發(fā)布時間：2023-09-27 10:21:29
序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇農(nóng)貿(mào)市場投資回報率，期待它們能激發(fā)您的靈感。
項目位于某某市城區(qū)的西北角，東臨某某路，南臨某某路，北臨某某路。交通便捷，用地60畝，為政府主導(dǎo)、政策扶持、企業(yè)參與、市場運作的市民菜籃子工程。是市民高品質(zhì)生活配套項目。是集蔬菜、果品、水產(chǎn)、糧油、干調(diào)、禽肉蛋奶等為經(jīng)營內(nèi)容的綜合性農(nóng)貿(mào)商城，其經(jīng)營業(yè)態(tài)為零售兼小額批發(fā)。
本項目物業(yè)細(xì)分為公寓、商鋪和攤位三種形態(tài)。公寓及商鋪為銷售獨立產(chǎn)權(quán)，攤位為銷售經(jīng)營權(quán)。品牌化經(jīng)營，超市化布局，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展方向，創(chuàng)造體驗式消費環(huán)境。
啟用形象識別系統(tǒng)，打造經(jīng)典案例(農(nóng)貿(mào)市場樣板)，為后續(xù)項目的開發(fā)建立良好的口碑基礎(chǔ)。
農(nóng)貿(mào)城以5個相對獨立的建筑主體，組成渾然一體的“回”字形的裙樓建筑。人流自動形成回路，通路縱橫交錯又讓人不失方向感，消費者在購物時不會感到疲勞和煩躁。所有的商鋪和攤位都規(guī)劃在主通道(客流線)的兩側(cè)，不會形成客流死角。
一、項目定位的基本方向
某某市房地產(chǎn)的業(yè)的基本現(xiàn)狀：
近幾年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，步子大，速度快，城區(qū)一座座樓房拔地而起，城市面貌大為改觀。
住宅性樓盤已經(jīng)開始出現(xiàn)“爛尾”盤和滯銷盤：
商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)與功能也基本完善，臨街店鋪、社區(qū)店鋪和一些專業(yè)市場中都存在閑置商鋪。
但目前還缺少一個形象好，檔次高的零售業(yè)態(tài)農(nóng)貿(mào)市場。該定位的客源基礎(chǔ)堅實，市場需求量大，經(jīng)營的產(chǎn)品是人們?nèi)粘Ｉ钪兴仨毜目焖傧M品，市場容易啟動。但農(nóng)貿(mào)市場的總體經(jīng)營利潤不高，這是影響項目產(chǎn)權(quán)(經(jīng)營權(quán))式銷售的最大障礙。
我們必須從項目包裝、經(jīng)營模式和規(guī)劃布局等方面下工夫，營造租售兩旺的市場氛圍。
二、項目的SWOT分析定位
1、項目的優(yōu)勢定位
交通便捷，政府主導(dǎo)，政策支持：
項目的規(guī)模大，檔次高，符合市場需要和發(fā)展潮流；
項目的投資和經(jīng)營對資金實力的要求可高可低，選擇性大；
項目的形象好，與臟亂差的老農(nóng)貿(mào)市場會形成鮮明對比，更容易受到人們的認(rèn)可。
2、項目的劣勢定位
項目處于城區(qū)的西北角，位置有些偏，項目商圈內(nèi)居民少；
農(nóng)貿(mào)類產(chǎn)品的經(jīng)營利潤總體來說相對較低，這就會導(dǎo)致商鋪租金低，投資者的投資回報率低。
3、項目的機會定位
目前某某市正缺少一個規(guī)模大、形象好、檔次高、物品豐富、價格低廉的零售業(yè)態(tài)農(nóng)貿(mào)市場。
農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品是市民日常生活所必須的快速消費品，也就是說農(nóng)貿(mào)市場永遠(yuǎn)不會沒有生意做。所以，投資農(nóng)貿(mào)市場的物業(yè)，回報會穩(wěn)中有升，沒有風(fēng)險。
4、項目的危脅定位
由于某某市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)過量，臨街商鋪已經(jīng)過量，還有政府規(guī)劃的專業(yè)市場已處于半停業(yè)狀態(tài)，使得人們在投資地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營上，比較保守，總是觀望，等待買現(xiàn)房。這對于項目物業(yè)的預(yù)售十分不利。
市民多年來形成了在早市買菜的消費習(xí)慣，而且城區(qū)的早市多，市民購買極為方便，這一點也不利于農(nóng)貿(mào)城項目的推廣。
三、目標(biāo)客戶群體定位
1、投資者定位
在某某市醫(yī)藥、房地產(chǎn)、金融、證券、通信、旅游和商貿(mào)等行業(yè)工作，職務(wù)上為高層管理者或?qū)I(yè)技術(shù)人員，他們是具有投資意識和投資能力的群體。
在某某市經(jīng)營農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的個體商戶、小商販多年的經(jīng)營有了一定積蓄，可以投資買鋪，自主經(jīng)營；
農(nóng)村高收入群體進城投資者。
2、經(jīng)營者定位
項目周邊小型農(nóng)貿(mào)市場的商家
市區(qū)內(nèi)零散的小商販
在青州出早市或趕集的個體經(jīng)營者
3、消費者定位
項目輻射半徑1公里以內(nèi)的居民
步行或自行車5至10分鐘路程之內(nèi)的居民
上、下班途經(jīng)此地的城區(qū)居民
中、低端消費的城區(qū)居民
四、產(chǎn)品定位
產(chǎn)品類型有出售獨立產(chǎn)權(quán)的公寓、出售獨立產(chǎn)權(quán)的商鋪、出售經(jīng)營權(quán)的攤位三種類型。公寓、商鋪和攤位的使用面積，均設(shè)計成大、中、小三個標(biāo)準(zhǔn)單位，給投資者和經(jīng)營者留有選擇空間，便于做出適合自己的選擇。
建議公寓面積為30(占總面積的15％)、50(占總面積的70％)和80(占總面積的15％)三個標(biāo)準(zhǔn)單位，建議商鋪面積為25(占總面積的20％)、50(占總面積的70％)和100(占總面積的10％)三個標(biāo)準(zhǔn)，建議攤位面積為2起租(售)。
五、價格定位
項目的初步價格定位，根據(jù)房地產(chǎn)市場競爭情況，和對同行業(yè)市場的綜合評價，設(shè)定一個中等或中等偏高的內(nèi)部認(rèn)購價位，具體價格制定根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購咨詢期內(nèi)市場準(zhǔn)買家的反饋信息及踴躍程度具體調(diào)整。
品質(zhì)高，升值潛力大，但售價不高，讓經(jīng)營者對項目產(chǎn)生較高期望，采用一次定價，不分位置，統(tǒng)一價位的定價原則，爭取讓項目物業(yè)在預(yù)售期一搶而空。
六、項目主題定位
菜籃子工程、一站式消費、體驗式商城、全面升級版的農(nóng)貿(mào)市場。
七、案名定位
案名定為“某某農(nóng)貿(mào)城”。在農(nóng)貿(mào)城前冠以某某字樣，具有官方色彩，使項目更具可信度，讓消費者有歸屬感和親切感。強化項目首席農(nóng)貿(mào)中心的地位，有利于項目物業(yè)的銷售和招商。
八、經(jīng)營定位
主要經(jīng)營項目為蔬菜果品類、水產(chǎn)品類、肉類、禽蛋類、調(diào)味品類和副食品類等。
統(tǒng)一管理、獨立經(jīng)營，既保證市場的整體性，又給經(jīng)營者自主經(jīng)營的空間。
展銷大廳為開放式攤位，方便消費者的選購。
經(jīng)營業(yè)態(tài)以零售為主，兼營小型批發(fā)。
九、裝修定位
某某市目前還沒有突出主題形象的農(nóng)貿(mào)市場，如果我們在某某首家推出主題形象農(nóng)貿(mào)城，一定會產(chǎn)生極強的震撼力和轟動性，同時又能形成項目的差異性和競爭力。
