房地產開發的原則精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產開發的原則，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：房地產；成本；控制

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A

一、成本管理概念

成本管理概念最早從1925年提出，是為了獲得某種利益而產生的一定代價。在現代成本管理中，成本分為財務成本和管理成本兩大體系。財務成本的主要目的是為了正確計算產品成本、利潤和稅金，為確定企業一定時期的成本耗費，為計算企業的利潤和稅金及合理確定產品或勞務的售價提供依據。管理成本則是主要圍繞企業內部管理和經營決策形成的，為制造產品發生的管理費用與生產產品的產量沒有直接關系，不計入產品的制造成本，而作為期間費用直接沖減企業當期的利益，也叫做決策成本。管理成本的核算靈活多樣，一切視管理要求而定，它可以由企業自行決定核算方法和內容，沒有統一的要求和規定，也不必以產品為對象進行核算。管理成本覆蓋范圍廣，內容復雜，是以成本決策為中心形成的，從決策角度反映各種成本內容。

對于房地產成本而言，其主要構成是開發成本以及相關的費用支出。開發成本是形成產品實體的重要內容，包括土地成本、建安成本、園林、公建配套成本等，其他的相關費用則是為組強生產與管理的銷售費用、管理費用、財務費用。而由于商業地產體量大，往往都需要大規模的融資，因此融資成本也是其重要內容。

二、房地產開發成本控制的原則

1、目標成本原則。目前, 許多房地產開發企業在開發房地產項目之前, 并未確定一個總的成本控制目標, 而是錢花到哪算哪。這就會導致成本的失控, 無法為成本控制提供明確的努力方向。所以, 成本控制必須遵循目標成本原則, 在開發一個房地產項目之前, 通過市場預測并考慮所處地段等因素, 確定開發類型, 確定目標成本。這是成本控制的首要前提。

2、全員全過程控制原則。許多人認為, 成本控制是財務的事, 這是一種偏見。成本控制決非是一個部門所能完成的工作, 它要求各個部門在各司其職、各負其責的前提下通力合作。成本控制也決非控制好某一環節就可以了, 而是要控制好各個環節, 控制好全過程。

3、可控性原則。目標成本可分為可控制的成本和不可控制的成本, 各個部門只對本部門可控制的成本負責。

4、權、責、利相結合的原則。企業應賦予各部門控制的權限, 并明確其對控制結果應承擔的責任, 同時, 對其成本控制的結果加以考核, 予以獎懲, 使權、責、利三者有機結合起來。這樣才能調動各部門成本控制的積極性, 實現成本控制的目標。

三、房地產開發投資對成本控制的影響

1、認真做好項目前期可研測算。在項目開發前期，要積極做好市場調研工作，并對項目的可行性進行系統的研究分析，形成開發項目的經濟效益測算、完整的項目投資估算等。在可行性研究報告中，應該明確整個項目開發過程中的各項初步技術所涉及到的經濟指標，這將直接決定著整個開發項目的投資成敗。項目開發前期成本的控制，關鍵在于前期費用、投資成本及投資利潤的有效估算，以做出準確的項目決策，從源頭上避免決策失誤所帶來的損失，同時也要考慮到資源的充分利用，盡可能的利用有限的資源創造出更多的價值，以提高投資回報。

2、綜合考慮商業地產各階段成本控制。商業地產成本分為開發成本和運營成本兩個部分，商業交付運營之前是通過成本管理系統來管理，而交付之后是通過系統來管理。住宅項目一般是關注前期開發成本的控制，在交房時點完成后，整個項目宣告結束。而商業地產不一樣，開發期完成后會進入運營期，運營期的成本也是影響成本控制的關鍵環節，同時前期的開發成本與后期的運營成本是息息相關、密不可分的。

3、提前引進商業設計顧問。商業地產開發過程中都非常關注設計顧問，提前引進各項設計顧問是非常必要的，如室內裝飾設計、消防設計顧問、酒店廚房洗衣房顧問、幕墻顧問、二次機電設計顧問、室內外照明設計顧問、標識標牌設計顧問、視聽專項顧問和造價顧問等，在方案設計階段引進設計顧問，給建筑設計提供各專業要求，有利于設計方案的詳盡完善，避免后期設計修改過大。

4、做好商業地產項目的規劃設計是關鍵。商業地產需要考慮主力店的設計要求，還要兼顧小業主的規劃要求，這是商業地產強控的一個關鍵點，一個商業地產項目經過前期的可行性分析，就確定了業態，確定了主力店，也就明確了客戶的需求，決定了商業經營的模式，從而最大限度地避免了規劃設計的盲目性，降低了設計圖紙翻來覆去更改的頻率，也有效地控制了項目成本和工程造價。此外，在商業地產的規劃設計中，尤其還要關注：交通體系布局要合理，人車要分流，上下要方便，卸貨區域的安排；高度、荷載要根據業態需求確定。

