投資可行性分析方法精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇投資可行性分析方法，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

可行性分析研究在企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的決策與運(yùn)用中具有十分重要的意義，它是以實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目最小投入、最佳的投資效果為目標(biāo)的科學(xué)性分析方法，它從企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)出發(fā)，通過(guò)對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資可行性步驟分析，給出企業(yè)前期工作重點(diǎn)，以編制項(xiàng)目計(jì)劃任務(wù)書。企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析是一項(xiàng)重要工作，它可以保證企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本最小化、企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目運(yùn)行得以順利完成。

二、經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性概述

1.經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析

經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析是一項(xiàng)較為成熟的理論，它被廣泛應(yīng)用于多項(xiàng)學(xué)科，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的宏觀政策、外部環(huán)境及發(fā)展預(yù)期等進(jìn)行全面分析，以項(xiàng)目擬建市場(chǎng)前景，確定項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是否具有可行性，盡可能的保證項(xiàng)目效果最優(yōu)化，以輔助決策者做出決策；可行性分析不斷完善，并且逐漸被運(yùn)用在許多領(lǐng)域，尤其是在企業(yè)項(xiàng)目決策中，其表現(xiàn)出明顯的完整與科學(xué)性。隨著經(jīng)濟(jì)體制不斷改革，我國(guó)經(jīng)濟(jì)建議中也引入了可行性研究，國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)文件，對(duì)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析加以規(guī)定，以保證決策民主與科學(xué)性。

經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析比較復(fù)雜，并且需要消耗大量資金，受外部因素的影響，此時(shí)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨具大風(fēng)險(xiǎn)及很多不確定性，在進(jìn)行投資決策時(shí)需要研究項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性，以得到最佳方案，確定項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)及未來(lái)收益，企業(yè)在進(jìn)行決策時(shí)充分吸收可行性分析結(jié)果，立項(xiàng)過(guò)程以可行性分析報(bào)告對(duì)各項(xiàng)目的可行性做出評(píng)價(jià)。

2.經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析特點(diǎn)

首先，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析目的是研究項(xiàng)目是否具有可行性，找到適合企業(yè)的項(xiàng)目，而項(xiàng)目的可行性需要從：經(jīng)濟(jì)可行性及技術(shù)可行性入手分析，即企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與技術(shù)能力是否可以有效實(shí)施項(xiàng)目。

其次，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析是最基礎(chǔ)的準(zhǔn)備工作，這是一個(gè)項(xiàng)目付諸實(shí)施的重要支撐，此時(shí)它已不只是尋找實(shí)施項(xiàng)目的依據(jù)，而是為了項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中盡可能減少?zèng)Q策失誤的工具，成為項(xiàng)目的規(guī)劃圖，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程加以思考。

第三，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析并非容易的事，需要相關(guān)人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)調(diào)查結(jié)果對(duì)整個(gè)企業(yè)項(xiàng)目因素納入其中，即對(duì)各因素進(jìn)行詳實(shí)分析，充分調(diào)查形成高質(zhì)量報(bào)告，通過(guò)充分調(diào)研將理論與實(shí)際相結(jié)合，提出切實(shí)可行性報(bào)告。

最后，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性具有鮮明、跨學(xué)科特點(diǎn)，它可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及需求預(yù)測(cè)或者以SWOT分析工具進(jìn)行準(zhǔn)確定位，從財(cái)務(wù)上進(jìn)行成本、盈利與風(fēng)險(xiǎn)的大致分析，而這些需要大量數(shù)據(jù)做為依據(jù)，考慮相關(guān)政策、主體偏好、技術(shù)及市場(chǎng)需求等，這些綜合特點(diǎn)難以通過(guò)一門學(xué)科做好，需要跨學(xué)科從多角度進(jìn)行綜合考慮。

三、企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析相關(guān)理論及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

1.企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析相關(guān)理論

首先，PEST分析模型，對(duì)企業(yè)宏觀因素分析。不同企業(yè)具體分析過(guò)程存在差異，主要分析：法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境，它可以判斷總體形勢(shì)被廣泛應(yīng)用。

其次，市場(chǎng)需求理論，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析過(guò)程中進(jìn)行需求分析十分重要，因此，其需要一定市場(chǎng)需求理論知識(shí)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行評(píng)價(jià)，它對(duì)消費(fèi)者需求總和進(jìn)行分析，成為最為詳盡的需求理論，闡釋了需求決定因素及需求曲線導(dǎo)向；受市場(chǎng)需求受價(jià)格、貨幣收入及消費(fèi)者偏好及相關(guān)替代品的影響。

最后，SWOT分析理論，將企業(yè)戰(zhàn)略、資源及環(huán)境有效結(jié)合，對(duì)分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)矩陣表現(xiàn)出來(lái)，將各因素綜合分析，最后得出決策需要的信息。該理論分析過(guò)程考慮了內(nèi)部及外部環(huán)境，是一個(gè)全面性的理論。

2.企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)前，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析已經(jīng)被廣泛應(yīng)用，其分析過(guò)程需要以多種科學(xué)進(jìn)行分析，項(xiàng)目投資在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下是否可行，其主要標(biāo)準(zhǔn)包括：