項目的主題形象可以定位為：綠色、鮮活、美食、健康。
通過色彩、圖片和標(biāo)識來表現(xiàn)主題形象。
重點包裝出入口，形象墻，過道，門面，店招和吊牌，體現(xiàn)主題形象。
啟用形象識別系統(tǒng)，應(yīng)用標(biāo)識，標(biāo)準(zhǔn)字和標(biāo)準(zhǔn)色。
標(biāo)識設(shè)計要有現(xiàn)代感，表現(xiàn)美味與健康，體現(xiàn)豐衣足食的美好生活。
色彩的運用以明媚、暢快的白色為主色調(diào)，適當(dāng)點綴暖色調(diào)的裝飾物，給人以熱鬧和興奮的感覺，促進消費，增加環(huán)境的生動性。
十、整體規(guī)劃定位
農(nóng)貿(mào)城以5個相對獨立的建筑主體，組成渾然一體的“回”字形裙樓建筑。這樣的規(guī)劃布局有利于人流自動形成回路，通路以縱橫交錯又不失方向感，消費者在購物時不會感到疲勞和煩躁。
此種布局整體性強、市場氛圍好，有利于分賣區(qū)經(jīng)營。
呈“回”字形布局，所有的商鋪都可以規(guī)劃在主通道(客流線)兩側(cè)，間間都是黃金旺鋪，不會形成客流死角，更有利于物業(yè)和銷售及招商。
農(nóng)貿(mào)城內(nèi)共分為六個賣區(qū)，“回”字中間位置是蔬菜果品展銷陽光大廳；農(nóng)貿(mào)城內(nèi)街商服分別設(shè)有水產(chǎn)品，生鮮
肉，禽蛋類，調(diào)味品和副食品五大賣區(qū)。農(nóng)貿(mào)城外商服主要經(jīng)營酒水、飲品以及銀行儲蓄、手機收費、餐飲店、打字復(fù)印、配貨站等商業(yè)配套項目。
物業(yè)的一、二層為商鋪，三到五層為公寓。
十一、功能定位
功能完備、設(shè)施先進方能贏得經(jīng)營者的青睞。
1、商鋪功能：
2、陽光大廳功能：
3、公寓功能：
4、交通功能：
5、其它配套功能：
十二、形象設(shè)計定位
良好的形象，可以讓消費者產(chǎn)生積極的情感體驗，這是贏得消費者認(rèn)可的最佳方式。外立面設(shè)計建議以簡潔，整體感強為宜，外街立面與內(nèi)街立面考慮適當(dāng)設(shè)置廣告位，即可以營造繁華的商業(yè)氛圍，又能為經(jīng)營者創(chuàng)造商業(yè)價值。
四個出入口上方設(shè)置鮮明的LOG0(商貿(mào)城標(biāo)識)形象。
中廳內(nèi)通過使用藝術(shù)造型的貨架，海報，吊牌及形象墻等來美化環(huán)境，提升形象，創(chuàng)造顧客體驗。
售樓處的設(shè)計以暖色調(diào)為主，展現(xiàn)熱情與感染力。大體風(fēng)格以簡約為主，突顯時尚感，檔次感和厚重感，體現(xiàn)出項目的實力與水準(zhǔn)，讓客戶產(chǎn)生信任，發(fā)自內(nèi)心的贊賞，做到這一點我們的銷售就成功了一半。
十三、智能化定位
目前，雖然很多農(nóng)貿(mào)市場都沒有應(yīng)用智能化系統(tǒng)，但智能化卻是專業(yè)化市場的一個發(fā)展趨勢。物業(yè)管理和服務(wù)的智能化，將極大地提高項目的檔次感和時尚性，對項目的銷售和招商將起到積極的推動作用。
1、建立閉路電視監(jiān)控安防系統(tǒng)
商貿(mào)城的貨物和人員的安全以及治安環(huán)境，是廣大經(jīng)營者和顧客極為關(guān)心的問題。
2、互聯(lián)網(wǎng)入鋪
互聯(lián)網(wǎng)線與電信接線及有線電視連接線共同接入公寓和商鋪，體現(xiàn)項目的科技化和信息化。
十四、銷售定位
只有銷售才能創(chuàng)造利潤，銷售是項目工作的中心內(nèi)容，一切工作都要圍繞銷售來展開。銷售工作與招商工作同時進行，一次完成，這樣售樓處就容易形成顧客盈門的火爆局面。而且銷售和招商這兩項工作，可以相互產(chǎn)生正面的影響，互相帶動，互相促進。經(jīng)營者多，投資者就會更有信心，投資者多，經(jīng)營者也會更有信心。
商鋪和公寓為銷售30年獨立產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)。由于農(nóng)貿(mào)市場具有提高商品流通，平抑物價，確保食品安全，解決市民的菜籃子工程等重大的社會意義，建議農(nóng)貿(mào)城中的大廳部分，由政府買斷經(jīng)營，充分發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用。
如果與政府不能答成協(xié)議，建議將大廳攤位以出售一年、五年和十年經(jīng)營權(quán)的招商方式讓經(jīng)營者來選擇。
十五、營銷推廣定位
營銷推廣就是把我們想做的，要做的和已經(jīng)做的告訴大家，爭取他們的理解、信任與支持。
1、營銷推廣的思路定位
抓住銷售的本質(zhì)解決問題，實現(xiàn)低成本快速啟動市場。
2、項目賣點定位
3、營銷推廣渠道與策略定位
一、全區(qū)商貿(mào)商務(wù)規(guī)劃及主要發(fā)展情況
區(qū)政府在20*年就把編制商貿(mào)商務(wù)發(fā)展規(guī)劃列入了全區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展奮斗目標(biāo)之中。為做好這一工作，我局積極做好有關(guān)資料收集、開展調(diào)研等初期準(zhǔn)備工作，同時委托上海商業(yè)設(shè)計院和上海流通經(jīng)濟研究所正式負(fù)責(zé)規(guī)劃編制工作，雙方成立了*區(qū)商貿(mào)商務(wù)規(guī)劃課題組，組織有關(guān)人員對全區(qū)進行多次考察調(diào)研，召開多種類別、專題的座談會，在完成了全區(qū)商貿(mào)規(guī)劃（初稿）的編制后，邀請市政府有關(guān)綜合部門和大型商貿(mào)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高校及科研單位學(xué)術(shù)界專家召開專題論證會，與會的領(lǐng)導(dǎo)、專家對規(guī)劃的編制提出改進意見，由課題組進行進一步的修改完善，形成正式的商貿(mào)商務(wù)規(guī)劃上報區(qū)政府，同時在區(qū)政府網(wǎng)站上予以公布，以不斷擴大商貿(mào)商務(wù)規(guī)劃的影響。
*區(qū)商貿(mào)商務(wù)發(fā)展規(guī)劃作為一個戰(zhàn)略性的研究規(guī)劃，立足于*市在"長三角”經(jīng)濟圈中的重要地位及其社會經(jīng)濟發(fā)展的宏觀背景，結(jié)合有利于*區(qū)商貿(mào)商務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的條件和因素，提出了全區(qū)商貿(mào)商務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略定位、目標(biāo)和任務(wù)，共分為*區(qū)商貿(mào)商務(wù)發(fā)展的環(huán)境分析、發(fā)達(dá)城市經(jīng)驗借鑒、總體目標(biāo)和戰(zhàn)略定位、重點布局和規(guī)劃、建議和措施等五章，另有概念規(guī)劃圖紙20多幅。
