發布時間：2023-09-27 10:23:28
序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇安置房買賣的法律法規，期待它們能激發您的靈感。
自住房制度改革以來，我國的房地產業取得了極大得發展，但同時，房屋買賣糾紛也大量涌現，其中尤以一房二賣，甚至是一房多賣的問題突出。在住房制度改革以前，一房二賣雖然存在，但并不多見，這是因為當時我國的住房大部分為公房，私房相對較少，從而導致私房買賣較少。自從住房改革以后，尤其是推行住房商品化制度后，我國的住房不但向私有房發展，同時也向商品化發展，一房二賣就變得日益突出起來。而在商品房的房產交易中，作為賣方的房地產開發商與普通的購房者相比較，其優勢相當明顯，并且濫用強者優勢侵害購房者合法利益的情況也屢見不鮮，據工商部門和房屋土地管理部門對商品房的銷售經營、服務等方面的執法管理情況的抽查結果表明，不少房地產公司存在將出售后的商品房再次出售的行為，即我們通常所說的商品房一房二賣，由于這類案件比較復雜，處理起來很困難。因此，在這里我就商品房一房二賣的相關問題進行討論。
一、商品房一房二賣的屬性及其法律后果
（一）商品房一房二賣的概念
在我國，商品房是一個特定概念，是指房地產開發商開發、建成以后用于出售的住宅、商業用房以及其它建筑物。而商品房買賣，是指房地產開發商將符合法律規定條件的商品房（包括尚未建成或者已經竣工的房屋）向社會公眾出售、社會公眾購買商品房的行為。這里所說的一房二賣，是指房地產開發商與第一買受人訂立商品房買賣合同后，于辦理商品房所有權轉移登記以前又與第二買受人就同一商品房訂立買賣合同的行為。有些學者把一房二賣直接定義為：“房地產開發商以同一商品房為標的，與兩個不同主體簽訂房屋買賣合同，將其出售給兩個人的行為。”[1]筆者認為此種定義是不恰當的。在該種定義中，未排除房地產開發商與第一買受人簽訂買賣合同，并為其辦理商品房所有權轉移登記手續后，再與他人簽訂房屋買賣合同的行為。依據房地產管理法的規定，第一買受人已經依法取得了房屋的所有權，房地產開發商在這之后再與第三人簽訂以該商品房為標的的買賣合同，實際上是無權處分他人財產的行為，并不是將自己所有的房屋一房二賣的行為，他們所簽的合同為效力待定合同。取得房屋所有權的先買方可以以物權排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主張取得房屋所有權，只能向出賣方主張債權，故在先買方已經辦理房屋過戶手續后，售房人再次將房屋出賣給他人的行為并不屬于一房二賣。因此應該把商品房的一房二賣定義為“房地產開發商與第一買受人訂立商品房買賣合同后，于辦理商品房所有權轉移登記以前又與第二買受人就同一商品房訂立買賣合同的行為。”
（二）商品房一房二賣的特征
由以上對商品房一房二賣的定義可以看出，房地產開發企業以商品房a為標的與購房人甲簽訂買賣合同，在甲還沒來得及辦理過戶登記手續的時候，該房地產開發企業又將商品房a出售給購房人乙，從而引起購房人甲和乙對商品房a的房屋產權歸屬存在糾紛。這就是所謂的商品房的一房二賣，由此可以知道商品房一房二賣的特征主要表現在以下幾個方面：
第一，商品房的一房二賣的主體是特定的，即銷售方為房地產開發企業。在商品房的一房二賣中，要出售房屋的是房地產開發商，而受讓方則可以是任何自然人、法人，也可以是其他組織。
第二，商品房一房二賣中房地產開發商與不同買受人簽訂的兩個合同中，標的是具有特定性的物，是以同一房屋為標的簽訂的兩個買賣合同，同時存在兩個債權，但不能并存兩個物權，這才會引起房屋所有權的歸屬糾紛。
第三，商品房的第二次買賣是在先買人簽訂買賣合同之后，辦理過戶登記手續之前發生的，如果先買人已經辦理了登記手續，也就依法取得了對房屋的所有權，房地產開發企業若又與他人簽訂房屋買賣合同，不構成一房二賣。
第四，在前后兩個房屋買賣合同中，房地產開發商存在違約或欺詐，而第一買受人一般無過錯，第二買受人可能是被欺詐，也可能存在主觀惡意。
第五，房地產一房二賣的行為必然導致買受人利益受損，一方買受人的債權得不到實現。
(三)商品房一房二賣的后果
房地產開發企業將商品房一房二賣的行為對第一購房人構成了惡意違約，對第二購房人則構成欺詐。它不但使得一方買房人的合同不能得到履行，損害了購房者的合法利益，同時也違反了民法中的誠實信用原則，加大了商品房交易的風險，嚴重地影響了市場秩序。誠實信用是我國民事活動的基本準則，開發商的這種惡意違約或欺詐行為是對整個社會誠信體系的建設的一種破壞。這種有意地對合同的任意違背，會使得市場交易變得不安全起來，必將使房產業受到影響，不利于房地產市場的健康穩定發展。例如上海市某一房地產開發商與該地居民甲簽訂了房屋買賣合同，約定到期辦理房產證并付清余款，但是在約定期限到達日甲某發現該房地產開發商后來又與另一居民簽訂了房屋買賣合同，由此居民甲和乙對該房屋產權歸屬產生糾紛。在這種情況下該房地產公司如果為居民乙辦理房產證，對甲就構成惡意違約，如果為甲辦理房產證，則對居民乙則構成欺詐，不管房地產開發商作何選擇，都會使得一房購房者的利益受到侵害，對房屋交易安全產生懷疑，影響購房者對房地產市場的信任。
二、一房二賣產生的原因分析
商品房一房二賣的現象屢見不鮮，究其原因，主要有以下幾點：
（一）房屋的特定性與一物一權原則