首先，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析市場(chǎng)需求，當(dāng)項(xiàng)目建成后會(huì)為社會(huì)帶來(lái)商品，而對(duì)于項(xiàng)目投資可行性分析就是根據(jù)資料對(duì)項(xiàng)目未來(lái)需求量及變化情況進(jìn)行概率性的判斷，對(duì)需求量進(jìn)行分析是市場(chǎng)分析，對(duì)其的分析結(jié)果可以保證項(xiàng)目投入與產(chǎn)出多少，所以，項(xiàng)目規(guī)模、質(zhì)量、方案等都要通過(guò)預(yù)測(cè)擬定的。

其次，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析需要確定投資方向后，對(duì)資源、布置、工藝等進(jìn)行方案比較，通過(guò)比較后找到最優(yōu)資源配置的方案，即布置緊湊、技術(shù)先進(jìn)的、最具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的投資可靠方案。

最后，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性研究以追求利益最大化為動(dòng)力源泉，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格、周期、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益分析了解資金投入增值情況，決定項(xiàng)目是否進(jìn)行深入開(kāi)發(fā)。

四、企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容及步驟

1.企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容

經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性研究階段分析需要深入細(xì)致的劃分：

首先，項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)分析，它是指為企業(yè)尋求更加具有價(jià)值的投資機(jī)會(huì)，以項(xiàng)目背景、資源及環(huán)境狀況等進(jìn)行調(diào)查與分析，找到企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)，項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)的分析是最為粗略的分析，它不是項(xiàng)目可行性分析過(guò)程中必要內(nèi)容，如果經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目已經(jīng)擬定，則可以直接進(jìn)入下一階段。

其次，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目初步分析，其對(duì)項(xiàng)目生命力加以判斷，在投資機(jī)會(huì)基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目的必要性進(jìn)行論證，它較投資機(jī)會(huì)分析更深一步，對(duì)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)正確性加以研究，這一過(guò)程需要更多更詳細(xì)的資料對(duì)項(xiàng)目因素進(jìn)行分析，認(rèn)證項(xiàng)目實(shí)施的價(jià)值所在，其是否具有可行性，主要包括：目標(biāo)定位、需求研究、方案構(gòu)思及建立初步方案等。

最后，對(duì)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性進(jìn)行詳細(xì)分析，它是分析過(guò)程最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，進(jìn)一步分析以上過(guò)程的信息，更深入的進(jìn)行論證，多角度進(jìn)行合理性及可行性探討，提出最終意見(jiàn)，為決策者提供依據(jù)，主要內(nèi)容與初步分析相同，但其范圍更大，深度更高，準(zhǔn)確度更高。

經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析基本內(nèi)容包括：項(xiàng)目概況、市場(chǎng)調(diào)查、需求預(yù)測(cè)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、進(jìn)度安排、投資估算、資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等。

2.企業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性步驟

經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目可行性分析需要專門團(tuán)隊(duì)做好研究任務(wù)：

第一，確定可行性分析對(duì)象及目的，明確項(xiàng)目實(shí)施后需要達(dá)到的目標(biāo)，可行性研究需要系統(tǒng)有針對(duì)性；

第二，對(duì)實(shí)施的項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)資料收集與整理，對(duì)市場(chǎng)調(diào)查與研究。主要調(diào)查：投資環(huán)境，如：外部環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及各種配套設(shè)施等；市場(chǎng)狀況，如：客戶群、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系等；在進(jìn)行資料收集過(guò)程中應(yīng)該關(guān)注相關(guān)法規(guī)政策及短中長(zhǎng)期的規(guī)劃等；

第三，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目最優(yōu)化選擇。根據(jù)可行性分析結(jié)果及相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目資源提出規(guī)劃方案，由專家對(duì)不同方案進(jìn)行總結(jié)，選出最優(yōu)方案；

第四，對(duì)方案進(jìn)行論證與分析，當(dāng)方案選擇后以技術(shù)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)一步分析，包括：財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)、效益等評(píng)價(jià)，并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，如：概率、敏感性分析等；

第五，編寫項(xiàng)目可行性報(bào)告，對(duì)研究成本進(jìn)行總結(jié)，通過(guò)描述體現(xiàn)出研究結(jié)論，為項(xiàng)目決策者提供決策依據(jù)。

篇2

關(guān)鍵詞：REITs 可行性 基礎(chǔ)

從國(guó)際范圍來(lái)看，房地產(chǎn)投資信托基金在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)很成熟了，而在我國(guó)還是一種新生事物，處于發(fā)展初級(jí)階段。

發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的必要條件

發(fā)展REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）可以在銀行緊縮貸款的情況下拓寬資金來(lái)源，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，為投資者提供多元化的融資渠道，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，但前提是必須具備一定的條件：

社會(huì)信用體系的支撐。信用制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度有效配置資源的重要前提。房地產(chǎn)信托本質(zhì)上是信任基礎(chǔ)上的委托投資，因此完善的信用體系非常重要，它決定了房地產(chǎn)投資信托的各個(gè)環(huán)節(jié)能否繼續(xù)進(jìn)行。信用程度高，REITs的風(fēng)險(xiǎn)和收益匹配處于平衡狀態(tài)，發(fā)展也順暢。

清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。在國(guó)外的REITs發(fā)展中，由于大都實(shí)行的是私有制度，本身具有明確的產(chǎn)權(quán)制度和清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，基于財(cái)產(chǎn)所形成的法律關(guān)系也比較容易理清。而在我國(guó)，由于產(chǎn)權(quán)制度的不健全，清晰的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是發(fā)展REITs非常重要的前提條件，是確定REITs成立、運(yùn)行、收益分配等的重要考慮因素。

