房地產(chǎn)增值稅的稅務(wù)籌劃精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)增值稅的稅務(wù)籌劃，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)；籌劃工作

1房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)規(guī)劃工作中的實(shí)際問(wèn)題

根據(jù)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理方面的實(shí)際工作，總結(jié)出土地增值稅在稅務(wù)籌劃工作中所遇到的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：首先，許多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅稅務(wù)籌劃工作之前缺乏對(duì)自身實(shí)際情況的了解和調(diào)查，導(dǎo)致土地增值稅稅務(wù)籌劃工作沒(méi)有真正的落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)稅務(wù)方案的過(guò)程中忽略了稅收業(yè)務(wù)本身的真實(shí)特征，并沒(méi)有按照具體問(wèn)題具體分析的實(shí)踐原則，與房地產(chǎn)企業(yè)的特有屬性相悖。其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)在做增值稅規(guī)劃安排時(shí)，不僅忽略了稅務(wù)本身的實(shí)際特性，甚至還忽略了個(gè)體規(guī)劃稅務(wù)工作的重要性，土地增值稅的稅務(wù)籌劃并不科學(xué)合理，進(jìn)而不能為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅務(wù)籌劃總體方案提供有價(jià)值的參考和幫助。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃工作應(yīng)用的是超額累計(jì)稅率的計(jì)算方式，稅率是依據(jù)增值額占比進(jìn)行累計(jì)的。在國(guó)家規(guī)定的《土地增值稅暫行條例》相關(guān)條文中，在企業(yè)之外的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，持有相關(guān)、有效金融機(jī)構(gòu)證明且房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目是按照份額計(jì)提利息，允許企業(yè)按實(shí)扣除，但扣除費(fèi)用要低于銀行同期貸款的利率額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合國(guó)家相關(guān)的優(yōu)惠政策對(duì)稅務(wù)工作進(jìn)行合理籌劃，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，保障房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

2房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅務(wù)籌劃工作

2.1對(duì)稅務(wù)籌劃空間的分析和明確

土地增值稅的計(jì)算依據(jù)來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)增值額，增值稅主要包括可扣除項(xiàng)目和收入這兩方面因素。房地產(chǎn)企業(yè)的收入額和可扣除項(xiàng)目額對(duì)增值稅率的高低有直接關(guān)聯(lián)，換句話說(shuō)，就是房地產(chǎn)企業(yè)的納稅金額多少由企業(yè)的收入額和可扣除項(xiàng)目額直接決定。房地產(chǎn)企業(yè)所涉獵的項(xiàng)目業(yè)務(wù)相對(duì)較多，合作單位范圍廣，且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程很復(fù)雜，房地產(chǎn)工程建設(shè)需要較大資金來(lái)維持運(yùn)行，項(xiàng)目實(shí)施工期長(zhǎng)而且項(xiàng)目規(guī)模大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收規(guī)劃工作時(shí)必須首先了解好項(xiàng)目涉及的業(yè)務(wù)類型和業(yè)務(wù)規(guī)模，掌控好稅務(wù)籌劃的空間邊界，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)階段做好財(cái)務(wù)預(yù)算，進(jìn)而為增值稅稅收工作的順利進(jìn)行打好鋪墊。

2.2應(yīng)用合適的土地增值稅稅務(wù)籌劃方法

合理界定好稅務(wù)籌劃空間、科學(xué)選擇稅務(wù)籌劃方法能夠有效地提高稅務(wù)規(guī)劃的工作質(zhì)量，因此，房地產(chǎn)企業(yè)就必須結(jié)合自身項(xiàng)目特性對(duì)增值稅稅務(wù)開(kāi)展相關(guān)籌劃工作，再加以應(yīng)用科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃方法，才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)收入和發(fā)展水平。但是要考慮到土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目的是為了控制或者減少有關(guān)納稅金額，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將所有影響納稅金額的因素綜合起來(lái)進(jìn)行分析和研究，在不違反相關(guān)法律規(guī)定的前提下，通過(guò)應(yīng)用增加收入和稅額扣除分散法，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的納稅份額增值稅所占比重，對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理有效的籌劃工作，切實(shí)減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額度，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（1）分散收入法。為了減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，納稅人在兩人及兩人以上的需要依照法律規(guī)定分擔(dān)納稅責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用與氣壓企業(yè)的合作關(guān)系來(lái)分散納稅負(fù)擔(dān)，除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以將地產(chǎn)項(xiàng)目模塊化來(lái)獲得國(guó)家更多的稅務(wù)優(yōu)惠，以分散投資的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)獲取更多的企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收壓力可以得到有效的緩解。房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的不同銷售合同規(guī)定了不同的經(jīng)濟(jì)收入，需要上繳土地增值稅的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的裝修金額不需要納稅，所以，降低毛坯房售價(jià)相對(duì)的提高房屋裝修費(fèi)是提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)收入的有效手段。（2）增加扣除項(xiàng)目法。增加扣除項(xiàng)目法就是指房地產(chǎn)企業(yè)為了調(diào)整稅收扣除額來(lái)適當(dāng)增加部分扣除項(xiàng)目。在保證土地增值稅率恒定的基礎(chǔ)上，合理規(guī)劃、調(diào)整扣除項(xiàng)目，進(jìn)而能科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅額，在實(shí)際調(diào)整扣除項(xiàng)目金額的工作規(guī)劃中，為了降低稅收金額，要不斷對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行科學(xué)評(píng)估和合理規(guī)劃。我國(guó)稅法所規(guī)定的土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用金額、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項(xiàng)目。在其他扣除項(xiàng)目進(jìn)行資金扣減時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人能夠依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用之和比重的20%進(jìn)行資金的扣減。房地產(chǎn)在進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)，納稅人可以直接取一部分資金轉(zhuǎn)移到成本，再將一部分資金進(jìn)行合理的稅務(wù)規(guī)劃，需要注意的是，稅收籌劃完成之后再進(jìn)行資金轉(zhuǎn)移的行為均被視為偷稅行為，違反了國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃準(zhǔn)備工作是相當(dāng)必要的。（3）稅率臨界。國(guó)家頒布的相關(guān)稅法明確規(guī)定了土地增值稅的納稅比例，針對(duì)超出實(shí)際納稅金額的份額實(shí)行累加計(jì)算的稅收方式，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視國(guó)家規(guī)定的稅率臨界點(diǎn)，將企業(yè)土地增值稅稅額有效控制在預(yù)期額度之內(nèi)，為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作保駕護(hù)航。

