房地產開發分類精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產開發分類，期待它們能激發您的靈感。

篇1

【關鍵詞】房地產 施工 固體廢棄物 分類 管理

我國房地產開發尚處于快速發展階段，房地產開發在工程建設階段大量消耗資源、影響環境，國家積極倡導實施綠色施工1。在施工過程中固體廢棄物的有效管理和處置是體現綠色施工的重要方面。

1、施工過程中固體廢棄物的分類

固體廢棄物的合理分類是實現固體廢棄物有效管理、合理處置的前提，能夠針對不同類別的固體廢棄物提出不同的減量化、資源化措施，采取不同的收集、儲運和處置方法。

在施工過程中產生的固體廢棄物主要包括生活垃圾、糞便、危險廢棄物和建筑垃圾，其中建筑垃圾占固體廢棄物數量的絕大比例。

1.1 生活垃圾

施工過程是大量人員參與的過程，有人參與則必然產生生活垃圾。雖然與建筑垃圾相比占比不大，但是由與現場每日均有數量可觀的人員生活、工作在施工現場，造成生活垃圾產生的絕對數量不容忽視。按照人均0.5kg/人.日估計，對于一個建筑面積在10萬平方米的住宅小區，日均工人數約在300人，則日產生生活垃圾約150kg，若按2年建設周期計算，則施工期內將產生一百余噸的生活垃圾。

在施工過程中的生活垃圾可以按以下方式分類：

（1）廚余垃圾：主要包括于職工生活區施工人員剩飯、剩菜以及食堂剩余的食材；

（2）植物殘枝：辦公生活區綠化植物的落葉、殘枝、枯死植物等；

（3）可回收垃圾：主要包括辦公區產生的廢紙、職工廢舊衣物鞋帽、各類飲料瓶罐等；

（4）其他垃圾：主要是辦公與生活區衛生清潔時產生的渣土。生活辦公區產生的少量廢舊電池、燈管、廢舊電子類產品等可以不按危險廢物處理2，歸入生活垃圾處理。

1.2 糞便

在建筑施工過程中，職工生活與辦公區周邊市政設施不完善，為解決各類人員的“方便”問題而建設的臨時廁所的排水無法排入市政排水管道，需要單獨建設糞便的臨時收集設施。

1.3 危險廢棄物

在建筑施工過程中產生的危險廢棄物主要包括：

（1）施工機械設備運行、維修保養過程中產生的廢棄礦物油；

（2）機電設備安裝、調試過程中產生的廢棄礦物油；

（3）施工過程中各類廢棄的含石棉的建筑材料

（4）施工過程中各類廢棄的油漆、涂料、有機溶劑、發泡膠以及其他有污染、含毒性的化學材料等。

1.4 建筑垃圾

建筑垃圾3指人們在從事拆遷、建設、裝修、修繕等建筑業的生產活動中產生的渣土、廢舊混凝土、廢舊磚石及其他廢棄物的統稱。建筑垃圾是施工過程中主要的固體廢棄物，對于一個10萬平方米建筑面積的新建住宅小區可產生約4000-5000噸的建筑垃圾，數量驚人！

在建筑施工的不同階段產生的建筑垃圾主要有：

（1）舊建筑拆除階段：分為磚和石頭、混凝土、木材、塑料、石膏和灰漿、鋼鐵和非鐵金屬等幾類；

（2）土地開挖階段：分為表層上和深層土，前者可用于種植，后者主要用于回填、造景等；

（3）道路開挖：分為混凝土碎塊和瀝青混凝土碎塊；

（4）建筑工地垃圾：分為剩余混凝土（工程中沒有使用掉的混凝土）、建筑碎料（鑿除、抹灰等產生的舊混凝土、砂漿等礦物材料）以及木材、紙、金屬和其他廢料等類型。

從便于管理的角度，建筑垃圾按照資源屬性進行分類：

（1）可就地利用的垃圾：土地開挖階段的表層土、土地開挖階段的深層土。

（2）可回收利用的垃圾：廢舊木材、廢金屬材料、廢塑料、包裝材料、玻璃、陶瓷碎片等。

（3）有資源化可能的垃圾：廢混凝土、廢砂漿及磚渣、廢瀝青等。

（4）其他垃圾：渣土，未混有生活垃圾及危險廢物的混雜材料等。

2、施工過程中固體廢棄物的管理

2.1 制定固體廢棄物管理規劃

按照分類收集、分類處理、源頭減量的原則建立固體廢棄物的管理規劃，設定固體廢棄物管理目標，建立固體廢棄物減量、分類、收集與處理技術的培訓制度，成立專門的固體廢棄物管理的組織機構，明確固體廢棄物管理的具體實施方案以及考核方法，列出固體廢棄物管理費用專項預算。