由于房屋是固定在土地上的，與土地緊密聯系在一起，其位置是固定、不可移動的，而且周圍、鄰近房屋和環境的狀況對房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會因周邊的的環境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價或造型的房屋建在不同城鄉、不同地段上，其用途和價格會相差很大。土地是一種有限的資源，對土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正因為如此才引起了多個購買者對同一房屋有購買意向，并且在產生糾紛之后會有相互不肯讓步的情況發生，甚至有購買者明知房屋已出售卻以更高價格與賣房人惡意串通地簽訂買賣合同，而另一方面，根據一物一權原則，即一物之上絕不得存在兩個相抵觸的物權，而所有權又具有絕對的排他性，一物之上不能有兩個所有權。因此必將有一方會得不到合同的履行，從而引起所有權糾紛。
（二）我國法律對合同生效與房屋所有權取得的規定并不一致
我國的法律將合同的生效與房屋所有權的取得作了不同的規定，正因為這種不一致的規定才使得合同的生效與房屋所有權取得之間存在時間差，訂立房屋買賣合同到辦理過戶登記手續通常有很長的時間間隔，更易引起一房二賣的現象。
1．房屋買賣過戶登記不是合同的生效登記
早期，不少人對一房二賣中的買賣合同效力問題存在認識上的誤區，一是同一房屋，已登記的買賣合同有效，未登記的買賣合同無效，二是同一房屋，簽訂在先的的房屋買賣合同有效，簽訂在后的買賣合同無效。這一認識誤區很長一段時間左右著人們對“一
房二賣”行為的判斷，甚至左右著一些法官的判斷。舉個例來說，1982年12月，最高人民法院在《關于王貴與柯作信、江妙法房屋買賣關系如何確認的批復》中同意浙江省高級人民法院的意見，即“房屋買賣關系，既未經國家契稅手續，也沒取得房屋部門的認可，認定其買賣關系無效是適當的”。[2]筆者認為對于一房二賣合同效力的判別標準應當以《中華人民共和國合同法》第四十四條規定“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”為依據。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條進一步明確規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”
而法律或行政法規并未將房屋買賣過戶登記規定為生效性登記。依我國《城市房地產管理法》第三十五條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”并未規定登記與合同效力之間的關系。盡管建設部1994年8月13日的《關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干意見的通知》規定：“凡房地產轉讓或變更的，必須按房地產法第六十條第三款規定的程序先到當地房地產管理部門辦理交易手續和申請變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，不按上述規定程序辦理的，其房地產轉讓或變更一律無效。”[3]但是，依照我國《憲法》第八十九條和《立法法》第五十六條和第七十一條的相關規定，行政法規只能由國務院制定，建設部的規定僅僅是規章，而規章對于房屋買賣合同的效力，是無法構成影響的。由此可見，我國并沒有什么法律或行政法規將房屋買賣過戶登記規定為生效性登記，依最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規定即使當事人沒有辦理過戶登記，也不會導致其房屋買賣合同無效。
2．物權的取得與否并不影響債權的成立。
賣房人與購房人之間簽訂的商品房買賣合同是一種債權行為，合同本身體現的是一種債權債務關系，而辦理房屋過戶登記手續才是直接導致房屋所有權的轉移，是一種物權行為。債權是一種對人權，相對權，不能對抗合同以外的第三人，雖然在未辦理過戶登記之前，房屋的所有權是還是在賣方手里，但購房人享有對房屋的期待權，他可以對售房方主張債權。因此在房屋買賣中債權與物權具有一定的獨立性，物權的取得與否并不影響合同的效力。即將施行的《中華人民共和國物權法》對此也做了明確地規定，其第十五條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
（三）經濟利益的誘導
在市場經濟的環境下，追求最大經濟利益是各種市場主體的進行市場活動的目的，房地產開發商也不例外。由于商品房的買賣是一項大宗消費，不同于普通的消費品，而且房地產開發市場容易出現大幅度的價格波動，尤其是目前出現的”房產熱”，使有些房地產開發商在經濟利益的驅動下，為達到獲取更利潤的目的，不惜違反誠實信用原則，破壞市場經濟秩序，采取欺詐方式簽訂合同，惡意毀約，將已出售的房屋以更高的價格出售給第三人，侵害買房人的合法利益，由此引起商品房的一房二賣。
三、商品房一房二賣的現行法律處理及預告登記制度
既然已經明確了合同的效力，那么在兩份有效的合同中，那到底哪一合同應該得到履行，哪一合同不能得到履行呢？法律并沒有對此作出規定。由于標的只有一個，必定會有一個合同得到履行，而另一個卻因此得不到履行。在這種情況下，可根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定予以處理。該司法解釋規定了買房者可以向賣房者主張的多種違約請求權。若房地產開發商就同一商品房又與第二買受人訂立同樣的合同時，其對于該兩個買受人均負有轉移該商品房所有權的義務，只要對其中任何一買受人不履行都要承擔法律責任。而且他對其中一買受人的履行都將是對另一買受人的默示拒絕履行。不能得到履行的買受人就可以依法請求因債不履行而產生的損害賠償責任。
