房地產(chǎn)市場建議精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇房地產(chǎn)市場建議，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關鍵詞：房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；問題；對策

房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民經(jīng)濟的第三產(chǎn)業(yè)，由于國家經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展以及國民生活水平的持續(xù)提升，房地產(chǎn)得到了顯著的發(fā)展。房地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，在高速發(fā)展的過程中，顯示出了一些問題，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱的情況，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。因此國家需要給房地產(chǎn)的發(fā)展提供更多的支持和干預，需要提出相應的政策來進行調(diào)整，改善現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠得到更好的發(fā)展。

1房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況

1.1炒房比例下降，部分城市房價下跌

由于受到了國家政策的調(diào)控，買房賣房需要繳稅，炒房投機比例開始收縮，部分城市的房價比較高，不過面臨著比較嚴重的下降壓力，做出了下調(diào)的調(diào)整。特別是2012年一部分大中城市的房價明顯下調(diào)，多數(shù)的中介房產(chǎn)交易量出現(xiàn)了下跌的趨勢，部分開發(fā)商選擇折扣以及贈品的形式來提升房產(chǎn)的交易量。一般情況下民眾在國家政策面前選擇的都是觀望的態(tài)度，雖然房價出現(xiàn)了下降的情況，但是下降比例比較有限。

1.2房價依舊偏高

近段時間人民消費水平持續(xù)提升，國家的內(nèi)需持續(xù)擴大，這樣也就出現(xiàn)了通貨膨脹的情況，物價持續(xù)增高。由于城市化的擴大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口開始向城市發(fā)展，所以可以使用的土地面積越來越少，土地的價格也在持續(xù)上升。這些都會增加開發(fā)商的成本，而且會降低開放商的利潤，這樣就會選擇提升房價的形式來獲取更多的利益。不僅如此，國家出臺一些控制措施，有效地降低房地產(chǎn)商以及投資商可得利益，因此會出現(xiàn)開發(fā)商提升價格的情況，房產(chǎn)商以及投資商會將增加的成本轉(zhuǎn)到買房人的身上，這就是出現(xiàn)提升價格的主要原因。普通民眾一般會有買漲不買跌的心理，由于害怕房價會持續(xù)上升，所以會陷入價格怪圈。

2房地產(chǎn)所存在的問題

2.1商品房價格上漲速度比較快

最近幾年由于經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，物價持續(xù)提高，人民生活水平持續(xù)完善，我們國家大部分省市商品房價大幅度上升。由于商品價格持續(xù)上漲，利潤越來越多，大多數(shù)閑散資金開始進入房地產(chǎn)市場，吸引了大量的購房者。一部分人選擇銀行貸款的形式來買房子，并且出現(xiàn)了囤積房子的情況，惡意提升房價。為了應對這樣的一種情況，大多數(shù)消費者不明確具體的形式，紛紛借款購買，進而出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，要是繼續(xù)如此發(fā)展，就會限制到房地產(chǎn)市場的發(fā)展，并且會影響到金融的安全。

2.2信貸風險加劇

房地產(chǎn)的開發(fā)和建成需要較多的資金，大多數(shù)的房產(chǎn)商選擇銀行貸款。在開發(fā)房產(chǎn)以及銷售房產(chǎn)的時候，會涉及到意外的因素，開發(fā)商不能按時還款，出現(xiàn)信貸危機。不僅如此，因為房產(chǎn)利潤比較可觀，大多數(shù)人投資房產(chǎn)，炒房的人越來越多，這些人員借助銀行貸款的形式來炒房，哄抬物價，要是國家選擇宏觀政策，房價下降，使得投資商資金鏈斷裂，進而出現(xiàn)更多的信貸風險。

2.3住房保障體系不夠完善

因為現(xiàn)階段房價持續(xù)上升，人民買房的問題變得越來越重要，日常生活受到買房難的困影響到國民經(jīng)濟的發(fā)展。國家需要調(diào)整房產(chǎn)市場，住房保障體系的建設對于房地產(chǎn)市場調(diào)控來說是比較重要的。不過因為沒有足夠的資金，地方政府不能及時采取相應的措施，住房保障體系建設速度也會變慢。

3房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施

3.1提升購房成本，發(fā)展廉租房

提升購置多套房產(chǎn)成本以及持有多套房產(chǎn)成本會降低房產(chǎn)購置人員以及持有人員的收益，進而出現(xiàn)觀望時期。經(jīng)過理性回歸之后，會使得這些人在心理賬戶方面重新繪制相關的曲線。因為出現(xiàn)了廉租房以及經(jīng)濟適用房進而影響到了對于房地產(chǎn)的需求，這樣會降低房產(chǎn)購置人員和擁有人員對于房地產(chǎn)的投資熱情，進而出現(xiàn)更加理性的投資決策。

3.2正確引導輿論，防止利益集團強化

房產(chǎn)高收益預期輿論導向?qū)τ诜康禺a(chǎn)利益集團提升房地產(chǎn)的價格比較重要，由于媒體傳播形式變得越來越多，所以輿論宣傳所造成的影響越來越高，對于大眾而言，借助輿論的宣傳作用可以充分地明確房地產(chǎn)市場的實際情況。不過現(xiàn)代的媒體中能夠完全獨立在房地產(chǎn)市場之外的比較少，要是出現(xiàn)了房價上漲的輿論就會刺激到大眾的神經(jīng)，這樣就會使得房價持續(xù)上升，所以需要增強對于輿論宣傳管理的重視。

3.3積極推廣投資理財知識

政府需要鼓勵金融部門或者金融機構采取措施提升民眾的投資理財知識，這樣能夠使得大眾可以明顯投資工具中的優(yōu)勢和劣勢，明確房地產(chǎn)投資所存在的風險，進而可以明確自己的投資需求，正確對待房地產(chǎn)的上漲，這樣能夠避免出現(xiàn)非理性投資的情況。

4房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢

我國政府部門為了控制快速上升的房價進而出臺了相應的政策，自從我國加入WTO之后，對成員國做出承諾，房地產(chǎn)市場會在如今的基礎上面得到更加深入的發(fā)展，主要的趨勢包括：①增強保障性住房。國家增強對于保障性住房的建設，不過中國人口比較多，這樣在分配的時候就會出現(xiàn)較多的問題，并且僅僅依靠保障性住房很難有效地解決中國住房問題；②中國房地產(chǎn)在未來十年中會經(jīng)歷較快的發(fā)展。通過對于中國經(jīng)濟增長情況以及城市化發(fā)展情況的分析能夠看出，中國房地產(chǎn)價格不會出現(xiàn)快速降低的情況；③現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格基本達到最高點?，F(xiàn)階段不會再出現(xiàn)大幅度上漲的情況，主要是因為所采取的政策所發(fā)揮的作用越來越明顯，人們開始出現(xiàn)預期情緒以及觀望情緒。

5結(jié)束語

自從改革開放到現(xiàn)在，房地產(chǎn)得到了顯著的發(fā)展，并且漸漸的變成國民經(jīng)濟的主要行業(yè)，變成國民經(jīng)濟發(fā)展新的經(jīng)濟增長點以及消費熱點，房地產(chǎn)的發(fā)展需要符合市場發(fā)展的規(guī)律，而且需要滿足基本國情，能夠正確的控制房地產(chǎn)市場，這樣能夠有效地控制房地產(chǎn)的價格，可以正確的使用土地資源，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，使得房地產(chǎn)市場得到更加健康的發(fā)展。

參考文獻：

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[2]陳冰揮.論多元化房產(chǎn)對未來中國農(nóng)村住房改造的新氣象[J].住宅與房地產(chǎn),2016,(24):4+35.

