房地產估價法律法規精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產估價法律法規，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：房地產估價；估價行業；問題；對策

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

引言

隨著國內房地產市場的開放，房地產估價行業面對的國際、國內的競爭和挑戰更加嚴峻。我國房地產估價行業只有從現在起就面對自身的不足，提高管理、專業、人才優勢，樹立行業品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在日益激烈的市場競爭中運籌帷幄、取勝于人。

一、房地產估價的常用方法

1、成本法

成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常選用的是更新重置成本。

2、市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產價格時，將待估房地產與近期內市場上已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，對已發生了交易的類似房地產的已知價格進行調整修正，得出待估房地產合理價格的一種評估方法。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產與交易實例之間的差異因素調整來估算價格，在房地產市場比較發達的情況下，在同一地區或同一供需圈內，與待估房地產類似的房地產交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。

3、收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產的未來正常純收益選用適當的還原率折現到評估基準日之和。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產的稅費（包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等）等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同而計算方法不同。

二、房地產估價行業發展現狀

1、制定了房地產估價的有關法律規章

國務院和國家房地產管理部門首先制定了房地產管理基本法《城市房地產管理法》，在此基礎上又制定了《房地產估價規范》、《城鎮土地估價規程》、《城市房地產中介服務管理規定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價師執業資格制度暫行規定》等法律法規，以法律法規的形式確立了房地產估價行業及估價師的地位，完善了估價的相法律法規和規范性文件。

2、建立了房地產估價師執業資格制度和制定了房地產估價技術規范

根據各級房地產管理部門的統計，目前全國有4萬多人取得房地產估價師執業資格，其中注冊執業約3．5萬人，房地產估價機構5,000多家，其中一級資質房地產估價機構267家。國家房地產管理部門制定了《房地產估價規范》，對房地產估價行為從制度上進行規范，通過統一估價程序和技術方法，保證估價結果的客觀、公正、合理。

3、形成了統一開放的房地產估價市場和行業自律標準

從2000年6月國務院提出經濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產管理部門，按照國家的規定，開展原有房地產估價機構與部門的脫鉤改制工作。中國房地產估價師學會已經開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質評審、違規行為查實等工作，房地產估價行業的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。

4、房地產估價服務領域逐步擴大

在房地產估價機構發展初期，主要服務內容是房地產交易管理，防止房地產交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，房地產估價業務已經逐步在社會經濟發展的各行業，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發揮著越來越重要的作用。

三、我國房地產估價行業中存在的問題

1、立法滯后

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《城市房地產中介服務管理規定》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規章組成，以房地產估價機構資質標準和房地產估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產估價法律體系，對評估機構、估價人員的管理進行了規定，但仍然缺乏相關的實施細則。盡管《中華人民共和國城市房地產管理法》中已明確了房地產估價制度的法定地位，但關于房地產估價的專門法律一直是空白。而散落在各項規章制度和規范性文件中的相關規定，不能夠對評估的規范、規程以及執業道德標準等提供系統和權威的法律依據。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產估價師在執業過程中往往畏首畏尾，無法充分發揮其主觀能動性，其評估結果也就難以得到社會的認可。

2、從業人員素質參差不齊

房地產估價不僅具有很強的專業性，而且由于房地產價值的個別性，使得沒有兩處房地產的價值是完全相同的，這就使得房地產估價結果的科學性非常倚重估價師的經驗和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學的人才培養、準入及晉級機制，相關的法律法規還不夠健全，而且缺乏對從業人員嚴格的約束和考核，行業的收費情況較為混亂并存在一定程度準入門檻偏低現象，導致了許多進入該行業的人員并非相關專業出身，學歷層次較低，對房地產估價的科學性和嚴謹性認識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業道德的情況較差等。同時房地產估價師執業資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導致考生做假的現象較為嚴重。

3、社會公信力不高

由于房地產估價行業相關法律法規不健全，缺乏行業標準及技術規范和規程，同時房地產行業協會缺乏自律，對違紀、違規等行為缺乏具體可操作的法律法規和行業規則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導致評估結果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結果損害國家利益。

三、促進我國房地產估價行業發展的對策

1、加強市場環境監管

房地產估價行業是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介服務行業。由于各部門和行業存在多種形式的評估機構，評估業務收入主要靠部門和行業壟斷，使得評估行業間的競爭處于不平等的環境之中。今后應加速評估機構脫鉤改制工作，使評估機構真正成為獨立的中介機構，在平等競爭的環境中以質取勝，提高房地產估價行業的估價水平，同時保持房地產估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產主管部門以及各行業、部門不得通過各種方式干預房地產估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結果的完整性、規范性。房地產主管部門要組織對房地產估價市場的調查研究，制定估價市場運行和監管規則，明確估價的違規性質，制定懲罰機制，追究相關人員的行政或法律責任。

