房產開發經營精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房產開發經營，期待它們能激發您的靈感。

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摘要：本文介紹了房地產開發、房地產經營與管理計算的概念，并且對其進行延伸分析這些概念的內涵。然后，對房地產開發經營與管理計算的基本程序進行闡述，主要分為投資決策階段、前期準備階段、建設階段、租售階段和物業管理階段，通過對房地產開發經營與管理計算的分析，得出如何更好的維護房地產企業的權益。

關鍵詞：房地產 開發 經營 管理計算

一、 房地產開發經營與管理計算的內涵

1、房地產開發

開發一詞是外國的舶來品，意思是借助人力對荒地、礦產、森林、水流等自然資源進行改善利用，以方便人類生活、生產、娛樂等多方面的需要。由此可見開發具有生產活動的性質。房地產開發的目地是為了給人類提供生產和生活的空間，而利用已有的各種資源改善人類物質環境的一種活動，在開發過程中主要利用的資源包括土地、建材、勞動力和資金，因此房地產開發跨越了兩個領域：生產領域和流通領域。房地產開發的順序如下：規劃設計現行，選定土地征地拆遷，接著進行土地開發，開發好后的土地上建造各類規劃好的房屋，建好的房屋要接受工程驗收。如果從房地產的詞義上細分的話，房地產開發有可以分為土地開發和房屋開發，這些開發活動都是房地產企業的生產與再生產過程，土地開發，就是把原先的非建筑用地，通過投資等活動將其變成可以用于進行建設的土地。

房地產開發實際上是開發企業將自己的規劃變為具體的房產產品的過程，房地產的開發活動可以細分為六個環節：第一、提出設想階段，沒有設想的提出，沒有開發企業的創意，就沒有房產開發的存在。第二、對設想的可行性分析，開發企業通常都將這一任務交給專業的咨詢公司來完成。第三、細節設計，開發企業一般不承擔設計的任務，而將這一任務外包給專業的設計公司，將可行性分析報告提交給設計公司，由設計公司將報告變成藍圖。第四、緊接著開發企業要與專業的建筑公司簽訂合同，由建筑公司進行建筑施工。第五、市場銷售，這一階段既可以由開發公司自行銷售，也可外包給專業的銷售公司。第六、將建筑物交由專業的物業公司進行管理。

我們通常都將房地產企業定位為虛擬企業，這是有原因的，因為在房地產開發的整個流程中，房地產企業除了在“提出設想、發現商機”這一環節上自力更生之外，幾乎將其他的五大環節外包給專業公司，在這一過程中，各個專業公司都被虛擬的納入了房地產企業，共同完成開發。

2、房地產經營

房地產經營內容多、范圍廣，普遍將房地產經營分為廣義和狹義兩方面，本文主張從狹義的角度進行定義，狹義的房地產經營主要是指房地產產品的銷售方式，具體有出售和出租兩種。

第一、房地產出售，作為一種商品，房地產只有經過銷售才能實現它的價值，通常有以下方法：其一現貨出售與期貨出售，現貨銷售就是現場選擇，賣者得到款項，而賣者得到部分或者全部房產產權。期貨交易是指市場供給不足時，購買者所購的的只是期待的房地產權，只有待竣工后才轉移給買者的交易方式。其二訂購、現購和拍賣等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四評價出售或優惠出售。其五批量出售或單宗出售。

第二、房地產出租，出租是房產產品交換的特殊形式，主要體現為它的四大特性：其一出讓的是一定期限的使用權而非所有權。其二只有經過多次交換，房產價值才能得到完全顯現。其三承租者雖然未獲得房產產權，但他卻只付出了房產價值極小的一部分便能獲得房產全部的使用權。其四出租的消費與流通二重性。房地產出租分為土地和房屋出租，由于我國土地公有，土地的經營只有出租這一形式，國家規定可以轉讓的只能是國有土地的使用權。而房產出租，祖師通過合同確立租賃關系，出租人與承租人明確雙方的權利義務，房屋出租在當下我國是房產經營的重大市場，不容忽視，而房產出租的價格則取決于房屋的價值及同期銀行的利息。