（一）現行法律適用
1.第一買受人的賠償請求權和合同無效請求權
房地產開發商為第二買受人辦理了過戶登記手續后，第二買受人依法取得了房屋的所有權，其買賣合同得到實際履行，這也就代表著房地產開發商對第一買受人買賣合同的默示拒絕履行。第一買受人可以依《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。”
如果第二買受人是惡意串通房地產開發商取得房屋所有權，那么第一買受人就可以依《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。”請求確認后買方的商品房合同無效，只要有足夠證據，法院就應該支持。但是，法院要確認合同無效必須經先買方行使合同無效請求權，如果先買方不行使該項權利，法院不能主動確認后買方的合同無效。而第一買受人放棄無效請求權后，仍可以行使該司法解釋規定的懲罰性賠償請求權。
2．第二買受人的懲罰性賠償請求權
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者拆遷補償安置房屋的事實”，“導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。”由此可見，第二買受人在合同不能得到履行時，也可以向房地產開發商要求賠償，有權行使懲罰性賠償請求權。
（二）預告登記制度
商品房司法解釋雖然對于房地產開發商的一房二賣明文作了懲罰性賠償規定，在一定程度上保障了購房者的合法權益，但是這種效果是很微弱的，目前已經在施行的法律缺少事先預防商品房一房二賣的法律制度。法律只是對發生一房二賣后如何救濟做了相應規定，而對事先該如何保護購房者的權益，如何防范房地產開發商一房二賣并無相關規定。由于我國法律對房屋所有權取得的規定并不是以合同生效來確定的，因此當事人簽訂合同后，購房者并不能阻止房地產開發商將房屋賣給第三人，也沒有對抗第三人的權利。這樣就不足于防范售房人一房二賣。值得一提的是，2007年10月1日即將施行的《中華人民共和國物權法》中有關預告登記的規定，彌補了現行法律的不足，它使購房者可以在事先防范房地產開發商一房二賣，該法的實施對商品房一房二賣的現象必然起到極大的抑制作用，能有效地預防出賣方的一房二賣行為，保障購房人的合法權益。該法第二十條
規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。這種登記使得購房人的請求權獲得了物權的對抗性和排他性。這樣就確保購房人將來肯定能夠獲得指定的房屋。預告登記制度更為有力地保障了購房人的權利，同時又保護了交易安全、維護了市場的誠實信用秩序。
四、購房者對商品房一房二賣的防范與救濟
有人說，目前出臺的物權法將會終結房地產市場上的一房二賣現象。但一部新的法律要取得良好的社會效果畢竟要先有一個實施的過程，只有購房者懂得充分運用法律手段維護自身權益，物權法才能實現法律效果與社會效果的統一。
購房者在與商品房開發商訂立房屋買賣合同時，要認真審查房屋是否已經出售并對把違約后果寫入合同條款中，明確房地產公司的違約責任。在合同簽訂以后應當有預告登記意識，及時到有關部門辦理預告登記，辦理了預告登記之后，如果能辦理房屋所有權轉移登記手續，應盡快辦理。因為物權法規定在辦理預告登記后，要從能夠進行不動產登記之日起三個月內申請登記，否則預告登記失效。另外，購房者在發現房地產開發商將商品房一房二賣導致已經簽訂的合同得不到履行后，不能僅僅要求其償還已付購房款，而應該依據有關法律要求其承擔違約責任，進行賠償，以懲罰房地產開發商的一房二賣行為。在預防性的法律法規還沒有施行的情況下，購房者利用懲戒性的法規維護自己的合法利益將是對”一房二賣”的最好回擊。
舊機動車的買賣合同范本簽訂地點：_______________________________賣方(以下簡稱甲方)：___________________住所：___________________________________證件名稱及號碼：_________________________聯系電話：_______________________________人：_________
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汽車飾品購銷合同范本甲方：_________地址：_________電話：_________傳真：_________郵編：_________帳號：_________乙方：_________地址：_________電話：_________傳真：_________郵編：_________帳號：_________甲方推出的汽車飾品經銷制，在保證________
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房地產商品房預售合同范本出售方(甲方)：地 址：___________________________________郵 碼：_______________ 電話：_____________購買方(乙方)：_________________________姓名：性 別：出生 年 月 日 國藉：身份證號碼：地址：郵 碼：電話：第一條