3結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有相當(dāng)大的比重，為了維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)和發(fā)展環(huán)境，企業(yè)相關(guān)法人需要依法定期向國(guó)家繳納稅收。本文主要從收入、扣除項(xiàng)目額以及稅率三大方面對(duì)土地增值稅的稅務(wù)規(guī)劃工作進(jìn)行研究、分析和比較，并針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面的實(shí)際問(wèn)題提出相應(yīng)的解決辦法，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)收入，為企業(yè)的發(fā)展提供理論和經(jīng)驗(yàn)支持。

參考文獻(xiàn)

[1]趙朝敏，劉擁軍.營(yíng)改增對(duì)土地增值稅納稅方案優(yōu)選的影響[J].財(cái)政監(jiān)督，2016（17）.

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

近年來(lái)，伴隨我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱之一，而且其重要性越發(fā)明顯，日益成為我國(guó)當(dāng)前和今后很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期的強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，不能回避的問(wèn)題是，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力也在與日俱增。其中土地增值稅，是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物和附著物所取得的增值額作為具體的征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅種。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果通過(guò)合理有效的稅收籌劃，是可以能夠合理處理影響稅后利潤(rùn)的土地增稅問(wèn)題的。本文將結(jié)合具體的案例，來(lái)具體探討當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃的若干問(wèn)題和解決的技巧，希望對(duì)從事該項(xiàng)工作的人員有所裨益。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問(wèn)題解析

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力與日俱增，在納稅籌劃的實(shí)際操作過(guò)程中也存在諸多問(wèn)題，主要存在以下情況：

（一）一些企業(yè)的管理者疏于對(duì)國(guó)家相關(guān)宏觀政策的關(guān)注

眾所周知，我國(guó)近些年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度日益加大，相繼出臺(tái)了 “國(guó)六條”、“國(guó)十一條” 和“國(guó)八條”等，可見(jiàn)從財(cái)政、金融和稅收等諸多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)調(diào)控越發(fā)急迫。這在很大程度上也給我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)帶來(lái)了一些消極的影響。具體表現(xiàn)是一些企業(yè)還缺乏適應(yīng)這種大力度宏觀調(diào)控客觀環(huán)境的能力。這也直接導(dǎo)致土地增值稅的納稅籌劃工作受到一定程度的阻力，也加大了他們土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）納稅籌劃目標(biāo)不明晰，方法有待完善

主要表現(xiàn)在：一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理層忽視對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，尤其是大型的國(guó)有企業(yè)，他們片面地認(rèn)為這是國(guó)家層面的事情，而非企業(yè)行為；一些財(cái)務(wù)人員缺乏會(huì)計(jì)等專業(yè)知識(shí)的儲(chǔ)備，缺乏對(duì)土地增值稅務(wù)政策的全局觀念，導(dǎo)致在具體運(yùn)用上有失熟練，一方面對(duì)納稅籌劃的遞延、節(jié)稅及相關(guān)的安全問(wèn)題缺乏明晰的定位，另一方面更是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方法理解和應(yīng)用都不科學(xué)。

（三）相關(guān)的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待提高

從房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體情況來(lái)看，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)新的土地增值稅政策環(huán)境的同時(shí)，缺乏必需的危機(jī)感。具體表現(xiàn)是：一些企業(yè)雖然名義上說(shuō)都是按照國(guó)家稅法和相關(guān)條例的規(guī)定處理，但是由于對(duì)于籌劃點(diǎn)把握不好，很容易出現(xiàn)違法違規(guī)的現(xiàn)象；一些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)非常淡薄，從而忽視了進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃整個(gè)環(huán)節(jié)可能存在的多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，比如籌劃方案失準(zhǔn)、有納稅籌劃計(jì)劃執(zhí)行方式不當(dāng)，以及對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力喪失等問(wèn)題。