3、房地產的管理計算

房地產管理計算是房地產企業對企業內部的資源和方案進行科學化和經濟化的優化控制與整合。其實房地產開發已經包含了房地產經營與管理計算，或者說房地產的管理計算貫穿了整個房地產開發與經營的過程之中，通過合理的管理計算促使房地產企業利益的最大化、資源整合最優化和風險最小化。在房地產的開發與經營過程中，巨大的利潤與風險是結伴而來的，在開發與經營過程中，主要有以下風險：投標風險，即企業在投標過程中向業主做出的讓利風險和資金運作風險；市場風險，主要是指承包項目后，外部市場發生的不可預期的較大變化，如鋼材或其他主材的價格上漲幅度太大；意外風險，即項目在實施過程中發生不可抗力的意外風險；壞帳損失風險，即項目交工決算后，項目的應收帳款由于特殊原因（如業主破產等）而形成的壞帳損失。

以上風險都需要房產企業進行管理計算，管理計算水平的高低將決定企業經濟效益的高低，只有具有高水平的管理計算能力才能不斷的提高企業的核心競爭能力。

二、 房地產開發經營與管理計算的基本程序

1、投資決策階段

這一階段由投資機會選擇和投資計算兩個程序組成，具體工作包括市場調研、可行性研究、成本管理計算和方案設計等內容，投資機會選擇是尋找投資機會后，經過一定量的成本收益計算與分析，篩選出最優的機會。

2、前期工作階段

這一階段是為了房產建筑而做準備，主要的工作包括獲得土地使用權、提出建設規劃、計算所需要的資金并進行融資、簽署施工合同等內容。房地產開發的前期階段對管理計算有著較高的要求，因為資金是房產建設的生命線，只有資金到位，才能集聚到更多勞力、資源進行整體的開發經營。在這一階段還要對房地產投資現金流量及其構成、資金的時間價值及計算公式和房地產投資經濟效果進行計算。

3、建設階段

這一階段是房產建筑的形成階段，從開工到竣工驗收。開發企業一般不承擔設計的任務，而將這一任務外包給專業的設計公司，將可行性分析報告提交給設計公司，由設計公司將報告變成藍圖。開發企業接下來要與專業的建筑公司簽訂合同，將設計公司的藍圖交由建筑公司進行建筑施工

4、租售階段

也就是狹義的房地產經營，房地產租售主要有三個階段，首先是宣傳自身的物業及與潛在的消費者進行溝通，以便消費者可以了解物業狀況。其次是通過計算成本、利潤而制定出售價和租價，并與代銷公司或消費者商定合同條件，就售價或租價達成協議。最后是簽約階段。房地產企業是自銷房地產或者是由委托的公司代銷，這取決于房產企業的管理計算，計算的內容主要是自銷和代銷兩者之間利潤較高的是哪一種。

5、物業管理階段

物業管理的內容主要包括經營、管理和服務三方面，物業經營主要是為了使物業保值甚至是增值，通過管理計算進行策劃，制定出租方案或銷售方案的活動。物業管理是指對房屋進行及時修繕，維持房屋的使用，并且要完備的計算房屋的數量、產權、完好程度等情況進行記錄。物業服務是指能夠及時準確的滿足用戶的需求如保潔、綠化、安保等服務。

結語：房地產開發經營與管理計算具有很強的綜合性，并且具有長期性和很強的地域性等特點，更重要的是在開發經營過程中具有資金密集型和較高的風險性，雖然具有較高的投資回報率，但是在開發經營過程中還是要注意管理計算，準確把握市場風險、政策風險及資金風險，為房地產企業贏得更多的利益。

參考文獻：

[1] 楊雨霞.淺談房地產市場與房地產開發[J].商情，2012年42期。

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關鍵詞：房地產開發；經營管理；分析

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：

企業都是以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。而這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。房地產的項目應實現最優化的開發和管理模式從而滿足人們日漸提升的居住環境和品位的要求需要，提高房地產的開發項目管理是實現房地產降低成本、實現最大限度盈利的首要步驟，對房地產項目的質量和管理有著重要的意義。

