房產(chǎn)投資的策略精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房產(chǎn)投資的策略，期待它們能激發(fā)您的靈感。

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論文關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險　防范風(fēng)險　防范

論文摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的投資在我國乃至于全球都是備受矚目的，因?yàn)?a href="http://www.viceasy.com/haowen/6876.html" target="_blank">房產(chǎn)投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過跟一般的投資項(xiàng)目一樣，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險也是存在的，怎樣正確認(rèn)識商業(yè)房產(chǎn)的風(fēng)險并通過有效的措施進(jìn)行防范，是本文講述的重點(diǎn)。

由于前期國家出臺了很多關(guān)于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點(diǎn)，它的投資風(fēng)險也很大。尤其隨著國家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價格肯定會降下來。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應(yīng)該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險，并采取策略應(yīng)對其帶來的風(fēng)險。

一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)

所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場，批發(fā)市場或者是購物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產(chǎn)生作用，而且影響深遠(yuǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個店鋪?zhàn)饨o相應(yīng)的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經(jīng)營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開發(fā)商有雄厚的資金來周轉(zhuǎn)才行。最后，對于商業(yè)房地產(chǎn)來講，經(jīng)營管理要求也會偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場競爭特別激烈，所以對于經(jīng)營管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險

由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風(fēng)險，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風(fēng)險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險如下：

(一)經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險是針對于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營問題而導(dǎo)致收益水平實(shí)現(xiàn)率不夠或是沒有實(shí)現(xiàn)收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風(fēng)險。這種風(fēng)險主要來自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營管理不善，決策出現(xiàn)嚴(yán)重失誤就很有可能導(dǎo)致運(yùn)營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營風(fēng)險也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險。

(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險

財(cái)務(wù)風(fēng)險是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財(cái)務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿時可能帶來風(fēng)險。所謂財(cái)務(wù)杠桿指的是投資者運(yùn)用借貸的資金來擴(kuò)大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會導(dǎo)致投資的不確定性增大，從而不能達(dá)到預(yù)期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風(fēng)險也是應(yīng)該考慮的問題。當(dāng)房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風(fēng)險就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。

(三)市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場價格得變動而給房產(chǎn)投資者帶來損失的風(fēng)險。這一點(diǎn)是很值得重視的，因?yàn)槭袌鲲L(fēng)險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。

(四)利率風(fēng)險

利率風(fēng)險顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因?yàn)槔实淖兓绊懯找嫠鶐淼娘L(fēng)險。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發(fā)商都會選擇跟銀行合作，進(jìn)行貸款等動作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險直接掛鉤了。 轉(zhuǎn)貼于

(五)無流動性變化風(fēng)險

由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開始都是不能流動的，所以投資進(jìn)去的資金就不能夠隨時轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進(jìn)，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產(chǎn)價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平，而造成無流動性變化風(fēng)險。

(六)自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險

自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險估計(jì)一般人都可以理解，像是地震，水災(zāi)等風(fēng)險對于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過這項(xiàng)災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險公司那里，相對風(fēng)險比較低。

三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險的防范策略

商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎(chǔ)上的，只要判斷的準(zhǔn)確就一定能夠得到好的結(jié)果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益偏差太多，所以防范這種預(yù)期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細(xì)認(rèn)真的市場調(diào)查，考慮各種因素，最終進(jìn)行歸納統(tǒng)籌，得出最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經(jīng)濟(jì)市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來發(fā)展有非常客觀的認(rèn)識，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢。其實(shí)防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險，大體上有這幾種途徑：一，風(fēng)險規(guī)避、損失控制與風(fēng)險轉(zhuǎn)移。簡單地講就是回避一些風(fēng)險比較大的項(xiàng)目，而選擇風(fēng)險較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風(fēng)險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風(fēng)險投資。三，風(fēng)險轉(zhuǎn)移。這點(diǎn)的意思就是把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到其它項(xiàng)目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。

總結(jié)

總之，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項(xiàng)目的同時一定要根據(jù)自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風(fēng)險，必要時采取一定的措施，防范于未然。

參考文獻(xiàn)

[1]楊洋，房地產(chǎn)估價風(fēng)險分析與防范[J]價值工程，2010，26

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【關(guān)鍵詞】 固定資產(chǎn)投資 審計(jì) 風(fēng)險 防范

審計(jì)風(fēng)險貫穿固定資產(chǎn)投資的全過程，造成審計(jì)風(fēng)險的原因主要是有以下一些方面：審計(jì)人員的風(fēng)險意識薄弱、審計(jì)方法和技術(shù)不專業(yè)以及審核機(jī)構(gòu)不健全。有效的對審計(jì)風(fēng)險進(jìn)行防范有利于投資的健康發(fā)展。

一、固定資產(chǎn)審計(jì)的概述

固定資產(chǎn)的投資審計(jì)是我國審計(jì)監(jiān)督體系的一個重要部分，它主要是指審計(jì)機(jī)關(guān)根據(jù)國家相關(guān)的法律法規(guī)以及政策制度，對固定資產(chǎn)投資的項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支的真實(shí)性、合法性等效益進(jìn)行監(jiān)督和評價的過程。

