房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；全過(guò)程；跟蹤審計(jì)

1．全過(guò)程實(shí)施跟蹤審計(jì)科學(xué)內(nèi)涵

跟蹤審計(jì)是一種對(duì)審計(jì)對(duì)象實(shí)施的持續(xù)監(jiān)督、適當(dāng)評(píng)價(jià)與及時(shí)反饋的綜合審計(jì)模式，具有動(dòng)態(tài)全過(guò)程審計(jì)屬性，為有效避免事后一般審計(jì)的不良弊端，杜絕發(fā)現(xiàn)問(wèn)題卻無(wú)法及時(shí)有效處理解決的負(fù)面影響，展開(kāi)糾錯(cuò)行為，而非僅僅抱著查錯(cuò)目標(biāo)進(jìn)行審計(jì)，這樣一來(lái)便令事后審計(jì)核查問(wèn)題形成既有事實(shí)的現(xiàn)象得到了良好控制，令糾正難度大大降低。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)的設(shè)計(jì)、決策投資、施工、招標(biāo)投標(biāo)、交付驗(yàn)收、竣工結(jié)算各個(gè)階段中，科學(xué)實(shí)施全過(guò)程監(jiān)督審計(jì)，可全面強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督與內(nèi)部控制管理有效性，提升各項(xiàng)資金應(yīng)用管理效益。并可激發(fā)審計(jì)機(jī)構(gòu)免疫功能，促進(jìn)了審計(jì)模式及理念的良好更新轉(zhuǎn)變，并真正實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

2．科學(xué)選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目工程全過(guò)程實(shí)施跟蹤審計(jì)的實(shí)踐模式

目前，我國(guó)較多房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過(guò)程動(dòng)態(tài)跟蹤審計(jì)，一般多停留在初級(jí)的理論階段。因此，選擇具體的實(shí)踐審計(jì)模式環(huán)節(jié)便應(yīng)引起高度重視。可依據(jù)具體的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步明確，對(duì)自身內(nèi)部控制體現(xiàn)出一定薄弱性、具有較高審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)由可行性研究、項(xiàng)目建設(shè)立項(xiàng)、拆遷征地、設(shè)計(jì)、簽訂合同、招投標(biāo)、結(jié)算、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)展開(kāi)跟蹤性全過(guò)程審計(jì)。而對(duì)于體現(xiàn)了較好的內(nèi)部控制、具有較低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，則可依據(jù)其薄弱的具體環(huán)節(jié)展開(kāi)階段性審計(jì)。同時(shí)還可依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的具體規(guī)模進(jìn)行實(shí)踐模式的科學(xué)選擇，在房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小時(shí)，可應(yīng)用松散審計(jì)模式，也就是就某一關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)施重點(diǎn)、集中的跟蹤審計(jì)，而對(duì)于較大規(guī)模的被審計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)，則可科學(xué)應(yīng)用緊密模式展開(kāi)審計(jì)，即針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)全過(guò)程活動(dòng)展開(kāi)系統(tǒng)全面的監(jiān)督審計(jì)，進(jìn)而顯著提升審計(jì)監(jiān)督效率，令審計(jì)資源得到有效節(jié)約。

3．房地產(chǎn)項(xiàng)目工程全過(guò)程實(shí)施跟蹤審計(jì)科學(xué)策略

3.1?房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備的良好跟蹤審計(jì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程全過(guò)程實(shí)施跟蹤審計(jì)具體包括準(zhǔn)備階段審計(jì)、實(shí)施階段審計(jì)跟蹤執(zhí)行概算預(yù)算情況、項(xiàng)目交付竣工審計(jì)以及結(jié)算監(jiān)督跟蹤審計(jì)。項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段實(shí)施跟蹤審計(jì)，主要即是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程可行性進(jìn)行研究并審查具體的招投標(biāo)實(shí)踐過(guò)程。研究工程項(xiàng)目可行性應(yīng)對(duì)其投資狀況、項(xiàng)目工程建設(shè)、相關(guān)科研課題實(shí)踐方案等展開(kāi)綜合性分析與論證，主要探析評(píng)估改建、新建與擴(kuò)建項(xiàng)目是否具有先進(jìn)的技術(shù)、是否安全適用，在經(jīng)濟(jì)層面是否體現(xiàn)了合理性。對(duì)招投標(biāo)實(shí)踐過(guò)程進(jìn)行跟蹤審計(jì)，應(yīng)對(duì)其公平、公開(kāi)與公正性進(jìn)行審核，判定工程項(xiàng)目投標(biāo)單位是否具有合格真實(shí)的資格。實(shí)施跟蹤審計(jì)的工作人員應(yīng)參與至全過(guò)程的招標(biāo)環(huán)節(jié)中，重點(diǎn)核查招標(biāo)文件范圍完整性，文字表達(dá)準(zhǔn)確性，具體評(píng)標(biāo)方式科學(xué)性、實(shí)施程序合法性，供材型號(hào)、規(guī)格與質(zhì)量是否滿(mǎn)足相關(guān)工程標(biāo)準(zhǔn)要求、價(jià)格合理性等。

3.2?全面跟蹤審計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程實(shí)施階段執(zhí)行概預(yù)算狀況