2.2 生活垃圾的分類管理

（1）垃圾分類習慣的養成

應通過培訓和教育，首先讓每位職工從建立清潔的生活辦公環境角度不能亂扔垃圾，其次讓每位職工均能夠正確分類和投放各類生活垃圾。

在初期，對亂扔垃圾的以處罰為主，未按垃圾分類要求投放垃圾的職工以批評教育為主；經過一段適應時間后，對未按垃圾分類要求投放垃圾的職工采取一定的處罰措施。

（2）垃圾減量化措施

建筑施工過程中容易實現減量化且減量后能大幅降低垃圾最終處置難度的生活垃圾主要是廚余垃圾。食堂應根據就餐人數采購合理數量的食材，并對食材妥善保管，防止食材的腐敗變質造成浪費；其次應號召職工開展“光盤行動”，減少剩菜剩飯的產生。

（3）垃圾分類收集設施的建設

垃圾分類收集設施的設置應便于職工分類投放垃圾。根據服務人數，在工地生活辦公區設置多組垃圾分類收集箱，每個收集箱應有明顯標示用以標明可以投放的垃圾種類。在職工食堂門口設置廚余垃圾收集桶，專門用于收集剩菜、剩飯等。應安排專人定期對垃圾箱及垃圾箱放置地點進行清掃，保證衛生環境條件。

（4）垃圾分類運輸與處置

應與環衛部門聯系，定期將分好類的生活垃圾及時分類清運出工地現場。

2.3 危險廢棄物的分類管理

根據工程施工實際需要，建立危險廢棄物的管理制度，列出工程施工過程中可能產生的危險廢物種類，估計各類危險廢棄物的產生量，設置合理的危險廢棄物儲存容器和儲存場所。

危險廢棄物應本著“誰產生、誰收集、誰負責”的原則，由產生危險廢棄物的部門或施工班組按照有關技術規范完成危險廢棄物的收集，在危險廢棄物儲存容器上貼上標簽，而后送入工地現場統一的危險廢棄物臨時儲存場所，并辦理入庫手續。危險廢棄物儲存場所應設置專人負責管理和巡查，建立危險廢棄物的登記臺賬，及時聯系專業公司外運和處置危險廢棄物。

2.4 糞便

臨時廁所的建設應滿足相關的環境衛生規范，定期請環衛部門清運糞便。

2.5 建筑垃圾

2.5.1建筑垃圾減量化

（1）提高建筑壽命，充分利用舊建筑

首先應保證建筑在設計使用年限內能夠充分發揮使用功能，防止因功能不匹配對建筑大拆大建；其次應防止因政府相關規劃的變更導致“短命建筑”的出現；最后應是盡量通過利用舊建筑改造以適應新的建筑功能需求。由此盡量減少舊建筑的拆除，從而減少建筑拆除垃圾。

（2）建筑施工階段，充分利用建筑工業化生產技術，減少現場施工作業

提高建筑部品的工廠化生產水平，增加建筑部件預制化比例，減少現場施工作業，以減少施工階段各類建筑垃圾的產生。

通過全面落實建筑工地使用預拌砂漿和預拌混凝土，減少施工現場廢棄水泥、砂等廢棄建筑材料。

通過鋼筋加工的工廠化生產，可以提高鋼筋的利用率，減少廢棄鋼筋的數量。

使用工具型定型模板，提高模板的周轉率，減少廢棄模板的產生。

采取精裝修交房的方式，減少裝修的二次拆改，減少建筑垃圾的產生。

（3）合理設定各類建筑物料的損耗，實現建筑物料的定量管理

建筑物料的損耗中有很大一部分通過各種方式變成了建筑垃圾。因此通過管理措施和技術方法減少物料的損耗對建筑垃圾的減量化具有十分重要的意義。

在建筑施工階段，首先通過新工藝、新材料的應用減少損耗；其次設定合理的損耗率基準，對低于損耗基準的給予獎勵，超過合理損耗的給予懲罰。由此通過降低損耗達到減少建筑垃圾的目的。

