土地面積測量規范精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇土地面積測量規范，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵字：房產測繪；面積

Abstract: the property surveying and mapping is using the precision of the surveying and mapping instruments, scientific surveying and mapping technology to the area of the house ownership status, etc, professional measurement. In recent years, along with the vigorous development of real estate industry, real estate surveying and mapping as a new industry more and more attention to. This paper briefly introduces the content of the house property surveying and mapping and the way of real estate surveying and mapping is discussed in this paper.

Keywords: real estate surveying and mapping; area

中圖分類號：[P24]文獻標識碼：A文章編號：

一、概述

房產測繪對房屋和土地進行測繪,是測繪技術與房地產政策相結合的一項測繪工作，它的主要對象是房屋和土地，目的是反映各個單位與個人分戶占有房產及使用土地情況，基本內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等。

為了房產測繪更加現實性、標準性和規范性，國家質量技術監督局在2000年2月22日了《房產測量規范》（GS/T17986—2000），并在同年的8月1日起實施，同時廢止國家測繪局1991年5月的《房產測量規范》。房產測繪是很有必要的，尤其是在如今房價不斷飆漲的情況下，房屋的面積真可以用“寸土寸金”來形容，房屋的每一寸面積都直接關系到房屋所有者的經濟利益。所以說，房產測繪是一項復雜的工程，房產測繪工作對測繪人員的素質、儀器設備及測繪單位資質要求比較高。按照國家《房產測量規范》規定，只有通過官方機構審查和認可，并取得房產測繪的相關證書資格的機構和個人才能從事房地產測繪工作。房地產測繪必須遵循精確性、規范化、標準化等原則。

二、房產測繪的方式

2.1平面位置和高程的確定

測定地面點的空間位置是房產測繪的基本工作，而地面點空間位置又是由平面位置和高程來確定。

（1）平面位置的確定

水處于靜止時的表面稱為水準面，大地水準面是指洋處于靜止時的表面并延伸穿過整個大陸、島嶼所形成的閉合曲面。房產測量的過程中我們是以大地水準面為基準面，而地面點的平面位置用該點在大地水準面上的位置來表示。實質上來說，水準面不同于水平面，水平面是指與水準面相切的平面，但是由于地球扁率（長、短半徑之差與長半徑之比）很小，在房產測繪中我們近似地將地球視為圓形的。我們知道地球的半徑是6371km，而我們測量的區域一般都比較小，按照規定，當測量區域半徑小于10km時，可以將該區域的地球表面視作平面，即以水平面代替水準面。因此，房產測繪時的面積是指水平投影面積。

（2）高程

測量過程中我們是以鉛垂線為基準線。地面點到大地水準面的鉛垂距離稱為絕對高程，即我們通常所說的“海拔高度”。我們知道水準面有無數多個，地面點到大地水準面之外的任一水準面的鉛垂距離，稱為相對高程。世界各國或地區，通常是在海邊設立驗潮站，進行長期觀測，獲取該地區海水的平均高度，以該平均海面為大地水準面。在我國有“1956年黃海高程系”和“1985年國家高程基準”。“1956年黃海高程系”是以青島驗潮站1950—1956年間獲得的黃海平均海水面作為大地水準面，測得國家水準原點（青島原點）高程為72.289m。“1985年國家高程基準”是1985年1月1日我國開始執行的新高程基準，它是以青島驗潮站1952—1979年間獲得的黃海平均海水面作為大地水準面，國家水準原點（青島原點）高程為72.260m。

2.2土地面積測繪

土地面積測繪是土地數據資料和土地利用現狀調查的重要組成內容。土地面積測繪的目的是為各土地權屬單位或個人算出土地總面積及各類土地面積。

在土地測量中常會用到一個專業名詞“丘”，“丘”是指地表上一塊有界空間的地塊。按照《房產測量規范》的規定，丘的權屬線就是界址點的連線，丘可以分為獨立丘和組合丘。獨立丘是指一塊兒地只屬于一個單位或個人，一塊地為幾個單位共同擁有時成為組合丘。按照《房產測量規范規范》的規定，以下幾種情形土地不計入用地面積的范圍：公共的冷巷、巷道或間距地；市政馬路、街道等；公共的河灘、水溝；經規劃部門核定需要作市政建設的用地以及其他按規定不計入宗地的面積。按照《房產測量規范》的規定，界止點分為三級；精度要求按《房產測量規范規范》執行。

