房地產企業財務處理精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產企業財務處理，期待它們能激發您的靈感。

篇1

房地產企業的 售后回租，是指房地產公司將某一房地產項目出售后，又將該項目從買主( 即出租人) 手中租回的一種銷售方式。具體 售后回租又有兩種情況，一種是回租期結束之后，購房者可以根據市場情況選擇退房還是買房，租賃期內不辦理房屋產權轉移手續，回租期結束后，如果購房者退房，房地產開發公司退還購房者開始支付的房屋價款，如果買房，則辦理房屋產權轉移手續; 另一種情況是付款時買賣合同既生效，同時辦理房屋產權轉移手續，回租期結束后購房者不可以退款。對這兩種情況下應如何進行財稅處理，下面分析如下:

( 一) 售后回租的會計處理

1. 回租期結束后可以選擇購房或退房

回租期結束之后，購房者如果選擇購房，回租行為實際上就是房地產公司預收貨款的行為，而這種預收貨款是有代價的，就是每年要支付購房者租金; 如果回租期結束后，購房者沒有選擇退房，則相當于房地產公司向購房者借入了款項，每期支付的租金既利息費用。針對這兩種情況，在收到購房者購房款時，都要確認為負債，對支付給購房者的租金則作為資金使用費，對外出租收取的租金屬于房地產公司的業務收入，下面舉例說明。

案例一: 甲房地產公司采用 售后回租的形式銷售門市房，售后回租期為 5 年，門市房的售價為 480 萬元，成本為 300 萬元，門市房回租期內每年租金 28 萬元，租金每年支付一次，同時房地產公司將該回租的房屋對外租給一家超市，每年收取租金 32 萬元，經計算該門市房每年攤銷額為 10 萬元。該房地產公司會計處理如下: ( 以萬元為單位)

( 1) 收到購房者 480 萬元房款時借: 銀行存款 480貸: 預收賬款 480同時，借: 出租開發產品 300貸: 庫存商品 300( 2) 支付每年的租金費用時借: 財務費用 28貸: 銀行存款 28( 3) 對超市收取租金及攤銷成本借: 銀行存款 32貸: 其他業務收入 32借: 其他業務成本 10貸: 出租開發商品 10( 4) 計提各種稅費借: 其他業務成本 5. 44貸: 應交稅費應交營業稅 1. 6應交稅費應交房產稅 3. 84借: 營業稅金及附加 0. 16貸: 應交稅費應交城市維護建設稅及教育費附加 0. 16( 5) 回租期結束后，購房者選擇購房時借: 預收賬款 480貸: 主營業務收入 480借: 主營業務成本 ( 按攤余價值結轉)250貸: 出租開發商品 250( 6) 回租期結束后，購房者選擇退房時借: 預收賬款 480貸: 銀行存款 480

2. 出售時即辦理產權轉移手續的情況

出售時即辦理產權轉移手續，在這種情況下，購房者交付房款的同時就取得了房屋的產權，房地產公司通過 售后回租的方式取得了房屋的收益權，通過對外出租獲取收益，并以支付給購房者的租金作為成本，這實際上是房地產公司的一種經營行為。應按業務的類別確認收入并結轉成本。沿用前例，會計處理如下: ( 以萬元為單位)

( 1) 收到購房者 480 萬房款時借: 銀行存款 480貸: 主營業務收入 480借: 主營業務成本 300貸: 庫存商品 300( 2) 收到超市支付的租金時借: 銀行存款 32貸: 其他業務收入 32( 3) 計提各種相關稅費借: 其他業務成本 1. 6營業稅金及附加 0. 16貸: 應交稅費應交營業稅、城市維護建設稅及教育費附加 1. 76( 4) 支付給購房者租金時借: 其他業務成本 28貸: 銀行存款 28

( 二) 售后回租的稅務處理

1. 營業稅的處理

房地產開發企業采用 售后回租等形式進行銷售，根據 《營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，對房地產開發企業應按 銷售不動產稅目征收營業稅。具體處理時應將房地產開發公司售后回租業務分成銷售和租賃兩項業務分別進行處理。銷售房地產業務，根據 銷售不動產稅目，以銷售房屋取得的全部價款和價外費用為計稅依據，按 5%的稅率計算繳納營業稅。如果銷售同時，代當地政府有關部門收取了一部分些資金或費用，不管其會計上如何核算，均應全部計入營業額計征營業稅。另外，對于銷售業務，要把購房款和折扣額同時開在一張發票上，這樣才可以按扣除折扣后的價款作為營業額; 如果將價款和折扣分別開具發票，無論如何，都不能在營業額中扣減。房地產企業從納稅籌劃的角度上看，應采用將價款和折扣額在同一張發票上開具，以避免納稅風險;售后回租后，房地產公司通常先向商戶收取租金，然后再按合同約定將租金支付給購房者。對房地產開發公司收取的租金，應按 服務業稅目征收營業稅，以租金的全部收入為計稅依據，按5% 的稅率計算并繳納營業稅。特別需要注意的是，房地產公司按合同約定支付給購房者的租金不能抵減銷售房屋的計稅依據[1]。