5、商業地產設備的選擇要充分考慮運行期間費用。設備費在商業地產占比較住宅項目大，選擇設備種類要綜合考慮設備費和設備運行期間的費用，要在投資、使用壽命、性能方面綜合考慮。

6、房地產設備采購難度大。由于商業地產包含的業態形式多樣，有的項目寫字樓、酒店、商業體等多業態并存，對各業態設備安裝專業工程技術要求不同，如寫字樓對智能化、監控系統要求較高，酒店對廚房、洗衣、智能化系統和監控系統要求高等，這給設備招采工作帶來很大挑戰，尤期電梯等設備如果不能形成戰略采購，則設備費用差別較大，所以對成本影響較大。

7、外觀裝飾構件選材時要考慮效果也要保證成本。形象鮮明、設計突出的商業項目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引它們前往，同時也是本項目區別于其它項目的顯著標致之一。從外立面設計的角度來看，即要符合產品、目標客戶定位又要保證成本的基礎上保證效果是關鍵。外立面裝飾構件包括鋼構架、連廊及欄桿、外墻磚、幕墻、外墻掛板及鋼，輕鋼雨棚、鋁合金落地門窗、屋面裝飾物、電子顯示屏等一些招示性強的裝飾構件，在這些材料的選材上要做好充分考察市場，擇優選材，即經濟美觀，又充分體現設計理念，保證設計效果的目的。

8、充分保證公共部位燈光照明效果。商業燈光照明對創造舒適的購物環境極其重要，如突出商品立體感和質感的重點照明；注重情調表現，用在餐飲、娛樂、休閑等服務區域的裝飾照明等等。此部分成本采用限額設計對成本進行控制，在材料選擇上立即要保證招示性美觀的效果又要考慮后期運行過程費用，運行期間的維修和更換成本。

四、企業自身的完善對成本控制的影響

1、強化企業內部管理，構建完善的內部控制體系：商業地產投資企業的內部管理是做好成本控制的基本因素，通過強化企業內部管理，以完善的內部控制體系來有效推動項目成本的控制是降低項目成本的有效途徑。同時要加強和完善監督機制，加強企業內部各部分之間的監督的同時，也要加大企業外部專業機構的監督，加大施工管理力度，加強施工監理和投資監理等。

2、樹立成本的系統管理理念：商業地產投資企業應該積極樹立正確的成本系統管理理念，把企業的成本管理看做是一項需要徹底執行的系統性工程。投資企業要樹立整體和全局觀念，切切實實的系統研究關于成本管理的內容、對象、方法等各項因素。從整體來看，投資企業的成本管理涉及到企業的管理層以及企業的每一個部門、每一個員工，因此，企業所有人員都是成本控制的參與者和執行者，每個人都應該明確自身所負的責任，都要有成本控制的觀念，實時對整個項目的成本進行控制。

3、注重對項目成本資料和信息的管理：在商業地產的開發過程中，所涉及的商業項目業態復雜多樣，而且關系到許多利益主體，因此，及時將項目過程中的施工圖紙、招標文件、合同文件、來往信函、報價清單、水電費用等資料進行歸檔整理，可以為整個項目的操作打下良好的資料基礎，為成本的控制提供有利依據。同時，也要注重建立并完善商業地產投資過程中所涉及到的成本資料的電子信息管理，通過電子信息資料的管理，可以減少重復工作，提高工作效率。

結束語：

企業要在競爭日益激烈的市場上站穩腳跟，必須要挖掘企業內部潛力，降低企業成本費用。追逐利潤是企業永恒的話題，控制成本是企業永遠不變的法則，企業最終要進一步強化管理，降低成本，賺取利潤，走低成本之路。

參考文獻：

篇2

設計變更，將會給發包方和承包方都將帶來很大的損失，一般設計如果進行變更，首先要變更合同的條款，項目成本合同都會明確雙方的責任和義務，如果由發包方進行合同的變更，導致承包方經濟損失，由發包方賠償承包方的損失，這樣一來所產生的承包方損失以及相應的經濟支出，是發包方承擔的。而依據實際情況，發包方應當適當同意承包方所協調改變的一定價格。在實施的整個過程當中，通常均是承包方和發包方進行共同的協調，而承包方提出相應的變更依據、具體價格以及相應的意見，交給發包方進行審核最終得到批準，從而對價格進行調整并對具體的工期進行調整。

