房地產開發項目的工程管理精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產開發項目的工程管理，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：房地產 開發項目 工程管理

工程項目施工管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產開發項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成，所以開發項目的工程施工管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法，對投資目標、進度目標、質量目標進行有效的控制，對開發項目施工建設中的技術活動和經濟活動，按照國家標準、規范和合同規定的目標，進行嚴格監督、控制和管理，以確保開發項目總體目標的最終實現。

（一）工程施工管理

對于房地產開發企業來說，開發項目的建筑施工和建筑工程安裝是生產階段最主要的任務，它不僅決定開發企業能否為社會提供優質的房地產產品，而且從經濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準備階段。因此，有效的施工管理也是合理節約開支、提高房地產開發項目投資效益的關鍵環節。

房地產開發商在工程項目施工管理中的主要任務如下：

1.安全管理。安全管理是工程管理中的最重要任務，因為安全管理關系到人身的健康與安全。通過制定嚴格的安全措施計劃，進行安全教育培訓各安全技術交底，杜絕重大安全事故的發生。

2.投資控制。主要包括編制投資計劃，審核費用支出，研究節支途徑。

3.進度控制。主要進行進度分析，適時地調整計劃，協調各參建單位進度。

4.質量控制。提出質量標準，進行質量監督，處理質量問題，組織工程驗收。

5.合同管理。對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

6.信息與溝通管理。通過信息的取得、辨別、處理、反饋實現良好的溝通與協調，極大地提高工作效率，更好地實現項目的預期目標。

7.項目組織與協調工作。一方面，選擇施工、供應等參建單位，明確各自在業務往來中應遵守的原則；另一方面，落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供應品種及供應方式。

（二）開發項目的工程施工控制

無論是開發住宅小區還是金融、商業區等，開發的內容構成了一項系統工程。而施工控制是整個開發項目管理的主要內容，也是項目經理的主要職責。因此，必須加強施工控制，以保證開發項目按計劃有序地實施。對一個建設項目而言，其直接控制的目標有三個，即進度（工期）、質量、成本（投資），這三個目標彼此之間有一定互斥性，難以同時達到最優，其實施應以項目整體最優為目標。

1.工程進度控制。工程進度關系到建設工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程計劃來具體實現。

（1）進度計劃的形式。按照工程項目階段劃分，進度計劃一般分成三類：

第一類，客觀進度計劃。從工程項目開始準備到竣工各階段的進度計劃，常用橫道圖法和網絡圖法表示

①橫道圖法。在時間坐標上用一種直線條表示出各項工程內容和進度的方法，通常用橫坐標表示工作時間，縱標表示工作內容。橫道圖法簡單明了，但看不出各項工作之間相互依賴和相互制約關系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些屬于關鍵工作。

②網絡圖法。其基本原理是首先應用網絡形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關系；其次通過計算找出計劃中的關鍵工作和關鍵路線，在計劃執行過程中進行有效的控制和監督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務。

第二類，總進度計劃。由承包單位的技術部門、計劃部門、質量監督部門等，在項目負責人領導和監理工程師主持下編制。根據工程所需工時數以及人力、物力、設備情況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度計劃。總進度計劃也可通過橫道圖和網絡圖表示。

第三類，單位工程進度計劃。以單位工程為對象進行編制。

（2）進度計劃的監測――防止進度滑動。定期取得工程實際進展情況，與原進度計劃對比、檢查，找出進度滑動原因，保證工期按時完成。“進度滑動”是工程管理中的一種司空見慣的現象，應該引起工程管理人員的高度警惕。

（3）進度計劃的衡量、分析和修正。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量（完成投資額）或者工時數。衡量、分析與修正工作一般每月一次。

2.質量控制。工程項目的質量是設計意圖被實現的程度。質量控制是指開發項目管理機構以合同規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督和管理活動。質量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程中的工作質量水平進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的程度，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并作出評判。工程質量控制工作主要包括以下幾項：

