土地市場管理精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇土地市場管理，期待它們能激發您的靈感。

篇1

作為一個農業大國，土地是一切生產的基礎，土地財政管理是地方政府憑借出讓土地使用權的收入來增加地方政府財政收入的一種行為。這是我國特有的一種經濟現象，通過加強土地財政相關問題的研究，有助于推動我國財政體制以及土地制度的完善，所以加強當前土地財政管理，則顯得意義重大。而為了確保土地市場的有序運行，則開展土地市場管理則顯得意義重大。

二、土地財政及土地市場管理現狀分析

1.土地財政現狀

土地財政收入作為我國地方政府的預算外收入，近些年來，土地財政收入的總額不斷增加，其占我國財政收入的比重也不斷提高。但是我國的土地財政收入仍然存在一些問題，首先，在征收城鎮土地使用稅時，只是將土地占用面的考慮在內，而忽略了土地所處地段對土地價值的影響，這與我國目前的市場發展情況不相符合。其次，在征收土地增值稅時，雖然考慮到了土地增值的因素，但是我國的許多投資者對土地增值稅反應敏感，導致地方政府擔心轄區內整個投資環境受到影響。由于房地產業以及建筑業的產業鏈比較長，再加上與這兩個行業相關的各行各業的稅收收入和行政事業性收費，土地財政收入，存在被低估的可能性。

2.土地市場管理現狀

首先，政府對于一級市場的壟斷會產生一些弊端，第一，這樣會限制土地出售的數量，土地價格和因此而急速上升，從而增加了成本投入。第二，這會導致一些地方政府為了提高政績而，滋生腐敗。第三，一些農民會失去土地集體所有權。其次，政府對土地市場監管力度不夠，這會引起土地市場混亂。再者，不規范的土地制度給政府的管理帶來了負面影響。我國所制定的土地制度有土地利用規劃制度、土地出讓制度以及土地征用制度等，但是這些制度中不合理的地方會為地方政府不遵守市場規則提供更多的借口，如土地管理法》第四十三條規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”。而在《土地征用法》中又有規定，“國家為了公共利益的需要，可以征收集體所有的土地及其地上附著物”。這會使得一些地方政府以國家的名義來征收農民土地而再以發展經濟的名義來出讓土地，最終導致農民的利益受損。

三、加強土地財政及土地市場管理策略分析

1.進一步完善財稅體制改革

第一，合理劃分政府間的支出責任。對此，對于那些經濟發展相對較慢的地區，可以適當減少當地政府的支出責任。可以將全國性公共產品的支出責任劃歸給中央政府，然后將體育文化、社會保障、醫療衛生等責任劃歸給省級政府，其它的責任則由市縣來負責。第二，對地方稅權進行適當地調整。可以建立一個稅收體系，在這一體系中，要適當地擴大地方稅權，通過這種方式來確保地方稅的獨立穩定，在這一體系中，所設立的短期稅要以營業稅為主導，而長期稅則要以地產稅為主。

2.規范土地出讓制

在土地出讓過程中，農民的集體用地會被作為建設用地，在此過程中會產生一筆出讓金，而且有地方政府收取，通過規范土地出讓制，要對城鄉土地的使用權進行統一，讓土地使用權作為農民的一種權利，讓廣大農民直接加入到商業用地和建設用地的流轉過程中。當集體用地因出讓而進入土地市場之后，要采用累進稅的方式對土地出讓金的規模進行調整，通過這種方式，可以為農民帶來更多的土地收益，切實保障農民的權力。

3.完善土地產權制度

第一，通過對法律體系的完善來對政府的權力產生一定的約束和限制，進而有效預防權力的濫用。對此，應通過對我國土地法的修訂，賦予我國農民集體土地完整的法律地位，對公共利益的概念進行明確界定，而且要確立征收集體土地所適用的法律條件，通過這種方式，對農民的集體土地所有權提供有力的保障。通過完善土地產權制度，使農民擁有完整的土地產權，而且要確保農民能夠正確地使用自己的權力，維護自身的利益，而且，通過完善相應的法律制度，使農民所擁有知情權、監督權以及參與權被予以確立。

4.轉變政府職能

為了更加完善政府的職能，必須要適當地取消政府的一些行政干預，建立城鄉統一的土地市場，不斷減少政府對土地管理部門的干預，開放土地一級市場，使土地真正作為土地市場的一部分。通過轉變政府職能，不斷規范征地程序，在原有的程度上進一步縮小征地范圍，而且不可以使政府部門隨意利用國家的名義來征收農民集體用地，即使要進行必要的征收，也要設立合理的補償標準，使補償標準能夠更加貼近市場。政府部門要開展宣傳教育，讓農民學習土地管理的相關法律，使農民能夠真正參與到土地市場管理中，在相關土地市場管理規章制度的制定過程中，要積極聽取農民的意見。政府部門要充分發揮其宏觀調控的作用，尤其是市場失靈階段，通過強制性的手段來糾正土地市場存在的缺陷，從而創造一個公平競爭的土地市場環境，真正維護土地所有者的利益。

5.建立公開透明的土地市場

篇2

    第一條  根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）及其他有關法律、法規，結合自治區實際，制定本辦法。

    第二條  本辦法適用于在自治區行政區域內的土地市場管理。本辦法所稱土地市場包括：

    （一）國有土地使用權出讓；

    （二）國有土地使用權租賃；

    （三）國有土地使用權轉讓；

    （四）國有土地使用權出租；

    （五）國有土地使用權抵押；

    （六）劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押等；

    （七）集體土地使用權的流轉等。

    第三條  依照本辦法取得的土地使用權受法律保護。

    第四條  旗縣以上人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內土地市場的監督與管理。

    第二章  國有土地使用權出讓

    第五條  城鎮國有土地使用權出讓，由旗縣以上人民政府制定土地使用權出讓方案，由具備資質的地價評估機構評估，報有批準權的人民政府批準，由旗縣以上土地行政主管部門組織實施。