二、對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點(diǎn)建議

基于對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的實(shí)際情況及其存在中的問(wèn)題，本文有針對(duì)性的提出以下三點(diǎn)建議和措施，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃提供有益的借鑒和參考。

（一）充分利用稅收的相關(guān)政策進(jìn)行納稅籌劃

不容忽視的一種情況是，當(dāng)下我國(guó)整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整大背景下，相關(guān)的宏觀政策出臺(tái)和變化都很快。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者積極關(guān)注國(guó)內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，并且具有一定程度的宏觀政策預(yù)見(jiàn)性，尤其是關(guān)注土地增值稅方面政策的新調(diào)整。當(dāng)前我國(guó)關(guān)于土地增值的稅法里有許多優(yōu)惠政策規(guī)定，比如可以通過(guò)建造普通住宅出售的稅收優(yōu)惠；合作建房的稅收優(yōu)惠；企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠等規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)管理者只有將相關(guān)政策吃透，才能將企業(yè)由稅收籌劃的被動(dòng)地位轉(zhuǎn)化為主動(dòng)，從而強(qiáng)化對(duì)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境變化的適應(yīng)能力。

（二）明確納稅籌劃目標(biāo)，熟練應(yīng)用籌劃方法

這要求房地產(chǎn)企業(yè)明確土地增值稅的納稅籌劃目標(biāo)，千萬(wàn)不要錯(cuò)過(guò)最佳的籌劃時(shí)間，盡量做好事前、事中和事后的全過(guò)程籌劃，從而保障土地增值稅籌劃目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，具體的籌劃方法：

1、利用其征稅范圍進(jìn)行納稅籌劃

主要表現(xiàn)為合作建房方式籌劃和代建房方式籌劃。前者指的是在項(xiàng)目完成后，合作雙方按照合作建房合同的具體約定比例來(lái)進(jìn)行分房自用，因此雙方都暫免土地增值稅。需要指出的是，轉(zhuǎn)讓的時(shí)候需要繳納土地增值稅。后者指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，只收取代建收入，尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問(wèn)題，所以也避開(kāi)了土地增值稅的征稅范圍。

2、規(guī)避平臺(tái)籌劃法

臨界點(diǎn)主要分為稅基臨界點(diǎn)和優(yōu)惠臨界點(diǎn)兩種。前者主要是通過(guò)合理減小稅基來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的，后者主要是為了享受優(yōu)惠待遇。舉例來(lái)說(shuō)，一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在統(tǒng)計(jì)土地增值稅時(shí)，要求可以扣除項(xiàng)目總金額為800萬(wàn)元，假設(shè)市場(chǎng)售價(jià)為 1000萬(wàn)元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計(jì)算應(yīng)該是：增值率為25%，土地增值稅為60萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)為140萬(wàn)元；假設(shè)市場(chǎng)售價(jià)為960萬(wàn)元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計(jì)算應(yīng)該是：增值率為20%，土地增值稅為0萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)為160萬(wàn)元?？梢?jiàn)，兩種情況下利潤(rùn)有20萬(wàn)元的差異。這也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在出售普通的標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，需要通過(guò)合理的定價(jià)進(jìn)行納說(shuō)籌劃，具體要求是需要在定價(jià)時(shí)加強(qiáng)有關(guān)稅金及附加的合理測(cè)算，從而準(zhǔn)確找到稅金的跳板臨界點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)銷售價(jià)格的科學(xué)制定。

3、利息支出的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)有外部融資的問(wèn)題，這就為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了一定的操作空間，即在實(shí)際的籌資過(guò)程中，可以通過(guò)確定合適的籌資利息扣除方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅的籌劃目標(biāo)。對(duì)于以下兩種情況，允許據(jù)實(shí)扣除。其一：能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偹l(fā)生的利息支出；其二：能夠提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的有效證明材料。而對(duì)于與項(xiàng)目有關(guān)的其他費(fèi)用，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。如果無(wú)法滿足其中的任何一個(gè)要求，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。舉例來(lái)說(shuō)：假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目土地取得成本和建造成本共計(jì)100萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的其他費(fèi)用，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定執(zhí)行。則該項(xiàng)目的借款利息支出為5萬(wàn)元。那么如果該企業(yè)的籌資借款預(yù)計(jì)利息大于5萬(wàn)元，這種情況下，可以采用第一種扣除方式，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用準(zhǔn)予扣除的金額大于10萬(wàn)元；如果企業(yè)的籌資借款預(yù)計(jì)利息小于5萬(wàn)元，那么就要采用第二種扣除方式，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用可扣除金額小于10萬(wàn)元。