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程實(shí)施階段是開(kāi)展事中跟蹤審計(jì)的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)科學(xué)抓好簽訂合同、設(shè)計(jì)、采購(gòu)與施工等重點(diǎn)環(huán)節(jié)。在簽訂合同階段，應(yīng)著重對(duì)施工合同展開(kāi)跟蹤審計(jì)，對(duì)其主體合法性、內(nèi)容合規(guī)性、表達(dá)文字準(zhǔn)確性、合同內(nèi)容條款完整性、招標(biāo)、合同、投標(biāo)文件統(tǒng)一性進(jìn)行全面審查。尤其對(duì)于投標(biāo)階段中沒(méi)有考量，而在決算階段中需進(jìn)行調(diào)整的各類(lèi)項(xiàng)目，例如優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)、趕工費(fèi)用如何科學(xué)計(jì)取、實(shí)踐履約進(jìn)程中簽證、變更等問(wèn)題如何處理、怎樣進(jìn)行違約界定、履行相關(guān)法律責(zé)任等應(yīng)進(jìn)行細(xì)化的全過(guò)程跟蹤審計(jì)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目具體施工階段中則應(yīng)做好隱蔽工程驗(yàn)收記錄，基于其審查困難性，較多施工方均在該環(huán)節(jié)上下功夫，想方設(shè)法謀取更多利益，還有一些施工方與建設(shè)方、監(jiān)理方互相串通，借助隱蔽工程進(jìn)行國(guó)家資金套取，由此可見(jiàn)隱蔽工程多為房地產(chǎn)項(xiàng)目最富爭(zhēng)議且難于監(jiān)督的環(huán)節(jié)。因此，跟蹤審計(jì)工作人員應(yīng)深入施工現(xiàn)場(chǎng)全面了解隱蔽工程施工辦法，做好取證記錄。房地產(chǎn)所有隱蔽項(xiàng)目工程均應(yīng)通過(guò)監(jiān)理、建設(shè)、審計(jì)、施工與設(shè)計(jì)單位的聯(lián)合會(huì)簽方可予以隱蔽處理。對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)展開(kāi)全面的工程變更與簽證審計(jì)。這是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程一般來(lái)講建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，包含較多不確定因素，因而勢(shì)必存在簽證與工程變更問(wèn)題。對(duì)于該類(lèi)問(wèn)題應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注，審核具體變更手續(xù)的合規(guī)合理性、完整及時(shí)性、真實(shí)可靠性，是否進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選分析等。另外還應(yīng)做好審核材料價(jià)格相關(guān)簽證工作，基于建筑材料占有的房地產(chǎn)項(xiàng)目較大造價(jià)比例，且品牌眾多、型號(hào)復(fù)雜，價(jià)格與質(zhì)量差異較大，在符合結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，應(yīng)做足市場(chǎng)調(diào)查，依據(jù)滿(mǎn)足功能情況下最低價(jià)格、同樣價(jià)格情況下最強(qiáng)功能的科學(xué)原則，良好選擇材料品牌、價(jià)格與型號(hào)規(guī)格。

3.3?交付竣工與結(jié)算階段科學(xué)實(shí)施跟蹤審計(jì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目事后審計(jì)階段，應(yīng)確保最大化控制審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)綜合運(yùn)行效益與質(zhì)量，因此首先應(yīng)審查竣工階段編制決算依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)性、資料手續(xù)完備齊全性，核查執(zhí)行預(yù)算內(nèi)容情況，是否包含預(yù)算外項(xiàng)目、是否發(fā)生質(zhì)量安全事故并引發(fā)經(jīng)濟(jì)損失。另外應(yīng)對(duì)竣工決算簽證編制及工程量展開(kāi)全面審查，判定是否通過(guò)批準(zhǔn)實(shí)施設(shè)計(jì)變更，工程套用定額預(yù)算單價(jià)相符性，有無(wú)高估冒算、錯(cuò)誤套用定額現(xiàn)象。再者應(yīng)審核計(jì)算材料價(jià)差合理性、材料用量真實(shí)性、價(jià)格與市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)相符性，是否依據(jù)規(guī)定進(jìn)行了退料款手續(xù)辦理，竣工決算相關(guān)報(bào)表的真實(shí)全面性，進(jìn)而真正確保工程竣工驗(yàn)收的科學(xué)有序。

4．結(jié)語(yǔ)

總之，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程審計(jì)的科學(xué)內(nèi)涵、綜合優(yōu)勢(shì)，我們只有依據(jù)被審計(jì)企業(yè)對(duì)象現(xiàn)實(shí)特征、發(fā)展規(guī)模選擇合理的審計(jì)模式，科學(xué)開(kāi)展事前、事中及事后的全過(guò)程跟蹤審計(jì)，才能全面提升房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)步健康的持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇2

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)的主要特點(diǎn)

全過(guò)程跟蹤審計(jì)不同于傳統(tǒng)意義上的工程結(jié)算審計(jì)。傳統(tǒng)的工程結(jié)算審計(jì)是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行事后控制，這種工程造價(jià)的控制方法是在工程實(shí)體形成，竣工交付使用后進(jìn)行的，雖然也能節(jié)約一定的建設(shè)資金，但是存在難以克服的缺點(diǎn)，即工程建設(shè)投資具有不可逆轉(zhuǎn)性，只要發(fā)生了便不好挽回，即使在工程結(jié)算審計(jì)中認(rèn)為不應(yīng)增加或可以降低的費(fèi)用，但由于已經(jīng)發(fā)生且程序合法、手續(xù)完善，已經(jīng)無(wú)可挽回。而全過(guò)程跟蹤審計(jì)則是對(duì)工程施工前期至結(jié)束全過(guò)程的控制，即工程招標(biāo)結(jié)束簽訂合同前造價(jià)咨詢(xún)就介入，在整個(gè)工程合同簽訂、材料采購(gòu)、施工、竣工結(jié)算過(guò)程中，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行全過(guò)程控制。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程跟蹤審計(jì)更具有其突出的特點(diǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不斷深入和土地“招掛拍”制度的推行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從過(guò)去的暴利時(shí)代逐步向微利時(shí)代過(guò)渡，與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制日益成為開(kāi)發(fā)商所關(guān)心的重點(diǎn)。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在項(xiàng)目前期指定目標(biāo)成本，成本控制會(huì)圍繞這個(gè)目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)來(lái)進(jìn)行。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)全過(guò)程跟蹤審計(jì)是圍繞著目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)來(lái)開(kāi)展工作，在項(xiàng)目前期協(xié)助開(kāi)發(fā)商制定目標(biāo)成本，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中通過(guò)方案測(cè)算、比選來(lái)及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本以確保目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程跟蹤審計(jì)與一般項(xiàng)目的跟蹤審計(jì)相比，其介入的時(shí)間早，一般在項(xiàng)目投資估算階段就進(jìn)入了。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程跟蹤審計(jì)在設(shè)計(jì)階段的測(cè)算、為設(shè)計(jì)方案比選提供的幫助，更是區(qū)別于其他項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行的主動(dòng)控制，從投資估算、設(shè)計(jì)階段、材料采購(gòu)招標(biāo)、材料設(shè)備合同簽訂、工程合同管理、索賠與反索賠、預(yù)決算審核、工程進(jìn)度款支付審核等方面進(jìn)行項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)服務(wù)，合理確定并有效控制工程造價(jià)，使工程建設(shè)投資在事前和事中得到控制，達(dá)到主動(dòng)控制的目的，最大限度地降低工程造價(jià)。最后，全過(guò)程跟蹤審計(jì)相對(duì)于竣工結(jié)算工作業(yè)務(wù)量大，并且?guī)в泻艽蟮淖稍?xún)性、服務(wù)性，實(shí)施開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)后，專(zhuān)業(yè)審計(jì)人員可以根據(jù)項(xiàng)目委托方或投資方的需要，及時(shí)提供咨詢(xún)服務(wù)，從而將盲目擴(kuò)資、超投資計(jì)劃、超預(yù)算等現(xiàn)象消滅在事前。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)工作的實(shí)施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)的內(nèi)容十分復(fù)雜，從總體上看，可劃分為以下幾個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施：

