房產中介法律培訓精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房產中介法律培訓，期待它們能激發您的靈感。

篇1

三分天下、惡性競爭

惡意搶單、戳單。在競爭中，各個房產中介為了自身業績甚至單純的為了不讓別人成交而惡意給房產業主或者客戶撥打虛假電話和傳遞虛假信息甚至誘導業主抬高售房價格、誘導客戶轉盤，使得其他置業顧問在業主開展的過程中曲折不斷，甚至簽了合同的單子都搞黃掉了，所有的付出都化為泡影。而且這種惡意戳單的行為不光是對其他中介公司采用，甚至是在各公司內部置業顧問之間也是屢見不鮮。下面表1是對荊門市聯家置業2017年3月份簽過居間合同、下過購房意向金同時價格已經談好了，但是還是沒有成交的單子的原因情況的不完全統計。從表中可以很明顯的看出惡意戳單在荊門房產中介的競爭中運用的非常頻繁，極大的阻礙了中介市場的正常運行，也損害了業主和客戶的正常權益。

虛假信息盛行導致市場混亂。一方面表現在有的房地產從業人員隱瞞房屋上已有抵押權的事實，將“帶病”的房屋介紹給買家，有的故意隱瞞購房人的資格，房屋的產權性質、房型、面積等，而這些未被披露的信息恰好都是影響買房人是否購房以及房產交易能否順利進行的重要信息，隱瞞這些信息對購房人的利益構成了很大的侵害。另一方面是許多中介置業顧問利用假圖片、假價格、乃至根本不存在的房源，干擾正常的信息傳遞。為了吸引購房者來電，房子的價格越掛越低，中介對于購房者打來的電話通常的借口是：“這套房子剛剛賣掉，小區里還有一套類似的，不過業主掛的價格比較高，您要不要看看？”這是就所謂的“轉盤”。虛假信息的在永慶和盈泰表現得非常明顯，近年來，在中介的對抗中，永慶和盈泰漸落下風，采許多惡性競爭的措施來阻礙市場的正常運行。

中介企業內部混亂

在房地產中介行業混亂的背后是各中介企業內部的管理、員工的素質、運行的規則方面都存在著極大的問題。

行業準入門檻低，從業人員的素質以及年齡結構都有著極大的問題。在房產中介行業中，一直以來沒有嚴格的市場準入制度成為這個行業混亂的原因。房地產中介業務需要的人才一般要具備房地產法律和房地產業務基本知識，這樣才能提供專業的服務。但是現階段我國房產中介市場很大，需要的人才也多，而我國的資格認證制度和持證上崗制度尚不健全，因此導致這個行業的很多人員魚龍混雜，素質參差不齊。在荊門市這種的小城市里表現得更為明顯，在行業里資深的骨干員工基本上都是小學或初中文憑，文化程度極低，而且也沒有經過專業的培訓。在從業人員中以35-45歲的中年婦女為多，年齡結構和性別搭配都極不合理，只要有點忽悠能力就能蛑苯由細諏恕S兇耪庋的從業群體，行業想不混亂都難。

荊門市中介企業的管理也存在著很大的問題，特別是在工資核算和管理結構上面。荊門市房產中介企業在員工工資待遇上面有著默認的標準：無底薪+提成。有業績有工資無業績零工資。在無底薪的工資結構下面，從業人員有著極大的壓力，來自生存的壓力，最低生活標準都無法保障。因而荊門市房產中介行業的人員流動是極大的，超過一半以上的新人無法堅持三個月。荊門市的房產中介行業都是非常明顯的家族企業，員工想要晉升就得入股，當門店經理，但是話語權還是在老板手中。

“球”嚴重挑釁法律威嚴

中介游走在“灰色地帶”，與法律打“球”獲取高額利潤。譬如在洽談房源時，如果遇到買家急需資金，中介會主動提出“我們能夠辦理短期借款”。在荊門，聯家、永慶、盈泰都是把短期借貸作為公司的主營業務之一，貸款利率是月利三分，比如借款30萬一個月利息就是9000元。在交易過程中，中介機構還會誘導買賣雙方簽訂“陰陽合同”，買賣雙方在房管局以較低的價格過戶，以降低稅費，但實際交易則按照雙方私下訂立的價格進行，房款差額另付，從而達到最大限度避稅的效果。在員工的工資標準上完全無視《勞動法》的最低工資標準，而且不與員工簽署就業勞動合同。房產中介企業都是多家店面連鎖經營，在工商管理登記中往往只有極少數的店面做過登記，偷稅漏稅嚴重。如此種種“球”行為，在短期內確實能給企業帶來一些好處，但是長久的話總有栽跟頭的時候。