2. 企業所得稅的處理

在企業所得稅方面，2007 年國稅總局了《關于從事房地產開發的外商投資企業售后回租業務企業所得稅處理批復》，該批復規定: 房地產企業銷售房屋后，又通過回租的方式從購買者手中租回該房屋，不論企業采取哪種租賃方式，均應將售后回租業務分解成銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。房屋銷售收入與該被轉讓的房屋相關的成本、費用的差額，應計入當期應納稅所得額。從這份批復可以看出，房地產開發公司的售后回租業務的企業所得稅處理和營業稅稅務處理是一致的，即都是要分為出售和回租兩個交易步驟處理，在出售環節應該確認為企業所得稅的應稅收入，并入當期應納稅所得額進行計算[2]。

二、房地產企業 非貨幣性資產交換業務

( 一) 非貨幣性資產交換業務的會計處理

根據 《非貨幣性資產交換》準則的規定: 對于具有商業實質的交換，在換入資產或換出資產公允價值能夠可靠地計量的情況下，應當以公允價值和相關稅費之和作為換入資產的入賬價值，公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益。對于房地產企業來講，換出資產的公允價值要比換入資產的公允價值更容易取得，因此通常以換出資產的公允價值為基礎，其和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，其與換出資產賬面價值的差額計入當期損益[3]。

案例二: 甲房地產公司將本公司辦公樓與乙房地產公司的一塊土地使用權進行交換，甲公司辦公樓的原價為 900 萬元，累計折舊為 400 萬元，交換時公允價值為 1 200 萬元，乙公司土地使用權的賬面價值為 800 萬元，交換時的公允價值為 1 150 萬元，由此乙公司另支付給甲公司 50 萬元補價。( 假定在此項交換中，甲公司應交的營業稅為 60萬，應交的城市維護建設稅為 4. 2 萬元，教育費附加為 1. 8 萬元，應交的土地增值稅為 55 萬元，乙公司應交營業稅 57. 5 萬元，應交城市維護建設稅4. 025 萬元，應交教育費附加 1. 725 萬元，應交土地增值稅 45 萬元)

對于房地產企業來說，房屋有可能是企業的固定資產，也可能是企業的商品，對于不同用途的房屋應采用不同的方法進行會計處理，本案例中的房屋屬于甲公司的固定資產，處置時應通過 固定資產清理賬戶進行核算，甲公司對換入的土地使用權，一般應按 無形資產核算。

通過此例可以看出，甲公司收到的補價 50 萬元 換出資產的公允價值 1 200 萬元 =4. 17%，由于該項交易所涉及的補價占交換的資產價值的比例低于 25%，且根據具體情況判斷，該項交易具有商業實質并且公允價值能夠可靠計量。其會計處理如下: ( 以萬元為單位)

甲房地產公司以房換地會計處理如下:1. 固定資產轉入清理借: 固定資產清理 500累計折舊 400貸: 固定資產 9002. 發生固定資產清理費用借: 固定資產清理 121貸: 應交稅費應交土地增值稅 55應交營業稅、城建稅及教育費附加 663. 換取土地使用權，作為無形資產入賬借: 無形資產 1 200銀行存款 50貸: 固定資產清理 621營業外收入 629乙房地產公司以地換房會計處理如下借: 固定資產 1 150貸: 無形資產 800應交稅費應交土地增值稅 45應交營業稅、城建稅及教育費附加63. 25銀行存款 50營業外收入 191. 75

( 二) 非貨幣性資產交換的稅務處理

1. 營業稅的處理

非貨幣性資產交換，交換的雙方沒有實質的貨幣結算，按照營業稅規定應由稅務局核定營業額，具體的核定順序為: 首先按照納稅人當月同類資產的平均價格確定，其次按納稅人最近銷售同類資產的平均價格確定，如果沒有上述兩種價格，可按如下公式計算: 計稅營業額 = 營業成本 ( 1 +成本利潤率) ( 1 - 營業稅率) 。在實際工作中，對于一般普通資產價格比較好確定，但對于土地使用權等換出資產的價格比較難以確定。在這種情況下，一般都是以換入資產的價值作為換出資產的價值確認營業稅的計稅基礎。

