風險投資研究方向精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇風險投資研究方向，期待它們能激發您的靈感。

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[關鍵詞]房地產開發；風險控制；項目投資

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163

1引言

房地產投資風險是指從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性大小，這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。作為我國國民經濟支柱產業的房地產行業，對我國國民經濟的持續、健康和穩健發展起了重要作用，是我國產業經濟的基礎性和先導性行業。房地產業的興旺發達，是國民經濟健康發展的重要基礎和明顯標志。隨著我國城鎮住房制度改革的不斷推進，房地產業呈現出蓬勃發展的態勢，成為國民經濟的支柱產業。目前我國有數萬家房地產開發企業，相當多的企業規模小，只重視項目開發而不重視管理，更不重視風險的管理，使房地產項目開發過程中的諸多風險因素得不到有效的控制，從而導致項目的失利。為了有效地規避風險，運用科學的方法對房地產投資項目的風險進行客觀的分析和評價，并采取合理有效地控制風險的措施，有利于房地產行業的健康發展，也有利于國民經濟的穩定運行。

由于房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說，風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。探究我國房地產開發項目投資的風險控制問題，對于房地產企業有效實現開發，有效避免和解決開發過程中所要面對的各種風險，從而促進我國國民經濟持續、有效發展都具有重要的理論意義和現實意義。當前房地產開發投資項目出現了投資額度過高、盲目重復性建設、建設周期過長等的問題，針對當前出現的問題，亟須一定的理論先導，從而為其提供一定的實踐指導。基于此，本文對此研究方向進行深入探討。本文將吸收和借鑒前人的研究成果基礎上，運用文獻分析與規范分析相結合的方法，結合相關理論對我國房地產開發項目投資的風險進行深入研究和探討，以期為其提供有益的借鑒和參考。

本文具體結構如下：第一部分為引言；第二部分是房地產開發投資項目控制風險的重要性；第三部分為房地產開發投資項目產生風險的原因；第四部分為我國房地產開發項目風險控制的路徑選擇；第五部分為總結與討論。

2房地產開發投資項目控制風險的重要性

每個項目都存在一定的風險，房地產項目也不例外。房地產開發項目由多重環節組成，其風險也散播在各個環節、各個階段中。不管是在項目投資、項目規劃、土地獲取等前期準備階段，還是在項目施工建設階段，還是到最后的商品房出售、用戶使用、物業管理階段，都有著這樣或那樣的不可知事件出現，而風險就是指這些不可控因素導致的經濟損失的概率。對于風險這一客觀事實，我們只能用概率來估算它，而究竟發不發生只要在實際項目過程中才能知道，其產生的后果也只能事后知道。針對風險的這一性質，我們需要建立多風險模型，全面考慮各個可能的風險因素，從定量角度和定性角度綜合考慮，設計可以有效預估風險大小的模型。

21風險控制對于企業發展的意義

追求經濟效益最大化是企業的核心目標，對于房地產開發企業來說，實現贏利，實現最大利潤就是做好經營的關鍵指標，但是作為企業管理者必須清楚，進行何種投資都存在風險。如果企業想要投資房地產的話，就要提前考慮風險，用有效的方法手段防止風險的發生，如果事先沒有預估準備，一味地自以為房地產項目好，盲目跟風，對風險認識不足的話，一旦風險發生，很容易就血本無歸，陷入絕境。當前有很多小型沒經驗的企業就因為認識不夠，導致投資不當，最后損失慘重。

22風險控制對于房地產行業發展的意義

房地產開發對于城市建設來說至關重要。隨著我國城市化政策的實施，需要大量的住房保障措施來配套跟進，有一個合理的開發規劃，才能有效處理經濟發展所帶來的城市病：房少價高、交通擁堵、環保問題等，而且能夠有效促進公共基礎設施的完善，將與之相關的其他產業也帶動起來。那么要如何才能使房地產的開發健康有序進行呢？主要還是要看整體的規劃是不是合理，施工的過程是不是高效，后期的銷售是不是理性，風險的管控是不是到位。而這其中風險研究又是風險管理的重中之重，一切規劃設計都是在風險管控之下進行的，是房地產發展的馬前卒。

