賣方。因此，“鏈家地產”市場研發中心認為，無論是實現銀行監管還是銀行托管，其有一個最大的共性都是沒有通過經紀公司自身的賬戶進行資金的劃轉，從而避免了經紀公司違規操作的狀況，保障了二手房交易資金的安全。

上海：增加試點完善監管制度

上海方面將在今年5、6月份增加試點公司，以完善資金監管制度。其實，上海是最早提出資金監管的城市。早在2005年春季，上海二手房網上掛牌系統推出時，就一并提出實行資金監管制度。但是由于監管程序設計上的問題，尤其是增加了中介公司的負擔，以及增加買賣雙方的交易復雜程度，因此市場不大采用這種監管模式。

不過政府部門已經注意到了這種情形，于是開始對監管模式重新進行設計，進行改進和完善，并從去年10月份選擇21世紀不動產、漢字地產、上房置換等中介公司進行試點。

21世紀不動產上海區域分部金融服務中心總監蘇曉江在接受記者采訪時表示，在新的監管模式下，交易雙方在簽訂房屋買賣合同時，必須與中介機構共同簽訂《二手房交易資金監管協議》，在房地產交易所登記過戶的同時，交易資金進入獨立第三方(試點期間由政府部門代管)在銀行開立賬戶，根據合同履行的程度，由中介公司向銀行發出支付指令，獨立第三方作為結算公司，對合同履行進行審核，符合條件后方將房款交付賣家。

蘇曉江介紹說，新模式與原來的模式相比，就是引進了獨立第三方作為交易資金結算方，交易資金的走向由買家存入該的銀行賬戶里，而后轉入賣家的賬戶，其間中介公司無法接觸的交易資金。“根據試點的情形來看，中介公司無法接觸交易資金，因此交易資金的安全得到了保障。”蘇曉江如是說。

那么結算公司能否保證資金的安全呢?業內人士表示完全沒有必要擔心這個問題，目前上海市房地產交易中心準備選擇有社會公信力，以及自身實力足夠強大到與責任對等的公司來作為結算公司；同時交易資金雖然名義上是進入了結算

公司的賬戶，但實際上買賣雙方在該賬戶中分別設有子賬戶，資金一直是在自己的賬戶中；還有就是中介公司是監管方，沒有它發出的指令，結算公司是無法動用資金的。

至于哪家公司會成為結算公司呢?上海市房地產交易中心有關人士表示目前尚未確定下來，不過有業內人士表示，上海住房置業擔保公司很有可能全市統一的二手房交易結算公司。

就試點目前運行情況來看，蘇曉江表示非常順暢，雖然在交易過程中增加了一些環節，但是由于事先對交易程序本身進行了優化，沒有增加交易雙方的難度，也沒有加長交易時間，整個過程用時與舊模式相當。他舉例說，此前要進行資金監管程序時，房屋買賣合同與資金監管協議分開簽訂，而且，這讓買賣雙方感到麻煩，尤其是一些外地賣家，更是不變，而改進之后兩份文件可以同時簽訂。

至于目前緣何尚未全面推廣?業內人士分析認為，主要是現在整個交易過程都必須上網，交易中心與銀行信息、以及各家銀行的貸款程序需要一個磨合的過程，即數據共享的問題。上海市房地產交易中心有關人士表示，隨后的步驟是引入更多的公司進行試點，對系統進行“壓力”測試。“一手房交易過程中變數較多，我認為政府部門是考慮等到系統完全健全之后才會正式推出。”蘇曉江說。

廣州：實行交易資金托管

近日，廣州市國土房管局和中國人民銀行廣州分行聯合了《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(下稱《通知》)，要求對二手房交易資金委托銀行進行托管。這有助進一步規范廣州市房地產市場行為、保證二手交易資金安全。

廣州中原地產項目部拓展總監潘仲宇表示，目前與《通知》配套的實施細則尚未公布。他說，由于目前接連出現“中天時間”、“創輝事件”等，相信政府部門會加快制定實施細則，廣州二手房交易資金托管制度將會全面開展。

目前廣州二手房的資金交易主要有兩種形式，一種是通過房產中介公司進行，另一種即是買賣雙方直接交易，兩種做法的比例大概各占50％。但由于交易雙方相互不熟悉，沒有足夠的信任基礎，于是只能借助于第三方如中介公司。但這種方式風險較大，一旦中介公司出現問題或者經紀人攜款潛逃，都會給買賣雙方造成極大的損失，諸如“中天事件”就造成很多人“房財兩空”。