2．1投資估算階段。該階段接受委托的造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)協(xié)助委托人編制目標(biāo)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)為了其目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，并作為合成中心全體職工奮斗目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本，它是成本預(yù)測(cè)與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物，目標(biāo)成本越來(lái)越受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。在此階段，造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)通常協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)成本部完成以下幾個(gè)方面的工作：

（1）實(shí)事求是地搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供相關(guān)成本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。

（2）為房地產(chǎn)企業(yè)提供各類(lèi)材料的市場(chǎng)價(jià)格。

2．2設(shè)計(jì)階段：該階段接受委托的造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)協(xié)助委托人對(duì)各設(shè)計(jì)方案進(jìn)行費(fèi)用計(jì)算和方案比選，幫助委托人選出最優(yōu)方案。之前，全過(guò)程跟蹤審計(jì)在此階段的作用往往被忽視，實(shí)際上，在此階段，全過(guò)程跟蹤審計(jì)對(duì)于造價(jià)的控制起著非常重要的作用。全過(guò)程跟蹤審計(jì)通過(guò)計(jì)算各類(lèi)指標(biāo)、含量，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段造成的浪費(fèi)。全過(guò)程跟蹤審計(jì)也可以根據(jù)自己造價(jià)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，為設(shè)計(jì)提供一些合理化的建議。

2．3招標(biāo)階段。該階段接受委托的造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)協(xié)助委托人編制或?qū)徍耸┕ぁ⒉牧显O(shè)備采購(gòu)招標(biāo)文件，保證其內(nèi)容完整，有關(guān)要求合理、合法；主要包括：審核工程量清單，并保證其完整、正確；項(xiàng)目設(shè)置、項(xiàng)目名稱(chēng)表達(dá)、工程量計(jì)算規(guī)則是否符合《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》要求；評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法是否科學(xué)合理；審核標(biāo)底，并保證其完整合理；參與招標(biāo)、評(píng)標(biāo)過(guò)程，提出合理化建議，保證其符合有關(guān)規(guī)定等。審計(jì)人員參與招投標(biāo)工作，主要從招標(biāo)程序、招標(biāo)文件、招標(biāo)組織上進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，審查有無(wú)不按規(guī)定執(zhí)行，有無(wú)暗箱操作，是否按招標(biāo)工程的綜合條件擇優(yōu)確定中標(biāo)單位。

2．4合同簽訂階段。該階段造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的主要工作內(nèi)容有：擬訂施工及設(shè)備材料采購(gòu)合同，保證其合理、合法合同形式；審要合同條款（付款方式、合同雙方風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，特別是主要建筑材料及設(shè)備供應(yīng)方式及價(jià)格的確定、合同質(zhì)量等級(jí)、合同工期、工程計(jì)量程序和方法、工程變更和索賠的處理等）是否有利于降低風(fēng)險(xiǎn)、控制造價(jià)、發(fā)揮投資效益；重點(diǎn)審核合同中關(guān)于工程價(jià)款調(diào)整的范圍、程序、計(jì)算依據(jù)和設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料價(jià)格的簽發(fā)和確認(rèn)方面的條款，明確工程造價(jià)結(jié)算方式，避免因合同簽訂的漏洞造成索賠現(xiàn)象的發(fā)生。

2．5工程實(shí)施階段。對(duì)工程量清單報(bào)價(jià)招投標(biāo)的工程，依據(jù)招標(biāo)、投標(biāo)文件和合同的內(nèi)容進(jìn)行跟蹤設(shè)計(jì)。跟蹤審計(jì)部門(mén)參與圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)變更的論證，對(duì)影響工程價(jià)款的部分提出相應(yīng)的建議或方案；審核圖紙以外工程經(jīng)濟(jì)簽證，對(duì)于影響工程造價(jià)較大，特別是隱蔽工程，審計(jì)人員及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行審核或確認(rèn)，并作相應(yīng)的取證；嚴(yán)把簽證關(guān)，嚴(yán)格控制工程變更，盡量減少變更費(fèi)用；參與工程進(jìn)度款支付額的審核。審核付款、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量是否與合同條款相符，以及進(jìn)度撥付款額度，防止工程款超付或業(yè)主方所供材料款的漏扣，避免工程進(jìn)度滯后或出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，造成不必要的糾紛；定期進(jìn)行計(jì)劃支付與實(shí)際的比較分析，不定期提交造價(jià)變化分析報(bào)告，找出存在的問(wèn)題，研究糾偏的措施；收集整理有關(guān)新材料、新工藝實(shí)施過(guò)程中的有關(guān)資料。對(duì)工程施工過(guò)程中采用的新材料、新工藝的性能等進(jìn)行跟蹤記錄，作為審核與編制招標(biāo)文件的基礎(chǔ)資料；根據(jù)工程的實(shí)際需要，審計(jì)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)會(huì)同開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工承包單位、監(jiān)理單位對(duì)新工藝的工、料、機(jī)的消耗量進(jìn)行試驗(yàn)、測(cè)定、計(jì)量，積累施工項(xiàng)目單價(jià)資料。

2．6竣工階段。分析研究可能發(fā)生工程費(fèi)用索賠的誘因，制定防范性對(duì)策，避免減少承包單位提出索賠的機(jī)會(huì)；審核承包單位提出的索賠要求，并進(jìn)行協(xié)商，及時(shí)處理費(fèi)用索賠；審核承包單位提交的竣工結(jié)算書(shū)；審計(jì)工程財(cái)務(wù)決算。

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)工作的注意事項(xiàng)