（三）需要提升納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理能力

鑒于土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中的重要性地位，其納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理也不容忽視。因此要求我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理和防范建設(shè)問(wèn)題。具體要求是：根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，科學(xué)設(shè)定籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的控制點(diǎn)，并建立有效的防線評(píng)測(cè)指標(biāo)和預(yù)警機(jī)制；做好與利益相關(guān)者的溝通協(xié)調(diào)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決和協(xié)調(diào)與稅收征管部門(mén)的溝通問(wèn)題，有效避免納稅的法律風(fēng)險(xiǎn)；按照最新的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)不能簡(jiǎn)單采用預(yù)征方式，而是需要及時(shí)對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)土地增值稅的清算工作，不斷增加企業(yè)內(nèi)部審計(jì)來(lái)合理規(guī)避該清算而未清算的實(shí)際情況；最后還需要不斷提高企業(yè)納稅籌劃員工的職業(yè)素養(yǎng)，提高他們的綜合能力，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，并保證其順利地實(shí)施。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，伴隨我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大趨勢(shì)，以及我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理理念的不斷更新和完善，關(guān)于土地增值稅納稅籌劃的要求越來(lái)越高。盡管我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅納稅籌劃的理念和操作技巧上都存在諸多不足，面臨諸多困難，但是這更加需要企業(yè)不斷增強(qiáng)自身實(shí)力，從而在遵紀(jì)守法的前提下，更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)利潤(rùn)的最大化。

參考文獻(xiàn)

[1]鄭幼鋒.外資房地產(chǎn)土地增值稅籌劃技巧[J].大經(jīng)貿(mào).2011（8）

篇3

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)；籌劃工作

我國(guó)的土地增值稅暫行條例自1993年以來(lái)，其目的主要是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，通過(guò)土地增值稅的征收來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)控和分配。從稅制和稅率設(shè)置方面看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益的獲取與實(shí)際的利潤(rùn)增長(zhǎng)具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，土地成本與開(kāi)發(fā)成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預(yù)測(cè)土地增值稅稅負(fù)，合理規(guī)劃投資，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤(rùn)控制和投資決策，作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)工作的重點(diǎn)，只有通過(guò)對(duì)其進(jìn)行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本規(guī)劃中有效降低支出率，進(jìn)而對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

(一)有利于適應(yīng)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展模式之下，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作不僅能夠?qū)φc企業(yè)間合理的稅務(wù)關(guān)系進(jìn)行良好的確定，同時(shí)還能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈的條件下，有效的增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力的建設(shè)[1]。近些年來(lái)，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了大力的調(diào)控，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)在逐年增長(zhǎng)，企業(yè)利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和投資決策是息息相關(guān)密不可分的。

(二)有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與創(chuàng)新

當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)宏觀調(diào)控的手段不斷加強(qiáng)，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理提出更高的要求，必須從稅務(wù)和資金管理方面降低風(fēng)險(xiǎn)，增加效益。如何有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率方法之一就是通過(guò)土地增值稅的稅務(wù)籌劃，能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是高杠桿企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率，建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。稅務(wù)籌劃不僅是預(yù)測(cè)，更要在執(zhí)行中及時(shí)反饋和修正，進(jìn)而能夠有效提升稅務(wù)籌劃工作的工作效率，有針對(duì)性的將房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的具體工作規(guī)劃應(yīng)用到實(shí)際經(jīng)營(yíng)與管理工作中，從而能夠幫助企業(yè)最大化的獲取經(jīng)濟(jì)效益。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中存在的問(wèn)題

就目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的稅務(wù)籌劃工作來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題：第一，土地增值稅稅務(wù)籌劃的相關(guān)工作沒(méi)有得到有效的實(shí)施，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行自身企業(yè)的稅務(wù)籌劃時(shí)往往沿用原有的稅務(wù)籌劃模式，這就使得雖然設(shè)計(jì)了稅務(wù)籌劃工作，但是實(shí)際的效果不強(qiáng)，甚至是在一定程度上違背了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作的過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)有一定的實(shí)際工作與預(yù)期工作計(jì)劃出現(xiàn)偏差的問(wèn)題，部分工作者沒(méi)有按照實(shí)際的制定的工作流程以及規(guī)劃進(jìn)行工作，或是只注重整體性的工作，而對(duì)于個(gè)體工作出現(xiàn)缺失，因此導(dǎo)致了稅務(wù)籌劃中缺乏科學(xué)性的分析，使得企業(yè)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃工作根本不能為企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定的參考性意見(jiàn)。第三，沒(méi)有考慮地方政府的政策對(duì)土地增值稅的影響。在實(shí)際政策的執(zhí)行過(guò)程中，地方性政府的相關(guān)規(guī)劃以及制度的制定也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅產(chǎn)生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關(guān)優(yōu)惠政策。在低效用地政策中，房地產(chǎn)企業(yè)需規(guī)劃住宅總面積10%以上的保障房建設(shè)，并將此部分的房產(chǎn)以成本價(jià)銷售給當(dāng)?shù)卣?，該政策?duì)土地增值稅影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)若在投資決策期沒(méi)有充分了解和考慮地方政策的影響，會(huì)產(chǎn)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略

