土地資產(chǎn)管理精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇土地資產(chǎn)管理，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

【關(guān)鍵詞】 土地資產(chǎn)； 管理； 建議

人類的生存和發(fā)展離不開土地，土地是一個(gè)國家的重要財(cái)富。珍惜和合理利用每一寸土地，保護(hù)耕地，是我國的一項(xiàng)基本國策。土地也是企業(yè)數(shù)額巨大的資產(chǎn)，據(jù)國土資源部的信息及有關(guān)資料顯示，我國國有企業(yè)所占用的土地資產(chǎn)總價(jià)值高達(dá)30 000億元。土地資產(chǎn)已成為企業(yè)經(jīng)營管理者所必須重視的內(nèi)容。油田企業(yè)屬于礦產(chǎn)采掘業(yè)，對(duì)土地有很強(qiáng)的依賴性，每年都要征用大量的建設(shè)用地。所以，對(duì)油田企業(yè)而言，合理利用土地資源，切實(shí)加強(qiáng)土地資產(chǎn)的經(jīng)營管理，確保其保值增值，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、我國油田土地資產(chǎn)管理存在的主要問題

油田所占用的土地有歷史繼承、行政劃撥、協(xié)議用地、出讓用地、租賃用地等多種形式，用地來源比較復(fù)雜，加上油田自身存在著點(diǎn)多、面廣、區(qū)域分散的特點(diǎn)，使土地資產(chǎn)管理存在著不少問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）重用輕管，管理水平較低

長期以來，許多油田企業(yè)忽視土地資產(chǎn)管理工作的重要性，土地資產(chǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)，管理機(jī)構(gòu)及制度不完善，管理人員數(shù)量不足而且更換頻繁。另外，對(duì)于土地資料缺乏統(tǒng)一管理，不能做到及時(shí)歸檔。由于管理不嚴(yán)，許多珍貴的土地歷史資料遺失。再者，企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資時(shí)，對(duì)土地資產(chǎn)的清查不夠重視。很多油田企業(yè)用地存在著丈量不準(zhǔn)、界限不清等現(xiàn)象，由此就帶來了一系列的土地爭(zhēng)議和糾紛。

（二）隨意改變土地用途

我國《土地管理法》有明確規(guī)定：“國家實(shí)行土地用途管制制度。”按照規(guī)定，未經(jīng)國家相關(guān)部門批準(zhǔn)，任何個(gè)人和單位都不能擅自改變土地用途。企業(yè)只能按照上報(bào)批準(zhǔn)的用途使用土地。但是，有些油田企業(yè)對(duì)國家土地管理的有關(guān)規(guī)定視而不見，只為了眼前利益和小團(tuán)體利益，隨意改變土地用途，造成違法用地，致使有些用地面臨被征收地租的局面，給企業(yè)整體利益帶來了損失。

（三）土地確權(quán)意識(shí)差

土地管理的核心是土地的權(quán)屬管理，使用權(quán)登記是權(quán)屬管理的重要環(huán)節(jié)。依法確權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證書，做到持證用地，是法律對(duì)土地使用者提出的要求，同時(shí)也是土地使用者維護(hù)合法權(quán)益的客觀需要。然而，一些油田單位法制觀念淡薄，缺乏土地資產(chǎn)意識(shí)，對(duì)土地確權(quán)登記的重要性認(rèn)識(shí)不足，并且由于辦理土地確權(quán)登記的手續(xù)比較復(fù)雜，各項(xiàng)費(fèi)用還要進(jìn)入單位成本，因此有些單位并沒有積極主動(dòng)地做好這項(xiàng)工作。據(jù)某油田一年的清產(chǎn)核資數(shù)據(jù)顯示，該油田已辦理確權(quán)登記并領(lǐng)取土地使用證的土地面積僅為實(shí)際使用土地的26.4%。這樣一旦發(fā)生土地的權(quán)屬糾紛，企業(yè)的合法權(quán)益就無法得到法律的有效保護(hù)。

（四）土地利用率較低，閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國現(xiàn)有企業(yè)用地約有40%左右處于低效率利用狀態(tài)。油田企業(yè)由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的影響，長期以來在用地上疏于管理，節(jié)約用地的意識(shí)不強(qiáng)，土地利用率較低。土地閑置、荒蕪現(xiàn)象比較普遍。許多事先未經(jīng)認(rèn)真論證的工程項(xiàng)目圈地后卻久未開工，致使所征用的土地一直閑置。當(dāng)前，隨著油田企業(yè)對(duì)后勤農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入的逐年減少，從事農(nóng)業(yè)輔助生產(chǎn)的人員也就越來越少，造成部分農(nóng)田荒蕪。因?yàn)橥恋氐拈e置、荒蕪，企業(yè)每年都會(huì)被當(dāng)?shù)卣幰愿哳~罰款，甚至被收回土地使用權(quán)。

二、加強(qiáng)油田土地資產(chǎn)管理的建議

做好土地資產(chǎn)管理和開發(fā)利用可以確保油田生產(chǎn)經(jīng)營以及生活后勤等各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。同時(shí)，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，也能有效保護(hù)國有土地不受侵犯。因而，結(jié)合形勢(shì)變化和工作實(shí)際努力抓好土地資產(chǎn)管理工作至關(guān)重要。

（一）樹立全新的土地資產(chǎn)管理觀念

土地是企業(yè)重要的生產(chǎn)資料和企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。油田企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到土地資產(chǎn)在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的重要地位和作用，摒棄過去的舊觀念，提高對(duì)土地資產(chǎn)管理工作的重視程度，加大管理力度，保持積極的工作態(tài)度，徹底改變過去在土地資產(chǎn)管理上的被動(dòng)局面，使油田企業(yè)土地資產(chǎn)管理觀念得以根本轉(zhuǎn)變。

（二）健全管理機(jī)構(gòu)，完善管理制度，加強(qiáng)管理隊(duì)伍建設(shè)

新的形勢(shì)給企業(yè)提出了新的要求。首先，油田企業(yè)應(yīng)從土地管理的發(fā)展要求和實(shí)際需要出發(fā)，建立健全土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。其次，由于實(shí)踐中的新情況和新問題會(huì)不斷涌現(xiàn)，所以企業(yè)在認(rèn)真執(zhí)行現(xiàn)行法律法規(guī)的同時(shí)，還應(yīng)按照有關(guān)土地管理法的要求，根據(jù)自身實(shí)際制定一套系統(tǒng)、完整的土地管理制度，以規(guī)范企業(yè)的土地資產(chǎn)管理。另外，土地管理崗位應(yīng)多吸收一些有責(zé)任心和業(yè)務(wù)能力較強(qiáng)的人員并保持人員的相對(duì)穩(wěn)定。企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的日新月異對(duì)管理人員的應(yīng)變能力提出了更高的要求。油田企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到提高土地管理人員知識(shí)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)的重要性，不斷加強(qiáng)對(duì)土地管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，定期進(jìn)行知識(shí)更新，使其系統(tǒng)地掌握先進(jìn)的管理理論、方法和技能。同時(shí)，管理人員也要不斷增強(qiáng)學(xué)習(xí)的主動(dòng)性，深刻理解和領(lǐng)會(huì)有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)，努力提高維權(quán)意識(shí)，增強(qiáng)保護(hù)土地資產(chǎn)的自覺性。

（三）加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

土地資料管理是土地管理和利用的基礎(chǔ)，因此要狠抓地籍資料的規(guī)范化管理。對(duì)原始地籍資料要及時(shí)整理歸檔，做到分類存放，專人負(fù)責(zé)，防止損壞或丟失。土地管理信息系統(tǒng)是地籍資料管理走向科學(xué)化、規(guī)范化的重要標(biāo)志。信息化建設(shè)是社會(huì)和企業(yè)發(fā)展的方向。油田土地資產(chǎn)管理工作應(yīng)緊跟信息化管理發(fā)展的潮流，高度重視和利用信息化技術(shù)，提高工作效率和管理效率。此外，定期開展土地資產(chǎn)清查工作也是非常必要的。通過深入現(xiàn)場(chǎng)，重點(diǎn)清查所占用土地的面積、基礎(chǔ)標(biāo)志及相關(guān)歷史地籍資料等，徹底摸清家底，及時(shí)解決清查過程中所發(fā)現(xiàn)的問題。

（四）提高辦證率，努力形成“以證管地”的土地管理機(jī)制

當(dāng)前，土地登記的重要性和緊迫性越來越突出。因此，首先要通過宣傳政策和督促檢查，提高各單位對(duì)土地確權(quán)登記重要性的認(rèn)識(shí)，牢固樹立“以證管地”、“用地必須辦證”的思想，摒棄僥幸心理，克服工作阻力，增強(qiáng)工作積極性，進(jìn)一步做好新增用地的確權(quán)登記工作。其次，應(yīng)使企業(yè)土地確權(quán)登記管理工作制度化，明確企業(yè)所占有土地的時(shí)空特征。最后，對(duì)由于歷時(shí)久遠(yuǎn)、費(fèi)用高等原因所造成的農(nóng)業(yè)用地和水域用地辦證率低的問題要重點(diǎn)解決，提高辦證率，實(shí)現(xiàn)“以證管地”，依法維護(hù)油田的合法權(quán)益，為油田企業(yè)今后的生存和發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