完善寬松的法律環(huán)境。REITs是建立在信用基礎(chǔ)上的，以利益為目的的，難免會(huì)出現(xiàn)由于不規(guī)范運(yùn)作所帶來(lái)的市場(chǎng)失靈問(wèn)題，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，雖然一定的風(fēng)險(xiǎn)是必要的，但超出收益匹配的范圍，就會(huì)損害市場(chǎng)的運(yùn)行，如道德風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等。因此完善的法律環(huán)境是必須的，通過(guò)一系列法律規(guī)范使REITs的發(fā)展規(guī)范化。同時(shí)，REITs在很大程度上屬于大眾投資的范疇，法律環(huán)境需要完善，也需要寬松，才能起到聚集閑散資金、提高大眾投資熱情、滿足房地產(chǎn)資金需求、分散金融風(fēng)險(xiǎn)的目的，否則過(guò)緊的法律環(huán)境會(huì)阻礙REITs的發(fā)展。

理性成熟的投資供求主體。REITs的參與主體，如政府部門、投資者隊(duì)伍、投資基金的管理者，他們是否成熟，是否理性對(duì)于REITs的發(fā)展和完善同樣重要，尤其是在發(fā)展的初期階段。判斷投資主體是否成熟、理性關(guān)鍵在于是否具備科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

我國(guó)發(fā)展REITs的可行性

法律和政策基礎(chǔ)。在黨的十六大三中全會(huì)上，我國(guó)第一次將信托提到一個(gè)高度，與銀行、證券和保險(xiǎn)共同成為金融業(yè)的支柱。從1979年產(chǎn)生信托業(yè)以來(lái)，我國(guó)先后出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》等，以及的政策文件，如一連串調(diào)整房地產(chǎn)融資的文件，這些構(gòu)成了REITs賴以運(yùn)行和發(fā)展的政策基礎(chǔ)。

供求主體基礎(chǔ)。如今我國(guó)REITs發(fā)展面臨的情況跟當(dāng)初美國(guó)的情況近似，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式發(fā)生了變化，過(guò)去單一依賴銀行的做法很難行的通了，據(jù)估測(cè)，很長(zhǎng)一段時(shí)間里，銀行貸款占開(kāi)發(fā)投資的比重始終維持在50％－60％，大大高于發(fā)達(dá)國(guó)家的15％－20％，造成了大量的銀行不良資產(chǎn)，給金融系統(tǒng)的穩(wěn)定帶來(lái)威脅。中央銀行在“121號(hào)文件”和“212號(hào)文件”中對(duì)銀行貸款的進(jìn)入門檻進(jìn)行了重新設(shè)置，因此不管是大型還是中小型企業(yè)都需要拓展融資渠道，尤其是REITs這樣的融資工具。另一方面，個(gè)體投資者群體形成，房地產(chǎn)是一項(xiàng)能夠產(chǎn)生穩(wěn)定未來(lái)收益現(xiàn)金流的資產(chǎn)，個(gè)體投資者希望參與房地產(chǎn)收益的分配，但由于房地產(chǎn)的價(jià)值巨大，過(guò)去參與的方式就是購(gòu)買或出租，渠道單一，對(duì)象僅限于價(jià)值較低的住宅，因此迫切需要一種更加靈活、更加容易的參與方式。還有，就是我國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者慢慢成熟，數(shù)量和質(zhì)量都在不斷提高，包括直接投資的房地產(chǎn)信托公司和國(guó)外產(chǎn)業(yè)投資基金；間接投資的券商、證券投資基金、人壽保險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)和退休基金等，它們有著共同的特點(diǎn)就是：資金來(lái)源或者負(fù)債以長(zhǎng)期資金為主，如人壽保險(xiǎn)和退休基金，因此它們偏好于具有長(zhǎng)期收益結(jié)構(gòu)的投資；追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益來(lái)滿足本身或委托人的要求。

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)――城鄉(xiāng)居民的儲(chǔ)蓄額增長(zhǎng)。從改革開(kāi)放以來(lái)，人均GDP不斷增長(zhǎng)，1980年人均GDP為460元，而2005年人均GDP已經(jīng)達(dá)到1703美元。在收入水平迅速增長(zhǎng)的同時(shí)，無(wú)論是定期還是活期，居民儲(chǔ)蓄額一直處于上升趨勢(shì)，重要的原因在于缺少一種穩(wěn)定靈活的金融工具來(lái)吸收這部分存款。從1996年－2005年，不管利率怎樣下調(diào)，儲(chǔ)蓄只升不降，從1996年到2005年底儲(chǔ)蓄總量由38520.8億元增加到14多億元，九年增加了10億元多。在1996年之前，年均增長(zhǎng)速度在30％以上，而從1996年之后到2000年，年均增長(zhǎng)速度不斷下降，從1994年的41.5％，一直下滑到1998年、1999年、2000年的15.4％、11.6％、7.9％，同時(shí)，新增儲(chǔ)蓄存款的增長(zhǎng)速度開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)值，從2001年起又恢復(fù)了加速增長(zhǎng)。這一過(guò)程中民間資本不斷壯大，也在努力尋找可靠的風(fēng)險(xiǎn)投資工具，例如在1996－2000年期間對(duì)證券市場(chǎng)股票和債券等的資本轉(zhuǎn)移，我國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品占主要地位，目前在我國(guó)證券市場(chǎng)上的可交易品種，大約80%為風(fēng)險(xiǎn)較高的股權(quán)類產(chǎn)品；低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品品種單一，不但是市場(chǎng)規(guī)模小，而且品種極為單調(diào)，只有少量流動(dòng)性較差的國(guó)債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債，不能滿足廣大投資者的投資理財(cái)需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品，使我國(guó)證券市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)之一。在交易所發(fā)展REITs交易產(chǎn)品具有可靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相當(dāng)?shù)目尚行浴?/p>