近年來，全區(qū)商貿(mào)商務(wù)發(fā)展按照區(qū)委、區(qū)政府的總體要求，積極把握機遇，充分發(fā)揮區(qū)域資源優(yōu)勢，圍繞“一園兩帶三建設(shè)”和市、區(qū)商貿(mào)商務(wù)奮斗目標(biāo)，加大商貿(mào)商務(wù)規(guī)劃的實施力度，加快重點商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，加速商貿(mào)商務(wù)現(xiàn)代化進程，以建立完善商貿(mào)商務(wù)擴張新機制、新體制為契機，發(fā)揮商貿(mào)流通業(yè)在促進經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)、提高人民生活水平、提升*形象等方面的重要功能，完成商貿(mào)商務(wù)擴張發(fā)展的階段性目標(biāo)任務(wù)，為繁榮*經(jīng)濟起到了積極作用。一是推進珠江路的改造建設(shè)，完善重點商業(yè)商務(wù)街區(qū)的提檔升級。近年來珠江路建成和基本建成的大型商貿(mào)商務(wù)設(shè)施有：華海電腦廣場總投資3.5億元,總建筑面積38000平方米,已建成開業(yè);東鼎大廈總投資2億元，總建筑面積38500平方米，2、3號樓已建成開業(yè)；雄獅國際大廈總投資1.5億元、總建筑面積22000平方米，高宏未來城總投資6億元、總建筑面積58000平方米，目前主體工程均已基本完工，正積極進行招商，今年正式開業(yè)；引進蘇寧電器進駐珠江路，總面積為2.6萬平方米的新世界百貨中心也在籌備開業(yè)。通過以珠江路“二次開發(fā)”為支撐，發(fā)展以IT產(chǎn)品為特色的商貿(mào)流通業(yè)，奠定城市高科技產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的新平臺，強化珠江路在全省以及華東地區(qū)電腦市場的核心作用，為我區(qū)商貿(mào)商務(wù)經(jīng)濟的發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。二是積極發(fā)展文化旅游業(yè)，全面開發(fā)長江路歷史文化景觀帶。以長江路歷史文化街區(qū)建設(shè)為載體，加快商貿(mào)商務(wù)與文化、旅游產(chǎn)業(yè)的緊密結(jié)合，推動文化旅游商貿(mào)商務(wù)業(yè)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化進程，使之成為*新的標(biāo)志性景觀，建成“*1912”總統(tǒng)府服務(wù)區(qū)一期工程，總投資345萬美元，總建筑面積25000平方米，積極打造*“新天地”，形成以民國特色為主的商貿(mào)商務(wù)休閑服務(wù)項目。三是推進重點地塊規(guī)劃建設(shè)，加快新街口*片建設(shè)。新街口商貿(mào)商務(wù)區(qū)的糖坊橋二期國際商城總投資20億元，建筑面積26萬平方米，現(xiàn)正在進行工程設(shè)計與勘探工作；鄧府巷商城總投資15億元，總建筑面積24萬平方米，現(xiàn)方案已通過規(guī)劃局審批，開始進行鉆探施工；南北貨地塊的凱潤金城項目總投資11.8萬元，建筑面積20萬平方米，正抓緊進行拆遷工作。這些重點商貿(mào)商務(wù)設(shè)施的開工建設(shè)，為今后引進高品位商貿(mào)、商務(wù)、休閑、娛樂項目，改善環(huán)境，提升檔次，強化集聚輻射和服務(wù)功能，努力樹立商貿(mào)商務(wù)文化旅游品牌，推動新街口片區(qū)建設(shè)取得實質(zhì)性進展，將起到積極作用。四是完善市場布局規(guī)劃，強化市場副食品安全管理。根據(jù)*市農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)規(guī)劃，推進農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)，發(fā)展“農(nóng)改超”、“農(nóng)加超”等現(xiàn)代經(jīng)營業(yè)態(tài)，加快農(nóng)貿(mào)市場的全面提檔升級。近年來全區(qū)新建天盾、衛(wèi)崗、墨香山莊等4家農(nóng)貿(mào)市場，有7家農(nóng)貿(mào)市場被評為市綠色市場；同時進一步抓好“菜籃子”產(chǎn)品安全管理，抓好肉、菜、豆制品等副食品的產(chǎn)品質(zhì)量和衛(wèi)生安全，推行蔬菜IC卡市場準(zhǔn)入，對全區(qū)所有市場、超市全部設(shè)立蔬菜檢測點，加強動物檢驗檢疫，打擊生豬私屠亂宰和不法交易，對豬肉和豆制品做到票證齊全方可進場銷售，加強對豆制品經(jīng)營戶的審核登記。
二、推進全區(qū)商貿(mào)商務(wù)發(fā)展的打算
20*年是全面貫徹落實區(qū)第九次黨代會精神、全面推進建設(shè)富裕文明的現(xiàn)代化*的開局之年，是全面推進“一園二帶三區(qū)”建設(shè)，推動商貿(mào)商務(wù)規(guī)劃實施和加快商貿(mào)商務(wù)發(fā)展的攻艱之年，是實施新的機構(gòu)改革、商務(wù)局新的工作職能的啟動之年。全區(qū)商貿(mào)商務(wù)發(fā)展要按照區(qū)委、區(qū)政府的總體要求和目標(biāo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，以突出*商貿(mào)商務(wù)經(jīng)濟繁榮發(fā)展為主線，著力打造核心經(jīng)濟圈，做亮科技珠江路、文化長江路兩張城市名片，精心建設(shè)21世紀(jì)新街口，強化市場“放心工程”體系建設(shè)，實現(xiàn)區(qū)域商貿(mào)商務(wù)經(jīng)濟的跨越發(fā)展，使商貿(mào)商務(wù)經(jīng)濟成為全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，從而進一步增強城區(qū)綜合競爭力，努力打造“三個文明”協(xié)調(diào)發(fā)展特色城區(qū)，提升城市品位和群眾生活質(zhì)量，加快建設(shè)“數(shù)字*、文化*、綠色*”，為早日實現(xiàn)富裕文明的現(xiàn)代化*而努力奮斗。具體要抓好以下幾個方面：
一是加快新街口商貿(mào)商務(wù)區(qū)建設(shè)，打造21世紀(jì)新街口
要堅持圍繞*市新街口總體發(fā)展規(guī)劃和打造面向二十一世紀(jì)的新街口的目標(biāo)，努力以獨特的建筑風(fēng)格、新型的商業(yè)形態(tài)、優(yōu)越的購物環(huán)境、健全的商務(wù)配套，聚集人氣和商機，促進*商貿(mào)商務(wù)業(yè)實現(xiàn)大發(fā)展。加快新街口核心商貿(mào)商務(wù)區(qū)的建設(shè)步伐，建設(shè)糖坊橋二期國際商城、凱潤金城、鄧府巷商城、*置地等商貿(mào)設(shè)施建設(shè)，完成忠林坊、雨花巷等地塊招商，圍繞建設(shè)“高品質(zhì)商業(yè)、高品質(zhì)商務(wù)”的核心商貿(mào)區(qū)，建設(shè)一批設(shè)施一流、功能完善的大型購物中心以及商貿(mào)、商務(wù)、服務(wù)等配套設(shè)施，改善環(huán)境，提高檔次，強化服務(wù)功能，形成新街口商圈的新標(biāo)志、新景觀，全面提升我區(qū)商貿(mào)商務(wù)業(yè)品牌形象，從而擴大都市商圈中心的集聚力，著力打造特色街區(qū)，吸引更多的外地消費者，創(chuàng)造更大的商機。
二是圍繞商貿(mào)商務(wù)優(yōu)勢，推進珠江路街區(qū)的提檔升級
要著眼于構(gòu)筑新世紀(jì)產(chǎn)業(yè)新高地，加快推進重點項目建設(shè)，建立起有效吸附外來經(jīng)濟要素、充分釋放區(qū)域經(jīng)濟增長潛力、富有*特色和持久競爭力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟基礎(chǔ)。要加快珠江路二次開發(fā)步伐，做精做強“一街三園”，積極吸引技術(shù)先進、效益突出、集約化程度較高的科技型企業(yè)，提高園區(qū)單位面積的產(chǎn)出率和投資回報率。依托現(xiàn)有在建項目開工建設(shè)的基礎(chǔ)上，建設(shè)珠江路高新技術(shù)產(chǎn)品貿(mào)易集群區(qū)，把珠江路融入現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展的共同體。加快高宏商貿(mào)、雄獅國際、東鼎大廈等建成開業(yè)，推進新百同仁、華威電子等項目建設(shè)，啟動創(chuàng)維數(shù)碼、發(fā)展大廈等項目。在加快珠江路沿街現(xiàn)代化高檔樓宇和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，壯大電子信息研發(fā)和商貿(mào)企業(yè)的同時，拓寬產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，拉長產(chǎn)業(yè)鏈，積極發(fā)展以高科技為主要內(nèi)涵的新興服務(wù)業(yè)。圍繞突出商貿(mào)特色，按主題發(fā)展IT產(chǎn)品、電腦及耗材、現(xiàn)代辦公產(chǎn)品、現(xiàn)代家電等商圈板塊，舉辦珠江路電腦節(jié)，營造市場氛圍，強化珠江路在全省以及華東地區(qū)電腦市場的核心作用。