（五）強(qiáng)化節(jié)約用地意識(shí)，提高土地利用率

油田企業(yè)占用土地?cái)?shù)量很大，并且每年用量還在不斷增加，搞好節(jié)約用地工作，積極推進(jìn)土地利用向集約高效化轉(zhuǎn)變就顯得尤為重要。一方面，油田生產(chǎn)建設(shè)用地應(yīng)在保證生產(chǎn)正常進(jìn)行的前提下，少占用耕地和農(nóng)田，盡量選擇劣質(zhì)地、荒地，對(duì)用地計(jì)劃要嚴(yán)格執(zhí)行，防止計(jì)劃外用地。要充分依靠科技手段，使土地用量呈逐步下降趨勢(shì)，達(dá)到節(jié)約用地的目的。另一方面，要重點(diǎn)做好荒堿土地和閑置土地的綜合開發(fā)利用。通過合理規(guī)劃，使這些土地成為創(chuàng)造高額效益的優(yōu)良資產(chǎn)，既為國家節(jié)省了土地資源，又能為企業(yè)發(fā)展提供預(yù)留地。近幾年，某油田通過對(duì)閑置鹽堿地的開發(fā)利用，已為企業(yè)節(jié)約了三千多萬元的資金。此外，對(duì)因?yàn)閱挝怀凡ⅰ徇w等原因形成的閑置土地和農(nóng)業(yè)用地，應(yīng)會(huì)同計(jì)劃、多種經(jīng)營等部門給予及時(shí)的規(guī)劃調(diào)整，實(shí)現(xiàn)存量土地利用的效益化。

總之，油田土地資產(chǎn)管理工作任重而道遠(yuǎn)。面對(duì)新的挑戰(zhàn)，企業(yè)應(yīng)該對(duì)其土地資產(chǎn)管理模式進(jìn)行不斷的改進(jìn)和發(fā)展，以適應(yīng)經(jīng)營環(huán)境的變化，更好地為油田的生產(chǎn)建設(shè)服務(wù)，保障油田持續(xù)、穩(wěn)定、健康、有序地發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

［1］ 劉俊.中國土地法理論研究[M].北京:法律出版社，2006:10-22.

［2］ 李如海.土地資產(chǎn)管理實(shí)踐與探索[M].北京:中國大地出版社，2004:20-27.

篇2

為進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，防止國有土地資產(chǎn)流失，推進(jìn)國土資源市場(chǎng)化配置，規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為，加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，創(chuàng)造公開、公平、公正的土地市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號(hào)）和《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號(hào)）精神和有關(guān)法律法規(guī)政策的規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范土地資產(chǎn)管理有關(guān)問題通知如下：

一、嚴(yán)格執(zhí)行土地有償使用制度

除國家法律、行政法規(guī)規(guī)定可以采取行政劃撥方式供應(yīng)的土地之外，其它建設(shè)用地一律實(shí)行有償使用。

（一）商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅開發(fā)等各類經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓。

（二）工業(yè)用地要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式供地，確需以協(xié)議出讓方式供地的，必須符合協(xié)議出讓條件和程序；項(xiàng)目用地必須達(dá)到投資強(qiáng)度、開發(fā)進(jìn)度等控制性指標(biāo)要求。

（三）原工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變?cè)猛镜那疤嵯拢岣咄恋乩寐屎驮黾尤莘e率的，原則上不再收取或調(diào)整土地有償使用費(fèi)；其它項(xiàng)目改變土地用途或擴(kuò)大容積率的，必須依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記。

（四）以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)改變?cè)鷾?zhǔn)用途的，按新規(guī)劃用途評(píng)估確認(rèn)地價(jià)與原用途剩余年期評(píng)估確認(rèn)地價(jià)差值收取土地使用權(quán)出讓金。

二、加強(qiáng)劃撥土地使用權(quán)管理

（一）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其它原因停止使用國有土地的，由國土資源行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地政府批準(zhǔn)，可無償收回劃撥土地使用權(quán)并納入政府的土地儲(chǔ)備庫。破產(chǎn)企業(yè)原址用地收回后出讓的，根據(jù)市政府黃政〔2000〕19號(hào)文的有關(guān)規(guī)定辦理。

（二）原劃撥土地使用權(quán)屬于經(jīng)營性用地的，必須按規(guī)定交納土地年租金，使用者也可以補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金。

（三）在原劃撥用地范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的工業(yè)項(xiàng)目，不再收取土地使用權(quán)出讓金，其它項(xiàng)目按本條第（四）、第（五）款規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

（四）經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)，且符合城市規(guī)劃條件的，應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地。

（五）經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)公開交易，〖JP4〗按照規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金；低于市場(chǎng)價(jià)交易的，政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先收儲(chǔ)。〖JP〗

（六）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的使用者，如改變土地用途，必須依法辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

三、依法加強(qiáng)征地管理

（一）各項(xiàng)建設(shè)用地的征用和供應(yīng)，依照法律規(guī)定由市、縣政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)，市、縣國土資源部門及其征地機(jī)構(gòu)統(tǒng)一組織實(shí)施。禁止各類中介機(jī)構(gòu)和其他組織從事征地和供地，嚴(yán)禁越權(quán)批準(zhǔn)征用土地。各地要按照法定程序征用農(nóng)村集體土地，并按照法定標(biāo)準(zhǔn)給予農(nóng)民合理的補(bǔ)償，嚴(yán)禁拖欠、截留和挪用征地補(bǔ)償費(fèi)用。

（二）各級(jí)各部門要嚴(yán)格征地審核和征地補(bǔ)償、安置監(jiān)督，進(jìn)一步規(guī)范征地程序。任何單位和個(gè)人不得擅自與農(nóng)村集體組織或土地使用權(quán)單位簽訂“征地協(xié)議”。

（三）各級(jí)各部門要采取有力措施，對(duì)拖欠、侵占、截留和挪用征地補(bǔ)償費(fèi)的，必須限期糾正，情節(jié)嚴(yán)重的，要依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任；凡是拖欠或少付征地補(bǔ)償費(fèi)，必須限期補(bǔ)償?shù)轿弧?/p>

四、實(shí)行國有土地使用權(quán)出讓及項(xiàng)目建設(shè)跟蹤監(jiān)察備案制度

為進(jìn)一步規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓及項(xiàng)目建設(shè)行為，加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，從源頭上預(yù)防和治理腐敗。

（一）經(jīng)營性土地出讓必須堅(jiān)持“公開、公平、公正”的原則，任何單位和個(gè)人，包括各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部，不得違規(guī)干預(yù)經(jīng)營性土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌。

（二）各級(jí)國土部門在進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌時(shí)必須由同級(jí)監(jiān)察部門現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。限時(shí)將招標(biāo)、拍賣、掛牌方案及招標(biāo)、拍賣掛牌結(jié)果報(bào)同級(jí)監(jiān)察部門備案。

（三）儲(chǔ)備土地及收回土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由國土資源行政主管部門擬定方案，送同級(jí)人民政府集體研究確定。

篇3

【關(guān)鍵詞】土地資產(chǎn)； 管理； 無形資產(chǎn)； 核算

建國以來，我國一直實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，土地如同其他生產(chǎn)要素一樣，其配置和使用直接通過行政劃撥。土地價(jià)值也不作評(píng)估，更不允許土地以任何形式進(jìn)行交易。因此，企業(yè)所占用的土地僅僅是作為生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)所來參與生產(chǎn)經(jīng)營過程，而不是企業(yè)的法定資產(chǎn)，并不計(jì)入企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本。與我國當(dāng)時(shí)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下外延式擴(kuò)大再生產(chǎn)的方式是相適應(yīng)的。在當(dāng)時(shí)的條件下，通過國家對(duì)土地的無償配置，使我國國有企業(yè)得以在短時(shí)間內(nèi)建立并發(fā)展壯大，為我國的社會(huì)主義工業(yè)化建設(shè)發(fā)揮了重大作用。

而在西方資本主義國家，土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利屬性在制度上得以確立，土地被視為商品，被視為生產(chǎn)資料。因而，土地是企業(yè)最主要的不動(dòng)產(chǎn)，也是企業(yè)資產(chǎn)管理的重點(diǎn)。早在1981年，美國的哈佛不動(dòng)產(chǎn)公司就對(duì)《財(cái)富》排名工業(yè)500強(qiáng)和服務(wù)業(yè)500強(qiáng)公司的不動(dòng)產(chǎn)管理狀況進(jìn)行了調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)土地是其最主要的不動(dòng)產(chǎn)，并提出了具體的管理意見。隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的加快，以及我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地資源和土地資產(chǎn)的屬性逐漸為人們所認(rèn)識(shí)，企業(yè)土地資產(chǎn)化管理的理論基礎(chǔ)日益成熟。1999年開始實(shí)施的《中華人民共和國土地管理法》明確了我國的土地有償使用制度。土地作為資產(chǎn)，其價(jià)值已然被人們所認(rèn)識(shí)和重視，對(duì)土地資產(chǎn)管理的研究也引起了人們的普遍關(guān)注。因而，從微觀層面上探討具有可操作性的土地資產(chǎn)管理問題已成為當(dāng)前的一項(xiàng)重要任務(wù)。