1 土地政策、房地產信貸政策與現代化管理方法

房地產開發市場競爭愈演愈烈，市場競爭的外部環境對房產開發企業提出了新挑戰，市場經濟的最基本規則就是優勝劣汰。隨著我國城市化進程的不斷深化、房地產市場的蓬勃發展，以及政府對土地市場的壟斷，優質土地資源越來越稀缺，土地價格正在以超越房價的速度急劇增長，而與此同時，土地政策對企業資質、企業資金、企業資格審查要求越來越嚴格，土地政策對企業拿地的影響越來越大。在信貸政策方面，要企業要嚴格執行差異化的住房信貸政策，這些新變化對房地產市場會有很大的影響。房地產企業應調整戰略以及時跟進來應對這一結構性調控。要想在國有土地出讓項目招標中獲勝，除必須是具備企業資質和整體實力外，還須要在建筑施工的技術、質量、施工管理等方面具有優勢，使企業達到生產諸要素最合理的科學的配置，運用現代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質量、降低消耗，挖掘內部潛力，依靠科技進步以達到最大的經濟效益。在房產開發和建設過程中，根據項目特點，預測與控制整個工程項目的施工活動所需的最低人力、物力、財力消耗等，從而，取得最大的經濟效益，成了項目體現現代管理的內在驅動力。特別是在建設企業置于市場經濟之中，經濟運行規律將無情地檢驗企業對現代科學管理方法的運用，是企業在競爭中的很大的成敗因素，現代化管理方法的運用成為項目管理的當務之急。

2 項目管理與基礎管理

由于房地產項目是一次性的任務，決定了項目管理的特殊性。即項目管理既要適合于企業所具備的經營管理水平特點，又要具備項目所處的時間、環境等條件的特點。在運用科學管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實的效果的。找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種現代化管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。要根據企業生產管理需要，建立目標成本管理制度，通過目標分解，各子系統健全跟蹤制信息反饋總結考核的全過程，不斷推進成本管理，確保經濟效益的提高。只有認真抓動態過程的管理，反復運用，才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。由于計劃執行過程是復雜的動態過程，又受到各種復雜多變因素的影響。在實施現代化管理過程中，離不開基礎管理，如計量管理，監測手段、編制和執行各類定額、統計報表、信息管理等。無論運用何種現代化管理方法，都離不開這些基礎工作所提供的資料、數據和信息。因此，必須抓好各部門的基礎管理，積累、更全面的基礎資料，為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據。

3 物業管理

為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業管理是重要條件。在許多西方發達國家，物業管理都是由專業化公司承擔，而我國是在上世紀九十年代初才開始從香港引入物業管理（facility management）的概念。十年左右的時間全國各地都成立了不少物業管理公司，但是大多數管理公司的服務內容及服務質量都與國際性的工作標準有較大的差距。房地產開發商自己的物業管理公司是住宅小區或商務樓房物業管理的主要經營者。物業管理方面的投訴和沖突成為近年來房地產行業的爭論焦點。在這樣的境況下，對有志于塑立品牌、開拓市場的房地產開發企業來說，既擁有了前所未有的機遇，同時也面臨嚴峻的挑戰。一流的物業管理服務成為房地產企業爭奪市場的又一張王牌，而這就需要企業以顧客滿意作為經營管理中的行為準則。即以高素質的人才構筑企業的核心，建立規范化的物業管理流程和制度（客戶部接受住戶的咨詢、投訴，維修部立刻派遣人員到現場處理，保安部提供一天24的安全服務，綠化保潔部門保持美麗舒適的環境等），制定合理的物業管理費用、并實行財務公開，創造人性化的生活空間（定期和住戶交流，節假日的問候或禮品，舉辦住戶共同參加的文藝晚會）等。物業管理是房地產企業開發經營過程中的重要內容，是為客戶提供的長期服務，也是房地產開發企業在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質量同產品的質量一樣具有決定性的意義。

4 房地產開發項目管理的具體措施

4.1 房地產開發項目的成本控制

房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。在項目的實施過程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開支，降低生產成本使企業獲取最大利潤的同時也滿足廣大消費者的需求。

4.2 房地產開發項目管理中的質量管理和過程控制

房地產開發項目管理設計建立了項目實施的理論平臺，奠定了項目實施的質量基礎和項目管理的過程控制基礎。在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。

4.3 加強房地產開發項目管理中的信息交流和管理機制

房地產項目從開發到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協調的項目設計和開發管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優化房地產開發項目的管理；房地產企業還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。

5 結束語

房地產的項目開發應實現最佳的開發和管理模式，從而為房地產的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發保證建筑的設計和建筑的質量，建立運行良好的房地產開發項目管理能不斷提高房地產商的建筑質量從而滿足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開發管理也能實現科學的房地產開發運作模式。房地產的開發是一項復雜而系統的工程，在開發設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發為建筑的實施和質量奠定堅實的基礎。

參考文獻：

[1] 劉惠敏，韓傳峰, 陳偉.大型商業房地產項目全過程管理[J]. 房地產開發，2011，（09）.