（1）對原材料的檢驗。為保證材料質量，應當在訂貨階段就向供貨商提出檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查。對砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴格送檢，并出具相關的檢驗合格的報告。未經檢驗或檢驗不合格的材料禁止使用。

（2）對工程中的配套設備進行檢驗。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到由政府指定的相關部門進行檢查和驗收,并出具相應的檢驗合格報告。

（3）確立施工中控制質量的具體措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差；嚴格控制混凝土質量，設立水泥、砂、石和水配比的嚴格計量手段控制水灰比，確保混凝土達到設計所要求的相應強度等級；對商品混凝土通過檢驗其塌落度等方法檢查其質量是否可行；混凝土試塊制作必須現場取樣，其養護必須與澆筑的混凝土養護的同等條件下進行；制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規定的技術要求實施。

（4）建立有關質量文件的檔案制度。現場工程師對工程質量應進行經常性的檢查，做好中間過程的質量驗收工作，對檢查或驗收的結果形成文字記錄，歸類存檔。

3.成本控制。實施成本控制是在不影響工程進度、質量、生產操作安全施工的前提下，將工程的實際成本控制在預算范圍內。通常在施工階段，要不斷進行直接費用監測分析和間接費用監測分析。

（1）直接費用監測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料耗費、工程其他費用支出。對直接費用逐月提出統計報表。將實際費用與工程預算進行比較，并且根據實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程單價比較，研究存在的問題。

（2）間接費用監測分析。間接費的預算數量是以直接費為基礎，按照間接費率計算出的。一經確定就要不斷進行監測，采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費用比較，進行有效控制。

（三）工程項目的過程管理

工程項目實施過程中有許多內容、環節需要管理，對工程項目實施影響較大的有：

（1）合同管理：合同是約定項目參與各方權利義務關系的協議，是具有法律效力的文件。合同管理的中心是選擇合同類型，主要是價格類型，不同形式價格的合同體現了風險分配形式。合同管理一般按標準合同文本執行，可適當加以修正。

（2）人力資源管理：項目建設的實現要靠團隊進行，項目經理則是項目團隊的領導者，所肩負的責任就是領導他的團隊準時、優質地完成全部工作，在不超出預算的情況下實現項目目標。從現代管理角度，人們開始把人當作一種資源來開發而不是作為工具來管理，“人力資源管理”一詞越來越多地為理論與實踐所提及，雖然實際上離這個詞的本意還有很遠。項目人力資源管理方法主要是利用組織結構圖、責任分配圖進行人員需求分析，落實責任，建立激勵機制，調動各參與人的積極性，保證項目目標順利實現。

（3）風險管理：項目風險來自各方面，市場價格變化、業主、供應商、分包商、項目所在地的經濟環境等，項目越大，涉及相關人越多，項目風險越大。風險有業主的，也有承包商的。風險管理的原則是對風險作出正確的估計并采用適當措施予以規避或轉移（如通過保險、合理磋商合同條款等）。風險管理以風險評估為依據，風險評估有SWOT（優勢、劣勢、機會、威脅）分析、概率分析（決策樹、蒙特卡洛模擬、敏感性分析、盈虧平衡分析）方法，各自從不同視角對項目風險作出評價。

（四）項目工程的綜合管理

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關鍵詞：房地產；開發項目；管理；措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產開發是一項涉及建筑規劃設計、建造、融資、銷售、公關等多專業的系統工程，項目涉及子項目繁多，而且項目龐大，完成難度很大。一個好的房地產開發項目，需要在項目經理的帶領下，項目團隊中的各方面人才共同合作，對項目整個過程進行設計、協調和控制，這樣才能把房地產項目做好，滿足客戶需求，實現企業盈利目標。

一、 房地產開發項目管理的含義

房地產開發項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的， 以項目經理負責制為基礎， 運用系統工程的觀點、理論和方法， 在開發項目建設的全過程， 按其內在運行規律， 建立有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。