《通知》規定，二手房交易資金支付方式由買賣雙方當事人在合同中自行約定，可以委托銀行對交易資金進行托管，也可以約定其他支付方式。房產中介不得對買賣雙方約定的資金支付方式實行強制和干涉。

房產中介在與買賣雙方簽訂《房地產買賣合同》時，必須在合同中書面注明：“根據國家有關規定，本公司不代收代管買賣雙方的交易資金。”同時，房產中介必須主動向買賣雙方提示可向銀行申請辦理交易資金托管業務，并協助辦理該項業務。

銀行在辦理存量房交易資金托管業務之前，須與二手房賣雙方當事人以及房地產經紀機構共同簽訂《存量房交易資金托管協議》，托管協議中必須明確托管資金劃轉條件、解除或撤銷協議條件等條款。

交易資金托管不會增加交易雙方任何額外費用，《通知》中明確指出，銀行開展該項業務是不得向二手房買賣雙方收費的。同時，房產中介在協助買賣雙方辦理該項業務也不得額外收取服務費。也就是說市民在選擇銀行托管交易資金新業務時將不會產生任何新的費用。盡量選擇監管模式交易

資金監管的提法雖然已有不短時日，但是尚未真正進入交易過程中來，但它對于保障買賣雙方的資金和產權安全非常有益，因此業內人士提醒說，在有條件的地區，一定要選擇在有監管的情形下進行交易。

記者分析對比發現，京滬穗三地的做法中，上海較為嚴謹合理。因為上海目前已經建立了完善的網上二手房交易系統，掛牌、簽約等所有重要手續都可以在政府部門的監控下完成，而且上海方面由于房屋產權證、土地使用證兩證已合一，二手房交易過程中各項手續辦理起來更為便捷。因此可以預期，上海的監管系統全面運行之后，交易資金安全問題將會徹底解決。

按理說，北京方面的資金監管系統也比較健全，但業內人士表示，由于各種各樣的因素，所以無法全面推廣，覆蓋面不大，這不能不說是一種遺憾。廣州實行的資金托管制度從表面上看，其宗旨與北京、上海無異，只是叫法不同而已。不過目前尚未出臺實施細則，購房者還需耐心等待。

篇5

增加金融產品 發展速度加快

過去的一年，農行北京分行股改基礎工作順利推進，綜合競爭能力持續增強。全行各項存款余額增加386億元，其中人民幣同業存款增加占全國農行系統增量的43%，居系統首位。各項貸款余額增加138億元，實現經營利潤38.06億元，比上年增加11.29億元。中間業務收入同比增加8個百分點。借記卡發卡量凈增122萬張，卡消費額179億元，貸記卡發卡量新增15.35萬張，網上銀行個人注冊客戶新增10.35萬戶，企業客戶新增0.33萬戶，非柜臺業務交易占比達48%。保險費收入18.15億元、實現國際結算量73.88億美元，增長24%。同時，在短期融資券、托管、第三方存管、銀期轉賬等新業務領域不斷實現了新的突破。風險管理水平穩步提高，基礎建設步伐不斷加快，構建員工培訓體系，強化了對各層面管理人員、專業人員和緊缺人才的培訓，全年共舉辦各類培訓班1038期，培訓30676人次。網點建設加快，新建自助銀行5家、理財中心15家。加強了全行金融信息化建設，全行的信息系統安全防護能力不斷提高，發展能力和外部形象有了較大提升。

準確把握形勢 明確新的發展

當前首都經濟的發展將為農行發展創造良好的金融生態環境。首都金融市場競爭也將表現出更加激烈多變的特點，更加迫使農行必須加快經營戰略轉型、加速調整業務結構和收入結構。