二、固定資產(chǎn)審計(jì)風(fēng)險的定義

根據(jù)審計(jì)風(fēng)險的定義，通常可以把審計(jì)風(fēng)險劃為兩部分，即廣義風(fēng)險和狹義風(fēng)險。其中廣義風(fēng)險主要是針對審計(jì)職業(yè)風(fēng)險來說，內(nèi)容十分廣泛，主要包含以下這些方面：在審計(jì)過程中由于本身的缺陷會造成審計(jì)的結(jié)果與現(xiàn)實(shí)有差異，導(dǎo)致?lián)p失或者有可能導(dǎo)致?lián)p失;公司由于自身管理經(jīng)營不當(dāng)造成公司無法清償債務(wù)、破產(chǎn);審計(jì)人員以及審計(jì)組織不夠?qū)I(yè)造成的審計(jì)營業(yè)風(fēng)險。狹義的審計(jì)風(fēng)險主要是來自于審計(jì)的從業(yè)人員造成的，在審計(jì)中沒有及時發(fā)現(xiàn)其中嚴(yán)重的錯誤造成的風(fēng)險;錯誤判斷帶來的風(fēng)險。固定資產(chǎn)的投資過程中若不采取合理的辦法來進(jìn)行控制，會出現(xiàn)很大的差錯，審計(jì)是其中一個方面，另外一個方面是投資活動自身的投資問題引起的。前者屬于固有風(fēng)險，后者屬于控制風(fēng)險，二者相互關(guān)聯(lián)。所以審計(jì)人員應(yīng)該擁有專業(yè)的審計(jì)專業(yè)技能，對投資風(fēng)險做出準(zhǔn)確的判斷，制定相應(yīng)措施來降低風(fēng)險。

三、固定資產(chǎn)投資審計(jì)風(fēng)險的形式

前文也有提到，固定資產(chǎn)審計(jì)這項(xiàng)工作非常復(fù)雜，需要大量資料和數(shù)據(jù)來實(shí)現(xiàn)，所以會受到各種因素的影響，這就導(dǎo)致了不同程度以及不同形式的審計(jì)風(fēng)險形成。通過大量研究得出審計(jì)風(fēng)險的形式主要有以下幾個方面。

1、審計(jì)的方式有缺陷

在固定資產(chǎn)投資的審計(jì)過程中，通常會采用分析復(fù)核法和審計(jì)抽樣法。對于分析性復(fù)核，大量運(yùn)用會造成很懂分析性復(fù)核風(fēng)險，增加了審計(jì)風(fēng)險的內(nèi)容;對于抽樣調(diào)查，抽樣的樣本很有限，這種得出的結(jié)果通常都是不準(zhǔn)確的，比較局限性而不能推斷出整體的審計(jì)結(jié)果。

2、審計(jì)單位不配合

在對固定資產(chǎn)投資的審核中，往往需要很多資料來提供依據(jù)。如果審計(jì)單位不配合，提供的資料不全面、不真實(shí)，那么審計(jì)人員的判斷也會有誤，對于固定資產(chǎn)投資的審計(jì)就沒有真實(shí)性可言。

3、審計(jì)人員專業(yè)度不高

主要是說審計(jì)人員自身的專業(yè)知識以及技術(shù)水平有限，沒有辦法發(fā)現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資中存在的問題，然后提出錯誤性的意見。

四、固定資產(chǎn)投資審計(jì)風(fēng)險形成的原因

1、審計(jì)風(fēng)險意識淡薄

在固定資產(chǎn)的審計(jì)中，產(chǎn)生風(fēng)險的原因是多種多樣的，審計(jì)人員的風(fēng)險意識薄弱是其中重要因素之一。固定資產(chǎn)投資的審核具有復(fù)雜性，所以需要審計(jì)人員擁有很高的風(fēng)險意識，并時刻保持著對風(fēng)險的警醒。但是在實(shí)際生活中，對于固定資產(chǎn)投資的審計(jì)人員是否具有這方面的警惕性完全沒辦法去確定。根據(jù)我國現(xiàn)有的審計(jì)發(fā)展?fàn)顩r來推斷，由于審計(jì)人員意識淡薄引起的審計(jì)風(fēng)險時常發(fā)生。例如，在固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)場取證時，審計(jì)人員就沒有及時對固定資產(chǎn)的投資施工單位或者監(jiān)理單位進(jìn)行現(xiàn)場簽字確認(rèn)，沒有對固定資產(chǎn)投資中所使用的物資價格進(jìn)行一個審核和確定，從而導(dǎo)致了最后的審計(jì)沒有充分依據(jù)而出現(xiàn)缺陷。所以如果在審計(jì)中，審計(jì)人員沒有高風(fēng)險意識，不能時刻的保持警惕，會引起審計(jì)過程中的高風(fēng)險。

2、審計(jì)方法和技術(shù)缺陷

當(dāng)前由于市場機(jī)制還不夠健全，所以固定資產(chǎn)投資審計(jì)工作的技術(shù)和方法也存在一定的缺陷，這種狀況很容易引起審計(jì)風(fēng)險的發(fā)生。主要有以下幾個方面。

（1）固定資產(chǎn)的審計(jì)通常情況下都是簡單的“就項(xiàng)目審核項(xiàng)目”，內(nèi)容主要是側(cè)重于微觀層面，而不是對所獲得審計(jì)資料進(jìn)行深度分析研究，然后從宏觀上對于固定資產(chǎn)投資提出可行性的建議和審計(jì)方法。

