土地產權管理精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇土地產權管理，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞:農村;權屬調查;試點

一、引言

國務院決定自2007年7月1日起開展第二次全國土地調查。《土地管理法實施條例》規定:土地調查內容包括土地權屬和土地利用現狀調查。我國農村土地普遍存在權利主體不明、權屬紊亂、界線模糊等問題。因而,了解我國農村集體土地產權現狀,探索完善農村集體土地產權制度,做好農村土地確權,不僅能科學指導第二次全國土地調查,更能為建立完善的農村土地產權體系奠定基礎。本項目是根據“關于印發《2007年國地資源大調查項目計劃》的通知(國土資發[2007]164號)”和“關于部署開展2007年度土地權屬狀況調查試點示范工作的函(國土院函[2007]86號)”文件要求,四川省作為2007年度農村集體土地產權制度建設調查試點而開展此項工作。成都市是國務院確定的城鄉統籌綜合配套改革試驗區,閬中市是農村土地所有權登記發證試點市,因此,四川省選定成都市和閬中市作為重點調查地點。本文以閬中市土地權屬調查為對象研究。

二、閬中市集體土地產權制度現狀

(一)閬中市及試點鎮概況

1、行政區劃及地理位置。國家歷史文化名城、中國優秀旅游城市――閬中,位于四川東北部,嘉陵江中游,北緯31°22′―31°51′、東經105°41′―106°24′。全市幅員面積1876.24平方公里,總人口877349人,其中農業人口681034人,轄49個鄉(鎮、街道辦事處),447個行政村。

2、社會經濟狀況。閬中是農業大縣,先后被確定為商品糧、瘦肉型商品豬、蠶桑、油桐和速生林生產基地,動植物及各種自然資源豐富。工業歷史悠久,已形成食品加工、輕工紡織、醫藥化工、水電能源四大行業為支柱,機械、絲綢、皮革、包裝、能源、化工、工藝美術七大行業為重點的工業結構。2008年,閬中城鎮人均可支配收入10496元,農民人均純收入3932元,地方總產值74.49億元。

3、閬中市土地利用現狀(見表1)。

4、選取的典型鄉鎮概況。第一,洪山鎮。洪山鎮位于閬中市東南28公里,幅員面積38.59平方公里,總人口22615人,其中農業人口19876人,耕地面積32976.25畝。糧食作物主要有小麥、水稻、玉米、紅苕及各種豆類;經濟作物主要有油菜、水果、蔬菜、蠶桑;工副業生產主要以食品加工,建筑建材和各類修理及服務業為主。近三年全鎮年平均國民生產總值1.57億元,農民人均純收入3700元。第二,老觀鎮。老觀鎮位于閬中市東北部45公里處,總人口為25385人,其中農業人口為22649人,幅員面積64.49平方公里,耕地總面積為37649.55畝。經濟結構重點以泰國大米、老觀生姜、種草養兔、油菜、藥材、茶葉、蔬菜和竹編工藝、外出務工、運輸、加工、建筑等形成特色產業,近三年全鎮年均國民生產總值1.89億元,農民人均純收入3600元。

(二)集體土地權屬概況

1、土地權屬爭議情況。(1)土地權屬爭議的類型。閬中市農村土地權屬糾紛內容主要有國有土地使用者與集體土地所有者之間、集體土地所有者和集體土地使用者之間及集體土地使用者之間三種情況。(2)試點鎮土地權屬爭議解決的方式主要包括:一是協商。這是當事人自行解決爭議的最基本的方式。二是政府處理。經協商不能解決的,可以依法向縣級以上人民政府或者鄉級人民政府提出處理申請,也可以依照《土地權屬爭議調查處理辦法》規定的管轄權限,向有關的國土資源行政主管部門提出調查處理。三是訴訟。對有關權屬爭議的行政處理決定不服的,向人民法院。

2、集體土地利益情況。(1)本集體經濟組織成員身份的確定。以戶口為依據,同時還要在本集體經濟組織履行農民的義務,政策有明確規定的(如現役軍人、大、中專學生)和集體經濟組織成員三分之二以上同意接受為本集體經濟組織成員身份的,方可視為本集體經濟組織的成員。(2)集體土地收益在集體經濟組織成員之間的分配主要實行平均分配,或誰受損失補償給誰。

三、集體土地登記發證

(一)集體土地使用權發證

閬中市于20世紀90年代初,對集體土地使用權進行了登記發證。共頒發集體土地使用證22萬宗(發證率達98%以上),由鄉(鎮、街道辦事處)、片區國土資源管理所及市國土資源局分別進行了保存歸檔。在此基礎上進行動態管理,對初次登記后發生使用權變化情況做到隨時更新。

(二)集體土地所有權發證

根據國家安排,閬中市在四川省首先試點開展了集體土地所有權登記。利用已調土地利用現狀數據庫資料,按照《集體土地所有權登記發證工作實施細則》的要求,將土地利用現狀圖和標準分幅地形圖作為工作底圖,采用截距法、直角坐標法、交繪法等方法逐社進行了外業調繪,共調查了6000多個合作社、7300多宗宗地、立卷歸檔625冊。由于受當時工作底圖(比例尺為1:10000)的影響,個別地方精度還達不到要求,閬中市只進行了確權登記,未頒發證書。