1.項目設計變吏中應該注意的問題

1）控制工程變更的認可權限

在項目的實施過程中，監理工程師具有最高的管理權限。監理工程師具有材料的審批權利，材料只有監理工程師先認可后，才能允許進入現場，這樣保證了材料的具體質量和水平，保障了整個樓盤的水平和質量。另外監理工程擁有認可設計的相關權利，進而可以極大地增強設計的質量標準，而且在施工現場，監理工程師可以擁有認可施工質量的一定權利，當監理工程師認可之后，這個工程才能通過驗收。如果施工現場的指令比較模糊，工程監理可以代表業主對相關的修改指令進行。假設要對工程進行一定的變更，承包商要獲得監理工程師開出的書面簽字，這樣才能夠憑借擁有監理工程師簽字的書面合同向業主開展后續的索賠工作。

2）工程變更不能超過合同規定的工程范圍

工程變更必須在合同規定的具體范圍當中進行相應的修改，假設修改一旦超過了合同規定的具體范圍，發包方和承包方應該進行充分協商，簽訂新的工程合同。如果超出工程范圍，承包商可以拒絕執行發包商的指令。

3）承包商不能擅自做主進行工程變更

無論在什么條件下，承包商對合同的變更都要經過發包商的允許，承包商不能擅自進行決定對合同執行范圍的修改。如果承包商感覺原來的東西有問題，正確的程序是先通知監理工程師，小的問題監理工程師現場即可決定，如果大的問題，需要發包商決定后才能進行變更，如果一方擅自變更，甲方可以拒絕對乙方進行補償。

4）所有的變更，盡量要在工程完工前完成。

所有的變更，盡量都要在工程完工前完成，因為工程完工后進行工程變更，就造成很大的浪費。另一方面還會引起不必要的糾紛，影響樓盤的形象，所以，如果需要變更，需要在變更前及時的雙方進行溝通，在工程完工前就完成變更。

2、項目設計變更、工程量簽證管理原則

在施工階段，把工程造價控制在計劃范圍之內，是事中控制的一項重要工作，在執行過程中，要明確各種商品的最高單價，一個工程涉及工程量的大小。如果單價或者工程量超出了原來的計劃，要執行嚴格的簽證流程，即只要超出計劃的部分，就需要進行嚴格的簽證。在具體實施過程中，要明確哪些是應該簽的，哪些是不可以簽的哪些是合同里規定的，哪些是新增的，簽過之后對總體成本的影響是多少。

設計變更主要指對設計圖紙和施工方法進行修改和完善，如果進行變更，需要有設計單位、發包商、承包商和現場施工監理的共同簽字。在施工過程中，還有很多的零星事物，這些對工程影響不大、對成本控制不會產生重大影響的事情，現場施工監理直接簽字確認即可。

1）時間限制原則：如果乙方要對圖紙和施工計劃要進行變更，必須提前報送給現場施工監理審批，在圖紙變更后，在一個月的時間內完成一個成套的審批過程。如果乙方沒有提前和施工監理打招呼或者審批超時，甲方對變更產生的費用將不予認可，如果乙方上報后，甲方沒有給予及時的簽證，認為甲方已經認可該簽證。

2）先定價后實施的原則：在圖紙進行變更后，涉及到很多原材料，新增原材料，乙方必須先向甲方進行價格說明，待甲方同意后，乙方才能進貨，不能乙方先進貨，再向甲方提出申請。

3）一單一算原則：一個變更申請只能針對一個項目變更，對應的也只是一份預算書；針對技術核定以及技術變更而導致的施工費用出現的提高或者降低，也一定要對應一份簽訂單。

4）原件結算原則：由于工程變更所發生的相關費用，乙方一定要提供相關的原始發票才可以當做結算的依據，可以這樣說，原始憑證是進行結算的唯一依據。

5）針對于簽證的具體格式，不管是由于任何原因而出現的簽證，一定要對下一個項目進行確定：簽證的依據、簽證的原因，人工單位價格、具體的用工量和工作量，相關的金額、工程量的數據一定要大寫才可以。

6）根據國家的相關法規，雙方應該對簽證的證據進行妥善保管，并對相關單據進行連續編號，避免有人對簽證進行仿冒和銷毀。

篇3

關鍵詞：房地產企業 開發成本 分攤 研究

一、房地產企業開發成本分攤概述

（一）房地產企業開發成本概述

房地產企業開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。而房地產開發企業的開發產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，也就使得建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發的土地及土地使用權的全部支出。復雜的房地產開發成本也就使得房地產成本分攤難度大大加深。

（二）房地產企業開發成本分攤的概述

房地產開發屬于比較特殊的產業，而對于房地產會計核算制度有著一定的特殊性，特別是開發成本的核問題關乎企業的切實利益。房地產開發成本核算過程主要包括五個部分，分別為：確定成本對象、歸集成本（開發成本）、分攤成本、結轉產成品（開發產品）和結轉銷售成本。最為重要的還是房地產開發成本核算過程中的開發成本核算。然而，目前的房地產開發企業成本核算中，房產企業開發會計對于開發成本的歸集與分攤卻是困難重重。