（2）現(xiàn)有的固定資產(chǎn)審計(jì)內(nèi)容還是以傳統(tǒng)的方式來尋找審計(jì)過程中所出現(xiàn)的紕漏，審計(jì)的重點(diǎn)是真實(shí)性和可靠性，在固定資產(chǎn)的投資中發(fā)現(xiàn)其違紀(jì)違法的內(nèi)容仍是審計(jì)過程中的主要內(nèi)容。但是，就現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境而言，固定資產(chǎn)投資效益審計(jì)以及全過程審計(jì)成為未來的主流發(fā)展，但是現(xiàn)有的審計(jì)方法不能滿足審計(jì)實(shí)際的發(fā)展需求。

3、參建方責(zé)任機(jī)制不健全

固定資產(chǎn)的投資涉及很多責(zé)任方，所以參建方的責(zé)任機(jī)制是否健全將會影響到審計(jì)風(fēng)險。在我國現(xiàn)有的固定資產(chǎn)投資市場中，往往忽略了這個方面，固定資產(chǎn)投資參建方責(zé)任機(jī)制都不完善和健全，很容易誘發(fā)導(dǎo)致風(fēng)險因素。理論上來說，建設(shè)方應(yīng)該對固定資產(chǎn)的全過程進(jìn)行管理負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)方應(yīng)該對建筑的可行性和實(shí)施性負(fù)責(zé)，監(jiān)理方要對現(xiàn)場的施工情況進(jìn)行監(jiān)督，包括工程的變更、簽證的時效性和真實(shí)性。如果各個參與建設(shè)的合作方都能明確自己的責(zé)任，這就有效的減少了審計(jì)風(fēng)險的發(fā)生。但是在固定資產(chǎn)投資過程和實(shí)施過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)合作方自顧自的行事，管理不規(guī)范、資料不完整進(jìn)而導(dǎo)致了固定資產(chǎn)的投資風(fēng)險。

五、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目審計(jì)風(fēng)險的應(yīng)對措施

1、強(qiáng)化審計(jì)人員的風(fēng)險意識

為了應(yīng)對審計(jì)人員風(fēng)險意識薄弱而導(dǎo)致的固定資產(chǎn)投資風(fēng)險，審計(jì)人員應(yīng)該在對固定資產(chǎn)投資審計(jì)之前就樹立好風(fēng)險意識，對審計(jì)風(fēng)險有一定警惕性。首先，審計(jì)人員應(yīng)該清楚地了解自己所要審計(jì)的固定資產(chǎn)的具體資料，以及明確自己在審計(jì)中所需要承擔(dān)的責(zé)任和工作范圍，一絲不茍地對待固定資產(chǎn)投資的審計(jì)工作，尤其是將固定資產(chǎn)投資的審計(jì)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化符合相關(guān)的要求和程序。其次，更要對固定資產(chǎn)做風(fēng)險評估，審計(jì)人員應(yīng)該對可能造成固定資產(chǎn)投資審計(jì)風(fēng)險的因素進(jìn)行分析，提前做出決策未雨綢繆，這樣才能有效的防止審計(jì)中的風(fēng)險發(fā)生，也能夠在突發(fā)性的風(fēng)險中快速做出決策。在風(fēng)險評估中，可以采取風(fēng)險的大小來合理安排審計(jì)項(xiàng)目的先后順序，確定審計(jì)工作的重點(diǎn)，明確降低固定資產(chǎn)投資審計(jì)的風(fēng)險方法與措施，這樣有利于審計(jì)人員在后期對于固定資產(chǎn)投資風(fēng)險的審計(jì)工作的有效防范。

2、完善審計(jì)的方法和技術(shù)

隨著經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)有的很多固定資產(chǎn)投資審計(jì)都沒辦法滿足固定資產(chǎn)投資的審計(jì)任務(wù)，不能適應(yīng)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，審計(jì)難度大幅增加。由于審計(jì)具有審計(jì)范圍大、審計(jì)內(nèi)容多、審計(jì)時間長等特點(diǎn)，從而導(dǎo)致了固定資產(chǎn)的投資審計(jì)方法相比較一般的審計(jì)項(xiàng)目更加復(fù)雜，且技術(shù)要求更高，所以對于完善固定資產(chǎn)投資審計(jì)的技術(shù)和辦法刻不容緩。對于固定資產(chǎn)投資審計(jì)的改進(jìn)方向，根據(jù)現(xiàn)有的固定資產(chǎn)投資審計(jì)辦法的基礎(chǔ)上進(jìn)行完善和改變，將原有的審計(jì)辦法轉(zhuǎn)變成以對內(nèi)部控制系統(tǒng)為基礎(chǔ)的抽樣審計(jì)，借助該控制系統(tǒng)的評價結(jié)果來確定審計(jì)工作的重難點(diǎn)。加強(qiáng)投資方內(nèi)控制度建設(shè)，同時要進(jìn)行充分的分析測試，根據(jù)分析結(jié)果擬定審計(jì)計(jì)劃、實(shí)施審計(jì)具體工作、得出重要的結(jié)論，最后在審計(jì)程序中把風(fēng)險因素列入進(jìn)去。

