房地產服務市場調研精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產服務市場調研，期待它們能激發您的靈感。

篇1

【關鍵詞】房地產業 服務營銷 服務營銷策略

隨著房地產業市場競爭的逐漸激烈，服務營銷將作為一種新興的營銷手段在房地產業商戰中發揮著越來越重要的作用。雖然我國房地產業中的服務營銷發展還不成熟，各種的理論和技術還都不健全，但房地產開發企業，如果率先肯定服務管理營銷理念，貫徹落實服務營銷策略，將會在以后的房市競爭中其獲得更大的市場競爭優勢，因此，在房地產業中開展服務營銷策略具有十分重要的作用。

一、實施全程服務營銷

房地產全程服務營銷就是市場服務營銷貫徹房地產策劃、、銷售全過程。可以說房地產服務營銷的目的主要在于深度市場調研和策劃前期市場，實行全程服務營銷，刺激顧客循環消費。換句話說，房地產企業開展服務必須考慮顧客的需求，以及顧客所處的生命周期階段，從而采取相應的營銷策略。

在初始階段，服務營銷的目標是提高潛在顧客的興趣。服務營銷者可以利用傳統產品營銷的策略，例如媒體廣告、宣傳手冊、公共關系、人員推銷等手段，并注意服務具有的不可感知性的特點。在進入到購買階段以后，房地產企業應該讓潛在客戶意識到接受企業的服務的選擇是有價值的。當潛在客戶接觸服務企業時，經常帶著問題或者需求，服務提供者需要將注意力集中到顧客的相應的問題或特定需求上，同時提出與之相對應的服務產品或解決方案。另外，由于服務不可存儲的特點，導致房地產企業無法通過庫存手段來適應需求的波動，只能采取需求管理策略。房地產企業應該在充分了解消費者需求的基礎上，不斷適應消費者的需求，對市場進行細分并找出本企業的目標市場。

對顧客的需求管理除了要了解客戶需求和適應客戶需求以外，還應該主動引導客戶的需求，找出并實施引導方案。房地產業近些年來涌出很多概念地產，如旅游概念主題、體育概念主題、休閑概念主題等，使房產不再僅僅是居住的房屋，而且也變成一種體現人們休閑、愛好、生活理想以及個人地位的物質實體。概念地產的營銷方式實際上就是讓消費者先具備了對某種消費的理念，進而再推出符合這種理念的產品從而取得成功。利用房地產的廣告、情境模擬、展臺布置、終端促銷等從行為上引導客戶進行產品消費。

二、提高市場服務營銷人員的素質

面對房地產市場服務營銷人員的素質偏低的普遍現象，筆者認為可以從以下幾個方面進行培養和提高，作為一名優秀的房地產營銷人員，良好的“悟性”和自我激勵能力是兩個必備的基本素質，當然交際能力，談話技巧，工作經驗，教育背景等也是必不可少的條件。

這兩個基本素質的交互作用來決定了一名優秀房地產營銷人員的銷售能力。這兩個基本素質在交互作用的同時，彼此相互加強。一名卓越的地產營銷人員必須具有強烈的自我激勵能力，再加上自身良好的“悟性”，才能不斷完成銷售的目標。只有同時具備兩個基本素質的銷售員，才是每一個房地產業公司需求的人才，才具有第一流人才的潛力，加以正確的指導和訓練，他們一定能夠有杰出的表現。

三、開展多元化的服務營銷組合策略

房地產服務營銷組合策略是未達到最佳的促銷效果，從而將廣告、人員推銷、公共關系、銷售促進四種方式有效地組合在一起。由于房地產建設的周期比較長，企業面臨的內外環境很可能發生變化，因此企業應隨之調整所選擇的營銷組合策略。促銷組合中的各種促銷方式產生相互推動作用，各種促銷方式互相配合，能彌補彼此之間的缺點的同時疊加其優點，從而產生良好的促銷效果。因此，房地產組合策略是一種多層次的營銷策略。

房地產業在選擇服務營銷組合時應考慮以下因素：一是房地產產品的特性。因為面對不同的目標顧客，所以應采用不同的促銷組合。例如別墅主要針對高收入講究舒適、享受的人群，就應該采用人員推銷的策略；而普通住宅就主要采取廣告、公關、銷售促進等促銷手段。二是房地產業服務市場競爭的現狀。開發企業在確定服務營銷方案時，不僅要考慮市場的現狀，也要考查競爭者的服務策略，這樣才能達到良好的促銷效果。三是企業的服務營銷費用。服務營銷費用制約著服務營銷方式的選擇，房產企業應根據營銷預算，恰當地選擇營銷方式，以達到預期的效果。

四、根據顧客關系生命周期實施服務營銷

顧客關系生命周期中的不同階段會對企業營銷活動的成效產生影響，因此，房地產企業應該根據顧客所處的生命周期階段，并結合服務營銷的特性，從營銷的角度利用好企業的各方面資源，從而讓顧客感到滿意，爭取讓顧客進入下一個階段或進行循環消費。總之，房地產企業開展服務營銷必須制定對應的階段的服務營銷策略，對處在不同生命周期階段的顧客采取不同的營銷策略。

打好服務牌，綜合利用服務營銷策略，使服務營銷真正“服務”于房地產業企業，引領房地產業走向更加成熟和理性，促進房地產業持續、健康、快速發展。

參考文獻

[1]彭加亮.房地產市場營銷[M].高等教育出版社，2006（01）.

[2]朱文揮，左仁淑，于瑞龍.基于顧客關系生命周期的服務營銷策略[J].營銷策略，2005（07）：44-46.

篇2

17年過去了,作為太立德仁公關傳播機構的創始人,羅壹雄帶領太立德仁成為國內房地產公關市場的領頭羊,其在地產領域的客戶包括萬科、華潤、融科、星河灣、金地、綠地、綠城、世茂、保利等著名企業和明星項目。

> 地產公關第一桶金

時至今日,四個平均年齡20多歲的年輕人,在一間不足20平方米的辦公室里忙碌的場景,對羅壹雄來說,仍然歷歷在目。

1992年,剛畢業不久的羅壹雄南下深圳創業,曾在中國時裝表演團受過專業時裝表演訓練,并擔任過重慶職業模特隊教練的羅壹雄通過市場調研發現,在物質生活水平逐漸提高的深圳,人們對提升自我形象方面有了更高的需求,而當時的深圳卻沒有一家專門從事儀表、儀態培訓的公司。憑著敏銳的市場觸覺,羅壹雄決定創辦一家以儀態培訓和活動承辦為主的文化公司。

1993年,兩位股東因嫌公司掙錢太慢而撤資;1996年,公司運營處于低谷,那是羅壹雄最困難的時期,公司只剩下一位員工,賬上也只剩下幾萬塊錢。他唯一的信念是,“即使像螞蟻一樣活著,也要在深圳待下去,絕不退縮。”