篇2

《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學詞典》這樣解釋財富效應：“假如其他條件相同，貨幣余額的變化，將會在消費者總開支方面引起變動。這樣的財富效應常被稱作庇古效應或?qū)嶋H余額效應．”（約翰·伊特韋爾等．新帕爾格雷夫經(jīng)濟學大辭典［M］．經(jīng)濟科學出版社，1992）．傳統(tǒng)理論上的財富效應，只是貨幣余額的財富效應。但隨著社會財富構成的多元化以及財富結(jié)構的不斷變化，個人財富價值變動不僅僅局限于貨幣余額的變化，其他資產(chǎn)如房地產(chǎn)、儲蓄、債券與股票等價格的變動同樣可以引起財富水平的變動，故財富效應也逐步運用于分析居民資產(chǎn)價格（尤其是股價與房地產(chǎn)價格）變動對消費的影響。因此，現(xiàn)代意義上的財富效應主要指居民凈資產(chǎn)（金融資產(chǎn)和非金融資產(chǎn)）的變化對居民消費需求的影響。金融資產(chǎn)主要指銀行存款、股票、債券、保險、各類基金等。非金融資產(chǎn)主要指住宅、耐用消費品、生產(chǎn)資料、個人收藏品等。由于財富效應可以間接刺激經(jīng)濟增長，因此，財富效應可以概括為：由于資產(chǎn)價值的變動導致資產(chǎn)持有人擁有財富量的變動而產(chǎn)生刺激或抑制消費需求，進而影響經(jīng)濟增長的效應。房地產(chǎn)和財富天生具有緊密的聯(lián)系，房地產(chǎn)是創(chuàng)造財富的生力軍。房地產(chǎn)是我國大力發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，能帶動金融、保險、社會資本等一系列相關行業(yè)發(fā)展，對于個人來說，房地產(chǎn)是很好的投資手段，把錢變?yōu)橘Y本，通過置業(yè)出租，帶來更多收益，達到個人資產(chǎn)的保值增值。房地產(chǎn)的財富效應是針對有房戶來說的。有房居民戶分為三類，一是為了滿足基本住房需求的居民戶，這些居民戶收入水平較低，購買房產(chǎn)的目的是居住，一般買不起第二套房子。即使房價暴漲，他們也不愿意輕易賣掉房子賺取差價，增加他們的財富；二是為了改善住房條件的居民戶，此類居民戶收入也不高，購買新房的目的是改善住房條件而不是增加房地產(chǎn)財富；三是以投資或投機為目的的居民戶。此類居民戶收入水平很高，購買多套住房并出售或出租，賺取差價或房租，增加房地產(chǎn)財富。在英國，因為基本住房需要已經(jīng)得到較為充分的滿足，此時人們購買住房大多是第二套甚至第三套住房。房地產(chǎn)是居民的重要財富，當房地產(chǎn)市場發(fā)生波動從而房地產(chǎn)資產(chǎn)價格波動時，人們的財富存量發(fā)生變化，從而直接影響人們的收入分配及其差距、消費支出和消費決策，進而影響總需求和經(jīng)濟增長。這就是房地產(chǎn)資產(chǎn)的“財富效應”。

二、房地產(chǎn)市場財富效應的傳導機制

大體說來，房地產(chǎn)市場財富效應可以通過以下5種方式進行傳導：

1．直接財富效應：當住宅價格上漲以后，住宅所有者可以通過抵押貸款或出售住宅的形式來實現(xiàn)住宅的收益，增加其收入，收入的增加必然會導致消費的增加，從而實現(xiàn)財富效應。

2．間接財富效應：有時當住宅價格上漲時，住宅所有者沒有進行房屋抵押貸款，也沒有出售所擁有的住宅，但住宅在將來的貼現(xiàn)值會增加，房屋所有者預期將來會更富有，因而會增加當期消費，從而實現(xiàn)住宅的財富效應。

3．預算約束效應：對于住宅所有者而言，住宅價格的上漲，會增加其財富，從而增加消費；對于住宅的承租者而言，住宅價格上揚，住宅的租金也會隨之上漲，承租者必須花費更多的資金用于租房。因此，住宅價格的上漲，相當?shù)臏p少了承租者的收入，存在預算約束效應。收入的降低必然會減少承租者的消費。租房者作為潛在的購房者，住宅價格上漲會引導租房者“強制性儲蓄”從而減少他們的消費。因為想要購買房屋的租房者會縮短他們的購房計劃，以避免未來住宅價格更貴而支付更多的首付款。住宅價格的上漲對于承租者而言，存在負的財富效應。

4．流動性約束效應：住宅財富效應受到流動性約束的影響。當消費者預期未來有高收入，卻又不能借錢以支付現(xiàn)期消費的時候，就存在著流動性約束。這一效應從金融體系作用的角度出發(fā)，金融市場的發(fā)達程度影響居民出售住宅資產(chǎn)的難易程度和利用己有的住宅資產(chǎn)進行消費借貸融資的能力。金融市場發(fā)展程度越高，居民出售資產(chǎn)可能就越容易，利用資產(chǎn)進行借貸的能力也可能越強。如果住宅價格上升了，消費者可以用升值的住房申請更多的借貸，獲得更大的流動性；與此相反，住宅價格下跌，銀行也可能出于風險管理方面的考慮，對于住宅價格進行重估，同時要求住房者提供更多新的信用擔保，從而降低了流動性，存在負的財富效應。

5．替代效應：住宅價格的上漲對于計劃買房的消費者而言，在預算約束一定的條件下，購房者只能買較小的房屋或者減少其他物品的消費支出，以節(jié)省資金來購買價格上漲后的房屋。住宅價格的上漲對于將要購房的消費者而言，存在負的替代效應，消費者為了維持原計劃購房的效用水平，只能減少其他消費支出，從而帶來負的財富效應。

三、形成房地產(chǎn)市場財富效應的政策建議

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，住宅資產(chǎn)理應發(fā)揮對居民消費的促進作用。在全球經(jīng)濟失衡的情況下，促進消費發(fā)展的意義尤為重要。為此，應該采取措施，發(fā)揮住宅資產(chǎn)促進消費的作用。

1．保持對住宅市場的平穩(wěn)調(diào)控

2005年開始實施的住宅市場綜合調(diào)控措施雖然取得顯著成效，但是否繼續(xù)實行這種宏觀調(diào)控措施，學術界存在一些爭議。有的學者認為，如果繼續(xù)實行這種宏觀調(diào)控政策，將對房地產(chǎn)市場、金融穩(wěn)定乃至整個宏觀經(jīng)濟形勢造成不利影響，政策的重心應該轉(zhuǎn)向鞏固宏觀調(diào)控成果，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的方向上來。筆者認為，從住宅資產(chǎn)的財富效應來看，住宅資產(chǎn)的平穩(wěn)增長有利于促進消費。這就要求：首先，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關系，刺激或抑制消費。其次，調(diào)整房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構，優(yōu)化資源配置。再次，加快房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)信息庫建設，積極探索建立合理的房地產(chǎn)價格評價體系和調(diào)控機制。