具體講， 房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標， 以及項目的內外部功能要求; 約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外， 房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛生、消防、商業、服務、環境等幾十個部門， 近百個單位， 以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響， 因此， 房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程， 必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系， 來統籌和協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。

二、加強房地產開發項目管理的措施

1 、搞好可行性研究

開發項目成功與否， 關鍵要做好可行性研究。對開發項目的規劃、建筑方案、場地選擇、項目實施計劃、投資估算、技術經濟分析等諸方面進行科學論證， 全面考察項目建設的必要性和可行性。要貫徹“以人為本”的設計原則， 從空間上為各種人的需求創造條件， 將社會經濟現狀與發展的可能性相結合， 重視總體環境建設， 兼顧社會效益、經濟效益、環境效益， 提高土地的利用率， 體現現代科技發展方向， 充分運用現代化的管理手段和設備， 做到高效、節能、提高質量及控制投資的目的。

搞好前期市場調研與分析， 應圍繞區域環境、居室布局、銷售價格三大因素來運作。一個發達的城市， 可根據人們收入狀況分為三個收入階層， 高檔收入階層是以環境因素為先導， 再結合布局因素， 最后考慮價格因素。中檔收入階層要突出布局、價格因素， 再結合環境因素。低收入階層首先以價格因素為主導， 再考慮布局因素， 最后考慮環境因素。在中型城市， 由于收入水平限制， 以布局因素為主， 結合環境價格因素。小型城市就是滿足當地習慣消費需求， 以價格、布局因素為先導， 再結合環境因素。三大因素是項目中不可缺少的因素， 要根據所處城市情況， 科學地分析， 項目才能成功。

2、運用市場化手段公開招投標

(1) 選好勘測設計單位， 正確分析地質條件， 并作出相應的地質評價， 幫助開發企業及設計單位合理選擇地基處理方案、基礎型式， 既要安全可靠， 又要降低工程造價， 具有重要作用。

(2) 選好施工圖設計單位， 好的設計單位經驗豐富， 設計內容全面、細致， 外觀造型經濟、美觀， 空間布局合理， 結構設計規范，設備布置得當， 綜合考慮房屋的使用功能， 經濟適用， 技術服務到位能及時解決施工過程中的技術問題。

(3) 選好造價咨詢公司， 能夠科學、合理、規范編制標底， 預算定額編制準確， 直接影響工程的造價。

(4) 選好監理公司， 內部管理規范有嚴格的管理流程和監管體系， 監理工程師責任心強， 專業技術水平高， 現場管理能力強， 吃苦耐勞， 盡職盡責， 認真旁站， 只有這樣的監理公司才能真正對開發企業項目的工程質量、進度、成本起到監督管理作用。

(5) 選好施工企業， 企業內部有完善的質量管理組織體系、嚴格的管理流程、明確的崗位責任制度及企業規章制度， 由企業主管領導牽頭， 企業職能部門經常檢查、評比。現場配備的項目經理， 施工管理經驗要豐富、現場管理人員要配備齊全， 內部有完善的自查自糾管理體系， 要嚴格使用合格的建筑產品， 使工程質量得到有效保障。

3、施工階段管理

（1）加強投資項目質量控制

質量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規定， 對所選用的材料和設備進行質量評價， 對整個工程中的工作質量水平進行評估， 將取得的質量數據和承包商履行職責的程度， 與國家有關規范、技術標準、規定進行比較， 并作出評判。首先， 要進行質量投入的收益和費用分析， 明確質量目標; 在確定了項目建設質量目標后， 應制定出實現質量目標的措施和方法; 同時通過檢查、繪制動態過程控制圖和施工作業流程圖， 加強開發項目建設的施工過程質量控制。

（2）嚴格進行項目成本管理

項目成本用以保證在批準的預算內完成項目所需要的過程， 由資源計劃編制、成本估算、成本預算、成本控制所構成。成本控制直接決定企業是否能夠獲利， 獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中， 從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。但是， 建筑安裝成本依然是房地產開發項日中的重要部分， 占整個房地產項目開發成本的35% ~ 45%， 建筑安裝成本能不能得到有效控制， 是房地產項目成本控制的重點， 其中尤其應該重視降低材料成本。