經過再次市場調研后,羅壹雄決定將公司業務集中于承接各種活動上。重新定位業務戰略之后,羅壹雄的公司漸漸有了起色。

1999年可謂羅壹雄事業上的轉捩點。一次偶然的機會,羅壹雄承接了深圳萬科四季花城的開盤項目,太立德仁從此進入地產公關領域。

曾任萬科深圳地產營銷負責人的周鷹,談起那次與羅壹雄的合作時說:“可以說,那時候羅壹雄是以個人的能力和表現獲得了我們的認可,首先他能站在公司和項目的角度思考問題,同時也是一個真正做事――行動派的人。”

現在回憶起來,深圳萬科四季花城的開盤活動自然有很多不足之處,羅壹雄卻仍對它充滿感情,畢竟那是處于起步階段的地產公關給他帶來的“第一桶金”――無論是從資金還是從今后的發展方向上。

萬科四季花城的樓盤位于深圳郊區,當時連大巴都不通,羅壹雄一反當時開盤活動在項目主體所在地舉行的常規,轉而把開盤活動的主會場選擇在當時深圳最為繁華的區域――深圳大劇院廣場。通過前期的戶外廣告宣傳,并借助繁華地段,吸引了大量目標客戶前來咨詢,并帶他們乘坐巴士去樓盤現場參觀。事后,據羅壹雄統計,當天白天從主會場坐巴士去現場參觀者達4000人,晚上則在大劇院廣場舉行面向市民的大型晚會,以此營造口碑、提高萬科四季花城的知名度。羅壹雄說,萬科四季花城的開盤活動,開創了國內房地產開盤活動異地舉行的先河。

在地產公關剛剛起步的1999年,周鷹這樣評價羅壹雄及他的太立德仁:“太立德仁抓住了一個契機,積累了房地產公關的最初經驗,并以一個較高的起點開始了地產公關事業。”

> 移師北京專注地產

羅壹雄介紹,中國房地產市場的發展順序,大體是由南向北、自東向西的梯次發展。南方城市中,廣州、深圳的房地產起步早,發展快,很快就成為全國房地產業的根據地,國內的第一套樣板房、第一本樓書,當年都是從深圳開始的。然而地產公關的長足發展,卻不在廣州、深圳等南方城市,而是國內公共關系市場最為成熟的北京。目前來看,也只有北京擁有最多的優秀地產公關公司。

正是基于這樣的認知與判斷,羅壹雄決定移師北京,開始地產公關領域的二次創業。2002年初,羅壹雄將公司總部從深圳遷往北京。行前,他特地剃了一個光頭,寓意自己從頭再來。

創業初期總是艱辛的。剛到北京時,羅壹雄帶著公司成員在偌大的北京城里穿梭,白天見客戶,晚上回到辦公室寫方案。為了節約成本、提高效率,羅壹雄摒棄了一次只見一個客戶的做法,而是同時約五六位客戶一起吃飯,他稱之為“為大家創造一個橫向交流的平臺”,結果受到了大部分客戶的歡迎。

2002年4月,太立德仁競標山水文園開盤項目成功。北京協眾國際投資顧問有限公司總經理趙亞莎,曾任山水文園策劃總監、北辰置地策劃總監、凱瑞置地營銷總監,回憶起當年山水文園開盤項目時,她說:“2002年4月21日,山水文園開盤,通過競標,最后決定將項目交給太立德仁操作時,只剩下8天時間。當時是羅壹雄的真誠和信心打動了我們,他說因為剛到北京沒有太多資源,但在深圳積累了一定的經驗,包括與萬科的合作,所以他誠懇希望給予他個人信任。”

趙亞莎還記得當時的開盤項目中有一個景觀水池,羅壹雄提出做海豚表演,大家都覺得懸,羅壹雄卻非常較真兒,堅持認為海豚表演是最能出效果的“演出”。然而,專家評估認為,因水池太淺,無法進行海豚表演。羅壹雄遂把目標轉向海獅或海象,他和團隊成員跑到動物園聯系,結果海獅感冒了,海象不對外租借。最后,較真兒的羅壹雄還是借來了一對鴛鴦,在池中“表演”鴛鴦戲水。

2002年底,太立德仁承接了北京華潤翡翠城的開盤項目,活動前期投放了大量報紙及戶外廣告。活動當天,他們請來了臺灣著名歌星羅大佑,吸引了4000多人到活動現場。

憑借這幾個成功的地產公關項目,太立德仁進入了房地產領域一線公關公司的陣營。

穩固在房地產行業的地位后,太立德仁積極拓展其他業務領域,通過山姆會員店進駐北京、拜耳制藥海南經銷商大會、拜耳制藥新品上海推介會、虎牌啤酒北方區上市等公關項目,將觸角伸入汽車、消費品、醫藥、IT、體育等行業。

如今的太立德仁,已在地產公關業扮演著領軍者的角色,與萬科、華潤、融科、星河灣、金地、綠地、綠城、世茂、保利等品牌開發商都有緊密的全國性合作。2005年,在第五屆中國優秀環境樓盤推介活動中,太立德仁獲2005年度中國地產最佳公關顧問公司稱號;2007年,太立德仁被中國少年兒童基金會評為公益愛心企業;2009年,太立德仁獲中國房地產總評榜中國最佳地產公關機構稱號。

> 致力網絡與“跨界”

從事地產公關10年來,羅壹雄經歷了地產公關從起步到發展的每一步,太立德仁也隨之發展壯大。在羅壹雄看來,如今的地產公關與其發軔時發生了巨大變化,用最通俗的話來說,就是“以前就項目做項目,現在則強調品牌化”,從之前的單純造勢,銷售是自然而然的結果,到現在強調資源整合以及活動與項目的黏合性,公關活動要體現項目特質,不能被其他項目覆蓋。公關活動也從零散變得系統化。一般來說,房地產企業年初就開始做全年房地產項目推廣的整體布局和細節安排,從項目立項的新聞會、動工儀式、推介會、內部認購、售樓中心啟用、開盤、樣板社區開放、不定期潛在客戶的維護和老客戶答謝,到年底的感恩活動,以及項目品牌相關的活動等;而為開發商提供專業服務的公關公司,則需進行前期調研、客群定位、客群走訪、競品調研等工作,為開發商進行精準的策略分析,并根據開發商的商業目標和推廣策略,制定出可執行的傳播和活動規劃。

對于這些,羅壹雄和他的太立德仁早已駕輕就熟。然而,他并不滿足于在地產公關領域取得的成就,而是致力于把太立德仁打造成為公關活動、網絡傳播等整合推廣服務的領先者。

太立德仁的公司網站上有一幅醒目的切?格瓦拉的頭像。羅壹雄說,切?格瓦拉是世界著名的革命家,雖然已離世多年,但他的戰斗和勇于創新的精神卻激勵著一代又一代人。被太立德仁放在網站上的那張切?格瓦拉戴著貝雷帽的照片,是由攝影師阿爾瓦羅?科達拍攝的20世紀最著名的人像照之一,被稱為“世界上最有革命性、最有戰斗性的頭像”。而切?格瓦拉所代表的創新精神,則是太立德仁所信仰和追求的。