(三)第二次土地調查

閬中市二次土地調查完成市域1876.24平方公里的外業調查,形成調查原圖104幅。內業工作已完成農村建庫、基本農田上圖、專項用地調查、圖件編制、成果匯總等工作。閬中市的二次土地調查工作充分運用了原集體土地所有權登記成果,在工作中起到了事半功倍的效果。同時,二次土地調查成果也為下一步集體土地所有權登記發證工作提供了準確的依據。

(四)集體土地權屬調查中存在問題和解決辦法

1、問題。(1)權屬爭議問題:包括歷史遺留問題,和現實利益沖突、情感紛爭等。(2)技術問題:工作底圖的制作、調查區和調查單元的劃分、宗地圖制作及面積量算。存在圖面與實際的系統誤差和偶然誤差。(3)工作流程與協調問題:信息注意初始端,與接收者間存在信息流失導致不一致產生問題與矛盾。

2、解決辦法。(1)權屬方面:尊重歷史,面對現實,調解為主,公平公正公道。(2)技術方面:內部人員加強學習培訓,控制性節點采用專業外包加驗收確保質量。(3)流程與協調方面:以信息接受方為工作關注點,提高工作效率效果。

四、集體土地使用權流轉情況

集體土地使用權的流轉,主要為農業用地流轉和非農建設用地流轉兩種。目前由于法律界定、政策及市場發育的具體情況,以農業用地流轉為主要類型(即承包經營權的流轉),非農建設用地流轉尚在探索中。

(一)試點鎮承包土地情況

1、承包土地類型。根據相關法律,耕地承包期為30年;草地承包期為30-50年;林地承包期為30-70年,承包期屆滿,由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。

2、土地承包中面臨的主要問題。(1)政策調整使一些歷史遺留問題凸現。政府對三農問題的重視并加以扶持,使農村土地經營效益明顯提高,農民對土地倍加重視,由此引發土地紛爭和農民上訪明顯上升。(2)政策缺失或難以操作。由于土地在總量上的剛性供給,造成困境,關于調入調出方面:新生兒、征地、新落戶所需要的土地難以調入;外嫁女、村民升學、死亡、外出落戶的土地沒有政策,難以調出。(3)承包過程中,由于山區地形地勢條件不一,土地承包遠、近、好、孬不好搭配。(4)土地承包后,外出務工、死絕戶等承包地荒蕪嚴重,政府難以管理。(5)征用土地和調整土地難度大,征地農轉非安置途徑單一。

3、解決土地承包經營權問題的措施。(1)自行協商。對新生兒、新落戶協商外出戶以及升學或婚嫁戶多余的土地,有的采用有償、有的采用無償方式自行解決。(2)征地補償。征地中涉及土地承包的,采用征地補償費一次性經承包戶進行補償。(3)實物或貨幣補償。農村基礎設施或水利建設中涉及土地問題,主要采取調劑全遷戶、死亡戶以及原集體剩余的土地來進行補給或采用按年產值生產隊逐年給農戶進行補償,資金來源從提取的公益金進行。

(二)土地承包經營權流轉

1、土地承包經營權流轉基本情況。洪山鎮土地流轉面積超過2000畝,占全鎮耕地總面積的14%,涉及13個村67個組1900余戶4200余人。全鎮從事土地承包經營的業主共有15個,業主共投資120余萬元,年人均增收25元。土地流轉的年限一般為30年,短的2、3年,最長的達到50年(主要是荒山、荒坡)。老觀鎮土地承包經營權流轉共2675.9畝(占耕地總面積7.1%),其中自行流轉1600畝(占總流轉59.79%),合同流轉1075.9畝(占總流轉40.17%),主要用于種養植業,流轉收益近32.28萬元。

2、土地承包經營權流轉形式。第一,轉包。經村社同意,在農民集體經濟組織內部,承包農戶將土地經營權以不超過剩余年限轉包給第三方,自己仍保留承包權,轉入方擁有使用權,雙方簽訂契約明確各方權利與義務,而承包方與發包方仍按原承包合同履行雙方的權利、義務。這種方式目前較為普遍,約占流轉面積的15%。第二,租賃。集體經濟組織或承包農戶,將土地使用權出租給社外的業主從事農業開發,并與之簽訂相應的土地租賃協議,由業主向農戶或集體支付租金。當地農民不但可以直接從土地上得到租金,還可在該業主處務工。如老觀鎮的生姜種植基地、沙參種植基地等,該種流轉方式約占流轉面積的60%。第三,借用。承包農戶將土地承包經營權無償借給他人使用,借用人無需向出借人支付土地承包經營權的使用費。如試點鎮外出務工人員將土地贈予其他農戶耕種,這種情況約占流轉面積的20%。第四,互換。農戶為方便耕種或流轉,與集體或其他農戶在自愿互利的基礎上,對各自的土地經營權進行交換。約占流轉面積的5%。

(三)集體建設用地使用權流轉

1、集體建設用地使用權流轉基本情況。(1)本集體經濟組成員根據法律規定,可使用法定土地面積修建住房。(2)因鄉(鎮)村公益事業和公共設施建設,需要征用個人集體建設用地。(3)鄉(鎮)場鎮建設用地直接納入國有土地使用權管理范疇。