一、當(dāng)前我國企業(yè)土地資產(chǎn)管理中存在的主要問題

人類的生存和發(fā)展離不開土地，土地是一個(gè)國家的重要財(cái)富，也是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。根據(jù)國土資源部的信息及有關(guān)資料，我國國有企業(yè)所占用的土地資產(chǎn)總價(jià)值高達(dá)30 000億元。如果這些土地資產(chǎn)的價(jià)值完全顯化，企業(yè)的土地資產(chǎn)價(jià)值將占到企業(yè)總資產(chǎn)的50% 左右。因此，土地資產(chǎn)已成為企業(yè)投資者和經(jīng)營管理者必須重視的內(nèi)容。但是，大量土地，尤其是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下劃撥給企業(yè)的土地并沒有納入企業(yè)經(jīng)濟(jì)核算的范圍；不同類型的企業(yè)對(duì)土地資產(chǎn)的重視程度也各不相同，土地資產(chǎn)管理存在的問題非常突出。

（一）企業(yè)土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確

這是造成企業(yè)土地資產(chǎn)管理不完善的主要原因。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)是基本生產(chǎn)單位，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中卻轉(zhuǎn)變?yōu)楠?dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和法人，其法人財(cái)產(chǎn)權(quán)在相關(guān)法規(guī)中有明確的規(guī)定。然而，由國家通過行政手段劃撥給企業(yè)使用的大量土地目前仍處于無償使用狀態(tài)。企業(yè)既不將土地納入核算范圍，也不必為此支付費(fèi)用。同時(shí)，企業(yè)也僅能按現(xiàn)狀占有、使用，并獲取一定收益權(quán)，但沒有處置權(quán)，企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓、出租或抵押國家劃撥的土地。這樣，一方面，雖然法律明確了國家對(duì)土地的所有權(quán)，但實(shí)際上國家并沒有因擁有這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)而獲得合理收益；另一方面，企業(yè)沒擁有土地的處置權(quán)，即便是閑置的土地也無權(quán)將其出讓。因此企業(yè)所占有的土地的各項(xiàng)權(quán)能并不能充分發(fā)揮，造成資源的浪費(fèi)，形成企業(yè)的無效資產(chǎn)。

（二）企業(yè)的土地資產(chǎn)價(jià)值得不到顯化，造成企業(yè)資產(chǎn)信息失真

由于企業(yè)用地是政府劃撥無償獲得，因而在企業(yè)財(cái)務(wù)核算上，并沒有將土地計(jì)入資產(chǎn)。這勢(shì)必導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)數(shù)據(jù)不實(shí)，使國家的投資主體得不到全面體現(xiàn)。同時(shí)，由于土地資產(chǎn)價(jià)值不顯化，按照目前的財(cái)務(wù)制度，企業(yè)土地資產(chǎn)的損耗也不計(jì)入產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，人為造成了產(chǎn)業(yè)間成本核算口徑的不一致。

當(dāng)然，隨著市場(chǎng)體系的完善，目前企業(yè)再欲取得土地使用權(quán)，就必須向原土地使用者或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織支付相關(guān)費(fèi)用，但這些費(fèi)用在企業(yè)財(cái)務(wù)上是作為無形資產(chǎn)來處理了。土地資產(chǎn)基本不做反映或反映不充分，即使已作反映，也是按當(dāng)時(shí)的估價(jià)入賬。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)核算中所反映的生產(chǎn)成本和盈利水平在一定程度上存在人為的偏差，不符合客觀事實(shí)。

（三）企業(yè)土地資產(chǎn)利用效率低下

在我國，巨大的人口壓力使18億畝基本農(nóng)田的紅線已成為土地分類規(guī)劃的界線，但有限的土地資源與工業(yè)和城市化迅速發(fā)展對(duì)土地的大量需求的矛盾不斷尖銳。為此，提高土地利用效率已成為未來土地利用的根本出路。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國城市用地中工業(yè)用地的比例要高出發(fā)達(dá)國家一倍以上，同樣規(guī)模的企業(yè)，占地面積較國外大1～2倍；現(xiàn)有的企業(yè)用地約有4%～5%處于閑置狀態(tài)，40%左右處于低效率利用狀態(tài)。這與我國企業(yè)土地資產(chǎn)管理混亂直接相關(guān)。許多企業(yè)占用的土地是無償?shù)模虼藢?duì)土地的利用成本和土地的機(jī)會(huì)成本缺乏充分認(rèn)識(shí)，同時(shí)也沒有認(rèn)識(shí)到土地資產(chǎn)所潛在的巨大價(jià)值，導(dǎo)致土地利用效率低下。

（四）土地資產(chǎn)收益分配不合理

當(dāng)前，由于對(duì)土地資產(chǎn)缺乏科學(xué)的核算制度，其收益的計(jì)量依據(jù)不充分。多數(shù)企業(yè)的土地資產(chǎn)價(jià)值量不清，加之土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)的土地總收益以及收益的分配都不明確。同時(shí)，土地稅制也不盡完善，稅收調(diào)控的范圍和程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)土地市場(chǎng)全面發(fā)育的需要。

二、科學(xué)核算土地資產(chǎn)，加強(qiáng)企業(yè)土地資產(chǎn)管理

隨著市場(chǎng)體系的不斷完善，土地市場(chǎng)也日益規(guī)范。因此，科學(xué)核算土地資產(chǎn)，完整反映企業(yè)所擁有的資產(chǎn)，對(duì)于企業(yè)投資者和生產(chǎn)經(jīng)營者都是非常必要的。

（一）進(jìn)一步明晰企業(yè)土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，為土地資產(chǎn)核算奠定基礎(chǔ)

明晰企業(yè)土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是企業(yè)合理核算土地資產(chǎn)，建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基礎(chǔ)。將土地作為資源管理，其目的是為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；而將土地作為資產(chǎn)來進(jìn)行管理，其目的是為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。因此，不同的產(chǎn)權(quán)關(guān)系可以影響對(duì)土地的管理模式。土地對(duì)于完整的產(chǎn)權(quán)擁有者來說，既是資源也是資產(chǎn)；而對(duì)于部分產(chǎn)權(quán)擁有者來說，土地是一種資產(chǎn)。

企業(yè)作為土地的使用者，并不具有完整意義上的土地產(chǎn)權(quán)，而是具有土地的部分權(quán)利。因此，必須明晰企業(yè)的土地產(chǎn)權(quán)，以明確土地的產(chǎn)權(quán)主體，按市場(chǎng)規(guī)律和現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營要求，使土地資源能夠得到優(yōu)化配置。

為此，企業(yè)的土地資產(chǎn)管理首先應(yīng)做好以下3方面的工作：

1.依據(jù)取得土地使用權(quán)的方式，依法界定企業(yè)所擁有的土地產(chǎn)

權(quán)。不論是以行政劃撥方式取得的土地，還是以出讓方式取得的土地，土地的最終處置權(quán)都?xì)w國家，但企業(yè)應(yīng)擁有的占有、使用權(quán)和一定的收益權(quán)一定要清晰。

2.全面進(jìn)行企業(yè)土地資產(chǎn)登記，使企業(yè)土地產(chǎn)權(quán)登記管理工作制度化，明確企業(yè)所占有土地的時(shí)空特征。

3.規(guī)范土地交易市場(chǎng)，加強(qiáng)企業(yè)土地產(chǎn)權(quán)交易管理。在土地產(chǎn)權(quán)交易管理中，國家要嚴(yán)格控制土地交易的一級(jí)市場(chǎng)，禁止不規(guī)范交易。對(duì)完成交易的土地資產(chǎn)，必須進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，實(shí)行跟蹤管理，保證土地產(chǎn)權(quán)交易管理的系統(tǒng)性。

（二）顯化企業(yè)土地資產(chǎn)價(jià)值，規(guī)范土地資產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算

企業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)是要企業(yè)價(jià)值最大化。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)就需要對(duì)其所擁有的資產(chǎn)實(shí)行科學(xué)管理和有效運(yùn)營。土地是企業(yè)的一項(xiàng)重要資產(chǎn)，如果不使其價(jià)值得到顯化，這本身就與其資產(chǎn)的屬性相矛盾，對(duì)其管理自然就無法實(shí)現(xiàn)科學(xué)化。因此，依據(jù)科學(xué)的方法和程序評(píng)估企業(yè)的土地資產(chǎn)，核定和顯化企業(yè)土地資產(chǎn)的價(jià)值量，是進(jìn)行企業(yè)土地資產(chǎn)管理的前提。