[2] 李娜，劉守濤. 循環經濟與房地產業[J].上海房地, 2010，（04）.

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關鍵詞：房地產開發，經營研究，工程管理

 

房地產開發管理中，其工程管理貫徹始終于整個項目的開發運營當中，它的主要內容按先后排列分為：策劃流程管理、開發設計管理、施工進度管理及物業管理四個主要部分。對于房地產開發企業來說，要想做好工程整體，其中決策、團體、領導、控制和創新是項目獲得成功的基礎。本論文主要對這四項的管理主要內容和基本原則進行分析，然后重點闡述四個管理項目的關系；對房地產企業具有合適的建議和參考價值。

1策劃管理

對設計過程的管理，業內稱之為策劃管理，房地產開發企業把建設樓盤的策劃設計交給合適的設計公司來完成，就必須要進行成本、進程和目標進行管理和控制。可建設或使用策劃管理軟件來對其設計開展管理。免費論文參考網。即策劃管理使用軟件和策劃設計軟件是比較獨立的專業軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設計軟件面向的是'設計'。

策劃管理和策劃設計關系非常密切，策劃管理系統成立的主要目的之一就是提高策劃設計結果檢查和管理水平。策劃管理信息系統與策劃設計關系的主要內容是：保證策劃設計結果滿足其項目策劃的標準，通過電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設計管理的水準。要做的主要工作涵蓋以下幾條：

（1）房地產開發人對于其項目的策劃設計主要內容、原則進行確認，作為管理系統過程輸入主要內容，在策劃結束必須對策劃方案進行檢查和評個，合適地采納反饋和修定的控制形式進行整改，并最后選擇合適的設計方案。

（2）策劃管理應盡量降低對策劃設計工作性質的改變。為了能夠在電腦中自動計算、查詢、分析各種策劃數據，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變為面向 GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過，應該盡可能減少對策劃設計員工原有工作習性的變化，允許只對必須計算的方面提出合理要求，要求策劃設計員工在設計圖層時，遵循圖層分層和編碼規定設計，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。

（3）提出合理的策劃設計分層編碼標準。因為現在大部分策劃設計企業都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據以上原則，在國家、部門、地方標準的原有基礎上建設一套全面的標準，向相關的策劃設計企業發放。與此同時，制定合理措施，確保房地產開發企業及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統針對設計企業提交的策劃設計方案進行審核；

（4）通過電腦進行策劃設計結果審核。假如策劃設計企業遞交的設計方案滿足系統規定的要求，策劃管理系統能夠將策劃圖輸入系統，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠對策劃設計方案指標進行計算、排比，展開查詢、統計、分析等；

（5）使策劃設計結果轉成基礎信息。審批通過的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統的參考資料，為審核、方案分析及后續研究等工作展開服務。

2開發管理

是指開發企業為成功完成工程項目的開發，對公司里面的人力資源部、財務部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業為成功實現后后續工作的基礎。

工程項目部負責人對項目的進度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業的確認與協作、施工質量及進度的把關、相關合同的簽訂、內部細部結構設計的修改、報建等。

財務部門進行企業的資金管理，并對企業財務狀況和經營情況的定期報表，工作內容為：建設工程項目的財務計劃、施工企業的工程資金的發放和開發企業本身經營費用的管理。

銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設。人力資源管理部門主要服裝對項目開發員工工作任務分配、管理工作人員資料、進行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負責

3施工管理

對工程施工項目進行過程加以管理，也就是施工管理。房地產開發公司基本由工程管理部門主要負責施工管理，不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。主要模式有：分別發包、GC、MC、設計加施工承包、Construction Management）發包方式等。在中國，房地產的施工建設主要采用分別發包和GC來進行。工程項目較大、或層次比較高，房地產開發企業可以采用MC或 CM 模式來開展施工管理。免費論文參考網。開發人和某家能力好的企業或個體簽訂施工總承包管理合同，負責項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進度，CM 是由開發企業托付給CM 企業，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進度，影響設計方式，它和開發人簽訂“cost plus”協議。其優勢是設計與施工完全連接，降低企業風險。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎上，以最迅速的速度完成高標準的工程項目。想要達到這樣的目標，開發企業必須在施工的質量、進度、成本控制上發揮積極作。免費論文參考網。通過驗資、招投標、施工檢查、監理企業的檢查、工程款的發放等，對工程項目建設的質量、進度及成本開發人能夠進行控制。另外還包括對供貨商的協調與控制