在太立德仁的發展規劃中,地產網絡公關和“跨界公關”便是這種創新精神的體現。

2009年1月,太立德仁與沃華傳媒達成戰略合作,成立國內首家專注于地產網絡公關解決方案服務的“太立渥華網絡公關顧問機構”,正式進軍地產數字營銷領域。

中國國際公共關系協會(CIPRA)的《2008年度中國公共關系行業調查報告》顯示,快速消費品、汽車、IT、互聯網和通訊五大行業已成為當前網絡公關業務前五位的服務行業,網絡公關更是2008年公關行業各類服務模式中業務增長比例的冠軍,已占公關服務市場的6.3%,僅次于傳播顧問、媒體執行、活動管理等三大傳統公關服務手段。

雖然網絡公關在快速消費品、汽車、IT等行業已有較多成熟模式,但太立德仁進行“地產網絡公關”卻是一次全新的探索。沃華傳媒集團執行董事、太立渥華首席執行官田大勇認為:“地產網絡公關現階段主要應用于一些地產企業的品牌推廣、活動推廣、促銷推廣、溝通平臺建設、口碑營銷等領域,未來會延展至更多直接推動線上、線下銷售的電子商務服務。地產網絡公關將有效解決產品信息不對稱、消費決策參考意見單一以及消費者溝通不暢等問題,同時將有效提升地產企業營銷投入的ROI,最終甚至影響地產行業的品牌競爭格局和市場競爭格局。”

除了網絡公關,太立德仁目前專注的另一個創新性計劃則是進行“地產跨界公關”。

“跨界(Crossover)營銷”的概念已不是新鮮事物,2004年巴黎車展上,奔馳展示了由喬治?阿瑪尼設計的高級特別版CLK敞篷跑車,此后奔馳生產了100輛限量版喬治?阿瑪尼CLK,喬治?阿瑪尼則成為這款車的第一個擁有者。2005年在上海舉行的國際頂級私人物品展(Top Marques)上,凱迪拉克超級豪華跑車XLR,在正式展示活動之前的新聞會上作為首發車亮相。這些都是跨界營銷的經典案例。

將“跨界營銷”的概念應用于地產公關,是羅壹雄為太立德仁設立的一個重要發展方向。“跨界房地產銷售”的概念,是由星河灣地產副總裁梁上燕第一個提出,作為星河灣地產的合作公關公司,太立德仁也從被引領到主動整合,進行地產跨界公關。

羅壹雄認為,“跨界公關”能將兩個或兩個以上的品牌“集合”在一起,從各自的側面來詮釋目標消費群體的特征,跨界更多地代表的是一種新銳的生活態度和審美方式的融合。太立德仁進行地產跨界公關的優勢在于其擁有全國范圍的社區客戶名單,并掌握了各個社區的業主人數、業主消費習慣和層次。對于其他行業來說,這無疑是一個精準而明確的客戶群分類,太立德仁正是利用了其在地產行業中的優勢,與汽車、手機、快速消費品、奢侈品等行業進行整合。

篇3

關鍵詞：住房租賃 供應 需求 現狀 建議

在房地產市場進入投資時代以后，住房租賃市場的投資潛力如何、現狀如何、發展趨勢如何，這些問題不僅僅是房產投資者所關心的，也是眾多購房、租房者和政府行業主管部門所關注的熱點。要鞏固和提高房地產業的支柱產業地位，僅僅依靠房地產投資和開發市場是不可持續的，住房租賃是房地產市場的重要組成部分，要進一步加快房屋租賃市場的發展。本文以東南沿海地區房地產租賃市場為例，加以闡述分析。

住房租賃市場需求分析

城市化水平不斷提高

東南沿海地區各經濟發達城市聚集了大量的中高等院校，學生租賃市場異常活躍。當前不少城市還出臺畢業留城的優惠政策，直接刺激了住房租賃市場的火爆。另一方面，近幾年內，東南沿海地區很多城市陸續成為投資熱土，社會經濟的發展，產業整合能力的進一步加強，吸引和消化就業能力的加大，必然促進人才引進和人口流動，增加城市的人口。而城市人口的增加，必然加大對住房的需求。

房地產買賣市場有效需求不足

總體上來說，當前城市居民的居住面積還處于較低的水平線上。隨著收入的增長，住房不僅是生活的基本資料，還作為一種享受資料和發展資料，住房消費擴大將是必然的趨勢。

為了適應住房需求的急劇增加，近年來，房地產開發投資增長迅速，住房供給不斷增加。在住房供給不斷增長的同時，商品房的價格亦不斷攀升并且持高不下。而住房買賣市場的有效需求主要是由居民的收入水平、由住房價格與居民收入的關系決定，無購買力的住房愿望將不對住房買賣市場發生作用。如果房價高于收入6倍或以上將難以形成買方市場。當前對普通工薪階層而言，房價與收入的差距遠遠超過了這個比例，使其購房的愿望難以實現。

住房分配貨幣化制度

住房分配貨幣化促進了住房租賃市場有效需求的形成。一方面住房分配貨幣化取代了無償福利分房制度，切斷了福利分房的后路，市場成了居民解決居住問題的唯一途徑，人們要么買房要么租房，市場上存在著大量的需求要素。另一方面，貨幣化的住房分配制度為職工提供了大量長期的資金，使住房消費成為可能。

住房租賃供給市場分析

在目前的出租房屋總量中，主要有私房入市租賃、公房出租和空置房的租賃三塊。

近年來居民對房地產投資的需求被不斷激發出來，從目前房地產市場的發展總趨勢來看：購房出租、以租養房、待機出售已經成為一種新的較為穩妥的投資方式。隨著生活水平的提高，一部分居民為了改善居住條件購買新房自己居住，而出租已有舊房，以租養房，由此，形成了龐大的私房出租房源。

隨著福利分房的取消、住房分配貨幣化實施、產權明晰，公有住房龐大卻靜止的市場開始逐漸流動起來，蟄伏的巨大商機得以逐步釋放，其中一部分就形成了出租房的房源。

從房地產的增量市場來看，目前基本上是購銷兩旺的局面，但從住房的存量市場來看，卻存在著入住率不高的空置現象。同時，隨著家庭人口結構的變化，部分家庭出現了空置的房屋。這些空置房也成了租賃房市場上的主力軍。

在當前的二手房市場中，面對高價而迷離的市場，買賣雙方僵持不下，因此另辟市場，二手房中分流出大量閑置房源進入租賃市場，導致買賣和租賃業務呈現出不同的發展趨勢，不少賣家當時就掛出“可租可售”的牌子，租賃市場越來越熱鬧。