三是突出歷史文化特色，大力發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)
要推進長江路歷史文化街區(qū)整體性開發(fā)建設(shè)，進一步整合資源，彰顯特色，加大整體包裝和對外推介力度，加快文化旅游業(yè)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化進程。在建成總統(tǒng)府服務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)上，啟動板橋新村改造、開工建設(shè)服務(wù)區(qū)二期工程，實施漢府街汽車站搬遷、鐘嵐里置換和江寧織造府建設(shè)，推進以民國特色為主的梅園新村歷史街區(qū)商貿(mào)商務(wù)休閑服務(wù)項目建設(shè)，完善文化旅游街的商貿(mào)配套設(shè)施建設(shè)；要堅持整體規(guī)劃、科學(xué)布局，在保護性開發(fā)長江路歷史文化街區(qū)的同時，加大全街文化內(nèi)涵挖掘和整合力度，形成全市歷史文化開發(fā)新亮點。要以長江路、珠江路為依托，向周邊街巷延伸和拓展，大力發(fā)展內(nèi)涵豐厚、特色鮮明的休閑、娛樂、餐飲等服務(wù)業(yè)。要充分釋放珠江路科技文化潛能，展示長江路歷史文化魅力，加速兩街產(chǎn)業(yè)互補，快速集聚起科技文化產(chǎn)業(yè)整體合力。要樹立產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、整體開發(fā)的觀念，把珠江路和長江路納入一體規(guī)劃、一體建設(shè)，在鞏固和發(fā)展各自主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)覆蓋兩路區(qū)間地帶，合理保持兩路核心經(jīng)濟圈的投資強度和產(chǎn)業(yè)密度，形成區(qū)域發(fā)展的整體優(yōu)勢。同時還要利用*湖生態(tài)景觀資源、九華山和北極閣景觀建設(shè)，以及十運會場館建設(shè)等，規(guī)劃一批親水商業(yè)和高檔休閑、娛樂、運動設(shè)施，創(chuàng)造新型休閑消費場所。
四是加快發(fā)展現(xiàn)代社區(qū)商貿(mào)商務(wù)服務(wù)業(yè)
要圍繞加強我區(qū)社區(qū)建設(shè)、完善社區(qū)服務(wù)的要求，推進商貿(mào)進社區(qū)，加快現(xiàn)代社區(qū)商貿(mào)商務(wù)服務(wù)業(yè)發(fā)展。在東部地區(qū)推進城市化、現(xiàn)代化建設(shè)的進程中，做好東部地區(qū)現(xiàn)有資源的對接和挖掘，利用中山陵總體改造、東楊坊現(xiàn)代居住區(qū)等建設(shè)的機遇，在孝陵衛(wèi)、*湖、紅山等街道，通過規(guī)劃建設(shè)大型社區(qū)商貿(mào)商務(wù)服務(wù)中心，積極做好招商引資，大力引進實力雄厚、帶動力強的大企業(yè)、大集團，推動?xùn)|部科技、休閑、旅游、居住產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)更高層次的發(fā)展，以大賣場為主的形式導(dǎo)入社區(qū)中心龍頭店，配以各種個性化專賣店、精品店和多種多樣的服務(wù)設(shè)施，為群眾提供購物、服務(wù)和休閑功能，建設(shè)現(xiàn)代社區(qū)群眾新型的生活消費場所；同時要發(fā)揮現(xiàn)有商貿(mào)商務(wù)優(yōu)勢，加快估衣廊、網(wǎng)巾市、碑亭巷餐飲，丹鳳街手機通訊產(chǎn)品，新莊到紅山路汽貿(mào)、312國道物流等特色商貿(mào)街建設(shè)，形成具有各街道特色和優(yōu)勢的商貿(mào)商務(wù)發(fā)展格局。
五是完善市場建設(shè)，推進“放心工程”，
要按照市政府《*市農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)管理意見》和全市農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)規(guī)劃的要求，在全區(qū)的城市建設(shè)中做好農(nóng)貿(mào)市場的布點和規(guī)劃建設(shè)，完成新建農(nóng)貿(mào)市場的任務(wù)，同時要抓好現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場的調(diào)整和改造，積極創(chuàng)建綠色市場、文明市場、樣板市場，大力發(fā)展“農(nóng)改超”、“農(nóng)加超”等各類市場現(xiàn)代經(jīng)營業(yè)態(tài)，推進農(nóng)貿(mào)市場的全面提檔升級。要圍繞人民群眾副食品的食用安全，把“放心工程”真正做好。要繼續(xù)實行“放心工程”目標(biāo)管理責(zé)任制，按照突出市場流通體系、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)體系、檢測檢驗體系建設(shè)的工作思路，規(guī)范豬肉憑印、證、據(jù)上市制度，強化肉品購入登記制度，加強蔬菜副食品市場專項檢查監(jiān)管，整頓和規(guī)范食品流通秩序，對進入市場交易和銷售的蔬副食品一律由經(jīng)營者持本人身份證實行實名登錄，并要求產(chǎn)品一律送檢；搞好蔬菜殘留農(nóng)藥的監(jiān)測工作，推行蔬菜IC卡市場準(zhǔn)入；對全區(qū)檢測點實行統(tǒng)一掛牌、檢測員統(tǒng)一培訓(xùn)、檢測藥劑統(tǒng)一配發(fā)、各類臺帳統(tǒng)一登記、各項制度統(tǒng)一上墻的“五統(tǒng)一”管理；打擊私屠亂宰、假冒偽劣等不法行為，開展牛羊定點屠宰和市場監(jiān)管整治工作。
【關(guān)鍵詞】三滿意 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略 水產(chǎn)品
一、三滿意基本狀況
三滿意位于山西省靈石縣，是一家以經(jīng)營水產(chǎn)品為基礎(chǔ)，兼營豬肉、調(diào)味品。三滿意作為靈石縣最大的批發(fā)商有中型冷庫1個，占地100平方米，小型4個，各共占地80平方米。有大型貨車3輛可以隨時運行，營業(yè)面積有170平方米。2012年實現(xiàn)銷售額2000萬元，純利潤70萬元。在靈石縣水產(chǎn)品市場上首屈一指。
三滿意在2012全年實現(xiàn)銷售額2000多萬元，其中魚類有1100萬元，蝦類500萬元，貝類100萬元，螃蟹50萬元，調(diào)味品40萬元，豬肉210萬元。較上年度同比增長了3%。在與同類型企業(yè)相比過程中，三滿意仍然是翹楚。就成本方面而言，管理費用、經(jīng)營費用及財務(wù)費用不斷下降，而倉儲費用則是居高不下。三滿意分工簡單，各部職責(zé)明確，使得內(nèi)部協(xié)調(diào)，降低了管理成本。只是由于配套設(shè)施的簡陋以及職工的文化素質(zhì)都比較低，無法充分利用現(xiàn)代工具。