3、控制來源于各個參建方的風(fēng)險

實(shí)踐證明，固定資產(chǎn)的投資審計(jì)和其他項(xiàng)目的審計(jì)明顯不一樣，這就要求我們區(qū)別對待，一般的財(cái)務(wù)審計(jì)主要是根據(jù)材料來做出審計(jì)意見，而對于固定資產(chǎn)投資審計(jì)不僅要對資料進(jìn)行審計(jì)工作，同時也要對工程現(xiàn)場實(shí)物方面進(jìn)行審計(jì)。所以在進(jìn)行審計(jì)的時候，需要各個參建方提供真實(shí)有效的數(shù)據(jù)，審計(jì)人員根據(jù)自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)對參建方提供的資料進(jìn)行專業(yè)綜合性分析。如果在此過程中，參建方提供了錯誤的資料，而審計(jì)人員也沒有發(fā)現(xiàn)就會導(dǎo)致審計(jì)工作誤判，從而不能提出可行性的審計(jì)意見，所以審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該督促參建方提供真實(shí)可靠合法的資料。嚴(yán)格要求固定資產(chǎn)投資的建設(shè)方對自己提供的資料負(fù)責(zé)，并簽訂承諾書，若出現(xiàn)資料的不真實(shí)性，切實(shí)追究有關(guān)人員的責(zé)任。

4、做好投標(biāo)招標(biāo)的工作

對于固定資產(chǎn)投資審計(jì)而言，由于工程施工招投標(biāo)審計(jì)為事后審計(jì)，加上違規(guī)手段隱蔽，往往存在較大的風(fēng)險，這就要求在審計(jì)過程中更加注重審計(jì)程序到位，掌握招投標(biāo)審計(jì)的重點(diǎn)和方法。

根據(jù)招投標(biāo)工作流程，工程項(xiàng)目招投標(biāo)審計(jì)主要分為三個階段：工程施工招投標(biāo)審計(jì)、開標(biāo)評標(biāo)以及定標(biāo)審計(jì)，簽訂合同審計(jì)。其中工程施工招標(biāo)審計(jì)是最為重要的一個環(huán)節(jié)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注招標(biāo)的合法性，關(guān)注建設(shè)項(xiàng)目是否符合招標(biāo)條件，主要審計(jì)初步設(shè)計(jì)及概算、招標(biāo)范圍及方式，審計(jì)招標(biāo)人是否具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)的能力;關(guān)注招標(biāo)文件及投標(biāo)文件，重點(diǎn)審查是否存在招標(biāo)人以不合理的標(biāo)段或工期限制或排斥投標(biāo)人現(xiàn)象，以及是否存在哄抬標(biāo)價或泄漏標(biāo)底現(xiàn)象。開標(biāo)評標(biāo)以及定標(biāo)審計(jì)重點(diǎn)關(guān)注開標(biāo)過程是否符合程序，避免虛假評標(biāo)現(xiàn)象出現(xiàn)。簽訂合同審計(jì)重點(diǎn)關(guān)注合同主要條款是否與中標(biāo)文件中內(nèi)容一致，有無實(shí)質(zhì)性變更，避免中標(biāo)方違規(guī)將項(xiàng)目主體分包的風(fēng)險。

5、開展合同審查實(shí)施

加強(qiáng)審計(jì)人員的法律意識，針對合同條款是否嚴(yán)密規(guī)范做審查，關(guān)注相關(guān)文件審查的先后順序，規(guī)定雙方應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)以及權(quán)利，對風(fēng)險做好明確規(guī)定。針對一些工期較長的合同，應(yīng)定量做好風(fēng)險范圍的約定。加強(qiáng)對合同的追蹤管理，避免因文件遺失或者文件不齊全而導(dǎo)致的糾紛問題。

六、總結(jié)

固定資產(chǎn)投資是項(xiàng)龐大的工程，涉及單位多、建設(shè)內(nèi)容廣、項(xiàng)目周期長，資金投入以及流動都很大，這加大了審計(jì)工作的難度。再加上各種因素的影響，審計(jì)過程中難免會出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險，就更要求審計(jì)人員給予高度的重視，在審計(jì)過程中時刻有風(fēng)險意識，并采用科學(xué)合理的方法進(jìn)行固定資產(chǎn)投資的審計(jì)工作。

【參考文獻(xiàn)】

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篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資分析；成本控制；控制路徑

1 房地產(chǎn)投資商進(jìn)行成本控制的必要性

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了漫長的發(fā)展歷程，已經(jīng)由過去的統(tǒng)分統(tǒng)籌的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代跨越到現(xiàn)在的市場化競爭的階段，房地產(chǎn)行業(yè)朝著規(guī)范化、公開化和透明化的發(fā)展方向邁進(jìn)，并發(fā)展成了國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。在白熱化的市場競爭中，企業(yè)想要戰(zhàn)勝競爭對手取得成功，要結(jié)合自身發(fā)展特點(diǎn)，切實(shí)以最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，因而加強(qiáng)企業(yè)的成本控制是必由之路。

成本控制不僅是財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，還是企業(yè)的戰(zhàn)略手段。如何科學(xué)地進(jìn)行成本控制，成為企業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵。只有降低企業(yè)的經(jīng)營管理成本，才能為企業(yè)提供有力支撐，給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益。因此，降低企業(yè)的成本，加強(qiáng)成本控制已經(jīng)成為備受房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的話題。成本控制自始至終的貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的每個職能部門，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制任重而道遠(yuǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面存在的問題

2.1 缺乏科學(xué)的成本控制方法

科學(xué)技術(shù)發(fā)展日新月異，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)引入成本控制領(lǐng)域，使企業(yè)成本能夠得到行之有效的控制與管理，以實(shí)現(xiàn)利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)。然而，從目前的發(fā)展情況看，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的分析方法太過片面、簡單，缺乏系統(tǒng)性，例如，片面強(qiáng)調(diào)對生產(chǎn)過程的成本控制，而忽略了在招投標(biāo)環(huán)節(jié)、開發(fā)前期以及銷售階段的成本控制，使得企業(yè)總體成本難以控制下來。