大宗物料的合理損耗可以參考以下數據4：

現場鋼筋加工損耗率≤4%，預拌混凝土損耗率≤1.5%。

（4）合理簡化建筑物料的包裝，物料供應商回收部分包裝物

建筑部品、建筑物料的包裝物也是建筑垃圾的重要組成部分，因此采取合理簡化建筑部品與物料的包裝（比如通過使用散裝水泥而不是袋裝水泥以減少包裝袋產生量）、供應商回收包裝物（比如各類托盤、電纜盤等）等措施可有效減少現場廢棄包裝物

2.5.2建筑垃圾分類收集

（1）設置建筑垃圾分類收集設施

在施工現場合理劃定建筑垃圾堆放及回收點，各類材料回收點采用有明顯標識（包含顏色、文字、負責人）和堆放區域界限（擋板、圍墻），對于有防水、防雨要求的材料應加蓋頂板。

在每個作業面須配備分類垃圾收集筐，施工人員在施工過程中須將分類垃圾收集至筐中，待當日施工完后，由專人拉運至垃圾堆放區進行統一分類堆放，做到現場工完清完，保持現場整潔。

（2）建筑垃圾的分類記錄

根據現場調研，為建筑垃圾收集單位制定填寫表格，由專人負責記錄各類垃圾的產生量并保持記錄的連續性、準確性。

2.5.3建筑垃圾分類處置

（1）可就地利用的垃圾

開挖階段的表層土可用于現場小區的園林綠化，開挖的深層土可用于室內外回填。

（2）可回收利用的垃圾

廢舊木材、廢金屬材料、廢塑料、各類包裝材料、玻璃、陶瓷碎片等可定期由資源回收部門收運。

（3）有資源化可能的垃圾

對施工現場周邊有廢混凝土、廢砂漿及磚渣、廢瀝青等建筑廢棄物的資源化企業的，可由資源化企業回收利用；周邊無資源化企業的，可以運往政府指定的建筑垃圾消納場所。

（4）其他垃圾

若現場或周邊具備渣土利用條件，渣土可以進行室內外的回填作業；不具備利用條件的，渣土可運往政府指定的渣土消納場所。

對未混有生活垃圾及危險廢物的混雜材料等可以直接運往政府指定的建筑垃圾消納場所。

3、結論

對房地產開發施工過程中固體廢棄物的合理分類是實現固體廢棄物有效管理的前提。同時針對不同種類的固體廢棄物制定不同的減量化措施，采取不同的收集方式和處置方式，可以有效減少固體廢棄物的產生量，提高固體廢棄物的再利用率，真正實現“綠色施工”。

參考文獻：

1. 綠色施工導則. 建質[2007]223號

2. 國家危險廢物名錄（修訂稿）（征求意見稿）. 環辦函[2014]1111號

篇2

一、我國房地產開發市場主要進入壁壘因素分析

我國房地產開發市場主要的進入壁壘有規模經濟壁壘和政策壁壘。

規模經濟壁壘指相較于在位企業達到的成本最低的有效規模，潛在競爭企業進入市場必須克服的規模劣勢。結合房地產開發行業的資金密集性和投資性特點，本文選取企業總資產和本年完成投資總額指標，從在位企業的資產規模和投資規模兩個角度反映房地產開發市場的規模經濟壁壘。

政策壁壘指政府為優化市場資源配置，采取行政手段指導和干預企業進入行為而形成的進入障礙。我國房地產市場處于密集的政策調控之下，政策主要著力點在于調控房地產企業的土地和資金獲取。為此，本文選取房地產開發企業本年土地購置面積和國內貸款額指標，從在位企業的土地獲取和資金獲取兩個角度分別反映房地產開發市場的政策壁壘。

二、我國房地產開發市場主要進入壁壘總體情況統計

為分析我國房地產開發市場進入壁壘的總體情況，首先，計算2005-2011年房地產開發市場中企業總資產、總投資額、土地購置面積和國內貸款額指標的平均值，以此衡量主要進入壁壘的平均水平；其次，計算各指標平均值的年增長率，以此反映各年主要進入壁壘的縱向變化趨勢；最后，以各指標的標準差除以平均值，得到標準差系數，以此衡量各省市間主要進入壁壘的差異水平。具體統計結果如表1所示。