    第六條  土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市總體規劃和土地利用年度計劃。

    第七條  土地使用權出讓遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，并接受社會和上級土地行政主管部門的監督。

    第八條  自治區土地行政主管部門依法對全區的出讓土地供應總量、土地用途、供應方式、出讓價格、權屬登記等進行監督檢查。

    第九條  以出讓方式取得土地使用權的，要按照土地使用權出讓合同的約定使用土地；確需改變該幅土地用途的，經旗縣以上土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。

    第十條  以出讓方式取得土地使用權的受讓人，超過出讓合同規定的開發期滿1年未開發利用土地，造成土地閑置，由旗縣以上土地行政主管部門收取相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；閑置費2年未進行開發利用的，旗縣以上人民政府依法無償收回土地使用權。

    第十一條  土地使用權出讓年限依據土地用途合理確定，但最長不得超過下列法律規定的期限：

    （一）居住用地70年；

    （二）工業用地50年；

    （三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

    （四）商業、旅游、娛樂用地40年；

    （五）綜合或者其它用地50年。

    第十二條  土地使用權出讓應當以拍賣、招標方式為主，輔以協議出讓方式。

    第十三條  商業、旅游、娛樂和房地產開發等經營性項目用地的出讓，必須采用招標或拍賣的方式。

    屬于下列情況之一的，采用拍賣方式：

    （一）以獲取最高出讓金為主要目標，以出讓價最高為條件確定使用者的；

    （二）對土地使用者的資格沒有特別限制，一般單位或個人均可能有競爭意向；

    （三）土地用途無特別限制及要求。

    屬于下列情況之一的，采用招標方式：

    （一）除獲取較高出讓金外，還有其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件；

    （二）土地用途有嚴格限制，只有少數單位或個人可能有競得意向。

    第十四條  招標、拍賣出讓土地使用權程序，按照自治區的有關規定執行。

    第十五條  出讓、租賃國有土地使用權的出讓金、租金不得低于出讓、租賃底價和國家規定的最低價。土地使用權劃撥、出讓、租賃結果和協議出讓的地價評估報告要逐級上報自治區土地行政主管部門備案。

    第三章  國有土地使用權租賃

    第十六條  城鎮國有土地使用權租賃是指旗縣以上人民政府將城鎮國有土地使用權在一定年限內租賃給土地使用者，并向國家支付土地租金的行為，是出讓方式的補充。

    第十七條  下列建設用地可以實行國有土地租賃：

    （一）原劃撥的國有土地用于經營性用地或因發生轉讓、出租和改變土地用途的；

    （二）企業改造或改組為股份制公司、組建企業集團、改組為股份合作制企業、企業實行租賃經營和非國有企業兼并國有企業；

    （三）新增建設用地確屬必須以租賃方式處置的；

    （四）國家和自治區土地行政主管部門核準的其他適宜租賃的土地。

    第十八條  對于商品房、高中檔別墅、新建工商企業等經營性房地產開發用地，無論利用原有建設用地，還是利用新增建設用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

    第十九條  租賃土地使用權的審批權限、程序，與出讓方式相同。

    第二十條  國有土地租賃可以采取招標、拍賣的方式。按照自治區的有關規定執行。

    第二十一條  國有土地租賃可以根據具體情況由出租方和承租方按照國有土地租賃合同的約定確定租賃期限，但租賃的最高年限不得超過法律規定的同類用途土地的出讓最高年期。

    第二十二條  國有土地租賃的租金標準應當根據土地用途、區位條件等因素綜合評定，并與地價水平相均衡。承租方取得土地使用權時未支付其他土地費用的，租金標準按照全額地價折算；承租方取得土地使用權支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準按照扣除有關費用后的地價余額折算。

    第二十三條  承租方取得租賃土地使用權，在按照國有土地租賃合同的約定支付土地租金并完成開發建設后，符合本辦法第六十一條規定的，經土地行政主管部門同意并按照國有土地租賃合同約定，可以將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。轉租、轉讓或抵押期限不得超過租賃合同約定期限扣除原承租方已使用年期的剩余年限。

    第二十四條  對批準的租賃土地使用權，由旗縣以上土地行政主管部門進行土地登記，頒發《國有土地使用證》。

    第四章  國有土地使用權轉讓

    第二十五條  土地使用權轉讓時，必須到旗縣以上土地行政主管部門辦理申請、審批和變更登記等手續，并按稅法規定繳納土地增值稅。

    第二十六條  土地使用權轉讓時，原出讓合同中所規定的權利和義務隨之轉移。

    第二十七條  土地使用權轉讓，轉讓雙方必須如實申報成交價格。旗縣以上土地行政主管部門要根據基準地價、標定地價對申報價格進行審核和登記。申報土地轉讓價格比標定地價低20％以上的，盟行政公署、市、旗縣人民政府可行使優先購買權。

    土地使用權轉讓價格不合理上漲時，旗縣以上人民政府應規定最高限價以平抑地價。

    第二十八條  未按土地使用權出讓合同規定足額交納出讓金或不符合本辦法第六十一條規定的，土地使用權不得轉讓。

    第五章  國有土地使用權出租

    第二十九條  土地使用者以出讓方式取得的土地使用權，可以在出讓期內出租土地使用權。但是不符合本辦法第六十一條規定的，土地使用權不得出租。房屋所有權人出租房屋的，出租人和承租人必須到旗縣以上土地行政主管部門申請土地使用權出租登記，由土地行政主管部門向承租人頒發《土地他項權利證明書》后方可出租。