二、三滿意面臨的環(huán)境分析
水產(chǎn)流通的中間環(huán)節(jié)較多，依次為經(jīng)紀(jì)人、販運商、批發(fā)商、農(nóng)貿(mào)市場和超市。經(jīng)紀(jì)人是聯(lián)系養(yǎng)殖戶和批發(fā)商的紐帶。在信息閉塞的地區(qū)，經(jīng)紀(jì)人較多，但隨著市場信息的網(wǎng)絡(luò)化，經(jīng)紀(jì)人會逐漸被淘汰，批發(fā)市場銷售是水產(chǎn)品集散的主要形式。
（一）靈石縣的經(jīng)濟環(huán)境
靈石縣地處山西中部，距離省會太原150公里，總?cè)丝?6.1萬人?？h城內(nèi)主要有兩個大型的農(nóng)貿(mào)市場：早市與四季鮮市場。早市主要針對次級經(jīng)銷商以及批量購買者；四季鮮則主要針對消費者。兩個市場共有水產(chǎn)經(jīng)銷商17戶，大型的有7戶，加上產(chǎn)品主要來自于太原市，品種以及物流成本都相差無幾。靈石縣北臨介休市，南接霍州，后兩者較靈石縣的市場規(guī)模都很大，先天地理上的局限使得靈石縣的水產(chǎn)市場很難進一步擴張，品牌的塑造更是破費錢財。
因為靈石縣到山西最大的貨運集散地太原只需2個小時，產(chǎn)品發(fā)貨十分便利。再加上受制于規(guī)模以及資金的因素，目前靈石縣各商戶采取的保鮮保活技術(shù)主要是低溫保鮮、冰溫保鮮以及充氧?；睢?/p>
（二）產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析
（1）現(xiàn)有企業(yè)的競爭。很明顯三滿意處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位，而季華則是挑戰(zhàn)者，景三主要經(jīng)營的是一些高端品種，對于靈石縣而言是奠基者，其余則是追隨者。靈石縣市場水產(chǎn)品的價格主要受太原的影響，但是又有其獨立的一面，各經(jīng)銷商又可以在一定的范圍內(nèi)自主定價。由于各經(jīng)銷商缺乏自己的品牌，營業(yè)規(guī)模主要受制于產(chǎn)品的價格，由于三滿意具有大型的冷藏設(shè)備以及自己較競爭對手更為完善的物流（貨車），因此到貨方便，可以實現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢。但是另一方面大型的冷藏設(shè)備以及物流又成為銷售淡季時的顯著成本。
圖1 靈石縣各水產(chǎn)企業(yè)市場占有率
（2）購買者的議價能力。三滿意屬于批發(fā)商，而其所在的早市有店1，店2等其余六家，由于各戶經(jīng)營的品種大致沒有差別，企業(yè)的客戶主要靠價格以及關(guān)系來維持。水產(chǎn)品分為淡旺季，冬春是旺季，在旺季中，水產(chǎn)品受制于物流等其他因素的影響，產(chǎn)品供應(yīng)不是很充足，而需求很旺盛，供需之間的差異使得在價格方面，批發(fā)商有著更大的話語權(quán)；而反之在淡季，市場需求不足，產(chǎn)品積壓，客戶就有了更大的話語權(quán)。
（3）供應(yīng)商的議價能力。靈石縣各批發(fā)商的貨源主要來自于太原市，太原市的批發(fā)市場以五龍口為主，市場內(nèi)廠商眾多，因此批發(fā)價格實際相差無幾。但有的批發(fā)商會提供銷售方面相應(yīng)的建議或是市場的趨勢，而有的批發(fā)商則會在物流上給予幫助。三滿意每次的進貨數(shù)量都很大是五龍口市場的大客戶，因此可以享受來自太原批發(fā)商們的更多幫助以及福利。
三、三滿意存在的問題以及總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的制定
（1）成本，尤其是倉儲費用居高不下。近些年來三滿意在財務(wù)、人力等成本費用上有著明顯的下降，但倉儲費用遲遲不見降低。這一方面是因為三滿意不能制定出科學(xué)、準(zhǔn)確的進貨計劃；另一方面也說明了三滿意在產(chǎn)品促銷方面做得不是很好。
（2）高品質(zhì)產(chǎn)品為市場接受程度任較低，無法與低品質(zhì)產(chǎn)品拉開價差。雖然靈石縣當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨皆诮┠昀辛艘恍┨岣?，但仍然沒有能力消費高端產(chǎn)品，并且當(dāng)?shù)亻L期是以豬肉為主，對水產(chǎn)品的消費量一直比較低，對其認(rèn)識也處于極低的水平。這就使得靈石縣高端水產(chǎn)品的市場需求量不足，產(chǎn)品銷售價格不是很高。
（3）渠道固化，產(chǎn)品除過批發(fā)外，只進行簡單的零售，渠道開拓不足。三滿意一直局限在過去的批發(fā)零售業(yè)務(wù)，服務(wù)對象主要是下一級的批發(fā)商或是零售商，而其客戶資源則是建立在三滿意較低的供貨價格上。渠道極其狹窄，一旦其他企業(yè)以更低的價格供貨，三滿意將會迅速損失自己的客戶。問題存在的根源有二：一是三滿意的銷售渠道過于狹窄，客戶損失的風(fēng)險很大；二是三滿意在客戶關(guān)系管理方面仍然處于個人關(guān)系層次，缺乏其他企業(yè)所無法提供的服務(wù)。
（4）信息獲取落后。對于互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用處于極為低端的水平，只進行簡單的財務(wù)統(tǒng)計，缺乏專業(yè)的信息平臺，對市場的變化反應(yīng)遲鈍，造成貨源市場緊缺。
四、解決思路――實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略
（一）實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是基于水產(chǎn)行業(yè)的的特征考慮
水產(chǎn)行業(yè)的附加值較低，是國民經(jīng)濟必不可少的行業(yè)。而水產(chǎn)品屬于無差別的產(chǎn)品，企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品基本上屬于同質(zhì)的，用戶只需按量訂貨，很少考慮是誰的產(chǎn)品，而關(guān)心的只是產(chǎn)品的價格。從行業(yè)及產(chǎn)品特征來分析，成本最低的企業(yè)就能迅速提高產(chǎn)品競爭力和投資回報率，獲得長期競爭優(yōu)勢。雖然差異化和集中戰(zhàn)略也能給三滿意帶來發(fā)展契機，但當(dāng)前的外部環(huán)境和內(nèi)部條件決定，三滿意比較靈石縣的其他企業(yè)而言，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略應(yīng)是三滿意的首選戰(zhàn)略。
（二）實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是日益激烈的市場競爭所決定的
一方面，靈石縣的區(qū)域市場比較狹小，而水產(chǎn)的進入門檻比較低；另一方面，越來越便捷的交通使得消費者可以從鄰近的市場比如介休，甚至是太原直接購買。這就使得水產(chǎn)經(jīng)銷商為了擴大市場份額，必須要從價格方面做文章
（三）成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是三滿意自身發(fā)展所決定的
三滿意有著其他企業(yè)無法比擬的基礎(chǔ)設(shè)施，但也造成了企業(yè)的成本包括折舊費用很高，成本優(yōu)勢對于三滿意至關(guān)重要，這不僅僅局限于成本本身，且需要進一步強化成本控制手段，優(yōu)化企業(yè)成本管理，從戰(zhàn)略的高度去挖掘降低成本和獲取收益的潛力。因此，實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，既有其必然性，又有其緊迫性。
五、三滿意成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的制定