對于房地產成本的分攤具有專門的要求，其分攤方式和方法都與其他行業的成本分攤具有很大的區別，成本分攤的對象既非是完全成本也非是制造成本的分攤方法，目前尚沒有較規范的成本分攤具體辦法來指導和規范房地產開發企業的會計核算工作，也就使得房地產企業會計難以根據按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。

二、房地產企業開發成本分攤原則

房地產會計對于開發成本的分攤是針對房地產開核算在開發成本上的多變性的時間、空間范圍所作的合理設定。對此，為了使房地產企業會計根據所面臨多變的環境，比如核算的空間范圍、所采用貨幣的幣值、核算對象的狀態、會計報告的時間要求等，結合《企業會計準則》的規定，房地產的成本分攤具有一定的原則。在房地產開發成本的具體分攤過程中，房地產開發成本及費用的歸集原則應符合權責發生制原則，而分攤原則應符合重要性則、受益性原則和配比原則。

（一）房地產企業開發成本分攤配比原則

房地產開發成本分攤配比原則是指房地產企業一個會計期間內的各項營業收入和與其相關的成本、費用應當在同一個會計期間內入賬，以正確地確定各該會計期間的損益。因此，配比是指相互配合和對比。它具體包括：因果配比，即直接配比。比如產品銷售收入和相應的成本期間配比，即間接配比。比如同一期間的收入和相應的期間費用，采用了配比原則的房地產會計對于成本的分配能夠與權責發生制緊密相聯起來。

（二）房地產企業開發成本分攤謹慎性原則

房地產開發成本分攤謹慎性原則，也即穩健性原則、審慎性原則，它是指企業進行會計核算時，對于屬于估計性的事項，應當注意穩妥、謹慎從事并留有余地。通俗的謹慎性就是“寧愿考慮可能發生的費用、損失和負債，不去考慮可能發生的收入、收益和資產”。又或者換句話說：費用、損失和負債不得低估，收入、收益和資產不得高估。開發成本分攤時的謹慎性原則有時也被認為是一種修正性慣例，對于房地產開發成本分攤能表現出加速折舊法、計提資產減值準備、物價持續上漲時的存貨計價采用后進先出法等。

（三）房地產企業開發成本分攤重要性原則

房地產企業開發成本分攤重要性原則要求房地產企業在進行會計確認、計量過程中對交易或事項應當區別其重要程度，采用不同的核算方式。而重要事項應當按、房地產企業開發成本分攤規定的原則處理、并充分準確的披露，在不影響會計信息有用性的前提下，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。

三、房地產企業開發成本分攤的實施策略

房地產企業開發成本分攤關乎房地產企業的核算效果，房地產企業會計根據上述原則，結合項目開發地點、規模、周期、方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實際情況，進行房地產企業成本分攤。

對于具體的房地產企業成本分攤是，通過總結，在具體實施時，主要根據能分清成本核算對象的，直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中。而規劃有兩個及以上物業類型的房地產項目，根據各物業類型的建筑面積占總建筑面積的比例計算確定。最后不可售公建物業能明確受益范圍的，按各期（區）建筑面積占總建筑面積的比例計算，按受益范圍分攤計入其他物業。

但是，不能明確受益范圍的，由于不確定因素諸多，在項目總體中，因具體情況而定。國稅發[2009]31文件對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，規定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。

根據國稅發[2009]31文件總結可知：占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。

而具體用這些方法是，通過總結，可得出四條方案：對于基礎設施而言，屬于共同成本，應該按照建筑面積法、直接成本法、預算造價法；對于公共配套設施費而言，也是共同成本，適用于建筑面積法來進行開發成本的分攤，而開發間接費和借款費用都是間接成本，開發間接費適用于建筑面積法，直接成本法和預算造價法，而借款費用適用于直接成本法和預算造價法。

此外，國稅發[2009]31號文還明確規定：土地成本，一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業自行確定。熟悉房地產成本核算的會計多數知道，不同的成本分配方法計算出來的成本計算對象的成本可能會相差懸殊，如何選擇科學、合理、有效的成本分配方法，是房地產業內會計值得深思的一個問題。

四、結束語

長期以來，建筑行業一直是備受關注的一個行業，建筑企業會計在對于房地產開發成本核算過程中，如何實現正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確計算分攤，實為重要，不容忽視。

參考文獻：

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[2]陳晨,汪應宏,彭山桂,溫秀琴.應用基準地價分類修正綜合法估價的研究[J].中國國土資源經濟,2009(12)