3．1及時(shí)性：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)時(shí)間的要求比較高，因此常常提出一個(gè)方案后，需要全過(guò)程跟蹤審計(jì)在較短的時(shí)間內(nèi)計(jì)算出所需要的數(shù)據(jù)。這就要求全過(guò)程跟蹤審計(jì)及時(shí)完成相關(guān)測(cè)算。

3．2準(zhǔn)確性：全過(guò)程跟蹤審計(jì)計(jì)算的數(shù)據(jù)直接作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商判斷和比選方案的依據(jù)，因此，要求跟蹤審計(jì)人員一定要認(rèn)真、仔細(xì)，力求準(zhǔn)確。

3．3與各部門(mén)保持良好的溝通：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)不是某一個(gè)人、某一個(gè)部門(mén)的努力就能完成的，需要整個(gè)團(tuán)隊(duì)互相配合、共同努力。全過(guò)程跟蹤審計(jì)作為其中的一份子，一定要保持與設(shè)計(jì)、采購(gòu)、工程等部門(mén)的良好溝通。測(cè)算前要明白所要數(shù)據(jù)的用途，對(duì)設(shè)計(jì)方案要清楚明了，便于計(jì)算的結(jié)果準(zhǔn)確無(wú)誤；為采購(gòu)提供的材料要清晰、準(zhǔn)確，利于采購(gòu)部門(mén)及時(shí)準(zhǔn)確地采購(gòu)項(xiàng)目所需材料；對(duì)工程部的簽證進(jìn)行指導(dǎo)、把關(guān)，盡量減少變更費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)不僅能夠減少漏洞，提高資金使用效率，而且避免了許多在決算中業(yè)主與承包商不必要的價(jià)格糾紛。全過(guò)程跟蹤審計(jì)也是在新形勢(shì)下產(chǎn)生的一項(xiàng)新的審計(jì)方式，正在不斷實(shí)踐探索階段，在今后的實(shí)踐過(guò)程中還要不斷加以完善，使其在完善開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)管理，提高開(kāi)發(fā)建設(shè)資金使用效益方面發(fā)揮更加積極的作用。

篇3

關(guān)鍵詞：征地拆遷；政策標(biāo)準(zhǔn)；補(bǔ)償；管理

中圖分類(lèi)號(hào)：U415文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

征地拆遷是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、影響面廣、涉及多方面利益博弈的工作，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的首要瓶頸。如果征地拆遷工作不能做到“明明白白”，不僅會(huì)產(chǎn)生社會(huì)矛盾，增加征地拆遷的難度，而且也容易產(chǎn)生腐敗，造成建設(shè)資金流失，這就要求開(kāi)發(fā)商在依法取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上，與所在地人民政府協(xié)商妥善處理征地拆遷問(wèn)題。從近幾年對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的審計(jì)情況看，筆者認(rèn)為可重點(diǎn)圍繞三個(gè)方面內(nèi)容審計(jì)征地拆遷補(bǔ)償。

1補(bǔ)償政策標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

調(diào)閱相關(guān)協(xié)議、合同等，調(diào)查了解征地拆遷安置補(bǔ)償依據(jù)的合法、合規(guī)性。檢查征地拆遷安置補(bǔ)償是否按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支出，有無(wú)超規(guī)定、超標(biāo)準(zhǔn)和超權(quán)限違規(guī)進(jìn)行安置補(bǔ)償。主要審查是否嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和所在地政府正式頒布的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家有關(guān)減免征地費(fèi)用的政策規(guī)定是否得到落實(shí)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整是否報(bào)具有審批權(quán)限的政府機(jī)關(guān)批準(zhǔn)等。

1.1補(bǔ)償政策規(guī)定執(zhí)行情況。征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)過(guò)地方政府批準(zhǔn)，建設(shè)單位和其他任何單位不得擅自確定征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。要摸清土地、青苗、住宅、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類(lèi)房屋、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、其他地上附著物、海域養(yǎng)殖、社會(huì)保險(xiǎn)、安置區(qū)建設(shè)等方面國(guó)家和地方政府的補(bǔ)償政策規(guī)定，以及軍隊(duì)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目減免有關(guān)稅費(fèi)政策規(guī)定，核實(shí)有明確政策規(guī)定的補(bǔ)償項(xiàng)目執(zhí)行政策規(guī)定情況、未執(zhí)行的原因，未明確政策規(guī)定的補(bǔ)償項(xiàng)目軍地協(xié)商及執(zhí)行情況。

1.2補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況。征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定必須符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，不得突破上級(jí)政府頒布的拆遷補(bǔ)償自定政策，提高標(biāo)準(zhǔn)。要摸清土地補(bǔ)償年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)及倍數(shù)、綜合區(qū)片價(jià)，短期農(nóng)作物、中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)作物、林木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，村民住宅不同結(jié)構(gòu)形式的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，安置區(qū)建設(shè)用地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)留發(fā)展用地比例，海域圍池、沉箱、筏式養(yǎng)殖補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，漁船補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，社會(huì)保險(xiǎn)參保條件、繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，拆遷補(bǔ)助、臨時(shí)過(guò)渡安置等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整情況，抽審補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況。

1.3權(quán)屬依據(jù)情況。核實(shí)土地勘測(cè)定界報(bào)告、土地分類(lèi)報(bào)告，國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)屬資料，抽審地方及公安部門(mén)出具的戶(hù)籍證明，村民住宅宅基地證，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類(lèi)房屋土地使用證、房產(chǎn)證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照，海域養(yǎng)殖承包協(xié)議，漁業(yè)船舶所有權(quán)證書(shū)、捕撈許可證，掌握不同權(quán)屬的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

1.4項(xiàng)目評(píng)估情況。摸清評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估單位數(shù)量、資質(zhì)、評(píng)估結(jié)果、報(bào)批方案采用結(jié)果及審批情況。