根據表1總結出：第一，在資產和投資規模壁壘方面，各省市房地產開發市場中企業總資產、總投資額的平均值逐年增長，2010年增幅均達到最大，且各省市間差異逐年縮小，表明房地產開發市場的資產和投資規模壁壘逐年提高，而各省市間的規模壁壘差異逐漸減?。坏诙?，在土地獲取壁壘方面，各省市房地產開發市場中企業土地購置面積的平均值7年來呈波動趨勢，2011年達到最大值，其中2009年減幅最大，2010年增幅最大，且各省市間差異在波動中縮小，表明房地產開發市場的土地獲取壁壘高低波動，2011年該壁壘達到最低，而各省市間的土地獲取壁壘差異在波動中縮?。坏谌?，在資金獲取壁壘方面，各省市房地產開發市場中企業國內貸款額的平均值逐年增長，2009年增幅最大，且各省市間差異總體呈縮小趨勢，表明房地產開發市場的資金獲取壁壘逐年降低，而各省市間的資金獲取壁壘差異呈縮小趨勢。

三、我國東中西部地區房地產開發市場主要進入壁壘情況統計

為進一步了解我國房地產開發市場主要進入壁壘的地區差異，參照國家統計局劃分的我國東中西部地區進行統計分析。東中西部地區各省市2005-2011年主要進入壁壘的均值統計結果如表2所示。

為更直觀表示7年來東中西部地區各類進入壁壘的平均水平變化，將表2數據分別反映于圖1-4中。

根據圖1，7年來我國東中西部地區房地產開發市場中企業總資產的平均值逐年增長，東部地區總資產最高，中部地區次之，西部地區最低，且三地區間差異逐年擴大。這表明我國東中西部地區房地產資產規模壁壘逐年提高，東部地區最高而西部地區最低，且三地區間的資產規模壁壘差異逐年擴大。

根據圖2，7年來我國東中西部地區房地產開發市場中企業總投資額的平均值逐年增長，東部地區總投資額最高，中部地區次之，西部地區最低，且三地區間差異呈擴大趨勢。這表明我國東中西部地區房地產投資規模壁壘逐年提高，東部地區最高而西部地區最低，且三地區間的投資規模壁壘差異呈擴大趨勢。

根據圖3，7年來我國東中西部地區房地產開發市場中企業土地購置面積的平均值波動較大，其中東部地區土地購置面積最大，7年來總體呈減小趨勢；中部地區土地購置面積次之，7年來總體呈增加趨勢；西部地區土地購置面積最小，7年來總體呈增加趨勢。這表明我國東中西部地區房地產土地獲取壁壘高低波動較大，東部地區土地獲取壁壘最低，7年來有所提高；中部地區土地獲取壁壘較高，7年來有所降低；而西部地區土地獲取壁壘最高，7年來有所降低。

根據圖4，7年來我國東中西部地區房地產開發市場中企業國內貸款額的平均值逐年增長，東部地區獲取的國內貸款額最高，中部和西部地區獲取的國內貸款額較低且水平相近，東部與中西部地區間差異呈擴大趨勢。這表明我國東中西部地區房地產資金獲取壁壘逐年降低，東部地區最低，中西部地區較高且水平相近，同時東部與中西部地區的資金獲取壁壘差異逐年擴大。

篇3

關鍵詞: 房地產項目；風險分析；風險控制

Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control

中圖分類號: F293.3 文獻標識碼:A文章編號：2095-2104（2012）

1、引言

隨著近年來我國房地產項目管理經驗與教訓的積累，房地產開發商已經逐漸意識到只有做好房地產項目的風險管理，確立有針對性的風險管理目標，并在項目實施過程中對各類風險進行良好的辨識、解析與管理，才能使房地產項目真正地得到系統、全面而有效的風險管理，反過來就能促使房地產開放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強。同時，房地產開發項目資金投入量大，項目實施周期普遍較長，在項目開發建設過程中可能遇到多種風險因素。做好房地產開發項目風險識別，提前采取風險防范措施，對于開發項目的成功至關重要。