    第三十條  凡出租原劃撥土地上的房屋、鋪面或其他地上建筑物、構筑物的，出租人必須到旗縣以上土地行政主管部門依法補辦出讓或租賃手續，交納出讓金或租金。如因合同終止或其他原因不再出租，出租人須在終止出租合同后15日內到旗縣以上土地行政主管部門申請土地注銷登記。

    第六章  國有土地使用權抵押

    第三十一條  以出讓方式取得的土地使用權，可以抵押。但是不符合本辦法第六十一條的，土地使用權不得抵押。被抵押的土地使用權，由具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經抵押權人認可后，抵押人和抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押出讓土地使用權的，抵押期終止期限不得超過土地使用權出讓終止期限。

    第三十二條  土地使用權抵押人未經抵押權人同意，不得將土地使用權及地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、再抵押或以其他方式處分。

    第三十三條  土地使用權抵押權的設立、變更和消滅應依法到旗縣以上土地行政主管部門辦理土地登記手續。土地使用權抵押合同經登記后生效，未經登記的土地使用權抵押權不受法律保護。土地使用權抵押權的合法憑證是土地行政主管部門頒發的《土地他項權利證明書》。《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權的法律憑證，抵押權人不得扣押土地證書。

    第三十四條  以劃撥方式取得的國有土地使用權抵押必須進行地價評估，并由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經有批準權的土地行政主管部門批準，核定出讓金數額后，方可簽訂抵押合同。

    第三十五條  設定房地產抵押的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，受讓人應當依法與旗縣以上土地行政主管部門簽訂土地使用權出讓合同，從拍賣價款中繳納土地使用權出讓金后，抵押權人方可優先受償。

    第三十六條  辦理抵押登記，申請人應向旗縣以上土地行政主管部門支付登記費用。抵押登記費按國家及自治區有關規定執行。

    第七章  國有土地使用權劃撥

    第三十七條  通過劃撥方式取得的土地使用權，不得進入市場。如需要轉讓、出租、抵押或改變為經營性用地的，必須經旗縣以上土地行政主管部門批準后，辦理出讓或租賃手續，交納出讓金或租金。

    第三十八條  以劃撥方式取得的土地使用權用于經營性用地或改變為經營性用地的，必須簽訂土地使用權出讓或租賃合同，一律實行有償使用。

    第三十九條  原以劃撥方式取得的土地使用權用于經營性用地的，每年要向當地人民政府交納年地租，年地租額不得低于租賃式供地確定的年地租標準的40％。

    第四十條  舊城改造中涉及的原劃撥土地使用權，必須明確界定土地權屬界限，由原批準用地的人民政府批準后依法收回。除國家法律規定可以繼續劃撥用地外，其他用地一律實行有償、有限期使用。在評估土地使用權價格后，以出讓或租賃方式提供用地。

    第四十一條  以劃撥方式取得的土地使用權屬于自治區直屬機關或者中央、自治區直屬的企業、事業單位，其劃撥土地使用權轉讓的，必須經自治區土地行政主管部門審查后，報自治區人民政府審批。

    第四十二條  國有企業使用的劃撥土地使用權應當依法逐步實行有償使用制度。

    第四十三條  對改組或設立股份制企業的，國家可將土地使用權作價入股，土地資產折為國家股。由旗縣以上土地行政主管部門與國有持股單位簽訂委托持股合同。

    第四十四條  對于國有企業破產，政府將原劃撥土地使用權收回拍賣，或以其他方式再行出讓，所得收入優先用于下崗職工安置。

    第四十五條  企業因分立、合并、遷移、撤銷及土地使用權轉讓等原因，引起的土地變更，必須到旗縣以上土地行政主管部門依法申請辦理土地變更登記，否則不受法律保護。

    第四十六條  土地估價、土地登記的收費標準依照國家和自治區的有關規定執行。

    第八章  集體土地使用權流轉

    第四十七條  城市規劃區內集體所有的土地，須經有批準權的人民政府批準，依法征為國有土地，方可進入市場交易。

    第四十八條  經有批準權的旗縣以上人民政府批準，集體所有的荒山、荒地、沙地、鹽堿地等，按照土地利用總體規劃，可以采用拍賣、承包、出租等方式，治理、開發為農用土地，使用年限最長不超過50年。開發為建設用地，須按法定權限和程序報批。

    第四十九條  集體土地使用者經農村集體經濟組織同意，在不改變農用土地用途的前提下，經村民討論同意并報蘇木鄉鎮人民政府和旗縣農業行政主管部門批準，可以采用出租、互換、轉包、入股、競價承包等方式進行集體土地使用權流轉。

    第五十條  經旗縣以上人民政府批準，農村、牧區集體經濟組織可以用本集體所有的已批準的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業。

    第五十一條  國內外投資者依法治理、改造、開發集體土地的審批權限，參照《實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第二十四條的規定執行。

    第五十二條  蘇木鄉鎮、嘎查村企業廠房等建筑物抵押涉及集體土地使用權的，及以承包方式取得的集體土地使用權抵押的，須進行地價評估，報旗縣以上土地行政主管部門批準，明確抵押方式，簽訂抵押合同。其合法憑證是土地行政主管部門頒發的《土地他項權利證明書》。