實(shí)際上，隨著公允價(jià)值的重新確立，土地資產(chǎn)的價(jià)值可以通過評(píng)估的方法獲得。目前，比較成熟的土地估價(jià)方法主要有市場(chǎng)比較法、成本法、剩余法和收益法以及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。為了保證評(píng)估價(jià)值的真實(shí)、正確和公允，在土地資產(chǎn)評(píng)估中要充分考慮各方面因素的限制及各種估價(jià)方法自身特點(diǎn)的影響，綜合運(yùn)用多種方法。同時(shí)，在企業(yè)土地資產(chǎn)評(píng)估中要注意以下3個(gè)問題：

1.加強(qiáng)理論研究，盡快完善企業(yè)土地資產(chǎn)評(píng)估的理論方法體系，建立科學(xué)可行的技術(shù)操作規(guī)范。在具體評(píng)估實(shí)踐中，應(yīng)充分考慮土地供需關(guān)系、預(yù)期收益、地塊最佳用途等因素的影響；依據(jù)評(píng)估目的和條件，選擇適當(dāng)?shù)募夹g(shù)途徑； 堅(jiān)持多種方法并用、靜態(tài)估價(jià)與動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)結(jié)合、微觀條件與宏觀環(huán)境相結(jié)合和市場(chǎng)優(yōu)先等原則，多方測(cè)算，結(jié)合企業(yè)土地資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)，及時(shí)總結(jié)各種評(píng)估方法的應(yīng)用條件、適用范圍和局限性，保證評(píng)估結(jié)論的科學(xué)性、實(shí)用性。

2.理順部門關(guān)系，加強(qiáng)土地資產(chǎn)評(píng)估工作的組織管理。目前，從事土地資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)分屬于不同的行政管理部門，評(píng)估資格的確認(rèn)渠道不同，評(píng)估依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)不一，給企業(yè)土地資產(chǎn)評(píng)估工作帶來了一定的混亂。因此，需要建立統(tǒng)一的評(píng)估結(jié)果確認(rèn)制度，評(píng)估機(jī)構(gòu)提出的評(píng)估結(jié)論按照一定的程序進(jìn)行審核認(rèn)定后，才能提交委托單位，以保證評(píng)估結(jié)果的客觀性和公正性。

3.正確認(rèn)識(shí)各種地價(jià)表現(xiàn)形式的作用，提高評(píng)估結(jié)果的針對(duì)性和指導(dǎo)作用。在我國土地使用權(quán)的流動(dòng)過程中，根據(jù)不同的目的和要求，形成了多種地價(jià)形式。不同的地價(jià)形式可以滿足不同的用途。在企業(yè)土地資產(chǎn)評(píng)估中，應(yīng)根據(jù)具體的評(píng)估目的和要求，選取不同的地價(jià)形式來表示評(píng)估結(jié)果，提高地產(chǎn)評(píng)估工作的實(shí)際指導(dǎo)作用。

在土地資產(chǎn)價(jià)值合理評(píng)估的基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范土地資產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算。當(dāng)前，將土地資產(chǎn)視為企業(yè)的無形資產(chǎn)是由于企業(yè)僅在一定時(shí)期內(nèi)擁有土地的部分產(chǎn)權(quán)，而且這項(xiàng)權(quán)利沒有具體的實(shí)物形態(tài)。但在實(shí)際工作中，企業(yè)的土地均作為生產(chǎn)經(jīng)營的場(chǎng)所，直接在其上進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營或構(gòu)建建筑物進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營。構(gòu)建建筑物所形成的固定資產(chǎn)則要包含土地資產(chǎn)價(jià)值，并在以后的生產(chǎn)經(jīng)營中以折舊的形式進(jìn)入生產(chǎn)成本或管理費(fèi)用；其余的土地，則作為無形資產(chǎn)管理，其價(jià)值在規(guī)定期限內(nèi)攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。同樣的土地資產(chǎn)，在實(shí)際中卻存在不同的費(fèi)用歸集和攤銷，勢(shì)必造成費(fèi)用核算的不合理。因此，對(duì)土地資產(chǎn)應(yīng)該設(shè)置專門的賬戶進(jìn)行專門的核算，并在報(bào)表體系中增設(shè)相關(guān)項(xiàng)目，或者作為報(bào)表附注，以準(zhǔn)確反映和披露企業(yè)的土地資產(chǎn)，為加強(qiáng)管理提供及時(shí)、準(zhǔn)確的信息，也為相關(guān)決策者提供準(zhǔn)確、可靠的信息資料。

（三）盤活企業(yè)土地資產(chǎn)，提高土地資產(chǎn)利用效率

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)應(yīng)該將土地資產(chǎn)納入整體資產(chǎn)管理的范疇之內(nèi)。實(shí)際上，企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營早已存在，如土地抵押貸款、土地入股、土地的租賃等，只是人們通常將之作為企業(yè)融資或投資的一種手段， 未能上升為企業(yè)資產(chǎn)管理的一個(gè)重要內(nèi)容而加以系統(tǒng)化、制度化和規(guī)范化。土地資產(chǎn)經(jīng)營就是指以土地資產(chǎn)為經(jīng)營對(duì)象，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值最大化為目標(biāo)的企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)。因此，盤活企業(yè)土地資產(chǎn)是土地資產(chǎn)經(jīng)營的主要手段，是土地資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容。

當(dāng)然，企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營具有不同于一般資產(chǎn)經(jīng)營的特點(diǎn)。企業(yè)的土地資產(chǎn)一般都具有明確的使用期限，通過資產(chǎn)經(jīng)營，土地資產(chǎn)本身會(huì)增值；企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營的實(shí)質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營，而土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能是可分的，這就使得企業(yè)土地資產(chǎn)的經(jīng)營內(nèi)容與形式可以多樣化，甚至不同的經(jīng)營內(nèi)容可以重疊，如在同一個(gè)時(shí)間段內(nèi)既將土地資產(chǎn)抵押，又將土地資產(chǎn)出租。

正是由于土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能的可分性，在設(shè)計(jì)土地資產(chǎn)經(jīng)營方案時(shí)，應(yīng)盡可能細(xì)分土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能，使土地資產(chǎn)的每一項(xiàng)權(quán)能都能參與到經(jīng)營之中，每一項(xiàng)權(quán)能都能獲得經(jīng)營效益。實(shí)際中，企業(yè)的土地資產(chǎn)經(jīng)營可以采取土地資產(chǎn)置換、土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃、企業(yè)兼并收購等不同的形式。

通過這些土地資產(chǎn)經(jīng)營形式的靈活選用，甚至綜合應(yīng)用，可以將土地資產(chǎn)的效能得到充分體現(xiàn)。借助完善的土地市場(chǎng)，通過土地資源的優(yōu)化配置，滿足不同經(jīng)營主體對(duì)土地資源的不同需求，同時(shí)也使企業(yè)獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。

（四）合理分配土地資產(chǎn)收益，協(xié)調(diào)國家與企業(yè)的關(guān)系

相關(guān)法律明確規(guī)定，我國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。因此，合理分配土地資產(chǎn)的收益關(guān)系到國家與企業(yè)的利益關(guān)系。國家鼓勵(lì)企業(yè)盤活土地資產(chǎn)，提高土地資產(chǎn)利用效率，同時(shí)要合理地收取一定的土地使用費(fèi)。為此，隨著土地市場(chǎng)體系的完善和健全，國家將以取消行政收費(fèi)、明確收取地租、完善土地稅制為目標(biāo)，形成一套有利于土地資產(chǎn)保值增值、保證國家土地收益，并維護(hù)企業(yè)收益的土地資產(chǎn)收益分配新格局。

1.逐步建立并完善以出租地租和批租地租為主要形式的地租收

取制度。在我國現(xiàn)行土地使用制度下，地租可以作為國有土地所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的基本形式。針對(duì)當(dāng)前名目繁多的收費(fèi)，應(yīng)將其統(tǒng)一規(guī)范為出租土地使用權(quán)的年地租和批租土地使用權(quán)的總地租兩種。企業(yè)已有的存量土地資產(chǎn)在其使用期限內(nèi)每年交納一次租金；新增土地或改變土地使用主體的土地流轉(zhuǎn)行為，以批租的形式，按規(guī)定使用年限，一次交清全部地租。

2.調(diào)整現(xiàn)有的土地稅種和稅率，建立新的土地稅收體制。現(xiàn)行稅收體系中與土地資產(chǎn)相關(guān)的稅種有耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及營業(yè)稅中有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物的稅目。根據(jù)土地市場(chǎng)的發(fā)展，應(yīng)考慮增加房地產(chǎn)交易稅以取代現(xiàn)行的營業(yè)稅中的有關(guān)稅目。為了提高土地資產(chǎn)的利用效率，從經(jīng)濟(jì)上引導(dǎo)土地資產(chǎn)的積極盤活，可以增加土地閑置費(fèi)，從而形成一個(gè)利于調(diào)整各方面利益關(guān)系的土地稅收體系。

3.規(guī)范收費(fèi)種類和標(biāo)準(zhǔn)，取消不合理收費(fèi)。在土地有償使用制度下，企業(yè)應(yīng)按時(shí)、足額交納地租和土地稅收，但對(duì)于補(bǔ)償性收費(fèi)以外的其他各種收費(fèi)，則應(yīng)該清理、取消，以避免重復(fù)征收稅費(fèi)。因?yàn)檫@樣不僅增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)，同時(shí)也影響了法規(guī)的合理性、權(quán)威性。