（3）不斷規范建設項目合同管理

建設項目合同是指項目開發主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位， 為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟合同， 其內容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產開發過程中， 每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。加強對施工前簽訂的施工合同進行管理， 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

4、完善房地產開發項目后期管理

提供良好的物業管理服務不僅有利于樹立開發商的形象、加快其市場銷售速度， 而且有利于維護房屋購買者的利益， 確實達到物業保值增值的目的。應積極與物業管理公司溝通， 充分考慮小區內物業管理所需配備的設備以及管理用房等。同時， 營銷在當前房地產項目開發中的地位十分重要， 項目經理必須對項目定位準確， 正確把握營銷理念。

總之，工程項目管理是一個動態的過程。業主方對工程項目的管理與造價的控制應貫穿于項目的全過程，在工程項目建設的各個階段、各個環節，時時都要有控制投資的經濟頭腦。充分利用和認真分析建設周期中的重要信息．把握住市場經濟的脈搏，減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產開發；建設工程；項目管理；施工協調管理；

1背景

房地產行業的迅猛發展，連續多年來，已經成為了國民經濟的重要支柱產業。房地產開發經營中的工程項目管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中。房地產的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要內容按過程順序可分為設計管理、開發管理、施工管理和物業管理四個部分。對房地產開發企業而言，做好工程全過程的決策、組織、領導、控制和創新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析和闡述房地產開發與工程項目實施過程各個重要內容的管理。

2開發商內部的管理

房地產開發企業開發管理是指對公司的財務、工程項目、人力資源、綜合營銷及辦公室幾個部門進行的組織和管理，使其能順利完成工程項目的開發，也是企業為成功實現規劃管理、施工管理及物業管理所采取的重要方法。

財務部負責企業的資金管理，并提供能夠顯示企業財務狀況及經營成果的定期報表，其主要內容有三塊：建立工程項目的財務計劃、施工單位的工程款的發放以及開發企業自身營業費用的處理。

工程項目部是代表開發商對工程項目的建設進行管理，其主要內容包括物料的采購及庫存、施工企業的確定與協調、施工質量及進度的控制、相關合同的管理、必要的細部結構設計的變更、報建等。

人力資源部的工作是對項目開發相關人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。

綜合營銷部門就是要把樓房賣出去，其工作內容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。

辦公室是就是對項目建設提供企業正常運營必要的辦公和后勤的保障。

開發過程的目標及原則就是要把企業的人力、物力和財力有機融合起來，建立一套完整的科學的和規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，不斷開發出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發管理的重點在企業內部的經營，核心在于工程項目的開發過程，而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創新是開發運營過程中的具體要求。

3開發前期的管理

開發前期管理就是對項目規劃設計過程的管理，房地產開發企業在拿到建設用地后將要開發樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成，必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。

規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。規劃管理信息系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。

3.1工程項目的規劃設計要點：原則在開發企業確定后，作為管理系統中輸入要點，在規劃完成后要對規劃方案進行檢驗與評估，適當地采取反饋及修正的控制方式進行調整，并最終選擇設計方案。

3.2注意事項：開發商應盡量減少對規劃設計人員工作習慣的改變。為了可以在計算機中提出標準要求自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向GIS空間分析的數字化規劃圖，要求規劃設計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3開發商提出合理的規劃設計分層編碼標準。按國家標準、部門標準、地方標準的基礎上建立一套完整的分層標準，向有關的規劃設計單位發放。同時，制定相應措施，保證房地產開發企業及規劃管理部門可以使用規劃管理信息系統對設計單位提交的規劃設計方案進行審查。

3.4進行規劃設計成果審查。如果規劃設計單位報送上來的設計方案符合系統規定的一定的格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示。