2、加強法律體系建設

為了保證房地產估價行業的合理健康發展，應該根據社會經濟的發展制定房地產估價行業技術規范和法律法規的實施細則，從而解決房地產估價在相關行業的技術需要；解決房地產估價行業的不平等競爭問題，實現真正的脫鉤；解決估價師職業道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結果與社會發展相協調問題，規范房地產估價方法和程序。

3、對估價師分級制管理

對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業績、執業年限和所通過的分級考試。根據估價師執業能力的差異、估價經驗的不同等情況，確定相應的執業范圍和執業要求，確保估價師盡其能而不超其能。估價師業績突出，經考試和考核合格，可晉升為高級估價師。高級估價師如出現質量事故、職業道德等問題，應降為中低級估價師，直至取消估價資格。

4、推進信用體系建設

目前，注冊房地產估價師和一級房地產估價機構的信用體系已經在國家和省級房地產估價協會建立和使用，但是二、三級房地產估價機構的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產估價行業的信用狀況。對各級估價機構、注冊房地產估價師實行誠信預警機制和失信懲戒機制，建立估價行業優秀的信用基礎。督促估價行業遵守本行業及相關行業的法律法規和技術規范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。

結束語

房地產估價行業在我國從正式出現到現在只不過二十年左右的時間，但是房地產估價行業卻取得了很大的發展，不管從數量上、質量上、行業自律上、相應法律法規的配套上，還是與發達國家該行業的對比上，都有了實質上的提高。面對房地產估價行業的發展，我們還需要努力積累理論與實踐經驗，促進房地產估價行業的快速成長。

參考文獻

篇2

關鍵詞：市場經濟 房地產 估價 問題 對策

一、前言

市場經濟日漸完善促使房地產市場不斷發展，房地產估價工作在其中具有越來越重要的作用，同時也為房地產市場發展提供了巨大的機遇。作為一種社會性中介活動，房地產估價主要實際由于房地產市場信息不平衡性以及不對稱性所產生的社會需求，無論是房地產買賣、房地產抵押、房地產交換、房地產拍賣、房地產征用、房地產糾紛、房地產合并等等，同時還涉及到企業合資、企業承包經營、企業合并等等，房地產估價服務在其中具有至關重要的作用。房地產估價專業性非常強并且涉及范圍非常廣，使得房地產估價服務的風險性非常強。市場經濟影響下，房地產估價服務具有非常重要的作用，從房地產市場角度分析來看，需要構建和平貿易發展模式，保證市場秩序合理性以及有序性，為房地產估價正常化以及規范化提供保障，對房地產估價具有非常重要的影響。

二、市場經濟條件下房地產估價存在的問題

（一）房地產估價法律法規存在著不健全

從目前的發展來看，房地產估價機構普遍存在著，但是并不是屬于專業化房地產估價機構，甚至一部分估價結構以及估價工作人員自身并不具備估計資質。雖然我國針對房地產制定了相關法律法規，但是卻并沒有提出針對房地產估價的法律法規，因此往往只能夠規范供給主體，但是對于估價市場供給主體之外的部分并不存在著約束作用。在房地長估價市場發展過程中，由于需求主體在其中具有非常重要的作用，但是由于約束限制性使得估價市場發展受到影響，使得供給主體存在著非常大的工作負擔，房地產估價工作的可持續發展受到影響。由于在房地產估價方面缺乏法律約束力使得缺乏配套懲處規定，因此，房地產估價工作的順利進行受到了非常大的影響。

（二）房地產估價工作人員綜合素質不高

我國房地產估價行業的起步時間非常晚，這就使得從事房地產估價的專業人員并沒有達到預期數量，實際的技術能力以及專業素質水平也并不是非常理想，這就使得房地產估價水平受到了影響。我國房地產的估價主要是采用職業資格認證工作制度，從事房地產估價工作的專業人員需要經過國家統一的資格考試，在成績合格之后才能夠獲得職業資格證。從目前來看，一部分估價技術工作人員綜合素質不高使得其從注冊資金方面弄虛作假，嚴重的影響到估價工作人員的估值技術以及房地產整體掛機質量，同時也不能夠真實反映出估價師資歷以及水平，房地產估價師缺乏工作熱情以及工作動力，鼓勵其提升自身專業素養更是難上加難。作為一名合格房地產估價專業人員，需要不斷研究執業過程，不斷突破自身，提升自身專業水平，為房地產估價質量提供保障。