2、規范集體建設用地流轉管理的措施。第一,閬中市僅對集體建設用地的土地使用權進行流轉試行,擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織,即保留承包權,轉讓使用權。第二,相關規定:必須以符合規劃為前提;對集體土地的使用不得用于商品房開發和工業用地;在保持土地所有權不變的前提下,實行使用權有償、有限期流轉;對用地單位或個人審查用地項目的可行性;國土資源局負責管理和監督工作。第三,實施程序:對有意向取得某地塊集體建設土地的單位或個人,在符合規劃的前提下提出申請,通過閬中市國土局審查后向該地塊上所屬鎮、村、社發出公告,由村集體經濟組織三分之二以上村民表決通過后將意見反饋市國土局,市國土局全程參與到該用地事宜中去。

五、土地征用情況

(一)閬中市農村集體土地權利的實現方式及利益分配關系

被征收土地的分類面積以有土地勘測資格的單位提供的依據為準,人均耕地面積以征地時上年度統計年報數為依據。被征地人員的年齡,以政府批準征地補償安置方案之日為基準日,以戶籍管理部門登記的年齡為準。

1、征地補償。(1)征地補償補助費的計算,按土地補償費、安置補助費、地上青苗及附著物相關補償補助標準計算。(2)征收土地補償費用的撥付:一是青苗及附著物補償費。由市統征辦直接支付給所有者。二是土地補償費。一律撥付給被征地農村集體經濟組織,收支狀況向組織成員公布,接受監督。三是安置補助費。首先用于繳納被征地安置人員的社會保險資金,多余部分一律撥付給被征地集體以“少數服從多數”的原則管理和使用。四是農村集體經濟組織的土地被全部征用,農業人口全部安置的,土地補償費和安置補助費全部用于人員安置。

2、人員安置。在城鎮規劃區范圍內實施征地的按城鎮人口安置;在城鎮規劃區外單獨選址項目征地的,可在尊重被征地農民意愿的基礎上進行農業安置,實施農業安置的對象應納入農村社會保障范圍,對征地后人均耕地資源少的不具備基本生產生活條件的應將被征地農民納入城鎮就業體系和農村社會保障范圍。

(二)征地情況

1、土地。2008年為新區建設調整土地1905.6畝,為新區協議征地495.74畝,為城鎮建設協議征用土地310.607畝,支付補償費1400余萬元。完成對試點鎮和零星房地產開發項目的協議征地工作較好地滿足了城鎮發展的用地需求。重點項目建設用地。先后為七里新區建設、金銀臺航電、紅巖子電站淹沒、濱江路西段建設及西南川中油氣礦儀三井的開采等做了大量的征、用地協調工作。2008年共協調用地400余畝,較好地保證了重點項目建設用地之需。

2、安置補償。按國家和省、市要求對征用農民集體土地補償費的管理和使用情況進行了全面清理。對零星人員、統征社農轉非人員、2008年以后享受過渡安置辦法的人員根據具體情況分別進行了貨幣補償、社保安置等。

(三)存在的問題

第一,征地難。一是被征地農民所提要求與現行補償標準差距大,而現行征地又必須要70%以上農民同意。二是對搶種、搶栽的行為缺乏必要的措施。第二,失地農民的社會保障落實情況與現行政策要求有一定差距。第三,對小城鎮的征地管理有缺陷,目前各級(重)試點小城鎮拖欠農民的征地補償費情況較嚴重。第四,目前很多土地已經拍賣,但農民的征地補償未到位,拆遷未進行,一方面業主強烈要求用地,另一方面與農民的補償協議難以簽訂。第五,小城鎮建設征地補償挪用情況嚴重,且補償費的收繳、管理和使用不規范。

(四)建議

第一,為了最大限度地提高耕地的使用效率,促進耕地資源最佳配置,建議在農村產權制度改革中堅持所有權、放活使用權、規范經營權。第二,修訂征地補償標準,制定適應地方經濟的征地補償安置政策,以打破征地難的局面。第三,多渠道探索征地安置補償的新思路,開展就業培訓拓寬就業安置渠道,建立失地農民生活保障機制,切實落實失地農村參加社會養老保險工作。第四,著力解決好以前征地中的遺留問題,做好征地后的協調工作,確保被征地集體農民利益和各類建設順利進行。第五,加大對土地補償費,安置補助費的管理、使用和監督力度,切實保護被征地農民利益。第六,縮小城鄉差別,推進基礎設施、公共服務均等化,促進農村土地資本化。第七,通過征地,以土地整理為契機,推進城鄉統籌發展。

參考文獻:

1、國務院第二次全國土地調查領導小組辦公室.關于印發第二次全國土地調查總體方案的通知[Z].國土調查辦發〔2007〕3號,2007.

2、四川省土地權屬狀況調查試點示范項目實施方案[Z].四川省國土勘測規劃研究院, 2007(12).

3、閬中市第二次土地調查成果分析報告[Z].閬中市國土局,2009.

