集體經營性建設用地管理精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇集體經營性建設用地管理，期待它們能激發您的靈感。

篇1

【關鍵詞】集體經營性建設用地；土地使用權；用地評估

一、農村集體經營性建設用地使用權概述

就當前來說，農村的集體建設用地主要分為三大類：宅基地、集團建設經營性用地以及公益性公共設施用地。所謂農村集體經營性建設用地，就是指農村那些具有生產經營性質的建設用地，其中包括各個農村集體經濟組織使用本地區的土地利用總規劃興辦各種企業、或者進行各種商業活動等。

“三農”問題一直是國家關注的重點問題之一，如何促進農業生產的進一步開展、促進農民增收、加強社會主義新農村建設也是當前各地政府面臨的重要任務之一。近幾年，為了充分實現此目標，我國相關部門出臺相關政策，允許農村集體的經營性建設用地進入市場，以促進農民增收。而關于農村經營性建設用地的政策，我們要從以下三個方面來理解：第一，該政策指的是農村的集體經營性的建設用地，而不是指所有的建設用地。那些公益性的建設用地及宅基地等并不在此行列之內。第二，農村集體經營性建設用地的使用必須符合相應的發展規劃。要取得土地的使用權，也要按照規定的流程進行。第三，要做好用途管制工作，也即是說，這些建設用地必須符合相應的制度規范，才能進行后續的出讓、租賃、入股等活動。

二、農村集體經營性建設用地使用權的現狀

自從政策實施以來，我國農村集體的經營性建設用地的使用范圍愈來愈廣，確實提高了一些地區民眾的生活水平及生活質量等。但縱觀我國農村集體經營性建設用地的使用權規定及相關規范等，筆者發現還存在很多不足之處。

1.法律規定嚴重滯后

我國土地管理法中有明確規定，農村集體建設用地的使用權一般不允許在市場中進行流轉，除非原先的土地使用權破產、關閉等。同時，任何個人在使用建設用地時必須申請使用國有土地，而在使用集體土地之前也要先征為國有。做出這項規定的根本目的就是嚴格控制我國的集體土地流入土地市場。但是，隨著我國社會主義市場經濟的不斷發展，土地市場也在發生著翻天覆地的變化，而過去的這種土地管理規定也已經不適應社會發展的需求。由于我國農村集體經營性建設用地缺乏相應的法律規范來作為基礎保障，其使用及流轉過程中必然會出現各種問題。

2.產權界定不清晰

明確的產權是土地市場運行的前提條件，但就當前實際情況來看，我國的農村集體經營性建設用地的產權不明晰，嚴重影響了人們對農村土地資源的投資，因此其對土地保護及管理工作的積極性也不高。我國農村土地所有權產權界定不明確，主要表現在以下方面：第一，土地所有權的主體界限不明確，交叉擁有土地所有權；第二，部分土地主體未知；第三，法律雖然規定農民或者農民集體擁有集體土地的所有權，但對于農民是否能夠進行土地的租賃、買賣等也沒有規定。

3.市場體系不健全

農村集體經營性建設用地使用權的轉移，必須依靠一定的市場經濟秩序來規范。但是，我國農村集體經營性用地的市場機制并不完善。首先，國家對農村集體建設用地進行了嚴格的規范，這也限制了集體土地的各種交易及土地價格等，導致私自交易形式的出現。其次，土地使用權流轉的中介單位較少，土地融資、服務、評估機構相對稀缺。這也導致土地價格沒有統一的評估標準，土地價格評估帶有較大的主觀性與隨意性。

三、完善農村集體經營性建設用地使用權的相關建議

1.完善建設用地評估的相關政策

為了進一步提升我國農村土地的利用率，國家相關部門應該建立集體經營性建設用地使用權入市的相關法律制度及配套措施，完善相關制度，推進制度改革。要建立和完善基礎地價體系、流轉交易平臺等建設用地入市體系，完善相應的稅收制度；要完善建設用地評估體系，建立統一的評估標準，明確土地交易的市場價格等。另外，國家相關部門還應該對原有的涉及到土地管理工作的相關制度進行修訂，例如《憲法》《土地管理法》《擔保法》《物權法》等。