（三）房地產估價監管工作力度不足

從目前發展來看，一部分監督管理工作部門由于改制使得評估結構往往與管理工作部門之間構建練習，但是由于雙重身份以及公司兼營等使得其背離了改制工作目標，特別是一部分行政工作部T在實際工作中往往存在著計劃經濟發展行為以及發展心態，存在著執行活動有效性不強的現象，進而權錢交易等腐敗行為非常常見，過多的行政干預使得市場競爭呈現出不公平性，房地產估價市場存在著混亂。從目前房地產估價市場來看，缺乏專業性、高水平專業房地產估價師。在進行房地產評估師注冊過程中，往往開設的勞動人事檔案轉移證明以及社會保險證明都存在著虛假性，往往空頭的資產評估師為其作弊使得資格驗證工作以及資格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效監管工作，使得并沒有獲取法律認可評估機構實際數量不斷增加，特別是掛靠現象非常嚴重，這就需要結合目前的工作來強化審查工作、審批工作以及管理工作，避免房地產估價監管工作陷入形式化。

三、市場經濟條件下房地產估價對策

（一）構建房地產估價相關法律法規

在房地產估價行業發展過程中，需要結合房地產行業發展實際情況來構建更加完善房地產估價法律體系，同時還需要結合目前房地產市場發展實際情況制定房地產估價的針對性法律法規，明確房地產估價在市場經濟工作中的重要作用，嚴格的規范房地產估價組織結構以及實際的審批程序，同時對于房地產估價的違法行為以及違規行為制定有效的懲處工作標準。此外，還需要明確不同業務工作部門實際評估工作，為公平競爭提供有效保障。總之，需要不斷提升房地差估價組織能力以及估價準確性，提升估價市場競爭力，充分利用法律手段來為房地產估價市場正常運行提供有效保障。總之，需要針對放點產估價市場來構建信息反饋工作機制，促使房地產估價工作能夠居于社會監督下，同時也能夠為房地產估價糾紛提供法律依據。

（二）重視房地產估價市場規范性

市場經濟不斷發展使得房地產市場發展呈現出獨特性，房地產估價也并不只考慮到房地產價值，還需要涉及到其他方面的內容，這就對房地產估價工作人員提出了更大的挑戰。因此，估價工作人員業務水平以及整體素質直接的影響房地產估價的質量。為了能夠做好房地產估價工作，房地產市場規范性具有非常重要的作用。房地產估價工作人員需要嚴格遵守相關法律法規，堅持公正原則和客觀原則，提升房地產估價工作人員業務水平以及整體素質。為了能夠保障房地產評估結果的合理性和科學性，房地產評估工作人員需要結合房地產市場運行要求以及房地產運行原則，保證房地產估價組織以及房地產估價個人獨立性，政府工作部門需要明確自身的重要作用，保證政府不直接的干預房地產估價工作人員工，對于非法的房地產估價工作，需要加大實際的調查工作力度以及實際出發工作力度，嚴厲處罰哪些制造不實房地產估價報告的工作人員，同時還需要將不良記錄更新到個人檔案中。諸如，對于虛假報告對房地產當事人造成巨大損失的，房地產估價機構或者是房地產估價個人還需要承擔相應的法律責任，進而樹立法律權威性，為房地產估價行業快速發展提供保障。

（三）提升房地產估價工作人員業務素質以及整體素質

作為一項全面性、靈活性以及繼承性系統，房地產估價對房地產市場發展具有非常重要的影響。考慮到房地產市場發展特點以及市場經濟發展特點，房地產估價工作實際上并不只是房地產價值的估值，業務拓展對房地產估價工作人員提出了更高的要求。房地產估價工作人員的也睡水平以及整體素質直接的影響房地產估價質量。在房地產估價工作人員的培養過程中，不僅需要培養其公正原則和客觀原則，對其專業素養以及基本素質等具有更高的要求。諸如，房地產估價工作人員需要具備政策法律中關于房地產估價知識，培養房地產估價工作人員的職業道德素養以及誠信觀念，提升房地產評估工作人員語言文字的表達能力，促使其能夠更加熟練掌握評估工作方法，提升房地產估價工作人員的經驗，進而做好房地產估計的全面工作，為房地產估價工作的客觀性以及合理性提供保障。

（四）構建完善的房地產估價管理體制

為了能夠為房地產估價的健康發展提供保障，在實際工作中需要制定更加完善管理工作體制，構建房地產估價行業的全程性管理工作模式。政府在房地產估價市場發展中具有宏觀調控作用，這就需要縷清房地產估價行業中政企事之間關系，構建專業組織來有效規范房地產評估工作。因此，為了能夠完善房地產估價管理工作體制，政府需要發揮宏觀調控的作用，規范房地產估價機構、估價工作人員的行為，實現房地產估價市場的全面發展，為房地產估價行業可持續發展提供保障。