蔬菜訂購合同范本甲方(購方)：____________________________________地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________法定代表人：____________ 職務：____________乙方(供方)：____________________________________地 址：____________
鮮花訂購的合同范本訂約日期：________________________________甲方(需方)：____________________________乙方(供方)：____________________________一、 根據我國《經濟合同法》及有關規定，經雙方議定，甲方向乙方訂購下列產品：多枝水仙花級別規格(cm)花
南京存量房買賣合同范本甲、乙雙方遵循平等自愿和誠實信用原則，經協商一致，就下列房屋買賣事項訂立本合同。第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。
管理軟件系統的購銷合同范本甲方：乙方：乙方購買甲方開發的______管理軟件系統，達成以下協議：1、 乙方購買甲方的______汽配、汽修管理系統軟件(單機版/網絡版)，甲方提供軟件的安裝光盤一張、說明書一本、免費培訓操作員、協助乙方進行初始化工作。
貴州省機動車買賣合同范本買方(以下簡稱甲方)：__________________住所：__________________________________證照種類：______________________________人：________________________________賣方(以下簡稱乙方)：__________________住所：__________________
貨物商品購銷合同范本甲方(供應商)：_______________________________________乙方(零售商)：_______________________________________根據《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、行政法規的規定，甲、乙雙方遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，就商品
為認真貫徹落實《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[20*]28號，以下簡稱“《決定》”)以及國土資源部《關于貫徹落實<國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定>的通知》(國土資電發(20*]67號。)、《*省人民政府關于深化改革嚴格土地管理有關問題的通知》(*政[20*]20號)、《*省人民政府關于做好省以下國土資源管理體制改革的通知》(*政[20*]98號)等文件精神，建立嚴格、科學、有效的土地管理制度，促進經濟社會可持續發展，結合我市實際，現就深化改革，嚴格土地管理問題，提出以下意見。
一、嚴格用地審查報批管理
(一)優先保障重點建設項目用地。各項建設涉及農用地轉為建設用地的，必須納入農用地轉用年度計劃。省政府下達我市的農用地轉用年度計劃指標，應當優先保證省審批或核準的重點急需項目、列入省“86l”行動計劃重點項目和符合國家產業政策的重大項目用地。
(二)科學編制土地利用年度計劃。各縣、市、區，開發區(園區)和市直有關部門要認真開展年度建設用地需求調查，并根據本地經濟社會發展狀況、重大建設項目建設計劃，于每年10月15日前向市國土資源管理部門提出下一年度的土地利用年度計劃建議。項目用地計劃應列明項目名稱、性質、規模和用地面積。市國土資源管理部門會同市發展改革、規劃、建設等部門，依照突出重點、綜合平衡的原則提出金市土地利用年度計劃需求，報省人民政府審批。土地利用年度計劃指標實行指令性管理，一經下達必須嚴格執行，不得突破。沒有農用地轉用計劃指標的，不予報批農用地轉用。市和縣、市國土資源管理部門要建立土地利用年度計劃實施臺帳，并對計劃執行情況進行登記和檢查。
(三)嚴格建設項目用地預審工作。需審批的建設項目在可行性研究階段，需核準、備案的建設項目在申請核準、備案前，建設用地單位應當按照國土資源部《建設項目用地預審管理辦法》(國土資源部第27號令)和市政府的有關規定，向國土資源管理部門申請項目用地預審。國土資源管理部門應當重點審查建設項目用地選址是否符合土地利用總體規劃，是否符合土地管理法律法規，是否符合國家供地政策，建設用地的標準和總規模是否符合有關規定，補充耕地的方案是否可行，資金是否有保障等。國土資源部門的預審文件是建設項目立項批準、核準、備案和安排年度用地計劃的必備文件。建設用地單位應當認真落實意見，并在依法申請使用土地時出具落實預審意見的書面材料。沒有預審文件或預審未通過的，有關部門不得核準或批準建設項目。建設項目用地預審文件自批準之日起計算，有效期為2年。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重新調整的，應當重新申請預審。
二、嚴格土地利用管理
(一)開展存量建設用地普查。市國土資源管理部門和各縣、市、區以及開發區(園區)要根據省政府的部署和省國土資源廳的要求，以20*年12月31日為基準日，全面開展存量建設用地情況調查，重點查清開發區(園區)(包括被正在清查的開發區、園區)、近郊鄉鎮存量建設用地的開發利用、閑置未用、供地方式、投資強度、土地產出率等情況，以及被撤銷的開發區(園區)已批準征收但尚未供應的土地。閑置未用的要依法收回，一律納入市和縣、市土地儲備庫統一管理和供應，優先用于工業和其它招商引資項目。