23風險控制對于城市與社會經濟發展的意義

在房地產開發之前，首先要考慮的是供求關系，其對房屋定價、開發時間、房屋數量、成本計算等都有重要的指導意義，對行業的發展有促進作用。對于城市建設而言，在規劃過程中，需要風險研究來警醒限制，使得規劃更加現實，有可行性。

3房地產開發投資項目產生風險的原因

對于房地產開發項目這一復雜系統工程而言，必然有很多問題都會導致損失的產生，因此需要考慮很多影響因素，從風險的性質上分為系統和非系統風險。系統風險是全局的，全體項目都有這一風險，不可避免；非系統風險是局部的，只有某些項目有該風險，可以采取有效措施進行防范。

31系統風險

311通貨膨脹風險

對于房地產開發投資項目而言，都需要經歷多年的經營、建設和銷售，存在一定的存續期間，這期間國家的貨幣政策、金融政策發生什么變化都是未知的，一旦發生通貨膨脹，那么必然導致企業的收益低于預期，這個風險是不可避免的。

312利率風險

銀行利率本身就有宏觀調整功能，其直接影響資本的流入流出，從而影響整個房地產行業的發展狀況。

313變現風險

作為不動產登記的重要項目之一的房地產，其固定性導致其流通性差，資金的回轉很難在短時間實現，如果投資者在條件不成熟的情況下尋求變現的話，就會有很大的損失。

314政策風險

任何行業的發展都和國家政策息息相關，房地產更受政府限制。首先，國家管著土地，哪些土地可以用來出售都是由國家政策規定的；其次，環保政策，開發過程中的廢物處理標準；最后，與資金直接掛鉤的稅務政策等，這些政策都是不可避的風險。

32非系統風險

321經營管理風險

項目能否順利實施和經營管理有很大的關系，管理者如果管理不當，就會導致無法達到項目預期，資金出現斷條等風險，其如果因為自己的錯誤預估，產生錯誤決策，將會使整個項目處于危險之中。這一風險受到不同管理者的經營管理決策的影響而出現差異。

322財務風險

房地產投資者總是利用財務杠桿原理，使用借入資金擴大投資可能收益范圍，實現投資利潤最大化的目標。然而，杠桿原理對自有資金的收益和虧損起著同樣的放大作用。財務杠桿的使用提高了稅前收益的期望值和可能收益的上限，但是也擴大了收益波動的范圍，降低了可能收益的下限，下端風險增大了，所以增加貸款量也增加了營業收入不足以償還債務的可能性。

4房地產開發項目風險控制的路徑選擇

拋開一些不可避免的系統風險，對于其他可以預防的非系統風險，需要房地產開發商根據自身情況可以采取以下措施進行風險控制，從而切實有效降低投資風險。

41加強管理者對國家政策的研究

企業管理者是項目的最終決策層，其決策對整個項目的進行都起著決定作用，所以管理層首先要對相關產業的國家政策爛熟于胸，并時刻關注政策新動向，最好要求相關部門每過一段時間，可以是半年、一年，提交一份房地產相關的國家政策。同時，其要有很嚴謹的投資理念，豐富自己的投資經驗，風險投資意識一定得加強，對自己管理的項目風險要如數家珍，項目的每一個階段要干什么，會出現什么問題，都要經過科學的規劃和全方位的估測。最后，要將風險的量化評估和國家政策相結合，同時考慮市場因素的影響，在可行性范圍內，進行投資規劃。這其中，最需要注意的還是要和實際掛鉤，在企業實際情況下，再結合國家的開發政策，積極向政策靠攏，享受一些優惠的政策，搭上國家發展的列車，促進企業健康發展。