2.2.1 房屋建筑面積的測算

房屋的建筑面積是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離在2.20m 以上的永久性結構的房屋的水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。應當指出的是，如果同一房屋，結構、層次不相同時，應分別計算建筑面積。房屋建筑面積的測算依據和標準是國家標準《房產測量規范》（GB/T 17986-2000）及房屋所在城市地區標準《房屋面積測算技術規程》（DB11/T661-2009）。

（1）在以下情況下需要計算全部建筑面積：①房屋的門廳、大廳內的回廊超過2.2m以上的部分、挑樓、全封閉的陽臺均按照水平投影面積計算；②房屋外的樓梯間、水箱間、電梯機房、地下室、半地下室及其相應出入口、斜面結構屋頂等高度在2.2m以上的部分、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位、兩房屋間有上蓋和柱的走廊以及房屋間封閉的架空通廊、玻璃幕墻、有柱的車棚、貨棚、有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結構的門廊、門斗等均按照水平面積計算；③有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫面積計算建筑面積；④房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積；⑤樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

（2）在以下情況下需要計算一半建筑面積：①與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構水平投影面積的一半計算；②獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算；③未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構水平投影面積的一半計算；④無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算；⑤有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按水平投影面積的一半計算。

（3）以下幾種情況建筑面積不需計算：①突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等；②房屋之間無上蓋的架空通廊，房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；③活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；④獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線；⑤與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫；⑥騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

2.2.2 共有建筑面積的分攤

以下共有建筑面積需要進行分攤：①公共使用的電梯井、管道井、水泵房、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、大堂、值班警衛用房等；②單元與共有建筑之間的墻體以及外墻（包括山墻）；③本層共有走廊等。

共有建筑面積分攤應遵循以下原則：①產權雙方有合法的權屬分割文件或協議的，按其文件或協議規定計算分攤；②無權屬分割文件或協議的，按相關建筑面積比例進行計算分攤。

分攤的方法：①如果是多層商品住宅樓，則須結合整幢房屋和共有建筑面的分攤系數，然后根據套內建筑面積比例進行分攤；②如果是綜合樓，則需要根據整幢房內的不同功能來確定面積分攤系數，在結合幢內的建筑面積比例進行分攤。

三.總結

隨著房地產市場的日益繁榮，為了加強房產市場的管理，維護房產市場秩序，房產測繪工作逐漸成為房產管理工作中的重要環節。房產測繪是一項比較系統、復雜的工作，房產測繪單位不僅要求具備精湛的測繪技術、先進的測繪設備，而且應當是獨立的經濟實體，與房產測繪委托人不得有任何利益關系,從而保障房產權利人的利益，規范房產測繪市場。

參考文獻：

［1］李愛迪;重慶市房產測繪管理信息系統的研發[D];重慶大學;2006年

［2］徐愛俊,黃全義,羅年學;房產測繪管理系統的設計與實現[J];城市勘測;2001年04期

［3］茹敏,石強;深圳市房產測繪系統[J];測繪通報;1999年09期

篇2

關鍵詞：測繪技術，拆遷，房屋

土地管理的三項重要基礎工作是：土地定位、土地定量、土地權屬確定。要科學管理土地，首先要做好土地管理的基礎工作。而準確地進行土地定位，按照一定的精度測算土地面積，都是基礎工作的核心，所以土地管理中不可缺少的基礎工作，均會直接或間接的應用到測繪技術。新發展起來的測繪技術有全站型電子速測技術、GPS技術以及遙感技術等；此外，還有各種理信息系統，如地籍管理信息系統、土地信息系統以及地理信息系統等。

地籍管理是土地管理的核心內容，因為全面準確的土地信息是有效地進行土地管理的前提。土地基礎信息的獲取主要是通過地籍測量獲得的。

1測繪技術概述

1.1測量學

測量學是研究地球的形狀和大小以及確定地面點位置的科學。測量學的主要任務包括測定和測設兩部分。測定就是使用測量儀器和工具，將測區內的地物和地貌縮繪成地形圖。測設（也稱放樣、標定）就是把圖上設計好的建筑物和構筑物的位置標定到實地上去，以便于施工。

1.2地籍控制測量

地籍控制測量是根據界址點和地籍圖的精度要求，視測區范圍的大小、測區內現存控制點數量和等級等情況，按測量的基本原則和精度要求進行技術設計、選點、埋石、野外觀測、數據處理等測量工作。地籍控制測量必須遵循從整體到局部，由高級到低級分級控制的原則。