(二)進一步優化土地利用結構。要確保工業項目用地。工業項目用地要向科技含量高、創新能力強、市場前景好、用地集約度高和符合國家產業政策及我市產業導向，具有產業拉動和延伸、完善功能的項目傾斜。對國家禁止類項目不予供地，限制類項目不供地或者從嚴控制供地。要加強房地產開發用地的宏觀調控，優化房地產開發用地的布局和結構。市政府每年將根據全市國民經濟和社會發展計劃、土地利用計劃、房地產市場的供需狀況，確定經營性用地總量控制指標。房地產開發項目用地結構要向普通住宅傾斜，優先保障經濟適用房用地。
(三)嚴格執行工業項目建設用地控制指標。根據國土資源部《工業項目用地控制指標(試行)》(國土資發[20*]232號)的規定，工業項目容積率分行業應當分別控制在有關規定之內(見附件一)；工業項目投資強度必須達到國家規定的標準(見附件二)；落戶于開發區(園區)的工業項目，其投資強度還必須達到開發區(園區)的規定標準。建筑系數不低于30％；行政辦公及生活服務設施用地的比重不高于7％。不得圈占土地建造“花園式工廠”。供地時，要將容積率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地所占比重和投資強度等在土地使用權出讓合同中予以明確。各開發區(園區)要提倡建設多層標準廠房。
(四)買行建設用地開發利用考核制度。市政府將根據土地利用結構、投資強度和土地利用效益等因素，對各縣、市、區和開發區(園區)建設用地開發利用狀況進行考核。農用地轉用批準后，兩年內未實施具體征地或用地行為的，該批準文件自動失效；已實施征地但滿兩年未供地的，或者土地利用結構不合理、投資強度低、土地利用效益差的，市政府在下達下一年度農用地轉角計劃時將扣減相應的用地指標。
三、嚴格落實耕地保護責任
(一)強化耕地保護責任。各縣、市、區和鄉(鎮)政府對本行政區域內土地利用總體規劃確定的耕地保有量和基本農田保護面積負總責，政府主要負責人為第一責任人。實行耕地保護年度考核制度。每年年末，根據省政府下達我市的耕地保護責任考核目標，市國土資源管理部門要會同市農業、監察等部門對各縣、市、區的耕地保有量、基本農田保護面積及土地集約利用等情況進行綜合考核，考核結果上報市政府。市政府將對考核結果較好的縣、市、區予以表彰和獎勵；對工作不力或存在問題突出的縣、市、區予以通報批評。基本農田遭到破壞且在土地利用計劃考核年度內未復墾的，將扣減下一年度的農用地轉用計劃指標；情節嚴重的，暫停農用地轉用和征地報批。要加強領導干部土地管理離任審查制度。市政府將組織審計、國土、財政、監察等有關部門對領導干部任期內的土地利用總體規劃和年度計劃執行情況、耕地保護和占補平衡情況、土地審批中行使職權情況、耕地占用稅和新增建設用地有償使用費等稅費收繳使用情況進行審查，。如發現問題，將依法追究責任。
(二)強化基本農田的管理。一要嚴格保護基本農田。禁止占用基本農田挖魚塘、種樹和其他破壞耕作層的活動。二要加強基本農田保護的基礎性工作。將規劃確定的基本農田落實到地塊、農戶，并在土地承包經營權證和土地所有權證書中注明，或與農村集體經濟組織和農戶分別簽定責任書、責任卡。加強基本農田保護檔案資料的管理，做到市，縣、市、區，鄉(鎮)三級基本農田檔案、圖件、數據齊備，可查可核，并保證基本農田保護檔案的準確性。要進一步規范設置基本農田保護標志，保護標志以縣、市、區為單位統一設立。三要抓好基本農田保護責任制度的落實。基本農田保護責任書應以行政村為單位與鄉(鎮)人民政府簽訂，設置村民小組的要簽到村民小組。要在土地承包合同書或基本農田保護卡上明確承包農戶保護基本農田的權利、責任和義務。鄉(鎮)要加強基本農田的巡查，防止亂占濫用耕地。
四、嚴格土地開發復墾整理管理
(一)加強土地開發復墾整理項目管理。要進一步完善市級土地開發復墾整理項目庫。各縣、市、區政府要加強土地開發整理項目庫的建設，今后三年每年各縣、市、區的土地開發復墾整理新增耕地面積應不低于1200畝。要大力推進農地整理，尤其是基本農田整理，建設標準化農田，提高糧食生產能力。土地開發整理項目的實施，應當實行專家論證、項目法人負責、招投標、監理、公告和合同管理等制度。
(二)加強土地開發復墾整理資僉的管理。新增建設用地有償使用費和耕地開墾費必須按規定的標準全額繳納不得減免，全額用于土地開發復墾整理，確保耕地保護責任制度的落實。審計部門要加強對新增建設用地有償使用費、耕地開墾費和土地出讓金征收和使用的監督檢查。
五、嚴格征地補償安置制度
(一)嚴格征地補償。征地補償費標準必須與國務院或省政府已批準的“一書四方案’’中《征地補償方案》確定的標準相一致。土地補償費的70％以上要用于被征地農戶的生產、生活和社會保障。嚴禁拖欠、挪用或截留征地補償費。市和縣、市、區的農業、民政、監察、國土等部門對征地補償安置政策執行情況要加強監督和檢查。凡拖欠、挪用或截留征地補償費用的，一律停止辦理有關縣、市、區或開發區(園區)的農用地轉用或土地征收等報批手續，并依法追究有關人員的行政責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關追究刑事責任。要積極探索多種安置方式。各地可根據實際情況采取農業生產安置、重新擇業安置、入股分紅安置、異地移民安置等多種途徑安置被征地農民。各縣、市、區要根據省政府批準公布的各地統一年產值標準，調整征收土地補償安置的具體標準。征收土地的土地補償費和安置補助費總和為：市本級城市規劃區內不低于被征地前3年平均年產值的16倍，其他地區和各縣、市不低于14倍。