4物業管理

為了讓完工后的工程設施正常使用，實現保值的同時完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項服務，高品質的物業管理很重要。在歐美國家，物業管理一般是由專業公司承接，而中國的大部分管理公司的服務內容及質量跟國際還有一定的差距。房地產開發人一般啟用自己的物業管理公司，于是，物業管理方面的投訴很多，和業主的沖突成為最近來房地產行業的探討焦點。在這樣的時局下，對有打算樹立品牌的房地產開發企業來說，是一個很好的機遇，倘若能夠把握住，成就優秀的物業管理服務將是成為房地產企業搶奪市場蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經營管理中主要內容。即采用高素質的人才建造企業的核心，構造規范的物業管理流程和管理制度，物業管理費用的合理、并財務實施公開，建造人性化的生活氛圍等。

物業管理是為購房者提供的長期服務，也企業在激烈的房地產市場競爭獲勝的基本條件。服務是產品質量的另一個升級，也是房產增值的保證與關鍵。

6結語

任何企業的競爭，必須有其獲得持續的競爭優勢，房地產開發企業尤其如此。以高質量的人力資源為基礎，并依靠持續創新的施工技術為支持、先進的管理模式為核心，在房地產開發管理的整個過程中保證顧客滿意度，并在策劃設計、規劃運營、施工建設和物業管理階段進行有效的控制，對運營成本、工程進度、工程質量為原則不斷改善經營，增強企業的競爭實力，以客戶滿意為標準，持續為其提供優勢的產品和服務。

 

參考文獻：

[1] 陳志安．國際房產開發問題研究．國際建筑管理．2004 年．

[2] 韓冰．先進物業管理概念．中國物業管理．2005年 3 月．

[3] 劉克偉．工程建設的規劃.建筑基礎學．．2003 年 8月．

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第一條為了加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，規范房地產開發經營行為，促進房地產業持續健康發展，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條在本市城市規劃區內的國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營管理，應當遵守本條例。

第三條市及各縣級市、嶗山區、城陽區、黃島區房地產開發主管部門（以下簡稱開發主管部門）和房地產經營主管部門按照職責，負責轄區內房地產開發、經營活動的監督管理工作。

其他有關部門應當按照各自職責，做好房地產開發經營的監督管理工作。

第四條進行房地產開發應當遵循經濟效益、社會效益、環境效益相統一和全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則，注重節約和合理利用土地，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產，堅持可持續發展。

第五條從事房地產開發經營應當依法取得國有土地使用權。城市規劃區內集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。嚴禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產開發經營活動。

第六條開發主管部門應當收集匯總房地產市場信息，建立房地產企業信用檔案，并向社會公布有關信息。

第二章房地產開發企業

第七條設立房地產開發企業，應當依法向工商行政管理部門申請登記。

設立房地產開發企業，應當符合法律、法規規定的企業設立條件。其中，注冊資本不得低于一千萬元。

第八條從事房地產開發，應當依法取得房地產開發資質等級證書或者暫定資質證書。

房地產開發企業應當根據資質等級，承擔相應的房地產開發項目（以下簡稱開發項目）。

第九條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起三十日內，持下列材料到開發主管部門申請辦理房地產開發企業暫定資質：

（一）營業執照；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）十名以上專業技術人員的職稱證明和勞動合同備案花名冊；

（五）法律、法規規定的其他材料。

第十條開發主管部門應當自受理之日起七日內，對房地產開發企業的申請材料進行審核，作出是否準予暫定資質的書面決定。

第十一條暫定資質證書的有效期為一年。經房地產開發企業申請，開發主管部門可以視企業經營情況延長暫定資質證書有效期，但延長期限不得超過二年。

第十二條房地產開發企業應當在暫定資質證書有效期屆滿三十日前，向開發主管部門申請核定資質等級。

開發主管部門應當自受理之日起二十日內，作出是否準予核定資質等級的書面決定。

第十三條不在本市注冊的房地產開發企業在本市從事房地產開發建設的，應當符合國家和省資質管理有關規定，并在取得國有土地使用權批準文件之日起十日內，到開發主管部門備案。