(一)利用臨界點(diǎn)與分散收入的手段開(kāi)展籌劃工作

原有稅收的重點(diǎn)主要就是將業(yè)務(wù)的核心放置在土地增值稅的相關(guān)制定上，而對(duì)于土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的主要目標(biāo)就是通過(guò)進(jìn)行相關(guān)的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實(shí)際稅收過(guò)程中能夠?yàn)槠髽I(yè)減少或是免除掉對(duì)應(yīng)的土地增值稅務(wù)稅款的繳納，通過(guò)此種方式就能夠極大程度上降低開(kāi)發(fā)成本的投入，繼而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的比例獲取[2]。其主要就是通過(guò)臨界點(diǎn)的界定，來(lái)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的各種形式進(jìn)行界定和管理。

(二)利用增加可抵扣項(xiàng)目開(kāi)展稅收籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃過(guò)程中，還可以適當(dāng)進(jìn)行利息的收入與支出來(lái)從資金周轉(zhuǎn)的角度進(jìn)行項(xiàng)目金額的劃算與抵消，通過(guò)這種方式的應(yīng)用，使得土地增值稅的稅費(fèi)要較于之前相比有明顯的降低，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)整體降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量。而在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，相關(guān)政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產(chǎn)相關(guān)開(kāi)發(fā)工作的發(fā)展方向，同時(shí)也促進(jìn)了相關(guān)工作的概念與模式的革新。

(三)利用建房的方式進(jìn)行稅收籌劃

在稅法的相關(guān)規(guī)定中，由于部分的建房行為在實(shí)際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內(nèi)，因此此類房地產(chǎn)的建設(shè)能夠有效的減少或是避免出現(xiàn)土地增值稅的稅款繳納。企業(yè)通過(guò)運(yùn)用代替方式取得客戶的土地使用權(quán)在相應(yīng)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)，在此過(guò)程中企業(yè)之間代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但并不具備有土地的所有權(quán)，因此此項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行的房地產(chǎn)建設(shè)中土地增值稅的支出極少，甚至在項(xiàng)目較深規(guī)模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。

(四)利用統(tǒng)籌的手段開(kāi)展稅收籌劃

地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)檔次以及規(guī)格模式上都存在有較大的差異，因此所導(dǎo)致的客戶質(zhì)量以及所制定的價(jià)格不盡相同，這就使得地區(qū)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本會(huì)由于多種原因?qū)е虏町愋暂^大。因此在進(jìn)行相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)土地增值稅的降低方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)可以采取統(tǒng)籌兼顧的方式，將不同價(jià)位的房地產(chǎn)收入進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合后，進(jìn)行集體上報(bào)，這就能夠在當(dāng)前形勢(shì)下有效進(jìn)行土地增值稅的降低[4]。

(五)稅務(wù)實(shí)際操作的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容

在實(shí)際進(jìn)行稅務(wù)呈遞與審查的過(guò)程中，可能會(huì)由于稅務(wù)局的不認(rèn)可問(wèn)題導(dǎo)致最終的賬目以及土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容無(wú)法得到有效保障，在進(jìn)行企業(yè)的實(shí)際費(fèi)用的審核中對(duì)于各科目支出不以一一確認(rèn)。因此，稅務(wù)局會(huì)根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，用土地成本和開(kāi)發(fā)成本二項(xiàng)的10%作為土地增值稅的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除依據(jù)，企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)籌劃時(shí)，為了防止此種現(xiàn)象的發(fā)生，企業(yè)應(yīng)考慮及時(shí)采用外部財(cái)會(huì)的專業(yè)性機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)賬目進(jìn)行預(yù)測(cè)和統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而能夠保障數(shù)據(jù)的合理以及合法性。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃

一、開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)所繳納的稅種相對(duì)比較少。具體來(lái)說(shuō)，土地所有權(quán)出讓之時(shí)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)并不用納印花稅，而只有取得土地使用權(quán)時(shí)需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅外，在此階段，開(kāi)發(fā)商可以依據(jù)具體情況規(guī)劃本企業(yè)的籌資和開(kāi)發(fā)方式，并且對(duì)于未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式以實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅等的籌劃。所以，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)環(huán)節(jié)較為重視籌資與開(kāi)發(fā)方式。

（一）融資方式及利息費(fèi)用扣除方式的稅務(wù)籌劃

眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，投資周期也較久，所需要的資金較多且占用資金的比例也非常高?？偠灾?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的主要特點(diǎn)是資金量需求非常大、借款周期非常長(zhǎng)、支付利息較高等特征。該行業(yè)的特性使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多需要具備雄厚的資金及較強(qiáng)的融資能力。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式主要是債務(wù)債權(quán)融資，但是，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非常傾向于向銀行等主要金融機(jī)構(gòu)借款，這一點(diǎn)比較符合稅務(wù)籌劃原理，特別是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地成立一個(gè)分公司。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)一般由若多個(gè)子公司或分公司構(gòu)成，各子或分公司之間的資金需求情況肯定有所不同，資金短缺情況不一。所以集團(tuán)進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)各分公司的資金需求進(jìn)行分析，對(duì)集團(tuán)而言，一方面可以增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金利用率；另一方面又可以起到節(jié)稅作用。向金融機(jī)構(gòu)借款或者是進(jìn)行分公司之間的臨時(shí)拆借，借款利息既可以在企業(yè)所得稅之前進(jìn)行扣除，又可以作為土地增值稅增值額的部分進(jìn)行扣除，從而在某一程度之上減少房產(chǎn)增值率。