農總行提出要把農行建設成為“一家面向‘三農’、連接城鄉、走向國際、綜合發展、致力于為廣大客戶群體提供優質金融服務的現代化大型金融集團”的遠景奮斗目標。

農行北京分行將立足轉型的漸進性、長期性和艱巨性，在規模擴張的同時，以個人金融業務、中間業務為突破口有序推進各項工作轉型，逐步實現公司銀行業務向投資銀行、信托、租賃等業務延伸，零售銀行業務向理財業務和資產管理業務延伸，中間業務和新業務向高價值領域延伸，以及管理模式由傳統的部門銀行向以客戶為中心、以風險控制為主線的流程銀行轉變，經營模式由傳統網點向以功能分區、業務分流、服務分層為特點的新型網點的轉變，努力實現長期戰略驅動下的全面協調發展。要堅持把價值創造能力提升作為主要任務，全面把握各項業務的價值內涵和發展空間，廣泛運用先進的管理模式、經營方法和營銷手段，積極推進產品、業務和服務創新，不斷優化發展結構和收入結構，努力為全行業務的高效持續發展奠定堅實基礎。實現風險管理由粗放型向精細型的轉變，最大限度地防范業務經營中的各類風險。

推進經營轉型又好又快發展

農行北京分行今年提出實現又好又快發展，一是要加快推進經營戰略轉型。二是要大力推進客戶結構、業務結構、收入結構的戰略性調整，注重提高業務創新、綜合營銷和核心競爭能力，不斷用主動的變化尋找新的發展空間，形成有利于科學發展的運營體系。

推動公司銀行業務升級，切實提升發展質量。切實把有限的信貸資金優先配置到優質行業、優質客戶和優質項目上去。重點支持國家鼓勵發展、技術含量較高、發展前景廣闊的行業客戶，特別是國有資本集中的電力、能源、民航、軌道交通等行業，努力提高資源性、基礎性和壟斷性行業的市場份額。要以市場前景良好的住宅項目為營銷重點，優先發展能帶來個人住房貸款的商品房開發貸款，穩步加大對市場需求旺盛、有一定規模的經濟適用房、雙限房、中小戶型、中低價位等住宅類開發項目的拓展力度。以個人住房按揭貸款、農業產業化龍頭企業為重點，全力推進房地產信貸業務，積極開展能帶來良好回報的中小企業和優質“三農”業務，逐步培育有自身特色的業務發展體系，打造區域強行和特色大行。積極推出適應郊區和小企業特點的金融產品，創造性地推動郊區行業務發展。在部分條件成熟的郊區行，要試點推行小企業授權經營，探索有效服務“三農”、促進小企業發展的組織體系和運作機制。

適應主流企業金融服務需求的變化，把投行業務作為公司銀行業務轉型不斷推向深入。進一步擴大短期融資券、企業財務顧問、銀團貸款等傳統投行業務的市場份額，同時在企業理財、企業（銀行）資產證券化、間接銀團貸款等新興投行業務上有所突破。創建總分支行聯動營銷的高效機制，實現貸款批發業務與投行業務

推進零售銀行業務轉型，不斷提升發展速度。零售銀行業務是農行今后的戰略發展重點。以“金鑰匙”理財業務為紐帶，大力開拓新型零售銀行業務，切實提高業務貢獻度和市場競爭力，也將給首都市民提供更多的理財增值產品。

努力為高端客戶提供涵蓋投融資、房產管理、子女教育、現金安排、稅收籌劃、風險管理等在內的私人銀行服務，提升客戶滿意度和忠誠度。強勢推進客戶差異化服務，根據不同客戶層次、區分不同業務類型，探索構建客戶差別化服務價格體系，通過價格杠桿實現小散業務向批量業務和電子渠道分流、高端客戶與個人客戶經理服務對接。強化渠道建設與管理，構建集物理網點、網上銀行自助銀行為一體的立體交互式服務網絡。

農行北京分行強調要全力做好奧運金融服務工作。北京的奧運會已經吸引了全世界的目光，既將給金融部門創造前所未有的機遇，也將使金融部門直面社會各界對金融服務的注視。農行作為金融服務領域中的重要一員，高度重視金融服務工作。全行將通過開展多種形式的奧運服務競賽活動，積極推進奧運服務的各項工作。

優化中間業務結構，大力提升發展效益。繼續保持電子銀行業務的迅猛發展勢頭，圍繞擴大網上銀行注冊客戶數和電子銀行業務收入實現統籌發展。大力推進電子商務、網上自助服務等各類電子銀行業務，盡快發展電話銀行、手機短信動賬通知注冊客戶，為電子銀行業務進一步收費奠定良好基礎。提高對銀行卡整體業務的重視，進一步提高卡業務對中間業務收入的貢獻度。從業務規范和業務發展等方面對保險公司進行優選。要大力發展資金托管業務，不斷擴大托管業務領域和托管業務品種，拓寬銀企合作的新領域。