第十四條房地產開發企業變更企業名稱、注冊資本、經營場所、法定代表人和主要管理、技術負責人的，應當在變更后二十日內向開發主管部門辦理變更手續。

第十五條房地產開發企業應當依法向開發主管部門和統計管理部門提供統計資料。

第三章房地產開發建設

第十六條開發主管部門應當會同發展和改革、土地、規劃等部門，根據土地利用總體規劃、城市規劃，編制房地產發展規劃和房地產開發年度計劃，報本級人民政府批準。

編制房地產發展規劃和房地產開發年度計劃時，必須優先安排普通商品住房、經濟適用住房、危舊住房改造和城市基礎設施建設中的拆遷補償用房的開發項目。

土地、規劃、建設等部門審批開發項目，應當符合房地產開發年度計劃的要求。

第十七條開發主管部門應當組織有關部門對開發項目的類別、開發期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產權界定提出書面意見，規劃部門應當對開發項目的性質、規模、規劃設計條件提出書面意見。前列書面意見應當作為國有土地使用權出讓或者劃撥的依據之一。

第十八條房地產開發企業未取得資質等級證書或者暫定資質證書的，不得向其出讓國有土地使用權。

房地產開發企業應當在取得國有土地使用權證十日內，到開發主管部門領取開發項目手冊。

第十九條房地產開發企業應當在辦理建筑工程施工許可證前，按照規定繳納城市基礎設施配套費。未經本級人民政府批準，城市基礎設施配套費不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條開發主管部門、市政公用部門應當根據開發項目進度，會同財政部門擬定應當由政府配套建設的基礎設施和公用設施的建設計劃，報本級人民政府批準。開發主管部門、市政公用部門應當按照批準的建設計劃組織相關基礎設施和公用設施建設。基礎設施和公用設施建設實行代建制或者項目法人制，與開發項目同時設計、同時建設、同時交付使用。

開發項目建設用地范圍內的配套基礎設施和公用設施，除應當由政府配套建設的以外，由房地產開發企業按照批準的設計方案建設，并按照規定辦理相關設施產權移交手續。未辦理相關設施產權移交手續的，由開發主管部門責令限期改正；轉讓、出租公用設施的，由開發主管部門責令收回，并辦理產權移交手續。

第二十一條開發項目資本金占項目總投資的比例不得低于百分之三十五。

第二十二條房地產開發企業應當按照國有土地使用權出讓合同約定的動工時間和開發主管部門對開發期限的書面意見要求進行開發項目建設。

第二十三條房地產開發企業應當按照建筑節能設計標準，開發建設節能建筑。

第二十四條房地產開發企業對其開發項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定和合同的約定，承擔相應的責任。

第二十五條開發項目轉讓，按照法律、法規的有關規定執行。

開發項目轉讓后，與開發項目有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當將轉讓有關事項書面通知相關權利人，并自轉讓合同訂立之日起三十日內予以公告。

第四章房地產經營

第二十六條商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。

第二十七條房地產開發企業預售商品房，應當向房地產經營主管部門申請，取得商品房預售許可證。申請商品房預售許可，應當符合法律、法規規定的條件。

未取得商品房預售許可證的，不得以任何形式進行商品房預售。

第二十八條房地產經營主管部門應當自受理商品房預售申請之日起十日內，依法作出是否準予許可的書面決定。

第二十九條房地產開發企業應當自開發項目竣工驗收或者綜合驗收后二十日內，將國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、開發項目竣工驗收或者綜合驗收備案證明文件和商品房建筑面積實測報告提供給房地產權屬登記機關。

房地產權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起七日內對有關材料進行審查；對符合要求的，予以核準登記。

第三十條房地產開發企業銷售商品房，應當明碼標價，并在商品房銷售地點向買受人明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件。房地產開發企業銷售商品房，實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度，公開商品房買賣雙方的權利義務。

第三十一條房地產開發企業銷售商品房，應當使用符合國家法律、法規規定的合同示范文本（已經建立商品房預售合同網上備案系統的，應當使用網上合同備案系統推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分攤的共用部位及面積、大型設施設備更換等內容。合同實行實名制，遵循公開、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權益。

第三十二條商品房預售合同訂立后，應當按照規定向房地產經營主管部門備案。

房屋所有權登記申請人與備案的商品房預售合同載明的買受人不一致的，房地產權屬登記機關不得辦理產權登記手續。

第三十三條房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定按時交付商品房，并提供商品房使用手冊。商品房使用手冊應當包括商品房使用說明書和質量保證書。