2．促進商業(yè)銀行體制改革，加快住宅金融的市場化

住宅金融政策性業(yè)務是受各市（縣）政府和主管部門委托，由指定銀行以政策性住宅資金為來源而經(jīng)營的住宅信貸業(yè)務；商業(yè)性業(yè)務是銀行自主經(jīng)營的住宅信貸業(yè)務。這兩種業(yè)務都由銀行的信貸部辦理，兩類業(yè)務混在一起，容易造成兩類風險一肩挑，資金使用混亂，不利于房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展，金融監(jiān)管的實施也比較困難。政府不應過多干預房地產(chǎn)信貸，由于中國房地產(chǎn)貸款中有許多是政策性貸款，地方政府因追求政績而盲目擴大投資規(guī)模，加強城市建設，這些資金來源大多依靠房地產(chǎn)貸款，政府對銀行信貸的干預使資金配置扭曲，銀行不能依市場需求和供給作出正確判斷，嚴重干擾了銀行的正常監(jiān)管。但與此同時，應獨立的建立政策性房地產(chǎn)金融服務體系。要實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的持續(xù)良性發(fā)展，有必要將住宅市場劃分為市場主導部分與政府主導部分，相應的金融支持也應劃分為住宅商業(yè)性金融與住宅政策性金融。在此，“住宅政策性金融體系”是指圍繞住宅融資由政府發(fā)起或支持成立的金融機構體系，旨在調(diào)控住宅貸款規(guī)模和結(jié)構、提高住宅貸款流動性，實現(xiàn)政府在住宅市場上的公共性職能。發(fā)展住宅政策性金融體系可以從以下幾個方面入手：首先，創(chuàng)建住宅政策性金融機構。其次，以政策性金融創(chuàng)新來促進完善住宅金融市場結(jié)構。最后，發(fā)展多種金融工具，建立住宅金融的風險分擔與化解機制。對于住宅業(yè)發(fā)展，政府最擔心的除了影響社會穩(wěn)定，就是住宅金融會出現(xiàn)問題，并連累整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。對此，土地和信貸手段只是權宜之計，不能從根本上解決問題。尤其是對住宅供給方，過分收緊資金閘口，只能使“有效”和“無效”供給一起受限，進一步導致風險積累。從各國經(jīng)驗看，住宅權益由于具有特殊的穩(wěn)定性和現(xiàn)金流特征，往往是金融衍生產(chǎn)品最關注的領域。如果通過改革創(chuàng)新，使住宅金融產(chǎn)品層出不窮，除了抵押貸款證券化和住宅收益證券化，還包括基金產(chǎn)品、信托證券、指數(shù)化證券等金融工具，最終當然能有利于分散銀行信貸風險，解決流動性和短存長貸等問題，形成一套持續(xù)有效的風險分擔機制。

篇3

[關鍵詞]房地產(chǎn)；理性調(diào)整；政府救市

一、房地產(chǎn)市場開始步入調(diào)整期

2008年，中國房地產(chǎn)市場以7月為分水嶺，此后多項數(shù)據(jù)表明市場開始進入調(diào)整期。

從全國房地產(chǎn)投資完成額來看，2008年1～6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅高達33.5％，處歷史高位，此后就逐月回落。到12月份完成開發(fā)投資3.058萬億，同比增長20.9％，增幅與上年相比同期回落了9.4個百分點，投資的直線下降表明企業(yè)投資意愿和實際投資額在明顯下降，開發(fā)商對近期市場的變化持審慎態(tài)度。

進一步分析房地產(chǎn)開發(fā)投資的區(qū)域特征，2008年1～12月份東部地區(qū)投資增速明顯低于全國的平均水平，為17.1％，中部和西部投資增速分別為31.7％和22.7％，遠遠高于全國平均水平。盡管這種投資地域的特征有產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的因素，但是由于東部占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重高達60％以上，中部和西部僅占40％左右，因而東部投資增速下降必然會影響全國的房地產(chǎn)投資的增幅。

從交易量來看，2008年全國商品房和商品住宅的銷售面積首次出現(xiàn)負增長，這是過去10年從未有過的。1～12月全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7％；商品住宅銷售面積5.58億平方米，與2007年住宅銷售面積6.91億平方米相比，下降了20.3％，但略高于2006年5.54億平方米的銷售水平。

商品房和商品住宅銷售面積的漲跌也有明顯的地域特征。商品房銷售面積出現(xiàn)負增長的主要集中在東部地區(qū)，包括北京、上海、浙江、江蘇、福建、廣東和天津；中部的江西、河南和湖南；西部的重慶和四川等。進一步分析35個大中城市的商品住宅市場，除濟南、呼和浩特和長春商品住宅銷售面積呈現(xiàn)增長外，其他32個城市均出現(xiàn)了負增長，大多數(shù)城市多是首次出現(xiàn)銷售面積的負增長，但上海、北京、深圳和福州是個例外。北京自2006年以來商品房和商品住宅的銷售面積一直在下滑。2008年北京商品房銷售面積為1335.4萬平方米，比上年同期下降38.6％；商品住宅銷售面積1031.4萬平方米，同比下降40.4％左右。深圳商品房和商品住宅銷售面積也是連續(xù)三年下降，且深圳交易量累計跌幅略大于北京。

從銷售價格變化來看，2008年全國70個大中城市房屋銷售價格增幅逐月走低，1～11月份同比價格指數(shù)從8.9％逐月降至0.2％，并于12月份轉(zhuǎn)為負數(shù)，下降0.4％。其中熱點城市北京同比增幅從14.2％回落至1％，上海從上漲9.9％轉(zhuǎn)為下跌1.7％，杭州從上漲14％轉(zhuǎn)為下跌0.1％，寧波從上漲15.5％降至0.8％，西安從上漲10.8％降至3.3％，烏魯木齊從上漲24.7％降至3.9％。環(huán)比的數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)逐月回落的態(tài)勢，特別是8月份以后環(huán)比下跌的城市數(shù)量在快速增加，截至12月份，環(huán)比下跌的城市有55個，占70個大中城市的78.5％，這預示著各城市房價增幅趨緩和走低的跡象越來越明顯。

上述分析均表明房地產(chǎn)市場開始步入一個調(diào)整期。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)整的合理性和必要性

許多人將房市調(diào)整歸咎于外部沖擊，事實上，其自身也有調(diào)整的要求。過去10年，得利于中國經(jīng)濟的強勁增長，房地產(chǎn)業(yè)得到了長足的發(fā)展，投資年均增幅25％，房價更是成倍的上漲。盡管維系中國房地產(chǎn)業(yè)長期向好的基本因素沒有，但市場繁榮期非理性因素滋生與聚焦，增加了調(diào)整的合理性和必要性。

(一)房價上漲過快的不可持續(xù)性

1999～2008年間，全國商品房和商品住宅銷售價格，按均價計算已累計增長了93％和103％，許多城市的房價在短短三年內(nèi)就增長了1倍多。個別城市同質(zhì)的房價在一段時間內(nèi)每月以1000元遞增，這種瘋狂漲價讓部分企業(yè)在短期內(nèi)獲得了豐厚的利潤，但也嚴重打壓了市場的有效需求，導致居民購房可支付能力下降。其實，只有培育和呵護市場的有效需求，才能使生產(chǎn)與消費的兩個輪子形成良性互動，推動社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。所謂的有效需求是指有可支付能力支撐的需求。而居民購房的可支付能力，從理論上講，在流量上取決于家庭的收入與房價的關系，在存量上取決于家庭的財富水平(金融資產(chǎn)和實物資產(chǎn))。簡單的總量分析，即用全國或某城市的房價與收入增長率來衡量可支付能力，似乎兩者差距不太大，但考慮到我國轉(zhuǎn)型期收入差距在不斷擴大這樣一個事實，我們就會發(fā)現(xiàn)，不同收入家庭的可支付能力差異大相徑庭。高收入戶的可支配收入不僅是低收入戶的幾倍，且增幅較快，而廣大中等收入戶面對高企的房價可支付能力在急劇下降。

以北京為例，為了檢驗近年來房價持續(xù)上漲對不同收入群組可支付能力的影響，我們用一種寬松的標準來測算，即：貸款月供/可支配收入≤50％。為加強可比性，我們剔除了貸款利率變化和住房面積差異等因素。測算結(jié)果表明：首先，不同收入家庭的月供收入比差異極大，即便在2004年房價大幅度上漲之前，低收入戶和中偏下收入戶借助銀行30年貸款也買不起房。其次，隨著2005年后房價大幅度上漲，越來越多的中等收入戶和中高收入戶喪失了還貸能力，到2007年只有高收入戶具有購房能力。問題是這部分支付能力強的高收入家庭已經(jīng)購買了住房，而廣大中等收入群體面對高企的房價，入市仍待收入的增長和家庭財富的積累，或擠壓其他消費支出。