[3]王家斌,紀宏奎. 土地增值稅清算應注意費用分攤[J]. 稅收征納,2008(11)

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關鍵詞：房地產開發企業；績效評價；指標體系

中圖分類號：F235.91　文獻標識碼：A　文章編號：1005-0892(2008)08-0112-04

隨著社會經濟的發展、人民生活水平的不斷提高，人們對住房的要求也在不斷提高。我國自上世紀80年代后期至今，掀起一浪又一浪的房地產開發熱，到處可見不斷開發出的新樓盤。這在很大程度上緩解了人們的住房需求，也給房地產開發商帶來了豐厚的利潤，促進了經濟的繁榮。然而，在房地產開發過程中，卻存在著不經濟和浪費的現象：如盲目的樓盤開發造成了樓盤的高空置率；樓盤供給總量與結構的不平衡導致了一方面房產品過剩賣不出去，另一方面卻不能滿足低收入人群生活住房所需；不符合地區規劃要求的樓盤開發，影響了地區經濟建設規劃的健康發展。這些都使房地產開發經濟繁華的表面下隱藏著巨大的危機而終將導致房地產業的不可持續發展。因此，如何引導開發商合理地進行房地產投資，提高資源的利用效率，促進房地產開發企業的可持續發展，是需要我們認真研究和解決的重要問題。眾所周知，業績評價是一個具有導向性的制度安排，科學地進行房地產開發企業績效評價，有利于正確引導房地產的合理開發，而指標體系則是評價體系的重要組成內容。因此，本文將根據房地產開發企業經營的特征，以平衡記分卡指標體系設置的原理為指導，探討房地產開發企業績效評價指標體系的設置。

一、房地產開發企業經營特點分析

房地產開發企業具有與一般企業不同的經營特點，這種特殊性主要體現在以下幾個方面：

第一，從其生產的產品――房產品來看，具有非標準性的特征。每一個樓盤所坐落的地理位置不同和開發商的理念不同，決定了樓盤的建筑風格不盡相同。不同地域，不同階層，不同的人文環境，對房產品的設計要求也不相同，需要開發商因地、因人的要求對房產品進行規劃與設計。

第二，房地產開發受政策性影響很大。房地產開發企業受政府相關法令、法規，如金融、土地政策的變更以及地區及社區的規劃影響很大，這些直接影響著房地產開發是擴張還是萎縮。

第三，房地產開發企業的經營風險較大。房地產開發企業屬資金密集型企業，開發時一次性投入的資金量很大。由于房地產開發的周期較長，每一期的樓盤開發均在一年以上，且購房款一般采用按揭的方式支付，造成資金回收期很長。因此，企業的經營風險較大。

第四，房地產企業的資產負債率較高。房產品屬不動產，可隨時用作抵押，為房地產開發商獲取銀行貸款提供了保證與方便。由此，房地產開發企業的投入資金中，銀行貸款的比率較大。這一方面為房地產開發企業解決了資金的問題，另一方面卻使得房地產開發企業的財務風險較大。

第五，房產品銷售的直接性。房產品是由開發商直接銷售給消費者，不需要經銷商和分銷商等中間環節。因此，房地產開發企業與最終消費者――購房者之間的接觸是直接的，這樣可以減少房產品銷售的時間，有利于銷售市場份額的擴大。

二、房地產開發企業績效評價指標體系設置的原則與要求

房地產的開發必須以企業的可持續發展為總指導思想，這也就要求房地產的開發應服從國家宏觀政策的調控，應與地區或社區的整體規劃及循環經濟發展要求相適應，應使所開發的樓盤確實為消費者所需，達到供需的總量與結構的平衡。為此，在設置房地產開發企業績效評價指標體系時必須遵循相關性、綜合性、重要性、可比性、可操作性、可接受性和成本效益的原則和要求。

第一，相關性。這里的相關性具有兩層含義：第一層含義的相關性就是要求房地產開發企業業績評價指標體系的設置應與其戰略經營目標相關。這一戰略經營目標就是在政府宏觀政策的調控下，在現有可供開發的土地資源的基礎上，確保房地產的開發符合整個地區的建設規劃，符合循環經濟發展模式的“減量化、再使用、再循環”的戰略指導思想，并能根據不同層次消費者的需求，設計、開發出不同的樓盤，合理定價，使房產品的供給與需求從總量和結構上趨于平衡，最大限度地滿足人們的住房需要。在此基礎上，求得房地產開發企業的可持續發展。第二層含義的相關性是指所選擇與設置的非財務指標(包括客戶層面、職員層面等)，確為財務業績增長的驅動因素，即所選擇的非財務指標與財務指標相關。這個問題需要引起指標體系的設計者的高度關注，根據平衡記分卡指標體系設計的原理，非財務因素應該是導致財務業績增長的重要驅動因素。㈣然而，并不是非財務層面的業績的改進一定會帶來財務層面業績的提高。這是因為，有些非財務因素的改進會產生多余的能力(excessive capacity)或不被客戶所認可，從而不能轉化為現實的財務業績的改進。這就需要指標體系的設計者通過實踐，憑借豐富的經驗并在理論的指導下，挖掘和探索出真正能導致財務業績增長的非財務要素，并適度地加以把握，避免由于多余的能力產生的浪費和閑置，從而影響財務業績的增長。