當前住房租賃市場發展存在的問題

目前住房租賃市場的潛力是巨大的，也是可發掘的。但是，東南沿海地區各城市普遍存在住房租賃市場與房地產市場發展不協調、與經濟發展步伐不一致的問題，應及時發現并分析這些問題，規范住房租賃市場。

住房租賃市場結構單一

隨著國際化進程的日益推進，眾多國內外知名企業落戶東南沿海各經濟發達的城市，出現了一批尋覓高檔租賃房源的群體。這部分人的層次較高，習慣租用豪華裝修、生活舒適、地理位置優越的居室，他們將成為消化高檔租賃住宅的大客戶。

但是，當前各大城市的租賃市場結構卻不是很完善，仍處在市場搭建階段。各城市出租房源差距沒有拉開，所定位的出租對象也沒有明顯的分類，面積小、結構老化，不能很好甚至無法滿足這個高端租賃市場的需求。構建一個高中低檔并存、結構完善的住房租賃市場是一個迫在眉睫的問題，否則將不僅約束房地產市場的發展，也可能會間接地制約經濟的發展。

房地產企業經營方式單一

目前房地產開發企業投資開發的居住房屋基本都用于出售，鮮有房地產企業購置商品住宅出租的。其原因在于：一是受企業財務狀況制約。開發企業出租開發的商品房，資金回收期較長，企業無法擴大再生產；二是企業投資回報率過低。據測算，企業出租商品住宅所得的租金收益在償還建設期間的銀行貸款，扣除房屋的折舊，企業正常運行、房屋養護等開支以及企業應繳稅收后，相比出售而言利潤較低。

住房租賃專業化、集約化程度較差

目前，個人出租的居住房屋，無論是自行出租或委托房地產中介出租，基本都處于自發的、零星分散的、無序流動的狀態，專業化、集約化程度較差。個人房屋自行出租缺乏統一的交易平臺和相應的信息指導，法規意識薄弱，行為不規范，租賃糾紛時有發生。

房產中介素質偏低

目前房產租賃中介由于市場準入門檻較低而導致了中介過多過濫，規模偏小，資信較差。再加上為了各自的經營利益，短期行為嚴重，相互間壟斷市場信息，缺乏必要的信息溝通和業務協作，而導致了房產租賃中介市場運作無序、經營混亂，企業信用現狀不容樂觀的局面，難以為消費者提供滿意的服務。

加強住房租賃市場的建設

住房租賃市場發展潛力巨大，但卻由于存在的諸多問題影響了發展，因此要加快住房租賃市場的發展，除了讓市場經濟這只無形的手發揮調節功能調整市場之外，政府部門，行業主管部門也應該采取積極的措施。

改變社會對住房租賃市場的認識

中國兩千年封建社會帶來根深蒂固的小農觀念，使很多消費者存在著只注重名義上的所有權而不重視經濟上的使用權的觀點。當前，房地產市場以買賣為主要交易方式的非均衡性發展態勢，從市場外部抑制了房產租賃的發展，導致買賣和租賃一重一輕的“跛形”經濟運行格局。

雖然房地產界對發展房產租賃已取得了初步的認識，但由于培育發展房產租賃業涉及面廣，規范管理難度大，政府部門在一定程度上還存在著畏難情緒，導致在認可房產租賃業的同時，卻未必能夠將其納入重點優勢產業來扶持。因此，為了全面貫徹“三個代表”重要思想，體現“執政為民”，更好提高人民生活水平，政府部門、行業主管部門應加強宣傳，改變社會對住房租賃市場的認識，并且采取措施積極引導。

進一步完善住房租賃市場相關政策法規

住房租賃市場的健康發展有賴于一套完備的法律法規，尤其在初期，制度建設更為重要。但是我國至今還沒有頒布專門的房產租賃方面的法律，在全國范圍內現有的也只是《城市房地產管理法》中對房產租賃的有關規定。在地方政府方面，雖然也有一些省市頒布了房產租賃相關的法律法規，但是仍然存在可操作性不強，缺少實施細則的配合等問題。

當前，應進一步加強完善房屋租賃市場相關政策法規，可以從以下幾個方面入手：盡快出臺專門的房地產租賃、房地產中介方面的法律法規；房屋租賃相關政策法規之間存在一些沖突和矛盾，應盡快予以清除，以免執行租賃政策法規中出現問題；根據居民的住房狀況和收入水平，從新建和存量住宅、銷售和租賃兩個方面綜合研究，進一步完善住房供應政策，調整住房供應結構，要突出住房租賃的重點，努力構建一個涵蓋新建商品住宅(包括中低價值的商品住宅)、存量住宅和廉租房的租賃體系，并在此基礎上研究制定相應的優惠政策，以實現房屋銷售和租賃并舉的市場。

加強住房租賃市場的監管力度

住房租賃市場發育滯后，租賃信息不暢，租賃行為不合規范，不僅影響到租賃市場的形象，也危及租賃市場的健康發展。為此在大力加強信息咨詢、評估、、律師、公證、物業管理等房產中介市場的建設的同時，更應加強住房租賃服務市場的監管，以規范房屋租賃服務市場行為，培育和發展房屋租賃市場：大力培育有形市場，構建房屋租賃交易網絡平臺；盡快建立房屋租賃指導租金制度，在市場調研的基礎上，對成交房屋租金進行整理歸納，定期公布市場房屋租金價格，為專營房屋租賃居間、的各類房地產經紀機構和租賃當事人提供參考，并通過指導租金加強市場的預警預報，確保房地產市場的健康發展；加強收取租賃稅費，嚴格按有關政策規定，對租賃活動所涉及的稅費加強征收，并且大力宣傳，以此鼓勵居民主動辦理出租房登記，接受管理，繳納各種稅費；同時要考慮降低稅收，為以后的房東主動申報稅款打好基礎；政府、行業主管部門可以建立中介企業信用檔案，定期公布一批不講誠信，不規范操作的企業，凈化中介市場。

倡導誠信中介

篇4

內容摘要：服務業是經濟發展的增長點之一，欠發達地區深化對服務業的理解非常重要，避免服務業就是吃喝玩樂的錯誤認識。伴隨著工業的快速發展，服務業也需要提高服務質量，拓展服務內容。醫療、教育、物流、金融、旅游、法律、會計等服務業，有的是為自然人服務的，有的是為法人服務的，需要根據各自的特點仔細安排。

關鍵詞：服務業廣西北部灣啟示

雖然從產業投資上，北部灣重視發展旅游業、物流業和文化產業，但是，對服務業的完整理解依然有利于北部灣在發展現代工業的同時，也同時建立起較為匹配的服務業，從而直接從農業經濟步入后工業時代。