2. 所得稅的處理

根據 《國稅總局關于房地產開發業務征收企業所得稅的通知》 國稅發 [2006] 31 號規定:資產換出方以土地使用權換取開發產品時，應按轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務分別進行所得稅處理，并按開發產品的公允價值和土地使用權的賬面價值之差確認土地使用權轉讓所得或損失。對于資產換入方，在換出開發產品時，按開發產品銷售和購入土地使用權分別進行所得稅處理，并將土地使用權的公允價值計入該項目的成本。

三、分期收款銷售方式

《企業會計準則》規定了銷售收入確認的具體條件，必須同時滿足銷售確認的五個條件，才可以進行收入的確認。對于房地產企業的 分期收款銷售，企業可以根據房產是否交付，風險報酬是否轉移等一次或分次確認收入。而對于分期收款銷售，稅法上計稅收入的確認原則和會計上有所不同，企業應依據稅法規定按照合同約定付款日期與實際付款日期孰先的原則進行納稅義務的確認和稅款的申報與解繳。

案例三: 甲房地產公司于 2014 年 1 月 1 日銷售寫字樓 1 幢，價款為 1 000 萬元，價款分兩期收取，2014 年 1 月 10 日收取 600 萬元，2015 年 1 月10 日收取 400 萬元。該寫字樓的成本為 600 萬元。2014 年 7 月 1 日辦理了產權手續。( 該業務的土地增值稅預征率 2%，所得稅率 25%，且按季預繳)下面分三種情況分析該業務的財稅處理: ( 以萬元為單位)

( 一) 按合同約定收款時間確認收入實現

1. 2014 年 1 月 10 日，按合同約定收取銷售款600 萬元

由于未辦理產權轉移手續，風險報酬尚未轉移，會計上暫時不能確認收入，收到款項做預收賬款處理，借記銀行存款 600 萬元，貸計預收賬款600 萬元。

2. 2014 年 2 月申報繳納營業稅與土地增值稅

雖然會計上未確認收入，但根據合同約定收款日，納稅義務已經發生，需要計算預繳稅金。借: 應交稅費應交營業稅 30應交稅費應交土地增值稅 12貸: 銀行存款 42

3. 2014 年 4 月，申報預繳企業所得稅應納稅所得額 = [1 000 ( 1 - 5% - 2%)- 600] 1 000 600 = 198 ( 萬元)借: 應交稅費應交所得稅 49. 5貸: 銀行存款 49. 5

4. 2014 年 7 月 1 日，確認收入借: 預收賬款 600貸: 主營業務收入 600借: 主營業務成本 360貸: 開發產品 360

5. 2014 年 7 月份計提稅金，因已預繳，次月無須再申報繳納

( 1) 計提營業稅和土地增值稅借: 營業稅金及附加 42貸: 應交稅費應交營業稅 30應交稅費土地增值稅 12

( 2) 計提企業所得稅若計提數與預繳數有差異，則在年度匯算清繳時再予以調整。借: 所得稅費用 49. 5貸: 應交稅費應交所得稅 49. 5

6. 2015 年 1 月 10 日，收取 400 萬元銷售款借: 銀行存款 400貸: 主營業務收入 400借: 主營業務成本 240貸: 開發產品 240

7. 2015 年 1 月，計提稅金

( 1) 計提營業稅和土地增值稅借: 營業稅金及附加 28貸: 應交稅費應交營業稅 20應交稅費應交土地增值稅 8

( 2) 計提企業所得稅應納稅所得額 = [1 000 ( 1 -5% -2%) -600] 1 000 400 = 132 ( 萬元)借: 所得稅費用 33貸: 應交稅費應交所得稅 33( 二) 會計上按房產交付之日全額確認銷售收入實現1. 2014 年 1 月，財稅處理同上2. 2014 年 7 月，確認收入與結轉成本借: 應收賬款 400預收賬款 600貸: 主營業務收入 1 000借: 主營業務成本 600貸: 開發產品 600

3. 計提稅金借: 營業稅金及附加 70所得稅費用 82. 5貸: 應交稅費應交營業稅 50應交土地增值稅 20應交所得稅 49. 5遞延所得稅負債 33其中，應交所得稅 49. 5 = [600 ( 1 -5% -2% ) - 600 600 1 000] 25%4. 2015 年 1 月，計提稅金借: 遞延所得稅負債 33貸: 應交稅費應交所得稅 33