三、加強(qiáng)企業(yè)土地資產(chǎn)管理的相關(guān)配套措施

（一）加快企業(yè)土地資產(chǎn)管理相關(guān)配套法律法規(guī)的制定和完善

目前與土地資產(chǎn)相關(guān)的法規(guī)主要包括《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《公司法》、《股份制企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》等，這些法規(guī)對(duì)于規(guī)范土地資產(chǎn)管理起著重要的保障作用。但是，實(shí)踐中的新情況和新問題在不斷涌現(xiàn)，因此在認(rèn)真執(zhí)行和完善現(xiàn)行法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，各級(jí)地方政府還應(yīng)因地制宜，制定并嚴(yán)格實(shí)施適應(yīng)本地區(qū)的法律法規(guī)以及各項(xiàng)規(guī)章制度，以規(guī)范企業(yè)土地資產(chǎn)管理。

（二）進(jìn)一步培育完善的土地市場(chǎng)

完善的市場(chǎng)體系是土地資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置的前提。因此，在國家宏觀政策的指導(dǎo)下積極培育包括土地市場(chǎng)在內(nèi)的各種土地要素市場(chǎng)，并健全土地市場(chǎng)法規(guī)，可以為企業(yè)進(jìn)行土地資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易和上市流通創(chuàng)造條件，可以為企業(yè)加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理提供動(dòng)力。

（三）加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

土地資產(chǎn)管理既涉及國家層面的宏觀調(diào)控，又牽涉企業(yè)的微觀利益。因此，搞好地籍管理、土地登記和變更登記、土地利用計(jì)劃和規(guī)劃工作，可以為界定產(chǎn)權(quán)和合理利用土地提供可靠的依據(jù)。

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關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；資產(chǎn)管理；挑戰(zhàn)；政策建議

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2014.01.016

Challenge and Policy Suggestions for the Management of Rural-land Assets

WANG Jing，QIU Dao-chi，ZHAO Zi-yan，CAI Jin

（School of Geographical Science， Southwest University， Chongqing 400715，China）

Abstract： Improving the management of rural-land assets is the foundation of rural economy development because the largest stocking assets in rural is rural land. This paper is to explain the necessity of the management of rural-land assets based on peasants， little village official and assets appraisal professionals employing the methods of empirical study and normative research. And then find out the existing four problem of rural-land assets management in our country：first the management system of rural-land assets is not completed，second the management mechanism of rural-land assets is not under control，third the management platform of rural-land assets does not work well，fourth the management benefit of rural-land assets is in a low level. And five suggestions are put forward to develop rural-land assets management：first the management subjects of management of rural-land assets should be enhanced，second the rural-land assets should be liquidated and checked，third the income distribution mechanism of rural-land assets should be established，fourth the assessment service system of rural-land assets should be established，fifth the market of rural-land assets should be cultivated.

Key words： rural land；assets management；challenge；policy suggestions

收稿日期：2013-05-21；修訂日期：2013-06-17

基金項(xiàng)目：國家科技支撐計(jì)劃項(xiàng)目（2012BAJ22B00）

作者簡介：王靜（1988—），女，河南信陽人，在讀碩士生，主要從事土地利用與國土規(guī)劃方面研究。

通訊作者簡介：邱道持（1947—），男，重慶巴南人，教授，博士生導(dǎo)師，主要從事國土資源管理與區(qū)域開發(fā)方面研究。

為了解農(nóng)村土地資產(chǎn)管理狀況和需求，筆者于2012年以重慶市忠縣、開縣、江津區(qū)等地的農(nóng)民、大學(xué)生村官和資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人士三個(gè)群體為調(diào)查對(duì)象，通過實(shí)地走訪、座談?wù){(diào)研等方式，發(fā)放和回收調(diào)查問卷594份（其中農(nóng)民316份、大學(xué)生村官180份和資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)98份）（表1）。本研究在分析調(diào)研數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，闡述了加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的必要性，揭示了當(dāng)前農(nóng)村土地資產(chǎn)管理存在的突出問題，提出了加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的建議。

1 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的必要性

1.1 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益的必然要求

據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織給出的2010年數(shù)據(jù)顯示，中國農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)比例最高達(dá)54%，遠(yuǎn)高于機(jī)器10%、農(nóng)業(yè)設(shè)施12%、牲畜24%。全球農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)比重，中國14%居第二位，僅次于美國16%。然而，我國農(nóng)村土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)建設(shè)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)制滯后，導(dǎo)致農(nóng)村土地資產(chǎn)“流轉(zhuǎn)率低、流轉(zhuǎn)方式單一、土地規(guī)模化經(jīng)營程度低、土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)高”的現(xiàn)象普遍存在。長期以來，這筆巨大的財(cái)富由于法律和管理制度的約束，除用于滿足農(nóng)戶自身生產(chǎn)生活需要外，無法像城市土地資產(chǎn)那樣在市場(chǎng)中有序流動(dòng)。農(nóng)村土地只凸顯其基本的社會(huì)保障功能，卻不具備融資擔(dān)保和增值等功能，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民收入增長。

在中國，土地是農(nóng)民的根本。對(duì)于農(nóng)民而言，土地產(chǎn)權(quán)既是一種生存權(quán)利，又是一種發(fā)展權(quán)利。農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)作為一種權(quán)利范疇，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民對(duì)農(nóng)村集體土地依法享有的各種財(cái)產(chǎn)性權(quán)利[1]。農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，指農(nóng)民對(duì)自己所擁有的財(cái)產(chǎn)，通過行使對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)、處置權(quán)等物權(quán)，而獲得的相應(yīng)收益，即農(nóng)民對(duì)所擁有的財(cái)產(chǎn)通過出租、轉(zhuǎn)讓、入股分紅和投資等方式所取得的資產(chǎn)增值收益。農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)額度在一定程度上直接影響著財(cái)產(chǎn)性收入的多少[2]。據(jù)調(diào)查，受農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和傳統(tǒng)觀念的影響，現(xiàn)階段我國農(nóng)戶的財(cái)產(chǎn)主要集結(jié)在其擁有的土地和住宅上。以重慶市璧山縣為例，該縣農(nóng)戶的房屋價(jià)值占其家庭財(cái)產(chǎn)價(jià)值總量的62.6%，該地區(qū)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入比重嚴(yán)重偏低，平均不到其總收入的1%。一般而言，一個(gè)地區(qū)越富裕，其居民的財(cái)產(chǎn)性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民財(cái)產(chǎn)性收入的多少，成為衡量一個(gè)地區(qū)是否富裕的重要標(biāo)志。

1.2 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度是我國基本的經(jīng)濟(jì)制度，它要求市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用。農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機(jī)制直接影響土地資源配置效率，關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。我國農(nóng)村土地管理制度形成于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，當(dāng)時(shí)國家的建設(shè)規(guī)模有限，對(duì)農(nóng)民的影響并不大。隨著我國市場(chǎng)化的深入發(fā)展，政府依然憑借壟斷權(quán)力，操控農(nóng)村土地市場(chǎng)。以成本價(jià)征用農(nóng)民土地，再以市場(chǎng)價(jià)出讓土地，失地農(nóng)民只獲取土地市場(chǎng)價(jià)值的小部分，而政府獲取了高額的壟斷利潤，使國家賦予政府的土地壟斷權(quán)成為權(quán)利尋租的動(dòng)力[3-4]。政府過度介入經(jīng)濟(jì)生活，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生不良作用。現(xiàn)行的農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機(jī)制落后于時(shí)代的發(fā)展，違背了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。

黨的十明確提出，不失時(shí)機(jī)深化重要領(lǐng)域改革，堅(jiān)決破除一切妨礙科學(xué)發(fā)展的思想觀念和體制機(jī)制弊端，構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學(xué)規(guī)范、運(yùn)行有效的制度體系，使各方面制度更加成熟更加定型。我們要加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，完善公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度，完善按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度，完善宏觀調(diào)控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。因此，應(yīng)當(dāng)著力完善農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機(jī)制，推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)市場(chǎng)化，培育農(nóng)村土地資產(chǎn)市場(chǎng)體系。

1.3 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的必然要求

解決好農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是全黨工作重中之重，城鄉(xiāng)發(fā)展一體化是解決“三農(nóng)”問題的根本途徑。要加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮。堅(jiān)持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村和多予少取放活方針，加大強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)政策力度，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程，共同分享現(xiàn)代化成果。加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理有利于堅(jiān)持和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，壯大集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作和股份合作，培育新型經(jīng)營主體。發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營，構(gòu)建集約化、專業(yè)化、組織化、社會(huì)化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系。