2征地拆遷補(bǔ)償實(shí)施

在征地拆遷實(shí)際操作過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商必須專(zhuān)門(mén)成立征地拆遷聯(lián)合指揮部，由于素質(zhì)和政策水平參差不齊，造成征管不分、重拆輕管，工作必備程序未能得到執(zhí)行。審計(jì)應(yīng)關(guān)注在相應(yīng)的工作必備程序下征地拆遷是否按照標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行。主要審查補(bǔ)償項(xiàng)目的主要實(shí)物量是否經(jīng)過(guò)軍方核查，被征土地權(quán)屬、地類(lèi)、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類(lèi)、數(shù)量等原始記錄與實(shí)際情況是否相符，原始記錄有無(wú)建設(shè)方代表、地方政府代表、被征地農(nóng)民三方簽字，各種戶(hù)籍證明、產(chǎn)權(quán)證、經(jīng)營(yíng)證照、原始承包協(xié)議是否真實(shí)有效，評(píng)估單位及人員是否具備相應(yīng)資質(zhì)，評(píng)估原則、方法和標(biāo)準(zhǔn)是否合理，補(bǔ)償協(xié)議是否依據(jù)上級(jí)批準(zhǔn)的補(bǔ)償方案簽訂、有無(wú)防范資金風(fēng)險(xiǎn)措施等。

2.1征地拆遷補(bǔ)償是否按規(guī)定公告。征地拆遷補(bǔ)償事項(xiàng)公開(kāi)是防止暗箱操作，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的重要措施，是征地拆遷審計(jì)的重要環(huán)節(jié)。截留、擠占挪用、虛報(bào)冒領(lǐng)補(bǔ)償資金等問(wèn)題的發(fā)生往往與征地拆遷補(bǔ)償不公開(kāi)、不透明有直接關(guān)系。審計(jì)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注公告的時(shí)間、地點(diǎn)、形式是否符合規(guī)定以及公告的內(nèi)容是否全面，是否按照相關(guān)主管部門(mén)的規(guī)定在規(guī)定范圍張榜公布。必要時(shí)制定統(tǒng)一公示樣表，作為批準(zhǔn)《拆遷方案批準(zhǔn)通知書(shū)》的必備材料，做到公開(kāi)、公正、透明，接受社會(huì)的監(jiān)督。檢查由集體經(jīng)濟(jì)組織支配的征地補(bǔ)償費(fèi)用，是否監(jiān)理了財(cái)務(wù)公開(kāi)制度，如此才能盡量避免拆遷資金管理出現(xiàn)紕漏，同時(shí)也有利于補(bǔ)償資金足額發(fā)放到拆遷戶(hù)手中，做到專(zhuān)款專(zhuān)用。通過(guò)完善公開(kāi)機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督制約。

2.2拆遷評(píng)估程序是否按規(guī)范執(zhí)行。按現(xiàn)行房屋拆遷管理辦法，房屋拆遷之前需經(jīng)評(píng)估公司評(píng)估，以其評(píng)估結(jié)論作為補(bǔ)償?shù)闹匾罁?jù)。評(píng)估業(yè)務(wù)要嚴(yán)格按程序開(kāi)展，不能省略規(guī)定的必要步驟。房地產(chǎn)評(píng)估公司，多由拆遷實(shí)施單位直接委托，由于缺乏監(jiān)督和行業(yè)自律，導(dǎo)致評(píng)估水分多，甚至先定價(jià)后湊數(shù)字，評(píng)估的客觀、公正性無(wú)法保證。

2.3對(duì)特殊事項(xiàng)的補(bǔ)償是否制定并執(zhí)行了相關(guān)的議事程序和審批程序。由于規(guī)劃控制、區(qū)位調(diào)整、權(quán)證發(fā)放凍結(jié)以及農(nóng)村集體土地房屋合法權(quán)屬登記管理滯后，造成無(wú)證、違建混雜不清。維護(hù)歷史遺留無(wú)證房屋住戶(hù)的利益等特殊事項(xiàng)，應(yīng)引起審計(jì)人員的關(guān)注。在實(shí)際操作中，為了加快征地進(jìn)度，采取變通的方式特事特辦，相關(guān)單位沒(méi)有執(zhí)行必要的議事程序和審批程序，這就同時(shí)為不法分子提供了侵占國(guó)家資金的空間。

3征地拆遷補(bǔ)償管理

3.1實(shí)物量統(tǒng)計(jì)情況。調(diào)查了解拆遷安置基礎(chǔ)檔案資料是否真實(shí)、有效和完整。重點(diǎn)審查青苗、房屋、海域養(yǎng)殖等方面部分實(shí)物量原始登記表，審查實(shí)物量測(cè)量、記錄、復(fù)核、確認(rèn)、統(tǒng)計(jì)匯總情況。

3.2補(bǔ)償方案報(bào)批情況。重點(diǎn)審查青苗、房屋、海域養(yǎng)殖等方面部分補(bǔ)償方案，核實(shí)補(bǔ)償方案實(shí)物量原始統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政策規(guī)定、實(shí)際權(quán)屬情況。檢查有無(wú)擴(kuò)大征地拆遷范圍現(xiàn)象，是否擅自變更土地用途用于概算外項(xiàng)目建設(shè)，有無(wú)和其他拆遷項(xiàng)目串戶(hù)核算的現(xiàn)象，成本負(fù)擔(dān)是否劃分清楚等。有無(wú)虛列項(xiàng)目或以老項(xiàng)目代替新項(xiàng)目，多列征地拆遷安置費(fèi)用，將其他項(xiàng)目拆遷成本或未發(fā)生的拆遷費(fèi)用擠入項(xiàng)目，將物業(yè)開(kāi)發(fā)或商業(yè)設(shè)施用地以項(xiàng)目臨時(shí)用地名義報(bào)拆，將拆遷成本擠入項(xiàng)目拆遷成本。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項(xiàng)目 工程造價(jià) 控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)控制對(duì)于工程質(zhì)量和成本的控制具有重要的作用。從業(yè)主和投資商的角度而言，工程造價(jià)指的是完成某個(gè)項(xiàng)目所需花費(fèi)的費(fèi)用之和，包括固定資產(chǎn)再生產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，以及流動(dòng)資金的一次性費(fèi)用之和。在其具體的實(shí)施中，業(yè)主在選定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，應(yīng)對(duì)其可行性進(jìn)行研究和評(píng)估，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程施工和投資招標(biāo)等一系列的活動(dòng)。基于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的重要作用，我國(guó)對(duì)其較為重視，現(xiàn)對(duì)其控制和管理措施進(jìn)行分析。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)失控的主要原因