（二）合作建房的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資可以有很多種方式，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在相關(guān)資質(zhì)及其他條件不完全具備時(shí)，他們經(jīng)常會(huì)選擇與其他有條件的企業(yè)或個(gè)人合作。例如，合作辦企業(yè)以及合作開(kāi)發(fā)相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)和共享。由于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)往往涉及收入及稅種非常多，且由于合作方式的有所差異，所承擔(dān)的稅負(fù)必定會(huì)存在一定的差異，稅務(wù)籌劃的空間也會(huì)有所不同?？傮w來(lái)看，采用構(gòu)建合作企業(yè)方式并采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)與利益共享的收入分配方式最為節(jié)省需要上繳的稅費(fèi)，只需要在銷售房屋取得收入時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行納稅；而成立合作企業(yè)一般是待房屋建成以后合作者就按一定比例對(duì)房屋銷售利潤(rùn)進(jìn)行分，而以土地使用權(quán)出資的相關(guān)方還需就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)繳稅相關(guān)稅費(fèi)。而“以物易物”的合作方式，合作者一般是分別按照他們銷售房屋的金額及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的價(jià)值對(duì)應(yīng)繳納企業(yè)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等等。合作建房者將劃分的房屋進(jìn)行出售時(shí)還應(yīng)按房屋銷售額相應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅等等，而且負(fù)稅程度最高。

（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓主要是指對(duì)于獲得相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在企業(yè)股東收益人之間、向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開(kāi)發(fā)權(quán)益的具體行為。一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易形式主要有：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、非整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓這三種形式。企業(yè)選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易的形式，所適用稅法依據(jù)完全不同，從而會(huì)產(chǎn)生有差異性的稅收負(fù)擔(dān)。對(duì)比非整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，整體資產(chǎn)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易在轉(zhuǎn)讓時(shí)的稅收負(fù)擔(dān)是比較少的，從而具有比較大的籌劃空間。

二、交易環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)所涉及的稅費(fèi)種類最多，常見(jiàn)的比如有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。接下來(lái)將從以下幾個(gè)方面探討銷售過(guò)程中的稅務(wù)籌劃。

（一）銷售價(jià)格稅務(wù)籌劃

土地增值稅總共有四級(jí)稅率，稅率種類為超率累進(jìn)稅率，所以，從土地增值稅入手是房地產(chǎn)定價(jià)策略的稅務(wù)籌劃的主要內(nèi)容。除此之外，還應(yīng)利用土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠政策。例如，普通住宅的增值率不高于20%的免征增值稅優(yōu)惠。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)的價(jià)格高并不能代表企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)一定高，如果稅負(fù)過(guò)重，也有可能導(dǎo)致企業(yè)的利潤(rùn)降低。銷售價(jià)格稅務(wù)籌劃的具體對(duì)策為：找準(zhǔn)土地增值稅的特點(diǎn)，充分利用土地增值稅的優(yōu)惠政策，通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)銷售價(jià)格，在不超過(guò)稅收臨界點(diǎn)的條件之下，實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅額的降低。從降低稅收成本的角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)確定房地產(chǎn)售價(jià)時(shí)應(yīng)遵循如下規(guī)律：售價(jià)與稅金之外扣除項(xiàng)目的1.2848倍時(shí)，土地增值稅的成本就比較高，從而導(dǎo)致企業(yè)收益較低。相反，售價(jià)低于上述金額時(shí)，企業(yè)就免交土地增值稅，企業(yè)的稅負(fù)成本就較低，實(shí)現(xiàn)的收益自然較高。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式與稅務(wù)籌劃

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的促銷方式主要包括：現(xiàn)金折扣、贈(zèng)送精裝修、贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)等形式。上述促銷方式非常有可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的納稅數(shù)額。比如說(shuō)現(xiàn)金折扣會(huì)沖減營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)；贈(zèng)送精裝修可以使房地產(chǎn)企業(yè)降低營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)。稅務(wù)籌劃主要可以從兩個(gè)方面進(jìn)行：第一，利用稅收政策。比如說(shuō)，現(xiàn)金折扣作為企業(yè)銷售收入的減項(xiàng)從而使企業(yè)少上稅；贈(zèng)送精裝修等可以視作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成部分，從而減少上稅金額。第二，調(diào)整促銷的法律形式。人們可以對(duì)房地產(chǎn)銷售合同進(jìn)行調(diào)整，銷售手段形式的改變可以有效降低稅收成本。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)費(fèi)用核算的稅務(wù)籌劃