改革開放以后，中國工業(yè)化和城市化進(jìn)程在較短時(shí)間內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)突破性發(fā)展，主要得益于城鄉(xiāng)二元體制下勞動(dòng)力、資金、土地等生產(chǎn)要素繼續(xù)由農(nóng)村向城市單向流動(dòng)，大量農(nóng)村土地以極低的成本轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，而大量農(nóng)民被排斥于城市化進(jìn)程之外，不能依靠土地權(quán)利直接參與并分享工業(yè)化和城市化的成果[4]。顯然，這種“城鄉(xiāng)二元”結(jié)構(gòu)體制下，形成城鄉(xiāng)分割的土地市場(chǎng)。從土地市場(chǎng)體系構(gòu)建來看，城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租交易市場(chǎng)經(jīng)過20多年的發(fā)展已經(jīng)比較完善，但是農(nóng)村土地市場(chǎng)體系尚未真正建立起來，土地收益分配方式不清晰。政府以強(qiáng)制手段，侵害農(nóng)民的土地權(quán)益，導(dǎo)致失地農(nóng)民問題已經(jīng)成為當(dāng)今中國最嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題之一。同時(shí)，城鄉(xiāng)分治體制下，土地要素流動(dòng)性不足在很大程度上也限制了資本和勞動(dòng)力要素的自由流動(dòng)，影響了要素與資源的進(jìn)一步整合[5]。土地權(quán)屬限制導(dǎo)致集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地出現(xiàn)同地不同價(jià)，農(nóng)村土地資產(chǎn)的價(jià)值沒有真正顯現(xiàn)出來。因此，深化農(nóng)村土地資產(chǎn)管理改革，確保城鄉(xiāng)之間在資源配置和利用方面擁有平等的權(quán)利和機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的公平和正義。有序推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理，促進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)化，也是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的必然要求，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)也具有特別重要的意義。

2 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理存在的問題

2.1 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理制度不健全

中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，這在《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)業(yè)法》等法律中都有明確的規(guī)定。但是農(nóng)村集體組織是誰，法律是否賦予農(nóng)村集體組織行使土地所有權(quán)，法律規(guī)定含糊。《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。《中華人民共和國土地管理法》第十條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理。顯然，法律賦予農(nóng)村集體組織的是經(jīng)營管理權(quán)，并未明確農(nóng)民集體所有土地的所有權(quán)由農(nóng)村集體組織代表農(nóng)民集體行使。

“集體產(chǎn)權(quán)”（Collective Property Right）或“集體所有制”的概念是一個(gè)沒有得到嚴(yán)格界定的概念。在實(shí)踐中，作為主體的“集體”是誰？“集體”對(duì)土地的管理和監(jiān)督的程序和形式，法律并無明確規(guī)定，在土地所有權(quán)與承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容、界限和法律地位等方面也沒有作出具體的安排。由于“集體”這一概念的高度抽象性和模糊性而在現(xiàn)實(shí)中找不到對(duì)應(yīng)的載體，以及其標(biāo)志性權(quán)能被國家控制在手中和大部分權(quán)能實(shí)際上是由少數(shù)農(nóng)村干部在行使，導(dǎo)致其主體事實(shí)上的不存在，即主體虛位。筆者在對(duì)重慶江津區(qū)、開縣和忠縣農(nóng)戶走訪調(diào)查并回收有效問卷316份，結(jié)果表明，多數(shù)農(nóng)民對(duì)土地所有權(quán)的具體歸屬是模糊不清的，甚至農(nóng)民的土地集體所有權(quán)概念是很淡薄的。其中28%農(nóng)戶認(rèn)為，集體就是國家；36%的農(nóng)民認(rèn)為集體是干部（村干部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部），認(rèn)為集體是村民小組占15%；剩余21%的農(nóng)民表示不清楚或是不關(guān)心。

周誠在《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》中提出了“五權(quán)結(jié)構(gòu)”，即所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)[6]。在目前的農(nóng)村土地制度下，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)對(duì)集體和農(nóng)民而言，并不完整。一方面，農(nóng)民集體不能充分行使土地權(quán)利；另一方面，農(nóng)戶的土地經(jīng)營權(quán)雖然相對(duì)充分，但財(cái)產(chǎn)權(quán)嚴(yán)重不足。例如，在現(xiàn)行制度下，農(nóng)民缺乏抵押土地使用權(quán)以獲取銀行貸款的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)缺乏有效的實(shí)現(xiàn)途徑和保護(hù)機(jī)制。

造成這種主體缺位的原因主要有3個(gè)方面：一是現(xiàn)階段隨著家庭承包經(jīng)營的發(fā)展，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織在大多數(shù)村內(nèi)是不存在的，村一級(jí)并沒有真正的土地所有權(quán)主體；二是下，土地被細(xì)化經(jīng)營，雖然滿足了農(nóng)戶的土地私化經(jīng)營愿望，但是小農(nóng)意識(shí)下的農(nóng)民并不關(guān)心土地的所有權(quán)主體是誰；三是在對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行處分時(shí)，各級(jí)政府介入十分嚴(yán)重，普遍的形成政府“代民做主”的現(xiàn)象。

2.2 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理機(jī)制失靈

現(xiàn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)管理機(jī)制體現(xiàn)于行政干預(yù)土地產(chǎn)權(quán)配置，這種管理機(jī)制造成各項(xiàng)權(quán)利主體對(duì)土地的權(quán)利、義務(wù)難以明確，這是農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系多重矛盾產(chǎn)生的根源[7]。農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系多重矛盾集中反映在：一是國家對(duì)農(nóng)村土地權(quán)利的控制，表明土地的最終歸屬權(quán)屬于國家，但國家并不是農(nóng)村土地的所有權(quán)主體，國家卻可以通過強(qiáng)制手段實(shí)際操縱和決定農(nóng)村土地所有權(quán)交易并且參與所有權(quán)收益分配；二是農(nóng)民集體作為名義上的土地所有者，實(shí)踐中難以充分行使所有權(quán)，主體地位處于虛置狀態(tài)[8]，土地權(quán)益受到多方侵蝕；三是集體土地的經(jīng)營管理者自身角色混亂，權(quán)利和義務(wù)不對(duì)稱，農(nóng)民集體土地所有權(quán)的充分行使受制于農(nóng)村基層政治民主發(fā)展?fàn)顩r[9]。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)的規(guī)定，集體土地經(jīng)營管理者分為三種，即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)、社集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組。他們既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織，負(fù)責(zé)經(jīng)營管理農(nóng)村土地，又被視為地方政府在農(nóng)村基層的延伸，具行政管理色彩，形成農(nóng)村版“政企不分”。

長期以來，我國實(shí)行的征地制度存在弊端，其土地資產(chǎn)補(bǔ)償機(jī)制不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。《中華人民共和國土地管理法》第47條規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未包含土地的增值部分及未來的收益部分。農(nóng)用地一經(jīng)征用后，其用途改變會(huì)導(dǎo)致地價(jià)高漲，而這部分巨額增值收益農(nóng)民并沒有權(quán)力享受即形成實(shí)際上的“增值歸公”。從征地補(bǔ)償辦法看，長期以來，中國農(nóng)民對(duì)土地的所有權(quán)基本上未得到地方政府的承認(rèn)或尊重。在現(xiàn)行征地制度下，農(nóng)民拆遷安置所得比例極低，土地收益分配明顯是向政府、城市、非農(nóng)部門傾斜[10]。近年來，全國各地越來越多的失地農(nóng)民上訪、投訴媒體等維權(quán)抗?fàn)幓顒?dòng)以及其與地方政府和開發(fā)商之間發(fā)生的嚴(yán)重沖突事件影響了社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.3 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理平臺(tái)薄弱

農(nóng)村土地資產(chǎn)是發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民富裕的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、資金運(yùn)作和資產(chǎn)經(jīng)營狀況進(jìn)行系統(tǒng)檢查、評(píng)估。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理在確權(quán)、統(tǒng)計(jì)和評(píng)估方面存在滯后性，農(nóng)民主體意識(shí)和權(quán)利意識(shí)模糊，不少地方存在登記不及時(shí)、不全面，監(jiān)督管理不到位等問題，致使農(nóng)村土地資產(chǎn)管理混亂、資產(chǎn)處置隨意等問題[11]。

加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理，首先應(yīng)該清楚農(nóng)村土地資產(chǎn)的存量，明細(xì)到村、組、戶。其次，應(yīng)該清楚農(nóng)村土地資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。抽樣調(diào)查忠縣269個(gè)農(nóng)戶，98%的被調(diào)查農(nóng)戶知道自己承包地的數(shù)量、位置，但是他們不知道自己承包地資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值；抽樣調(diào)查忠縣、開縣等180名村官，95%的被調(diào)查者能正確回答本村的土地面積、用地結(jié)構(gòu)，但是他們不知道本村土地資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。我國農(nóng)村廣大基層干部和農(nóng)戶對(duì)農(nóng)村土地資產(chǎn)認(rèn)知程度低，究其原因有以下幾點(diǎn)：一是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)遺留的歷史問題。農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)虛置，“三級(jí)所有，社為基礎(chǔ)”的農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制名存實(shí)亡。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，農(nóng)村土地界限存在爭(zhēng)議。二是農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估的特殊性。由于農(nóng)村土地資產(chǎn)本身存在的特性，如產(chǎn)權(quán)特征、資產(chǎn)屬性、市場(chǎng)條件等，在進(jìn)行土地資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候，存在一定的障礙[12]。