2.合理界定建設用地的使用權

只有明確產權主體，農村集體的經營性建設用地才能順利進入市場。首先，相關工作人員要做好實地勘察工作，對所有的集體經營性用地進行“摸底”，然后明確土地的權屬、界限，在材料齊全、各方同意的基礎上明確土地的所有權及使用權等。其次，要完善農村集體經營性土地的登記制度，理清村、村民小組及農民之間的產權關系。總之，必須建立完善的、產權明確、分配合理的農村集體經營性土地的產權制度。

3.優化提升市場體系

優化和提升市場交易體系，是完善我國農村集體經營性建設用地協調機制的重要基礎。而要提升交易體系，首先要做的就是建立統一的土地交易市場和社會服務體系，并逐步完善土地市場管理規定和交易的具體規則，并為農村集體經營性建設用地使用權的流轉提供各種信息咨詢、地價評估等服務。同時，還要不斷完善包括土地租賃、抵押等在內的二級市場，優化農村經營性建設用地價格形成機制，積極促進農村建設經營性用地入市。

推進我國農村集體經營性建設用地使用權的轉移，實行市場化的策略，有利于提高農民的財產性收入，對于縮小城鄉差距，建設社會主義新農村和社會主義和諧社會有一定的積極意義。

參考文獻：

篇2

受區政府委托，2020年6月3日至4日，區自然資源局組織各鄉、涉農街道到焦作市，學習農村集體經營性建設用地入市相關經驗和做法。調研組先后到焦作市自然資源和規劃局、馬村分局學習交流座談，學習收獲對我區做好農村集體經營性建設用地入市工作具有一定的借鑒意義。現將調研情況報告如下：

一、焦作市農村集體經營性建設用地入市基本情況

焦作市農村集體經營性建設用地入市準備工作始于2019年初，截至目前，焦作市共出讓農村集體經營性建設用地2塊，其中：地塊一，位于武陟縣北郭鄉益莊村村北1.07公頃（16.05畝）土地，以140.38萬元的成交價，被焦作市益瑞合金材料有限公司拍得。地塊二，由焦作市馬村區安陽城鄉廟前村、谷堆后村共同申請，經焦作市人民政府批準入市，決定以網上掛牌方式出讓一宗集體經營性建設用地使用權，并委托焦作市公共資源交易中心具體承辦。具體地塊位于馬村區安陽城辦事處廟前村、谷堆后村，面積約11.3186公頃（合169.78畝），起掛價格為2751萬元，土地為工業用地50年使用年限。5月29日，該地塊以2751萬元被焦作市浩瑞建材有限公司拍得，是河南省首宗入市交易的城區農村集體經營性建設用地。

二、焦作市農村集體經營性建設用地入市的主要做法

（一）制定完善入市制度，推動依法入市

為了更好的規范農村集體經營性建設用地入市行為，焦作市印發了《焦作市農村集體經營性建設用地入市交易工作實施方案》《焦作市農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》《焦作市農村集體經營性建設用地使用權網上拍賣掛牌出讓交易規則（試行）》等文件，規范了全市入市交易程序，強化了過程和環節控制，對入市主體、入市地塊、入市程序、交易細則、監督管控以及收益管理等作了明確規定，既簡化程序、提高了服務便捷性，也保障了入市合法合規。

（二）嚴格規范入市程序，保障農民權益

焦作市明確入市范圍為國土空間規劃（指土地利用總體規劃、城鄉規劃）確定為工業、商業等經營性用途的集體建設用地。入市主體為依法取得法人資格的集體經濟組織或村民委員會；未取得法人資格的集體經濟組織或村民委員會可授權/委托其組建的資產公司，或者委托授權其他具有法人資格的組織實施入市。入市前嚴格按照“四議兩公開”，由村民自己決定農村集體經營性建設用地是否入市、怎樣入市，形成決議后，逐級向上申請，從根本上保障了農民權益。交易結果需在本集體經濟組織事務公示欄公式，接受社會和群眾監督。保障農民受益的方法：一是逐年支付租金；二是一次性支付土地收益；三是作價入股，每年持股分紅；四是租金保底加分紅，每年收租金，定期分紅。