1.3土地面積的量算

地籍測量中的土地面積量算，一般是一種多層次的水平面積測算。例如一個行政管轄區的總面積、各宗地面積、各種利用分類面積等。摸清土地家底，搞清各類用地比例，都需要進行土地面積量算。通過土地面積量算工作所得到的面積數據是調整土地利用結構、合理分配土地、收取土地費的依據；此外，該數據還為制定國民經濟計劃、農業區劃、土地利用規劃等提供數據基礎。因此，土地面積量算是地籍測量中一項重要的、必不可少的工作內容，其技術和方法也比較復雜。

2房屋拆遷的概念

房屋拆遷是指因國家建設、城市改造等需要，經政府有關主管部門批準，由建設單位對規劃范圍內的現有建設用地上的房屋及其附屬物進行拆遷，并對房屋的所有者或使用者進行遷移安置并視情況給予一定補償的活動。廣義的房屋拆遷包括城市房屋拆遷和農村房屋拆遷，狹義的專指在國有土地上進行的城市房屋拆遷，我們所研究的房屋拆遷程序主要是針對城市房屋拆遷而言的。城市房屋拆遷所指的房屋應當是位于城市規劃區內的國有土地上的房屋。首先，該房屋應當位于城市規劃區內。根據《中華人民共和國城市規劃法》(以下簡稱《城市規劃法》)第三條規定，城市與鄉村相對而言，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮；城市規劃區，是指城市市區、近郊區以及城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。城市規劃的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規劃中規定。其次，該房屋還應該坐落在城市規劃區內的國有土地上。城市房屋拆遷所指的城市房屋主要是國有土地上的房屋，原則上不包括城市規劃區內集體所有土地上的房屋。根據《中華人民共和國土地管理法》第八條規定，我國土地的所有權分為兩種：一是國家所有，二是集體所有。其中，城市市區的土地屬于全民所有即國家所有；農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留山，屬于集體所有。

3房屋拆遷中測繪技術的應用

3.1房屋拆遷中面積測算

城市房屋拆遷補償是一項比較復雜、政策性強的工作，必須做到公平、公正，而拆遷房屋面積測算是這項工作的重要環節。拆遷房屋測量是依據國家和地方相關政策，或拆遷人與被拆遷人之間的補償協議對建筑進行測算，測繪單位提供公正、準確、可靠的房屋拆遷面積測算成果，并為測繪產品承擔責任。目前，全國還沒有統一的有關房屋拆遷面積測算標準，大多依據現行國家標準《房產測量規范》GB/T17986―2000，這本規范比較適用于城市、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦企事業單位的房產測量，但對于像形狀不規則、結構不規范的自建、私人房屋等類似房屋的面積測算，不完全適用，可操作性也就相對較差。鑒于現行國家標準《房產測量規范》GB/T17986-2000權威性和房屋拆遷測量的現狀，現行國家標準《房產測量規范》GB/T17986-2000仍然是房屋拆遷測量的主要依據的標準。

房屋拆遷面積量處與一般測量工作一樣，也有整體與局部、控制與碎部之分，所以其量算的總原則也是符合從整體到局部、先控制后碎部的原則，即通常是以圖幅理論面積為基本控制，按圖幅分級量算，依面積大小的比例平差。

拆遷房屋面積測算的難點在于如何確定面積全算范圍、面積半算范圍和不算面積范圍，這不是一個單純的測量問題，而是一個政策問題，或者是拆遷人與被拆遷人之間的合法約定問題。因此，只有在一定的政策框架下拆遷人與被拆遷人就面積測算方法達成一致，測算的結果才被雙方接受。拆遷過程可能是一個討價還價過程，為了保證測繪成果質量，避免重復勞動，提高效率，測量單位必須規范測繪行為，盡可能地提交比較全面地反映房屋的區位、現狀、用途和各功能區面積的測繪成果。