2.2 行業(yè)整體成本控制意識不到位

各種傳統(tǒng)因素影響著房地產(chǎn)投資商的成本控制意識，許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制缺乏整體性，只關(guān)注“事后”控制，忽略“事前”控制；只注重眼前的短期利益，忽視長遠(yuǎn)的整體利益；只限于施工階段和財(cái)務(wù)領(lǐng)域的成本控制，輕視設(shè)計(jì)、選址、規(guī)劃過程的成本控制；單純依靠擴(kuò)大投資規(guī)模，搞規(guī)模化經(jīng)營來獲得利潤，不懂得合理控制經(jīng)營規(guī)模。以上種種行為，都不利于企業(yè)形成完整的成本控制理念，不能行之有效地控制整個工程項(xiàng)目的成本。

2.3 企業(yè)風(fēng)險意識較為薄弱

雖然競爭日益激烈，企業(yè)的生存難度加大，然而，房地產(chǎn)企業(yè)仍然缺乏足夠的風(fēng)險意識，或者風(fēng)險意識不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識淡薄會加大企業(yè)在行業(yè)中的競爭風(fēng)險，企業(yè)間的競爭不斷加劇，經(jīng)營風(fēng)險也與日俱增，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變意識，強(qiáng)化競爭意識和風(fēng)險意識，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理和控制，提高企業(yè)相關(guān)管理人員的思想意識，樹立風(fēng)險意識、成本意識，以免影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

3 房地產(chǎn)投資商的成本控制有效策略

3.1 在工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本控制

對工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是整個項(xiàng)目工程實(shí)施成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。長期以來，我國房地產(chǎn)投資商普遍關(guān)注工程項(xiàng)目施工階段的成本控制，而不注重項(xiàng)目前期的成本控制。只有把精力放在工程項(xiàng)目的投資決策和設(shè)計(jì)階段，才能從源頭上控制企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營成本。

3.1.1 優(yōu)化招投標(biāo)和設(shè)計(jì)方案

房地產(chǎn)投資商在進(jìn)行項(xiàng)目投資時，適度引入競爭機(jī)制，在委托設(shè)計(jì)時采取設(shè)計(jì)招投標(biāo)機(jī)制來確定設(shè)計(jì)單位，競爭機(jī)制可以優(yōu)化項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，選取有實(shí)力的設(shè)計(jì)公司，以此來保證工程設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性以及安全性，在根本上控制企業(yè)的工程成本，減少直接的經(jīng)濟(jì)損失。

3.1.2 實(shí)施工程項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)

在工程項(xiàng)目建設(shè)過程中，實(shí)施限額設(shè)計(jì)能夠有效地控制工程項(xiàng)目的建設(shè)成本，抑制大規(guī)模盲目投資，是控制房地產(chǎn)投資規(guī)模的有效手段。此外，工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)影響著整個工程項(xiàng)目，決定著建設(shè)費(fèi)用和建設(shè)周期，也決定著工程項(xiàng)目完工后的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。

3.1.3 加大對設(shè)計(jì)圖紙的評審力度

在對設(shè)計(jì)圖紙審查環(huán)節(jié)，加大對設(shè)計(jì)圖紙的審查和復(fù)審力度，是為了保證施工環(huán)節(jié)的暢通、有序。在審查過程中，對于設(shè)計(jì)圖紙不完善的環(huán)節(jié)及時向設(shè)計(jì)企業(yè)提出修改意見，以免在施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)無法施工而影響工程進(jìn)度。對設(shè)計(jì)圖紙的技術(shù)性指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格審查，保證施工的合理性和可行性，避免出現(xiàn)由于設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的失誤而影響整體工程的情況。

3.1.4 價值工程在開發(fā)項(xiàng)目中的運(yùn)用

價值工程能夠把創(chuàng)新理念巧妙融入房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)中，通過經(jīng)濟(jì)分析和技術(shù)分析，實(shí)現(xiàn)了使用價值最大化。不僅能夠降低工程造價，還能最大限度地提高工程整體功能。例如，保溫層墻體設(shè)計(jì)，既能有效使用太陽能資源，還能減少資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，使設(shè)計(jì)工作完成了成本控制和環(huán)保功能的完美結(jié)合。

3.2 在工程項(xiàng)目具體實(shí)施階段進(jìn)行成本控制

3.2.1 在招投標(biāo)階段實(shí)施有效的成本控制

在招投標(biāo)階段進(jìn)行有效的成本控制是項(xiàng)目工程成本控制的核心環(huán)節(jié)。工程項(xiàng)目的招投標(biāo)主要包括兩個方面：材料設(shè)備的招投標(biāo)和施工招投標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商通過招投標(biāo)可以擇優(yōu)選擇建筑施工材料和設(shè)備，選擇優(yōu)秀的施工單位，這對整個工程建設(shè)至關(guān)重要，這不僅能夠提高施工企業(yè)自身的經(jīng)營效率，還能夠?yàn)榻ㄔO(shè)單位解決后顧之憂。

3.2.2 在工程施工階段進(jìn)行成本控制

施工階段是建設(shè)資金投入最多的階段，是建設(shè)時期最長的階段，做好施工環(huán)節(jié)的成本控制也是投資企業(yè)較為注重的環(huán)節(jié)。加強(qiáng)對施工階段的控制，也就是加強(qiáng)對履約行為的監(jiān)督和管理。