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。收益性房地產(chǎn)，REITs針對(duì)的對(duì)象是具有完全產(chǎn)權(quán)和持續(xù)收益能力的持有型商業(yè)地產(chǎn)或者稱為出租型商用物業(yè)，即所謂成熟物業(yè)，如寫字樓、工業(yè)房產(chǎn)、購(gòu)物中心等。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展比較落后，并且更加重視住宅房地產(chǎn)，但不可否認(rèn)的是，商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，并將在未來(lái)得到更大程度上的重視和完善，這將構(gòu)成發(fā)展REITs的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之一。房地產(chǎn)信托在我國(guó)已經(jīng)初具規(guī)模。2003年9月，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的發(fā)行額30億元，到了2003年底，猛增至60億元，2004年底，房地產(chǎn)信托計(jì)劃發(fā)行額達(dá)到了111.74億元，比2003年幾乎翻了一番。而2005年截至12月31日，信托市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157.27億元，絕對(duì)額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長(zhǎng)11%和28.73%。

發(fā)展REITs的障礙和政策建議

（一） 選擇對(duì)象方面

目前我國(guó)并沒(méi)有REITs，按照國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，REITs一般選擇的對(duì)象是具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購(gòu)物中心、辦公樓等商業(yè)物業(yè)。這樣的商業(yè)物業(yè)必須具備幾個(gè)條件：產(chǎn)權(quán)清晰并且完整，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)包括土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，但在這個(gè)問(wèn)題上我國(guó)一直糾紛不斷，很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目在建成后也沒(méi)有取得土地使用權(quán)，另外，獲取穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流意味著開(kāi)發(fā)商是以持有產(chǎn)權(quán)為目的，現(xiàn)在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多為產(chǎn)權(quán)出售，將整個(gè)物業(yè)大產(chǎn)權(quán)分割成小產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主。如果要做REITS，整合產(chǎn)權(quán)有一定的難度；優(yōu)質(zhì)性，只有優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)才能在未來(lái)產(chǎn)生穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流收入，吸引投資者的資金，但目前這樣的項(xiàng)目不多，主要集中在一些大城市中。

針對(duì)于這樣的情況，發(fā)展REITs，首先需要完善的產(chǎn)權(quán)制度，確保進(jìn)入REITs的房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)清晰，要求房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理和交易必須遵循嚴(yán)格的法律規(guī)定。需要轉(zhuǎn)變觀念，鼓勵(lì)投資。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)，目前政府強(qiáng)調(diào)的政策是支持買房自用，而不是鼓勵(lì)投資出租。因此今后應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的投資屬性，政府在政策上即使不鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，至少也應(yīng)該是引導(dǎo)投資，而不是限制投資。應(yīng)該允許和鼓勵(lì)出租，對(duì)于合理的租金要確立合理的稅收政策。在今后的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，要遵循科學(xué)、合理的原則，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，在將來(lái)能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益。

（二）法律制度方面

加快立法，目前我國(guó)這方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》，必須將法律制定工作細(xì)化、完備化，首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定專門針對(duì)投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問(wèn)法》等法規(guī)。其次，制定房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認(rèn)等，以促進(jìn)基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場(chǎng)外交易市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，使基金的資金收入與回收機(jī)制更為完善。另外，我國(guó)這方面可參照美國(guó)稅法的有關(guān)規(guī)定，對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問(wèn)題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。建立嚴(yán)格的信息批露制度，從國(guó)外基金市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，信息越公開(kāi)，基金市場(chǎng)越發(fā)達(dá)。因此，要盡可能使各類信息包括房地產(chǎn)信息、國(guó)家政策信息、金融證券信息及時(shí)、準(zhǔn)確地傳遞給信息需求者，使大家在信息公開(kāi)化情況下，從事REITS的運(yùn)作，才能促進(jìn)我國(guó)REITS的順利發(fā)展。

（三）完善機(jī)構(gòu)和人才培養(yǎng)

在美國(guó)REITS的資金來(lái)源中很大一部分是機(jī)構(gòu)投資者的資金。像保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者，資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠?yàn)镽EITS提供穩(wěn)定的資金。我國(guó)目前真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者還很少，這對(duì)于REITS的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是不利的。因?yàn)橹挥性谝粋€(gè)機(jī)構(gòu)投資者占主體的市場(chǎng)上，才能保證有一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)供給方，保證REITS這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。另外，推動(dòng)REITS的發(fā)展需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，并熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展我國(guó)REITS迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

（四）風(fēng)險(xiǎn)控制方面

在REITS運(yùn)行中，主要存在這樣幾種風(fēng)險(xiǎn)：道德風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)還沒(méi)有形成完善的運(yùn)作模式，對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成，容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，由于存在信息不對(duì)稱，信托投資公司在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的選擇是REITS的首要工作，如果項(xiàng)目本身存在市場(chǎng)銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問(wèn)題，則投資產(chǎn)品無(wú)論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目本身的先天缺陷是無(wú)法避免的。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，時(shí)間周期較長(zhǎng)、資金占用量大、利潤(rùn)回報(bào)較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品，又是投資品，在一定市場(chǎng)環(huán)境下，還可能滋生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，如果房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過(guò)了居民消費(fèi)承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達(dá)到一定程度，就必然影響REITS。