第二，綜合性。房地產開發企業績效評價指標體系的設置，必須綜合考慮影響其業績的內外部、長短期等的關鍵要素，以便從各個主要側面對房地產開發企業的績效進行客觀的評價。這里的全面性不等于面面俱到，而是應抓住其主要影響因素，以便清晰地揭示房地產開發企業績效形成的原因及其財務成果。與此同時，指標體系的設置既要有助于房地產開發企業績效的評價，又要有利于績效形成過程或戰略經營目標的管理。

第三，重要性。房地產開發企業評價指標體系的設計應能突出反映其核心競爭力和創新能力。從上述房地產開發企業經營特點的分析中我們知道：資源(包括土地資源與人力資源)、資金、企業文化是房地產開發企業生存與發展的關鍵要素。能否將有限資源與資金進行高效的整合及運營，以及能否營造與經濟發展和人們理念變革相適應的企業文化，直接決定著企業是否具有核心競爭力和持續不斷的創新能力，做到與時俱進，在同行業中形成與保持競爭優勢。

第四，可比性。這里的可比性包括縱向可比和橫向可比。縱向可比是指同一企業在不同時期績效的可比性，以便確定企業績效的提高及提高的程度。這種縱向可比是指在一定的時間段范圍內。因為，隨著企業的發展，環境的改變，企業的戰略經營目標也會發生改變，指標體系也應作適當的調整。橫向可比是指同行業中不同企業績效的可比性，以便確定企業在同

行業中的競爭地位。

第五，可操作性。這里的可操作性是指有關指標數據的收集可行，不存在障礙；與此同時，有關指標數據的計算與綜合的處理簡便易行。

第六，可接受性。這里的可接受性是指評價指標體系被使用者所接受。否則，使用者將會無視這一指標體系的存在，或故意回避使得評價體系在執行過程中大打折扣，而不能很好地發揮作用。使用者是否接受評價指標體系，關鍵還在于該指標體系的設計是否合理，指標的含義是否明確，收集資料數據是否方便等。

第七，成本效益原則。成本效益原則的遵守是人類經濟行為的基本取向。從經濟人角度來看，任何成本高于效益的行為都會被理性經濟人所放棄，轉而使用其他替代的低成本的方法，業績評價指標體系的設置也是如此。

三、房地產開發企業績效評價指標體系的設置

依據平衡記分卡的基本原理和上述房地產開發企業的經營特點及指標體系設置的原則與要求，我們認為，房地產開發企業的績效評價指標體系應包括財務層面、顧客層面、內部開發建筑與創新層面、職員層面。

財務業績的評價體現著業績評價的宗旨，體現著所得與所費及其比的核心內容。單一的財務業績評價指標體系固然不利于企業核心競爭力的形成與保持及戰略目標的實現；然而，這并不等于要取消財務指標，而是需要有其他的非財務指標的補充與配合，才能合理地對房地產企業的經營業績形成的原因及其財務結果進行綜合的評價。事實上，無論何種性質的社會，也無論何種經濟發展模式，企業對財務業績的追求始終是推動社會經濟向前發展的基本動力，這也就決定了無論何種性質的企業，財務業績始終是業績評價的最根本和核心內容。

顧客是企業實現戰略經營目標的一個重要外部因素。房地產開發企業開發與建造出的房產品只有通過顧客的購買，才能不斷實現其價值，達到企業的財務目標，從而確保戰略經營目標的實現。因此，顧客歷來被商家信奉為“上帝”和“衣食父母”。

要使顧客滿意，就必須開發與建造出適合不同階層、不同收入和不同文化品位且房價合理的房產品，包括在房子的外觀造型、戶型結構、建筑材料的質量、性價比、售后服務等方面能滿足顧客的需要，才能使開發出的房產品迅速地轉化為顧客手中的房產，實現其價值。這也就要求房地產開發企業能根據市場的需求，創新性地進行樓盤的設計。這種創新主要體現在對環境的利用上，能通過巧妙的構思與設計，充分利用周邊環境的優勢，彌補不足；在戶型上，能根據客戶的需要設計；在小區服務設施上應安全、便捷。