2、房地產開發項目風險

2.1 房地產開發項目風險的分類

從房地產開發的產業特點看，房地產開發項目投資風險表現出具有個別性、復雜性、全面性、不確定性等特征。房地產開發項目由于地域不同、項目類別不同，不同類別的項目具有各自不同的風險；即使同類的開發項目，因為項目的市場定位、決策系統、風險偏好、規劃和施工技術等各不相同，項目所可能遇到的風險也各不相同。常用的分類方法包括以下五種:

2.1.1純粹風險和投機風險

純粹風險是當風險因素發生后，只會單純給開發項目帶來損失或損害的風險因素；投機風險既可能給項目帶來損失、但處理和應對得當，也可能給項目投資帶來額外利潤的風險因素。

2.1.2自然風險和人為風險

自然風險是由于自然力的作用帶來的項目投資風險因素；人為風險是由人的活動帶來的風險因素。

2.1.3靜態風險和動態風險

靜態風險是指在既定的社會政治經濟環境情況下，由于自然力的不規則變動和人們的錯誤判斷、錯誤行為所導致的風險，主要是指自然災害和意外事故帶來風險。靜態風險可能造成的后果主要是經濟上的損失，而不會因此獲得意外的收益。動態風險是由于項目實施方式、生產或管理技術變動所導致的風險，是指與社會變動有關的風險，主要是社會經濟、政治以及技術、組織機構發生變動而產生的風險。動態風險可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來經濟上的損失，也可能帶來額外收益。

2.1.4系統風險和非系統風險

系統風險是指由于房地產市場宏觀因素變化而導致全部或同類開發項目報酬率整體變化，對于單個房地產項目而言，這類風險可能被預測，但不能被分散或消除；非系統風險是某一特定原因對某一特定的房地產投資項目報酬率造成影響的可能性，是特定的房地產項目所可能面臨的風險，對于某個或某類開發項目而言，通過采取積極的應對措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類風險。本文認為，對于房地產開發項目而言，系統風險和非系統風險的分類方法能夠綜合整理并細化各類風險因素，并能夠以此為基礎，對項目風險進一步進行定性和定量分析。因此，本文后面章節將主要采取這一類分析方法。

2.2 房地產開發項目風險的特征

房地產開發項目投資風險與項目自身的特點有緊密關系，這也決定了房地產開發項目的風險具有自身的特征。

2.2.1個別性

房地產開發項目投資具有差異性，每個項目都有不同的區位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒有兩個完全相同的開發項目，加上項目投資者、開發建設時間、項目設計方案、施工技術和建筑材料等都不會完全相同，從而使每個項目面臨的風險各不相同。因此，在房地產開發項目風險識別時需要突出這種個別性。

2.2.2復雜性

房地產開發項目能否順利實施要受到土地條件、規劃條件、資金管理、施工條件、市場條件、宏觀政策等多種因素的綜合影響，開發項目所面臨的風險具有綜合性和復雜性。

篇4

【關鍵詞】開發項目 開發成本 成本核算

一、房地產開發項目成本核算存在的問題

房地產開發項目具有資金投入大、建設周期長、成本核算環節多、投資風險高等特點。開發項目成本可分為直接成本、間接成本。直接成本可直接歸集到開發成本中，間接成本需按合理的分配原則，才能計入開發成本中。開發項目成本核算處理正確與否關系到企業收入、成本、利潤等經濟效益指標和國家財政稅收。為了加強開發項目成本核算管理，必須正確核算開發項目的開發成本，在各個開發環節控制好各項成本支出。

開發成本一般包括6項：

1.土地征用及拆遷補償費

2.前期工程費

3.基礎設施費

4.建筑安裝工程費

5.配套設施費

6.開發間接費

現行房地產企業會計制度對成本核算業務的會計處理規定不夠明確、具體，造成企業的會計核算與實際情況產生差異較大，筆者就下面4個方面淺談一下。

1.房地產開發成本對象的歸集

2.房地產間接成本的分配

3.房地產開發周期的確定

4.房地產開發項目的決算

二、房地產開發項目成本核算產生的原因

（一）房地產開發成本對象的歸集

房地產開發對象是在房地產開發之前，通過市場調研、可行性研究報告等一系列充分論證，開發對象在規劃設計審批后確定下來。開發成本對象在開發對象確定后，根據開發項目規模大小、復雜程度，合理確定開發成本核算對象，成本核算對象劃分過粗過細都不好。過粗無法反映實際成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；過細會出現過多共同費用需要分配，增加許多不必要的核算工作。開發成本對象的歸集問題就顯得很重要。