4項目施工過程的探討

開發商管理建設工程，應該管些什么?哪些是必須由開發商來管理的，哪些又可以通過監理、甚至施工單位自身來實現管理的?細分各方的管理權限。甲方工程管理才會有的放矢，而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理。“大爺”式的管理是施工單位極為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質量達到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時間內，使施工單位獲得了合理的經濟效益。這樣開發商和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。

施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發公司一般由工程部具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。國際上對建設項目承發包有以下方式：平行承發包方式、施工總承包方式（GC）、施工總承包管理方式（MC）、（設計加施工）承包方式、項目總承包方式、CM（Construction Management）承發包方式等。目前，房地產的施工建設一般采用前兩種方式來進行，即要么對工程的施工完全發包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等）分別發包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發企業應該考慮采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業主（開發商）和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發企業委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發商訂立“cost plus”方式的合同。這樣有利于設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。

對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查、監理單位的監管、工程款的有序發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。

對施工項目實施過程中主要進行以下管理：

4.1項目工程質量要嚴把關

在實施過程中，要嚴把工程質量關，充分認識到“細節決定成敗”的含義，各方質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。總之，要加強質量管理，控制返工率。

4.1.1按圖施工是管理好施工質量的首要任務

開發商工程部代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責。但需注意，不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，造成建設工程質量不符合規定的質量標準的，施工方應負責返工、修理，并賠償因此造成的損失，構成犯罪的，應依法追究刑事責任。

4.1.2隱蔽和中間部位工程也要認真檢查和驗收

房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位，施工單位要進行自檢，并在48小時前通知監理單位和業主代表。通知內容包括隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點，并且請求開發商進行驗收。若驗收合格，業主代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工，倘若業主代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內整改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收，業主代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗。施工單位要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，業主代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。

4.2確保工程按期完成

在施工進度方面，業主代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設計進行，發現問題要及時提出來。對于按照施工組織設計進行的，發現在合同約定的工期內確實完不成的，要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。

4.3對施工單位獎懲分明

在施工合同上，可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣就能充分調動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”，同時也達到了工程管理的理想境界。

4.4充分認識協調工作的重要性

工程中各專業的交叉部位明顯的問題容易發現和解決，容易出問題的多數都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質量，造成經濟損失。 轉貼4.5加強管理建立科學的管理模式

這里所強調的加強管理，是指在現有管理水平的基礎上，認真對待每一個管理環節，不走過場，針對影響工程質量品質的一些關鍵問題，從技術上、人事制度上、體系結構上建立更有效的、更加科學的管理體制，從而達到進一步提高管理水平的目的。

4.6發揮監理單位的技術協調作用

4.6.1明確監理權力

開發商書面授權給監理單位進行監理，監理在委托的范圍內，有工程使用材料和施工質量的檢驗權、工程施工進度的檢查監督權、結算工程款的復核確認權和否決權等。這就明確了在建設工程中，監理方是業主重要的技術協調和行使權力代表。

4.6.2監督監理方是否真正履行其職責

這就要求業主代表要留意監理是否在甲方賦予的職權范圍之內進行了實際工作。比如監理查驗質量工作后，對所批準使用的建筑材料、設備、構件是否真正合格，業主代表要實測一下，發現問題，業主代表要責令監理方監督施工方更換建筑材料、設備、構件，或可依照《建筑法》有關條款追究其法律責任。

5房地產開發商與設計、施工、監理等單位間的管理是相互協調的

開發經營中的工程管理包括上述的設計規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現。所以，協調這幾個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發企業的重要內容。

房地產開發中的設計與施工的分離有利于各自專業化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“將施工知識和經驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現場操作中，以實現項目的總體目標”。在房地產開發中，即建筑設計師、工程師根據開發商的要求規劃設計出滿足計劃目標的、最經濟、最容易施工的方案；項目的開發管理人員依據該方案，考慮各種人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員或承包商根據自身的施工經驗對該方案采用適當的材料和工法，在規劃設計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設計方案，從而避免浪費及施工上的困難。可施工性強調工程建設施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關的設計的內容進行探討分析與改進。