( 三) 會計上按房屋交付并收回全部應收賬款日確認銷售收入實現

1. 2014 年 1 月，財稅處理同上借: 遞延所得稅資產 49. 5貸: 應交稅費應交所得稅 49. 5

篇2

關鍵詞：房地產；財務風險；對策

一、房地產企業財務風險解讀

1.財務風險的概念。財務風險是指企業的財務活動中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業財務收益與預期收益發生偏離，因而給企業的經營與管理帶來困難和損失。財務風險是不可避免的，是市場經濟社會化大生產的客觀產物。但是企業可以通過加強內部控制、財務管理等措施，防止人為舞弊行為的發生，從而確保房地產企業經營的良性化運作，提高抵御風險的能力，實現企業利益的最大化。

2.房地產企業財務風險的種類。(1)房產項目投資風險。房地產項目投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險。由于房地產市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產企業活動的主旋律。由于房地產項目牽涉的范圍非常廣，項目環境很復雜，因此企業投資過程中存在許多風險。(2)房產項目籌資風險。項目籌資風險是指房地產項目為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務杠桿的作用，導致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當前籌集資金的渠道呈現多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。(3)項目資金回籠風險。資金回籠風險主要是指在房子開發成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導致的風險。房地產項目在回籠資金的時候，可能會受到結算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導致不能回籠全部或部分資金，這就嚴重影響了企業的財務狀況，甚至導致企業破產。

3.房地產企業財務風險的基本特征。(1)不確定性。房地產的不確定性是房地產商品區別于其他商品的一種重要特性。因此，開發商在進行房地產項目的投資開發時，必須面臨并承擔因項目所處地理環境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產位置的固定性、區域性和個別性特點。不確定性是房地產企業財務風險的基本特性。(2)分散轉移性。房地產的不可移動性和區域性，決定了其投資對于當地的經濟發展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產對當地的經濟形勢十分敏感，但由于其開發周期長，對形勢波動做出反應并進行調整卻相當緩慢，這同樣是房地產投資風險之所在。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉移財務風險。(3)預測決策性。房地產企業經營是持續進行的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經營決策，將可能發生的財務風險降至最低。

二、房地產企業財務風險管理存在的問題

1.大量舉債，資本結構不當。房地產企業的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產企業在新項目上馬后，沒有想方法從企業內部挖掘潛在資金，也沒有考慮催收應收賬款，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產項目的財務風險。企業的借入資本越大，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的財務風險也就越大。據《21世紀經濟報道》2010年11月19日公布，上市房企三季報及多家機構數據統計顯示，目前國內上市房企資產負債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業最艱難的2008年。個別房地產公司的負債率則高達100％以上。而11月18日，中郵證券分析師表示，“2010年三季末，20家樣本企業的資產負債率達到71.3％，比2009年末提高5.09個百分點，達到我們研究-時間范圍內的最高水平。”最新的數據銀監會完成對60家大型房地產企業集團的調研，有18家平均資產負債率超過70％。而在房地產業內，公認的資產負債率安全范圍為60％-70％以內。可見，當前房地產行業雖然經“國十條”、新“國五條”及地方各級調控政策后，仍然居高不下的房價后面，隱藏著巨大的償債風險。隨著房地產市場競爭日益激烈，有關部門監管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產企業的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷裂，后果不堪設想。

2.不注重日常資金管理。許多房地產企業沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現象。有些企業的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產項目的投資風險度。

3.忽略了投資前的準備調查工作。很多企業只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產項目投資之前，企業也沒有很好地進行市場調查，對于行業發展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據，加大了財務風險。

三、規避房地產企業財務風險的思路

1.建立多元化的融資渠道。房地產企業應充分挖掘自身潛力，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變，比如企業可以實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產負債率的情況下，降低融資成本，節約財務費用，優化企業資產結構。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。

2.優化資本結構，降低籌資風險。資本結構是指企業長期資金的構成及其比例關系，即企業的長期債務資本和權益資本各占多大的比重。企業負債經營會給企業帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐漸加大。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。

3.加強資金管理，提高資金的利用率。一是企業應編制《項目進度資金需求計劃表》，根據項目進展過程中的資金需求量分批次的借入資金，杜絕一次性的全額借入資金而引起的資金的閑置。此外借款期限的長短與利率的高低也是成正比例變動的，建議企業以短期借款為主，借款到期及時償還再申請下一批次的短期借款，如此周轉可以提高企業在金融機構的信譽度，又為以后的增加授信額度打下了基礎，還可以節省借款利息支出。二是要提高項目的銷售進度，加快資金的回籠，采取優惠政策鼓勵一次性付款。對于可辦理按揭貸款的項目，在工程的進度達到辦理按揭的條件時，及時予以辦理。三是嚴格按照工程的進度付款，對于施工單位的工程進度要加強督促并及時進行獎罰。辦理零保證金或差額保證金的銀行承兌匯票改變付現款的方式也可以在一定程度上節省利息支出。