交易量是佐證有效需求變化的另一指標。2007年北京商品住宅均價突破萬元大關，達到10661元/平方米，漲幅為43％，隨著房價持續(xù)的大幅上揚，商品住宅交易量下跌了21％，2008年均價達到12168元，比上年增長14％，交易量大跌了40％。房價上漲過快過高導致居民購房可支付能力銳減和住房交易量持續(xù)走低，由此形成鮮明的剪刀差，這種現(xiàn)象在全國房價上漲較快的城市都不同程度地存在著。

此外，2008年的通脹侵蝕了居民的實際收入，股市暴跌使居民金融資產(chǎn)縮水、財富效應銳減，金融危機對實體經(jīng)濟的影響逐漸顯現(xiàn)，就業(yè)收入等諸多不確定性影響著百姓預期和消費行為，大量公務員住房和諸多名不符實的經(jīng)濟適用房入市產(chǎn)生的“擠出效應”，都對商品房市場交易量下降產(chǎn)生了推波助瀾的作用。

(二)土地財政的不可持續(xù)性

自2002年國有土地使用權出讓實施“招拍掛”以來，地價每年以8.9％的幅度快速上漲，高地價給地方政府帶來可觀的收益。相關數(shù)據(jù)表明，2001～2003年間，土地出讓金收入為9100億元，約占同期地方財政收入的35％；2004年全國土地出讓金高達5894億元，占地方財政收入的49.5％；2005年國家開始緊縮

“地根”，土地出讓金收入為5505億元；2006年為7677億元；2007年高達1.2萬億元。2008年盡管有近50％土地出讓以底價成交收場，有10％的土地流標，導致地方政府地價款收入有所下降，但仍獲得了9000多億元不菲的收入。土地收入已名副其實的成為地方政府的“第二財政”。

實事求是的講，土地財政對緩解現(xiàn)行分稅體制下地方財力不足、公共品供給融資難等問題，對提升中國城市化水平有一定促進作用，但也暴露出土地財政的諸多弊端：

首先，土地財政的不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性。在現(xiàn)行的土地批租制下，地方政府無論以何種方式(協(xié)議、招拍掛)出讓土地使用權，賣一塊土地，政府就一次性地收取50～70年土地收益，這為地方政府“以地生財”提供了便利，土地一級市場(征地)和二級市場(建設用地)“一口進一口出”政策，給了地方政府土地壟斷經(jīng)營權，而招拍掛則為地方政府從低價征地和高拍價中獲得暴利，增加了地方政府對房地產(chǎn)的依賴。即便我們不考慮為13億人解決吃飯問題，也不考慮可征用農(nóng)地、不可再生資源的有限性，但自然界有四季，市場有冷暖，房地產(chǎn)市場也有周期的變動，這意味著土地價格不可能天天都有“面粉比面包貴”的火爆行情，當市場發(fā)生了變化，原來的供不應求就會轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇?，土地流拍、降價就不可避免，“以地生財”就難以為繼。

其次，“土地財政”嚴重損害了國民的利益。按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，我國實行土地公有制，那么土地出讓收益的分配和使用應代表全民的利益。然而相關數(shù)據(jù)顯示，全國多數(shù)地方征地款分配比例為，農(nóng)民得10％～15％，集體得25％～30％，政府及其他機構得60％～65％。征地中的各產(chǎn)權主體地位不平等、交易不公平使得農(nóng)民失去了分享土地增值收益的權利，越來越多的農(nóng)民失去了生產(chǎn)、生活的基礎性資產(chǎn)，成為失地又失業(yè)的弱勢群體。一些城市政府把土地收入用于“面子工程”，卻無法保障將10％土地收益用于廉租房建設，而要動用職工個人的公積金儲蓄的增值收益來為廉租房發(fā)補貼搞建設。顯然，這種“取之無方，用之失當”的土地財政是與中國的城市化相悖的，因為中國的城市化不能以犧牲農(nóng)民利益為代價，不解決五億多的農(nóng)民問題，不解決全體國民的養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等基本社會保障問題，中國這個全球少有的“超級消費市場”就難以啟動，中國的現(xiàn)代化就難以實現(xiàn)。

(三)企業(yè)盲目擴張的不可持續(xù)性

過去幾年房地產(chǎn)市場的火爆，使眾多企業(yè)紛紛加盟，2007年全國房地產(chǎn)企業(yè)急增至6.2萬家，創(chuàng)數(shù)量之最，但上規(guī)模企業(yè)少，中小企業(yè)多，競爭力弱，平均負債率在70％以上，且經(jīng)營模式雷同，企業(yè)融資主要依賴于銀行信貸?？梢哉f，大多數(shù)房企都遵循“征地―建房―銷售”一種模式，其90％的經(jīng)營收入依賴于商品房銷售，但許多企業(yè)在進入商品房市場時，不對變化的市場進行動態(tài)分析，火爆的行情讓人淡忘了周期波動，一味地按繁榮期來規(guī)劃未來，競標拿地；不對潛在的市場需求和競爭對手(區(qū)位、價格、成本、戶型設計、配套設施等)進行細分，盲目跟著感覺走，甚至一窩蜂地上同一產(chǎn)品；或只追逐眼前利益，忽略了運用多種要素創(chuàng)造消費者所看重的價值(房屋的品質(zhì)、效用和服務)，以及消費者從中獲得的滿足、舒適和財富。當市場銷售不暢，同質(zhì)產(chǎn)品和同質(zhì)企業(yè)間的惡性競爭會加劇市場低迷，侵蝕企業(yè)利潤。

造成現(xiàn)階段一些房企資金緊缺的原因很多：(1)在“從緊貨幣政策”下，2008年銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸余額1.9萬億元，新增房地產(chǎn)中長期貸款2407億元，占中長期貸款比重從上年的13.9％降至10.8％。(2)銀行大客戶的信貸政策使中小企業(yè)貸款難。(3)市場觀望氣氛濃重，交易量萎縮導致預收訂金持續(xù)下降。2008年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，預收定金和預收款連續(xù)4個月出現(xiàn)負增長；個人按揭貸款新增3572億元，同比下降29.7％。(4)股市低迷，融資功能下降。(5)利用外資增速放緩，2008年1～12月利用外資726億元，僅占開發(fā)投資資金來源的2.3％，比上年下降了33.2個百分點。除上述因素外，企業(yè)自身非理性擴張，上一年拿地過多，攤子過大，導致占用資金過多，而銷售不暢，資金回收慢，加劇了企業(yè)資金短缺和經(jīng)營的難度。

三、對政府“救市”政策評價及改進建議

應對美國金融危機導致全球經(jīng)濟的衰退，中國要實現(xiàn)“保增長、調(diào)結(jié)構、擴內(nèi)需”的目標，增長的動力將主要依賴于內(nèi)需，而擴內(nèi)需離不開投資和消費的雙引擎。盡管我國內(nèi)需投資領域很多，但由于房地產(chǎn)投資占固定投資的18％、市場需求大和產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高、既是投資品又是消費品的特點，使之成為啟動內(nèi)需不可忽略的產(chǎn)業(yè)，因此，2008年9月后政府出臺了一系列房地產(chǎn)“救市”政策，如減稅、降息和加大保障性住房建設等。目前看來，這些政策措施有一定的刺激作用，但是政府、企業(yè)和居民三方博弈仍在繼續(xù)，政府已出臺多項扶持政策，市場仍在期待企業(yè)的積極響應，而居民有效需求釋放取決三大因素：一是收入的增長；二是預期；三是融資便利和稅收激勵。前兩大因素都與宏觀經(jīng)濟大勢相關，因此，在宏觀經(jīng)濟形勢存在諸多不確定性的情況下，居民就業(yè)不穩(wěn)定、收入增長難，觀望氣氛濃重，致使上述政策短期內(nèi)效應有限。