42構建完整的企業資源管理平臺

財務管理永遠是一個企業的根基，如何基于這一中心構建一個企業內部完備的信息共享系統是公司高層所需要重點思考的問題。這一系統的構建對于房地產開發投資項目而言具有重要意義，首先能夠提高房地產開發企業信息的傳遞效率，其次能起到監控整個項目過程的作用。這樣的話，一旦房地產項目建設的任意環節出現問題，都能夠及時反饋到公司高層，方便及時處理，有利于風險管控和風險預警。

43定期召集經濟活動分析會議

對房地產開發項目的定期分析有利于風險的管控。首先要擬定各部門的會議綱領，讓各部門知道明確的指標，然后由財務部組織召開會議，讓各部門一同全方位地分析現階段企業的投資情況。會議過程中，一旦發現問題，企業高層要根據企業情況作出恰當及時的補救措施，保證項目按計劃進行。企業需重點關注投資過程中的資金變化，關注已投資項目的資金流通情況，明確項目的每一項支出和收益情況，利于減小投資風險。

44加強風險預測和重點風險管控

房地產行業需要時刻關注市場供求關系的變化，調研活動必不可少，要順應社會需求，只有滿足社會需求才能利益最大化。在項目進行時，對于具體施工合同的簽署一定要謹慎，將施工日期、施工金額等核算清楚，如無意外，不要隨意更換，最好能夠有專門的工程監理全程跟進，負責工程質量的監督，從而降低這些方面的風險。

45強化房地產項目的風險轉移

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關鍵詞：風險投資；風險評估；大學生創業

我們一般認為“風險投資”起源于美國，一些風險投資者為了獲取高額回報，承擔較高的資本風險。風險投資具備高收益等特點，推動著我國資本市場體系的建立，但同時也兼具著高風險等特性。本文以高校學生創業公司及項目風險投資的風險評估方法研究作為基點，展開探討。目前，越來越多的高校畢業生面臨著就業困難問題，而受過高等教育的人群，視野已經難以局限于那些靠體力勞動來獲取報酬的低階級工作，于是大學生創業這一領域被越來越多的人所重視。而其過程所遇到的風險也可見一斑。此時，風險評估便成為了投資者選擇項目所需要解決的最大難題。

1.研究背景與意義

1.1研究背景

在當前國際形勢下，各個國家對大學生創業，也紛紛持有支持激勵的態度。在國內，有三種融資渠道可供選擇，分別為，商業融資、親情融資以及政府推動的創業融資。這樣多樣化的模式，就需要各個媒介能夠相互協調，共同促進，從而為我國的創業環境提供良好的氛圍，為我國的大學生創業做好基礎保障工作。

除國內之外，國外各國也紛紛表示了對大學生創業的積極態度。美國早在90年代時，就開始成立中小企業管理局，但并不局限于對大學生創業的融資支持，而是面向全國的中小型企業。美國是我國最大的資本主義國家，其商業體制也較為資本化，資金雄厚。為籌得創業的基礎資金，大學生開始著眼于風險投資這一大模塊。而美國的資金服務機構較為齊全，資金也較為充足，這就為大學生創業提供了良好的創業基礎，同時也緩解了國家的就業壓力，提高了人才的利用率。

1.2研究意義

雖然我國政府以及社會大環境對大學生創業持有積極態度，但是，畢竟大學生創業擁有著許多的不確定因素。盡管我國政策規定，大學生創業可以向銀行提交小面額貸款的申請，但是，并不是硬性規定。這就導致了很多大學生貸款失敗的事例出現，其原因大部分是，大學生本身剛成年走向社會，不具有一定的資產保證，而且創業公司初期，存在太多的不確定因素，其風險較大，對于銀行這種穩固安全的機構來講，并沒有太大的說服力。此時，就需要探究分析大學生創業案例，調查風險投資影響因素和風險預測評估，總結，從而為項目投資者提供更為簡便的借鑒。