4.加強投資項目管理，控制投資風險。房地產企業在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉，也有利于減小因開發期內外界經濟條件的變化而對項目帶來的風險。

5.加強企業之間的合作。隨著經濟全球化的發展，企業在抓住機遇時，要靈活處理和企業之間的合作伙伴關系，如果，投資項目規模較大，可以通過與其他企業合作，以實現共享收益、共擔風險，從而降低財務風險。另外，還要促使企業間合作和競爭的統一，實現信息資源的共享從而增強自身防范財務風險的能力。

四、小　結

房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，就必須提高本企業的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業管理的核心系統之一，理應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。本文探析了房地產企業財務風險管理中的一些問題，就如何進行風險決策分析還有待進一步的研究，各房地產企業應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續發展的必要條件。

參考文獻：

[1]李曉梅：淺析房地產企業的財務風險管理，財會研究，2007，(1)

篇3

（一）房地產開發企業財務管理的概述

為了適應房地產開發公司經營業務發展的需要，進一步規范房地產開發企業的財務行為， 應切實加強房地產開發企業財務管理。其對于防范財務風險、促使市場經濟協調發展，有著積極的意義。

房地產開發企業財務管理的內容包括房地產開發與運營期間的資金籌備、調度與運轉、對資金耗費進行前期預算、中期控制以及后期記錄、對資金使用進行核算與分析，以及正確處理房地產開發過程中產生的一切經濟問題。確保房地產開發的順利開展便是房地產開開發企業財務管理的主要目的

（二）房地產開發企業財務管理的特點

1.管理的資金量數額巨大

房地產開發過程中需要大量的資金支出，其中房屋工程造價以及地價方面是主要的資金投入，房地產開發企業前期的資金籌備量是保證開發過程能夠順利開展的關鍵所在。因此房地產開發企業財務管理具有管理的資金量大、籌集資金的任務重、資金管理的難度大等特點。

2.財務預算管理的難度大

房地產財務預算管理包括對土地征用、工程施工、設備運轉、材料購置、配套設施安裝等多種費用的估計與預算，而由于房地產開發經營項目的內容不同，相同類型的產品在不同環境以及不同時間段內的開發流程也具有差異性，因此導致了前期財務預算管理的難度大，房地產成本的結構十分復雜。

二、房地產開發企業的財務預算管理

（一）財務預算管理的概述

房地產財務預算管理包括對土地征用、工程施工、設備運轉、材料購置、配套設施安裝等多種費用的估算。根據預算管理的不同目的，可以將房地產開發企業的財務預算管理分為損益預算和資金預算兩類，分別是房地產開發企業財務成果的預算與房地產開發企業現金收支的預算。

（二）損益預算

與財務支出及財務成果相關的經濟情況都屬于損益預算的范疇，其中包括房地產開發的整體成本預算、施工期間的費用支出、繳納的法定稅額、開發完成后的房地產收入預算等等。其中的施工期間費用支出包括了對房地產的銷售費用、管理費用以及日常維護費用等；在繳納法定稅額方面，房地產開發企業需要向國家繳納包括銷售不動產的流轉稅、土地增值稅、企業所得稅以及細節稅費等稅務金額，是損益預算中的重要預算環節。

（三）資金預算

資金預算是對房地產開發與銷售過程中可能產生的現金收入支出情況進行預算，分為流入與流出兩類。首先是現金的流入預算，房地產在開發期間會以銀行貸款、銷售回款以及房地產開發企業資金支持等多種方式來保持現金流通情況，現金流入預算就是對上述流入企業的現金款項進行預算管理。現金流入預算是十分重要的預算流程，對工程持續開展以及房地產順利銷售起到了基礎的保障作用。

現金流出預算主要針對房地產開發過程中的以現金方式支出的工程管理費用、建筑施工費用、地價費用以及后期房地產銷售階段支出的銀行貸款費用、房地產管理費用、銷售費用、稅額費用等現金費用。