篇2

關鍵詞：土地產權 土地制度 位移理論

中圖分類號：D92文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）27-0104-03

在土地產權理論界，存在許多熱點乃至經典的問題：土地產權不清的問題、土地私有化問題、土地征用問題以及農村土地承包經營權是物權還是債權的問題等等。這些問題長期爭論不休的主要原因，是所運用的理論有問題。現有的產權理論主要來自于西方經濟學和民法學，這些理論以研究私有財產為主。實際上，財產可以分為兩類：第一類是只有私益性、沒有公益性的財產；第二類是既有私益性、又有公益性的財產。這兩類財產的產權關系是有本質區別的，但現有的產權理論研究基礎是從第一類財產出發的，因此，不太適用于第二類財產。不幸的是，土地財產屬于第二類財產，因此，應用現有的產權理論，必然無法解釋許多的土地產權問題。在分析土地作為既有私益性、又有公益性財產的屬性基礎上，提出了土地產權位移理論，然后，運用這一理論對土地的熱點問題進行分析，試圖使這些問題得到合理的解釋。

一、土地產權位移理論

根據現有的產權理論，一個財產權利，不是物權就是債權，不是私有就是公有。實際上，對于土地財產權利，由于其既有私益性、又有公益性，情況并不是這么簡單，往往是界于物權與債權之間乃至在二者之間位移，也介于私有與公有之間并在二者之間位移。

（一）土地產權在物權與債權之間的位移

理論上，物權是一種支配權，權利主體完全可以依據自己的意志和意愿行使自己的權利，不需要聽從任何其他主體的意見。債權是一種請求權，除了不當得利、無因管理等少數法定之債外，大多數情況下，債權都是依據合同雙方當事人的約定而形成，因此債權人在行使權利時，往往要受到對方當事人的制約，獲得對方的同意后才能行使權利，雖然這種權利一經約定，即具有一定的穩定性和保障性，但對方當事人可以要求變更權利內容，甚至可以撕毀合同，收回權利，只不過是承擔違約責任而已。物權和債權的本質區別是，物權的權利主體可以獨立行使自己的權利，而債權主體則要通過請求后才能行使權利。

以上區別，是當前民法學上的一種理論區分，物權就是絕對的支配權，不需要向任何人提出請求；債權就是絕對的請求權，不具有一點點的直接支配性。顯然，這種區分過于絕對化了，對于只有私益性、沒有公益性的財產，情況是這樣的。比如對于衣服、手表等普通的財產，物權人是具有絕對的支配權，債權人只具有請求權。但是，有時，物權的主體并不能完全獨立地行使權利，債權的主體也不是完全不能獨立地行使權利。這時，在物權和債權之間，依據直接支配性的差異，存在一種連續變化的狀態（如圖1所示），將具有100%直

圖1土地物權與債權的直接支配性關系

接支配性的財產權利稱為純物權，其權利的行使完全是權利主體說了算；將沒有直接支配性的財產權利稱為純債權，其權利主體在行使權利時，完全聽從權利相對方的意思表示。在純物權和純債權之間，財產權利的直接支配性是連續變化的。對于這類財產權利，物權與債權的本質區別就不是絕對的支配權與請求權那樣簡單了，物權只是直接支配性相對較高的財產權利，債權也不是一種完全沒有支配性的財產權利，只是其直接支配性相對較低。理論上，在直接支配性連續變化的過程中，還無法找到物權和債權的分界點，也就是說，物權和債權的界限有時會不是很清楚，正是因為這個原因，對于一個直接支配性不高也不低的財產權利，會存在其究竟是物權還是債權的爭論。

對于只有私益性、沒有公益性的財產，如衣服、手表等，不存在上頁圖1中所示的直接支配性連續變化的狀態，屬“離散”狀態，要么具有100%的直接支配性，即為純物權，要么就是沒有直接支配性，即為純債權。對于這一類的財產，其物權與債權的區別是非常明顯的。上頁圖1中所示的直接支配性連續變化的情形，多發生在既具有私益性、又具有公益性的財產上，典型的例子就是土地財產權利，如前面提到的農村土地承包經營權，作為權利主體的農民，并不具有對土地100%的直接支配性，改革開放以來，土地承包經營權人對于土地的直接支配性是在逐漸提高的，但即使現在《中華人民共和國農村土地承包法》和《中華人民共和國物權法》皆已承認這種財產權利是一種物權，其直接支配性也還沒有達到100%，在一定條件下，農民集體和國家對其土地具有一定的直接支配性。

可見，對于既有私益性、又有公益性的財產，物權與債權的區別，只是權利人的直接支配性大小存在差異而已，甚至隨著直接支配性大小的變化，物權和債權還可以相互轉換的。當直接支配性由大變小時，物權的屬性逐漸變弱，債權的屬性逐漸增強，法學上稱之為物權的債權化；反之，稱為債權的物權化。

（二）土地產權在私有與公有之間的位移

現有的物權理論認為，物權具有排他性，主體只有一個。這種理論也只適用于只有私益性、沒有公益性的財產。土地是典型的既有私益性、又有公益性的財產權利。如果土地物權的主體只有一個，在實踐中，農民或市民擁有的土地物權，有時可能被國家或集體征用或拿走，對此，現有的物權理論就無法解釋，有的學者就認為土地征用是對農民或市民物權的侵犯。顯然，這種解釋過于簡單。還有，一些學者在中國農村做土地產權調研時，一個“經典”的問題就是問農民“你認為土地屬于誰所有”，給出的選擇答案是“A.國家；B.集體；C.農戶；D.不知道”，農民的回答往往是這四種選擇皆有，于是，這些學者給出的研究結論是中國的農村土地產權不清。這樣的結論也過于簡單。