良好素質的職員具有較高的素養和創新能力，是房地產開發企業的核心競爭力的重要組成要素，能使房地產開發企業源源不斷地開發出優質的樓盤，并能勝任顧客的購房顧問，取得顧客的信任，從而提高房產品的銷售量。與此同時，職員還是企業文化的代言人，是企業品牌效應的重要組成部分。為此，房地產開發企業應注重職員的后續教育與培訓，不斷提高職員的綜合素質和創新能力，強化企業所特有的文化，突出品牌效應。只有這樣，才能在同行業的激烈競爭中立于不敗之地，保持企業的持續發展。

隨著循環經濟發展模式的引入并將成為我國經濟發展的主流模式，以“3R”為指導思想的節約型社會將影響著經濟建設的各行各業。資源的節約與高效利用和污染的治理是各個企業在生產經營，創造價值過程中所必須承擔的社會責任，構成了企業戰略經營業績評價的重要因素。房地產開發企業必須以環境的保護為前提條件，應注重資源高效與循環利用以及對生活垃圾的治理。

據上所述，我們采用頻度統計法、理論分析和專家咨詢法對指標進行初步選取，并通過指標之間的比較，最終確定如下具體指標作為房地產開發企業績效評價指標：

財務層面應設置的指標有：評價償債能力指標，包括流動比率、資產負債率。評價風險水平指標，包括綜合杠桿。由于房地產業的負債水平高，固定成本高，因此，其經營風險與財務風險水平比較高，需要對其綜合杠桿水平進行評價。評價營運能力指標，包括存貨周轉率、總資產周轉率等。房地產開發周期一般超過一年，周期較長，需要對其營運能力進行評價。現金流指標，包括經營活動現金凈流量、主營業務收入現金比率等。房地產產品總價較高，顧客多半采用按揭方式付款，為了評價現金的回籠狀況，需要設置反映現金流方面的指標。評價盈利能力指標，可設置凈利潤和息稅前凈利潤指標。

顧客層面應設置的指標主要有：客戶擁有率、已售房地產面積率、已售房地產產量率，客戶獲得增長率，以反映房地產開發企業的市場份額。同時，應設置用以評價顧客滿意度的指標，如房產品的準時交貨率、房產證及有關證件的及時交辦率、房產品同比價格優勢、公共設施水平、區內外交通方便程度、建筑物翻修率、報修比率、退房率、民用建筑防火間距、住宅內滅火設施密度、外消火栓平均服務半徑、地下人防建筑面積、防震等級等，以及從顧客獲取利潤的水平。

內部開發建造與創新層面，應設置評價創新、開發與建造售后服務情況的指標。在創新上，應設置對已有環境條件的利用程度、房產品外觀的新穎性、房屋結構合理性等設計水平指標，以評價房地產開發上的創新能力及對顧客需求的把握程度。在開發與建造上，應設置單位時間建筑面積、部門之間的協調程度、建造的質量等級、事故率以及水、聲、光、氣等環境系統設計、綠化系統建造、垃圾處理系統設計等指標，用以評價建造的質量和效率。在售后服務上，應設置上門服務或維修的及時率、維修后的耐久性等指標，用以評價售后服務的質量與效率。

在職員層面應設置評價職員滿意度、職員能力和后續培訓以及企業文化的塑造與溝通方面的指標，包括職員的滿意度、職員的離職度、職員培訓率、職員的建議采納的比率、房產品的推銷率、職員獲利能力及其增長率等指標，并對企業文化的溝通與運用等作出評價。

上述指標可表述如下表所示：

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關鍵詞：稅收籌劃；房地產開發；保障房安置

一、 房地產開發企業稅收籌劃概述

1.房地產開發企業稅收籌劃概念

房地產開發企業的稅收籌劃是指房地產開發企業為了減少外部成本，利用稅法漏洞或者缺陷減輕自身稅負的非違法行為。目前，我國大量稅收優惠政策的實施以及特定稅制要素的存在，為房地產開發企業進行稅收籌劃提供了空間。

2.房地產開發企業稅收籌劃的必要性

房地產開發企業在經營過程中通常具有投入資金多、銷售周期長、經營風險高等特點，因此合理的稅收籌劃對于房地產開發企業來說是非常有必要的，具體可以表現為：

（1）稅收籌劃有助于房地產企業利益實現最大化，提高競爭力。在房地產交易環節涉及的稅種較為復雜，例如營業稅、土地增值稅、城市增值稅等等，這就加重了房地產開發企業的稅負，而進行合法的稅收籌劃可以說是實現經濟效益最大化的有效途徑。