    第九章  地價評估

    第五十三條  建立健全城鎮、獨立工礦區和建制鎮的基準地價評估和公布制度。

    城鎮基準地價和標定地價評估成果經自治區土地行政主管部門驗收后，由當地土地行政主管部門報同級人民政府審核后報上級人民政府批準。呼和浩特市、包頭市的城鎮基準地價和標定地價評估成果經國土資源部審核，由自治區人民政府批準。經批準的基準地價和標定地價，由旗縣以上人民政府公布執行。

    第五十四條  各地要嚴格按照國家有關技術規程編制基準地價和標定地價并定期修訂。經批準的基準地價和標定地價，不準隨意降低或提高標準。

    第五十五條  自治區土地行政主管部門會同有關部門，根據基準地價和標定地價，制定協議出讓國有土地使用權最低價標準，報自治區人民政府批準后下達盟市、旗縣土地行政主管部門執行。

    協議出讓國有土地使用權最低價標準一經確定，必須嚴格執行并向社會公開。旗縣以上人民政府均不得低于協議出讓國有土地使用權最低價標準出讓土地。

    第五十六條  凡從事土地估價人員，必須經過國土資源部和自治區土地行政主管部門組織的土地估價專業培訓考試，取得資格證書后，方能從事土地估價工作。

    第五十七條  改組或新設上市的股份制公司，必須選擇具有A級地價評估資格的評估機構進行地價評估。

    第五十八條  土地估價中介機構，必須持有營業執照和經國家或自治區土地行政主管部門批準備案的土地估價資格證書，方準予承擔土地估價業務。實行土地估價資格審驗、資質評審制度。土地估價結果，必須按規定報送旗縣以上土地行政主管部門備案。

    第十章  土地交易監督管理

    第五十九條  旗縣以上人民政府在其管轄范圍內的土地應實行統一規劃、統一征地、統一開發、統一供應、統一管理，并建立土地儲備制度，達到政府壟斷土地一級市場，搞活土地二級市場的目的。

    第六十條  土地交易應當遵循自愿平等、誠實信用、公開的原則。

    第六十一條  不符合《實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第四十四條規定的，土地使用權不得交易。

    土地交易實行許可制度，土地行政主管部門對符合本辦法規定的土地交易申請者，發放《土地交易許可證》。未領取《土地交易許可證》的，不得交易。

    第六十二條  任何單位和個人都不得私下轉讓、出租、經營土地使用權。土地交易必須進入土地行政主管部門指定的土地交易場所進行，并接受土地行政主管部門的監督。

    第六十三條  土地交易應當使用書面合同，土地交易合同格式由土地行政主管部門按國家規定統一制定。

    第六十四條  土地交易實行合同鑒證制度，土地行政主管部門對土地交易雙方簽訂的合同進行審核、鑒證。未經鑒證的，交易行為無效。

篇3

【關鍵詞】房地產市場；宏觀調控；土地市場管理；市場監管

一、土地市場管理對房地產調控的影響

我國實施房地產調控政策以來，一直都伴隨著土地市場管理制度的變革與調整，這是因為土地政策始終都是影響房地產市場價格以及走向的最關鍵因素，對房地產市場調控的影響主要體現在供求關系、供給結構以及房產價格等方面，并在一定程度上決定了房地產市場的走向。

1、影響供求關系

在房地產市場上，土地始終是房地產發展最重要的生產要素，無論是土地供應的總量，還是土地供應的布局，都會對房地產市場整體或局部的供求關系產生十分明顯的影響。例如，國家或地方政府通過對土地規劃的調整，能夠對房地產市場上的土地供應量進行控制，可以實現對房地產市場供應量和投資量的調節，進而對影響到房地產市場的供求關系。同時，政府還可以通過對土地供應節奏的調整，影響供求關系中新增房地產的供應速度和上市節奏。

2、影響市場供給結構

在政府的土地供應計劃和市場管理政策中，經常通過對土地供應結構的調整來實現對房地產市場供給結構的調整，進而達到抑制房價過快上漲等目的。例如，近年來國家加大了對保障性住房的土地供應，使得保障性住房的入市量在不斷增加，商品房的供給速度得到一定程度上的放緩。因此，房地產市場上商品房與保障性住房的供給結構近年來也發生了很大的變化。

3、影響房產價格

毋庸置疑，土地價格是影響房產價格的一個最重要因素，地價的上升或下降，將會影響到房價的上漲或下跌，國家通過一系列的土地市場管理措施，能夠對房地產市場的房價進行調控。從房地產市場的地價構成看，主要包括了取得成本（拆遷費用和征地補償安置費用）、開發成本和政府收益（土地純收入和相關稅費收入三部分，其中開發成本和取得成本呈現出一定的剛性特征，因此對房價的影響相對固定，進行調控的余地也不是很大，但政府收益部分的調控空間卻非常大，對房產價格的影響是非常明顯的。

4、影響行業發展

由于我國土地資源的稀缺性，土地資源在我國城鎮化進程中的重要性表現的越來越突出，土地市場管理的趨勢將會直接影響到我國整個房地產行業的發展。在房地產市場的調控上，尤其是在土地供應總量、供應結構和供應價格方面，將會直接決定我國房地產市場行業發展的走向。