服務業的不同分類方法

服務業是北部灣的弱項，對服務業的研究有利于北部灣深化對產業發展的認識。服務業要求最低的“入門口”，與人口密度、城市化水平、服務產品輸出、GDP等密切相關。服務業對城市化和工業化的水平有著較強的依賴，在自然經濟條件下，服務業只能在局部地區和局部時段有一定優勢，難以作為產業發展，在國民生產總值中所占的比例也較低。一定范圍內相對密集的人口，相對集中的企業群，相對收入較高的購買力強的人群，這些都是服務業發展的基本條件。一國的服務業在國民生產總值中的產值和就業人口中的比例均超過50%以上，該國就被認為進入了服務經濟社會。

基層對服務業的認識存在誤區，基層提供服務業的能力也存在不足。一般來說，較低級的服務業有：餐飲、按摩、洗浴、卡拉OK、小賣部、集貿市場等。有些地方剩余勞動力都開飯店，結果沒有顧客；集貿市場里賣服裝的很多，結果服裝賣不出去；到處是賣煙的小煙攤，或者小賣部；到處是按摩中心，結果也沒有顧客。所以，為了更好地認識服務業，先得理解服務業的分類，看看到底服務業有哪些。

（一）分類方式一：傳統服務業和新興服務業

傳統服務業。傳統服務業可以分為主體行業和一般行業。運輸業、郵電業、商業、飲食服務業、金融業、保險業等屬于前者。家政和傳統商業屬于后者。新興服務業主要有:信息服務業、咨詢業、廣告業、技術服務業、租賃業、旅游業、廣播電視業、民間體育業、家教業、新型娛樂業、物業管理業、人才交流業等。其中主體行業有信息服務業、咨詢服務業、廣告服務業和旅游服務業等。

對于廣西北部灣來說，新興服務業的市場還比較小。新興服務業在大都市有著較充分的發育。北京的新興服務業像廣告業、都市旅游、藝術品買賣、廣播電視、技術服務等十分發達。另外，北京的飲食、金融、商業也十分發達。但是，這些服務業在廣西北部灣則發育得十分有限。畢竟，沒有發達的第一與第二產業，就沒有相對密度較高、收入較高的購買人群。

（二）分類方式二：流通服務、生產者服務、社會服務、個人服務

流通服務。交通、倉儲業、通訊業、批發業、零售業(不含飲食業)、廣告業以及其它銷售服務。流通服務業是最大的服務業，幾乎占總就業人口的1/5還多，大約是生產服務業的兩倍。

生產服務。銀行、信托及其他金融業、保險業、房地產、工程和建筑服務業、會計和出版業、法律服務。生產者服務業擁有日益增多的專家人才和科技精英，作為知識技術密集型服務的投入，這個過程推動生產向規模經濟和更高的效率發展。所以，生產者服務被認為是新興經濟的關鍵服務。

社會服務。醫療和保健業、醫院、教育、福利和宗教服務、非營利機構、政府、郵政、其他專業化服務和社會服務。社會服務的發展是在一定生產力發展水平上的產物。隨著經濟的發展，政府管理經濟和社會的職能迅速擴張，政府以及各種非營利性的公共事業單位向社會民眾提供著更多更廣泛的服務。這表明公共服務中有相當一部分是為維持制度運行而產生的。

個人服務、旅館和飲食業、修理服務、洗衣服務、理發與美容、娛樂和休閑、其它個人服務。個人服務主要來自最終需求，它們大多是傳統服務業，一般具有規模小、分散經營、人力資本和物質資本投入少、技術含量低等特點。在社會經濟發展過程中，個人服務有不斷下降、社會服務有不斷上升的趨勢。

按照分類方式二，北京流通服務、生產者服務、社會服務、個人服務等都是發育較為充分的。對廣西北部灣來說，交通、倉儲等流通服務業在最近幾年發展較為迅速。生產服務類似金融、保險、會計、出版等行業發育不充分，但是，房地產與工程業發展卻較好。社會服務業中，醫療、教育等雖然有了長足進步，但與北京等大城市差距較大。這些方面還有發展空間。

（三）分類方式三：國際服務貿易的分類方法

商業服務業。專業：包括法律、會計和審計、稅收、建筑、工程、城建、醫療等服務。除了專業服務，還有計算機及相關服務、研究與開發服務、房地產服務、設備租賃服務、其他的商業服務。其它商業服務包括：廣告服務；市場調研與民意測驗服務；管理咨詢服務；與咨詢人員有關的服務；技術測驗與分析服務；與農業、狩獵、林業有關的服務；人員的安排與補充服務；安全調查；有關的科學技術咨詢服務；建筑物清洗服務；照相服務；包裝服務；印刷、出版服務；會議服務及其他。

其它十大類：通信服務業、建筑及有關工程服務業、銷售服務業、教育服務業、環境服務業、金融服務業、健康與社會服務業、與旅游有關的服務、文化娛樂及體育服務業、交通運輸服務業。

分類方式三借鑒意義不大。

北部灣服務業發展現狀的簡單分析

（一）從分類方式二展開的分析

按照分類方式二，流通服務業促進就業，廣西北部灣也有一定優勢。交通倉儲隨著港口、“鐵公機”等的發展而迅速發展。而批發業則離不開專業批發市場，如糧油、藥材、水果、花卉等批發市場，再如鋼材、建材、家具、家紡、服裝、家電等批發市場。零售業則包括百貨商場、超市、小型專業市場等。廣西北部灣要重點發展專業批發市場，這些市場有著一定的區域輻射能力，能夠吸引區外交易商參與。所謂“大工業、大流通”必須建立專業批發市場。而且，可以大力發展虛擬交易市場，即通過計算機交易平臺來輔助交易實現。

按照分類方式二，廣西北部灣的生產服務業方面的金融、會計、出版等行業還有發展空間。特別是金融業，直接金融較為落后。這些共識已經達成。首先是生機勃勃的經濟受需求刺激，茁壯成長。其次，競爭促進企業效率的提高，企業要尋求更高效的外部服務。當這些需求達到一定規模時，為生產服務的服務市場就會逐漸形成。現在的主要困難是，廣西北部灣的園區投資不少是從外部引入的，良好的企業生態并沒有形成。廣西北部灣的生產服務業還有很大的發展空間。

按照分類方式二，廣西北部灣的社會服務業包含的醫療、教育既是直接為個人服務，也是間接為企業服務的。至于個人服務業則可以提高個人的生活質量，是社會進步的重要方面。

（二）從企業角度展開的分析

北部灣地區的工業企業往往是“橄欖型”的結構，在企業整個經濟活動中，從事研究開發的人少，從事制造的人多，從事銷售及售后服務的人少。近年來，很多企業在向“啞鈴型”結構轉變。“新工業化理論”重視服務業生產率提高對整體經濟增長的重要意義，實際把服務業看作了一種未來的工業。