相對(duì)于舊企業(yè)所得稅法的規(guī)定，新稅法稅前扣除費(fèi)用比例已經(jīng)大為提升，稅前扣除項(xiàng)目較以前也增加了不少，從而使得該方面成為稅務(wù)籌劃重點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須關(guān)注于其費(fèi)用扣除及變化，做好企業(yè)費(fèi)用核算籌劃。在企業(yè)納稅籌劃中控制作為資本性的支出，以盡量減少不能作稅務(wù)扣除的費(fèi)用項(xiàng)目開(kāi)支，在有限制列支的費(fèi)用項(xiàng)目中，注意在類似性質(zhì)的費(fèi)用或者可替代費(fèi)用開(kāi)支之間進(jìn)行調(diào)節(jié)，盡量將標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的實(shí)際開(kāi)支控制調(diào)整至標(biāo)準(zhǔn)臨界點(diǎn)，既防止出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)列支，也盡量減少各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)空間，造成籌劃資源的浪費(fèi)。

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篇5

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；政策

一、土地增值稅的含義

土地增值稅是我們國(guó)家對(duì)借助對(duì)國(guó)有土地的使用權(quán)及該土地之上的建筑物與附著物的轉(zhuǎn)讓而獲得收入的單位或是個(gè)人所征收的一個(gè)稅種。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅種繁多，整體稅負(fù)占到了其營(yíng)業(yè)總額的百分之二十左右，包括營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等；其中，房產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅是對(duì)其整體收益影響最為重要的一個(gè)稅種，占到了我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)總額的百分之三左右。因?yàn)閷?shí)際操作當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期比較漫長(zhǎng)，土地增值稅的計(jì)算過(guò)程比較繁雜，加之累進(jìn)稅率在運(yùn)用中也存在問(wèn)題，所以，我們國(guó)家對(duì)土地增值稅的征收成本相對(duì)較高，所以，國(guó)家規(guī)定當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不能確定成本或是由于其他原因?qū)е虏荒苡?jì)算土地增值稅的，這些企業(yè)可以采取預(yù)征增值稅的方式繳納土地增值稅。直到2007年，國(guó)家稅務(wù)總局頒布并實(shí)施了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定土地增值稅由“清算制”代替了先前的“預(yù)征制”，正式地向我國(guó)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅。在可以正式征收土地增值稅后，就能夠通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃來(lái)降低我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負(fù)，這樣可以明顯地提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，并有效地改善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

二、土地增值稅的相關(guān)規(guī)定

1.土地增值稅的納稅義務(wù)人

由我國(guó)土地增值稅的定義容易知道，如果單位或者個(gè)人存在以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、該土地地上建筑物以及其附著物等而獲取收入的業(yè)務(wù)，則該單位或個(gè)人就是土地增值稅的納稅義務(wù)人。其中，單位主要是指社會(huì)團(tuán)體、行政事業(yè)單位、各類企業(yè)以及其他企業(yè)等，個(gè)人主要是指?jìng)€(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

2.土地增值稅的征稅范圍

我國(guó)土地增值稅的征稅范圍主要是指轉(zhuǎn)讓我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)、出售我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物、買(mǎi)賣存量房地產(chǎn)等三個(gè)方面。第一，我國(guó)的國(guó)有土地是歸屬于國(guó)家所有的土地，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的土地使用權(quán)就是說(shuō)土地的當(dāng)前使用者在繳納土地出讓金后轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的使用權(quán)，不過(guò)，該使用者并未在該塊土地上進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，這就是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；第二，地上建筑物是該塊國(guó)有土地上的地上與地下的所有的建筑設(shè)施，其附著物是指附著于該建筑物所在地上、已經(jīng)移動(dòng)就會(huì)造成損壞的各類物品，出售土地使用權(quán)和該土地上的建筑物及附屬物時(shí)也要繳納土地增值稅；第三，存量房產(chǎn)是已經(jīng)建好并且已經(jīng)投入使用的房地產(chǎn)，如果房產(chǎn)所有者將該房產(chǎn)所有權(quán)及該房產(chǎn)所在土地的使用權(quán)一并出售給購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)的單位或是個(gè)人，這就形成了買(mǎi)賣存量房地產(chǎn)的活動(dòng)。

3.土地增值稅在“預(yù)征制”和“清算制”下的不同征收政策

由于土地增值稅計(jì)算過(guò)程繁雜、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期偏長(zhǎng)等多種原因，在2007年之前，我國(guó)的土地增值稅采用“預(yù)征制”進(jìn)行征收。也就是說(shuō)，在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在沒(méi)有達(dá)到土地增值稅的清算標(biāo)準(zhǔn)時(shí)如果已經(jīng)取得預(yù)售許可證，則可以對(duì)該企業(yè)的土地增值稅先進(jìn)行預(yù)征，到清算時(shí)采用多退少補(bǔ)的方式來(lái)結(jié)算稅款。因各個(gè)地區(qū)、各個(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況存在差異，不同地區(qū)所采用的預(yù)征率存在差異，同一地區(qū)在不同時(shí)期的預(yù)征率也存在差異。

在2007年，在國(guó)家稅務(wù)總局頒布并實(shí)施了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》后，土地增值稅由“清算制”代替了先前的“預(yù)征制”，借助優(yōu)惠政策籌劃法、納稅遞延法和分劈技術(shù)法等多種稅務(wù)籌劃方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，明顯地降低我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負(fù)，提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力、有效地改善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。各個(gè)稅務(wù)籌劃方法的具體內(nèi)容分別如下所述：