二、土地市場管理存在的缺陷

1、制度缺陷

長期以來，由于我國受計劃經濟和城鄉二元結構體制的影響，在土地的市場管理制度中仍舊存在很多計劃經濟體制的一些特質和制度上的缺陷。我國的房地產土地所有權制度以我國的公有制為基礎上，土地所有制形式與整個生產資料所有制形式基本吻合，國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使，這為我國的基本建設和政治穩定奠定了重要基礎，但是土地資源是分散在全國各地的，所有土地的出讓、轉讓以及開發利用等權利都是由地方政府代為行使的。但是，現有的土地市場管理制度并沒有對中央政府如何行使對城市土地的所有權，中央政府與地方人民政府如何劃分產權等一系列問題在法律上和制度上做出明確的界定，這就容易引起中央政府與地方政府在土地市場管理上的矛盾和沖突。例如，現在出現的城市土地國家所有權在經濟上難以實現、城市土地的利用效率低下、城市土地占地者成為事實上的所有者、尋租行為和腐敗等一系列問題，都是由于我國土地市場管理制度存在的缺陷引起的。此外，由于受城鄉二元結構的影響，國有土地與集體土地的地位是不平等的，二者之間所有權的轉移也違背了市場經濟條件下等價交換的原則，農村集體土地明顯處于相對“弱勢”的地位。

2、市場缺陷

十多年來，政府雖然采取了多樣化的土地政策、金融政策和監管措施對房地產市場進行規范和調整，但是由于市場經濟具有盲目性、滯后性的特征，加上我國房地產市場的特殊性，導致我國的房地產市場比較復雜和混亂。如開發商捂盤惜售、制造虛假搶房假象、囤地與炒地，高收入居民炒房等都與市場固有的缺陷存在很大的關系。同時，由于我國行業制度和監管措施的不到位，有些開發商通過收取訂金、認購等方式對一些并沒有取得預售許可證的商品房進行銷售，有的開發商存在非法集資的行為，資金鏈斷裂后直接“跑路”，這都在很大程度上損害了消費者的利益。在土地的開發環節，有的房地產企業違規進行超容積率開發，擅自改變地產項目的規劃設計指標，房屋及配套設施質量低，導致消費者投訴的問題屢見不鮮。

三、房地產土地市場管理策略

房地產土地市場管理是一項長期性、復雜性很強的系統工程，市場管理制度上的細小變化都有可能導致多方利益關系的變化。因此，為了實現更好的房地產市場調控效果，要綜合利用土地價格、土地稅收、土地金融等政策手段，制定科學的土地市場管理策略。

1、土地價格

土地價格是影響房產價格和房地產市場供求關系的重要因素，加上我國土地資源的稀缺性，如果不采取有效的土地價格管控政策，容易造成我國土地價格的不正常波動，進而影響到房地產市場調控的穩定性和有效性。因此，土地管理部門必須強化土地的集中統一管理，嚴格控制土地供應總量，促進土地的集約化利用，增強土地在收購、轉讓、拍賣、征用、置換等環節的監控，在充分發揮市場機制作用的前提下，通過有效的調控手段，確保土地價格處于合理的水平。

2、土地稅收

土地稅收作為土地管理的重要手段，也可以直接參與到房地產市場的調控當中，目前的土地稅收政策主要包括取得稅、流轉稅和保有稅三個方面。在利用土地稅收對房地產市場進行調控時，要根據當地房地產市場的發展情況進行合理的運用。例如，土地所得稅的增加會增加房地產開發企業的土地成本，因此會導致房價的上漲，這在房價上漲過快的地區，不能再增加取得稅；如果想增加市場上的土地供應量，則可以增加保有稅、降低流轉稅，提高土地所有者的土地持有成本，使開發商傾向于土地的轉讓和開發。

3、土地金融

在目前我國的土地市場管理體系中，土地金融政策主要表現在土地的抵押貸款政策上。當政府放寬土地抵押貸款政策限制時，房地產開發企業的貸款數量就會增多，進而帶動房地產開發項目的上升；反之，當政府實現緊縮性的土地抵押貸款政策時，由于房地產開發企業獲得貸款的難度上升，進而導致房地產開發數量的減少或開發速度的放緩。此外，受土地供求關系的影響，土地本身可以成為投機轉讓的對象，這時的土地金融政策可以直接作為房地產調控的手段，如加強對土地轉讓的控制，可以限制土地的炒作，避免土地價格的過快上漲，進而起到對房產價格的平抑作用。

四、結論

綜上所述，中國的土地管理問題看似是如何進行土地資源的高效利用的簡單問題，但是其實際復雜程度已經超出了很多專家的想象，其根源就在于中國的土地市場管理不僅關系到中國經濟發展和社會穩定的大局，還存在各方利益之間的博弈。基于土地管理中的市場缺陷、制度缺陷和國家對房地產市場調控力度的加強，相關部門必須對我國的土地市場管理問題進行重新、全面的審視，加快相關法制的建設和制度的完善，有效協調各方之間的利益關系，為我國的房地產行業營造良好的發展環境，為中國未來的改革提供真實的源動力。

參考文獻：

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篇4

【關鍵詞】土地管理動態監測應用

【中圖分類號】F301

【文獻標識碼】B

【文章編號】1672-5158（2012）12-0441-02

伴隨房地產市場的蓬勃發展，土地問題逐漸成為社會關注熱點。土地市場因其與社會經濟生活息息相關，更是成為社會大眾的熱點話題。同時，如何滿足建設用地需求也是土地管理中面臨的一個重要問題。這些問題都和土地市場管理相關，需要通過加強土地市場的監測與監管來解決。國土資源部將加強土地市場監管列入了2009年的重點工作，要求在國土資源綜合信息監管平臺中建設土地市場動態監測與監管系統，實現對土地供應、市場交易和集體建設用地的監測和監管。