隨著信息社會的逐漸成形，創新型中小企業可以獲得一定時段的競爭優勢。除了傳統壟斷性行業，在機械、電子、航空等領域都存在著大量高精尖科技的中小企業。這些企業獲得的高額利潤是其分工細化的動力。中小企業從組織管理和成本壓縮角度，需要大量從外部購買專業服務。如果沒有大量中小企業，企業服務的外部市場就沒有形成的必要和可能。大企業通常配備齊全，封閉，且不愿意從外部獲得服務。

（三）廣西北部灣服務業發展方向

大旅游產業。南寧、南海、防城港、欽州的旅游業資源經過整合，能夠為國內外提供多樣的、個性化的服務。

大文化產業。如文化娛樂、體育健身、衛生保健等產業都是新興的朝陽產業。

物流業。港口物流、機場物流等需要與商業結合，與保稅區建設結合起來。

社區服務、物業管理、房地產、飲食服務業等也是很多地方的經濟增長點。

農業服務特別是農產品流通和營銷很不發達，是目前制約農業發展、農民收入提高和收入實現的薄弱環節，也是具有很大潛力的產業。

（四）從產業結構的角度認識服務業的發展

配第―克拉克定理。農業勞動力的比重基本與經濟發展水平成反比。盡管制造業的勞動力比重在發達國家普遍比發展中國家高，但就個別國家來說情況有很大差異。例如，法國、英國等老牌資本主義國家最高40%，而美國最高30%以下。這是因為美國的生產率高。交通業的勞動力比重與一個經濟的開放程度和運輸技術有關。與經濟發展水平相關程度最密切的是商業和金融業。美國的小企業集中在建筑業中，而日本就集中于商業，日本小企業的40%左右在商業領域。美國還有一個特點是它的專業服務業的就業比重特別大。發展中國家服務業中，商業就業人數所占的比重最大。

發展中國家服務業產出比重的上升，在人均收入水平很低時主要依靠商業、旅館和飯店業的推動；當人均收入水平上升到600-1000美元的階段時，主要靠運輸、倉儲和郵電業、金融保險、不動產和工商服務業的推動；當人均收入進一步上升到2000美元以上的較高水平時，金融保險、不動產和工商服務業的推動作用繼續增大。上述規律符合中國的事實。當然，由于通貨膨脹、匯率等的變化，其數據可能不再精確是2000美元。但其服務業結構的不斷升級卻是共同規律。

結論

運輸、通訊、銀行、教育、保健和公用事業等服務業是每個國家基礎設施的主要組成部分。擁有上述服務業部門有助于解決“瓶頸”問題，形成經濟發展的前提條件。

服務業要大量應用新技術，促進多項技術之間的相互溝通和發展，并指引新技術發展的方向。例如運輸和倉儲業就直接融合了運輸工具、倉儲管理和FRID技術、GPS位置定位技術、其它信息技術等多個領域。廣西北部灣必須大力提高服務業的科技含量，以提高服務質量和效率，降低服務成本。服務業也類似于公共品，其成本的降低和效率的提高，可以大大反作用于第一產業和第二產業的發展。

服務業產出的增長主要是金融、保險、房地產、貿易、個人服務、教育、衛生和社會服務等。這些產業的發展要制定十二五規劃，通過內引外聯等方式來提高服務水平。醫療水平的提高需要引進大量醫療設備和培養一流的醫生。貿易方面需要大量東南亞語種的復合型人才、銀行的大力支持和有貿易經驗的人才。教育方面要增加投入，改革運行機制，引進一流人才。

北部灣地區服務業將對經濟的發展產生重大推動作用，不容忽視。教育、醫療、娛樂、旅游、房地產等新興服務業隨人均收入水平的上升而不斷上升，反應了人們消費需求的變化。生產者服務業，包括金融、交通、通訊、商業及零售業等，反映的是生產技術的變革。此外，北部灣旅游業的主要游客來自珠三角和東盟，要通過品牌設計、打造與競爭，將品牌擴展到全國各地。

篇5

【關鍵詞】養老地產開發 PPP模式 可行性 必要性

一、引言

我國是當今世界上老年人口最多、增速最快的國家。據國家統計局網站最新統計，2014年底，我國60歲及以上人口數量已經達到21242萬人，占全國比重15.5%，65歲以上人口數量達到13755萬人，占全國比重10.1%，對比聯合國的人口老齡化標準，我國人口老齡化程度十分嚴重。

根據民政局數據顯示，截止2015年3月底我國每千名老年人擁有養老床位27.5張，與政府在《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養老床位30張仍有較小差距，與發達國家平均水平的每千名老年人擁有養老床位50到70張更是差距不小。

面對日益嚴峻的老齡化問題和潛力巨大的養老服務市場，我國“十二五”綱要規劃提出，構建“以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐”的社會養老服務體系。在“十二五”期間，國家相繼出臺一系列政策法規，推動民間資本、社會力量進入養老服務業，致使近年民間資本進入養老服務業的熱情空前高漲，養老服務成為投資新熱點。

同時，與養老服務行業相關聯的養老地產市場因此也方興未艾，各方投資者都在積極尋求成功的融資框架和開發模式。本文在現有的養老市場背景下，綜述相關研究和實踐，提出一類新的養老地產開發模式與融資框架建議――PPP模式，為有關企業投資開發提供參考。

二、文獻綜述

“養老地產”從字面上看，可理解為“養老+地產”的一種復合地產開發模式。這種模式將房地產開發項目主題化，整合其他資源，為客戶提供特殊生活模式和消費方式。養老地產由適老化住宅拓展而來，最初只是將養老主題融入傳統地產開發，但發展至今已融入了商業地產運營、養老服務和金融創新等屬性，形成養老地產的廣義概念。目前國際上對于養老地產的研究主要集中在三個方面，即國內外發展養老地產的先進經驗分析、人口老齡化下的養老地產的開發研究和關于養老地產的規劃研究。羅福周和韓言虎（2012）根據我國養老地產的發展現狀及結合典型案例，并從老齡化社會、老年產業經濟、房地業和房地產企業轉型角度，分析了養老地產的特性，介紹了國外養老地產的發展經驗，闡述了當前亟待發展養老地產的必要性。姜睿和蘇舟（2012）從中國養老地產的內在發展邏輯來看，養老服務社會化、養老服務設施集約化與養老服務高端化是催生中國養老地產的內在動力，養老地產金融化是養老地產的發展依托和現實路徑。Deng Y， Gyourko J和Wu J.（2010）認為養老地產作為一種融合復合地產和現代服務業的產業，盡管在中國仍處于初級發展階段，但其系統性和復合度很高，發展潛力巨大。