三、房地產開發企業財務預算管理中融資的管理

（一）融資概述

在房地產開發過程中，融資是主要的資金籌措方式，是以開發企業的信用為基礎，通過銀行或個人的資金融通進行房地產開發資金運作的方式。融資作為投資的一種，存在一定的風險，其中包括在融資期限內開發企業無法償還債務、需要使用不動產與房地產進行債務抵押或者開發企業在接受融資后如果積累了一定的負債，會產生損害股東利益的風險。根據開發企業接受融資的方式以及融資期限的不同，融資所伴隨的風險也會存在差異。

在房地產開發企業的融資管理中，存在融資成本的概念。融資成本主要由基礎的融資費用以及后續的使用費用兩方面組成。融資費用產生在資金的籌措階段，房地產開發企業為了接受多方融資，會委托金融機構以自身企業資產為基礎發行股票、債券等融資項目，這就會產生代辦股票與債權的注冊費用以及代辦費用。

（二）主要融資方式

1.銀行貸款

信用是銀行審核房地產開發企業融資資格并進行房地產融資的主要依據。銀行貸款是間接融資的一種，也是當前房地產開發企業資金籌措階段的主要融資方。

2.房地產信托

與銀行貸款對融資期限的嚴格要求相比，房地產信托采用信托公司評價房地產開發企業信用程度并發放信托貸款，融資期限的彈性較大。

房地產信托的形式包括與傳統銀行貸款相類似的貸款方式、股權轉讓的股權融資形式以及產品的信托交易，這也是房地產信托最主要的特點。由于是信用托付形式的融資，不會增加房地產開發企業的債務壓力，對開發企業的經濟結構穩定以及持續發展有著重要意義。因此房地產信托融資對當前中小型房地產開發企業來說是一種重要的融資方式。

（三）融資策略

1.投資決策階段

前期投資決策是對整體開發流程投資的分析，對融資的分析是其中的一部分，投資決策分析決定了融資與企業的聯系，同時決定了投資結構。投資決策階段直接影響了融資來源與融資結構，同時融資結構也會隨著投資結構的變化而進行調整。

2.融資決策階段

融資決策階段會對融資期限、融資款額、融資費用等進行綜合評價。融資者在融資階段會明確房地產開發項目的目標，并且會將可能的融資方案進行系統比較，最終確定融資方法。

3.融資談判

該階段主要由融資方起草方案，并與相關融資渠道方進行談判，綜合雙方對房地產開發融資的要求，對融資方案進行修正與調整，以符合整體項目的投資結構。

4.融資執行

在達成共識的前提下，需要根據融資方案來執行實際融資，該階段還包括簽訂融資文件并進行備案、執行詳細的融資計劃、對融資過程中可能出現的風險進行控制并控制資金使用情況等。

三、房地產開發企業財務預算管理的主要問題

（一）對財務預算管理報告的認識問題

房地產開發企業的財務預算管理工作是對地產開發及銷售過程可能產生的所有收入與支出費用進行預算，以確保房地產開發流通的資金支出，保障工程施工的持續開展，并且合理安排后期銷售流程，掌握房地產銷售的經濟效益情況，在整體的房地產開發過程中，是保障成本、資金、工期等情況的關鍵工作，而預算管理期間編制的財務預算報表與報告，便是將收入支出數據直觀呈現于書面的最好方式。

目前財務預算報告的主要問題在于企業內部的認識存在錯誤與偏差，將預算報告的編制交由企業財務部門完全負責。這種情況使得財務部門忽略了與施工部門、銷售部門的交流，無法掌控工程設計規劃、設備材料采購、交通物流運輸、工程開展情況等信息，一定程度上影響到了財務預算報告的可靠性和真實性，無法體現財務預算管理的綜合性和廣泛性。

（二）財務預算管理的準確性問題

財務預算管理的損益預算以及資金預算是系統性的預算工作，因此需要經過的流程工序長、涵蓋的相關部門多，造成了財務預算管理準確性不穩定的問題，執行率也存在明顯差異。另外，企業內部財務部門的業務能力以及財務預算管理經驗也是導致財務預算管理準確性不穩定的問題所在，預算執行力以及統計整合能力不高。

（三）注重年度預算，忽略流程預算

當前，房地產開發企業存在側重于年度預算與年度財務報表的制定，而忽略了開發與銷售過程中的具體項目的預算工作。房地產開發是周期性的流程，從初期的獲得土地產權到工程竣工再到最后的房地產售罄，期間需要經歷至少兩年左右的時間，在這段周期內可能發生與計劃不相符合的事件，因此就需要對開發過程中的具體項目流程進行預算。目前，房地產開發企業使用傳統的年度預算與年度報表方案，無疑是輕視了房地產財務預算的完整性與客觀性，以年度預算為引領的預算管理不利于開發企業的宏觀戰略發展與管理。