第一，優(yōu)惠政策籌劃法主要是指各相關(guān)稅務(wù)主體及時(shí)地關(guān)注我國(guó)稅務(wù)優(yōu)惠政策，并及時(shí)地進(jìn)行稅務(wù)主體的事前稅務(wù)籌劃，從而達(dá)到企業(yè)節(jié)稅的目的。比如，我國(guó)土地增值稅法規(guī)定居民住宅的增值額在低于20%的情況下，就可以免交土地增值稅。

第二，納稅遞延法主要是指在合乎法律規(guī)定的情況下，借助稅務(wù)籌劃來(lái)使得相關(guān)納稅人延期繳納相應(yīng)稅款，以此達(dá)到節(jié)稅并獲取貨幣價(jià)值的目的。比如，我國(guó)土地增值稅預(yù)征政策，房產(chǎn)企業(yè)就能夠借助此方法進(jìn)行稅務(wù)籌劃法。

第三，分劈技術(shù)法主要是在合乎法律法規(guī)的情況下，使企業(yè)所獲財(cái)產(chǎn)在兩個(gè)或是更多個(gè)納稅主體間進(jìn)行分劈，以此達(dá)到節(jié)稅目的的稅務(wù)籌劃方法。比如，我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)通過(guò)建立房產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈公司達(dá)到節(jié)稅的作用。

三、土地增值稅的應(yīng)稅收入

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅收入主要包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，其表現(xiàn)形式主要有貨幣收入、實(shí)物收入和其他相關(guān)收入等。其中，貨幣收入包含現(xiàn)金、銀行存款、匯票等有價(jià)證券，這類收入相對(duì)較為容易確定；實(shí)物收入包含房屋、土地等多種固定資產(chǎn)，這類收入相對(duì)不易評(píng)估，需要對(duì)其進(jìn)行專業(yè)的估價(jià)；其他收入主要包含無(wú)形資產(chǎn)和有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的各種權(quán)利，比如土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)等，這類收入相對(duì)較少且不易評(píng)估，也需要對(duì)其進(jìn)行專業(yè)的估價(jià)。

四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

我國(guó)土地增值稅相關(guān)法律法規(guī)對(duì)土地增值稅有關(guān)的扣除項(xiàng)目的規(guī)定內(nèi)容如下所示：

第一，獲得土地使用權(quán)所需要支付的全部?jī)r(jià)款，主要是指獲得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和過(guò)戶手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；第二，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)所發(fā)生的所有實(shí)際成本就是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，主要包含土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、房產(chǎn)工程費(fèi)、基礎(chǔ)建造費(fèi)和間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用等；第三，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用等多種房產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；第四，出售房產(chǎn)時(shí)所發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)等各種稅金，印花稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入管理費(fèi)用，而教育費(fèi)附加等應(yīng)當(dāng)視作稅金并同稅金一起扣除；第五，房產(chǎn)企業(yè)對(duì)于第一種和第二種情況中的金額之和需要加計(jì)百分之二十進(jìn)行扣除。

五、土地增值稅納稅籌劃的案例

假如某房產(chǎn)企業(yè)有一棟住宅樓房要出售，該棟樓房售價(jià)是600萬(wàn)，該棟樓房所用土地在取得土地使用權(quán)時(shí)支出價(jià)格為225萬(wàn)，發(fā)成的開(kāi)發(fā)成本是138萬(wàn)，其他扣除金額是94萬(wàn)，適用的營(yíng)業(yè)稅率是5%、教育費(fèi)附加的征收率為3%、城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率為5%。那么該房地產(chǎn)的土地增值稅的計(jì)算如下所示：

出售房地產(chǎn)的收入=600萬(wàn)

該房產(chǎn)的成本總額=225+138+94=457萬(wàn)

出售房產(chǎn)相關(guān)的稅金=600×5%×（1+5%+3%）=32.4萬(wàn)

該房產(chǎn)允許扣除的金額=457+32.4=489.4萬(wàn)

該房產(chǎn)的增值額=600-489.4=110.6萬(wàn)

該房產(chǎn)增值額和扣除項(xiàng)目金額總額的比率=110.6/489.4=22.6%

所以，該房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅額=110.6×30%=33.18萬(wàn)

其會(huì)計(jì)分錄為：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 33.18

貸：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅 33.18

借：應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交土地增值稅 33.18

貸：銀行存款 33.18

在本案例中，該港產(chǎn)公司的增值額超出了20%，必須按全部增值額繳納增值稅。根據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅在出售時(shí)，如果增值率在20%以內(nèi)，就可以免征土地增值稅，因此，該房產(chǎn)公司應(yīng)該做好籌劃方案，降低該房的銷售價(jià)格銷售，以獲取更多的利潤(rùn)。

綜上所述，在我國(guó)土地增值稅實(shí)行“清算制”政策的環(huán)境下，我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)企業(yè)管理者就必須密切關(guān)注宏觀政策、明確本企業(yè)稅務(wù)籌劃的終極目標(biāo)，借助各種相關(guān)政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃以達(dá)到本企業(yè)節(jié)稅的目的和增強(qiáng)本企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的目的。

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