3.2房屋拆遷測量方法

房屋拆遷涉及利益關系復雜，測量內容相對于竣工測量也比較繁雜，不僅要測量永久性建筑，甚至可能測量臨時性或層高小于2.2m的建筑。拆遷房屋大都年代比較久，或是比較破舊、不規則，人員流動頻繁，權屬關系單憑測量人員是很難搞清楚的。必須要通過轄區政府層面調查清楚。因此，在房屋拆遷工作中，一般來說，測量機構依據相關政策、法規側重于房屋結構、用途、面積等項目的調查、測算，并建立實地房屋與測量成果的一一對應關系，確保測繪成果的公正、準確、可靠。拆遷測量一般應按以下步驟進行：(1)拆遷測量前應先收集拆遷主管部門提供的拆遷范圍，確定測區范圍。(2)收集測區基本地形圖作為房屋拆遷平面位置圖，根據原圖上建筑物分布情況和復雜程度，選擇房屋拆遷測量的方法和進行作業分工。(3)實地對照每棟建筑物，對于拆遷平面圖位置中房屋變更較小的，用鋼尺定點測量法進行修測；變更較大的，應先補測圖根控制點，后測房屋平面。(4)在房屋拆遷位置平面圖上，對每棟房屋進行編號，并進行實地噴號，以便對照、查閱和數據匯總。(5)實地對每棟房屋拍攝全景照片，以反映建筑物現狀、層數及結構特征。(6)丈量房屋各邊邊長，測量層高，記錄門牌號、房(層)號和建筑結構，測量附屬物相關數據。數字取至厘米。(7)外業繪制房屋分層測量草圖，草圖選擇合適的概略比例尺，使其內容清晰易讀。圖形復雜處可繪制局部放大圖。遇有地下室、復式房、夾層等應另行繪制草圖。(8)內業對當日采集的外業圖形數據在計算機上進行繪圖、編輯和檢查，形成圖形文件；當日工作結束后，應檢查錄入圖形數據是否齊全和正確，以備次日外業復核。(9)內業對編輯、檢查、修改后的房屋分層圖在計算機上逐層取閉合線，計算各層不同結構建筑面積，累加得整棟房屋建筑面積。以此方法測算出各棟房屋建筑面積。

參考文獻

[1]秦長利主編. 城市軌道交通工程測量[M]. 中國建筑工業出版社，2008.7.

[2]王宏著. 中國城市房屋拆遷程序研究[M]. 山東人民出版社，2008.8.

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關鍵詞：房地產；面積測繪；質量控制；準確

前言

房產面積測繪不僅是一項簡單的測繪工作，其在房產管理、城市規劃中的作用越來越明顯，與房產成果質量的好壞有著直接的影響。 如何控制好房產測繪成果質量是各個房產測繪單位及管理部門永恒的主題。為了使房地產交易市場變得更加公平，讓業主的合法利益和權益得到更加有效的保證，對加強房地產面積測繪結果的質量管理，提高測繪結果的質量等方面不容懈怠。

1、房地產面積測繪的意義

房產測繪是一項專業性很強，責任心重大的技術性工作，很大程度上關系到國家、房地產權屬單位、開發商以及個人的切身利益。房地產面積測繪是整個房地產測繪中顯得非常的重要，必須由具備測繪專業知識的技術人員來完成。 測算房地產用地面積以及房屋面積，不僅可以給房地產開發建設、城鎮規劃、征收稅費等提供主要依據，還能夠給房地產權屬單位、核發權證、產權產籍管理等方面提供一手參考資料，這項重要的工作是一項技術性較強要求較高的工作，也會與房地產產權人開發商權屬單位國家等息息相關。因此，測算房地產面積在房地產測繪里面十分重要。近些年來，有關面積量算的問題，很多個人與房地產開發商之間的法律糾紛時常見諸報端，在某種程度上已經發展成一個嚴重的社會問題，房地產測繪中的面積量是緩解個人與開發商之間的糾紛的重要條件，并且具有促進社會和諧具有重要的意義。因此房產測繪部門要注重技術人員的專業知識、專業技能培訓和實踐經驗積累，提高測繪技術水平；加強作業人員社會責任感和較強的職業道德素質培養；測繪作業中嚴格執行國家房產測量規范和有關技術標準、規定及本省市地區根據當地習慣制定和頒布的有關房產面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定；同時房地產行政主管部門和測繪行政主管部門也要對測繪單位進行技術指導和業務監督，保證房產面積測繪成果的質量。

2、房屋計算面積部位的認定準確

房地產測繪涉及的領域很廣，是一項技術性和政策性都很強的工作。因此從事房地產測量及信息管理的工作人員應全面了解房地產測繪的特點，熟練掌握現代化房地產測繪手段，以保證測繪精確性和準確性更好地為城鄉居民服務。對某項目進行測繪，測繪單位內部之間應該先進行相互的檢查，對存在的問題進行及時有效的改進，進而由測繪單位的專職檢查人員或者監察機構對測繪結果進行審核。 在測繪一幢房屋之前，一定要明確哪些部位是計算全面積，哪些部位是計算一半面積，哪些部位是不計算面積。若認定不準，直接導致總建筑面積的錯誤及后續的分攤計算。因此計算面積部位認定這一環節十分關鍵，要嚴格按照《房產測量規范》及各地的《實施細則》來判定房屋計算面積的部位。但有些開發商為了增加房屋的賣點，在設計圖上的文字注釋往往與《房產測量規范》中不一致，如在設計圖上標有“入戶陽臺、入戶花園”、空中花園”景觀窗等等，如何與房產測量的有關性質的界定一致。比喻“入戶花園”，在計算面積的技術規定條款中，不會有這個名詞，而且“花園”也不能計算建筑面積，但實際上“入戶花園”類似《房產測量規范》規定條款中的“外走道”或“不封閉的陽臺”。我們在面積測算時，一定要根據房屋建筑結構來判定，必要時，要求委托方有一個明確的說明，要求設計單位提供設計使用功能說明，將不規范的述語統一到《房產測量規范》中來，參照國家《房產測量規范》或各省市房產測繪《實施細則》相關類似條款處理，準確來判定出房屋計算面積部位的性質。