一、動態監測系統建設的目標

以國土資源業務網和互聯網為基礎，建設全國統一的部省市縣四級部署的土地市場動態監測與監管系統。實現土地收購儲備數據、建設用地供應數據、開發利用數據、市場交易數據和集體建設用地數據的編輯、動態報送和接收、數據同步、查詢統計、歷史數據導人和系統定制等功能，實現系統與其它系統的接口。

1 通過對土地來源、土地供應、開發利用、市場交易和集體建設用地的管理，實現對土地市場的全流程和全口徑監測與監管。

2 實現對城市用地供地率的監測，掌握各地批而未供土地的情況。

3 通過對土地開發利用的監測，掌握土地閑置情況。

4 實現對土地實際成交地價的監測，了解地價動態。

5 分析土地市場中土地利用政策的落實情況，掌握全國土地市場形勢。

二、土地動態監測體系

（一）微觀角度

土地市場是指因土地交易所引起的一切商品交換關系的總和。可分為一級市場、二級市場和集體建設用地三個部分。

1 土地一級市場

土地一級市場是指國家以土地所有者的身份將土地使用權出讓給土地使用者這種行為所形成的市場，是國家壟斷的市場，是新增建設用地的供應市場。所以一級市場是政府最易調控的市場，也是土地參與宏觀調控的主戰場，更是動態監測與監管系統重點管理的市場。土地一級市場的核心在土地供應，土地供應的重點在于簽訂（發放）合同（劃撥決定書），因此監測和監管圍繞簽訂（發放）合同（劃撥決定書）展開。從土地來源到土地供應再到開發利用，按照土地開發的生命周期進行全過程管理。

任何土地供應前需要有合法來源，包括農用地轉用和土地征收批復、城鄉增減掛鉤整體審批批復、存量國有建設用地、國有未利用地或收購儲備的土地，其中農用地轉用和土地征收批復、存量國有建設用地和收購儲備的土地存在交叉。土地供應時，首先對各種來源的土地供應計劃，然后根據供應方式分別出讓公告和成交公示，經過招拍掛程序或者協商過程后，簽訂（發放）合同（劃撥決定書），并由部編定全國唯一的電子監管號。

除劃撥補辦出讓（不改變現狀）、合同續期和現狀劃撥（或出讓）的土地外，供應后的土地納人開發利用監管。從政府交地到項目開工，再到建設進度，最后到竣工四個環節對供應土地的開發利用情況進行監管，全程按照合同（劃撥決定書）約定判斷其執行晴況（是否違約），按照《閑置土地處理辦法》判定土地閑置晴況并監測閑置地的處理方式。

土地來源、出讓公示、成交公示和合同（劃撥決定書）關聯，合同（劃撥決定書）和開發利用情況相關聯，環環相扣，構成了土地一級市場嚴密的監測監管體系。

2 土地二級市場

土地二級市場是指從一級市場取得的土地使用權轉讓及再轉讓所形成的市場，將土地抵押、土地轉讓和土地出租三類市場交易納人監管。市場交易時，通過將抵押、轉讓和出租的合同與原始出讓合同關聯，監測一級市場供應的土地進人二級市場的情況。

3 集體建設用地

集體建設用地可由農村集體經濟組織或村民依法使用，將興建鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施和公益事業、農村村民住宅納人監管。

（二）宏觀角度

在土地市場運行過程中，除對具體宗地的供應和交易進行監測和監管外，還需對市場的宏觀形勢進行監測以便為宏觀決策服務。

1 批而未供土地

以城市為單位，監測各地城市分批次建設憑城市用地的供應進度，掌握各地的供地率和批而土地的基本情況，為建設用地審批提供參考。

2 閑置土地（供而未用）

根據合同（劃撥決定書）的約定，判斷各地土閑置晴況，為建設用地審批和制定土地利用政策債考。閑置土地的判定采用計算機自動判定和人工兩種方式。

3 重點地塊

近年來，各地頻現“地王”。從某種角度來該王現象”也成為土地市場的晴雨表。“地王”可分價地王”和“單價地王”，將它們納人重點地塊邊管，通過分析它們的合同執行情況可從側面了加的真正需求。

三、動態監測系統的主要功能

（一）部署方式

系統部署在部、省、市和縣四級，通過國土資源業務網和互聯網雙網運行。已開通國土資源業務市、縣，通過業務網實時傳輸相關信息（含坐標）內網數據庫，未開通業務網的市、縣，通過互聯懷數據（不含坐標），形成外網數據庫，內外網數據庫均建立在國土資源部數據中心。建立內外網數據庫的融合機制，定期對兩個數據庫進行同步集轉換，提取需公開的信息后在中國土地市場懷眾。隨著國土資源業務網在各地逐漸開通市場動態監測與監管系統將全面轉到國土資源業務網運行。

（二）系統實現

圍繞土地市場監測與監管體系，立足土地市場業務實際，從保證數據的動態、真實、完整和反映土地市場形勢的角度出發，采用以下技術手段開發了土地市場動態監測與監管系統。

1 在線辦理，抓住監管核心

以前按照周期備案的方式反映土地市場形勢有一定滯后性且容易漏報數據。系統設計時，通過要求在線辦理業務，實現了監測與監管的動態性。系統采用B/S架構構建合同（劃撥決定書）在線辦理平臺，抓住了土地市場監測監管體系的核心。同時，因為系統中的合同（劃撥決定書）就是最終簽署的法律文件，合同雙方將共同認真檢查數據，保證了數據真實無誤。