四、Y束語

房地產估價已經成為市場經濟發展中不可替代的部分，但是房地產估價運行工作系統卻無法有效滿足市場經濟環境發展需求，不利于房地產估價健康發展。因此，需要結合房地產估價發展情況來規范行業操作流程以及操作制度，及時監督房地產估價機構能夠嚴格尊重相關法律法規。為了能夠促進社會主義市場經濟更好發展，需要發揮房地產估價工作的重要作用，為房地產估價可持續發展提供保障。因此，為了能夠保證房地產估價行業有效發展，需要充分發揮相關法律法規的依托作用，結合行業發展實際來做好監督工作，引導房地產估價行業規范性、有序性以及穩定性發展。

參考文獻：

[1]朱澤標.市場經濟條件下如何提高房地產估價機構的競爭力探討[J].現代經濟信息， 2009（10）：24-25

[2]李磊.當前我國房地產評估中亟待解決的問題[J].中國外資月刊， 2013（23）：151-152

篇3

關鍵詞：房地產 估價 中介 市場經濟 金融風險 泡沫經濟

Abstract: Real estate valuation industry as part of the real estate industry,, along with the rapid development of the real estate market began to flourish, it has been widely used in this industry. This article from the real estate valuation industry, influencing factors, the current situation and problems, we proposed the development of countermeasures to further improve the order of the real estate industry.

Key words: real estate; valuation; intermediary; market economy; financial risk; bubble economy

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產估價行業及其發展現狀

房地產估價是專業房地產估價人員，根據特定估價目的，遵循估價原則，按照一定的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。

我國房地產估價行業興起于上世紀 80 年代中期,當時整個房地產估價行業一直受控于政府，帶有強烈的政治色彩，其應用范圍也相對狹窄。現如今,隨著我國經濟的快速發展, 房地產開發、經營、交易等活動的豐富,房地產估價業務也得到了廣泛的應用,服務對象和服務模式也日趨多樣化,使得房地產估價成為房地產經濟活動中的基礎性工作，作為房地產中介行業的重要組成部分,對房地產業的發展起著至關重要的作用。

然而，房地產估價行業也存在一些問題亟待解決：

( 一)房地產估價行業缺乏相關法律法規

由于我國房地產估價行業起步晚,只是借鑒別的模式和經驗，在行業內沒用形成符合中國社會實際的法律法規；行業自律不足,對違紀、違規等行為也缺乏具體可操作的法律法規,形成“無法可依”的局面。沒有法律保證，使得估價結果不能得到社會各界的認可，無法對整個行業起到一定的監督作用。長期下去，不利于我國市場經濟的深入和房地產行業的完善。

( 二)房地產估價行業管理不善

在房地產估價行業中，不管是經濟、行政部門、評估機構，還是估價人員的注冊情況，由于發展時間段，缺乏經驗和統一的管理，沒有現實可行的法律規定，使得整個行業處于渙散的狀態。一些行政部門為了鞏固保護所屬評估機構的效益,對其活動進行干預，有些部門對于不是自己制定的評估機構的評估報告不承認；這些行為,已經超出了行政機構本身的職權，嚴重妨礙了房地產估價行業的公正性和獨立性，擾亂了市場的競爭。

( 三)房地產估價從業人員綜合素質低

由于我國目前仍未在房地產估價行業形成一套科學的人才培養、準入及晉級機制, 加上法律和法規不健全, 缺乏對從業人員嚴格的審查和考核,使我國的房地產行業中人員的專業技能得不到更好更高的保證；優秀的估價人員除了必須的房地產專業知識，還應該熟悉各行各業，尤其在工業行業的生產、技術以及設備安裝等知識，而目前我國人員一般不具備這樣的素質；在市場經濟的激烈競爭下，一些從業人員的思想道德素質淡薄；這綜合導致我國房地產估價行業的人員整體素質較低,客觀上制約了房地產估價行業的進一步發展。

二、房地產估價中的工程造價因素

房地產估價行業中，工程造價在其中起著至關重要的作用。想要做好房地產估價工作，首先要清楚房地產工程造價中的各種工作。

在房地產估價中，整個工程從設計階段到施工階段，再到結算階段的造價，都與房地產估價有著密切的關系。明確工程建設中的每個階段的造價后，能夠為房地產估價工作提供真實可靠地信息。

首先，在設計階段，在招標后制定的設計方案中，要保證工程設計的科學性、合理性和準確性，凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過精確的計算，得出的數據作為設計的依據，在工程的開始就清楚每一步造價，有利于最后整個房地產估價工作的進行。 其次，在施工階段，該階段是工程造價形成的極為重要的階段。在施工階段，在合理科學的原則下，對施工成本進行有效地管理和控制，保證房地產估價的準確性和可信性。同時，對施工中安全問題的重視，減少工程中的事故風險，也使房地產估價工作更加穩定。最后，在竣工階段，及時、準確地竣工決算，能夠降低整個工程的造價，也提高工程造價管理水平及積累技術經濟資料。在該階段中，嚴格控制每個環節，層層把關，使工程造價經濟合理，符合現行的計價規范。從而使房地產估價工作更加合理，具有規范性。詳細的工程造價，能夠為房地產估價提供有效地信息，同時促進房地產估價的健全和完善，而且綜合了經濟效益、社會效益和環境效益，進一步完善房地產估價行業的發展。