三、焦作市相關經驗、實例對的借鑒意義

（一）新《土地管理法》為農村集體經營性建設用地入市提供了法律依據

新《土地管理法》自2020年1月1日起施行。新《土地管理法》關于集體經營性建設用地入市的條款修改主要體現在四點：一是規定國土空間規劃（土地利用總體規劃、城鄉規劃）確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，明確了集體經營性建設用地入市的合法化；二是集體經營性建設用地出讓、出租等應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，規定了集體經營性建設用地入市的民主化決策程序；三是通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押；四是集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。

（二）簡化程序，促進鄉鎮招商引資項目加速落地

農村集體經營性建設用地入市，省去了轉為國有建設用地的征收環節，市、縣兩級自然資源部門審批，市（縣）人民政府核準，節約了審批時限，更有利用各類項目加速落地，避免項目未批先建，造成違法用地行為。

（三）降低征地用地成本，減輕財政壓力

農村集體經營性建設用地入市，不涉及繳納社保費等稅費，征地用地成本顯著降低。同時，出讓起始價、出讓底價等不得低于宗地實際取得的各項客觀成本費用之和，每宗土地出讓均可實現正收益，可有效避免以往工業用地供地過程中成本大于收益等情況的出現。

（四）拓展財政收入渠道，增加財政收入

按照焦作市試點的經驗，農村集體經營性建設用地入市，區財政可依法取得工業用地出讓收益5%的土地增值收益調節金。下一步，焦作市正在謀劃農村集體商業用地的出讓，預計縣（區）政府可獲取出讓收益的20%作為土地增值收益調節金。

（五）有效盤活農村建設用地，促進鄉村經濟發展

農村集體經營性建設用地入市，農民獲利，企業降低用地成本，為盤活農村集體建設用地、促進農村集體經濟發展、增農民收入、緩解農村就業壓力、建設美麗鄉村提供了有力支持。

四、存在問題及下一步工作打算

農村集體經營性建設用地入市仍在探索階段，目前焦作市的試點仍局限于工業、商業用地，全國首批試點區域河南長垣縣、重慶大足區在住宅用地入市探索中走在全國前列，但可復制性待進一步了解學習。在推動農村集體經營性建設用地入市過程中，仍需注重以下工作推進：

（一）編制國土空間規劃、鄉鎮規劃

符合國土空間規劃是農村集體經營性建設用地入市的首要條件。受上級國土空間規劃政策的影響，我區各鄉國土空間規劃尚未完成。國土空間規劃啟用前，該項工作可依照各鄉現有的總體規劃和土地利用總體規劃所覆蓋的范圍來實施。下一步，將加大國土空間規劃編制力度，同時在規劃過程中充分考慮、預留農村集體經營性建設用地入市的相關條件，在規劃中推動農村集體經營性建設用地入市。

（二）上級政策支持

向三門峽市政府、市自然資源和規劃局等上級政府、部門申請政策支持，出臺符合三門峽市、實際的農村集體經營性建設用地入市管理辦法等政策，為入市提供政策支持。

（三）完善鄉街道基準地價

基準地價是影響農村集體經營性建設用地入市地價的重要因素。目前，的基準地價尚未覆蓋全區廣大農村，可能掣肘農村集體經營性建設用地入市。下一步，將完善各鄉基準地價。

篇3

關于集體經營性建設用地使用權司法拍賣的若干意見（試行）

為基本解決執行難，適應不動產統一登記需要，進一步推進集體經營性建設用地上資產拍賣工作，依照《中華人民共和國土地管理法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》的規定，宜興市人民法院、宜興市國土資源局經充分協商，就集體經營性建設用地使用權司法拍賣達成以下統一意見:

一、人民法院在拍賣集體經營性建設用地使用權地上建筑物、構筑物等不動產時，原則上應按不動產統一登記原則，對集體經營性建設用地使用權一并評估拍賣。

二、人民法院在評估拍賣集體經營性建設用地使用權前，應發出征詢函，征求集體土地所有權人及屬地鎮（園區、街道）政

府同意。

三、人民法院在啟動評估程序前，應對集體經營性建設用地使用權的租賃情況，包括租賃合同、租金支付情況等進行調查。國土局不動產登記科在接到法院調查函后，應向法院提供備案的集體經營性建設用地使用權租賃合同，并提供相關政策性咨詢意見。

四、人民法院應當委托具有專業評估資質的評估機構對集體經營性建設用地使用權進行評估，并在委托評估時，告知評估機構在進行充分市場調查后，應當征求宜興市國土資源局意見。