2 邏輯檢查，提高數據質量

手工簽訂合同（劃撥決定書）的時代，填寫數據比較隨意，許多重要合同要素未設定，留下了合同執行的隱患。辦事人員責任心不強，填錯數據單位的事情也屢有發生。系統設計了客戶端和系統接口共用的邏輯檢查模塊檢查上報數據的必填項和數據邏輯，攔截和提示不符合要求的數據。邏輯檢查模塊實現了檢查項的動態定制，可實時設定必填數據項及其邏輯關系。

3 生成監管號，保障數據完整

所有的土地合同（劃撥決定書）都通過系統辦理，全國的數據才能完整。通過要求全部土地合同應有全國統一編號促使合同必須通過系統在線辦理，保證了數據的完整性。系統使用為每份合同自動生成電子監管號的方式實現全國統一編號。部系統接收合同（劃撥決定書）數據后，自動生成全國統一編碼的監管號和條形碼并將其回傳至縣市級系統。考慮監管的需要，電子監管號主號碼設計為16位，1-6位為市、縣行政區劃代碼，7-10位為年份，n位為合同類型，12-15位為順序編號，1啦為識別碼。當合同在執行過程中需要變更時，電子監管號主號碼不變，變更的合同在主號碼后附加合同的版本號，如3717002009800152-1。系統將保存合同的全部歷史版本。

4 環環相扣，跟蹤全程監測

系統將土地來源、公告、公示、合同、開發利用、市場交易數據全部對應關聯起來，環環相扣，實現了土地利用的全過程跟蹤管理。在每一個環節中，均有相關的制度法規要求數據進入監測監管系統。當前一個業務環節在系統辦理后，如果故意漏報后一個業務環節的數據，系統就可通過分析數據發現問題。如果未在系統中辦理前一個環節的業務，當在系統中辦理后一個環節業務時，就必須補辦前一環節業務并在系統中作解釋說明。

5 分析和統計，深化監督管理業務數據全部進人系統后，必須通過數據分析和統計才能發現問題了解土地市場當前形勢。系統提供了綜合查詢、統計報表、重點監管等工具幫助業務人員挖掘數據深化監管。重點監管模塊分析批而未供土地、供地率、閑置土地和重點地塊合同執行隋況，幫助業務人員了解土地利用管理中的熱點問題。統計報表展示了當前的宏觀形勢，綜合查詢應對各種不確定的數據分析應用。特別是綜合查詢，當查詢項業務數據時，其結果可以附帶所有關聯業務數據，并且可

同時選定幾項業務的字段同時作為設定條件。如可查詢2008年城鄉增減掛鉤整體審批的土地，供應為普通商品房用地后的閑置情況。

6 信，鼠，接收公眾監督

土地市場信息公開是當前依法行政的基本要求，同時也能促進社會公眾監督。系統將信息功能設計為一項服務（Web？Service），為中國土地市場網和其他系統提供數據服務。為保證信息全面及時，通過系統數據同步模塊每日同步業務網和互聯網的數據。業務網和互聯網上運行的系統自動以XML格式記錄發生的每一筆業務，將各自產生的XML數據拷貝到另一網絡后，同步模塊按照一定的規則將業務還原到另一網絡完成數據同步。客戶端用戶通過在線辦理模塊辦理各項業務時，系統調用邏輯檢查模塊驗證用戶業務數據。通過驗證后，監管號生成服務將為每筆業務編號并將編號和條形碼寫人此筆業務的合同封面。然后，此筆業務數據將自動提交給信息模塊進行。當業務的事項發生變化時，可通過表單定制模塊和邏輯檢查定制模塊重新修改系統中的表單和數據邏輯。另外，系統還提供了信息交流（含通知公告、問題解答和建議留言）、系統管理（含用戶管理、權限管理、在線用戶等）和政區導航等功能輔助系統運行。

四、動態系統接口

部分省市已經建設了本地的土地供應或者收購儲備系統，為保留這些地方特色并充分利用積累的大量歷史數據，系統設計接收外來數據的接口并制定了相應的數據標準。每個接口均為Web？Service服務的形式，提供給地方系統調用和傳NXML數據。系統設計以下接口：（1）保存數據（2）上報數據（3）撤回數據（4）撤回申請（5）業務撤銷（6）獲取數據。根據各地系統的不同，有兩種方式使用接口：（1）本地用戶使用本地系統的客戶端，然后由本地系統調用接口與部系統交互（2）本地用戶使用部系統的客戶端，然后由本地系統調用接口獲取和利用部系統中的數據。同時設計對外服務的接口，為綜合信息監管平臺分析系統等其他業務系統提供服務。

五、下一步建設構想

系統運行以來，地方國土資源管理部門普遍反[系統的運行規范了各地土地供應的程序和方式，推布了國土資源部和國家工商管理總局聯合頒布的示爺合同，提高了土地市場監測與監管的水平。隨著各]應用系統的深入，將在以下方面逐漸完善系統。

（一）逐漸規范供應計劃、出讓公告和成交公示

隨著各類管理辦法的出臺，系統將把供應計戈！出讓公告和成交公示逐漸格式化，解決其格式規范的問題，加強對計劃、公告和公示的監督管理。

篇5

摘要：伴隨我國市場經濟的不斷發展完善以及用地制度的不斷改革，如何構建一個城鄉一體化的土地市場成了擺在我們面前的一個重要的課題。本文先是分析我國城市土地市場運行機制及現狀，從中發現存在的問題并在此基礎上提出完善的對策及建議。