三、新時期房地產估價行業的新發展

隨著世界經濟全球化的發展,越來越多的外資企業及外資評估機構紛紛進入我國,給我國房地產估價行業帶來了機遇的同時，也帶來了挑戰。目前，投資的多樣化使我國的房地產估價行業的市場擴大,同時外企的進入,帶來了先進的管理模式、經營理念和國際化的服務水準和評估技術；然而, 現實是我國房地產估價行業與發達國家差距很大，在面臨國際化的競爭壓力下，如何在新時期下做好國內的房地產估價工作，成為房地產估價從業人員探討的主要問題：

（一）完善房地產估價行業的法律法規

在發達國家房地產估價行業的行業法規及技術規范都很健全,具有統一性和規范化的優勢。我國房地產估價行業要想和國際接軌，就必須引入并采用國際通行評估標準，加強估價立法，規范估價技術，使房地產估價行業有法可依。有明確的法律法規，保證房地產估價行業的獨立、客觀、公正，并獲得更高的可信度，真正實現其中介的作用。完善的房地產估價行業的法律建設,有利于明確評估機構的管理、職權；房地產估價師的權利、義務和職責；對于違反法律法規的行為，有法可行；在市場經濟中通過法律手段規范房地產估價行業，保證房地產市場健康發展。

（二）提高房地產估價從業人員的整體綜合素質

由于我國房地產估價行業整體從業人員綜合素質偏低，“人”作為整個行業的主體，嚴重影響到行業的發展，在面臨新的挑戰時顯得力不從心。因此,房地產估價從業人員通過理論學習研究、實務分析、國內外交流等方面提升，在積極提高業務素質的基礎上,加強從業人員的思想道德素質，以誠信為本，不斷提高技術水平和服務質量；綜合提升房地產估價的社會可信性和權威性。同時，還要注重提高從業人員的法律意識和自律能力，通過自身的修養進行自我約束、自我檢討，進一步提高我國房地產估價從業人員整體水平和綜合素質，保證我國房地產估價行業更加科學有序進行。

（三）注重提升房地產評估機構的無形資產

在市場經濟中，企業的無形資產，即企業信譽和形象，是企業成敗的關鍵。在面對外企的競爭壓力下，房地產評估機構在各方面欠缺的實際情況下，想要在競爭中取勝，就必須獲得社會公認的好評，即良好的企業形象，這將有助于我國企業在全球下的市場競爭中的發展。首先，評估機構提供的信息的準確性、可信度是獲得企業信譽的基礎。其次，評估技術對企業估價具有重要影響。估價機構應加大評估技術的學習與引進，積極創新的評估技術，提高企業的威信。最后，服務態度和服務水平是為企業提升的無形砝碼。人性化的服務態度能夠為企業贏得更高的公信力。現代社會不管是企業還是個人，越發注意企業的形象與商業信譽,這也為我國房地產估價機構在競爭中取勝提供了新的途徑。

結束語：房地產估價行業具有巨大的市場潛力與發展空間。未來房地產估價行業將向市場化、國際化、信息化方向發展，因此，如何處理現階段我國房地產估價行業的問題，促進房地產行業的健康及可持續發展，這需要行政主管部門、行業自律性組織、估價機構和估價人員的共同努力,促進我國房地產估價行業在面對國際的競爭壓力下仍能健康迅速發展。

參考文獻：

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[2] 黃隆規.房地產評估的風險與防范[J].審計與理財,2008,(2).

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[4] 劉小敏.代建制下政府投資項目審計監督研究[M].暨南大學.2009.

篇4

1 有關房地產估價的法律法規不健全，體制準則不完善，具體體現在以下幾個方面

其一，不能正確判斷房地產的抵押有效性。盡管《土地管理法》 《城市房地產管理法》 《擔保法》等法律具體規定了不同性質的房地產作抵押，如房改房，集資房等，但現實業務中有些評估人員并不熟悉這些法律法規，只是按照以往的評估經驗，對被估房地產做出測算，其結果是評估出的抵押物價值與實際價值相差甚遠， 從而造成抵押價格無效或缺值。

其二，概念不清晰，易產生歧義。例如，對于房地產抵押價值評估“可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行”。那么所謂的“正常價格”是什么呢？是二級市場的房地產銷售價格還是三級市場的二手房交易價格？一般來說，銷售價格高于二手房交易價格，而抵押房地產的價格屬于三級市場，所以，如果以銷售價格來估算抵押房地產價格，就會導致評估價值高于實際價值。而這樣的歧義正是由不完善，不健全的準則和規定造成的。