對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的控制，除了制度上的創(chuàng)新外，最關(guān)鍵的是在整個(gè)社會(huì)中塑造科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，踐行風(fēng)險(xiǎn)與收益相匹配的投資原則，避免因不理性、盲目的投資造成對(duì)REITS的傷害。

參考文獻(xiàn)：

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【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 可行性分析 經(jīng)濟(jì)效益 風(fēng)險(xiǎn)分析

自20世紀(jì)80年代末，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)行業(yè)正式被列入我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)以來(lái)，經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展，使得商業(yè)配套面積嚴(yán)重不足，商業(yè)資源配置不均衡，這種狀況進(jìn)一步制約了城市功能布局和房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面，迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。

近年來(lái)，有三個(gè)重要因素促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機(jī)。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受國(guó)家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設(shè)和商品住宅限購(gòu)、限貸政策），導(dǎo)致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實(shí)施向一體化戰(zhàn)略，大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的動(dòng)力，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動(dòng)力。基于以上因素，可以預(yù)期在未來(lái)10年內(nèi)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長(zhǎng)，并逐步由產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)期步入成熟期，成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復(fù)合體，它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學(xué)和復(fù)合產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資有耗資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)。伴隨著改革開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)性特點(diǎn)越來(lái)越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項(xiàng)目特性，做好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作，確保項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容，提高可行性分析質(zhì)量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

一、可行性分析的概念

為了降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)將要上馬的項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)技術(shù)層面進(jìn)行分析論證，被稱作可行性分析。一般來(lái)說(shuō)包括市場(chǎng)分析、技術(shù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和抗風(fēng)險(xiǎn)能力分析。以分析論證的結(jié)果來(lái)判定項(xiàng)目建設(shè)方案的合理性、可操作性，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。可行性研究的過(guò)程既是深入調(diào)查研究的過(guò)程，又是多方案比較研究的過(guò)程，它是建設(shè)項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)階段最重要的工作。

由以上概念可見(jiàn)，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術(shù)、管理科學(xué)的綜合性學(xué)科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、多方案構(gòu)建與必選、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等多種分析方法的實(shí)踐活動(dòng)。

二、可行性分析的作用

可行性分析最終形成的可行性分析報(bào)告主要有以下五點(diǎn)基本作用：

（一）開(kāi)發(fā)商投資決策的重要依據(jù)

（二）政府主管部門立項(xiàng)和行政審批的依據(jù)

（三）向金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)

（四）各投資方談判的重要依據(jù)

（五）項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告不僅具備以上五點(diǎn)基礎(chǔ)作用，還應(yīng)該為進(jìn)一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造實(shí)施和后期運(yùn)營(yíng)管理提供指導(dǎo)原則和框架思路，成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綱領(lǐng)性文件。

三、可行性分析的依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析依據(jù)主要有：國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格、居民收入水平和消費(fèi)習(xí)慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、自然地理氣象資料、開(kāi)發(fā)技術(shù)水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行參數(shù)和指標(biāo)等。

可行性分析指導(dǎo)文件主要是1983年國(guó)家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。它們對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細(xì)規(guī)定，指導(dǎo)我國(guó)可行性分析研究工作。

四、可行性分析的內(nèi)容

依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場(chǎng)分析、技術(shù)分析分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析四大方面，其中經(jīng)濟(jì)效益分析又可細(xì)分為投資估算分析、融資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關(guān)鍵因素，這六大因素也構(gòu)成本論文分析框架。需要重點(diǎn)說(shuō)明的是，技術(shù)可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一方面要充分反映市場(chǎng)分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強(qiáng)制性要求；建設(shè)條件可行性和工程進(jìn)度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔(dān)。由此可見(jiàn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)分析具有較強(qiáng)的專業(yè)性，本論文中不著重研究。

五、結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構(gòu)完善、內(nèi)容充實(shí)，包含消費(fèi)者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國(guó)外有成熟完善的理論體系，國(guó)內(nèi)有針對(duì)本土特色的相關(guān)研究，且商業(yè)地產(chǎn)交易的實(shí)例豐富，這一切都對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

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篇4

【關(guān)鍵詞】投資 可行性分析 作用

現(xiàn)階段全世界都向著全球化和一體化方向不斷邁進(jìn)，尤其是在世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易方面，各國(guó)之間的聯(lián)系越來(lái)越緊密，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也更加復(fù)雜更為激烈。在這種經(jīng)濟(jì)大環(huán)境之下，投資者的每一次的經(jīng)濟(jì)投資都面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，甚至有血本無(wú)歸的可能。投資者在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)投資的決策之前一定要做出完整的可行性分析報(bào)告，這對(duì)于提高決策者的決策效率，降低決策者因?yàn)閭€(gè)人感情因素以及對(duì)國(guó)家及地方政策不了解或是了解不全面而造成的決策失誤，錯(cuò)失最佳的投資良機(jī)情況出現(xiàn)的可能，還可以起到優(yōu)化市場(chǎng)資源配置，使自然資源得到最充分的分配和利用，提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等作用。因此，本文就對(duì)在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)際投資過(guò)程中，投資可行性分析所起到的重要作用進(jìn)行深入分析和研究。