對(duì)重慶市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)98名專業(yè)人士咨詢結(jié)果顯示：98%的受訪者認(rèn)為，加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理平臺(tái)建設(shè)是十分必要的，健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度必須進(jìn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估，同時(shí)也表達(dá)了對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估狀況的不滿；92%受訪者建議農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估的原理和方法參照土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)定價(jià)法；超過半數(shù)的受訪者認(rèn)為，農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估需要完善法律制度來支持。

2.4 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理效益低

目前，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理不善形成種種弊端，影響到廣大農(nóng)戶財(cái)產(chǎn)性收入增長。勞動(dòng)是財(cái)富之父，土地是財(cái)富之母，這是政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)基本論斷。農(nóng)民擁有土地，就擁有巨大財(cái)富，就應(yīng)該擁有更多的財(cái)產(chǎn)性收入。中國城鄉(xiāng)居民收入結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)結(jié)果（表2）表明，城鎮(zhèn)居民沒有土地所有權(quán)，卻有更多的財(cái)產(chǎn)性收入，農(nóng)村居民擁有土地所有權(quán)，但財(cái)產(chǎn)性收入較少。這個(gè)現(xiàn)象發(fā)人深省，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理效益幾何。

據(jù)調(diào)查，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理不善影響到土地資源的可持續(xù)利用。第一，對(duì)土地非農(nóng)化產(chǎn)生的巨大利益的追逐也加劇了腐敗泛濫，加重了對(duì)極為稀缺的土地資源的亂占濫用現(xiàn)象[13]。特別是在城市近郊區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，農(nóng)村集體非農(nóng)用地大量進(jìn)入市場(chǎng)已成為客觀的事實(shí)，且主要以買賣、有償有限期出讓、出租、入股聯(lián)營、聯(lián)建分成和抵押等方式進(jìn)入市場(chǎng)。這種現(xiàn)象影響到耕地資源的保護(hù)，也造成土地資產(chǎn)收益流失[14]。第二，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在城郊地區(qū)，農(nóng)村土地資產(chǎn)增值空間迅速提升，但是由于存在相關(guān)土地法律和政策的嚴(yán)格限制，在城郊地區(qū)一些集體非農(nóng)建設(shè)用地自發(fā)地、無序地流轉(zhuǎn)形成了一定的隱形市場(chǎng)，農(nóng)民以不合法方式爭(zhēng)取自身利益的行為，導(dǎo)致了土地資產(chǎn)管理失控、建設(shè)用地供應(yīng)總量難以控制、土地市場(chǎng)秩序遭到破壞等突出問題。第三，由于農(nóng)地占用成本低，土地粗放式利用現(xiàn)象十分普遍。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1996—2010年間全國農(nóng)村人口減少了1.49億，但農(nóng)村居民點(diǎn)用地總面積不但未降反而凈增6.13萬hm2，農(nóng)民人均農(nóng)村居民點(diǎn)用地面積也從193 m2增加到218 m2，超過國家規(guī)定的建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，形成許多所謂“空心村”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)亂占濫用耕地現(xiàn)象也十分普遍。

3 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的建議

3.1 強(qiáng)化農(nóng)村土地資產(chǎn)管理主體

黨的十報(bào)告明確提出，必須堅(jiān)持人民主體地位。基層群眾自治是我國的基本政治制度。村民委員會(huì)是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，在發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)農(nóng)村政權(quán)建設(shè)中具有十分重要的作用。《中華人民共和國村民委員會(huì)組織法》（2010年10月28日）中明確提出，村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持和組織村民依法發(fā)展各種形式的合作經(jīng)濟(jì)和其他經(jīng)濟(jì)，承擔(dān)本村生產(chǎn)的服務(wù)和協(xié)調(diào)工作，促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。村民委員會(huì)依照法律規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)，引導(dǎo)村民合理利用自然資源，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)尊重并支持集體經(jīng)濟(jì)組織依法獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的自，維護(hù)以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。各地農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)改革發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，優(yōu)化資源配置是村民委員會(huì)履行職責(zé)的保障。發(fā)揮村民委員會(huì)的積極作用，加強(qiáng)村民委員會(huì)管理農(nóng)村集體土地資產(chǎn)的職能，是農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理制度創(chuàng)新發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)的客觀要求[15]。我們要堅(jiān)持生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系相互適應(yīng)的科學(xué)發(fā)展觀，深刻認(rèn)識(shí)農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體發(fā)展的客觀規(guī)律，與時(shí)俱進(jìn)，推進(jìn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體創(chuàng)新發(fā)展。建議積極推進(jìn)地方立法，賦予村民委員會(huì)更加充分、更有保障的土地物權(quán)，強(qiáng)化村民委員會(huì)的土地所有權(quán)和土地用益物權(quán)。改“三級(jí)所有，社為基礎(chǔ)”為“三級(jí)所有，村為基礎(chǔ)”。

3.2 開展農(nóng)村土地資產(chǎn)清產(chǎn)核資

開展農(nóng)村股份合作、推進(jìn)“三權(quán)抵押”和“地票交易”，必然要求科學(xué)評(píng)估農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價(jià)值，嚴(yán)格明晰農(nóng)村集體土地資本結(jié)構(gòu)。城市的每一個(gè)單位、每一個(gè)家庭都能說出自己的資產(chǎn)價(jià)值，農(nóng)村的每一個(gè)單位、每一個(gè)家庭都搞不清楚自己的資產(chǎn)價(jià)值。農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價(jià)值都搞不清楚，又如何能壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益[16]？因此開展農(nóng)村集體土地清產(chǎn)核資，顯化農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價(jià)值是壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)、切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的客觀要求。據(jù)調(diào)查，全國加快了農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作，農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證已近完成，宅基地使用權(quán)和村民住房所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證率達(dá)到90%。建議政府以第二次土地大調(diào)查成果和農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作成果為平臺(tái)，推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度創(chuàng)新，開展農(nóng)村集體土地清產(chǎn)核資登記，摸清每一個(gè)村民委員會(huì)的農(nóng)村集體土地資產(chǎn)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價(jià)值，為加強(qiáng)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理提供決策依據(jù)，為壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益提供公共服務(wù)。保障村民委員會(huì)和農(nóng)戶的土地權(quán)利在經(jīng)濟(jì)上得到有效實(shí)現(xiàn)，創(chuàng)造條件讓村民委員會(huì)和廣大農(nóng)民擁有更多的土地財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)性收入。

3.3 建立農(nóng)村土地資產(chǎn)收益分配機(jī)制

《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年3月）明確規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的資產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。長期以來，我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益管理相對(duì)滯后，關(guān)于農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的產(chǎn)生機(jī)制和分配機(jī)制認(rèn)識(shí)不足、政策缺失，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的要求未能滿足，嚴(yán)重影響農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展，危及農(nóng)村社會(huì)和諧穩(wěn)定。國有土地所有權(quán)收益已上萬億，農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益又有幾何。政府既要加強(qiáng)城市國有土地所有權(quán)收益管理，也要加強(qiáng)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)所有權(quán)收益管理。建議加強(qiáng)社會(huì)調(diào)查、理論研究和政策分析，深刻認(rèn)識(shí)農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的地位、作用和性質(zhì)，科學(xué)構(gòu)建農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的實(shí)現(xiàn)路徑和方式，合理評(píng)估農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益，統(tǒng)籌考慮農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益分配方案。建議加大制度創(chuàng)新和制度供給，保障農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，為加快農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加強(qiáng)農(nóng)村基層政權(quán)建設(shè)夯實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

3.4 建立農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)體系

價(jià)格是市場(chǎng)的靈魂，如何評(píng)估農(nóng)地資產(chǎn)價(jià)格，是推進(jìn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。國有土地多年來已形成了較為完善的土地定級(jí)估價(jià)辦法，但對(duì)農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)識(shí)不足，農(nóng)地定級(jí)估價(jià)基本上還是空白。如何建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，符合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革發(fā)展要求的農(nóng)村集體土地資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制，需要深化研究。與發(fā)達(dá)的城市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)相比，農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)評(píng)估人員極為缺乏。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前在推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、推進(jìn)農(nóng)村股份制改革中，土地資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估難，制約了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的有序推進(jìn)。政府為城市國有土地資產(chǎn)管理提供了公共服務(wù)，也應(yīng)當(dāng)為農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理提供公共服務(wù)，做好相關(guān)服務(wù)工作，推進(jìn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理。針對(duì)集體土地資產(chǎn)管理中存在的信息不暢通、價(jià)格不合理、服務(wù)體系薄弱等問題，迫切需要建立農(nóng)村土地權(quán)屬登記、資產(chǎn)評(píng)估、法律援助等服務(wù)體系。合理的價(jià)格不僅能充分體現(xiàn)土地的價(jià)值，而且可以引導(dǎo)土地資源的優(yōu)化配置。深化資源性產(chǎn)品價(jià)格和稅費(fèi)改革，建立反映市場(chǎng)供求和資源稀缺程度、體現(xiàn)生態(tài)價(jià)值和代際補(bǔ)償?shù)馁Y源有償使用制度和生態(tài)補(bǔ)償制度。政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)適時(shí)制定符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，適應(yīng)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的農(nóng)村土地定級(jí)估價(jià)規(guī)范，建立農(nóng)村地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)，培訓(xùn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員，開展農(nóng)村集體土地定級(jí)估價(jià)，合理確定農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價(jià)格，壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。