其三，對于本身存在問題的規定評估中也未涉及。房地產抵押是一種在將來可能轉讓的行為，其前提是房地產權利進行了登記，并通過讓渡來實現。但事實上并不是所有的房地產權利都能登記，而在當前的房地產價值評估中并沒有提及這些不能登記或無法登記的權利，也就是說在評估時沒有把這些客觀的權利價格評估進去，就會導致抵押人的房地產權利大于等于抵押權人所能實現的房地產權利，可想而知，這樣估算出來房地產價值并不是真實的房地產價值。

其四，責任劃分不明確，加大了評估的法律風險。由于涉及資產評估的行政管理部門較多，加上現行法律法規的不健全，所有的行政管理部門都希望通過立法或頒布法規的形式對其管轄的資產來進行管理。

2 房地產估價行業本身也存在一些問題，具體包括

第一，評估人員自身素質不高。自身素質包括專業勝任能力和職業道德兩方面。專業勝任能力不足會影響其對抵押資產價值特性的判斷、對特定評估目的的理解以及對委托方提供資料的辨析等等。職業道德水平不高，往往表現在評估師在評估業務中受到來自委托方對評估報告期望用途的影響。

第二，抵押貸款的特殊目的涉及到銀行、評估機構和委托方。在評估業務中，委托方要想把其擁有的房地產進行抵押以拿到更多的貸款，就必須依賴評估公司對房地產價值進行高估；而評估公司面臨日益激烈的競爭，為了生存，也必須討好銀行以獲取業務來源。

第三，評估收費過高。不考慮不正當的抵押評估，單就目前評估行業規定的收費來看，確實給委托方造成了一種負擔。目前，房地產行業是以累進費率方式收取的，具體如下：100萬元以下，收取5‰；100萬-1000萬元，收取2.5‰；1000萬-5000萬元，收取1‰；5000萬元以上，收取0.5‰。按照上述規定，無論貸款金額的大小，價值600萬元的房產評估后需一次評估費15000元，除此之外，還需繳納房地產抵押登記費用。有不少需要融資的企業，因評估成本過高而放棄了貸款的請求。

針對以上問題，本文提出以下幾點建議：

第一，健全相關法律法規，加強市場監管。房地產評估行業的相關法律法規應在相關部門的指導與領導下盡快制定并完善。將其中不詳細的規定予以完善，不合理的制度予以糾正，不僅如此，相關部門還應當就不同的評估目的制定不同的規定和準則，以便為房地產評估行業健康正確的發展創造一個良好的條件。

第二，完善評估程序及評估方法，提升房地產評估行業公信力。房地產估價過程兼具復雜性和綜合性。評估程序中任何一項操作不慎或遺漏，都有可能造成評估結果失真，引起評估風險。同時，應學習借鑒其他機構或西方國家的先進的評估方法，結合具體實例，選擇多種方法進行比較，提高評估結果的準確性，提升房地產評估行業的公信力。

第三，對于相關金融機構應加強管理，建立外部監管制度。凡是涉及抵押貸款評估的金融機構應當建立完善的抵押評估管理制度，通過內部控制確保評估機構和評估行業的獨立性和有效性。同時，為了防止委托人與評估機構串通，銀行內部應設有專業人員對評估報告進行復核，或委托其他評估師進行復核。針對涉及抵押評估業務的金融機構，建議政府部門定期對其進行檢查，并將檢查結果作為對銀行考核的內容之一，以此督促其完善管理制度。

第四，大力培養房地產估價專業人才，促進房地產評估行業整體水平提高。房地產評估行業是智力勞動密集型行業，該行業的健康發展離不開評估人員綜合素質的提高。因此，相關部門應定期對房地產評估從業人員進行文化、業務及職業道德等素質的培訓與教育，并組織活動交流各評估人員的實踐經驗，使房地產估價人員的知識更新加快，同時對于抵押貸款評估中的違法違規行為應嚴厲懲罰，規范行業整體道德水平。

第五，借鑒國外經驗。由于我國抵押貸款估價起步較晚，而國外抵押貸款體系相對比較成熟，因此，可以向國外經驗借鑒。如國外對于抵押貸款估價通常就是傳統與抵押估價方法并行。此舉是為了說明抵押貸款估價結果與一般性估價結果之間的差別，反映抵押估價的謹慎性、保守性的特點及風險觀點。并且通過評估結果的對比，還可以表明評估人員對被估對象的風險意識以及對房地產價值的持續觀點，這樣便能體現房地產估價咨詢性和顧問型的特點了。

鑒于此，本文旨在“拋磚引玉”希望有更多專業人員關注房地產抵押評估，從我國實際情況出發，引進國外科學、成熟的行業管理和各種評估方法，早日探索出一條適合我國實際情況的房地產抵押估價方法。