3、面積計算正確、公用分攤合理

測繪單位應該要建立起完善的測繪結果詳細資料公開制度，利用各種合理的方式來進行公布，這樣才能方便社會對其進行查閱。對地產測繪的行為進行規范，真正的保障地產測繪的水平以及質量，提升地產行業的經濟效益以及社會利益。房屋的套型、邊長數據、計算面積部位及房產要素都準確了，最后，質量控制中最為關建的環節是要保證面積計算的正確！共用面積分攤合理，可以說這一步是房產測繪的核心。計算房價、交納有關稅費及辦理房產證都是以房產面積為準，因此，房產面積直接關系到購房戶的切身利益，我們必須確保面積計算分攤準確。

我們目前使用的房產測繪軟件，有些軟件開發的還不夠成熟，再加上我們操作人員不夠熟練、操作不夠規范，在測算面積時，對某個戶室也會出現面積計算錯誤，一旦出錯，會導致后序的分攤計算錯誤！總面積計算錯誤以及面積匯總錯誤等連鎖反應。為此，為確保面積計算的準確，筆者利用AutoCAD的二次開發手段VisualLISP編制了一段方便面積計算的小程序，通過此程序計算出房屋各層面積及總面積與房產測繪軟件計算的各層面積及總面積進行比較，若兩者面積差在誤差范圍內（ 一般誤差都在平方厘米內） ，說明軟件計算無誤。若有誤，分層對比查找，找到面積是差在哪一層！哪一戶，再對出錯層的戶室進行修改，直到軟件計算面積與VisualLISP程序計算面積相一致。

房屋各層面積及總面積計算準確后，再確定公用建筑面積的分攤計算，公用面積部位及其分攤原則確定，要嚴格按照《房產測量規范》及各省市的有關《實施細則》來確定，對于個別公用部位在《房產測量規范》中不能明確是否可分攤，要組織測繪員、質檢員、技術負責人、委托人及建筑設計師進行圖紙聯審討論定案。公用面積分攤完成后，別忘了，將分攤前的總面積、套內面積、分攤面積與分攤后的總面積、套內面積、分攤面積比較一下是否前后一致，確保分攤過程準確無誤。

4、房產面積測量成果質量的檢查

為保證測繪成果質量，繪圖、面積計算分攤是最關鍵環節，因此在面積計算過程必須建立健全合理的、實施有效的質量管理制度并在生產過程中嚴格執行。用地面積量算和房屋面積量算是組成房地產面積量算的兩個重要組成部分，在用地面積量算中還包含了公共土地面積量算、房屋占地面積量算、各項地類面積量算，還有丘面積等；而房屋面積則是指房屋使用面積量算、房屋產權面積量算、房屋建筑面積量算、共有建筑面積量算等。

4.1在對房產面積質量檢查時盡量做到詳細閱讀，在分析每宗房地產面積測繪的申請報告的同時，要準確確定房屋的土地要素、面積測繪的分攤類型。

4.2在檢查每宗舊房產的測繪成果時，申請資料中有舊房地產權證書，圖幅、地號可以與原證書進行校核；原證有附圖，本次測繪成果在結構、層次、面積上就要與之作比較；原證沒有附圖，甚至該宗資料沒有舊的房地權證書，則應盡可能查找檔案資料，必要時到實地校核。

4.3對新建房產的測繪成果檢查：首先，核查收件資料――用地資料、施工圖紙、地號編制；其次，根據施工圖紙或竣工圖紙檢查現場測繪中房屋總長、總寬、層數、結構；第三，單元間分隔測繪是否正確，共用面e的分攤是否合理，附屬結構表示是否合理；第四，房地產四至是否清楚。

4.4每宗房產測繪成果的成圖圖面表示是否符合《房產測量規范》第二單元房產圖式要求，比例尺選取是否適當，用地、建基、建筑面積計算是否正確，有關測繪情況是否說明清楚。