2009年對于中國的房地產(chǎn)業(yè)來講，必將是一個“需要經(jīng)風雨方能見彩虹”的一年，政府應如何審時度勢，適時出臺有效的扶持政策，對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、保增長和改善民生均至關重要。

(一)審慎的分析市場變化為科學決策奠定基礎

從堅持科學發(fā)展觀出發(fā)，科學的決策應建立在市場信息充分和理性分析的基礎上。

首先，我們要理性甄別中美房地產(chǎn)市場的差異，對中國的房地產(chǎn)市場有信心。美國住房市場自2005年四季度以來出現(xiàn)了“量價齊跌”。2008年存量獨戶住宅的交易量491.2萬套，比2006年高峰時618萬套下跌了26％，接近2002年的水平；存量房銷售價格中數(shù)19.86萬美元/套已跌至2004年水平。新房的交易量為48.2萬套，比2005年高峰時下跌了62％，但售價中數(shù)仍處歷史高位，比2007年高峰時下降6.9％。導致美國房市大跌的因素很多：(1)政府與市場錯位。政府不應該將只能住廉租房的低收入者推向市場，試圖完全依賴市場機制(次貸)來解決其住房問題，讓“無自有資金、無資信、無支付能力”的三無人員購房，這無疑為市場的健康運行埋下了隱患。(2)信用泛濫導致國民的過度負債。1980年以來的金融自由化、金融創(chuàng)新所創(chuàng)造的融資便利(零首付、只付利息貸款、次貸、重新融資、房產(chǎn)凈值消費信貸等)和稅收刺激(貸款利息、資本利得、轉(zhuǎn)移租金稅收入均可減免個人所得稅)等，使美國人儲蓄銳減，過度負債盛行。在消費主導的增長模式下，2008年美國居民負債高達13.8萬億美元，成為非金融部門中債務余額最大、占比最大，且增速最快的部門。

在居民負債中，住房抵押貸款占77％，消費信貸占20％左右。而銀行盲目放貸是因為證券化等金融衍生品為他們提供了既可獲取收益，又不必承擔風險的

工具，其更深層次的原因是美國實體經(jīng)濟嚴重失衡，長期低儲蓄率和赤字經(jīng)濟。特別是美國憑借美元國際儲備貨幣的霸主地位，向全球輸出過多的美元，美元在全球泛濫至少有兩大致命傷：(1)造成持有過多外匯儲備國家的資產(chǎn)價格上漲和貨幣的錯配；(2)輸出的美元又象回力鏢似的返回美國金融市場，以尋求高回報的金融資產(chǎn)，進而推進美國信貸市場、債券市場、大宗產(chǎn)品期貨市場和金融衍生品市場惡性膨脹。當一國購買力的增長趕不上負債的增長，當金融脫離了為實體經(jīng)濟服務軌跡，“美國夢”就演變成了一場惡夢。而金融危機和實體經(jīng)濟下滑會進一步加劇美國房地產(chǎn)市場的不景氣。

相比之下，中國住宅市場是以有效信用為基礎的。居民購房款首付20％以上、提前還貸率高、違約率低。近期房市有調(diào)整的必要，但無論是交易量還是房價，都不會出現(xiàn)象美國那樣的大跌：(1)解決基本住房的剛性需求仍很大，市場上不乏持幣待購，等待時機的入市者。(2)我國銀行流動性充裕，資本金充足，經(jīng)營風險的能力提升，只要借款人資信好，就可以得到銀行的信貸支持。(3)宏觀經(jīng)濟仍將保持8％左右的增長率，維系中國房地產(chǎn)市場長期向好的基本因素沒有變。就人口因素而言，第三次“嬰兒潮”的住房需求將在未來十年逐漸釋放。中國的城市化和工業(yè)化還沒有完結(jié)。人口結(jié)構及特定的發(fā)展階段決定了高儲蓄、高投資、高增長在短期內(nèi)還將延續(xù)。(4)中國的現(xiàn)代化仍遠遠落在發(fā)達國家的后面，人居質(zhì)量和環(huán)境，包括房屋的品質(zhì)、生活用水、空氣污染、交通便利、配套設施等，都與發(fā)達市場國家相差甚遠。正是這些差距為我國房地產(chǎn)市場提供了發(fā)展的空間，并成為我們奮起趕超和大推進的后發(fā)優(yōu)勢。

其次，要審慎分析中國各地域市場的差異。不同城市房市的冷熱有不同的原因，一刀切的盲目“救市”可能也會產(chǎn)生負效應。(1)與前期抑制房價上漲過快的政策相違，導致房價再度瘋漲。2008年70個大中城市房屋銷售價格上漲6.5％，比上年僅回落了1.1個百分點。在交易量萎縮的情況下，賣方拒不降價，這不符合供需決定價格的基本規(guī)律。(2)企業(yè)非理性擴張將延續(xù)。在市場競爭中，企業(yè)要為自己的行為負責，物競天擇，適者生存。如果各地方政府能對空置房的套數(shù)(不是面積)、空置年限、檔次、價位和地區(qū)分布進行分析，再結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和消費水平，不難找出糾正的辦法及值得汲取的經(jīng)驗。

(二)政府“救市”的政策目標要明確

政府“救市”不是簡單的遇熱降溫，遇冷發(fā)汗，而是要對癥下藥。過去幾年房價上漲過快，盡管有土地資源緊缺與旺盛需求的合理因素，但在一定程度上與市場結(jié)構不合理或供需結(jié)構性錯位相關。一個健全的住宅市場應該是多樣化的統(tǒng)一，租房與售房、存量房與新房、保障性住房與商品房、各類住房的檔次價位、地域分布、戶型面積等都應是多元化的。當人們將家庭當期的收入、代際財富的積累、銀行信貸一股腦地投向房地產(chǎn)，需求短期內(nèi)的急劇釋放就會推動房價非理性上揚，其結(jié)果是居民可支付能力的下降和有效需求的下降，從而加劇“空置房”與“住房難”的矛盾。顯然，一個僅靠少數(shù)高收入者的購買力維系的房地產(chǎn)市場是難以為繼的。

如果我們認定一個社會合理的收入分配結(jié)構應是兩頭小中間大的“橄欖”型，如果我們認定百姓購房可支付能力的提升是一個漸進的過程，如果我們認定即便經(jīng)濟發(fā)達了，百姓對住房的質(zhì)量、性能、價格、服務仍有多樣化的需求，那么，住宅供給就應以需求為導向，增加有效供給，這樣才能讓廣大的消費者以多種方式進入住房市場。因此，政府應借市場調(diào)整之機，在優(yōu)化結(jié)構上下功夫，增加普通商品房、租賃房和保障房的供給。這不僅有利于培育“先租房后買房，先小后大，以舊換新，逐步升級”的理性消費、梯度消費的模式，且有利于抑制住房價非理性上揚。

需要指出的是，增加保障性住房供給出發(fā)點沒有錯，但思路要清晰，政策目標要明確。住房保障的政策目標是保障“住有所居”，而不是人人都有產(chǎn)權房。廉租房制度是為低收入者提供基本的住房保障，但大力興建經(jīng)濟適用房，讓根本無支付能力的低收入者也去借錢買房，這不僅有違住房保障的政策目標，可能還會重蹈美國次貸危機的覆轍。因此，應對經(jīng)濟適用房制度進行修正，變“只售不租”為租賃房或“租售并舉”，提高可租賃房的比重，擴大可出租的對象，并根據(jù)市場變化及時調(diào)整可出租的對象，這樣才能讓百姓以多種消費方式進入市場，各選所需，“住有所居”。特別是要嚴格控制大量公務員住房、單位集資建房以經(jīng)濟適用房之名，行福利分房之實，這不僅會對商品房市場產(chǎn)生“擠出效應”，還會產(chǎn)生了“福利倒置”、“逆向保障”等負效應。