五、人民法院對集體經營性建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物一并拍賣時，應當在拍賣公告須知中明確告知參加競買的具體要求、限制范圍、原租賃使用集體建設用地使用權陳欠租金等情況。

六、人民法院通過網絡司法拍賣平臺公開拍賣被執行人集體經營性建設用地使用權成交且買受人付清競買款后，應當及時出具移權裁定書及協助執行通知書。不動產登記機構在收到法院移權裁定書、協助執行通知書以及相關材料后應及時辦理協助事項。

七、國有租賃土地使用權的司法拍賣原則上適用上述規定，具體內容應當根據宜興市國土資源局的反饋意見進行操作。

篇4

關鍵詞：集體經營性建設用地流轉；外部性；社會效益

DOI：10.13956/j.ss.1001-8409.2017.04.20

中圖分類號：F301.24 文獻標識碼：A 文章編號：1001-8409（2017）04-0090-05

Abstract：Taking Zezhou county as example，this paper measures the externalities and social benefits of rural collective commercial construction land circulation by value transformation model and investigating method. Results show that， net externality of industrial land is negative and its social benefits are lower than economic benefits. The net externality of other transfer land types， such as commercial land， residential land， infrastructure land and idle land， are positive and their social benefits are higher than economic benefits. The conclusion proves that land circulation of rural collective commercial construction can promote social development， and that there is a strong correlation between the externality occurred in process of circulation and the transferred land types and development activities. Therefore， there are some measures to improve social benefits of social benefits rural collective commercial construction land circulation， such as making suitable land use plan at villagelevel， strengthening the law enforcement and completing the circulation mechanism.

Key words：rural collective commercial construction land circulation； externalities； social benefits

現階段，我國集約型經濟增長模式改變了要素供給方式，尤其是“土地寬供應”在新的濟增長模式下已難以持續，因此土地要素成為我國經濟發展主要制約因素之一。在此背景下，農村集體經營性建設用地（簡稱經營性用地，下同）作為生產要素參與經濟發展是客觀使然。十八屆三中全會《決定》已賦予經營性用地與國有建設用地同地、同權、同價入市，從政策層面提出集體經營性建設用地流轉（簡稱經營性用地流轉，下同）的基本框架。而后五中全會《決定》又提出要統籌推進經營性用地入市試點工作，可見經營性用地作為極具價值的生產要素，已成緩解國家建設用地緊缺的重要途徑之一。同時經營性用地流轉也積極推動了農村非農產業發展，增加農民就業崗位，提高了農村建設用地價值，增加了農民收入，但由于缺乏明確的法律規定和行政規制，流轉無序也引發了違法用地行為增加，利益分配不合理，社會矛盾多發，破壞生態環境等問題[1]。因此經營性用地流轉對社會發展產生雙重效應，具有強烈的外部性[2]，說明經營性用地具有公共物品的屬性，而且其流轉具有社會決策特征，所以通過社會決策可顯化人們所忽略的、外溢的外部性，真實揭示經營性用地流轉產生社會凈效益。

本文基于澤州縣經營性用地流轉實證分析基礎上，通過經營性用地流轉外部性分析與測算，揭示經營性用地流轉后社會凈效益，以促進社會整體效益提升為目標制定決策，以期為現實中經營性用地流轉決策提供一些新的思路。

1 集體經營性建設用地流轉的社會決策分析

經營性用地是城市工業轉移和政府招商引資的主要承載地，成為區域經濟發展和城市建設用地的重要組成部分，流轉過程中土地利用方式將會發生改變，土地從低權能向高權能流轉，土地使用權主體由農民變成使用者（見圖1）。村委會受農戶委托將經營性用地流轉給使用者，一方面經營性用地的流轉提高資源配置效率，充分利用閑置或低效的存量農村建設土地，優化利用的規模結構和產業結構[3，4]。因此，經營性用地參與流轉與資源優化配置是經濟發展的客觀需求[5]。另一方面流轉過程中出現低效投資、違規建設、大規模基礎設施投入對生態環境的影響，以及農村的收入分配格局改變，誘發新的土地矛盾等負面影響。所以經營性用地流轉對農村區域的影響包括直接經濟影響及相關外溢效應或者外部性。因此農村經營性用地流轉作為我國一項重要的制度創新和安排，對其流轉的外部性有正負兩面，需綜合考慮，因此有必要對外部性的社會影響進一步討論和分析。