5、結語

隨著城市經濟的快速發展，房地產行業也得到了快速發展的機會。人們對于住房的需求越來越高，與此同時，在房屋購買中房屋的測量面積直接關系到人們的經濟利益。因此，加強房地產面積測繪各個環節的質量，提高測繪結果的質量，能夠使房地產交易市場變得更加公平，同時讓業主的合法利益和權益得到有效保證。

參考文獻：

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【關鍵詞】房屋調查； 面積測繪 ； 面積統計； 面積匯總

1 引言

為了全面查明佛山市某片區的土地面積、房屋建筑面積，建立具有權威性、現勢性的房屋調查摸底資料，為該片區舊城區改造提供全面、詳細的評估資料，從而推動該片區產業和城市轉型升級。該區“舊城鎮改造建設中心”決定在該片區開展“三舊”改造房屋調查項目。本文是技術人員在項目實施中的經驗與體會。

2 三舊”改造建設的房屋現狀

“三舊”改造建設測繪調查就是要對舊城鎮、舊廠房、舊村居的土地的權屬、用途、使用年限和房產的權屬、用途及家庭成員、出租情況、查封抵押的調查，對建筑面積、土地使用面積及權屬界線核定等一系列的摸底調查，以利于評估及拆遷，國家和政府都在推進這項民生工程，這原本是一項利國利民的好事，然而“三舊”改造建設現狀卻呈現如下特征：

2.1群眾對“三舊”改造的重要性缺乏充分認識，許多房屋很難聯系屋主，調查工作無法開展。

據統計，該片區約1/5的房屋聯系不上屋主，他們有出國的，有出省的，有的即使在省內也在外面購買了房屋；還有一部分人即使知道本片區要改造，但是對該項工作的重要性認識不足，或改造需求不是非常迫切而不愿配合，給調查工作的順利開展帶來了極大的困難。

2.2房產證地址編排不規范或錯誤，影響了數據匯總時間。

對實地中的同一棟樓，在房產證中可能存在幾種命名規則。例如，“新華路2號”和“新華路一座”是同一棟樓，“中山西路二座”、“中山西路2座”、“中山西路2號” 是同一棟樓，“人民一路33號”和“中山中路33號” 是同一棟樓，等等。

2.3沒有一張完整的房屋地址圖，延誤了房產證收集的時間。

對于房屋測繪調查工作而言，房產地址圖就是工作的指示圖。由于進場時，我們手上只有國土部門提供的地形圖，它存在現勢性不強、房屋地址信息不全等問題，再加上國土部門提供的國土證信息也沒有與房屋地址一致的坐標位置信息，因而對工作的指導性不強。由于不知道測區所包含的地址信息，結果在查找房產證時，一方面是測區內的房產證沒有找出來，另一方面找出了許多測區范圍外的房產證，延誤了房產證收集的時間，影響了整個工期。

2.4不同時期房屋測繪標準不一致，給面積測繪與統計帶來了極大的困難。

測區內的房屋最老的有民國時期建設的，最新的也有至今還未入住的；不同時期建設房屋測繪標準不一致，房產證上登記的面積有未分攤的、有部分分攤或完全分攤的，有按面積分攤或按戶數分攤的，有登記建筑面積無套內面積的，有登記建筑面積與套內面積的等等。現在要統一標準實測，對于上述各種情況必須認真分析、區別對待，給面積測繪與統計帶來了極大的困難。

3 舊城鎮改造建設中的房屋調查、面積測繪與統計方法

要做好舊城鎮改造建設中的房屋調查、面積測繪與統計方法，項目開展前應根據調研情況組織編寫《項目技術實施方案》，在項目實施過程中制定《項目工作實施要點》和《項目工作實施補充規定》等技術指導文件。由于房屋調查、面積測繪與統計方法等技術工作都有相應文件做指導，故各項工作均能有序進行，極大地方便了工作。

3.1房屋調查方法

入戶調查是一項非技術性的工作，一方面需要調查人員有較高的表達溝通技巧，另一方面通過本次調查，還需要給業主留下較好的印象，以方便后續工作的開展。

① 盡快辦理《協助調查函》、《通告》等文件和證明，設法解決入戶困難的問題。

② 盡快收集地形地籍圖、國土證、房產證等資料，以利于統籌安排。

③ 房屋入戶調查時多問一句，以免造成工作反復。

3.2房屋面積測繪方法

房屋面積測繪是根據房產證附圖核對產權人的房屋是否與現狀一致，主要是核對尺寸。如果一致，則實測面積可取房產證面積，土地面積取土地證面積，如果不同，則需要在《房屋測繪調查草圖》上繪制出房屋的各層平面圖，并認真量取尺寸。面積實測分如下幾種情況：