還有，施工單位或開發商的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協調，不少建筑竣工后和規劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

5.1作為投資者，房地產開發企業應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。

5.2合理安排實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規劃階段、設計階段到施工階段、物業管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而其中開發商更加要做好前期的項目決策。

5.3發展研究。一方面，可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統的研究，充分發揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規劃的一部分。另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業務流程中無序的知識進行系統化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現知識共享和再利用的發展。

6結束語

篇4

關鍵詞：房地產開發項目；工程管理；溝通管理

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）01-0151-02

1 房地產開發項目工程溝通管理的對象、特點和存在問題

房地產開發項目工程施工中，必須將項目質量、進度、成本、安全等管理要素落實到施工各個階段，項目管理部門應圍繞著管理要素與項目組成員（包括項目負責人、施工人員、技術人員、管理人員、操作人員等）、內部客戶（包括房地產企業的市場部和設計部等）、總包方、分包方、供應商、設計單位、監理單位、有關政府部門進行有效的、持續的溝通和協調，掌握項目管理部門各個成員的工作狀態，明確內部客戶需求，協調好外部關系，這是工程項目實施獲得成功的關鍵，對于確保房地產開發項目工程高質、按期投入運行具有重要作用。

房地產開發項目工程具有投資金額大，周期長等特點，所以在溝通管理方面具有其自身特點，比如溝通管理范圍大，不僅包括企業內部部門、員工、領導者與被領導者之間的溝通管理，還包括近層關系和外層關系的溝通管理；管理要素眾多，包含員工關系、組織關系、供需方關系、協調配合關系以及外界監管和約束關系的溝通管理；房地產開發項目工程溝通管理的階段性較強，涉及到項目開發的可行性研究、立項策劃、設計、施工前準備、正式施工、驗收、交付、銷售、登記入住等各個階段的管理，各個階段的溝通管理內容和工作要點都有所不同；由于房地產開發項目工程投資金額高、工期長、涉及單位和專業較多，管理起來非常困難，所以溝通管理工作也面臨著各種各樣的工作內容，這就增加了溝通管理難度。在這樣一個信息化高速發展的時代，原有的溝通管理模式弊端也逐漸暴露，比如溝通管理工作缺乏一定計劃性，溝通協調信息的公開或傳達不及時；房地產企業內部工作較為混亂，沒有理順外部管理和內部管理，溝通管理工作具有一定片面性；網絡建設滯后，房地產開發項目工程相關方之間的協調大多通過電話和會議解決，溝通協調的工具較少，嚴重浪費了時間，進而影響到工程溝通的及時性和工程建設的進度。

2 做好溝通管理工作的對策

2.1 重視溝通管理

隨著時代的發展，和諧管理已全面滲入到現代管理理念中。對于房地產開發項目工程管理來說，溝通管理尤為重要，這主要是因為在房地產項目建設各個階段涉及的部門、專業、人員較多，只有實現人員間、部門間、單位間、領導者與被領導者間的相互溝通與協調，才能更好實現信息共享，營造出良好的工作環境。所以，房地產開發企業應當重視溝通管理工作，組織管理人員培訓和學習，使每個管理人員都認識到：溝通管理是做好一切工作的基礎，工作環境不和諧，工程項目也難以順利實施。特別是房地產企業的項目管理部門是項目施工現場代表，其工作的順利開展依賴于各方的信任和委托，所以應當加強自身學習，時刻保持自身魅力，不僅要具備高水平的知識、技能，還必須具備能讓人充分信任的人格品質、洞察能力、分析問題和解決問題的能力，這樣才能提升溝通管理的有效性，才能確保項目目標的順利實現。