篇2

關鍵詞:壟斷;政府規制;哄抬效應;理性消費

中圖分類號:F293.35 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)26-0195-02

房產中介作為房屋的賣主和買主之間的一個信息平臺,在房產的交易過程中扮演著極其重要的角色。正是由于買賣信息的不完全性、不對稱性,導致在房屋交易過程中,給了房產中間商一個信息相對壟斷的地位,房產中介并因此利用買賣雙方所缺失的信息做為自己得利的“鐵飯碗”。但是近年的房屋持續走火的態勢,使得房屋交易市場顯現出極其明顯的“供不應求”態勢。在房屋價格久漲居高的情況下,房產中介卻利用手中的信息壟斷特權跟房東一起謀取不當利益,損害了租房和買房一方的利益,讓顧主苦不堪言。為了扭轉這種不良態勢,提高房產市場的交易公平,有必要對房產中介的這種信息特權做一定的政府規制,正確引導居民的消費,讓房產中介市場在更加合理更加有效率的同時,保證整體的房產市場穩定和買賣雙方交易的公平。

一、房產中介的相關概念及發展現狀

(一)房產中介的相關概念

房產中介的信息壟斷,是由于房屋交易雙方信息缺失,而中介由于其中間特殊地位,占有該類信息,并對獲有信息資源的一種獨占行為。

房產中介的政府規制,是指就房產中介利用其自身信息壟斷地位來謀取不當收益,并造成社會不良影響行為時,所采取的一種政府規制管理行為,使其在合理有效發展的前提下,讓交易過程更加公平、公正。

國內外學者對于壟斷的分類可以說是多種多樣。馬克思認為應為分為自然壟斷、偶然壟斷和人為壟斷。還有學者認為應該分為自然壟斷、行為壟斷和法定壟斷。但是筆者認為壟斷的根本在于其進入的障礙,所以根據這點,將壟斷分為自然壟斷(NATURAL MONOPOLY)、行政壟斷(STATUTORY MONOPOLY)和壟斷資源的壟斷(RESOURCE MONOPOLY)更為貼切。(注:曲振濤,《規制經濟學》,61頁)所以,房產中介的信息壟斷應該算作壟斷資源的壟斷,只不過其壟斷資源是一種信息資源而已。

(二)國內房產中介的發展現狀

房產中介是房地產市場的一個組成部分,它的發展跟整體的房產市場的發展息息相關。在過去,房屋的獲取主要是通過單位分房解決,形式很不靈活,導致很多住戶對分到的房屋不滿意,甚至導致惡性的搶件。而現在,國家將福利分房的形式取消,改為貨幣分房以后(陽廷燕,重慶市房地產市場價格影響因素研究,2009),中介市場便應運而生。換句話說,國家將集體購房的行為變成了個人購房的行為,這樣的轉變使得房產市場的交易變得靈活多樣,而房產中介也找到了屬于自己的地位,并逐漸形成了一系列自身的特點:

1.業務面廣

房產中介現在不但承擔著二手房的買賣和租憑業務,還涉及樓盤的、房屋的價值評估、住房銷售策劃、抵押擔保等業務,是一個相對完整的產業。

2.信息集中

由于房產中介從事的是一種業務,使得其自身獲有很多房產相關信息,從而牢牢地把握住房產市場的動向。

3.發展速度快

房產中介的發展總是伴隨著房產市場的腳步,房產中介在國內的發展速度可謂是相當壯觀,加之進入門檻相對偏低,才造就了這樣一個“數量龐大,繁殖速度過快”的中介市場。

4.外部環境有利

由于房屋交易市場化的發展,使得房產中介這樣機構的外部環境正在慢慢走向成熟,其中包括房地產產權管理的規范、土地制度的改革、住房抵押業務的發展以及戶籍制度的放寬等等,都在為中介市場創造有利的外部環境。