（四）財務預算管理的考核機制問題

目前，在大部分房地產開發企業內部，財務預算管理的考核機制并不完善，沒有建立起系統且嚴格的責任制度。財務部門在進行預算管理前沒有簽訂責任合同，企業內部沒有相關的獎懲制度，也降低了財務預算人員的工作積極性與責任心。在后期的考核過程中，財務部門會回避主觀因素以及業務能力問題，而強調預算過程中的客觀原因以及市場環境與政治環境對預算結果的影響。

四、強化財務預算管理的措施

（一）提升現金流通程度

在房地產開發過程中，現金的流通是多項工程工序持續開展的關鍵所在，因此，當前房地產開發企業應當將現金作為開發的主體，確定其主導位置。以流通的現金支持來償還銀行貸款等支出款項，避免市場環境對銀行貸款利息率造成的影響。

（二）加強各部門交流

房地產開發企業應該以財務部門為中心，加強財務部門與企業內其他部門之間的交流與聯系，保障財務部門掌握工程設計規劃、設備材料采購、交通物流運輸、工程開展情況等信息，將財務預算管理涵蓋到房地產開發的各個環節。在提升財務預算管理效率與可靠性的同時提升部門之間的流通程度。

（三）關注國家政策變化

在房地產開發過程中，國家進行的宏觀經濟調控以及政策頒布與實施，很大程度上影響了開發的經濟效益以及成本支出程度。關注市場環境變化，實時掌握政策變化情況，結合最新的企業經營情況以及生產指標，對企業財務預算管理的具體項目進行修正與更改，測算出最符合當前政策情況的財務預算與收入盈虧情況，通過調控預算方案、預測年度財務狀況等方式，保障工程順利開展以及后續銷售流程的正常展開。

篇4

尊敬的各位評委、各位同事：

大家好！

我是xxx，首先非常感謝大家給我這次機會，我競聘的崗位是財務部綜合處主任一職。今天我本著鍛煉、提高的目的走上講臺，向大家匯報自己的工作，闡述自己的理想，誠懇地接受大家的評判。

一、個人情況：

我今年28歲，本科學歷，會計師職稱。于20**年3月榮幸加入公司，一直從事財務工作，曾在超市財務室工作了一年，大部分時間從事房產會計。現任職于房產公司財務部收入處。在公司工作的五年里，我得到了諸多的幫助與鼓勵，是領導的培養、同事的關心讓我得到了進步，在此非常感謝所有給予我幫助和指導的領導、同事。

二、前段工作、學習和思想總結

1、思想方面：認同公司的企業文化，遵守公司的各項規章制度。思想積極上進，待人誠懇。

2、學習方面：能積極參加公司組織的各項學習，在工作當中能虛心地向領導、同事請教。但學習主動性不強，對專業知識、國家政策掌握不全面。

3、工作方面：在財務部我從制證崗位開始學起，工作認真、勤奮，積累了一定的工作經驗。前段時間完成的工作主要有：

（1）對銀河電腦城、河西家居廣場、世紀花園等項目的未售資產進行了清理，建立了臺賬，并草擬了未售資產租賃方案。在財務部長的指導下，擬定并通過了委托租賃補充協議，對規范租賃管理做了基礎工作。

（2）配合用友公司完成了對房屋軟件的優化，實現了房屋軟件與用友財務系統的無縫連接。在查詢客戶信息時，速度得到了提高；數據提供也更加全面、準確。

（3）擬定并通過了電腦票據管理制度，房款收據實現了電腦出票，提升了我們的窗口形象。

三、對競聘崗位的認識

綜合處是我們財務部剛分離出來的新處室，主要的崗位職責有合并會計報表的編制、財務預算分析、資產管理以及關系到員工切身利益的工資福利的編制與發放等。我認為競聘該職我具備以下幾個基本條件：

1、有一定的實踐經驗。我從事會計工作已有十個年頭，先后做過工業會計、零售業會計以及現在的房地產會計。進入公司財務部后，做過基礎核算、編制過工資、也在原資產信用處任過資產管理，能熟練操做財務部大部分工作。