（二）房地產間接成本的分配問題

房地產開發規模較大，用途多樣，間接成本的分配相對開發規模小、用途單一的開發項目來說，分配間接成本要區別對待。間接成本一般包括土地購置費、勘察設計和規劃、可行性研究、場地平整、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等支出，要在不同開發規模、用途中合理分配間接成本就顯得很重要。

（三）房地產開發周期確定問題

房地產開發周期根據開發項目規模、地塊大小、結構、裝修檔次等因素，少則1-2年，多則3-6年不等。對開發規模小，地塊小、結構簡單、無裝修的開發項目，從規劃設計方面有開發獨立、單一等特點，所以開發周期一般1-2年較短，開發成本核算比較簡單；而開發規模較大，地塊大，結構復雜、裝修檔次不同，開發周期一般較長，不確定因素較多，開發過程中的設計變更相對也較多，開發成本核算周期會很長，開發周期確定問題就顯得很重要。

（四）房地產開發項目的決算問題

房地產開發項目整體竣工驗收是開發最后一個環節，通過竣工驗收，與開發項目需求方交接物業，結算不同階段銷售（或出租）收入，房地產開發企業收回投資，核算開發利潤，形成資金增值。交接物業時開發的配套設施尚未完結，房地產開發項目決算也就遲遲不能決算，決算問題就顯得很重要。

三、房地產開發項目成本核算的解決方法及建議

（一）單獨核算成本

由于同一地塊房地產開發規模小、用途單一，結構簡單的開發項目，可以單獨進行成本核算，核算方法簡單，效率較高。

由于同一地塊房地產開發規模大、用途相對較廣，如開發居住物業（含普通住宅、別墅、公寓）、商業物業（含寫字樓、零售商場或店鋪、酒店等）、工業物業（含標準廠房、高新技術產業用房、工業寫字樓等）、特殊物業等，若同時開發2種以上物業類型，可以結合項目特點和便于管理的需要，按物業類型劃分成本核算對象，同類型物業歸集匯總，單列科目。

同一物業類型有高層、多層、復式等不同結構的，結合實際需要按物業結構、規模大小，可進一步劃分成本核算對象。

（二）合理分攤間接成本

房地產間接成本在不同的核算對象中分配，企業會計制度和相關法規規定，要求開發不同結構、規模，合理分攤間接成本，間接成本核算要準確、便于計算，依據規定和實際工作，間接成本分配可有如下處理方法：

第一，開發項目規模大致相同、結構相同，可以按照建筑面積占開發整個面積的比例，按面積比例分配間接成本，然后歸集到開發成本中。

第二，開發項目規模大致相同、結構不同，可以按照工程造價占整個開發項目的造價比例，按造價比例分配間接成本，然后歸集開發成本中。

第三，開發項目規模不同、結構不一致，可以按照工程造價、市場售價占整個工程造價、市場售價的比例，合理分配間接成本，然后歸集到開發成本中。

結合以上三種方法，對于其他不同開發項目，可綜合考慮，分配方法一經確定，就不得隨意變更，即使相關政策需要變更，也要前后連貫，有理有據。

（三）周期分類核算成本

房地產開發周期對于開發規模小、地塊小的開發項目，房地產開發周期較短，單獨核算就可以做到；而開發規模較大，地塊大，規劃設計較復雜，房地產開發成本核算周期較長，單獨核算顯得不合理，可以按照開發物業類型分類核算。

（四）房地產開發項目決算問題

房地產開發項目決算早了，不能準確核算開發成本；決算晚了，決算也沒有意義，起不到及時核算成本利潤作用。開發項目決算可按國稅發【2006】187號文規定：

已竣工驗收的開發項目，已轉讓房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

取得銷售（可售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

按上述進行開發項目決算時，有的配套設施費尚未實際支出，可先預提然后待實際發生時，及時做相應調整。

參考文獻

[1]于富生，王俊生.成本會計學[M].中國人民大學出版社，2008.