3.5 培育農(nóng)村土地資產(chǎn)市場(chǎng)

黨的十報(bào)告明確提出，經(jīng)濟(jì)體制改革的核心問題是處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，必須更加尊重市場(chǎng)規(guī)律，更好發(fā)揮政府作用。健全現(xiàn)代市場(chǎng)體系，完善宏觀調(diào)控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。發(fā)展多層次資本市場(chǎng)，建立公共資源出讓收益合理共享機(jī)制。市場(chǎng)是活化資產(chǎn)的平臺(tái)，培育發(fā)展農(nóng)村土地資產(chǎn)市場(chǎng)，是深化農(nóng)村土地、林權(quán)等制度改革，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素雙向流動(dòng)的客觀要求。我們必須堅(jiān)持中國特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革發(fā)展道路，活化、顯化、實(shí)化農(nóng)村土地資產(chǎn)。建議培育發(fā)展村鎮(zhèn)銀行、貸款公司、農(nóng)村資金互助社等新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)，開展農(nóng)村土地、林權(quán)等生產(chǎn)要素抵押和涉農(nóng)保險(xiǎn)試點(diǎn)質(zhì)押。建議積極推進(jìn)地方立法，賦予農(nóng)民更加充分、更有保障的土地權(quán)利，強(qiáng)化土地用益物權(quán)和土地發(fā)展權(quán)。有序推進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款，使農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市國有建設(shè)用地?fù)碛型瑯拥挠靡嫖餀?quán)，使農(nóng)民的土地資產(chǎn)與城市居民的土地資產(chǎn)具有同等市場(chǎng)價(jià)值和平等市場(chǎng)地位，釋放沉睡多年的農(nóng)村土地資產(chǎn)融資功能[18]，允許農(nóng)民以土地資產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)抵押。農(nóng)村土地資產(chǎn)權(quán)利是國家法律賦予農(nóng)民的權(quán)利，屬于用益物權(quán)性質(zhì)，農(nóng)民依法享有占有、使用、流轉(zhuǎn)和收益等權(quán)利，不得剝奪和非法限制。建議積極開展政策研究，推進(jìn)地方立法，培育農(nóng)村土地市場(chǎng)，完善社會(huì)主義市場(chǎng)體系。

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篇5

隨著國家國有土地有償使用制度的實(shí)施，特別是土地資產(chǎn)呈現(xiàn)不斷增值的趨勢(shì)，土地資產(chǎn)己成為投資者和經(jīng)營管理者必須重視的內(nèi)容。然而，電力企業(yè)的存量土地管理與經(jīng)營水平低下，違法違章用地、閑置浪費(fèi)情況、及閑置土地的復(fù)墾率低等情況時(shí)有存在，因此有必要對(duì)電力企業(yè)土地資產(chǎn)的經(jīng)營進(jìn)行研究，尋找適合于電力企業(yè)的經(jīng)營方法或模式，使得土地資產(chǎn)的每一項(xiàng)權(quán)能都能參與經(jīng)營，獲取經(jīng)營效益。

一、電力企業(yè)土地資產(chǎn)管理存在的問題

（一）土地來源和所有權(quán)關(guān)系復(fù)雜。土地自身具有較強(qiáng)的復(fù)雜性和特殊性。不同取得方式，其價(jià)值和處置方式完全不同。每一種方式所獲得土地的所有權(quán)權(quán)屬各不相同，取得土地所支付的成本和費(fèi)用也不一樣，土地資產(chǎn)記賬方式存在很大差異。對(duì)于不同來源的國有土地，國家有不同的政策和管理規(guī)定，土地稅收也存在很大的不同。從土地用途看，未經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，不得自行轉(zhuǎn)換土地用途。從土地政策管理看，土地實(shí)行分級(jí)屬地化管理，除了國家層面頒布的法律法規(guī)外，各省市也可制定相應(yīng)的土地管理制度，土地政策種類多、管理分散。所有這些，都給企業(yè)實(shí)行土地資產(chǎn)的統(tǒng)一管理、評(píng)價(jià)分級(jí)和處置流轉(zhuǎn)等帶來了很大的困難。

（二）土地變性問題突出，違法違章用地現(xiàn)象嚴(yán)重。電力用地大多根據(jù)劃撥用地范圍以劃撥方式取得，而在電力用地的使用過程存在與其它劃撥用地相類似的違法違章用地現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在劃撥土地擅自改變用途、劃撥土地擅自轉(zhuǎn)讓出租、擅自占用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)、！劃撥用地目錄"以外建設(shè)項(xiàng)目未辦理有償使用土地手續(xù)、非法占用土地進(jìn)行各類建設(shè)（無用地手續(xù)）、擅自與村鄉(xiāng)簽訂協(xié)議圈占集體土地以及擅自占用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)等。

（三）土地利用和再利用效率不高，電力開發(fā)后土地廢棄問題嚴(yán)重。現(xiàn)階段，電力企業(yè)土地資源利用單一化，以及土地廢棄問題。由于只注重架線，征地等，而不重視土地的復(fù)墾還田，被開采的土地長期處于荒廢狀態(tài)。大多數(shù)情況下，當(dāng)對(duì)土地進(jìn)行電力開采后，沒有進(jìn)一步利用土地，致使土地利用的單一化以及閑置荒廢問題相當(dāng)嚴(yán)重。

（四）征地矛盾突出，土地糾紛嚴(yán)重。電力設(shè)施用地屬建設(shè)用地，需要大量占用電力所在地新增建設(shè)用地指標(biāo)，由于國家每年下達(dá)各地的新增建設(shè)用地指標(biāo)非常有限，導(dǎo)致地方政府給予電力設(shè)施用地的新增建設(shè)用地指標(biāo)非常有限，造成大量電力設(shè)施用地難以完善用地審批手續(xù)；另一方面，通過劃撥方式供地，企業(yè)無需繳納土地出讓金，而征地過程的各項(xiàng)補(bǔ)償當(dāng)?shù)卣仨殗?yán)格按照國家規(guī)定專款專用，各項(xiàng)稅收的上繳也難以反哺于當(dāng)?shù)卣Ｒ虼穗娏λ诘卣畬?duì)電力用地的支持力度不夠，導(dǎo)致征地矛盾十分突出。此外，由于電力所在地方村民整體素質(zhì)及企業(yè)自身等問題的存在，導(dǎo)致電力野外生產(chǎn)場(chǎng)所外圍很容易發(fā)生土地糾紛。電力田企業(yè)土地糾紛起因復(fù)雜，有其不確定性，概括來講包括施工權(quán)爭(zhēng)奪引發(fā)糾紛；土地補(bǔ)償款挪用、截留引發(fā)糾紛；企業(yè)施工、補(bǔ)償遺留問題引發(fā)糾紛；村民無理取鬧故意引發(fā)糾紛等。大量土地糾紛的存在，很大程度上影響到了電力正常的生產(chǎn)秩序，嚴(yán)重者甚至可能導(dǎo)致停產(chǎn)。

二、加強(qiáng)電力企業(yè)土地資產(chǎn)管理的措施

（一）樹立土地資產(chǎn)管理新觀念。土地是企業(yè)重要的生產(chǎn)資料和企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，要改變土地僅僅是生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)所的片面認(rèn)識(shí)，樹立土地資產(chǎn)意識(shí)。電力企業(yè)公司及所屬各企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到土地資產(chǎn)在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的重要地位和作用，摒棄過去的舊觀念，提高對(duì)土地資產(chǎn)管理工作的重視程度，加大管理力度，保持積極的工作態(tài)度，徹底改變過去在土地資產(chǎn)管理上的被動(dòng)局面，使電力企業(yè)公司及所屬各企業(yè)土地資產(chǎn)管理觀念得以根本轉(zhuǎn)變。

（二）搞好土地資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作。電力企業(yè)自開發(fā)建設(shè)以來，積累了大量的土地檔案資料，而且隨著電力企業(yè)建設(shè)的發(fā)展，各種資料逐年增加。這些資料是實(shí)施土地經(jīng)營管理的基礎(chǔ)，是維護(hù)電力土地權(quán)益、服務(wù)電力建設(shè)的重要依據(jù)。為了保護(hù)和利用好土地檔案資料，一方面實(shí)行嚴(yán)格的檔案資料管理制度、資料查閱履行備案登記程序，落實(shí)管理責(zé)任，做到用后及時(shí)歸檔入庫，確保檔案資料安全完好。另一方面建設(shè)并逐年完善土地管理信息系統(tǒng)，將包括土地證在內(nèi)的各種信息錄入數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程用戶對(duì)宗地基本信息的查詢功能，使得電力企業(yè)具備地籍管理聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行的能力。