二、房產中介存在的問題

1.信譽度不高

由于房產中介的認證資格制度相對不規范,使得進入這種市場顯得相對容易,人員大多都不是科班出身,沒有取得相關的從行資格(譬如房產評估師),加上道德水準的降低,欺詐銷售的行為屢見不鮮,讓房產中介在市民心中的形象極其低下,甚至讓顧客堅決抵制。同時與多家簽訂口頭合同賺中間差價、與熟人串通故意抬價、乘人多購房時機蓄意加價等等,讓“失信”已經成為房產中介市場發展的一大隱患。

2.平均利潤低

在房產中介的發展速度極其迅猛的同時,整個中介市場的平均利潤下降。譬如,上海曾創下日誕8家中介的平均記錄,讓人無不為其感嘆。可是,將這總數達1.2萬家的中介公司去平均一下年2 000多萬平方米的二手房成交面積的話,其實每家公司的年平均面積只有1 667平方米左右,月平均成交面積只不過是138平方米而已,所以,其實很多中介公司的利潤并不高,甚至難以繼續經營。

3.生存率低下

社會總體上雖然呈現出一種對房產交易需求過剩的態勢,但是由于近期的中介發展速度明顯快于這種趨勢,使得實際上,中介的服務供給已經遠遠超過了顧客的消費需求。而在政府對中介市場的進出規制沒有過多要求的情況下,房產中介之間的利潤爭奪異常激烈,就一些大城市而言,中介公司的生存率連30%也很難達到。加之住房制度和土地制度不斷深化發展,房地產市場泡沫不斷加重升重,中介看似豐厚利潤,讓很多后起之秀擠破肚皮往里面進,中介生存率低的問題卻在所難免。

4.專業人才少

從事房產中介的人,應該精通房地產相關法律、房地產業務、現代化服務業及房產評估等專業知識,應該是一種綜合性強、涉及知識面廣的專有人才。而現在國內由于房產中介公司起步較晚,專業人才培訓不夠充分,市場規范的嚴重不足,導致從事房產中介的人是形形,非科班出身也沒有關系。這種人才的放松管制使前面所提到過的中介職業道德水準明顯下降,從而作用于整個中介市場,所以專業人才的培養應作為中介市場以后發展的主導方向。

5.國外競爭強

面對中國利潤豐厚的市場,國外中介公司的強勢競爭已經在沿海大城市中展現出來,憑借天然的大資本、特許化經營、科學規范的管理、相對偏低的手續費用、體貼周到的服務理念、責任明確的歸咎制度,讓國外大房產中介公司備受國人的青睞。如果不采取進一步行動來整治國內專業不精的中介公司,那么一旦國外大公司根基牢固以后,要想和其再并排競爭,恐怕是不太可能。

6.缺乏公開性

由于政府的規制力度不夠,使得房地產很多業務的透明性差,很多外部消費者根本不知道業務具體涉及哪些方面,費用繳納是否過高等等,而且由于業務公開性的缺乏,中介與房東之間能夠輕易的形成利益集團,合力從消費者身上榨取更多利潤,并且這樣的業務不公開,讓規制也難以進行,整個中介市場就形成一鍋燉菜,難以分清彼此。

三、政府對房產中介規制原因

房產中介對于房地產市場信息的收集遠遠超過交易的雙方所能獲得的信息,對于房屋的評估、抵押擔保、房產策劃等內容更是要經中介之手,中介實際已經成為很多房產交易過程中一個必不可少的“催化劑”,加速著交易的反應。而隨著交易的不斷增多,中介也同樣發現其信息壟斷可以成為提高利潤的一種手段,為了追逐手頭的利潤,甚至不惜做一些有違房產中介職業道德水準的事情,包括口頭協議、與房東合力抬價、乘機漲價等,所以政府有必要出面對這些不良社會風氣加以合理規制。

在市場經濟的環境下,中介提供的服務是有一定價格的,價格規律的作用也同樣適用于中介傭金。因為房屋本身的價值(包括建筑材料,人力成本,土地價值等)隨著市場在不斷的波動,而且常人由于信息不全面很難計算其成本,所以在信息不完全的非理性顧客面前,中介業務價格即使高出其服務自身市場價值很多,也會有顧客前來購買,而顧客越是瘋狂的購買服務,中介就越是有機可乘,這就形成了一種“哄搶效應”的惡性循環,政府如果不出面管理,那么最終房產市場的泡沫就會越來越多,到時候局面更難收拾。