PPP（Public-private partnerships，或簡稱P3s）即公私合作伙伴關系，是指公共部門和非公共部門為提供公共產品和服務而建立的一套利潤共享、風險共擔的合作模式；也可以說是公共部門通過與私人部門建立伙伴關系來提供公共產品或服務的一種方式。它是通過非政府部門的融資，改變公共服務和基礎設施建設的運作方式，并通過非公共部門引入市場機制，利用其創新和經驗，提高基礎設施和管理的水平，以達到增值基礎設施的目的。目前國際上對PPP模式的研究大部分集中于對PPP項目融資風險因素的識別及分類、風險評估、風險分擔原則、分擔模式和在公共設施的應用等方面的研究。彭桃花和賴國錦民（2004）認為無論是在發達國家或發展中國家，PPP模式的應用越來越廣泛，風險的辨識與合理分配是成功運用PPP的關鍵。張桂玲（2014）認為將PPP模式應用于農村基礎設施建設是十分重要的，孫學工，劉國艷和杜飛輪等（2015）認為PPP在我國公用事業、基礎設施等多個行業得到較為廣泛的應用，但現有PPP模式不適應新形勢發展要求，應迫切需要進行相應改革，并盡快開展新型PPP模式試點。R.Scott Fosler和Renee A.Berger（1982）運用實證分析的方法，研究了美國7座有代表性城市政府在提品和服務時引入私人部門的案例，其得出的結論是當地政府應該結合自身特點，城市的自然條件、經濟結構和政治體制特點等，因地制宜地選擇PPP模式。

三、我國養老地產開發分析

（一）開發模式

當前，我國養老地產開發模式大多模仿美國的CCRC（Continuous Care Retirement Communities，持續照護退休社區）模式，但在開發規模、功能定位和建造選址上有所區別。我國早期的開發項目是模仿美國的大規模、低密度社區，以輔助生活區、家庭照料社區等為主，設置一定比例的護理型公寓和醫療護理設施，如東方太陽城、北京太陽城等。之后我國又模仿美國出現了一些規模較小、定位高端的獨立生活型機構，以老年公寓、老年聚集區為主，如椿萱茂、和熹會等。近年，國內也出現了將生態和養老結合打造的旅游養老、集中商品住宅社區小戶型社區養老、主打養生牌的溫泉養老等不同的新型養老地產開發模式，如無錫九如城等養老綜合體。

（二）盈利模式

目前國內在養老地產的盈利模式方面有三種類型：“出售”、“長期持有”和“出售+長期持”。

（1）出售。一般而言，銷售型養老地產更偏向于傳統房地產開發，出售對象可以為是產權也可以是使用權，養老地產的開發以住宅產品的銷售為主要利潤。

（2）長期持有。長期持有自主運營，養老社區將只租不售。目前很多開發商考慮嘗試采取會員制的運營模式，即老年人住進來需要交一定金額的會費，入住以后根據不同的養老服務等級每月再繳納相應費用，當老人去世之后，剩余的會費將退還給家屬。會員制與普通房產銷售類似，是通過銷售會籍，迅速鎖定目標客戶使資金快速回籠，也為多地養老的開展提供了客源基礎。

（3）出售+持有。養老住宅的開發需要社區可持續性發展，盈利模式就需要將產品銷售和運營服務二者并重。“銷售+持有”型就是為了彌補全部出售模式下后期運營質量無法保障而提出的改進方案，一般是銷售自理型住宅，繼續持有護理型公寓和醫療護理設施，典型案例是北京太陽城。

（三）融資方式

養老地產具有前期投資大、回收資金慢、收益率低、公益性較強等特點，由于這一特殊性，養老地產很難取得銀行貸款。

第一種方式，在我國最為常見融資方式的是由政府獨資，養老服務作為社會福利事業，由于其回報率較低，往往由政府撥發一定比例的財政支出來開發養老地產。

第二種方式，由開發商單獨投資，作為地產項目來開發銷售，這種形式在國外較為多見，美國就已有專門開發建設老年地產的連鎖公司，但開發成本過高，風險性大，國內較少。

第三種方式，開發商投資和住戶集資相結合的方式，住戶可將原住房出售或作抵押來籌集所需資金，入住后只需交付少量的費用，但可操作性較差。

四、PPP模式的引入

（一）模式的可行性和必要性分析

我國主要的養老服務形式以機構養老為主，屬于我國的福利事業，通常以養老院為主，但準入門檻較高，由政府提供。而政府因為財政壓力較大，對于養老院這種前期投資大、回收資金慢的基礎公共建設項目缺乏足夠的資金支持，再加上我國近年人口的老齡化程度日益加劇，有限的養老設施越發不能滿足廣大人民群眾對于養老服務多元化的需求。社會資本作為當今中國經濟的重要力量，有著充足的流動資金和靈活的經營理念，根據準公共物品的特點，養老地產實際上屬于準公共物品的范疇，區別于傳統意義上的養老院，完全可以讓更有活力的私營機構作為主導進行建設，使之成為政府機構養老的有效補充。

PPP強調公共部門和私營機構為提供公共服務組建項目公司或約定長期合作，在項目中各自投入資源并合理分擔風險，實現各相關方共贏。企業通過獲得政府授予的特許經營權，提供基礎設施、公共事業的建設與服務，通過運營回收投資并獲得合理收益。養老地產本身具有的公益性，以及投資回收期長、現金流相對穩定或增長的特點，滿足了PPP應用的基本條件。一方面，政府可以通過鼓勵政策，引導企業加大養老服務的供給，滿足不同層次的養老需求；另一方面，企業可以減輕初期投資和運營期稅費帶來的財務壓力，專注于提升養老服務和管理的專業化水平。同時，應用PPP模式也將大力推動我國養老產業的發展與改革。

（二）養老地產PPP項目的構成

（1）項目發起方組建項目公司。項目主辦人可以是某家公司，也可以是多個投資者組成的聯合體。由于養老地產屬于公益性項目，發起人應該擁有優秀的資質和良好的信譽。

（2）項目公司與政府簽訂特許協議。在養老地產PPP項目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，養老地產PPP項目必須得到政府批準，并在特許協議中與項目公司明確各自的權利和義務。其次，由于養老地產PPP項目屬于公益性項目，政府可以提供資金、信譽、履約等方面的支持，政府也可以持有項目公司的股份。

（3）項目公司與銀行簽訂融資（貸款）協議。一些國家政府的出口信貸機構、商業銀行和一些金融機構，往往是PPP項目融資的資金主要提供者。在PPP項目融資中，往往由多家銀行和金融機構組成一個銀團對項目提供資金支持。

（4）項目公司與投資者簽訂投資協議。項目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團獲得外，還可以通過發行公司股票或公司債券等來募集資金。

（5）項目公司與承建商簽訂承建合同。承建商負責項目工程的設計和建造，通常與項目公司簽訂固定價格的總價承包合同。項目公司可要求承建商帶資進入項目，建設款項的支付可根據事先簽訂的協議，在項目有現金流入的時期內分期支付。