出現以上的問題，其根源是現有的物權理論過于簡單，對于像土地這樣的既有私益性、又有公益性的財產權利，其物權主體不只一個，如農民集體所有的土地，農民個人、農民集體和國家皆是土地物權的主體，只是他們各自擁有的直接支配性大小不一。簡單地說，既有私益性、又有公益性的財產權利，其物權主體應該是兩個方面的：私人主體和公共主體（國家或集體）。私人主體和公共主體共同擁有物權的100%的直接支配性（如圖2所示），當私人主體的直接支配性由小變大時，即是私有化過程，反之，就是公有化過程。

將私人永遠擁有物權的100%直接支配性界定為純私有，將公共主體擁有物權的100%直接支配性界定為純公有。對于土地產權，一般很少出現純私有或純公有的狀態，往往是介于其間。由于土地具有公益性，私人永遠不能擁有土地100%的直接支配性，土地產權永遠不能完全清晰地界定為私人所有。理論上，法律只能盡量明確地界定在一定條件下私人和公共主體分別擁有什么樣的直接支配權，但完全清晰地界定是不可能的、也是不必要的。根據交易成本理論，產權界定是有交易成本的，要完全清楚地界定土地這樣的復雜產權，其交易成本無限大。

圖2土地私人主體與公共主體的直接支配性關系

（三）土地產權位移的內涵與社會意義

土地產權在物權與債權之間、私有與公有之間的位移，有其深刻的內涵和社會意義。雖然財產權利屬民法或私法范疇，但是，對于土地這樣的具有公益性的財產，土地權利人對于土地權利的行使，不僅僅涉及私人利益，可能涉及公共利益。當一個財產的權利人對其財產具有100%的直接支配性時，即權利人擁有純物權時，對權利人個人是絕對有利的，但該權利人也可能憑借其100%的直接支配性，對公共利益導致不利的影響；反之，當權利人擁有的是純債權時，權利人的利益有時得不到絕對的保護，但是，如果該財產權利的直接支配性還掌握在集體或國家手中，這時，對于公共利益是有好處的。因此，土地物權與債權的相互轉換與位移，實際上是保護公共利益還是保護私人利益的一種抉擇。過分地保護私人利益（讓私人擁有100%的直接支配性），或者過分地保護公共利益（讓私人擁有0%的直接支配性），都不利于財產權利的有效行使和財產的高效利用。最佳的方式是在私人利益和公共利益之間，形成一種均衡，即直接支配性在0%~100%之間，找到一個平衡點。這個平衡點并不一定就是50%或中點，平衡點應處何處，取決于社會制度和諸多社會關系。

依然以農村土地承包經營權為例。建國之后，為了充分保護集體和社會公共利益，在時期，農民個人對于集體土地的直接支配性很小，這種制度安排在當時有利于社會的穩定，有其存在的必要性，但隨著社會經濟的發展，變得越來越不利于土地資源的有效利用與農民個人收益的增加；改革開放后，開始實行土地承包經營制，而且承包期不斷延長，這一過程，實際上就是農民對于土地的直接支配性不斷提高的過程，土地承包經營權的債權屬性不斷降低，物權屬性不斷增加。這個過程，就是債權的物權化過程，很明顯，也是私人利益和公共利益關系不斷調整的過程。在這一逐漸變化的過程中，私人利益和公共利益得到了充分的調和，改革取得了很大的成功；今后的改革方向，是進一步提高農民對于土地的直接支配性，但為了保護公共利益，農民對于土地的直接支配性，永遠達不到100%，即農民不可能獲得土地的純物權。也許將來有一天，隨著經濟社會的發展，私人利益發展到極致，需要更多地保護公共利益，也就是要降低農民對于土地的直接支配性，這個過程就是物權的債權化。

二、有關土地財產權利熱點問題的解釋

在以上的分析中，實際上已經解釋了土地產權不清的問題和農村土地承包經營權是物權還是債權的問題，下面解釋土地私有化問題和土地征用問題。

（一）土地私有化問題的解釋

對于是否應該土地私有化的問題，不能簡單地回答“是”或“否”。由上頁圖2可知，將私人主體或公共主體擁有100%直接支配權的情形分別稱為純私有或純公有，對于土地產權，純公有和純私有都不是好的選擇，而是介于二者之間。目前，中國土地產權制度變遷的總體趨勢是：從純公有向純私有位移，但永遠不會移到純私有，而是移到公有和私有的調和點。任何國家、任何時期的土地產權，皆是在進行這樣的從純公有向純私有或者相反方向的位移，通過這樣的位移，形成土地財產在個人和公共之間的利益均衡機制。

（二）土地征用問題的解釋

有人認為，國家在農民不愿意的情況下征用農民的土地，是對農民土地物權的侵犯，其實不然，如前所述，農民本身并不具有100%的直接支配性，還有部分的直接支配性屬于集體和國家，在一定的條件下，為了公共利益的需要，國家也可以行使直接支配權。即使在私有制國家，私人擁有的土地，土地所有權人也不具有對土地100%的直接支配性，也可能被國家征用，同時，在利用土地的過程中，也要考慮周圍公共利益的需要，簡言之，土地所有權人不能完全自己說了算。有了以上的理解，對于土地征用問題的認識可以更客觀：（1）該問題不是公有制國家獨有，私有制國家也有，是所有國家皆要長期面對的普遍問題，不要試圖去消滅這個問題，也不要過于夸大這一問題對于社會的危害；（2）即使農民擁有土地的物權，國家也可以征用，沒有必要討論征地的合法性，許多學者提出采用征購、農民參與開發等形式取代征用，其實沒有必要；（3）土地征用過程中的爭論，不是財產權利糾紛，只是利益分配的討價還價，不要“上綱上線”地認為征地就是國家對農民物權的侵犯，只是要在國家、集體和個人之間合理地分配利益就可以了。至于利益分配過程中的、腐敗等問題，不是土地征用制度本身的問題，而主要是監管制度的問題，應區別對待，不要因為這些問題的存在而否定土地征用制度的作用與績效。