篇5

（一）房地產開發企業的收入和成本確認時間不一致

房地產開發企業的項目建設工作具有開發周期長，資金需求量大的特點，其資金收回周期較長，因此房地產開發企業的財務管理工作存在一定的時間差，其納稅義務的時點與房地產開發企業開展會計核算時點不同步。其次，由于稅法中對收入確認的時間要求和房地產開發企業收入確認時間的要求不一致。比如稅法規定房地產開發企業在簽訂《房地產銷售合同》或者是簽訂預售合同時應該對所取得的收入進行確認，并要求其按照計稅的利率計算預計利潤額，并將其歸入應納稅所得額。但是在房地產開發企業的會計核算上，房產預售取得的款項并不符合會計準則中收入的確認條件，因此并不能確認為營業收入，由此可見房地產開發企業的收入確認條件不一致。再者，房地產開發企業的項目建設周期通常按年度計算，開發成本的發生時間通?？缭蕉鄠€納稅年度，因此，房地產開發企業的會計成本核算和納稅成本確認時間不一致。

（二）房地產開發項目的成本結轉扣除方式不合理

根據國家稅法的相關規定可知，房地產開發企業銷售未完成的產品應該按照具體條例降低納稅率，但是根據稅法的要求，不同地區的納稅率降低的程度是不一樣的，比如，對位于省級、自治區或者直轄市的人民政府所在地的房地產開發項目，應采用不低于15%的毛利率稅費，但是對于開發項目位于地級市的項目因采用不低于10%的毛利率稅率。國家相關稅法規定，允許房地產企業扣除預售收入帶來的營業稅及其附加稅，同時可以適當降低房地產企業的土地增值稅。這一稅法規定和稅收優惠措施，減少了房地產行業的稅收負擔，不利于體現稅收的公平性。其次，較低的房地產開發企業毛利率計征方式使得企業沒有在此時期繳納足夠的企業所得稅，而是將企業所得稅遞延至項目完工收入確認階段，導致房地產開發企業該年度的稅收壓力較大，這種的成本結轉方式不利于保證房地產行業的穩定發展。

二、房地產開發企業加強所得稅清算和管理工作應該采取的措施和對策

房地產開發企業的所得稅清算和管理工作質量直接影響著企業的資金周轉情況，直接影響到房地產企業在納稅年度的財務穩定狀況，因此房地產開發企業要重視所得稅清算和管理工作。

（一）要及時建立稅源監控制度

房地產企業要做好所得稅納稅工作，應該要全面了解房地產開發項目的實際情況，要了解項目的實施進度，重視項目結算和完工收入的確認工作，可以按照項目開展的區域將施工項目進行分類，并設置具體的監控人對項目情況進行動態監控，同時做好項目資料收集整理工作。其次，房地產開發企業可以建立項目稅源管理臺賬，并對工程進度進行重點跟蹤，了解預售收入、資金流向情況。同時，房地產企業應該及時組織稅款入庫，建立健全房產預售資金監督管理制度。企業要根據實際的收入確認情況和成本結轉情況來選擇納稅方式，合理確定納稅年度和時間，并要對企業的財務工作采用精細化管理模式，優化財務管理方式，以便保證財務狀況的穩定性和安全性。

（二）做好項目成本報備工作

根據國家相關文件的實際規定可知，房地產開發企業應該在施工前做好成本報備工作，以便對項目情況進行全面的了解。房地產開發項目的類別、所處的地理位置、建筑狀況等都是需要重點了解的內容，這類信息是項目成本報備工作的重要內容，也是后期績效評價考核工作的依據和基礎。其次，房地產開發企業要重視實事求是，要根據項目實際情況對報備成本進行審查，要重視成本報備工作的嚴謹性和科學性，可以根據項目性質對成本報備工作進行分類，并要將成本報備對象向當地的稅務機關進行上報。如果發生成本對象變更等情況，房地產企業應該及時向相關的稅務機關反映和備案，并要一并報送設計變更審批和變更規劃等重要資料，以便保證項目建設工作的合法性和合規性，進而降低房地產企業的納稅過程中的難度，減少企業的納稅成本，提高房地產開發企業的形象。再者，房地產開發企業要明確實際毛利和預計毛利之間的金額差異，應該及時將該差額的實際情況反映給稅務機關，可以與資信狀況較好的機構合作制定差異額鑒定報告，從而為實現降低總納稅額提供必要的條件。