（一）投資估算的作用不能夠得到有效的發(fā)揮

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的造價(jià)管理中，工程投資估算對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的費(fèi)用管理具有決定性作用。相對(duì)于西方國(guó)家，我國(guó)對(duì)于投資估算的管理控制較為缺乏，致使其龍頭作用不能夠得到較好的發(fā)揮。而西方國(guó)家則極為重視工程的投資估算，在每個(gè)工程項(xiàng)目可行性分析的基礎(chǔ)上，實(shí)施嚴(yán)格準(zhǔn)確、科學(xué)合理的投資估算，將估算確定之后，便對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的控制，保證不會(huì)超過(guò)，但可以減少，若是超出估算，則主管方必須承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

（二）工程招標(biāo)投標(biāo)存在不合理性

在我國(guó)現(xiàn)在的招標(biāo)投標(biāo)管理中，存在較多的問(wèn)題，為我國(guó)在工程建設(shè)項(xiàng)目領(lǐng)域中治理腐敗的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。投標(biāo)和招標(biāo)的原則在于擇優(yōu)錄取。經(jīng)過(guò)各單位之間的比較進(jìn)而競(jìng)爭(zhēng)，找出信譽(yù)良好、經(jīng)驗(yàn)豐富并且業(yè)績(jī)顯著、資質(zhì)相符的單位。但同時(shí)，因?yàn)檎袠?biāo)和投標(biāo)過(guò)程中存在不合理的競(jìng)爭(zhēng)，存在部分人士應(yīng)用不正當(dāng)、不公平的手段進(jìn)行投標(biāo)和招標(biāo)。在工程中指定人情工程和關(guān)系戶(hù)，致使招標(biāo)和投標(biāo)的原則不能夠得到較好的實(shí)施，最終讓部分不能夠承當(dāng)工程建設(shè)的單位奪標(biāo)。在施工中，因?yàn)闄C(jī)械和人員不能夠及時(shí)到位，進(jìn)而造成工期延后，最終導(dǎo)致工程造價(jià)失控。

（三）工程設(shè)計(jì)缺乏嚴(yán)肅性

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理中，相應(yīng)的工程施工圖為權(quán)威設(shè)計(jì)單位所制定，是為滿(mǎn)足工程需要而制定的合理工程結(jié)果，可進(jìn)行較小的改動(dòng)和變更。存在部分單位出于本地區(qū)利益的考慮，進(jìn)而獲取更多的國(guó)家資金，對(duì)已定的設(shè)計(jì)文件進(jìn)行更改，隨意增加征地?cái)?shù)量和賠償金額，將工程量大量增加。或是通過(guò)將材料的單價(jià)提高，或是改變施工的方式，忽略工程造價(jià)的嚴(yán)肅性，尋求單位的利益，促使工程造價(jià)提高 ；或是在施工過(guò)程中，更改原計(jì)劃，將工程項(xiàng)目增加和擴(kuò)大，促使設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)提高，將工程造價(jià)提高。

（四）合同管理缺乏規(guī)范性

雖然我國(guó)已經(jīng)頒發(fā)了相應(yīng)的施工合同標(biāo)準(zhǔn)，但在具體的實(shí)踐中，部分施工單位并未按照相應(yīng)的合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，或是部分合同條款存在表述不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)象，促使在實(shí)施中雙方存在理解歧義的問(wèn)題。如由于對(duì)工程量清單中所含的工作內(nèi)容理解不同，致使工程不能夠如期完成。同時(shí)因?yàn)榻ㄔO(shè)單位缺乏相應(yīng)的法律意識(shí)，缺乏對(duì)合同法律的理解，存在反索賠的意識(shí)差，以及有法不依的情況。另外，因現(xiàn)場(chǎng)管理的缺位，致使相應(yīng)資料的存檔、記錄、整理和保管存在問(wèn)題，在需要索賠時(shí)，不具有書(shū)面證據(jù)，致使反索賠失敗。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的優(yōu)化措施

為促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的造價(jià)得到有效的控制，需對(duì)其管理方法進(jìn)行優(yōu)化，從設(shè)計(jì)招標(biāo)等環(huán)節(jié)進(jìn)行管理和控制。

（一）提升房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制

施工前期的設(shè)計(jì)和投資決策對(duì)項(xiàng)目投資的控制具有決定性作用。根據(jù)相關(guān)的調(diào)查研究顯示，由于缺乏對(duì)設(shè)計(jì)階段的控制，90% 以上均會(huì)對(duì)工程造價(jià)造成影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的控制中，應(yīng)將合理的設(shè)計(jì)確定作為基礎(chǔ)，而有效管控則為其核心。在其設(shè)計(jì)中，通過(guò)設(shè)計(jì)確定工程造價(jià)，通過(guò)結(jié)算和預(yù)算的方式，只能進(jìn)行計(jì)量，但不能使工程造價(jià)發(fā)生改變，因此，需注意對(duì)其關(guān)鍵作用的控制。首先需堅(jiān)持所設(shè)定的招標(biāo)和投標(biāo)制度。相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引進(jìn)需在開(kāi)發(fā)單位委托后，便將其落實(shí)到位，通過(guò)招標(biāo)的形式，選取優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，保證設(shè)計(jì)的合理性和先進(jìn)性，防止由于設(shè)計(jì)質(zhì)量而導(dǎo)致的工程糾紛 ；其次應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)的費(fèi)用進(jìn)行必要的限制，其限制能夠有效的對(duì)工程項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行控制，對(duì)總體的工程造價(jià)控制具有重要的意義。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣直接關(guān)系到建設(shè)工期和費(fèi)用，并且對(duì)房地產(chǎn)工程竣工后的經(jīng)濟(jì)效益和使用價(jià)值均具有較大的影響，為此，應(yīng)控制其費(fèi)用。最后需將價(jià)值工程的具體應(yīng)用落實(shí)到位。根據(jù)價(jià)值工程的主要特點(diǎn)，基于使用者的功能需求，對(duì)研究對(duì)象的具體應(yīng)用功能進(jìn)行分析，在滿(mǎn)足功能需求的基礎(chǔ)上，降低成本。如地下室可應(yīng)用深基礎(chǔ)進(jìn)行增加，可停放車(chē)輛和堆放雜物，不但能夠美化環(huán)境，還能夠節(jié)約用地。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的招標(biāo)控制力度