首先，加強(qiáng)對合同的管理，避免出現(xiàn)工程索賠事件。造價管理人員要做好事前把關(guān)，加強(qiáng)監(jiān)控力度，對于工程變更嚴(yán)格審核，避免投資失控；其次，建立和完善監(jiān)理機(jī)制，明確職責(zé)分工，落實(shí)責(zé)任制，加強(qiáng)對項(xiàng)目投資的有效控制；再次，工程建設(shè)可以采用新工藝和新材料，在技術(shù)方面對成本進(jìn)行有效控制，力爭提高勞動生產(chǎn)效率，縮短施工周期，進(jìn)而降低在建工程成本；最后，對于施工現(xiàn)場的經(jīng)費(fèi)和管理費(fèi)用進(jìn)行控制，使費(fèi)用支出合理化。

3.2.3 在竣工階段實(shí)施成本控制

對竣工階段進(jìn)行成本控制，要依據(jù)項(xiàng)目合同、工程預(yù)算及費(fèi)用定額對工程款項(xiàng)進(jìn)行審核，審核是否在工程建設(shè)的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，款項(xiàng)的支出和預(yù)算是否一致，同時根據(jù)合同及相關(guān)規(guī)定，對報送的竣工結(jié)算進(jìn)行審核，保證結(jié)算與工程實(shí)際造價相吻合，做到量準(zhǔn)價實(shí)。

4 結(jié)束語

在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)投資商除了要迎合市場需求提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)外，還要在建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，保證工程進(jìn)度與質(zhì)量，嚴(yán)格做好成本控制，力求以最低的項(xiàng)目投資成本取得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。唯有如此，才能在市場競爭中搶占商機(jī)，掌握競爭主動權(quán)，只有進(jìn)行有效的成本控制，才能使房地產(chǎn)企業(yè)長久健康地發(fā)展。

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篇4

關(guān)鍵詞：建設(shè)銀行；商業(yè)房地產(chǎn)；金融風(fēng)險；應(yīng)對策略

中圖分類號：F832.45，F(xiàn)069.9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01

由于前期國家出臺了很多關(guān)于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點(diǎn)，它的投資風(fēng)險也很大。尤其隨著國家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價格肯定會降下來。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應(yīng)該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險，并采取策略應(yīng)對其帶來的風(fēng)險。

一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)

所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場，批發(fā)市場或者是購物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產(chǎn)生作用，而且影響深遠(yuǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個店鋪?zhàn)饨o相應(yīng)的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經(jīng)營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開發(fā)商有雄厚的資金來周轉(zhuǎn)才行。最后，對于商業(yè)房地產(chǎn)來講，經(jīng)營管理要求也會偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場競爭特別激烈，所以對于經(jīng)營管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險

由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風(fēng)險，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風(fēng)險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險如下：經(jīng)營風(fēng)險是針對于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營問題而導(dǎo)致收益水平實(shí)現(xiàn)率不夠或是沒有實(shí)現(xiàn)收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風(fēng)險。這種風(fēng)險主要來自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營管理不善，決策出現(xiàn)嚴(yán)重失誤就很有可能導(dǎo)致運(yùn)營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營風(fēng)險也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險。財(cái)務(wù)風(fēng)險是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財(cái)務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿時可能帶來風(fēng)險。所謂財(cái)務(wù)杠桿指的是投資者運(yùn)用借貸的資金來擴(kuò)大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會導(dǎo)致投資的不確定性增大，從而不能達(dá)到預(yù)期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風(fēng)險也是應(yīng)該考慮的問題。當(dāng)房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風(fēng)險就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。市場風(fēng)險是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場價格的變動而給房產(chǎn)投資者帶來損失的風(fēng)險。這一點(diǎn)是很值得重視的，因?yàn)槭袌鲲L(fēng)險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。利率風(fēng)險顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因?yàn)槔实淖兓绊懯找嫠鶐淼娘L(fēng)險。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發(fā)商都會選擇跟銀行合作，進(jìn)行貸款等動作，這樣以來，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險直接掛鉤了。由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開始都是不能流動的，所以投資進(jìn)去的資金就不能夠隨時轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進(jìn)，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產(chǎn)價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平，而造成無流動性變化風(fēng)險。自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險估計(jì)一般人都可以理解，像是地震、水災(zāi)等風(fēng)險對于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過這項(xiàng)災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險公司那里，相對風(fēng)險比較低。

三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險的防范策略

商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎(chǔ)上的，只要判斷的準(zhǔn)確就一定能夠得到好的結(jié)果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實(shí)際收益與預(yù)期收益偏差太多，所以防范這種預(yù)期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細(xì)認(rèn)真的市場調(diào)查，考慮各種因素，最終進(jìn)行歸納統(tǒng)籌，得出最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經(jīng)濟(jì)市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來發(fā)展有非常客觀的認(rèn)識，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢。其實(shí)防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險，大體上有這幾種途徑：一，風(fēng)險規(guī)避、損失控制與風(fēng)險轉(zhuǎn)移。簡單地講就是回避一些風(fēng)險比較大的項(xiàng)目，而選擇風(fēng)險較小的項(xiàng)目進(jìn)行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風(fēng)險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風(fēng)險投資。三，風(fēng)險轉(zhuǎn)移。這點(diǎn)的意思就是把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到其它項(xiàng)目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。