一、經(jīng)濟(jì)投資可行性分析的原則

（一）前瞻性

可行性分析最為基本的原則就是前瞻性，這也是投資可行性分析存在的最大意義。前瞻性，顧名思義就是在事件發(fā)生之前對(duì)其發(fā)展趨勢(shì)及最終結(jié)果進(jìn)行預(yù)判。從經(jīng)濟(jì)管理方向來(lái)說(shuō)，可行性分析是預(yù)控行為的一部分，經(jīng)濟(jì)投資前對(duì)于要投資的對(duì)象是否具有升值空間運(yùn)用已有資料進(jìn)行合理分析，對(duì)投資的收益性做出預(yù)判，所以這一分析本身就是一項(xiàng)有預(yù)測(cè)性質(zhì)的活動(dòng)。在進(jìn)行投資目標(biāo)的實(shí)際可行性分析的時(shí)候，要時(shí)刻謹(jǐn)記這一重要原則，對(duì)于可能對(duì)投資活動(dòng)產(chǎn)生影響的因素都要充分了解并分析，每一個(gè)細(xì)小的因素都有可能對(duì)投資結(jié)果帶來(lái)巨大的影響，從而提高可行性分析的準(zhǔn)確程度，為投資者做出明智的投資選擇提供有效的數(shù)據(jù)支持。

（二）公平性

在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)投資可行性分析時(shí)候，想要獲得更為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)、得到更加精準(zhǔn)的判斷，就必須要遵循可行性分析的公平性原則，這在分析過(guò)程中起著十分重要的作用。相關(guān)金融數(shù)據(jù)分析師必須要堅(jiān)持這一原則，不帶任何感彩地進(jìn)行數(shù)據(jù)分析和綜合判斷，明確自身肩負(fù)的重要職責(zé)，對(duì)于外界的影響因素要盡最大的力量進(jìn)行屏蔽，科學(xué)客觀地對(duì)待收集的數(shù)據(jù)和資料，并據(jù)此進(jìn)行公正客觀的分析和計(jì)算，還要按照經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的價(jià)值波動(dòng)規(guī)律進(jìn)行檢測(cè)，確保分析結(jié)果的科學(xué)性和可行性。

（三）真實(shí)性

可行性分析中想要確保分析報(bào)告科學(xué)且合理就要堅(jiān)持真實(shí)性的原則。相關(guān)金融數(shù)據(jù)分析師要在實(shí)際數(shù)據(jù)分析的時(shí)候保持謹(jǐn)慎認(rèn)真，確保所有工作流程都是按照相關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的，收集的資料要翔實(shí)可靠、廣泛真實(shí)，這是做好投資可行性分析的基礎(chǔ)和依據(jù)，數(shù)據(jù)分析階段結(jié)束之后就到了考驗(yàn)數(shù)據(jù)分析師真正實(shí)力的時(shí)候了，特別要注意的就是工作中要貫穿真實(shí)性的原則，開(kāi)展好數(shù)據(jù)分析工作，保證數(shù)據(jù)分析工作的有效性。

二、可行性分析在經(jīng)濟(jì)投資中的作用分析

就目前我國(guó)實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)投資過(guò)程中可行性分析起著非常重要的作用，甚至對(duì)最終的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的影響作用。因此，必須充分利用好可行性分析，以便能夠使其在實(shí)際經(jīng)濟(jì)投資中發(fā)揮出更加重要的作用。

（一）為投資者摸清投資市場(chǎng)真實(shí)需求及情況做出參考

投資決策是否明智，就要看這個(gè)決策是否符合市場(chǎng)需求以及和市場(chǎng)需求符合的程度，如果投資者的投資項(xiàng)目沒(méi)有符合市場(chǎng)需求或者與市場(chǎng)消費(fèi)主流方向有所偏離的話，就會(huì)給投資者帶來(lái)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，甚至讓投資者因?yàn)橐粋€(gè)決定而血本無(wú)歸，因此做出決策之前必須對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行全面而深入的調(diào)查，并綜合其他數(shù)據(jù)做出可行性分析報(bào)告，只有這樣才可以最大程度地降低決策對(duì)投資者帶來(lái)的負(fù)面影響，為投資者帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)收入。相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)師要對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)市場(chǎng)的規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)力以及價(jià)格等進(jìn)行深入的調(diào)查及了解，預(yù)判潛在市場(chǎng)的大小，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行估計(jì)并擬出對(duì)應(yīng)的應(yīng)急方案，做出最為合適的經(jīng)濟(jì)投資項(xiàng)目分析報(bào)告，為投資者自行做出決策提供科學(xué)可靠的數(shù)據(jù)支持，并在一定程度上減小了投資者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)投資項(xiàng)目選擇的壓力，減輕了工作負(fù)擔(dān)，并提高了決策效率。

（二）科學(xué)合理地對(duì)投資對(duì)象各方面條件進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)