2.2 正確、及時傳遞溝通信息

房地產開發項目工程溝通管理工作中，各種信息的傳遞是雙向的，是相關方做出科學決策的主要依據，因此必須保證信息的高質量、高準確性和及時性的傳遞，盡量降低由信息不實給項目帶來的損失；建立基于所有溝通方式的回饋機制，使信息能夠及時被接收者接收；制定切實可行的溝通計劃，充分考慮項目相關文件的保存方式、文件格式、工作匯報方式，了解與項目相關的工作內容、工作人員基本情況、人員對項目信息的需求和對時間的期望，這樣才能將工作人員最需要的信息及時、準確傳遞給

他們。

2.3 實施動態管理

房地產開發項目工程管理中的溝通管理必須貫穿于整個項目實施的全過程，而由于工程項目實施具有一定階段性，這也就決定了溝通管理也要分階段實行，并要根據不同階段的不同問題抓好溝通管理工作要點，實行有效的動態管理，比如在房地產開發項目實施初期階段主要是協調供需方關系，在項目實施后期的管理重點則是約束關系，所以，在溝通管理工作中，我們應當根據工程項目的推進過程準確掌握各種關系，通過及時的溝通將項目實施中的矛盾、爭執化解，并建立切實有效的利益機制和公平競爭機制，實現項目管理過程中各方利益一體化，通過相關方的主動溝通、積極參與、自覺行動達到和諧管理的目的，進而提升房地產開發項目工程管理的綜合水平，使項目得以順利實施。另外，加大對總承包合同機制的研究力度，力爭項目建設過程中總承包方的利益與甲方利益的一致性，盡量減少利益差異，保證溝通的一致性，力爭高效、高質完成溝通管理工作。

2.4 充分利用信息技術優勢

近年來，信息技術發展非常迅速，并在社會各個領域得到了廣泛應用，其在房地產開發工程項目管理中的應用為溝通管理帶來了新方法和新思路，我們應當充分利用信息技術優勢，加大網絡建設，建立溝通管理信息系統，將其作為溝通管理中協調各方面要素的有力支撐，實現各種信息及時、準確的傳遞，不斷提升溝通管理工作效率和工作質量，進而提升房地產開發項目管理的整體水平，為房地產企業創造出巨大經濟效益。

3 結語

篇5

【關鍵詞】房地產；項目工程管理；常見問題；解決措施

前言：

房地產開發項目的特點主要是周期性極長、投入的金額較為龐大、面臨的風險極多，是一項十分復雜并且管理難度較大的工程。開發項目主要分為三個階段，第一階段為項目策劃階段，第二階段為項目設計階段，第三階段為項目實施階段。隨著我國國民經濟水平的迅猛發展，推動我國房地產事業的規模不斷擴大，也加劇了房地產行業內部的競爭。因此，針對目前房地產開發項目工程管理中常見的問題采取相應的解決措施，力求提升我國房地產開發項目工程管理的質量。

一、房地產開發項目工程管理的意義

房地產開發項目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環節進行監督與控制，使其嚴格按照設計標準與設計要求進行施工。項目工程管理不僅僅能對建筑施工單位施工質量進行監督，還能對施工工期進行宏觀的控制，在保證施工質量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產開發項目工程管理主要包含了4個方面，即項目質量管理、項目進度管理、項目成本管理與項目安全管理。

房地產開發項目工程管理的根本在于提升房地產開發項目的工程質量，提高房地產項目的實際經濟收益。高質量的房地產開發項目工程管理，能夠有效促進房地產施工企業嚴格按照設計標準進行施工，保證施工質量，實現房地產公司獲得最大經濟效益的目的。

在實際房地產開發項目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工方案與技術也存在一定的差異。如果沒有房地產開發項目工程管理作為宏觀的調控手段，不僅會降低施工的質量，也會延長施工工期，不利于房地產公司獲得最大的經濟效益。

二、房地產開發項目工程管理存在的主要問題

（一）項目策劃不夠完善

房地產開發企業過分的注重經濟效益的提升，更多的注意力集中在開發地段的周邊環境與項目工程竣工之后能夠為企業帶來的商業價值。房地產施工單位又沒有做好項目的策劃工作，僅僅負責施工建設工作，導致在施工過程中經常會出現圖紙錯誤、遺失等情況，嚴重的情況下會使建筑質量嚴重不達標，威脅作業人員以及未來業主的人身財產安全。