篇3

【關鍵詞】土地管理法 小產權房 集體建設用地 使用權流轉

一、當下小產權房的法律地位

“小產權房”是指建設在農村集體土地上并向集體經濟組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據占地性質不同，小產權房有3種類型：建設在農用地上的住宅房屋；建設在宅基地之外其他集體建設用地上的住宅房屋；建設在農村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋。我們不難看出，小產權房的典型形態是以銷售為目的在集體土地上開發的商品住宅。取得合法審批手續的宅基地上房屋，農民用于自住可以取得合法產權證，但一旦轉讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護的小產權房，轉讓合同不被法律認可，受讓者也無法辦理產權登記取得產權證，無法取得受讓房地產的所有權。

二、小產權房產生原因剖析――集體土地利益相關者博弈和選擇的必然結果

（一） 城鄉不平等的土地使用制度

從法律上看，農村集體土地所有權被表述為完全物權，但在經濟上的實際表現卻為“有限所有權”。現行《土地管理法》對集體土地的用途予以嚴格限制，集體土地要用于建設用途的，必須先征收為國有土地，再由國家以出讓等方式提供給用地者，農民集體和用地者之間的直接交易被禁止，即所謂的集體建設用地的征地供給模式。《土地管理法》確立的城鄉不平等的土地使用制度一方面使國家幾乎壟斷了建設用地的供應，另一方面又使農民集體幾乎喪失了對其土地的處分權，大量的土地增值收益在征地過程中被地方政府獲得，土地財富被從農村轉移到城市。

（二）開發商與政府的利益博弈

土地資源的稀缺性日益顯見，房地產開發商想以較低成本得到土地，地方政府為創政績、得收益以及種種違法手段而使土地成本抬高，我國土地市場的種種不規范性也日益顯見。房地產開發商的利益與開發成本和獲取利潤密切相關。在成本中，土地出讓金占到房地產開發成本的60%左右，有些開發商為了節省成本以賺取更多的利潤，便與農村集體經濟組織合作以相對低廉的成本來進行開發。

（三）買賣雙方的利益驅動

首先，作為賣方的農民，農民集體不僅可以從小產權房開發中獲取巨額土地收益，而且由小產權房的建設銷售帶來的農村經濟發展和鄉村面貌改變更是可喜。農民個人則可以分享土地收益，輕松獲得本地非農就業機會以及當地經濟發展帶來的附加利益。此外，鄉政府享受由小產權房建設帶來的政績效益，參與土地增值收益的分配，從而成為小產權房的重要推動力量。就買房人而言，大城市的居住環境問題日益突出，且不斷上漲的城市房價遠遠超過大多數人的購買能力，小產權房無疑可以滿足工薪階層居者有其屋的夢想。

三、小產權房治理與土地使用制度改革

治理小產權房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產權房的開發銷售，另一方面要妥善處理已有小產權房。我認為，以下幾方面非常重要：

（一）賦予農村集體建設用地使用權以完全用益物權效力，構建城鄉平等的建設用地使用權流轉制度

小產權房法律上的權屬界定已經比較明確，我們應遵循“權之所在、利之所享”的原則，小產權房的權與利應緊密相連。根據現行法律規定，興辦鄉鎮企業、村民建設住宅、建設鄉（鎮） 村公共設施和建設公益事業經依法批準都可以在農民集體所有的土地上進行，但在這種建設用地上取得的權利不能等同于在國家所有的土地上取得的建設用地使用權。2008 年十七屆三中全會《關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》指明了集體建設用地進入市場流轉的改革道路，勾畫了“建立城鄉統一的建設用地市場”的目標。

（二）允許集體土地上的商品住宅建設，打破城鎮居民住宅用地的政府壟斷

在我看來，既然允許集體建設用地流轉，就不應對集體建設用地上的商品住宅開發予以禁止。首先，禁止集體建設用地用于商品住宅開發，這缺乏公共利益上的支撐。其次，只有允許集體建設用地上的商品住宅開發，治理小產權房才有制度前提。因此，從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發完全沒有必要，明智之舉是承認其合法性并予以法律規制。此外，應當將集體建設用地上的商品房開發納入城鎮房地產開發管理的軌道，從開發到銷售到物業管理都實行與國有土地商品房開發一樣的管理，最終打破城鄉住房二元化態勢，實現城鄉統一的商品房市場。