商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險是不可忽視也不可阻擋的。建設(shè)銀行對此投資者在實(shí)施投資項(xiàng)目貸款的同時，一定要根據(jù)企業(yè)自身及市場狀況進(jìn)行金融分析，盡量避免脫離實(shí)際的計(jì)劃付諸行動，必要時采取相應(yīng)的措施，降低金融風(fēng)險。

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篇5

關(guān)鍵詞 民營企業(yè)經(jīng)營用房 節(jié)稅 資產(chǎn)轉(zhuǎn)移

一、民營企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)節(jié)稅背景

中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，成就了很多民營企業(yè)，在高通脹的背景下，民營企業(yè)在有了閑置資金后， 會考慮購買房產(chǎn)作為辦公場地，一方面可以滿足企業(yè)經(jīng)營的需要，另一方面也可以抵抗通脹、保值增值。然而，多數(shù)企業(yè)在投資購買房產(chǎn)時，都是以公司的名義購買，產(chǎn)權(quán)登記在公司名下，這是非常可惜的，也與投資保值增值的初衷南轅北轍。而且，從很多實(shí)際案例來看，這種民營企業(yè)自有房產(chǎn)的持有策略未必是最優(yōu)的選擇。

二、民營企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)案例及問題分析

讓我們通過以下幾個案例，來大致了解部分企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)面臨的瓶頸。

2.1 案例一：企業(yè)投資買房，資產(chǎn)跟經(jīng)營規(guī)模不匹配

甲公司注冊資本只有60萬，由境內(nèi)兩個自然人投資，經(jīng)營服裝，每年會計(jì)報表反映的營業(yè)收入一百余萬，盈利不足5萬元。實(shí)際上，甲公司擁有知名的服裝品牌，在各大都市繁華地段擁有自己的直營店，生意非常火爆。這些直營店是以個體工商戶的形式存在，稅款基本都是核定征收，稅負(fù)比較低。所以，甲公司看起來生意紅火，利潤實(shí)際上都在老板個人口袋，公司沒錢。甲公司打算以公司的名義投資購買房產(chǎn)，一方面便于向銀行抵押貸款，另一方面，向客戶展示自己的實(shí)力，擴(kuò)大競爭力，但同時又遇到以下難題：

1、公司買寫字樓，價值達(dá)五百多萬，但公司每年才一百多萬的營業(yè)額，資產(chǎn)規(guī)模跟經(jīng)營業(yè)務(wù)很不匹配，在以下方面可能對公司不利：

（1）如果營業(yè)額不增長，企業(yè)將會出現(xiàn)虧損。在甲公司所在地的實(shí)際稅收征管業(yè)務(wù)中，如果企業(yè)稅務(wù)上出現(xiàn)虧損，企業(yè)需花大精力對稅局做出情況說明。

（2）資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)收益率較低，財(cái)務(wù)指標(biāo)不正常，不利于第三方，包括銀行、客戶、稅務(wù)機(jī)關(guān)等對公司的財(cái)務(wù)報表分析，影響了外界對公司的業(yè)績評價和再融資過程，也阻礙了眾多潛在投資者。

（3）資產(chǎn)規(guī)模長期明顯高于經(jīng)營規(guī)模，稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行納稅評估時，可能會質(zhì)疑公司賬外經(jīng)營，從而長期耗費(fèi)精力應(yīng)對稅務(wù)檢查。

2、 如果股東不增資、不借款，公司就沒有足夠的資金投資購買房產(chǎn)。

（1）如果增資，根據(jù)《公司法》的規(guī)定，公司以股東投入的資產(chǎn)對外承擔(dān)有限責(zé)任，其股東不愿意投入太多資本。

（2）如果借款，由于是關(guān)聯(lián)交易，根據(jù)《稅收征收管理法》第三十六條等的規(guī)定，其股東擔(dān)心稅務(wù)機(jī)關(guān)會對個人股東核定利息收入征稅（營業(yè)稅及其附加稅費(fèi)、個人所得稅）。

（3）甲公司的股東還有一個擔(dān)憂，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否會質(zhì)疑并調(diào)查股東財(cái)產(chǎn)的合法來源？

針對甲公司面臨的難題，只有兩種選擇，要么將更多的業(yè)務(wù)裝入甲公司，擴(kuò)大營業(yè)規(guī)模，然后投資購買房產(chǎn)；要么以股東個人的名義投資購買房產(chǎn)，然后出租給公司使用。

2.2 案例二：企業(yè)必須注銷，房產(chǎn)處置稅負(fù)高

丙公司成立于2003年，由3個自然人投資，均以貨幣資金投資，注冊資本3000萬元。丙公司成立后購買土地建造了一棟辦公樓，建造成本1200萬元。2009年，受金融危機(jī)的影響，丙公司嚴(yán)重資不抵債，難以持續(xù)經(jīng)營，被法院依法進(jìn)行破產(chǎn)清算。此時，該房產(chǎn)已經(jīng)升值到3400萬元，丙公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納了大量的營業(yè)稅及其附加稅費(fèi)、土地增值稅。其股東王某才意識到，當(dāng)初要是個人投資建房租給公司，這時就會減少許多不必要的納稅環(huán)節(jié)，也會大大減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