（4）權屬不清容易產生土地糾紛。主要指農村土地所有權主體由于處于虛置狀態，相應權屬不清，導致擁有使用權的單個農民與所有權者村委會對經營性用地入市決策很難一致，易產生土地糾紛。

（5）生產生活垃圾堆積。主要是由于商業活動、土地開發施工和企業生產過程中產生的垃圾，還包括農村居民的生活垃圾，增加了垃圾管理成本。

正外部性包括：

（1）道路交通及基礎設施完善。主要指通過流轉，集體財政收入提高后，有能力投入資金改善本村的天然氣管道、自來水、有線電視、商服或學校等設施，同時修建了交通道路，改善居民出行條件。

（2）就業機會增加。主要指新的企業通過經營性用地流轉進入村莊，雇傭當地勞動力，增加了村民非農就業機會，同時增加家庭非農收入。

（3）保有的集體建設用地增值。主要指隨著企業入駐及生產環境改善，引起周邊未流轉建設用地增值。

（4）產業承接能力提高。主要指隨著基礎設施的改善及勞動力素質提高，增加了村莊對各類企業的吸引力。

（5）農民福利提高。主要指經營性用地流轉，通過收益分配，增加農戶收入，提高生活品質。

2.5 測算方法

2.5.1 外部性的測算方法

經營性用地流轉的外部性測算主要是采用價值量化法與分項加和法對經營性用地流轉外部性進行統一標準的價值化表達。并借鑒相關文獻中外部性定量測度方法[10～12]，采用以價值量化方法為主的綜合計算方法。具體計算公式見表2、表3。

3 結果分析

3.1 外部性計算結果

根據以上測度方法計算研究區5種土地類型的外部性，流轉為工業用途的開發地塊（如表4至表6），凈外部性為-2460.61元/hm2，流轉為其他用途的地塊凈外部性均為正值，流轉為基礎設施建設地塊的綜合正面影響最大，依次為住宅用地、商業用地與空置地塊。

從正外部性計算結果看（見表3），工業用途和商業用途的流轉土地正外部性較高，說明兩類轉換用途帶給農民就業保障和集體土地增值效應明顯。其次，基礎設施及交通用途轉換包括道路交通的完善及生活生產等基礎設施的改善，確實改善了農民原本落后的生活狀況和出行條件，同時提升了農民集體土地增值潛能。住宅用地流轉外部性居中，主要是因為遠離城鎮中心的住宅用地對于集體產業承接能力提高、集體土地增值及農民福利提高影響相對較小。空置的集體土地對農民來說具有很大的不確定性，在流轉未形成之前，其產生的正外部性最小。

從負外部性計算結果看（見表4），工業用地造成的最大負面影響就是生態環境破壞和垃圾堆放，由于工業生產造成的空氣、水質、噪音和垃圾等污染，影響原來農民生活的環境，同時由于工業用地占地面積大，流轉效益高，政府和集體之間利益分配不合理現象嚴重，會引起農民集體上訪等社會不穩定現象。而商業用地和基礎設施用地引起的負面影響主要是垃圾堆放和社會不穩定，這與農村的垃圾處理系統不健全有關，以及由于開發建設過程中缺乏對農民的關注，政府和集體之間出現利益糾葛，農民降低了對基層政府的信任。住宅用地產生的負面影響主要是垃圾堆放，農村居民點缺乏完善的垃圾處理系統，垃圾堆放現象經常發生，對社區環境產生負面影響。空置用地產生的負外部性最低。

3.2 社會凈收益計算結果

根據2015～2016年4月研究區及相鄰區經營性用地流轉案例收集和統計，計算得出研究區經營性用地流轉土地年平均租金，加上凈外部性，得到社會凈收益。商業用地的社會凈效益最高為96264.49元/（hm2?a），依次為基礎設施用地為91790.40元/（hm2?a），工業用地為89472.39元/（hm2?a），住宅用地為54133.34元/（hm2?a），最后是空置用地為50007.80元/（hm2?a）（見表6）。雖然空置用地目前狀態處于空置，但不影響土地本身存在的經濟價值，因此本文以住宅用地年租金作為參考計算空置用地的年租金。