招標(biāo)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的管理中具有核心作用，可促進(jìn)其有效的管理和控制。在招標(biāo)和投標(biāo)的過(guò)程中，合同和招標(biāo)文件的編寫(xiě)為招標(biāo)管理中最為重要的環(huán)節(jié)，并且還是工程造價(jià)控制的核心和源頭。為此，需明確招標(biāo)文件的主要影響作用，在其文件中明確工程的現(xiàn)場(chǎng)情況和性質(zhì)，以及工程項(xiàng)目的承包范圍、結(jié)算方法、計(jì)日工、水電使用、勞保統(tǒng)籌和地址交通等情況。同時(shí)還需特別明確甲限、甲供和甲指定材料等。在有關(guān)索賠變更的附件的簽證洽商的處理方面，需將結(jié)算方式、時(shí)間實(shí)效和量度的標(biāo)準(zhǔn)等明確。另外，還需注重質(zhì)量評(píng)分優(yōu)等和評(píng)定等級(jí)內(nèi)容的制定，推算工期，結(jié)合實(shí)際情況制定獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。工程招標(biāo)的方式應(yīng)為邀請(qǐng)招標(biāo)和公開(kāi)招標(biāo)，并注意招標(biāo)條款的準(zhǔn)確性、全面性和嚴(yán)謹(jǐn)性。將標(biāo)底編制好，可自行編制，在保證標(biāo)底質(zhì)量的同時(shí)，控制工程標(biāo)底處于合理的造價(jià)下限，并確保造價(jià)水平處于合理的投資范圍中。對(duì)于中標(biāo)后合同條款的簽訂，應(yīng)注意工期的合理性，明確雙方的責(zé)任。需嚴(yán)審查投標(biāo)單位的優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、財(cái)務(wù)狀況、注冊(cè)資本、技術(shù)人員和企業(yè)形象等。

（三）促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工和審計(jì)階段的工程造價(jià)控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的施工階段，由于施工單位通常會(huì)將部分在結(jié)算中可能發(fā)生索賠的項(xiàng)目隱藏，為此，應(yīng)注重施工單位組織設(shè)計(jì)的管理。并且審核施工單位的施工方法，確保其與國(guó)家所實(shí)行的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)相一致。保證不同施工階段中機(jī)械和人員的投入與施工設(shè)計(jì)的預(yù)期相一致。若是發(fā)生工程延期的情況，應(yīng)對(duì)機(jī)械設(shè)備投入和人員投入進(jìn)行調(diào)查，同時(shí)施工單位在施工期時(shí)，也應(yīng)和施工組織的設(shè)計(jì)相一致。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的造價(jià)審計(jì)工作時(shí)，應(yīng)注重對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的把控，加強(qiáng)對(duì)事后審計(jì)、事中審計(jì)和竣工后審計(jì)的重視度。為保證施工方案編制的合理性，還需加強(qiáng)事前審計(jì)。為促進(jìn)工程投資效益的提升，需注重人才的任用。若是審計(jì)人員缺乏必要的責(zé)任心和業(yè)務(wù)能力，將會(huì)導(dǎo)致審計(jì)工作缺乏實(shí)際的應(yīng)用意義，可對(duì)工程造價(jià)造成較大的損失，給企業(yè)造成較大的損失。因此，房地產(chǎn)投資商應(yīng)注重人才的任用和管理。

綜上所述，實(shí)施房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的管理，不但能夠有效的控制限額，并且對(duì)于促進(jìn)建設(shè)單位、施工單位和設(shè)計(jì)單位管理方式的完善具有重要的意義，實(shí)現(xiàn)物力、人力和財(cái)力等有限資源的充分應(yīng)用。進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益的最佳提升。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的最大化，需注重設(shè)計(jì)階段和決策階段的工程造價(jià)控制，確保投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張珊珊 . 談房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)控制措施 [J]. 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2012（03）.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；造價(jià)；控制與管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

引言：房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制是開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容的重要組成部分。也就是說(shuō)在項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段和建設(shè)實(shí)施階段,把所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資控制在批準(zhǔn)的投資限額以?xún)?nèi),隨時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正偏差,力求在開(kāi)發(fā)過(guò)程中合理使用人力、財(cái)力、物力,以獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。

1 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制與管理

項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵是對(duì)施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段進(jìn)行控制。據(jù)歷史資料統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)階段特別是初步設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響效果達(dá)到90%以上。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)普遍忽視房地產(chǎn)項(xiàng)工程項(xiàng)目前期階段的造價(jià)控制，往往把控制工程造價(jià)的主要精力放在施工階段。這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補(bǔ)牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價(jià)，就要堅(jiān)決把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到前期階段上來(lái)，尤其應(yīng)抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的有效控制，是以合理確定為基礎(chǔ)，有效控制為核心。工程造價(jià)的控制是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的控制，就是在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段，把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以?xún)?nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求在各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中能合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。在工程造價(jià)過(guò)程控制中，必須重點(diǎn)突出。影響建設(shè)項(xiàng)目投資的主要階段是設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約，設(shè)計(jì)確定了工程造價(jià)，預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此，建設(shè)單位的設(shè)計(jì)階段是工程造價(jià)控制的重點(diǎn)部分，這是對(duì)項(xiàng)目投資有效控制的關(guān)鍵。有良好的經(jīng)濟(jì)效益和合理性特點(diǎn)是對(duì)一份比較好的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的主要標(biāo)準(zhǔn)。有如下幾點(diǎn)內(nèi)容必須高度重視。

(1) 設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度必須堅(jiān)持。

競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引進(jìn)在開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行委托設(shè)計(jì)之時(shí)必須做好，以此強(qiáng)化管理。把優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位借助于招投標(biāo)選出來(lái)，確保設(shè)計(jì)的先進(jìn)與合理，從而有效避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題而產(chǎn)生的工程糾紛。

(2) 設(shè)計(jì)必須限額。

要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)行投資規(guī)模限制，限額設(shè)計(jì)進(jìn)行控制是最為有效的重要措施。建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短將直接受到項(xiàng)目設(shè)計(jì)好壞的影響。同樣也影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程項(xiàng)目建設(shè)以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商要心中有數(shù)。