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篇5

（一）客觀性引發房地產估價風險的因素是客觀存在的，這是由房地產估價的“估”這一專業判斷特點來決定的，估價人員需利用廣泛的專業知識、豐富的實踐經驗進行判斷，而大部分專業知識和實踐經驗只有通過長期觀察、了解事物的發展來進行積累。估價人員只能通過積累自身經驗來采取有效措施降低風險發生的可能性，而不能絕對避免風險的發生。

（二）潛伏性估價工作完成之后，導致房地產估價風險的可能性已經客觀形成，但不一定顯現，有關當事人要承擔的責任和遭受的損失暫時還沒有成為現實。只有在相關風險因素顯現并發生變化時，才能轉化為風險，但是如果這種狀況一旦被相關利益人發現，并且他們不能再容忍這種狀況已經給他們造成的損失，那么，這種潛在的風險將會成為事實風險。

（三）模糊性 房地產估價的特點決定了房地產估價結果的非唯一性。在選擇客戶、選擇估價依據和方法、制定估價計劃等方面的不同，估價結果也會發生相應的變化，因此，估價風險難以定量判斷。目前，也沒有適當模型解釋風險各個因素之間的關系，風險衡量困難，責任難以界定。

（四）多因素性房地產估價風險存在多因素性，估價風險寓于估價全過程的每個環節、每個方面，每個環節的具體風險又是由多種因素構成的，同時涉及政府、估價機構、估價人員及相關經濟主體等多個利益方，政府法律政策、機構經營管理、人員職業操守等都會成為風險因素。

二、房地產估價風險成因分析

（一）客觀原因及分析 形成房地產估價風險的客觀原因是指不以估價主體的主觀意志為轉移的，無法通過估價主體自身努力予以控制和消除的導致風險的因素。這些客觀因素主要有：

一是房地產估價行業本身固有的風險。我國房地產估價行業形成和發展的時間較短，理論界和實務界對估價理論與方法的研究仍處于探索階段，存在理論的滯后和實踐的發展之間的矛盾，估價方法的有限性與估價對象的復雜性、估價目的的多樣性之間的矛盾，估價結果的咨詢性與估價報告使用者對估價結果的過渡依賴性之間的矛盾。這些矛盾不可避免地會給房地產估價行業帶來了一定風險。此外，房地產市場的區域性及不完善性都會不同程度地給房地產估價帶來風險。

二是政策法規風險。政策法規風險主要是由于估價人員未能全面掌握、透徹理解國家和地方的有關政策法規或政策法規運用不合理所引起的估價失誤而帶來的風險。在我國現階段經濟發展形勢下，有關政策法規變動頻率比較大，而且各地方也會根據本地的特殊情況出臺相應的規定。因此，估價機構和人員如果不能隨時掌握政策法規的最新變化和地方上的一些特殊規定，保持信息渠道通暢，理解政策背景，就會影響房地產的正常評估，引發政策法規風險。

三是社會公眾、政府部門對行業的理解存在偏差。房地產估價屬于專業性社會中介服務行業，具有自己獨特的角色和作用。然而，在現實社會中，房地產估價的功能和作用常被曲解，給行業執業帶來不必要的風險。隨著房地產估價事業的日益發展，社會公眾對估價主體具備的專業知識和實踐經驗不斷提出更高的要求，但注冊房地產估價師執行估價業務具有較強的主觀判斷色彩，與公眾獨立、客觀、公正的客觀要求之間存在一定的矛盾，如果不正確理解這種矛盾，也會給房地產估價業務帶來一定風險。

四是估價主、客體信息的不對稱。房地產估價工作是一項涉及面廣、估價對象復雜、估價目的各異、價值標準和方法各有側重的工作。房地產估價主體對估價標的物價值的揭示是通過對信息的收集、鑒定和分析來進行價值判斷的，是否掌握豐富的基礎資料和市場信息是估價結論能否準確公正的重要保障，而實際估價過程中信息不對稱現象普遍存在，使得估價主體在收集、鑒定和分析信息過程中可能產生遺漏或錯誤，致使對估價標的物的價值做出與實際價值不一致的結論，從而產生估價風險。

（二）主觀原因及分析主觀原因是指來自于資產評估行業內部的風險，主要體現在以下幾個方面：

一是房地產估價業務的性質。房地產估價業務具有價值判斷性質。根據價格規律，房地產估價的市場價格總是圍繞著理論價格而上下波動。房地產理論價格是長期均衡價格，它客觀地存在著，并發揮著作用，而房地產估價是市場價格，它是估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適當方法，并綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在某一估價時點的客觀合理價格作出的一種估測、判斷。由于影響房地產價格的因素較多，在實際把握中難以做到完全準確，評估價格與理論價格之間存在一定的差異是不可避免的，這就決定了估價工作的風險性。