總體看來，除了工業用地的社會凈收益低于經濟效益，其他商服用地、住宅用地、基礎設施用地和空置用地的社會凈效益都高于經濟效益，這說明經營性用地流轉在創造經濟價值的時候，也帶給農民集體積極的凈外部性。但是，雖然經營性用地流轉的經濟效益遠高于農業生產經營所得，但并不能彌補經營性用地流轉產生的負外部性。如果在具體決策時，忽略了某方面的外部性則會導致社會決策偏差和社會凈效益的減少。

4 主要結論及對策

本文研究了基于外部性影響的經營性用地流轉的社會決策，認為最終的社會影響既要考慮經營性用地流轉產生的經濟效益，也要權衡其流轉的外部性影響。通過澤州縣的流轉實例分析，本文計算研究區經營性用地流轉造成的凈外部性，并根據經營性用地流轉案例分析計算出的研究區經營性用地流轉經濟效益，得出研究區經營性用地流轉產生的社會凈效益。總體上，發現經營性用地流轉產生的社會凈效益高于經濟效益，對社會產生積極的綜合影響。

篇5

三條高速公路構成的環內用地是市區未來城市發展的規劃用地（以下簡稱規劃用地）。在規劃用地范圍內，實行土地集中管理，建立統一、規范的土地市場。市級土地有形市場設在市國土資源局。

在規劃用地范圍內，下列情形的用地必須進入市級土地有形市場公開進行：

（一）房地產、商業、旅游、娛樂等經營性項目和其它具有競爭性項目的用地；

（二）政府征用、收回、收購儲備的用于出讓的用地；

（三）企業以授權經營、作價出資（入股）方式取得的土地使用權再行轉讓的用地；

（四）原有劃撥土地使用權再行轉讓、租賃以及以土地聯營合作的用地；

（五）實現抵押權涉及到劃撥土地使用權轉讓的用地；

（六）法院判決需要變現用于償還債務的劃撥土地使用權轉讓的用地；

（七）以協議方式出讓的土地使用權，涉及享受過減免土地出讓金（租金）的用地等。

對上述經營性建設用地的出讓，統一在市級土地有形市場通過招標、拍賣、掛牌等競價方式進行交易。在掛牌期限內只有一個意向用地者的，可以不低于宗地的掛牌價成交。

嚴禁經營性建設用地協議出讓和私下交易。凡應進入市場而不進入市場、不符合法律規定和未達到合同約定條件的經營性建設用地，不得辦理土地登記，不予發放土地使用證。

三、實行經營性建設用地的計劃控制

在規范經營性建設用地市場管理中，要嚴格執行城市規劃、土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，嚴格控制建設用地供應總量。對規劃用地范圍內建設用地實行城市規劃和供地計劃的雙控制。

對經營性建設用地，依據市場需求，實行政府宏觀調控。市政府根據城市規劃、土地利用總體規劃和城市建設與發展的重點及市場需求等因素，制定規劃用地范圍內的年度供地計劃。實施規劃用地范圍內年度新增房地產等經營性建設用地的計劃控制。對城市已建、新建及規劃建設道路兩側用地進行控制，優先用于城市經營。

規劃用地范圍內的年度供地計劃由市發展計劃委員會會同國土、規劃、建設、房產、財政、物價、土地儲備等部門和單位編制，經市區土地使用制度改革領導小組討論并報市政府批準后，向社會公布。

發揮城市規劃在經營性建設用地市場管理中的龍頭作用。凡在規劃用地范圍內的經營性建設用地，必須嚴格執行規劃，符合城市建設與發展的重點方向和目標，經過市規劃、建設部門審核，依法辦理有關審批手續，有計劃地進入土地有形市場。市規劃、建設部門應及時提供城市改造與建設重點區域的詳細規劃以及土地用途、容積率等資料，在市級土地有形市場上公布。