2.研究分析

2.1理論分析

大學生創業面臨著重重阻礙，其首要問題是資金的籌措。大背景下，政府的政策雖做出相關的推動幫助，但銀行方面對此所提供的貸款卻并不是很樂觀。可供選擇的三種渠道可區分為自籌和外助，然而，除去極少家庭本身家底雄厚足夠支持創業者外，大部分創業者還是需要依靠風險投資的介入。這一項難點亟待解決。項目方向的選擇，是否切合創業者自身的條件，對企業融資和投資者也是極重要的一項指標。

2.2分析大學生創業群體

大學生創業若想更快、更有效的找到正確合適的出路，就應該立足于自身，從根本出發。首先要選擇好契合的項目，即自己專業所學的是最捷徑的選擇。調查數據顯示，60%的大學生更愿意選擇與自己專業相切合的創業方向，而其余大部分人會選擇信息服務業類的項目。但是，從年齡學歷上分析，大學生群體從心里到處事上都明顯還不夠成熟，不足以讓投資者給予大量的融資來助公司發展，這也是成為了大學生創業成功率較低的主要原因。

2.3分析創業公司運營模式

當前的創業形式大體可分為合伙創業和自主創業兩種，而根據數據調查顯示，合伙創業占絕大多數，而自主創業模式只屬于個別人群，即自身擁有雄厚財產，足夠支撐起企業的正常發展。根據數據匯總顯示，網絡計算機服務業方向的創業比例最高。傳統行業、科技創新、市場開發三方面所占比例相對比較均衡。而這些方面的發展，也需要大量技術人才的投入，此時，合伙創業也成為最好最適合的選擇。在如今的社會大潮下，團體合作互助已成為社會發展必要的趨勢。

綜上所述，創業公司及項目風險投資作為融資的新途徑促進著我國創業活動的發展，與此同時極大程度影響著高校學生風險投資的積極性；高校學生創業公司及項目風險投資所面臨的問題也遠遠超出了高校學生的想象。高校學生在創業過程中如何選擇出潛力大且投資回報較高的項目，如何正確的規避創業所帶來的投資風險以及能否正確的對風險投資項目進行科學合理評估，都是高校學生創業過程中無法規避的問題。全面科學合理的評估風險投資項目可以使得風險投資活動事半功倍，是風險投資的關鍵所在。本文經過查閱相關的科普文獻以及科學理論分析總結得出：風險投資者在進行風險投資時，必須深思熟慮，全面考慮風險投資可能遇到的問題以及如何正確處理和規避投資風險；同時，投資前正確建立科學合理風險投資評價體系，不斷完善創新風險評估體制，其重要性不容忽視。

結語

大學生創業融資問題，一直以來都是創業的最大問題。擁有創新的思路、吸引人眼球的項目，能夠讓投資者從中看到利益，從而自愿投資，實屬不易。本文提供的大學生創業項目的評估思路，會對創業者和投資者提供一定的支持。

參考文獻：

[1]顏子琦.創業公司及項目風險投資的風險評估方法研究――以高校學生創業公司為例[J].現代商業，2015（17）

[2]李斌，趙弋.風險投資項目評估應用方法――項目效益風險比綜合評價模型[J].華東經濟管理，2005（01）

[3]馬國順，盧志同.新時期高校大學生創業教育探析[J].中國石油大學學報（社會科學版），2009（05）

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關鍵詞：房地產投資 項目管理 風險管理

房地產投資項目是一個高投入、高風險的復雜系統，其項目決策與實施都需要專業而系統的項目風險管理理論與方法來指導。目前我國房地產投資項目決策大多靠經驗和定性的風險分析方法, 對房地產投資項目建設的內在規律、風險管理方法的研究不夠深入,項目決策中缺乏專業而系統的風險識別和評估,項目實施中缺乏專門而系統的風險管理措施,亟需對房地產投資項目風險管理方法進行系統深入地研究。因此，本文擬對國內外房地產投資項目風險的管理的相關研究文獻進行梳理，為我國目前的房地產投資項目的風險管理提供參考。