二是估價人員專業能力不足。房地產估價需要運用知識和經驗進行判斷，采用哪種評估方法、哪種評估參數，收集多少評估依據，提出什么評估結果，都直接依賴于估價人員的判斷，取決于估價人員的經驗和業務能力。由于我國房地產估價起步較晚，估價人員的專業知識和實踐經驗都還有限，專業勝任能力和業務水平不高，在估價業務中面對錯綜復雜的評估內容往往會無所適從，使估價風險加大。

三是估價機構之間惡性競爭嚴重。現階段在我國房地產估價行業有一個突出的現象，由于房地產估價機構過多，估價業務不飽滿，各房地產估價機構之間為爭攬業務而不計成本，采取不正當的壓價競爭，造成了估價成本比例的不斷攀升，從而加大了估價工作的行業風險。

四是估價人員的職業道德和執業水平不過關。由于我國目前仍未形成一套非常完整、科學的估價人才培養、準入及晉級機制，且法律法規方面還不夠健全完善，缺乏對從業人員有效的約束和考核，因此受到知識結構和政策水平的限制，市場的激烈競爭就導致許多估價人員職業道德觀念淡薄，在實踐中發生程度不同的差錯，從而導致估價風險的產生。

三、房地產估價風險防范與規避

（一）強化風險防范意識，樹立質量競爭觀念要強化房地產估價風險，估價人員必須轉變思想觀念，充分認識到房地產估價風險的防范和控制不僅是理論研究的對象，也是關系到房地產估價行業生存發展的大問題。進而樹立起質量競爭意識，克服短期利益驅動，以質量求信譽，以信譽求發展。雖然房地產估價風險是客觀存在的，但只要估價人員充分認識到估價風險的廣泛性和危害性，強化風險意識，保持應有的職業謹慎，嚴格按《房地產估價規范》和有關法律法規進行估價工作，擬定科學的估價計劃，采用正確、恰當的估價程序和方法，制作全面規范的估價報告，就能降低估價風險發生的可能性。

（二）建立健全估價機構內部質量控制體系，加強內部控制管理建立和完善估價機構內部質量控制體系需要從獲取估價任務開始，一直到項目完成后向用戶提供估價報告為止。估價機構應建立有效的內部風險管理機制，一般包括風險預測、風險控制和風險監督三個階段。第一，風險預測，即估價機構承接業務要謹慎，一定要對委托目的、范圍、要求、時限等進行充分了解、分析，在制定項目實施計劃時，增加風險預測的內容，對待估價項目的可行性進行分析論證，找出其中可能存在的風險因素，并制定出有針對性的規避措施，同時要確定選派合適的、能勝任的專業人員，這是提高執業質量的關鍵。第二，風險控制，在項目實施過程中，要求估價機構有科學完善的內部控制計劃和實施流程，并貫徹于估價項目的各個環節。一定要遵循執業規范，作到取證充分、適當，底稿完整，記錄詳盡。第三，風險監督，主要作用在于及時發現反饋和規避風險，主要內容包括建立風險責任制、估價報告審核制以及風險監督獎罰制度，強化估價人員的風險意識，確保將估價風險減低到最低限度。

（三）加強房地產人員專業素質與職業道德建設 房地產估價人員專業素質和職業道德水平的高低直接關系著房地產估價風險，以及發生風險損失可能性的大小，同時也反映著房地產估價人員風險意識的強弱。降低房地產估價風險，必須從提高房地產估價人員的專業素質和職業道德水平入手。必須加強對執業人員的業務培訓，完善房地產估價師后續教育。繼續教育是不斷提高估價師業務水平和能力的必然要求，為了適應不斷變化的環境需要，估價師必須不斷學習，更新和拓寬自己的知識面，不斷關注行業新動態，及時把握房地產估價政策的調整，思考解決新問題的方式。要提高房地產估價人員專業技能素質，使其熟練掌握有關房地產估價方面的法律法規，在實踐中積極探求新的估價理論及方法，使之更好地與實踐相結合。房地產估價機構還應當積極創造條件，采用多種有效方式加強執業人員的業務培訓，組織開展與其他估價機構之間的業務交流活動，共同商討應對房地產估價風險的防范策略。

（四）建立信息數據系統，增強房地產信息透明度房地產估價師在進行房地產估價時，需要大量的信息作為估價參考和類比的依據，由于信息不完整或者不準確而產生的風險較難避免，這與現在房地產信息透明度不夠有相當的關系。房地產信息包括政府政策、房地產市場和其他相關的信息，主要指房地產市場交易信息、房地產開發項目手冊備案管理、商品房預售管理、房地產權屬登記、存量房轉讓、房屋租賃管理、房地產企業信用檔案等業務信息以及政府可以公開的土地出讓計劃、土地出讓情況等。