(三)政府“救市”的方式與舉措

政府“救市”的方式應遵循市場調(diào)節(jié)與政府干預、行業(yè)自救與政策扶持、中央與地方政府積極性、短期政策與長期制度建設相結(jié)合、需求面與供給面扶持相結(jié)合的原則。換言之，啟動內(nèi)需要增加政府的直接投資，出臺扶持政策固然重要，但是更重要的是能帶動居民投資，才能產(chǎn)生“四兩撥千斤”的效果。

從需求面入手解決有效需求可選擇的政策措施包括：(1)從收入分配入手，建立穩(wěn)定的工資增長機制，改變國民收入過多向政府和企業(yè)傾斜，居民收入占比下降的問題；規(guī)范收入分配秩序，特別是國有壟斷行業(yè)的工資制度；完善社會保障制度，改善國民消費預期；減少強制性儲蓄，在住房公積金管理不好使用不當?shù)某鞘?，應將強制性儲蓄轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠た芍涫杖搿?2)實施差別稅收和信貸政策。對購買普通住宅居民，政府可降低交易環(huán)節(jié)的稅費，各商業(yè)銀行可根據(jù)購房者資質(zhì)和抵押物的品質(zhì)，自行實施差別利率。

從供給面人手可選擇的政策措施：(1)樹立“以人為本、消費者至上”的理念，實施綠色金融或優(yōu)惠的財稅和土地政策，對集約用地、從事中低價位普通住宅生產(chǎn)的企業(yè)給予政策扶持，以增加節(jié)能環(huán)保普通商品房供給。優(yōu)化市場結(jié)構應將城市規(guī)劃、土地政策、項目審查和開工許可作為第一道防線。(2)積極探索PPP方式，即政府與企業(yè)合資合作經(jīng)營，在一些大中城市，興建一批面向全社會的不同價位、戶型結(jié)構的租賃住房，如公務員公寓、青年公寓、老年公寓，或?qū)⒔?jīng)濟適用房和空置期較長的商品房改為租賃房，以培育租賃市場，解決供需結(jié)構失衡的問題。(3)加大保障性住房供給，既要通過興建廉租房，解決低收入家庭住房困難的問題，還應通過興建租賃性經(jīng)濟適用房，滿足城市中既買不起房，又享受不到廉租房的“夾心層”的住房需求。

篇4

關鍵詞：地產(chǎn)市場；現(xiàn)狀；問題；建議

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

一、引言

我國由于各方面原因的限制，導致住房難成為很多民眾普遍遇到的問題。在2011年的時候，房產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機，全國城鎮(zhèn)居民的平均住房面積超過了25平方米，有效的緩解了住房難的問題。但是，無論是對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還是對于百姓住房，受到市場環(huán)境的影響和國際金融形勢的干擾，我國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)。把握房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，預知其市場風險，直接關系到房產(chǎn)市場能否保持穩(wěn)定和健康，關系到國家經(jīng)濟發(fā)展和民生的方方面面。因此，關于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和問題的研究就顯得很關鍵，對今后房地產(chǎn)的發(fā)展有一定的參考價值。

二、我國房地產(chǎn)市場目前的運行現(xiàn)狀

2.1土地儲備是拉動發(fā)展房產(chǎn)發(fā)展的重要因素

在2013年的第一季度，房產(chǎn)開發(fā)和投資保持了較高的發(fā)展速度，與之相比，同期的銷售則放緩。國家統(tǒng)計局5月份公布的數(shù)據(jù)表明：第一季度全國的房產(chǎn)開發(fā)投資增加了35%，和去年同一時期相比增速變緩。申銀金融分析師表示：在一手房銷售受阻的情況下，房產(chǎn)投資持續(xù)走高，主要原因有兩個方面：第一個是前提買地尾款的支付；第二個是保障性住房的持續(xù)開工。

2.2企業(yè)資金鏈面臨考驗

在面對國家對房地產(chǎn)行業(yè)不斷實施的宏觀調(diào)控的政策下，很多企業(yè)在融資和貸款方面受阻，這從側(cè)面也看出房產(chǎn)行業(yè)面對的問題。據(jù)相關統(tǒng)計結(jié)果顯示：在第一季度，在房產(chǎn)企業(yè)的資金來源受到限制，開發(fā)投資高位運行的環(huán)境下，今后1-2個季度房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會面臨更大的資金屏障。很明顯的是：隨著房產(chǎn)企業(yè)資金的緊張，將會進一步影響到企業(yè)下一步的發(fā)展戰(zhàn)略。在面對隨時會斷裂的資金鏈面前，企業(yè)能否有效的扭轉(zhuǎn)不利局面，更多的會考驗其在拿地、融資和營銷等方面的應對能力。不管怎樣，財務化都將是所有企業(yè)形成的共識。

2.3開發(fā)供給仍處于緩慢恢復姿態(tài)

房地產(chǎn)企業(yè)囤下的土地可以滿足其幾年開發(fā)的需要，并且很多一線城市的土地供給已經(jīng)趨于保守。從這一點可以看出房產(chǎn)最近的走勢變化。進入今年3月份來，很多地區(qū)的土地出現(xiàn)了較低成交，過去很多搶地購買的火爆局面已經(jīng)遠去。由于很多開發(fā)商已經(jīng)囤集了大量的土地，其紛紛減慢買地的步伐，更多的是靜觀市場變化。在當前房產(chǎn)行業(yè)相對低迷的情況下，很多企業(yè)在今年都開始放緩拿地速度，謹慎的維持現(xiàn)有資金。同時，一線甚至二線城市的土地供應量逐漸放緩，和往年比沒有較大的增長，這是房價居高不下，持續(xù)增長的原因之一。以廣州為例，其住宅用地的供給量從2008-2011的量分別是1400、1300、1350和1480公頃，平均波幅正負絕對值較小，維持在較低的水平上。

2.4市場銷售較快增長，價格上漲較快

最近的一項數(shù)據(jù)表明：一些規(guī)模較大房地產(chǎn)企業(yè)的依然保持著較快的增長速度。在公布出來的第一季度開發(fā)商銷售業(yè)績的數(shù)據(jù)表明：十大開發(fā)商第一季度樓盤銷售突破千億元，并且有百分之80的企業(yè)漲幅過大超過了國家的調(diào)控基準線。數(shù)據(jù)表明：十大房產(chǎn)開發(fā)商的銷售額比去年同期增加了百分之20，在國家加強宏觀調(diào)控的背景下，房產(chǎn)企業(yè)還能保持較快的增長，主要原因有以下幾點：一些開放企業(yè)將去年年底的部分銷售業(yè)績加入到第一季度的財報中，提升了第一季度的銷售額第二個是一些開發(fā)商。將注意力轉(zhuǎn)向受調(diào)控政策影響較小的二線、三線城市中，促進了整體業(yè)績的上升。第三個是雖然目前國家抑制房價上升， 但是百姓對于住房的需求量仍然很大，為開放商的業(yè)績提升奠定較強的基礎。

三、帶動房價上漲的因素

3.1客觀原因

1．拿地價格上升

房價不斷上漲的根本原因是土地供求緊張引發(fā)的開發(fā)商拿地價格不斷上漲，這就加速了房價的上漲。地方政府是這個現(xiàn)象的受益者，通過賣地，地方政府獲取了巨大的利益，在一定程度上也促進了開放商的賣地欲望。

2．資金流動性較大

資金巨大的流動性，導致很多資金流沒有找到合適的投資通道，并且由于房產(chǎn)行業(yè)增值較快，很多投資者對房產(chǎn)行業(yè)非常的偏愛。在這種剛性的需求刺激下，資金流動性的泛濫勢必會進一步推動了房價的上漲。