(二)嚴格按照法定程序實施征地。在土地依法報批前，各縣、市、區和開發區(園區)應以書面形式將征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物的權屬、種類、數量等現狀的調查結果，須經被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。被征地農民要求對擬征地的補償標準和安置方案進行聽證的，國土資源主管部門應當組織聽證。征地過程要嚴格實行“兩公告一登記”制度，保障群眾的知情權，接受群眾的監督。不得先用地再實施征地。
六、嚴格村鎮建設用地管理
(一)加強農村宅基地管理。各縣、市、區政府要組織鄉(鎮)政府以村為單位，對本轄區宅基地使用狀況(包括超占面積情況、一戶多宅情況、轉讓出租情況)進行全面調查，建立健全農村村民宅基地專項臺帳和檔案。農村村民宅基地只能用于本集體經濟組織的村民，實行一戶一宅制度，宅基地面積不得超過規定的標準。農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不予批準。禁止城鎮居民到農村購置宅基地，禁止農村村(居)民私自買賣宅基地，對非法買賣農村宅基地及宅基地上房屋的，有關部門不予辦理房產、土地、規劃、戶籍等手續。非法建設、買賣的房屋在拆遷時一律不予補償安置。市政府近期將對滁州市城市規劃區范圍內的違法建設進行集中整治。各縣、市、區政府也要組織城市管理行政執法(市容)、規劃、國土、建設、公安、監察等部門對違反土地、規劃等法律法規的違法建設行為進行集中整治。
(二)穩步推進老村莊和“城中村”改造。各縣、市、區每年要認真抓好2．3個老村莊改造試點工作，對零散的老村莊實行統一規劃，結合土地復墾實施“拆小村變大村”。市政府對退宅復耕的給予適當補助，補助資金從土地開墾和土地有償使用費中列支。瑯琊區、南譙區要穩步推進“城中村”改造，每年抓好1—2個改造項目試點，可由村(居)民委員會組織統一拆遷，按照“統一規劃、成片改造、有，機整合、配套建設”的方針，通過政府引導、政策扶持、市場運作的方式，將其改造和建設成為設施齊全、功能完備的居民小區。
七、加強基礎工作，全面落實土地管理的各項措施
(一)廣泛開展學習教育活動。根據《決定》“要深入持久開展土地法律法規的學習教育活動”和省政府“20*年9月底前，在全省范圍內集中開展領導干部土地法制學習教育活動”的要求，各級政府及有關部門的領導干部要站在貫徹落實科學發展觀、促進經濟社會可持續發展的高度，進一步提高對開展土地法律法規學習教育活動的認識，切實加強領導，加大宣傳力度，認真制定學習教育活動方案，廣泛開展形式多樣的學習教育活動。學習的主要內容為：土地管理法律法規，《決定》及相關配套管理制度、《刑法》|中有關土地犯罪的規定、最高人民法院和最高人民檢察院的有關土地刑事案件司法解釋和立案標準的規定、《監察部國土資源部關于違反土地管理規定行為行政處分暫行辦法》等。要通過學習教育活動，進一步增強備級領導干部依法管理、依法用地的意識，提高依法行政的能力和水平。
(二)強化土地執法監察。要加強執法監察動態巡查和工作，及時發現和制止違反土地管理法律法規的行為。建立國土資源與監察等部門聯合辦案和案件移送制度，對違反土地利用總體規劃、非法批地、非法占地、非法轉讓倒賣土地、擅自改變土地用途、破壞浪費土地資源等違法行為，要按照“既查事，又查人”的原則，予以嚴肅查處；情節嚴重涉嫌犯罪的，要移送司法機關追究刑事責任。對違法用地確需補辦手續的，必須按照《土地管理法》的規定，先進行處罰，并附具對違法案件和有關責任入的處理意見及落實情況，從新從高進行征地補償和收取土地出讓金及有關規費。
關鍵字：配套安置房；項目建設；管理；實踐措施
中圖分類號：DF417文獻標識碼：A文章編號：
配套安置房也稱配套商品房，是重慶市政府在相關房產建設推出的一項重大措施，從而保障重慶市重大工程動遷居民有優質廉價的住房，對抑制房價上升，增強居民居住條件都有積極的作用。按照相關法律規定，被安置人獲得的配套安置房，房屋產權屬于私人所有，只是在房屋產權證上加蓋相應的配套安置房印章，所有權在三年之內不能上市交易。因此，我們必須根據配套安置房的相關要求和管理問題，加大配套安置房項目的建設管理和實踐措施，促進經濟的發展。
一、配套安置房優勢以及買賣要求
（一）配套安置房優勢
配套安置房作為城市經濟建設的重要步驟，具有很多優勢，在拆遷時必須滿足政府的相關規定，配套安置房不僅要滿足相關設計規范，每套房屋面積在四十五平方米以上，更要符合國家技術以及安全標準，有房屋驗收合格證，以及相關證照，保障施工到竣工的順利完成。針對國家以及政府機關對配套安置房拆遷重視，配套安置房的具體優勢如下：
1、配套安置房是現房，早期配安置房以優越的地理位置著稱，小區配套比較齊全；
2、配套安置房戶型比較適中，一般以小三房、小二房的多層建筑為主，建筑面積在一百二十平方米以內的戶型占絕大多數；
3、政府統一構建的房屋質量非常穩定；
4、配套安置房依據相應的小區配套和地理優勢，經濟增長和升值比率周期長期吻合，升幅速度比較快，當安置房沒有權限時，市場價格比較優惠；
5、配套安置房業主一般享受多套房源，增長了房屋出售的可能性和需求性。
（二）配套安置房對購買對象的要求
配套安置房房源主要是房地產開發商經營企業，經過相關政府部門批準之后，市場出售建造的房屋，主要包括商品用房和住宅，商品房取得房產證之后沒有所有權交易時間限制。因此，在配套安置房買賣中，有嚴格的買賣要求，主要如下：
1、配套安置房在銷售過程中，必須符合相應的購買條件以及對象要求；