（2）稅收籌劃有助于房地產開發企業提高會計核算水平，規范財務管理水平。進行稅收籌劃是一種財務手段，它可以減少企業的稅收支出，提高資金利用率，使資金流得以改善。

（3）稅收籌劃為房地產開發企業樹立良好的社會形象提供保證。在日常納稅申報時，及時準確的申報稅額，可以降低企業的涉稅風險，提高企業自身形象。特別是對于房地產開發這樣高風險的企業來說，涉稅無風險是提高社會信譽、打造自身品牌的有效保證。

二、房地產開發企業稅收籌劃策略

（一）對營業稅進行籌劃

在競爭日益激烈的房地產開發行業，開發企業在銷售過程中通過贈送產品、直接以折扣銷售房屋等營銷手段，達到吸引購房者的目的。例如：房地產開發商在開盤日購買者贈與一臺價值3000元的冰箱，亦或者對購買者進行總房價的10%折扣銷售。我們假設銷售該房收入為5000萬元，贈送冰箱總價值50萬元，對于方案一開發企業需繳納5000*5%=250萬元的營業稅，同時還需繳納50*3%=1.5萬元，共計251萬元；而對于第二方案來說需繳納5000*0.9*5%=225萬元。

對于房地產開發企業中的營業稅負擔較重的現象，許多地區對其實施了相關的稅收優惠政策，例如根據《于貫徹蘇政發[2008]44號文件精神的通知 》（蘇地稅函[2008]380號）文件規定：對政府或經批準的房地產開發企業銷售經濟適用住房暫免征收營業稅。經濟適用住房，是指同時符合以下條件的具有保障性質的政策性住房：（1）納入全省經濟適用住房建設投資計劃；（2）土地采取劃撥的方式供應；（3）銷售價格經價格主管部門按相關規定確定；（4）向符合市、縣人民政府認定標準的城市低收入住房困難家庭供應；對不能同時符合上述條件，被加以經濟適用住房名稱的其他性質住房，不得享受該項政策。由此可見房地產開發企業可以根據當地的營業稅優惠政策進行稅收籌劃，降低營業稅成本。

（二）對契稅進行籌劃

契稅是指房地產開發企業通過購買、受讓、獲贈等取得房屋所有權和土地使用權所繳納的費用。房地產開發企業可以通過法律規定如“企業按照法律規定分設兩個或者兩個以上投資主體的相同企業，對新設方承受的房屋、土地的所有權，免征契稅。

根據《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）文件規定，對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房、經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房繼續作為經濟適用住房房源的，免征契稅。但是目前對房地產開發企業購置的保障房用地無免征契稅優惠政策。

（三）土地增值稅的籌劃

根據《土地增值稅暫行條例》規定：房地產開發企業建造普通住房用于出售，如果增值額未超過各項規定扣除項目金額的20%，可以免征土地增值稅；如果超過20%，可以按累進稅率進行交稅。房地產開發企業可以通過增加扣除項目的金額來降低增值率，從而達到減少增值稅的目的。

房地產開發企業可以通過國家政策對土地增值稅進行稅收籌劃，例如北京市財政局、地稅局和住建委日前聯合通知，對土地增值稅征收進行了明確，保障性住房暫不預征土地增值稅。

（四）企業所得稅的籌劃

企業所得稅是根據企業生產經營所得和其他所得征收的一種稅，像房地產開發這樣資金密集型的企業，通常采取不同的籌資方式、利用稅前扣除項目、延遲納稅等方法進行所得稅籌劃。例如，企業可以足額購買企業所得稅規定的可以稅前扣除的保險和公積金等，這樣既降低了公司的所得稅費用，而且還為員工帶來了福利，實現了雙贏。

三、 房地產開發企業稅收籌劃應遵循的原則

1.稅收籌劃活動必須合法合理性原則。目前，我國對于房地產行業的稅收制度還不完善，稅收政策也在不斷更新，這就要求開發企業的稅收籌劃以合法性為前提，進行合法的進行稅收籌劃。

2.稅收籌劃活動應遵循全程性、系統性原則。房地產開發的建設過程涉及到土地購買階段、建設階段、售房階段和物業管理階段等，因此就要求開發企業的稅收籌劃活動應貫穿于各個階段，做到全面監控。

四、 總結

綜上所述，房地產開發企業采取合理的稅收籌劃不僅可以降低成本，還關系到企業的生死存亡。面對現在國家對房地產行業的調控能力不斷加強、利潤空間不斷減少的現狀，房地產企業采取合理的稅收籌劃勢在必行。因此，房地產開發企業應結合自身經營特點合法、合理的運用稅收籌劃降低企業成本，實現企業利潤空間最大化。（作者單位：上海中冶成工置業有限公司）

參考文獻：

[1] 詹效蘭；歐陽云；房地產開發企業的經營模式與稅收[J]；財會通訊（理財版）；2006年03期.