進(jìn)行投資的可行性分析能夠?qū)ν顿Y項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和認(rèn)知，避免因?yàn)椴涣私馔顿Y項(xiàng)目而造成的盲目決策。一方面，能夠提高投資項(xiàng)目在同類產(chǎn)品中的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)各類自然資源及經(jīng)濟(jì)資源的合理分配及利用，使得資源利用效率實(shí)現(xiàn)最大化。由于各類生產(chǎn)資源在地域上分配不均衡，并且各地?fù)碛械馁Y源也有一定的數(shù)量限制，不同地區(qū)的同類資源在數(shù)量、質(zhì)量等方面都是不同的，因此各地的生產(chǎn)成本也就不盡相同。可行性分析對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行的全面分析包括了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的地區(qū)、項(xiàng)目的規(guī)模大小、項(xiàng)目所具有的潛在價(jià)值等等，這些都是在進(jìn)行實(shí)際決策時(shí)需要參考的對(duì)象，具有優(yōu)勢(shì)因素的投資項(xiàng)目自然會(huì)獲得更多投資者的青睞，這樣就使得優(yōu)勢(shì)因素得到更多的利用，進(jìn)而加強(qiáng)了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力；另一方面，進(jìn)行可行性分析時(shí)，對(duì)投資項(xiàng)目的全面考察、完整的數(shù)據(jù)分析方式以及科學(xué)的數(shù)學(xué)模型應(yīng)用、從宏觀角度對(duì)投資項(xiàng)目所處的環(huán)境等方面進(jìn)行統(tǒng)一整合及分析等都使投資方案的合理性得到充分保證，為決策的順利執(zhí)行提供必要的備選方案，還從一定程度上維持了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的平衡性。

（三）避免由于決策者缺乏對(duì)國(guó)家政策等外部環(huán)境的了解導(dǎo)致的決策失誤

經(jīng)濟(jì)投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及上市都必須要遵守國(guó)家相關(guān)政策做出的相關(guān)規(guī)定，還必須要獲得國(guó)家相關(guān)審批部門的認(rèn)證和允許才可以在金融市場(chǎng)進(jìn)行上市。國(guó)家政策則是國(guó)家根據(jù)實(shí)時(shí)市場(chǎng)情況做出宏觀調(diào)控的一種重要手段和方法，國(guó)家政策包括很多方面，比如投資政策、出口政策，還有在某些特殊地區(qū)實(shí)行的特別經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，還有國(guó)家為了扶持某種新興行業(yè)而提供的特殊優(yōu)待條件等等，如果投資者不能及時(shí)了解國(guó)家政策改動(dòng)及增添的動(dòng)向，不能對(duì)國(guó)家相關(guān)政策及地區(qū)政策做出詳盡而透徹的了解，就很容易出現(xiàn)投資項(xiàng)目超過(guò)審批時(shí)間或者是錯(cuò)過(guò)優(yōu)惠條件實(shí)施事件等等而帶來(lái)的很多不必要的經(jīng)濟(jì)損失。因此，投資者在進(jìn)行實(shí)際投資的之前一定要做可行性分析，對(duì)國(guó)家及地區(qū)的相關(guān)政策及優(yōu)惠條例進(jìn)行完全的掌握，并聘請(qǐng)專業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)師對(duì)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的變化及風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)判，做出相對(duì)應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施及方案，才能夠最大程度的避免因?yàn)樾畔⒘私獠患皶r(shí)而造成的決策失誤或是錯(cuò)失投資的最佳時(shí)機(jī)，甚至帶來(lái)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

（四）使得投資者的決策更具穩(wěn)定性

投資者想要保證經(jīng)濟(jì)投資能夠持續(xù)平穩(wěn)不斷地運(yùn)行下去，就必須要保證自身投資具有穩(wěn)定性、漸進(jìn)性和一定的系統(tǒng)性。投資者再進(jìn)行一些比較大型的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目投資的時(shí)候，因?yàn)槠浔旧砭哂械耐顿Y規(guī)模大、投資風(fēng)險(xiǎn)高、資金回收期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，很容易出現(xiàn)投資的不連續(xù)，產(chǎn)生一定的投資混亂，這就需要投資者在進(jìn)行投資之前做好可行性分析工作，為之后投資項(xiàng)目的決策提供紅宏觀上的方向引導(dǎo)，維持投資的穩(wěn)定性和有序性，才能夠使得市場(chǎng)資源得到有效充分利用，才能減少在投資中的決策混亂，進(jìn)而減少?zèng)Q策失誤，獲取更多更長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)利益。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，投資者在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)投資的決策之前一定要做出完整的可行性分析報(bào)告，這對(duì)于提高決策者的決策效率，降低決策者因?yàn)閭€(gè)人感情因素以及對(duì)國(guó)家及地方政策不了解或是了解不全面而造成的決策失誤，錯(cuò)失最佳的投資良機(jī)情況出現(xiàn)的可能，還可以起到優(yōu)化市場(chǎng)資源配置，使自然資源得到最充分的分配和利用，提高產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力等作用。本文介紹了經(jīng)濟(jì)投資可行性分析的基本原則以及可行性分析在經(jīng)濟(jì)投資中的重要作用，希望可以為投資者在進(jìn)行投資決策之前對(duì)可行性分析充分重視起來(lái)，認(rèn)識(shí)到只有做好可行性分析報(bào)告才能夠盡量減少市場(chǎng)決策的風(fēng)險(xiǎn)，做出最為合理的投資決策分析，希望可以為相關(guān)經(jīng)濟(jì)投資者提供一點(diǎn)參考和借鑒。

參考文獻(xiàn)：

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篇5

撰寫格式

1、引言

主要包括項(xiàng)目名稱、目標(biāo)和基本功能，用戶單位名稱，新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位，該項(xiàng)目與其他項(xiàng)目或機(jī)構(gòu)的關(guān)系和聯(lián)系，在可行性報(bào)告中使用的專門述語(yǔ)及其定義，該報(bào)告中所引用的文件和技術(shù)資料;

2、可行性分析的準(zhǔn)備

對(duì)可行性分析的要求和目標(biāo)，進(jìn)行可行性所具備的條件和限制,進(jìn)行可行性分析所采用的方法;