(3)做好價(jià)值工程的應(yīng)用工作。

從價(jià)值工程的主要特點(diǎn)來(lái)看，其是從使用者的功能需求出發(fā)，分析研究對(duì)象的功能，在設(shè)計(jì)工作中統(tǒng)一造價(jià)與功能，以功能要求的滿(mǎn)足為前提，把成本降下來(lái)，比如，對(duì)地下室可通過(guò)深基礎(chǔ)來(lái)增加，由此可讓儲(chǔ)藏室里儲(chǔ)存雜物和車(chē)輛停放，也可以不在小區(qū)把停車(chē)場(chǎng)建在地面上，對(duì)用地的節(jié)約和環(huán)境的美化都有很大影響。雖然這樣可能要增加價(jià)值工程中的成本，但對(duì)功能提高的幅度卻是巨大的。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程招標(biāo)是工程造價(jià)有效控制與管理的核心

新開(kāi)工房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行招投標(biāo)。招標(biāo)文件與合同的編制這個(gè)階段是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后所有過(guò)程產(chǎn)生影響，必須說(shuō)明清楚工程的性質(zhì)與現(xiàn)場(chǎng)的情況，還要說(shuō)明工程項(xiàng)目的地質(zhì)與交通、承包范圍、計(jì)日工、水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等相關(guān)的內(nèi)容。必須充分明確甲供、甲限、甲指定材料等等。關(guān)于變更索賠簽證洽商的處理方法中，對(duì)于時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等都要一一說(shuō)明。合理做好質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)分評(píng)優(yōu)等內(nèi)容。要準(zhǔn)確推算出工期，按實(shí)際情況制定好獎(jiǎng)懲條款等等。同時(shí)，在一般情況之下，不要搞鋼筋、水泥等大宗建材的甲供料，這是因?yàn)樽陨泶嬖谪?cái)務(wù)壓力和難以控制領(lǐng)料結(jié)算等。這個(gè)階段至少占成本控制的20%。

工程招標(biāo)應(yīng)采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)書(shū)條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。要編制好標(biāo)底，有條件的單位盡量自行編制，工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，把工程標(biāo)底控制在合理造價(jià)的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性是否在投資控制的范圍內(nèi)。中標(biāo)后合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。有關(guān)的責(zé)任人都應(yīng)熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，各盡其責(zé)。任何一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量如何，都對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣(mài)價(jià)、后續(xù)工程等將起到?jīng)Q定性的作用，因此，能把一個(gè)理想的施工企業(yè)選出來(lái)非常重要。對(duì)于那些不入流的企業(yè)，必須把好準(zhǔn)入機(jī)制的關(guān)口，要一一詳細(xì)限制企業(yè)的注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類(lèi)型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場(chǎng)地位口碑、管理情況等等項(xiàng)目。在舉辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標(biāo)過(guò)程中，比較理想的是邀請(qǐng)最好的合作伙伴型企業(yè)來(lái)招標(biāo)，能夠比較了解情況，那種公開(kāi)的華而不實(shí)的招標(biāo)最好不要搞。對(duì)于合同中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍、分包中配合費(fèi)問(wèn)題等一定要寫(xiě)清楚。此階段對(duì)成本控制影響較大，占造價(jià)控制的10%。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的工程造價(jià)有效控制與管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工組織設(shè)計(jì)中，施工單位會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可能發(fā)生索賠的內(nèi)容，如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線(xiàn)電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷(xiāo)周轉(zhuǎn)、運(yùn)土距離等等。同時(shí)，還要對(duì)施工組織所提出的施工方法是否與國(guó)家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范是否一致進(jìn)行充分地注意。還要對(duì)施工不同階段人員的投入、機(jī)械的投入與施工組織設(shè)計(jì)預(yù)期是否一致嚴(yán)格控制，如果出現(xiàn)施工延期的情況，就要搞清楚人員和機(jī)械是否按設(shè)計(jì)投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設(shè)計(jì)是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價(jià)的控制方法，可是如果萬(wàn)一出現(xiàn)差錯(cuò)，將給后來(lái)的結(jié)算帶來(lái)難以估量的麻煩，因此，造價(jià)人員必須參與到施工組織的設(shè)計(jì)審定過(guò)程中，這樣可以將造價(jià)控制在5%以?xún)?nèi)。

4 加強(qiáng)工程審計(jì)環(huán)節(jié)的控制與管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的審計(jì)工作，必須著眼于工程整個(gè)的生產(chǎn)施工過(guò)程。在項(xiàng)目工程審計(jì)過(guò)程中，對(duì)項(xiàng)目的審計(jì)要將事后審計(jì)與竣工后審計(jì)以及事中的審計(jì)都要給予足夠的重視。要確保工程項(xiàng)目的施工方案編制的基本合理，就要重視事前審計(jì)，以此讓工程項(xiàng)目的班子們對(duì)項(xiàng)目管理提前把好關(guān)，對(duì)那些可以預(yù)見(jiàn)的失誤能夠避免和預(yù)防。對(duì)施工階段的若干過(guò)程進(jìn)行的審計(jì)屬于事中審計(jì)，這是一種有著針對(duì)性和效益性的審計(jì)，可以取得最大的效果。要切實(shí)將工程投資的效益提高，企業(yè)就應(yīng)堅(jiān)持以人為本，對(duì)工程造價(jià)控制的重要環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)。雖然很多企業(yè)的管理模式也是非常好的，卻因?yàn)闆](méi)有比較好的個(gè)人業(yè)務(wù)能力和責(zé)任心，也沒(méi)有良好的工作態(tài)度，一些疏漏就出現(xiàn)在工程造價(jià)的管理過(guò)程中，企業(yè)巨大的經(jīng)濟(jì)損失就會(huì)因此造成，這樣的事情發(fā)生很多。以這個(gè)角度來(lái)看，企業(yè)生死存亡的競(jìng)爭(zhēng)就是人才的競(jìng)爭(zhēng)。通過(guò)上述分析我們可以知道，工程成本的降低在于人的因素。目前，土地成本開(kāi)發(fā)日益增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌措資金難度大，必須對(duì)投資加強(qiáng)控制，把工程成本降低下來(lái)。因此，只有有效控制住工程造價(jià)，才能夠讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上立足并將更好的效益創(chuàng)造出來(lái)。

5 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我們知道房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制與管理完全是個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，它所包含的內(nèi)容也不僅僅只是以上方面，房地產(chǎn)公司造價(jià)人員只有采取全員、全過(guò)程、全方位的管理原則，才能使工程造價(jià)始終置于有效的控制之下。

參考文獻(xiàn)：