商品房使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、詳細的房屋結構圖（注明房屋承重結構）以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

商品房質量保證書應當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償等內容。

房地產開發企業應當做好商品房售后服務工作，并按照商品房質量保證書的約定對所售商品房承擔質量保修責任。

第三十四條買受人應當自商品房交付之日起九十日內，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關材料到房地產權屬登記機關辦理產權登記。

非因買受人的原因致使商品房權屬在一年內無法登記確認的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

第三十五條房地產開發企業委托中介機構銷售商品房的，應當訂立銷售合同。中介機構銷售商品房時，應當向商品房買受人出示有關商品房的證明文件和商品房銷售委托書。

第三十六條房地產開發企業和銷售中介機構商品房銷售廣告，必須載明房地產開發企業和銷售中介機構名稱、預售許可證批準文號或者商品房權屬登記證明文件。未取得商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內容應當真實、合法，不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

第五章法律責任

第三十七條房地產開發企業超越資質等級從事房地產開發經營的，由開發主管部門責令改正，并處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，工商行政管理部門吊銷營業執照。

第三十八條房地產開發企業有下列行為之一的，由開發主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款：

（一）弄虛作假騙取資質證書的；

（二）涂改、出租、出借、轉讓資質證書的；

（三）未按照規定期限開發建設的。

第三十九條房地產開發企業有下列行為之一的，由開發主管部門責令限期改正或者警告；情節嚴重的，處以五千元以上一萬元以下的罰款：

（一）不按照規定報送開發統計資料的；

（二）登記事項發生變更后，不按照規定辦理變更手續的。

第四十條房地產開發企業將未經竣工驗收或者綜合驗收的房屋交付使用的，由開發主管部門責令限期改正、補辦驗收手續，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗收不合格的房屋交付使用的，由開發主管部門責令限期返修，并處以工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節嚴重的，由原資質審批部門吊銷資質證書，工商行政管理部門吊銷營業執照；給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十一條房地產開發企業有下列行為之一的，由房地產經營主管部門按照以下規定處理：

（一）未取得商品房預售許可證即預售商品房的，沒收違法所得，可并處以已收取預付款百分之一的罰款；

（二）不按照規定辦理商品房預售合同備案的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（三）不實行商品房銷售服務告知和服務承諾制度的，責令限期改正；情節嚴重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款；

（四）銷售商品房時，不明示商品房預售許可證或者商品房權屬登記證明文件的，責令改正；拒不改正的，處以二萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十二條開發主管部門、房地產經營主管部門和其他行政管理部門及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責，或者拖延履行法定職責的，依照有關法律規定，追究其責任。

第六章附則

篇5

走差別化策略

為期3天的課程，參訓企業代表在新產品開發流程、市場需求、把脈趨勢、面料推廣等方面得到了全方位的培訓。在新產品開發流程管理方面，臺灣資深紡織企業經營者林營俊指出，長期維持競爭優勢的企業，幾乎都堅持走差別化的策略。不管是產品、流程、服務創新，還是新事業創新，都必須依靠一套可長久發展而且能持續不斷改善的管理體系及思維模式來支撐。談到新產品、新流程的開發時，他說，選擇高附加值的產品進行開發可以減少短期內產品被抄襲的可能性，利用明星產品的銷售帶動其他常規或傳統產品的銷售，實現單一產品復合化，將給企業帶來更大利潤。

傳統和時尚有機融合

好的面料需要好的原料，同時好的創意設計也是不可或缺的。意大利紡織工業協會面料創意工作室的負責Aorletta Pelizzari從創意設計方法入手，向學員介紹了2011／2012秋冬國際紡織品市場需求的最新動向。運用最先進技術開發的高檔紗線及用現代技術對傳統面料進行再造，開發出兼具傳統和創新的面料；正裝風格與運動服風格混合，采用特殊整理技術，如金剛砂起絨棉織物與超薄尼龍襯搭配；刺繡以最現代的方式卷土重來；探索傳統色彩和紗線，將它們與高科技閃光線結合；由于有了特殊樹脂涂層新技術、全息效果、三維圖案，新型織物采用圖案和整理技術產生令人眼花繚亂的光幻覺效果，織物成為新型“觸摸屏”，就像在iPod上通過光幻覺來觸摸和感覺―樣。這些都是未來紡織品的開發趨勢。