3．經(jīng)濟發(fā)展必然結(jié)果

從目前供求關系來看，土地依然是稀缺的資源，隨著百姓對住房需求量的不斷增強，房價的上漲也是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度時候的必然結(jié)果。

3.2主觀原因

1．地方政府推動

在當前，我國城鎮(zhèn)居民的住房自由化率高達百分之八十。房產(chǎn)和建筑的增加值在GDP中所占的比例高達百分之十。政府為了擴大內(nèi)需，持續(xù)的推動經(jīng)濟平穩(wěn)增長，必然將房產(chǎn)作為一項重要的手段。為了獲取更多的利益，促進地方收入，很多地方政府對于房價的高漲樂此不疲，坐收漁翁之利。地方政府對賣地行為的縱容，導致地價不斷上漲，這就直接導致了房價的攀升。

2．開發(fā)商刻意操作

當前，除了容積率之外，土地的價格和處置全部被開發(fā)商所掌控，這就形成了較強的市場壟斷。在百姓需求量一定并且不斷上漲的情況下，開發(fā)商所面對的外部的價格競爭力較小，開發(fā)商共同定價，共同獲利，形成較強的行業(yè)內(nèi)部壟斷。

3．消費者、投機者推波助瀾

房產(chǎn)價格的不斷上漲，導致很多消費者和投資者對樓市過度看好，從而引發(fā)了投資的盲目和跟風。并且，由于投資渠道狹隘，很多投機者在其中推波助瀾，加速了房價的漲幅。

四、樓市存在的問題

4.1近期問題

第一，中國經(jīng)濟的發(fā)展會被房產(chǎn)行業(yè)中的虛假購買力所透支，我國住房問題主要集中在：房產(chǎn)行業(yè)一開始就快速的引入了國外的按揭付款的購房方式，促進了購房的能力和需求在短期內(nèi)突然放大，加劇了供求關系之間的惡化。

第二，很多投機者和房產(chǎn)商囤積大量的房源，散步各種謠言，進一步加速了供求關系之間的矛盾，讓房產(chǎn)價格在前幾年飛速的上漲?？陀^的說，人們對于房產(chǎn)的需求量肯定是客觀存在的，很多人面臨著結(jié)婚、組建家庭、進城，促進了購房需求的上漲。另一方面，在購買力的角度上來說，按揭付款的買房方式讓人們感覺購房變得更加容易，促進了人們購房欲望的上漲，這也加速了房價的持續(xù)走高。

第三，房產(chǎn)高價加快了社會貧富的差距：房產(chǎn)超高的利潤讓財富從各個方面迅速的向地產(chǎn)商那里聚集，同時，花高價買房的民眾以及買不起房子的民眾，對于房價居高不下存在非常強烈的反感和排斥心理，這也加速了階層矛盾的激化。很多的財富匯聚在少部分人手中，對我國經(jīng)濟、社會的平衡發(fā)展構成較大的風險。

第四，房價高升提升物價水平和生產(chǎn)成本：房產(chǎn)居高不下也會帶動其他行業(yè)的成本上升。房地產(chǎn)行業(yè)的高歌猛進，也為 建材、鋼材等行業(yè)提供了發(fā)展機遇，促進了這些建設原料價格的飛漲，進而提升了整個社會的生產(chǎn)成本。生產(chǎn)升本的上升就導致產(chǎn)品的價格也會變得越來越高，房價的高升會帶來各種生活成本的上漲，在人們工資漲幅較小的情況下，無疑進一步加速了社會的矛盾。

4.2深層次問題

1.重視房產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟職能，忽視其社會保障職能

長時間的畸形發(fā)展，導致房產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了各種弊病，甚至可以說是頑疾。

一些地方政府對房產(chǎn)行業(yè)的市場化過于依賴，將其作為財政收入的主要源頭，同時，住房保障的缺失，加快了房價的高漲，很多中低層收入的人群無法購房，生活缺乏最基本的保障。從上世紀末到2003年，全國住房的每平米均價僅僅上漲了350元左右，但是在2007年到2012年間，房價已經(jīng)足足翻了幾倍。高企難降的房價讓絕大多數(shù)家庭無法購買房子。所以將地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，擠壓其他行業(yè)的消費和發(fā)展，吸收大量的資金流，必然將中國經(jīng)濟推向泡沫的深淵。

同時，放大房產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟和投資屬性，忽略了百姓對住房的社會保障需要，這就脫離了百姓的本質(zhì)需要，加速了房產(chǎn)資源的不平衡配置，加劇社會矛盾，引發(fā)新的問題。

2.二、三級市場發(fā)育不完善

從目前看來，房地產(chǎn)三級市場得以啟動的主要辦法是通過住宅置換和公住房上市的手段。但是由于過去的種種原因限制，存量住房的主要體現(xiàn)就是公共住房。為了保證二級和三級市場能進行有效的聯(lián)系，需要構建完善公住房上市和差價交換的兩種主導行為。通過促進三級市場的靈活性以不斷滿足百姓對改善住房的需要，否則二三級市場的聯(lián)系沒有任何意義。

五、對未來樓市發(fā)展的一些建議

5.1理性看待房產(chǎn)的經(jīng)濟職能，強化其社會保障職能

房產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟體制中一直都是占據(jù)前瞻性強、基礎性高、產(chǎn)業(yè)支柱能力大的地位。正因為房地產(chǎn)行業(yè)擁有這么重要的地位，所以其在我國的國民經(jīng)濟體系中，特別是在推動城市發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化、居民生活水平提高等方方面面起到非常關鍵的作用。經(jīng)濟是房地產(chǎn)發(fā)展的源泉，其次才是房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展的作用，經(jīng)濟和房地產(chǎn)的作用順序是不能被反過來的，否則便會引起經(jīng)濟發(fā)展的不平衡。目前，房地產(chǎn)行業(yè)對內(nèi)需的拉動能力和前景不夠明朗，主要表現(xiàn)在：第一，房價已經(jīng)遠遠的超出普通百姓所能承受的極限范圍，促進樓市的回暖、提升房產(chǎn)交易額的努力相對較困難。另一方面，房產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了多年的非理性開發(fā)和擴張后，高額的房價讓購房者承擔著較大的經(jīng)濟壓力，抑制了其在其他方面的消費欲望。只有通過不斷的提升消費需要，促進房價“接地氣”，才能夠有效的解決目前房產(chǎn)行業(yè)的諸多問題，滿足人們的生活保障需要。

但是，住房保障制度在我國實施的時間有限，政策在制定的時候難免會出現(xiàn)缺陷。隨著住房保障制度的實施和住房供求關系的不斷變化，其也會呈現(xiàn)出較多的問題。提升我國住房保障制度的策略主要有以下幾點：第一，加快公共支出財政的建設速度，有效的轉(zhuǎn)變政府的職能方向。第二，搭建層次化強的住房保障機制。第三，對現(xiàn)行的住房公積金體系進行必要的改革，建設面向人群更廣的公積金制度，滿足更多的人的購房需求。第四，不斷完善購房保障體系，加強對保障目標人群的甄別和管理。

4.2引導二、三級市場的健全發(fā)育

要想實現(xiàn)這一目標，需要將二級市場和三級市場的運營有效實施起來，以實現(xiàn)兩個市場的有效聯(lián)動。在保證二三級市場有效聯(lián)動的同時，還要注重相關的規(guī)范工作，大力促進租賃行業(yè)的發(fā)展，加大促銷手段。同時，還要進一步監(jiān)督和規(guī)范房產(chǎn)中介公司，引導媒體適量的房產(chǎn)信息，促進整個市場的健康的發(fā)展。最后，還要加大行政監(jiān)督力度，對市場的違法行為進行整治和處理。通過以上手段，可以有效的扭轉(zhuǎn)防長行業(yè)市場發(fā)育不平衡的現(xiàn)狀，進一步促進房產(chǎn)市場的規(guī)范化和平衡化的發(fā)展。