2、有系統理論知識。會計是我的專業，工作以來，一直未間斷過學習，20**年就通過了會計師職稱的考試，后又通過自學考試取得了會計本科學歷。

3、有嚴謹務實的工作作風和較強的敬業精神。

四、如果有幸競聘成功，我的工作思路是：

1、堅決服從上級領導的安排，全力以赴做好本職工作。

2、勤奮學習，努力提高個人業務水平。

3、增強服務意識，做好后勤工作，維護財務人員的良好形象。

4、嚴格按工作崗位職責的要求帶領本處室人員完成本處室的工作，并創造性地開展工作。

5、制定本處室的工作流程，讓工作有章可循，同時也方便崗位的輪換交接。

篇5

“甲供材”產生的原因是甲方從材料質量和成本效益角度考慮的，房地產開發企業一是可以有效的控制材料的質量，為建造的開發項目施工質量提供了可靠的保障，防止建筑施工企業在材料上做文章，擔心不能確保建筑材料質量，影響住房質量和自身的聲譽；二是利用材料集中采購的優勢可以降低材料的采購價格，進而降低工程造價，一般材料占商品房建造成本的30%～40%；三是可以降低各種取費，降低工程總造價。

而“甲供材料”，對于乙方而言，優點就是可以減少材料的資金投入和資金墊付壓力，避免材料價格上漲帶來的風險，其缺點就是縮小了各種取費的基數，降低了工程造價，減少了建筑施工企業的利潤。因此，這成為房地產開發企業經常采用的一種承包方式。 但是對于“甲供材料”這種合作方式，甲乙雙方特別需要注意相關稅收政策的規定。

一、“甲供材”料的會計核算

在“甲供材”料方式下，房地產開發企業的會計處理一般會出現一下兩種處理方法。

第一種購入建筑材料時借記“工程物資”，建筑施工企業領用材料時，依照施工企業領用材料的價值，借：預付賬款（應付賬款）/××施工企業，貸：工程物資；工程結算時依照施工企業開具的工程價款包含材料價款及施工勞務費組成的發票金額結算工程款，有的結算價還可能包含取費及稅金，會計處理為借：開發成本，貸：預付賬款（應付賬款）/××施工企業、銀行存款等。

這種會計處理的依據是，根據國家關于工程造價的相關規定，在工程中，無論材料由誰提供，工程總造價中都要包括全部的材料價款，在總造價確認的情況下，建設方在支付現金給施工方時是做預付賬款處理，同樣，建設方將材料給施工方時也應作為預付賬款處理，只不過付的是實物。

第二種購入建筑材料時借記“工程物資”，建筑施工企業領用材料時，依照施工企業領用材料的價值，借：開發成本，貸：工程物資；工程結算時依照施工企業開具的不包含材料價款、及對應的各種取費的發票金額結算工程款，借：開發成本，貸：預付賬款（應付賬款）/××施工企業、銀行存款等。

由于建設方在發出材料時是直接計入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后將材料用于工程時就不做任何會計處理了。

這種會計處理的依據是，建設方認為其所購物資給施工方就是用于本單位的工程，因此在發出材料時直接計入在建工程是符合規定的。

二、“甲供材”的相關稅收政策規定及稅務處理

以上兩種不同的會計處理方法帶來不同的的施工方建筑業發票的開具問題：

1.甲供材”方式下的發票開具及營業稅處理

第一種方式由于建設方在發出材料時是通過預付賬款核算的，沒有進入工程成本，根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務總局第52號令）第十六條規定，“除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。

稅法之所以這樣規定，主要是防止納稅人將“包工包料”的建筑工程，改為以“甲供材”料的名義購買原材料，從而逃避營業稅收。因此，施工方應按含甲供材金額開具建筑業發票，并全額繳納營業稅。

此種方式施工企業按含甲供材金額開具建筑施工發票給建設方并確認收入，但“甲供材”料由于是建設方購買提供給施工方的，施工方無法取得發票入成本。對于這部分，施工企業在計算企業所得稅時如何扣除是一個大問題。

2.“甲供材”料的發票開具及營業稅處理

第二種方式在“甲供材”料的情況下，由于建設方在發出材料時是直接計入了工程成本，施工方在收到材料以及以后將材料用于工程時就不做任何會計處理了。因此，施工方在最終開具建筑業發票時，只能按不含甲供材金額開票，如果按含甲供材金額開票就會導致“甲供材”料在建設方重復計入成本的情況。同時，考慮到稅務機關監管不到位的原因，這種會計處理方法還能少繳部分甲供材的營業稅，對兩方都有利。但是，施工方也要知道，這種情況下，自身承擔了很大的風險，如果稅務機關發現了，施工方必須要繳納“甲供材”料的營業稅，甚至要按偷稅進行處罰，同時由于甲供材在工程造價時沒有和建設方按規定提稅，最終只能是自己承擔。

三、結論

由于目前相關法律法規對于“甲供材”料如何進行會計處理沒有明確的規定，因此，從某種角度講，以上兩種模式都是可以的。