（6）項目公司在養老地產建成后與營運方簽訂運營合同；老年住戶與運營公司簽訂租賃合同。在養老地產PPP項目建成后，老年住戶并不直接與項目公司簽訂租賃合同，而是與養老地產的管理運營方簽訂租賃合同，但運營公司需要向項目公司支付項目收益。這樣便于項目公司和運營公司各自的分工和管理，項目公司更可以成為監督方和管理方。

（7）保險公司。保險公司是分擔項目風險的重要一方，項目融資的巨額資金以及未來許多難以預料的不利因素，要求項目各方準確的認定自己面臨的重要風險，并為他們投保。

（三）模式優缺點分析

養老地產這一大型公益性項目的開發，單靠政府或企業自身，往往會面臨開發成本高，收益率低，回收資金慢等問題，而采用PPP模式，通過讓社會資本進入養老服務行業可以提高服務效率和降低服務成本，產生共贏的良好局面。同時，政府的參與提高了養老產業的監督和信譽，加快了養老產業的發展，而社會資本的加入也提高產業經營效率，增強了資本增值能力。

另外，采用PPP項目融資方式建設老年地產，利用由多個銀行和金融機構組成的銀團貸款，降低了單一的銀行的風險，還有保險公司的介入，也可以分散項目各方的風險。采用PPP模式融資建設大規模養老地產項目，還可以創立統一的品牌，建立統一的服務中心，建立自身的物業管理公司和醫療救護中心，提高了養老服務的多樣性。

但是，采用PPP模式建設養老地產，需要的相關條件較多（需要政府的支持、需要銀行和保險公司的介入、需要社會資本愿意忍受回收資金緩慢而主動介入等條件），所以仍需要大量的溝通和協調工作，才能確保養老地產PPP項目的正常開展。

五、我國養老需求現狀下的PPP模式開發建議

（一）加快模式應用，滿足巨大的市場需求，提高養老服務質量

根據民政局2014年公報數據顯示，2014年底全國各類養老服務機構和設施94110個，其中各類養老床位577.8萬張， 與2014年底我國60歲老年人口數量21242萬差距巨大；同時數據顯示2014年底我國每千名老年人擁有養老床位27.2張，與政府在《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養老床位30張仍有較小差距，與發達國家平均水平的每千名老年人擁有養老床位50到70張更是差距不小。

更加突出的問題是市場配置的不均衡。研究表明，2014年全國養老機構床位使用率不到65%，公辦機構的“一床難求”和民辦機構的“慘淡經營”形成鮮明對比。公辦養老院往往因服務好、收費低的特點受民眾追捧，有新聞報道稱第一福利院排號甚至要等100年。然而，高性價比的公辦養老院背后是超過70%面臨收不抵支的財務困境。根據 《養老機構管理辦法》，“公辦養老機構應當優先保障孤老優撫對象和經濟困難的孤寡、失能、高齡等老年人的服務需求”；《民政部關于開展公辦養老機構改革試點工作的通知》中進一步明確了公辦養老機構“托底”的職能定位。也就是說，公辦養老院本應保障低端養老需求，而現在承擔了過多社會養老責任，中端養老市場仍舊供給不足。同時，現有的養老機構還存在城鄉發展不均衡，功能過于單一和設施相對簡陋等問題。

因此，面對廣闊的養老市場，我們應加快PPP模式在養老地產的應用，利用PPP模式降低養老服務成本，提高養老服務質量，同時當前我國彌補巨大的市場空白。同時，注意在應用PPP模式開發養老地產的過程中，注意養老產品的層次性，以滿足高、中、低三類不同養老市場的需求，注意城鄉發展的協調性，確保城鄉養老服務的共同發展。

（二）提升模式內涵，注重產品多樣化發展，滿足不同養老偏好

中國是世界上唯一老年人口超過2億的國家，同時人口老齡化日益加劇。據預測，2050 年我國老年人口撫養比將達到46：100，即每46個老年人口需要100個年輕勞動力人口去贍養。而社會中的老年人口數量和比例僅僅是在宏觀層面上表明了我國養老市場的規模，而具體的養老需求分析仍需要依賴微觀調研結果。結合近年來全國各地的調研結果，可以將當前我國養老需求特點和PPP模式應用的建議總結如下：

（1）大部分老人仍傾向于居家養老，居家養老市場潛力巨大。2010年遠洋地產市場調研數據表示，15%被訪者考慮過入住養老公寓，其中7%入住意愿較強，其余則表示不考慮入住此類養老機構。雖然入住意愿比例較低，但目前我國老年人口已達到20000萬多，乘以15%仍有3000萬老年人口的市場需求，這與目前各類養老床位577.8萬張之間依舊存在巨大的市場份額，機構養老市場仍大有可為。

同時，PPP模式在居家養老服務上依舊可以發揮巨大的作用。面對居家養老這一巨大的市場，政府往往很難靠自己獨立支持，而當下應用PPP模式的政府購買第三方居家養老服務的項目實施，也為我們PPP模式進入居家養老這一市場提供了很好的借鑒意義。

（2）社區尺度上存在明顯空間差異，養老地產開發應覆蓋多方面。2013 年對北京6類典型居住社區的調查結果顯示，養老需求在社區尺度上具有明顯的空間差異性。相較之下，普通混合社區和單位大院的老年人對機構養老更加熱衷；新建商品房社區內的老人更加傾向于服務質量和環境較好的民辦養老機構；企事業單位退休職工集中的混合社區青睞中等收費水平的民辦養老機構；習慣了彼此熟悉、朝夕相處的大院生活的老年人則主要選擇性價比更高的公辦養老機構。

針對不同社區的養老人群，我國養老地產PPP項目的開發中，應該盡量兼顧到以上各類養老人群的需求，以PPP模式開發的養老地產不應該是只針對低端、中端或高端中某一類養老市場的單個養老產品，而應該是覆蓋多個層次的養老綜合體。

（3）健康狀況和文化程度影響養老方式選擇，養老服務物質精神共結合。相關研究發現，老年人的健康狀況水平和文化程度顯著影響養老方式的選擇。2007年的調研結果顯示，慢性病患者和較高文化的老年人更加傾向于選擇養老機構進行養老。而這一類人群的養老需求往往不僅限于居住保障和生活便利，同時也會融入交流、情感、甚至自我價值再實現等養老需求，這些都是我們PPP模式應用于養老地產開發中必須給予足夠重視的，要確保養老服務的物質保障基礎之上滿足更高層次的精神需求，當然這一需求的實現，也將不斷推動我國養老服務的發展和改革。

參考文獻：

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[4]彭桃花，賴國錦.PPP模式的風險分析與對策[J].中國工程咨詢，2004.

[5]張桂玲.PPP模式在農村基礎設施建設中的應用研究[J].中國農業會計，2014.