自古以來,房產中介就是靠信息謀生,正是由于這種信息資源的壟斷,才產生了房產中介賴以生存的環境基礎,房產中介也因此成了房屋交易過程中,名副其實的“立交橋”,而買賣雙方付給中介的就是“過路費”,但是針對中介“收費站亂收費”,“漫天要價”的不合理現象,政府必須進行規制管理。

四、房產中介的政府規制手段及注意事項

(一)政府規制手段

1.中介進入規制

房產中介的進入規制,是從源頭上開始整頓整個中介市場。因為中介市場近期由于過多的數量、激烈的競爭、非專業化的管理、缺乏相應的市場監督等特點,所以采取政府的進入規制打造國內一流品牌的中介公司刻不容緩,政府特定允許少數幾家大的,具有市場競爭力及具有現代專業化管理的公司進入市場,從而相對減少過多的競爭,加大服務的質量。

2.服務質量規制

房產中介自身屬于是第三產業行列,其產品就是為顧客提供滿意的服務。但是由于道德水準下降、監管力度不夠、業務公開性差,讓中介對自身提供的服務有很大的可選擇性,價格扭曲、服務不到家、甚至發生欺詐的口頭協議等,讓中介的信譽變的越來越差。服務規制是從中介自身來進行的一種規制行為,即通過監督,讓中介的服務質量和服務誠信度大為提高。

3.行業激勵規制

行業激勵規制是相對于傳統服務成本規制的一種規制手段,傳統服務成本規制是以實現資源配置效率,確保企業內部效率,避免收入在分配及保證經營財務的穩定為目標,并以收費水平及收費體系的制定為基本任務的規制方式(曲振濤,《規制經濟學》,119頁)。而行業激勵規制,其實是一種對房產中介的成本補償機制,也即通過一些政策手段或者返還一定稅收來彌補中介的成本費用。這種行政規制一般適合于規模比較大,管理比較先進,具有一定國際競爭力的公司,是一種轉被動管制,為主動進取的手段。由于管理方法的不斷進步,國際上已經開始從被動管制轉向主動激勵,通過研究表明,激勵的效果往往會比被動管制優異,更加讓人接受,將政府監督的分內工作交由公司自己處理。

4.價格規制

政府對房產中介的價格規制,是政府就房產中介提供的服務費用給出一個指導性價格或要求房產中介在一個價格范圍內定價。如果政府認為房產中介提供服務的費用偏高,那么政府對房產中介的價格規制就會傾向于擬定一個最高價格;如果政府認為房產中介行業內部存在過度競爭而進行相互殺價,政府則會根據市場信息給予房產中介一個指導性的最低限價。鑒于目前的房產中介市場過度競爭和部分中介欺壓消費者亂抬價的情況,政府的價格規制應該擬定在一定的范圍內比較合適,即定價既有上限又有下限。(潘俊,實現我國房地產業政府合理規制的思考,2010年)

(二)規制注意事項

1.規制對象不明確

就中介市場規制問題這一塊,因為規制對象不明確,往往會導致政府規制失敗,對房產中介規制,必須要分清其規制對象。值得注意的一點是,房產中介的壟斷地位本身并不構成違法行為,立法不會對其本身壟斷地位進行政府規制。之所以要對房產中介進行規制管理,是因為房產中介利用其在房屋交易過程中的特殊壟斷地位,對實情隱瞞、對價格進行操縱,造成房屋交易市場的“價格哄抬效應”,“欺騙消費者”的一系列行為,并利用這些追逐不正當利益,使得房屋價格遠遠高于其自身的市場價值,也同樣使得房屋的租金出現過快過猛的漲幅,甚至讓房屋評估活動等業務難以讓人監督。在這樣的前提下,對房產中介的政府規制才成為一種必然。