企業(yè)制定成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的目標(biāo)后，必須制定相應(yīng)的管理策略以保證成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的順利實施。而對于三滿意來說，最主要的是供應(yīng)鏈管理以及信息化管理。
（一）供應(yīng)鏈管理
對三滿意企業(yè)而言，供應(yīng)鏈成本包括了企業(yè)的倉儲成本以及渠道維護與開拓的成本。倉儲成本主要通過增加銷售量來降低，而增加銷售量與渠道開拓不謀而合，兩者實質(zhì)上是同一個問題。而三滿意要想降低相應(yīng)的成本，需要做到：
（1）搞好客戶關(guān)系管理。客戶是企業(yè)最寶貴的資源，長期穩(wěn)定的客戶可以降低市場開拓費用、減少交易成本和管理成本。與企業(yè)重點客戶建立長期穩(wěn)定的合作，可以實現(xiàn)雙方共贏。企業(yè)應(yīng)積極搜集、整理每一個客戶的信息，對客戶的需求做出反應(yīng)。在三滿意的客戶中，天宇和開泰兩家企業(yè)所占的份額較大，三滿意要留住老客戶關(guān)鍵在于提供高質(zhì)量的服務(wù)，其次要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。對于沁源、聚義應(yīng)該提供相應(yīng)的折扣或是優(yōu)惠活動來激發(fā)他們進貨量。
（2）積極開拓渠道。降低倉儲成本，加快貨物流通的一個重要方法就是開拓新的渠道。三滿意現(xiàn)有的客戶主要是次級批發(fā)商、零售商以及部分消費者。大部分酒店、餐館的食材大都是自己購買，很少有水產(chǎn)批發(fā)商直接上門供貨，一是因為沒有相應(yīng)的門路，二是小富即安的思想，就是怕麻煩，缺乏相應(yīng)的理念。與之成明顯對比的是，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的餐館紛紛與蔬菜，肉食供應(yīng)商簽訂合同，這樣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)可以節(jié)省現(xiàn)金流，做到按月甚至是按季度付款，而蔬菜、肉食類供應(yīng)商才獲得了穩(wěn)定的客戶。
（3）選擇戰(zhàn)略供應(yīng)商，建立長期穩(wěn)定的合作。從表面上看，企業(yè)與供應(yīng)商的利益事相對立的，采購價格的高低直接決定了企業(yè)與供應(yīng)商的利益，但從深層次上講，企業(yè)與供應(yīng)商的利益是一致的。為供應(yīng)商提供了廣闊的市場平臺和更多的市場機會。采購渠道的穩(wěn)定性關(guān)系到了企業(yè)采購成本的高低、原材料供應(yīng)安全與否，直接影響產(chǎn)品成本高低和質(zhì)量優(yōu)劣。三滿意在太原市的供應(yīng)商主要是Axx企業(yè)以及Bxx企業(yè)，對這兩個企業(yè)，三滿意要經(jīng)常保持聯(lián)系，了解最新的業(yè)務(wù)動態(tài)，咨詢有關(guān)的產(chǎn)品銷售以及保存知識，構(gòu)建良好地關(guān)系。
（二）信息化管理
信息化管理是指企業(yè)通過郵件、計算機網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代信息技術(shù)，不斷提高其生產(chǎn)經(jīng)營和管理水平，進而提高企業(yè)的效益和競爭力。
對于三滿意企業(yè)而言，當(dāng)前急缺的有兩樣：
企業(yè)黃頁，太原市很多水產(chǎn)企業(yè)都在網(wǎng)上注冊了自己的公司，了企業(yè)的信息，使得企業(yè)的市場范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了所在地域的限制，從而打破了靈石縣市場的限制。
信息搜集平臺，靈石縣包括三滿意在內(nèi)的幾乎所有的水產(chǎn)商，對市場信息的獲取仍是憑借自己的經(jīng)驗或是通過電話與供應(yīng)商交談，而后者主要發(fā)生在廠商向上一環(huán)訂貨或者有新的需求時。專業(yè)的信息收集平臺的缺失使得三滿意就像雙眼昏花的老人，若非道路很平坦，怕早已摔了幾個跟斗。
六、結(jié)論
本文通過以上各章的分析和研究，運用PEST分析法以及波特的五力模型，對三滿意所在的環(huán)境進行了分，確定了三滿意的強勢、弱勢以及所面臨的機會與威脅。再通過對三種競爭戰(zhàn)略使用條件的比較，確定了三滿意所采取成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的必要性，并提出了實施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的相應(yīng)策略。由于三滿意所在水產(chǎn)品市場所面臨的成本上升，競爭加劇，企業(yè)必須調(diào)整競爭戰(zhàn)略。得出三滿意面臨的主要基于在渠道和信息兩個方面；而威脅則在于產(chǎn)品的同質(zhì)化使得企業(yè)跟容易被競爭對手模仿，而一旦競爭對手獲得成本更低的貨源，三滿意的市場份額將急劇減少。
參考文獻：
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分裂的果蔬流通渠道
我國農(nóng)業(yè)產(chǎn)區(qū)面積廣闊，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)分散，使得農(nóng)產(chǎn)品保鮮最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)——采摘后的產(chǎn)地保鮮處理，難以得到保證，且農(nóng)產(chǎn)品保鮮、加工、包裝等環(huán)節(jié)機械化程度很低。在我國，果蔬流通的中間環(huán)節(jié)由數(shù)量眾多的批發(fā)商、小販、物流商參與。果蔬一般由小販從農(nóng)戶手中收購，然后經(jīng)過小販由大大小小的物流商送達(dá)批發(fā)商，再通過幾層批發(fā)最終到終端客戶（見圖1）。這個流通環(huán)節(jié)的參與者帶有不同的利益訴求，相互之間缺乏協(xié)作性，造成果蔬流通渠道的分裂，而不能形成一個一體化的果蔬供應(yīng)鏈。從價值鏈的角度考慮，果蔬原產(chǎn)地的收購價格非常便宜，而主要增值過程在層層收購、層層批發(fā)的流通和物流環(huán)節(jié)中產(chǎn)生，這就使得靠近果蔬產(chǎn)地的流通參與者缺乏足夠的動力去降低損耗率。對他們而言，只需要增加一些采購量就可以平衡腐損對貨量影響，沒有必要投資昂貴的設(shè)備去降低果蔬運輸?shù)膿p耗率。而果蔬的終端參與者如連鎖超市、消費者承擔(dān)了較高的成本，他們雖有意愿去降低損耗率，但對整個流通渠道改變卻無能為力。以水果的保鮮為例，需要在采摘后立即進行預(yù)冷、殺菌、涂膜、殺蟲等處理，并在流通的全過程中保持合適的溫度。
在發(fā)達(dá)國家，比如美國，果蔬流通渠道發(fā)展得非常完善，從農(nóng)場到終端的物流環(huán)節(jié)一般由專業(yè)的農(nóng)業(yè)合作社負(fù)責(zé)運作，農(nóng)場主通過參股農(nóng)業(yè)合作社分享增值收益。不僅如此，農(nóng)業(yè)購銷合作社市場占有率很高，化解了“小農(nóng)戶”與“大市場”之間的矛盾。如新奇士橙農(nóng)協(xié)會每年銷售量占美國柑橘產(chǎn)量的近一半，在與零售商銷售時具有較強的議價能力。
落后的果蔬冷鏈物流體系
由于我國果蔬冷鏈物流起步較晚，還未完全實現(xiàn)國家食品工業(yè)“十一五”發(fā)展綱要中關(guān)于構(gòu)建現(xiàn)代化食品物流體系的要求，更談不上產(chǎn)業(yè)化，而果蔬物流損耗率的降低離不開冷鏈物流的發(fā)展。就整個冷鏈物流而言，中國的食品冷鏈還未形成體系。無論是從中國經(jīng)濟發(fā)展的消費結(jié)構(gòu)升級的背景來看，還是與發(fā)達(dá)國家相比，差距都十分明顯。