六、總結(jié)

目前，我國的房地產(chǎn)市場還處在諸多利益方的博弈中，在此期間，市場的問題和風險隨著經(jīng)濟形式的變化也在不斷突顯出來。并且，房產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督和調(diào)控又是一項系統(tǒng)化強、專業(yè)程度深的浩大工程，需要房產(chǎn)行業(yè)相關的所有利益方（中介、消費者、政府和開發(fā)商等）共同努力來實現(xiàn)。本文通過論述我國房產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀、問題，并提出解決策略，并結(jié)合一些統(tǒng)計數(shù)據(jù)加以佐證，期望能對我國房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有一定的參考價值。

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篇5

近年來,隨著國民經(jīng)濟的長,我市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場供需結(jié)構基本合理，價格水平保持穩(wěn)定,金融支持及監(jiān)管力度加強，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度適度,投資結(jié)構基本合理，宏觀調(diào)控初現(xiàn)成效.但潛在的問題仍不容忽視 ，為進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場,增強抗風險的能力,促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,在對我市房地產(chǎn)市場作出認真分析的同時,提出相應調(diào)控建議:

一 房地產(chǎn)市場運行基本情況

(一) 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，住宅建設速度加快。

一是房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長.2004年上半年,全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設速度加快,2004年上半年,全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.

(二) 商品房供求結(jié)構趨于合理，價格基本穩(wěn)定.

1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理。2004年上半年，全市共批準預售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報價格穩(wěn)定在850元/平方米左右。

2、住宅類商品房銷售勢態(tài)良好，2004年上半年，全市共批準住宅預售面積為16.57萬平方米，占預售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。

3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業(yè)用房中,且營業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.

4、商業(yè)營業(yè)用房需求量下降。2004年上半年，全市共銷售商業(yè)營業(yè)用房面積達2.03萬平方米，同比 下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%。

5、經(jīng)濟適用房建設力度加大。1---6月共批準建設經(jīng)濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米。

6、廉租房建設步伐加大?！读P水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準，目前正處于逐步實施階段。

(三) 房地產(chǎn)市場機制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化。

1、產(chǎn)權產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務大幅增長。1---5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關業(yè)務量也呈現(xiàn)不同層次的增長。

2、繼續(xù)開展房地產(chǎn)權屬登記管理工作創(chuàng)先達標活動。

3、加強整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，查處違法違規(guī)行為，對個別違規(guī)企業(yè)給予了處罰。

4、積極開展房地產(chǎn)市場調(diào)查研究工作定期對房地產(chǎn)市場運行情況作出認真分析,2004年上半年共完成房地產(chǎn)市場運行分析報告2篇.

(四) 房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場建康發(fā)展提供堅實后盾。

2004年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。

二 存在的問題

(一) 企業(yè)實力弱，規(guī)模小、經(jīng)驗不足、專業(yè)技術人員缺乏、經(jīng)營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構依賴性強,風險防范能力差.

(二) 住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問題的存在,導致潛在的住房需求沒有充分調(diào)動.

(三) 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度不夠大,與各相關職能部門的協(xié)調(diào)工作尚需進一步加強.意義

三、 加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議

(一) 加大住房供應結(jié)構調(diào)整力度，穩(wěn)定房價，建立健全住房供應體系

1、進一步 完善住房供應政策。

一是按照市場供應結(jié)構與需求結(jié)構相適應的原則，結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應比例，對高檔商品住房、普通商品房、經(jīng)濟適用房實施分類別供應的政策導向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應體系。二是合理確定住房對象,高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的雙困戶。

2、加強對經(jīng)濟適用房的建設和管理.

一是認真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細則》有關要求,加大經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經(jīng)濟適用房保本微利的原則,嚴格按照建設部《關于大力發(fā)展經(jīng)濟適用房的若干意見》中關于經(jīng)濟適用住房價格的八項因素,核定經(jīng)濟適用房的銷售價格.三是結(jié)合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素,合理劃分收費標準,確定指導價格,并向社會公布,廣泛接受監(jiān)督.四是經(jīng)濟適用房按照政府組織協(xié)調(diào)、運作的模式,實行項目招投標,并嚴格控制戶型面積.

3、增加普通商品住房供應，適度控制營業(yè)用房及高擋商品住房建設。

一是根據(jù)市場需求，加快普通商品住房建設，盡快提高其市場供應比例；二是合理確定營業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準和供應比例，提高營業(yè)用房和高檔商品住房門檻,

嚴格控制營業(yè)用房、高檔商品房項目審批，適當提高項目資本金比例和預售條件。

4、逐步完善廉租住房制度。對城鎮(zhèn)最低收入家庭的“雙困戶”發(fā)放租賃補貼。

(二)加大金融支持和監(jiān)管力度，協(xié)助金融機構強化房地產(chǎn)信貸管理

1、協(xié)助金融機構加強對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理。

一是積極支持房地產(chǎn)市場結(jié)構調(diào)整，加大對運作規(guī)范、信用等級高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟適用住房和普通商品住房的開發(fā)建設，重點滿足中低收入家庭的購房要求。二是加強房地產(chǎn)項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負債率高的開發(fā)企業(yè)貸款要嚴格審批并重點監(jiān)控。.三是積極協(xié)助金融機構加強團結(jié)對信貸資金的監(jiān)控，妥善處理各種違規(guī)貸款，切實防范化解房地產(chǎn)信貸風險，維護金融秩序的穩(wěn)定.

2、加大住房公積金貸款力度。要簡化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)、降低費用、縮短時限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購買力。

3、逐步建立個人住房置業(yè)擔保體系。一是鼓勵成立獨立規(guī)范的住房置業(yè)擔保機構，實行企業(yè)化管理、專業(yè)化經(jīng)營、市場化運作。二是積極開拓融資渠道，吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保，支持個人住房消費。

(三) 標本兼顧綜合治理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

1 、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，嚴格查處各種違法違規(guī)行為。

一是重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，對違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無證或越級開發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴查處。二是積極開展調(diào)查研究工作,定期對房地產(chǎn)市場進行整頓和規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，為房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。三是按照審批權限與責任掛鉤和“誰審批誰負責”的原t，建立責任追究制度。

2、完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預警預報體系。

一是逐步建立和完善全市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息登記入庫工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開，形成房地產(chǎn)市場監(jiān)管的長效機制，引導房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形成“誠信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德。二是建立健全房地產(chǎn)市場的預警預報體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價。

3、加強對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的管理。

一是要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快企業(yè)改制步伐，指導各開發(fā)企業(yè)的改革、改制工作。二是嚴格控制開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對無開發(fā)實力、業(yè)績較差及存在嚴重違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，取消其開發(fā)資質(zhì)；三是積極支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,培育龍頭企業(yè)。

4、深化房改工作，積極活躍住房二級市場。按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場和統(tǒng)一物業(yè)管理原則制定合理政策，鼓勵職工已購公有住房上市交易，促進住房二級市場發(fā)展的市場化，進一步完善房地產(chǎn)市場。

5、規(guī)范發(fā)展市場服務。

一是加強對房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押及中介機構的管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場，嚴格中介機構和中介從業(yè)人員市場準入制度。二是健全房地產(chǎn)中介服務市場規(guī)則，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務。

(四)加強和改進對房地市場的指導和監(jiān)管，搞好房地產(chǎn)市場的綜合治理工作

1、進一步解放思想，更新觀念，因地制宜，全面落實中央宏觀調(diào)控政策，按照“統(tǒng)一思想、狠抓落實,明確重點、區(qū)別對待,深化改革、完善機制,統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展”的總體要求,采取有效措避免和防止房地產(chǎn)開發(fā)中損害群眾利益的各種行為的發(fā)生。