2、在購買對象以及購買條件審核中，必須按照相關要求和指示，經過用房單位、動遷單位、動遷管理部門層層審核，通過之后才能購買；
3、配套安置房必須保障五年之內不得出租和轉讓。
二、配套安置房項目管理中存在的問題
在配套安置房項目建設管理中，質量問題一直是貫穿項目建設全過程的綜合問題，它涉及所有的參建單位，設計質量管理的項目建設質量控制的關鍵，土建施工管理作為項目質量控制的核心，必須充分發揮監理的作用。同時，在進度計劃控制方面，總進度計劃目標缺乏預見性和準確性時，分包單位進度計劃就會缺乏有效的協調溝通，讓控制計劃受損，因此，實施計劃時應該確保良好的措施，保障計劃的可實施性。
（一）工程質量難以控制
在配套安置房建設中，由于施工單位對建設管理的疏忽和資金成本的節約，造成沒有監理和工程質量監督，辦理工程竣工備案手續不完善，從而導致工程質量難以控制。在建設中，由于拆遷戶工程質量安全意識不夠和經濟條件的限制，造成工程建設中，水泥、墻體材料、鋼筋等主要建筑材料質量低劣，安置房的主要承建者泥瓦匠又沒有專業正規的培訓，土辦法施工，導致配套安置房工程質量存在很大的問題。
（二）項目總體規劃和階段計劃缺乏相應的管理
在配套安置房項目建設中，由于普遍存在“重結果，輕過程；重效益，輕管理”的局勢。導致很多配套安置房在建設中沒有按照具體規劃進行，有的建設甚至缺乏合理的規劃，導致很多公共設施不配套，雜亂無章。不僅阻礙了配套安置房建設過程，更直接導致了資源浪費，建設房屋手續繁雜等問題。同時，后建設的配套安置房，由于沒有科學合理的管理措施，對已建房屋造成了不同程度的破壞，有的甚至和拆遷發生沖突。
三、完善配套安置房項目建設管理和實踐措施
（一）提高配套安置房項目總承包自身管理建設
在配套安置房建設中，總承包方應該根據自身組織能力以及能力建設中，充分認識到配套安置房建設的要求、規模和影響，從而增強重視力度，建立符合實際的、有力的總承包項目管理團隊。在認真理解總承包項目管理組織的管理自主性、一次性、人員動態性以及職能多樣性等特點時，制定相應的總承包項目管理組織計劃方案。從而，建立實際有效的組織體系，將總承包企業組織、總承包項目組織以及總承包項目組織的各個分包單位的具體管理體系結構有機的聯系起來。
（二）增強項目總體計劃以及階段計劃管理的有效性
項目總體承包商作為配套安置房項目工程的重要參與者，必須根據相應的總體目標制定合理科學的總體實施計劃以及階段實施計劃，作為具體的指導文件。在總進度目標分解中，一般采用WBS（項目管理分解圖）的方法，將具體細節分解到內容單一、相對獨立、方便檢查與核算的工作單元，從而保障工作單元在項目中的構成和地位。
總體規劃在編制的過程中，必須具有預見性、綜合性以及綱領和指令性，從而保障總體控制計劃在實施項目之前完成，對項目全過程有一個綜合全面的考慮，決策、批準之后成為規劃組織執行的文件。
在清楚項目總進度目標和計劃的基礎上，進行科學分析，根據相應的階段性控制計劃，明確進度目標，從而設計相應的土建進度、出圖進度、總體配套進度、安裝進度以及竣工進度等。
1、根據具體的總進度目標規劃，明確主要工程項目具體的開、竣工時間，以及分包單位的進度目標和計劃；
2、依據階段進度節點的具體要求，掌握總承包方各個部門以及責任人的工作計劃和目標。
（三）加強分包隊伍管理，完善總承包方設計管理能力
分包隊伍作為項目建設全過程的經營主體，對設計、監理、勘察、通訊、電力、安保等有重要的影響作用，因此，在建設過程中，必須重視分包隊伍的選擇和管理力度。從而，提高設計質量管理，在相應法律法規的基礎上，正確協調處理資金、技術、資源以及環境之間的關系，讓設計更好的保障安置房的功能，
（四）提高項目投資成本以及配套設施的管理
配套商品項目作為政府的實施工程，因此，必須在質量保證和管理水平的基礎上，通過各種管理技巧，降低項目的投資建設成本。將項目成本管理具體分解，把責任劃分到具體的人物上，以最少的投入，獲得最大的效益；通過技術經濟和設計方案優化的比較，優化設計和控制成本建設方案。
對于重大配套設施，總承包方應該根據污水排放、市政道路、電力線路、有線電視線路以及通訊線路等配套相應的計劃安排；確定相應的進退場時間節點，對于交叉施工的配套項目，統一協調，從根本上避免返工現象；同時，還必須保障項目總體計劃和施工計劃的協調，杜絕相互影響的現象，從而為構建快速高效的協調機制打下堅實的基礎。
結束語：
配套安置房在建設管理和實踐措施中，具有要求高、造價低、影響大、規模大、定向收購、政府招標等特點，因此，在項目管理中，必須根據實際情況不斷創新，提高綜合管理水平，在實踐和技術的基礎上完善建設管理，提高配套安置房效益。
參考文獻：
[1]劉建新,趙興祥,楊凌志.配套安置房項目建設管理實踐與探討[J].上海師范大學學報（自然科學版）,2007,36(5)
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
5.房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：
在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者，注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等
一、目前房產中介發展現狀
隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。
為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——
1.房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
2.房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。
3.房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。
二、房產中介市場現實存在的欺詐行為
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規定：受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。
而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規定：“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”
目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。
區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。
現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。
按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；
（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質的；
（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：
（1）由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。
（2）產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。
（3）同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5）因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。
還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。
根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。
同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。
事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。
5.濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。
根據《合同法》的規定：
第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
第四十一條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。
房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。
而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。
三、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。”“房產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。”“各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。“無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。”“房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。”“房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。”這些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1.在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。
3.購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；
4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；
5.對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6.達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。
參考文獻：
《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年
建設部《城市房地產中介服務管理規定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年