關鍵詞：城鄉一體化 土地市場 構建

我國目前正處于城市化加速發展的階段，在人口和經濟活動不斷向城市聚集，城市用地規模不斷擴張的同時，應該看到我國目前城市土地資源管理體系尚不完善，各級政府經常為短期經濟目標忽視從長遠的角度來規劃和利用現有城市土地資源，從而造成城市內部土地利用效率低下，用地結構嚴重不合理，致使城市土地資源極大浪費，不利于我國社會經濟可持續發展。這就要求堅持可持續發展原則，實現政府對土地市場的科學、有效地管理，進一步規范土地市場運行秩序，加快城市土地經營管理的進程，充分發揮城市土地的效益，實現城市經濟發展與土地資產收益的良性互動和相互促進，加快城市化建設步伐。

一、前沿研究

楊慶媛（2001）認為中國城鎮土地市場發展存在的核心問題是市場發育程度低，市場秩序遠未完善，歸結起來就是市場發展不規范，分析了其主要表現為：國有土地所有權利束在各級政府之間散落、各級政府在國有土地產權上的“邊界模糊”等產權制度缺陷既是中國城鎮土地市場發展中的突出問題，也是中國城鎮土地市場進一步發展的制度；市場主體行為不規范；市場發育程度低；供求不平衡；城鎮地價不合理等等。霍長寶認為運用土地市場的價格機制和供應機制，積極影響宏觀經濟發展走勢，是土地市場管理需要深入研究的課題。袁緒亞(1992)最早采用了供求法分析了城市土地市場中的隱形市場現象，楊繼瑞、王玉堂等對灰色土地市場博弈的成因進行分析并提出了對策。賈生華(2006)等也分析了土地資源配置中的灰色市場。曲福田和石曉平(2004)分析了不同情況下的雙方博弈，劉小玲(2003)則對我國城市土地市場過程中的三方博弈進行了探討。

二、我國城市土地市場運行的現狀

目前,我國城市的土地市場為三級市場結構模式。土地的一級市場即由國家以土地所有者的身份,通過批租將土地的使用權投放市場運行。國家可通過協議、招標和拍賣等方式將土地的使用權在一定的年限內讓予土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，具有壟斷性質。土地的二級市場即由獲得土地使用權的經營者,直接將土地或通過建商品房間接的將土地投入市場流通,具有經營性質。土地的三級市場是由土地的使用者通過房產交易而使土地間接進入市場流通,具有消費性質。

我國對于城市土地市場的基本政策是:壟斷和控制一級市場,規范和搞活二、三級市場。但目前城市土地一、二級市場卻并不協調，隱形交易大量存在。主要由于我國土地一級市場的發育遠未成熟，出讓的土地數量較少，而相比之下，二級市場上交易卻相當活躍，交易者眾多、交易頻率高、涉及金額大、競爭較為激烈。這種市場之間的不協調促使隱形交易大量存在，劃撥土地在利益驅動下違規進入二級市場進行“隱形交易”，造成國家土地收益的大量流失。同時，由于取得劃撥土地的成本很低，更增加了現實中竭力爭取劃撥土地使用權的現象，導致土地隱形交易愈演愈烈，城市土地價格很難顯化，國有土地收益流失，土地資源得不到最佳利用。另外，在二、三級市場上，一些土地使用者在利益的驅使下,在向國家購買了一定年限的土地使用權后,將國家的土地投放到那些獲利較大、見效較快的領域中去，致使城市的綠地及城郊的大量農業用地紛紛被大量高密度的鋼筋水泥的建筑物所充斥,從而進一步導致了城市規模的不斷擴大以及城市土地生態系統的自我更新能力遭到破壞。具體可分為以下一些問題：

1、塵世存量土地供應失控。多年來都強調政府土地供應，但在實際操作中，政府職能通過農地專用，征用等手段控制新增建設用地的供應，而對城市存量土地，政府不僅不能壟斷其供應，而且很難稱其為一個供應者，存量土地雖然數量巨大，但政府掌握的份額卻近于零。

2、協議出讓，政府讓利。出讓土地方式有拍賣、招標和協議三種。

3、生地出讓，效益粗放。隨著我國各大城市土地收購儲備制度的逐步建立，各地政府以招標、拍賣方式出讓土地使用權的越來越多，有的城市甚至想社會公開承諾，通過公開招標、拍賣方式出讓的土地面積要占全年出讓土地總面積的90%以上。

4、“有地沒人用，有人沒地用”為了一些破產的中小企業，政府不惜用“土地換就業”、“拿土地換養老”，但一些私企或外商在將其收購后。立即將這份突擊改變用途，獲取暴利，只是職工今后無立錐之地。

三、我國城市土地市場規范運行的管理對策

經濟學家凱恩斯認為,自由競爭環境下的自由資本主義既不會帶來高效,也不會帶來資源的充分利用。認為“自由市場只有在政府的積極干預下才是可行的”,而“國家必須用改變租稅體系,限定利率以及其他方法指導消費傾向”，[3]因此國家應該對土地市場嚴加控制。政府要高度壟斷土地一級市場,按照國家產業布局和產業結構的調整來配置土地，政府通過土地利用計劃壟斷一級土地市場的供給,控制一級土地市場的出讓總量,運用政策影響土地供給價格。城市二級市場作為對城市土地資源的再配置,其管理的重點應放在以下方面:第一，嚴格審驗土地使用者的土地用途及土地規劃,在確認其不與城市環境、城市總體規劃相悖的前提下,才能獲準得到土地使用權；第二，把住產權登記關。通過土地使用權變更登記,審查土地轉讓是否符合土地出讓合同規定；而對于土地的三級市場及房地產交易與消費市場,國家應建立一整套規范的監督機制,以確保消費者的利益，從而健全土地管理制度，保障土地的可持續利用。

參考文獻：