三、完善市區地價體系

為了確保國有土地資產的保值增值，在規劃用地范圍內建立統一的地價體系。市物價、國土部門要按照有關法律規定評估確定規劃用地范圍內的基準地價。基準地價原則上每3年調整1次。具體宗地的國有土地使用權出讓，要依據基準地價，合理評定標定地價。規劃用地范圍內以招標、拍賣、掛牌等方式出讓的土地，由市區土地使用制度改革領導小組或委托市國土資源局會同都縣、城區政府、市開發區管委會及市土地儲備交易中；心代表，依據基準地價和市場供求情況，討論確定底價，最終成交價由市場決定。

建立工業項目用地地價協調制度。對規劃用地范圍內主要是3個開發區的工業項目用地的出讓價格，由市政府協調小組定期協商，確定協議出讓價。協議出讓價不得低于《省政府批轉省國土資源廳省物價局關于公布全省協議出讓國有土地使用權最低價的請示的通知》中規定的最低標準。

建立地價公布制度。市物價和國土部門依據有關規定，定期確定、公布城市經營性建設用地基準地價和標定地價，引導土地價格的合理形成。在市場交易中，不得低于底價出讓經營性建設用地。

四、加強建設用地的合理利用

積極支持工業項目用地。對工業項目用地在年度供地計劃中予以優先安排。工業項目用地可以采取招標、掛牌方式出讓，也可以采取協議出讓和租賃等方式供地。

對建成區內“退二進三”企業的劃撥土地，由市國土資源局組織市土地儲備交易中心依法收回或收購，并對原企業給予補償，其中劃撥土地使用權的補償標準按照重置價確定。需另行安排用地的，可在儲備土地中調劑或另行征地置換，所需費用沖抵補償款。

規劃用地范圍內的農村集體土地未經批準不得向農村集體經濟組織以外的成員轉讓。因建設需要占用農村集體土地的，必須由政府先行征用，轉為國有建設用地后方可進入市場。征用土地必須依法對農村集體經濟組織和農民進行補償。對城市道路等公益性基礎設施建設用地，可依法按補償標準的下限執行。補償不到位的，不得辦理用地手續。

提高供地質量，實行配套連片開發和凈地出讓。存量土地和新增建設用地的整理，由市國土資源局會同市土地儲備交易中心組織實施，并由市政府確定有關部門和單位進行通路、通水、通電、通信、通氣等相關配套建設，提高環境質量和供地配套建設水平。

五、嚴格土地收益管理

加強經營性建設用地收益的征收和管理。土地出讓金屬政府收益，任何單位和個人不得隨意減免和擠占挪用。市國土資源局和市土地儲備交易中心對每宗土地的出讓金，都要嚴格按照有關規定和程序收繳，屬市政府收益部分要及時解繳市財政專戶。

鼓勵和支持企事業單位的改革。今后，在規劃用地范圍內，對未改制和改制后的企事業單位改變土地用途的土地出讓金凈收益，城區范圍內的全部上繳市政府；都縣轄區范圍內的，上繳都縣政府；市開發區范圍內的，上繳市開發區管委會。經市政府研究并報省批準，企事業單位也可以土地作價參股，組建股份制公司，政府依法享有股權收益。改制企業經評估核準的土地出讓金凈收益，屬政府所有。需要用于彌補凈負債的，按政辦發[]59號文件執行。對破產和歇業清算以及嚴重資不抵債企業，經市區土地使用制度改革領導小組討論，可根據具體情況，用出讓金凈收益分流安置職工。對生產經營正常的企業，土地出讓金凈收益用于分流安置職工的比例一般不超過70％。

規劃用地范圍內經營性建設用地，通過競價交易超過底價的溢價部分全部歸市政府所有。其中，市經濟開發區、都新區、城區南洋開發區的經營性建設用地，競價超過底價的溢價部分按5：5比例與市政府分成。

六、規范建設用地市場的管理行為

國土管理等相關部門代表政府依法履行建設用地審批、資產處置和市場管理的職責，責任重大。必須規范行政行為，杜絕土地資產流失和腐敗行為的發生。

（一)堅持規范管理，政務公開。國土管理等相關部門對建設用地項目審批管理、土地資產處置等要嚴格執行審批制度，所有報件和批文都要按規定程序辦理；將辦事制度、標準、程序、期限和責任向社會公開；建立建設用地信息、地價和土地登記資料可查詢制度；對土地出讓金、城市建設配套設施費和教育附加費等費用收繳實行“一卡服務”、一個窗口辦結，減少收費環節，提高服務質量。