（三）允許宅基地使用權有條件對外流轉

主張禁止宅基地使用權流轉的觀點，最核心的理由是擔心宅基地使用權流轉會使“三無農民”變成“四無農民”，引發社會不穩定。主張允許流轉的觀點最主要的理由是，允許宅基地流轉可以盤活存量建設用地，提高土地資源配置效率，保護耕地。集體建設用地上的商品住宅開發與宅基地使用權的對外流轉，是兩個密切聯系的問題，既然劃撥土地使用權能夠通過辦理出讓手續轉變成可以市場化流轉的出讓土地使用權，宅基地使用權就也能夠通過辦理集體土地上的出讓手續轉變成可以市場化流轉的集體建設用地使用權。因此允許宅基地使用權有條件對外流轉比完全禁止更符合中國當前實際和發展需要。

（四）完善土地征收制度，禁止為“商業利益”而征收

我國《憲法》、《物權法》都嚴格將土地征收限定在為了公共利益的目的范圍之內。然而，在法律上界定何為“公共利益”則是一個世界性的難題，人們曾寄希望于《物權法》的制定，然而現行《物權法》對此并沒有做具體明確的規定。目前可行的方案之一就是先將明顯不屬于公共利益的征收行為列舉出來加以禁止，譬如為城市居民居住而進行的商品房開發顯然與公共利益無關，為此而進行的大規模的征收行為嚴重違法。應嚴厲禁止征收集體所有土地用于商品房開發，商品房開發應由集體建設用地直接供給土地即可。

參考文獻：

篇4

第一條  根據《上海市土地使用權有償轉讓辦法》（以下簡稱《辦法》），結合本市具體情況，制定本細則。

第二條  上海市房產管理局（以下簡稱市房管局）是本市土地使用權有償轉讓中房產經營活動的主管機關。

第三條  在本市土地使用權有償轉讓地塊上進行的房屋預售、出售和出租等房產經營活動必須遵守本細則。

第四條  在本市土地使用權有償轉讓地塊上進行的房產經營活動必須遵循下列原則：

（一）土地使用權和房屋產權同時轉移。

（二）房屋產權轉移時，《土地使用權有償出讓合同》（以下簡稱《出讓合同》）中所規定的權利、義務和責任一起轉移。

（三）預售、出售或出租房屋的期限與《出讓合同》規定的土地使用權期限一致；土地使用權期滿時，土地使用權及該地塊上的建筑物和其他附著物按《辦法》的規定無償收回。

第五條  本細則所稱的下列用語含義是：

（一）房屋系指在實行土地使用權有償轉讓的地塊上，按《出讓合同》規定營建的建筑物。

（二）房產經營人是指將實行土地使用權有償轉讓地塊上的房屋進行預售、出售或出租的房屋產權人。

（三）房屋預售是指房產經營人經市房管局批準，在建筑物竣工前進行的房屋銷售。

第六條  按《辦法》規定取得土地使用權的企業、其他組織和個人，從事房產經營活動時，應持有上海市工商營業執照，并報市房管局備案。

房屋的出售、預售和出租計劃應按年度報送市房管局。

第二章  房屋出售

第七條  按《辦法》規定取得土地使用權的受讓人建造的房屋竣工后，必須報請上海市建設工程質量監督站（以下簡稱市質監站）驗收，取得驗收合格證書，并辦理房產登記后，才可出售。

第八條  房屋可以整幢或分層、分套出售。整幢房屋分層、分套出售前，房屋出售人應明確各分層、分套房屋的建筑面積及相應的土地使用權比例。

房屋分層、分套出售的，房屋出售人應在房屋出售前制訂《房屋使用、管理、維修公約》，報市房管局核準。

第九條  房屋出售可在中華人民共和國境內進行，也可以在中華人民共和國境外進行；但與中華人民共和國沒有建立外交關系或沒有在中華人民共和國設立商務代表處的國家或地區除外。