目前，我國絕大部分第三方冷鏈物流企業(yè)是從事冷藏運輸或倉儲的企業(yè)轉(zhuǎn)制而成，企業(yè)規(guī)模小，網(wǎng)絡(luò)不健全，市場覆蓋面較窄，并非完全意義上的果蔬冷鏈物流服務(wù)。而現(xiàn)有幾種類型的冷鏈設(shè)施裝備遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求。據(jù)統(tǒng)計，我國保溫車輛約有3萬輛，只是美國的1/7、日本的1/4。冷藏保溫汽車占貨運汽車的比例僅為0.3%左右。在全國鐵路總運行車輛中，冷藏車只有6900多輛，占2%，而且大多是陳舊的機械式速凍車輛，規(guī)范的、保溫式的保鮮冷藏車輛更少。同時我國冷庫總?cè)萘窟€很低，很多冷庫只限于肉類、魚類的冷凍儲藏，而且表現(xiàn)為利用率不高。由于設(shè)備陳舊導(dǎo)致果蔬產(chǎn)品損耗嚴(yán)重，并由此導(dǎo)致物流系統(tǒng)成本高，整個物流費用占到果蔬產(chǎn)品總成本的70%，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，果蔬產(chǎn)品物流成本最高不應(yīng)該超過其總成本的50%。另一方面，我國冷鏈中冷藏技術(shù)專業(yè)技術(shù)缺乏，致使冷鏈成本居高不下，信息技術(shù)落后，沒有建立完善的冷鏈信息系統(tǒng)，無法實時監(jiān)控溫度、傳遞信息、實現(xiàn)信息共享。在北京、上海、廣州三大都市圈，其信息技術(shù)設(shè)施和信息覆蓋率在全國領(lǐng)先，即可以通過農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)等途徑提供農(nóng)產(chǎn)品信息，但是能夠通過互聯(lián)網(wǎng)獲得市場和技術(shù)信息的農(nóng)村家庭卻只有0.18%。同其他產(chǎn)業(yè)相比，農(nóng)業(yè)的電子商務(wù)規(guī)模很小，通過網(wǎng)絡(luò)購買生產(chǎn)資料的農(nóng)戶不足0.12%，依據(jù)網(wǎng)絡(luò)信息出售農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)戶不足0.15%，而其中果蔬的占比就更低了。
波動的果蔬定價體系
蔬果的季節(jié)性強，在現(xiàn)有的果蔬供應(yīng)體系中，果蔬種植者對市場情況了解有限，常常是“什么好賺種什么”，年產(chǎn)量波動比較大，導(dǎo)致供需缺口被放大。在收成較好的年份，由于信息不對稱常出現(xiàn)恐慌性拋售，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品價格變動非常劇烈。在價格比較低的時候，農(nóng)戶生產(chǎn)計劃的制定又往往滯后于市場，導(dǎo)致市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，出現(xiàn)價格的暴漲。價格與供需的失衡使得目前我國尚未形成統(tǒng)一的果蔬類農(nóng)產(chǎn)品價格定價體系，果蔬的價格和產(chǎn)量波動較大。而在美國，農(nóng)業(yè)購銷合作社在解決蔬果年產(chǎn)量不穩(wěn)定的情況發(fā)揮著關(guān)鍵作用。每年合作社都會對需求進行預(yù)測，制定生產(chǎn)計劃；如果產(chǎn)量好于預(yù)期，合作社會利用資源積極拓展出口等其他銷售渠道，維持蔬果產(chǎn)品價格在一個較穩(wěn)定的范圍內(nèi)。
另一方面，冷鏈運輸由于初始投資成本和運營成本均較高，運輸過程中又耗電、易腐食品損耗等關(guān)系，與普貨運輸相比，隨著運輸時間的增加，運輸成本大幅增加。因此通過延長單位物流時間而降低單位商品成本的效益并不明顯，所以冷鏈設(shè)備特別是冷庫無論是產(chǎn)能和成本都較為剛性。目前我國仍處于冷鏈物流市場培育的初期，而冷鏈物流行業(yè)能否盈利取決于是否可以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟。在有效需求不足、行業(yè)規(guī)范和政府監(jiān)管缺位的條件下，行業(yè)前期的利潤很難保證。因此，在波動劇烈的果蔬價格體系下，冷鏈投資者的對盈利情況缺乏穩(wěn)定的預(yù)期，果蔬冷鏈物流建設(shè)的投資回報率難以得到保證，冷鏈?zhǔn)袌鰧χ鹄Y金的吸引力仍顯不足。
低值的果蔬加工產(chǎn)業(yè)
前言
寶恒公寓坐落于徐州東部商業(yè)圈，地處最繁華的鬧市區(qū)，東臨華東第二的徐州火車站300米，西靠風(fēng)景秀麗的黃河故道距文化宮僅100米，南依徐州最繁華的淮海路200米，這里人文薈萃、鬧中取靜由鎮(zhèn)江投資人帶來的全新的江南設(shè)計理念使寶恒公寓即適于辦公又可完美地居住，寶恒公寓共十三層，其中1-2層為商用，3-13為住宅總建筑面積14000平方米，住宅每層八戶合計1000余平方，兩部電梯設(shè)施齊全。如此優(yōu)質(zhì)的開發(fā)，更需要優(yōu)質(zhì)管理，徐州春暉物業(yè)管理公司有多年的物管經(jīng)驗，成功并持續(xù)的管理著近十個物業(yè)，完全有能力對寶恒公寓實施優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活、辦公環(huán)境。
一、公司概況：
徐州春暉物業(yè)管理公司是一家具有轄區(qū)基層政府及執(zhí)法機關(guān)背景，注冊資金50萬元，具備專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。目前公司管理著鐵路二宿舍小區(qū)、煙廠地藏里小區(qū)、大舜開發(fā)前舜小區(qū)、綜合開發(fā)壩子小區(qū)、中房集團永康小區(qū)、久隆圓夢花園小區(qū)等近十個住宅小區(qū)、朝陽市場、徐州三院兩家單位。公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，采用直線職能管理模式。公司組織制度完善，設(shè)總經(jīng)理室、人事行政部、財務(wù)部、物業(yè)管理部、事業(yè)拓展部。一室四部直接負(fù)責(zé)各管理處的協(xié)調(diào)、服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)督工作，同時也為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造了良好的組織保證。各管理處均設(shè)工程、保安、保潔、客戶服務(wù)等部門，直接為業(yè)主提供多項日常服務(wù)，形成了一個條塊結(jié)合的管理網(wǎng)絡(luò)。
二、公司物業(yè)管理理念
我們認(rèn)為：物業(yè)管理的目的，是要為業(yè)主或租戶，提供一個安全、舒適、和諧的居住工作環(huán)境，保障業(yè)主及租戶的利益。同時，更是要提高物業(yè)的投資回報率。使業(yè)主投資的物業(yè)升值增值。因此，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不僅包含日常的房屋維修和保養(yǎng)工作，更為重要的是通過這些物業(yè)，去推動和協(xié)調(diào)在這些物業(yè)內(nèi)進行各類活動的業(yè)主或租客之間的社會與人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價商品得以發(fā)揮最高的效益。我們認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)受市場規(guī)律的支配，捧的是一只“泥飯碗”，業(yè)主是“上帝”.