3、對(duì)項(xiàng)目的分析

企業(yè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)與完成的任務(wù)，組織機(jī)構(gòu)和管理體制，可供利用的資源及制約條件，企業(yè)存在的主要問(wèn)題及薄弱環(huán)節(jié);

4、新項(xiàng)目方案

新項(xiàng)目的目標(biāo)及要實(shí)現(xiàn)的功能，新項(xiàng)目的組成結(jié)構(gòu)，新項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃、安排，包括各階段對(duì)人力、資金、設(shè)備的需求，新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)后對(duì)組織結(jié)構(gòu)、管理模式影響等;

5、可行性分析

項(xiàng)目的必要性、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和技術(shù)可行性、組織管理的可行性和社會(huì)的可行性;

6、可行性分析的結(jié)論

根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目的可行性分析，應(yīng)該得出一個(gè)該項(xiàng)目是否可行的結(jié)論;

報(bào)告具體的基本格式

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本格式包括首頁(yè)、標(biāo)題、前言、正文、結(jié)論、附件等幾部分。

首頁(yè)：主要注明項(xiàng)目名稱，項(xiàng)目主辦單位及負(fù)責(zé)人，可行性研究單位名稱，可行性研究的技術(shù)負(fù)責(zé)人，經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人、參加研究人員名單及報(bào)告完成日期等;

標(biāo)題：一般直接注明可行性研究項(xiàng)目的名稱和主要內(nèi)容，如《XX集團(tuán)申報(bào)煤化工項(xiàng)目可行性報(bào)告》;

前言：一般簡(jiǎn)要介紹項(xiàng)目研究的背景，項(xiàng)目實(shí)施的相關(guān)因素和主要目的和意義，可行性研究的主要依據(jù)和主要范圍等內(nèi)容、有些可行性報(bào)告還需要列出研究報(bào)告的相關(guān)摘要;

正文：該部分是報(bào)告的主體，要求列舉事實(shí)，運(yùn)用系統(tǒng)分析方法，綜合考慮各方面的因素，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可行性作出客觀、全面而準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)、不同類型的可行性報(bào)告在該部分通常具有不同的側(cè)重點(diǎn);

結(jié)論：在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析和預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，從整體角度作出科學(xué)評(píng)價(jià)，并與相關(guān)方案進(jìn)行優(yōu)劣比較，最終獲得明確的行動(dòng)主張、有時(shí)還就原方案提出一些更新、更全面的建議;

附件：為了結(jié)論的需要，在可行性報(bào)告正文結(jié)束后補(bǔ)充的相關(guān)材料，主要包括試(實(shí))驗(yàn)數(shù)據(jù)、計(jì)算浮標(biāo)、圖片表格、參考文獻(xiàn)等。

撰寫提綱

簡(jiǎn)述項(xiàng)目提出的背景、項(xiàng)目技術(shù)狀況、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模;項(xiàng)目的主要用途、性能;投資的必要性和預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益;本企業(yè)實(shí)施該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，技術(shù)可行性分析。

1、項(xiàng)目技術(shù)性能水平與國(guó)外同類項(xiàng)目的比較;

2、項(xiàng)目承擔(dān)單位在實(shí)施本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì);

3、項(xiàng)目成熟程度;

4、市場(chǎng)需求情況和風(fēng)險(xiǎn)分析;

5、投資估算及資金籌措;

6、項(xiàng)目融資估算;

7、資金籌措方案;

8、投資使用計(jì)劃。

因此，編寫可行性分析報(bào)告時(shí)須仔細(xì)謹(jǐn)慎，既要注意與后面內(nèi)容相照應(yīng)，又要對(duì)總論內(nèi)容客觀準(zhǔn)確、重點(diǎn)突出。

準(zhǔn)備資料

1、項(xiàng)目初步設(shè)想方案：總投資、產(chǎn)品及介紹、產(chǎn)量、預(yù)計(jì)銷售價(jià)格、直接成本及清單(含主要材料規(guī)格、來(lái)源及價(jià)格)。

2、技術(shù)及來(lái)源、設(shè)計(jì)專利標(biāo)準(zhǔn)、工藝描述、工藝流程圖，對(duì)生產(chǎn)環(huán)境有特殊要求的請(qǐng)說(shuō)明(比如防塵、減震、有輻射、需要降噪、有污染等)。

3、項(xiàng)目廠區(qū)情況：廠區(qū)位置、建筑平米、廠區(qū)平面布置圖、購(gòu)置價(jià)格、當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格。

4、企業(yè)近三年設(shè)計(jì)報(bào)告(包含財(cái)務(wù)指標(biāo)、賬款應(yīng)收預(yù)付等周轉(zhuǎn)次數(shù)、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、原材料、動(dòng)力、現(xiàn)金等的周轉(zhuǎn)次數(shù))。

5、項(xiàng)目擬新增的人數(shù)規(guī)模，擬設(shè)置的部門和工資水平，估計(jì)項(xiàng)目工資總額(含福利費(fèi))。

6、提供公司近三年?duì)I業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等扣除工資后的大致數(shù)值及占收入的比例。

7、公司享受的增值稅、所得稅稅率，其他補(bǔ)貼及優(yōu)惠事項(xiàng)。

8、項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格及原料價(jià)格按照不含稅價(jià)格測(cè)算，如果均能明確含稅價(jià)格請(qǐng)逐項(xiàng)列明各種原料的進(jìn)項(xiàng)稅率和各類產(chǎn)品的銷項(xiàng)稅率。