① 房屋加建，主要是指房屋的層數改變以及產權人在自己土地范圍內的空白地進行加建。此時，房屋的土地面積多沒有變化，當能十分明確確定房屋的加建部分時，可對照房產證附圖直接量取加建部分的面積，最終實測面積成果取產權證和加建面積的總和。當不能確定加建部分時，需要對整棟房屋進行測量。

② 房屋多占，主要指產權人在自己土地證規定的界址外進行加建。此時土地和房產面積均發生變化，需要對土地面積和房產面積全部測量。

③ 陽臺封閉。對于陽臺封閉的情況，在進行面積實測時，需要測量出封閉的面積，則該面積的一半即為產權證上多出的面積。

④ 房屋套內面積測繪方法。

a、房改房。房改房的情況一般來說當時在進行房產測量時，進行了簡單的分攤。在核對房屋尺寸無誤后，實測套內面積，取房產證面積（建筑面積）與套內面積之差值為分攤面積。

b、商品房。在核對房屋尺寸無誤后，取其房產證套內面積為套內面積。

c、獨立棟。由于此類型房屋只屬于同一產權人所有，不需分攤，則在檢測房屋平面圖尺寸無誤后，取其建筑面積為套內面積。

3.3房屋面積統計方法

① 開發功能豐富的“房屋測繪調查數據入庫程序”，以提高工作效率。

根據“舊城鎮改造建設中心”的要求，我院對測區內的房屋建筑面積做了如公有產權、私人產權、完全產權、非完全產權、學校、大型公建設施、商業部分、無證部分、陽臺封閉及加建部分等多項面積匯總的內容，以方便對調查區域做出準確的征收成本分析，有針對性地制定實施方案。根據作業要求，開發了自動統計上述面積的“房屋測繪調查數據入庫程序”。

② 內業校核統計結果，以保證數據計算的正確性。

由于數據量龐大，雖然有專用程序統計，但是作業員在房屋分類時有可能會出現錯漏，為了避免這種情況，在內業校核時，就要從多方面做封閉性檢核。因為測區房屋建筑總面積是固定的，完全產權與非完全產權總面積之和，公有產權與私人產權總面積之和，無證部分與有證部分總面積之和，商業部分與非商業部分總面積之和應該都等于房屋建筑總面積。如果不符合就要找原因，可能有房屋分類錯誤等情況，直到解決問題。

③ 外業抽檢統計結果，以保證數據測量的正確性。

4 結語

“三舊”改造建設是一項相當繁瑣的工程，由于涉及到產權轉移、產權拍賣、兩證混亂以及可能的利益的再分割等錯綜復雜的關系，注定了房屋測繪調查者在工作中將付出更多的時間和精力。但是，只要我們按照文中的方法，發動多方面的力量做好入戶調查與測繪、開發“房屋測繪調查數據入庫程序”專用程序做面積統計，將復查的問題將變為簡單，從而為三舊”改造建設節省一定的經費和時間，保證對“三舊”房屋進行實地逐項核查，確保數據真實可靠，切實保障群眾的合法權益，使“三舊”改造成為人民群眾滿意的民心工程。

參考文獻：

1、謝戈力.如何實現“三舊”改造中的共贏.中國土地.2011年02期

2、吳釗娥.“三舊”改造對廣州房地產市場的影響研究.廣東工業大學碩士論文2011

篇5

【關鍵詞】解析法；圖解法；航空影像

【Abstract】Based on the rural construction land area accuracy of different survey methods， containing to analytical method and graphical method， the paper elucidated how to achieve the rural construction land survey between efficiently and intensively and also pointed out the distribution pattern of the rural construction land survey relying on the research.

【Key words】Analytical Method； Graphical Method； Aerial Image

0 引言

地籍測量主要有兩種方法：解析法和圖解法[1-3]。解析法點位精度高，量算結果精確，便于地籍成圖，而大范圍地籍測量時，工作繁重。圖解法[4]操作簡單快速，但判讀結果易受影像空間分辨率、先驗知識、熟悉程度，地塊邊界復雜程度等因素的影響[5-6]。

本文結合解析法和圖解法各自特點，研究農村建設用地不同測量方法精度指標，通過試驗區農村建設用地測量方法實踐，總結農村建設用地測量應用模式。

1 試驗與分析

試驗區域位于江蘇徐州某郊區，區域內地勢平坦，包含農田、池塘、道路、農宅、廠房等地物。為試驗開展，搜集省廳統一下發的0.3米分辨率航空影像數據、1：500比例尺地形圖數據和村莊地籍調查成果數據，通過數據處理，得到符合試驗需求的基礎數據。