三、民營企業(yè)經(jīng)營用房產(chǎn)節(jié)稅的持有策略

從以上案例可以看出，房產(chǎn)具有價值高、升值快、處置環(huán)節(jié)稅負(fù)高的特點(diǎn)。針對這些特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)前涉稅法規(guī)，建議企業(yè)投資房產(chǎn)時，其產(chǎn)權(quán)持有采用以下策略：

1、如果公司持有，應(yīng)當(dāng)由集團(tuán)內(nèi)運(yùn)作規(guī)范、承擔(dān)法律風(fēng)險較小的企業(yè)持有，這類公司的壽命相對要長一些。

2、企業(yè)隨著規(guī)模的擴(kuò)大，業(yè)務(wù)、組織架構(gòu)隨時可能需要作出相應(yīng)調(diào)整，應(yīng)避免房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)因?yàn)榻?jīng)營的調(diào)整而出現(xiàn)變動。一般是將房產(chǎn)放在個人名下，哪個公司需要使用，就出租給這家公司。這樣，不管你投資的企業(yè)如何風(fēng)云變換，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)始終不變，并且相對安全。

現(xiàn)在已經(jīng)有部分民營企業(yè)在香港等境外地稅負(fù)國家或地區(qū)成立企業(yè)進(jìn)行國際資本運(yùn)作，開拓國際業(yè)務(wù)，也有部分境內(nèi)人士及其親屬移民到境外，因此，有部分企業(yè)咨詢是否可以由境外企業(yè)或個人持有房產(chǎn)。根據(jù)我國目前的法律法規(guī)，境外企業(yè)或個人在境內(nèi)持有房產(chǎn)是行不通的，主要是我國境內(nèi)實(shí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控，防止境外熱錢在境內(nèi)炒房，根據(jù)建住房〔2006〕171號、建房〔2010〕186號等文件規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)和個人只能購買自用、自住商品房。如果境外企業(yè)或個人在境內(nèi)購買房產(chǎn)用于出租，屬于經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需要先在境內(nèi)成立外商投資企業(yè)，以外商投資企業(yè)的名義購買房產(chǎn)經(jīng)營。

建住房〔2006〕171號文第一條明確規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，申請?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)登記后，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)。

建房[2010]186號文規(guī)定，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房。在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

綜上分析，對于民營企業(yè)經(jīng)營所需房產(chǎn)，以公司的名義持有，或遇到法律限制，或面臨稅務(wù)風(fēng)險，或面臨高稅負(fù)。如果換一種思路，房產(chǎn)由老板個人持有，出租給公司使用，收取租金，則會“柳暗花明”，不僅可以解決上述案例中公司持有房產(chǎn)所面臨的困惑，還可以為個人股東節(jié)稅。

四、個人投資者持有房產(chǎn)出租給公司策略的優(yōu)勢

個人投資者持有房產(chǎn)，將房產(chǎn)租給公司使用，在稅務(wù)方面和經(jīng)營方面具備以下優(yōu)勢：

1、 可以減少房產(chǎn)過戶轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，避免房產(chǎn)過戶面臨的高稅負(fù)。

目前公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，通過投資到另一家公司后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)、合并、分立等方式，可以規(guī)避一部分稅收，但并非所有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓都可以這樣操作，且操作起來也很復(fù)雜。

（1）利用房產(chǎn)投資，免征土地增值稅有條件限制，根據(jù)財(cái)稅字[1995]048號、財(cái)稅字[1995]048號文規(guī)定，如果所投資的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資，不免征土地增值稅。

（2）將房產(chǎn)投資到另一家公司后再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，如果被投資企業(yè)僅有房產(chǎn)，沒有其他資產(chǎn)、負(fù)債、勞動力等，避稅的意圖過于明顯，容易被稅局認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)”，參照國稅函[2000]687號文，稅務(wù)局有可能要求股權(quán)轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅。

（3）合并、分立免征契稅的政策有期限限制，根據(jù)財(cái)稅【2012】4號文執(zhí)行期間為2012年1月1日至2014年12月31日，到期后是否繼續(xù)執(zhí)行，存在不確定性。

（4）合并、分立須符合財(cái)稅[2009]59號、國家稅務(wù)總局公告2010年第4號規(guī)定的特殊重組條件，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移才不確定轉(zhuǎn)讓所得繳納企業(yè)所得稅。特殊重組的條件比較苛刻，比如： 具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；重組后的連續(xù)12個月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營活動等。這些條件企業(yè)在操作中往往難以得到稅務(wù)局的認(rèn)可。

2、 房產(chǎn)在個人名下，更適合一些行業(yè)企業(yè)輕資產(chǎn)上市。

公司出資方式可以多樣，但是根據(jù)《公司法》第二十七條規(guī)定：全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十。房產(chǎn)在個人名下，合理解決了公司股東以房產(chǎn)投資帶來的貨幣出資金額限制難題，擴(kuò)大了公司的融資渠道。

3、 房產(chǎn)在個人名下，可以提高企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標(biāo)。

企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標(biāo)是分析企業(yè)運(yùn)營情況的重要指標(biāo)，極大的影響著第三方對企業(yè)的評價。當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標(biāo)過低時，對于融資、投資、貸款都會產(chǎn)生不利影響。通過將房產(chǎn)持有在個人名下，可以提高企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)收益率指標(biāo)，利于企業(yè)進(jìn)行發(fā)展、融資。

4、 房產(chǎn)在個人名下，通過租賃，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)與個人股東之間資金的合法轉(zhuǎn)移。