三、管理業(yè)績：
當(dāng)前春暉物業(yè)管理公司所管理的生活小區(qū)都是都是其他物管無法經(jīng)營下去的樓盤、小區(qū)。是其他物管無法管理的爛攤子，雖然我公司在當(dāng)?shù)卣闹С窒鲁晒Φ貙⑦@些樓盤、小區(qū)一一梳理、整治并管理好，但我們不滿足于現(xiàn)狀，積極參與新建樓盤、小區(qū)的物業(yè)管理市場競爭，堅持走“市場化、專業(yè)化、人性化”的發(fā)展之路。并把人才隊伍建設(shè)放在首位，并從中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展成熟的上海、廣州、深圳等地地邀請具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人才加盟本公司。當(dāng)前公司正導(dǎo)入ISO900質(zhì)量認(rèn)證體系，以提高公司的專業(yè)化水準(zhǔn)，同時重視自己的弱項，把技術(shù)要求較高的工程維護和房屋維護等項，交給給具有國家資質(zhì)的專業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)。
四、管理優(yōu)勢：
（一）本土企業(yè)對樓盤環(huán)境最熟悉
俗話說知己知彼百戰(zhàn)不殆，強龍難壓地頭蛇、我公司是土生土長的由地方基層政府支持的，有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗的公營企業(yè)，對住戶、周邊環(huán)境、政府職能部門最熟悉，開展寶恒公寓物管工作駕輕就熟。這一點無任何一家物管企業(yè)可與我公司相抗衡。
（二）政府依托，無倒閉之憂
徐州的物管企業(yè)素有打一槍換一個地方的習(xí)慣，即在樓盤使用初期憑借開發(fā)商的垂青，不管住戶業(yè)主是否滿意，先賺一筆錢服務(wù)一兩年，兩三年后收不到錢就撤退，就逃跑。春暉物業(yè)管理公司則不同，當(dāng)初政府承辦春暉物管公司的目的，就是為了協(xié)助那些物管撤離小區(qū)的業(yè)主享受良好的物業(yè)服務(wù)，政府是以服務(wù)社會、服務(wù)群眾為己任的。這一點是我公司與民營物管企業(yè)的最大區(qū)別。
（三）有執(zhí)法機構(gòu)支援，能更好的將寶恒公寓周邊環(huán)境整治好，給業(yè)主一個優(yōu)美舒適的生活空間
寶恒公寓地處徐州東部商業(yè)圈，地處最繁華的鬧市區(qū)，周邊環(huán)境因缺少農(nóng)貿(mào)市場比較混亂，只有當(dāng)?shù)貓?zhí)法機關(guān)才有權(quán)對周邊環(huán)境進行整治，而春暉物業(yè)管理公司由政府創(chuàng)辦，公安、城管等執(zhí)法機關(guān)將全力支持配合公司的經(jīng)營和管理。這一點其他物管公司望塵莫及。
（四）經(jīng)驗豐富、收費低廉
公司目前管理著鐵路二宿舍小區(qū)、煙廠地藏里小區(qū)、大舜開發(fā)前舜小區(qū)、綜合開發(fā)壩子小區(qū)、中房集團永康小區(qū)、久隆圓夢花園小區(qū)等近十個住宅小區(qū)（均系其他物管公司撤離后無法管理的）、朝陽市場、徐州三院兩家單位，擁有豐富的經(jīng)驗，在物管行業(yè)以最低的收費（個別樓盤每平方米收費僅為0.08元/月）獲取了持續(xù)優(yōu)良的服務(wù)。
五、工作原則和做法
（一）零干擾服務(wù)
物業(yè)的各項服務(wù)以盡量不打擾業(yè)主住戶為原則，如人走到樓門口，樓道燈也應(yīng)聲而開，路口展示屏顯示著當(dāng)天的天氣預(yù)報和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當(dāng)天信息等。
（二）氛圍管理
在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營造出溫馨的服務(wù)氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。實踐“氛圍管理”，給住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化魅力。經(jīng)常組織業(yè)主開展一些文化、體育活動如展覽、比賽、沙龍聯(lián)歡等。
（三）個性化服務(wù)
采用“個性化服務(wù)”根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù)，體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們，我們身邊的物業(yè)管理服務(wù)能達(dá)到多么好的程度。
（四）“管理報告”制
“我們繳的管理費都用在了什么地方？所花的錢值不值？當(dāng)不當(dāng)？”是業(yè)主最關(guān)心的事項，推行“管理報告”制度，每季向業(yè)主細(xì)說管理費如何花銷、讓業(yè)主評說住宅區(qū)管理得好不好。
（五）1拖N管理
“1拖N”即實行工作統(tǒng)一安排、分頭實施，人員統(tǒng)一高度、分片服務(wù)，財務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運作，“1拖N”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業(yè)設(shè)備的使用率和工作效率。
（六）打分制
員工上下班要打卡，這種管理制度透明公平，特別是數(shù)字化的量化衡量工作，是大家都喜歡的。如果我們給住戶一個衡量物業(yè)管理各個環(huán)節(jié)的打分表，很容易讓管理公司知道自己哪個環(huán)節(jié)沒有做好，也同時讓客戶了解到物業(yè)管理公司做得很好的一些工作。
（七）噪音等約束性管理
社區(qū)安靜是每一個住戶的理想，但外部交通及社會噪音及內(nèi)部住戶的噪音永遠(yuǎn)都是每一個住戶的難題。特別是內(nèi)部社區(qū)的噪音管理。如對某些住戶的音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲等。物業(yè)管理應(yīng)該有一個公平的管理公約，對其中個別住戶的違規(guī)行為進行處理以還社區(qū)一個安靜環(huán)境。
同樣，對公共綠地、設(shè)備、衛(wèi)生、道路等的管理，也可以進行同樣的約束性管理，住戶是上帝，可上帝也有犯錯誤的時候，如果讓這些上帝有規(guī)范居住的意識，則是物業(yè)管理的一大課題。
（八）會所安排
特色會所是許多新社區(qū)成功的新招，但會所經(jīng)營往往是物業(yè)管理公司的難點之一，能把社區(qū)住戶吸引到會所里來，視會所為第二客廳，同時利用會所展開多種多樣的社區(qū)文化、體育、娛樂活動，應(yīng)該是新型物業(yè)管理公司追求的一個方向。
（九）物業(yè)管理的費用獨立核算
物業(yè)管理的費用均取之于業(yè)主或租客，一幢獨立的大樓就是一個獨立的戶頭、管理費收取標(biāo)準(zhǔn)是量入為出最大限度地照顧廣大業(yè)主。所有收入支出先由物業(yè)公司提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主審查同意后執(zhí)行。定期公布財務(wù)狀況，不少于三個月公布一次，以方便業(yè)主查閱，增加透明度，減少不必要誤解，加強業(yè)主對管理處的信心。管理費一般由以下部分組成：
（1）聘用管理員工的薪金、福利補貼等約占管理費總額的25%—40%。
（2）電梯等樓宇設(shè)備的維修保養(yǎng)費用；
（3）公共部位電、水、煤及通信的費用；
（4）樓宇火災(zāi)保險，公共責(zé)任及勞工保險費；
（5）樓宇清潔及保安、護花種草等及美化環(huán)境方面的費用；
（6）管理公司的行政開支；
（7）儲備金，實際上是房屋及設(shè)備的大修理費用，專款專用。
上述費用中，除第一項作為物業(yè)公司的法定收入，可以自由支配外，其他費用均需定期向業(yè)主或租戶公布帳目，年終有余時，要轉(zhuǎn)入下年；出現(xiàn)赤字時，需要由業(yè)主或租客分?jǐn)偂Ｈ绻?jīng)常性收入低于經(jīng)常性支出，就可能要調(diào)整管理費。
（十）堅持“一個中心”倡導(dǎo)“兩個體系”理順“三方關(guān)系”
堅持“一個中心”即堅持“以客戶服務(wù)為中心”的質(zhì)量管理原則，通過各種信息渠道（如客戶意見征詢等活動）了解和掌握客戶的需求和期望，有針對性的向客戶提供各種服務(wù)，以滿足客戶的需求。倡導(dǎo)“兩個體系”人才是公司進行物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。倡導(dǎo)“培訓(xùn)”體系，走一條“精挑選，嚴(yán)訓(xùn)練”的人才隊伍建設(shè)之路，練就精兵強將，實施專業(yè)化、規(guī)范化的管理；倡導(dǎo)“溝通”體系，以“溝通、協(xié)調(diào)、合作”作為內(nèi)部服務(wù)宗旨，形成一種“互相勉勵、互相學(xué)習(xí)、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業(yè)文化氛圍。公司通過員工例會制度、金點子工程、內(nèi)部通氣會、有話大家說等多種溝通渠道，了解員工的需求，并盡力解決員工的后顧之憂，同時也讓員工了解公司的工作計劃和目標(biāo)，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業(yè)主服務(wù)和實現(xiàn)其自我價值。理順“三方關(guān)系”通過各種宣傳手段，讓住戶了解本公司和物業(yè)管理服務(wù)的各項內(nèi)容及法律、法規(guī)賦予雙方的責(zé)任和義務(wù)，同時通過住戶訪問、投訴回訪、信息回饋等方式方法，以理順公司和住戶之間的關(guān)系；理順與開發(fā)商、相關(guān)政府部門的關(guān)系，贏得住戶對本公司的信任和支持。