2.防止地方政府尋租行為

地方政府在規制過程中,很可能利用手中的權利,像房產中介所要費用,從而讓中介不合理的行為繼續。這便產生了,政府所謂的“尋租”行為,這種尋租現象讓地方政府和房產中介形成利益集團,共同來分攤利潤,而利益集團的建立,肯定會給政府的規制活動產生影響,導致“上有政策,下有政策”,不依法辦事,甚至嚴重的還會導致“空頭任務”,地方政府表面上遵從,實際上對政策完全不加以理會。地方政府內部人員的行為如果不加以約束,那么對房產中介的規制就是一句空話,沒有人會理會。所以上文才會有行業激勵規制一說,讓政府和企業盡量分開。

3.規定房屋持有人及中介雙方責任

房產中介不但容易和政府形成利益集團,和房屋持有人也容易形成利益集團,特別是在二手房價值評估,二手房銷售二手房出租上面,很容易和房屋持有人形成密切的關系,通過私下定立的利潤協議,合理瓜分“超額利潤”。因為這種協議很難被人察覺,又不利于監控,消費者很是老火,所以價格規制方法在這個時候還是比較管用,對那些價格嚴重失衡的地區,采取強制性而非指導性的價格定價,會在一定時期調節并重新整頓好市場秩序,而且行業協會和消費者協會的有利監督,則會進一步為政府定價做出一定的判斷標準。

參考文獻:

[1] 曲振濤,楊愷鈞.規制經濟學[M].上海:復旦大學出版社,2005.

篇3

隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。本文通過對房地產中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2. 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

3. 無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。

4. 房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。

5. 房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。

6. 房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。

7. 各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者，注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等

一、目前房產中介發展現狀

隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。

為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——

1. 房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

2. 房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。

3. 房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。

房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

二、房產中介市場現實存在的欺詐行為

1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。 受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過 自2001年6月 1日起施行）第二十八條規定： 受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。

而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。

2. 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規定：“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”

目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。

區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。

現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策

。

按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》 （1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號 自1999年5月1日起施行） 第五條 已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；

（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質的；

（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。

根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二ooo年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：

（1） 由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。

（2） 產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。

（3） 同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4） 被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5） 因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。

3. 無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。

有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。

根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4. 房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。

根據商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。

事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。

5. 濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。

根據《合同法》的規定：

第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

第四十一條 對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。

6. 房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。

根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號 2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。

房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。

7. 各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。

房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂 “特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。

三、 關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。”“房產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合

理、不公正的規定。”“各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。“無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。”“房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。”“房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。”這些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1. 在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2. 提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。

3. 購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；

4. 對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；

5. 對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6. 達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。

參考文獻：

《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年

建設部《城市房地產中介服務管理規定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年

篇4

隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。本文通過對房地產中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。

4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。

5.房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。

6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。

7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。

這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者，注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等

一、目前房產中介發展現狀

隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。

為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——

1.房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。

2.房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。

3.房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。

房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

二、房產中介市場現實存在的欺詐行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規定：受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。

而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。

2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。

上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規定：“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”

目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。

區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。

現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。

按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：

（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；

（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；

（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；

（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；

（6）上市出售后形成新的住房困難的；

（7）擅自改變房屋使用性質的；

（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。

根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：

（1）由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。

（2）產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。

（3）同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。

（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。

（5）因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。

由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。

3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。

有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。

還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。

根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。

根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。

同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。

事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。

5.濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。

格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。

根據《合同法》的規定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

第四十一條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。

6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。

根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。

房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。

7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。

房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。

而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。

三、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議

由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。

“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。”“房產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。”“各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。“無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。”“房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。”“房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。”這些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。

由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：

1.在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。

3.購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；

4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；

5.對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。

6.達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。

參考文獻：

《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年

建設部《城市房地產中介服務管理規定（修正）》1996年

上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年

篇5

【關鍵詞】房產中介 違規

一、房產中介市場現實存在的違規行為

1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。

同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規定：受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。

2.從事公有房屋使用權買賣經紀活動。目前，可進入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質。可售公房是房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。

現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的"二步并一步走"的政策。

3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。還有些房產中介為了稅收或注冊等問題。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。

根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。

4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。

事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。

5.濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。根據《合同法》的規定：

第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

第四十一條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。

凡此種種，不一而足。

二、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議

1.在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。

2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。

3.購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；

4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；