（二）項目工程施工細節監督與管理存在漏洞

房地產施工單位往往只重視房地產開發項目的施工進度，忽視了對房地產開發項目工程施工過程中細節的監督與管理，疏于檢查，導致房地產開發項目工程施工過程中存在較大的質量問題，即便監督部門發現了其中的問題也沒用得到及時的處理，降低了房地產開發項目工程的質量。

（三）項目工程各個環節施工隊伍配合欠缺

由于房地產開發項目是一項周期性較長且較為復雜的工程，許多不同的施工環節需要不同的施工隊伍進行施工，而施工人員素質參差不齊，相互之間也缺乏一定的配合，如果沒有得到充分的協調，就會影響彼此之間的施工質量與效率，降低房地產開發項目工程整體的施工質量與效率。

（四）項目工程規章制度沒有落實

為了保證房地產施工質量，我國出臺了一系列相應的規章制度與施工標準。但是目前情況來看，房地產施工單位在施工過程中，往往沒有落實國家制定的規章制度與施工標準，嚴重影響了房地產開發項目工程的質量。

（五）項目工程管理體制不完善

房地產開發項目工程需要根據施工的實際情況出發，科學合理的分配施工人員，避免一味的追求經濟效益的提高。房地產開發項目需要一定規模的工程管理人員對施工的每一個環節進行監控與管理，如果片面的追求經濟效益的提高，壓縮工程管理人員的數量，勢必會降低工程管理部門對房地產開發項目施工環節的監督與管理力度，也無法及時發現施工環節出現的質量問題與安全隱患。

三、房地產開發項目工程管理常見問題的解決措施

（一）完善項目施工前項目策劃工作

房地產開發項目在施工之前，需要做好項目策劃工作。開發商需要結合實際市場行情，確定最佳的施工區段，然后根據消費群體的需求確定主要的設計風格。同時，要積極尋求國家房地產規劃部門的配合，得到國家宏觀政策的輔助與支持。房地產施工企業也需要做好圖紙的分析與保存，避免發生遺失等情況影響施工進度。

（二）加大項目工程施工細節的監督與管理力度

房地產開發項目施工單位不能片面的追求施工進度，需要在保證施工每一個環節的質量前提下，盡可能的縮短工期。同時，項目工程管理人員需要加大對項目施工細節的監督與管理，及時的發現其中存在的質量問題與安全隱患并督促施工單位進行處理。

（三）加強項目工程各環節施工隊伍之間的溝通

在項目工程施工開始之前，設立一個溝通的平臺讓不同施工隊伍進行事先的溝通與交流，積極尋求配合，避免由于溝通不及時影響施工的質量。只有達成意見的統一之后，才便于施工隊伍協調施工工作，提升項目工程施工質量。

（四）落實項目工程規章制度

在項目工程施工過程中，施工單位需要嚴格按照國家制定的規章制度與施工標準進行施工，項目工程管理人員也要對施工過程進行監督與管理，確保項目工程施工的高質量高效率開展。

（五）構建完善的工程項目管理機制

房地產開發項目工程需要根據施工的實際情況出發，構建完善的工程項目管理機制，科學合理的分配施工作業人員，不能片面的追求降低人力資源成本消耗提高經濟效益，應該從提升房地產施工質量方面著手，才能逐步實現房地產開發企業經濟效益的提升。

結束語

本文主要針對房地產開發項目工程管理中常見的五種問題進行分析與解讀，試探性的提出了相應的解決措施，希望能夠幫助房地產開發項目工程管理人員提升自身管理有效性，促進房地產事業高效、高質、穩定、健康的發展。

參考文獻：

[1]穆桂蘋.房地產工程現場施工管理之我見[J].城市建設理論研究（電子版），2013（10）.

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