首先，圖解法推算建（構）住物占地面積。高分辨率航空影像識別地物的類型或狀況，主要從色、形、位三個方面體現，結合基礎數據，可判別建（構）筑為紅褐色或灰色、四邊形、排列整齊的規則圖斑，由經驗豐富的技術人員，在現場建（構）筑物外立面圖片分析基礎上，利用ArcMap軟件勾繪試驗區建筑物邊界，依靠ArcMap軟件計算功能獲取房屋建筑面積信息。

其次，解析法進行全野外數據采集。由于全站儀測量精度高，操作簡單，數據處理精確，在農村地塊測量中得到了較好的應用[6]，因此，本文所采用方法為全站儀法。

數據采集全過程遵循《地籍調查規程》、《房產測量規范》，利用毫米級精度全站儀進行數據采集工作。

首先，控制測量，選取試驗區域通視條件較好的道路交叉口布設地面控制點，利用導線控制測量方法，最小二乘法平差控制點坐標。其次，細部測量，由專業人員沿著道路采集界址點數據，對于難以入戶的角落，測量員配合鋼尺勘丈，交會測定待定點，最后，利用CASS軟件成圖、ArcMap軟件融合影像、坐標解析法計算房屋建筑面積信息。

結合圖表分析如下：

（1）由圖1、圖2和圖3知，圖解法和解析法都存在數據偏差現象，解析法偏差較小，圖解法偏差較大。分析原因，圖解法判讀結果受航空圖像空間分辨率、先驗知識、熟悉程度，地塊邊界復雜程度等因素的影響，精度級別為影像分辨率級別，僅為厘米級；而解析法幾何解析精度高達毫米級。

（2）《房產測量規范》要求三級房產面積測量限差1.4m2，中誤差0.7m2。結合圖4、表1可以看出，圖解法90%數據在誤差范圍內，10%數據超限；解析法100%符合規范要求。航空影像表現取決于地物光譜、幾何和紋理特征[8-11]，對于差異特征不顯著的地物，圖解法獲取其要素信息十分困難。圖解法超限數據影像顯示，房屋頂為灰色，邊界特征不明顯，技術手段難以勾繪出清晰輪廓；合格數據影像顯示，房屋頂為紅褐色，邊界特征明顯，容易勾繪輪廓。

（3）實際工作發現，圖解法依靠基礎影像資料，可以內業完成邊界特征明顯房屋面積調查，相比解析法省去了外業工作，在資源利用和成本上體現出客觀優勢。在滿足精度要求的情況下，圖解法和解析法都可用作房屋等建筑物面積調查，但是針對影像邊界特征不顯著的，解析法是首選方法。

2 結論

基于江蘇省統一下發的0.3米分辨率的航空影像，利用圖解法獲取正射影像中試驗區域農村建設用地土地面積要素，通過與解析法現場測繪面積比對，研究農村建設用地不同測量方法精度指標，結果表明：在滿足精度要求的情況下，圖解法和解析法都可用作房屋等建筑物面積調查；圖解法相對解析法，在基礎資料較好的前提下，能夠顯示其高效便捷性；圖解法成果與解析法成果進行比較，部分圖解數據存在很大偏差，分析原因在于影像邊界區分度不高；圖解影像需要經驗豐富的技術人員和基礎底圖輔助，影像空間分辨率越高，圖解精度越高；解析法精度高，但稻莞新速度慢；圖解法能夠滿足農村建設用地測量目的，數據獲取速度快，便于后期數據更新維護，并且在成本控制方面極具優勢，但對于影像邊界不理想的調查對象，存在軟肋。

農村建設用地測量不僅應該綜合考慮工作目的，儀器設備，方法的可操作性等因素，而且還應該注意測量用途，精度與成本，數據更新等問題，通過試驗區農村建設用地測量方法實踐，總結歸納農村建設用地測量應用思路：

（1）搜集基礎資料，主要包括高分辨率航空遙感影像、村莊地籍調查數據、大比例地形圖數據等相關資料。

（2）數據預處理，影像幾何正射糾正，疊加資料底圖，確定測量對象。

（3）確定測量方法，影像邊界特征明顯，采用圖解法；不明顯，采用解析法。

（4）成果精度評價，做好實地抽檢驗證，形成分析報告。

（5）數據整理，整理結果及相關資料，做好備案。

（6）數據入庫維護更新，做好數據維護更新工作。

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