第十條  房屋出售價格可由房屋買賣雙方協商確定。房屋出售人應將出售價格報市房管局備案。

第十一條  房屋買賣雙方應簽訂《房屋買賣合同》，內容包括：

（一）房屋買賣雙方的姓名、國籍、地址和身份；

（二）房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；

（三）隨之轉移的土地使用權比例或范圍；

（四）房屋價金；

（五）房屋價金的支付方式；

（六）房屋的使用性質、權屬轉移的內容；

（七）房屋產權人必須遵守的《房屋使用、管理、維修公約》；

（八）違約責任；

（九）雙方約定的其他內容。

第十二條  《房屋買賣合同》簽訂后，購房人應按規定辦理房地產登記、過戶手續，繳納過戶費。

第十三條  房屋出售人不得將已出售的房屋重復出售。

第三章  房屋預售

第十四條  符合本細則第六條規定的房產經營人，須經市房管局批準后，方可預售房屋。

第十五條  預售的房屋必須具備下列條件：

（一）有審核批準的施工設計圖紙；

（二）有建筑執照；

（三）建筑物設計地坪以下的基礎工程已經完成；

（四）工程施工進度和竣工交付日期已經確定；

（五）本細則規定的其他條件。

第十六條  房產經營人向市房管局提出房屋預售申請時，必須提交下列文件：

（一）與工程承包公司或施工單位簽訂的房屋總承包合同或施工合同；

（二）市質監站簽發的房屋基礎工程驗收合格單；

（三）房屋預售計劃；

（四）《房屋使用、管理、維修公約》；

（五）預售款的監管機構和使用監督方案；

（六）按規定應提交的其他文件。

房屋預售申請批準后，房產經營人應將房屋預售批準文件及有關資料送交市房地產登記處登記。

第十七條  預售房屋，雙方當事人應簽訂《房屋預售合同》。《房屋預售合同》內容包括：

（一）房屋預售雙方的姓名、國籍、地址和身份；

（二）預售房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；

（三）相應的土地使用權比例或范圍；

（四）房屋價金；

（五）房屋預售款的支付方式和房屋交付方式；

（六）房屋的使用性質、權屬轉移的內容；

（七）房屋產權人必須遵守的《房屋使用、管理、維修公約》；

（八）違約責任；

（九）雙方約定的其他內容。

第十八條  房產經營人在房屋竣工交付之前，按本細則規定所收的預售款必須先用于支付及清償該預售房屋的一切建筑費用（包括土地使用權費用）后，才能另作他用。

第十九條  預售合同簽訂生效后，房屋購買人應向市房地產登記處辦理登記手續。

房屋竣工驗收合格后，房產經營人應向市房地產登記處辦理房屋竣工交付登記，并按《房屋預售合同》辦理房屋交付手續。

房屋交付后，購房人應憑《房屋預售合同》及房屋交付憑證辦理房產登記、過戶手續，繳納過戶費。

第二十條  房產經營人不得將已預售的房屋重復預售。

房屋預售的其他事項，按本細則第二章房屋出售的有關規定辦理。

第四章  房屋出租

第二十一條  租賃土地使用權有償轉讓地塊上的房屋，出租人與承租人須簽訂《房屋租賃合同》，并應向市房地產登記處辦理登記手續。

出租人與承租人簽訂的《房屋租賃合同》內容應包括：

（一）租賃雙方的姓名、國籍、地址和身份；

（二）房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；

（三）房屋的使用性質；

（四）房屋租金和支付方式；

（五）出租房屋的使用、維修內容；

（六）違約責任；

（七）雙方約定的其他內容。

第二十二條  出租人對房屋及其設備，應及時檢查，修繕，保障住房安全。

第二十三條  凡已租出的房屋，出租人不得違反原租賃合同，重復出租。

第二十四條  出售已租出的房屋，除承租人同意終止原租賃合同外，在租賃合同約定的租賃期內，承租人的租賃權利不受影響。購房人和原承租人應當依照原租賃合同，另行簽訂新的房屋租賃合同。

出售已租出的房屋，除租賃合同有約定外，在同等條件下，承租人有優先購買權。

第五章  附  則

第二十五條  房屋產權和《房屋預售合同》可以抵押。房屋產權和《房屋預售合同》進行抵押時，按《辦法》和《上海市抵押人民幣貸款管理暫行規定》、《上海市抵押外匯貸款管理暫行規定》中的有關規定辦理。

第二十六條  房屋的出售、預售、出租必須按《辦法》規定，繳納稅金。

第二十七條  房屋的購買人和承租人利用房屋從事各項經營活動，應按規定由項目經營人向上海市各有關主管部門辦理申請、審批、工商登記和納稅登記手續。

第二十八條  委托房產買賣、租賃及相應業務的，必須出具委托書，并按《上海市土地使用權有償轉讓公證實施細則》的規定辦理公證和認證。

第二十九條  在土地使用期限內，擁有房屋產權的企業、其他組織和個人必須遵守《房屋使用、管理和維修公約》，保證房屋及其相關設施得到足夠的維修，處于可使用狀態。

第三十條  有關房屋預售、出售或出租的合同糾紛，爭議雙方可按《辦法》第五十條規定辦理。

第三十一條  房產經營人違反本細則規定的，市房管局或工商管理部門有權責令限期糾正，沒收其非法所得，處以罰款，直至按《辦法》規定由上海市土地管理局收回土地使用權。

篇5

    國有土地是國有資產的重要組成部分，土地資產管理的好壞，直接關系到中華民族子孫后代的生存與發展。為加強對土地資產的管理，現對國有資產產權登記中有關土地資產登記問題通知如下：

    1．凡使用國有土地的企業、行政事業單位及社會團體（以下稱土地資產使用人）在向國有資產管理部門申辦產權登記（行政事業單位和社團為財產登記）之前，必須先到土地管理部門辦理土地登記。

    土地管理部門代表政府頒發的《國有土地使用證》及有關土地資產的證明是進行國有資產產權登記必要的證明文件。

    2．資產使用人因分立、合并、遷移、撤銷及土地使用權轉讓等原因，引起土地權屬、使用面積、用途等變化的，必須及時到土地管理部門辦理變更土地登記，并持變更土地登記后的《國有土地使用證》或土地管理部門出具的其他證明文件向國有資產管理部門申辦變動產權登記或注銷產權登記。

    3．在國有資產產權登記年度檢查時，凡土地登記內容或土地資產情況發生變化，尚未辦理變更土地登記的，必須先到土地管理部門辦理變更土地登記。

    4．資產使用人未按上述規定進行土地資產登記的，國有資產管理部門不予辦理國有資產產權登記。

    5．土地管理部門應加快城鎮地籍調查、土地估價、登記工作，以適應國有資產產權登記的需要。對少數一時難以完成土地調查、估價、登記任務的，可以暫由土地管理部門向資產使用人出具證明，到國有資產管理部門辦理國有資產產權登記時，土地資產部分暫不作正式登記，采取備注方式予以記載，待土地登記、估價完成后，再予以補充登記。