一、房地產投資項目風險管理的重要意義

(l)房地產投資項目風險管理能促進項目管理的科學化、合理化。風險管理利用科學、系統的方法管理和處置各種項目風險，有利于減少和消除各種經濟風險、技術風險和決策失誤風險，對于項目管理的科學化、合理化具有重要的意義。

(2)房地產投資項目風險管理能夠促進項目建設的順利進行。風險管理為項目管理者提供了控制項目風險的各種措施，使項目管理機構在進行項目的各種管理活動時，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項目建設的順利進行。

(3)房地產投資項目風險管理能夠保證項目目標的順利實現。風險管理的實施能夠采取有效措施，將項目面臨的風險損失控制在最低限度，并能在損失發生后保證及時地提供措施，從而能夠使管理部門提高經濟效益，保證項目目標的實現。

(4)房地產投資項目風險管理能夠促進項目經濟效益的提高。通過實施風險管理，以最小的成本達到最大安全為目標，將處置風險的各種費用分攤到項目建筑產品或者過程中去，從而減少了費用支出，增加項目的經濟效益；同時，房地產投資項目風險管理的各種監控措施也使得各個項目部門有意識地提高管理效率，控制風險損失，進而提高項目經濟效益。

二、房地產項目投資風險管理的國內外研究現狀

（一）國外研究現狀

風險管理可以追溯到第一次世界大戰中的德國，而比較系統的風險管理理論則是在美國形成的。從20世紀30年代開始，項目風險管理研究被應用于房地產投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個階段，1960年以前，投資風險研究主要采用傳統的財會分析方法；1960年以后，引入管理方法，創立了工程管理科學方法，增強了解決實際問題的能力。

對于房地產投資風險的研究，大多集中在風險分析與防范、風險衡量、投資組合和風險決策等領域。如Wurkzebach在其《現代房地產》一書中，概括了房地產投資存在的風險，詳細探討了美國商業地產投資風險可能受到克林頓經濟政策和新稅法實施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產投資分析與應用》一書中，分析了房地產投資行為，在此基礎上，提出了一些適用于房地產投資的理論。并且，在充分考慮房地產投資可能受到融資情況、貨幣時間價值等因素和外部投資環境等因素對其產生影響的情況下，提出了房地產企業投資的戰略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產投資的收益及決策問題，提出了一些房地產投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產組合管理手冊》一書中研究了房地產投資組合問題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產項目投資風險識別、評價和防范等方面做了大量研究工作。

另外，隨著決策理論真正成為一門學科，層出不窮的研究成果逐漸將現代決策理論嫁接到傳統的房地產投資技術之上，現資決策技術應運而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產投資基本原理》一書中強調了風險與回報的關系，主張定性與定量相結合的綜合風險決策，并提出了房地產投資決策的五項原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國學者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產投資決策分析》中，定性地介紹了房地產投資存在的主要風險因素，討論了傳統的風險調整方法和敏感性分析方法，并把房地產風險的概率分析方法定義為“現代風險分析方法”。在此方法中，他認為風險應該表示為偏離預期值的概率。(3)國外房地產投資決策強調定性與定量分析相結合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產投資決策五原則為:房地產投資分析為系統性經濟分析、風險與回報緊密相連、最優投資應以財富最大化為目標、房地產環境分析必不可少，房地產投資分析是一種風險分析。

目前，發達國家商業地產項目開發研究已經比較成熟，相關學者和專業機構從不同角度對商業地產項目投資風險與收益進行了探索。如Thomas 和Jackson 通過運用計量經濟學模型分析和預測了英國的租金水平。Gregory H. Chun 對銷售額與租金水平兩者之間的關系進行了研究。

（二）國內研究現狀

20世紀80年代后期，項目風險管理的知識被介紹到我國，應用于大型土木工程項目的管理中。目前，將項目風險管理應用于我國房地產投資風險的研究剛剛起步，對房地產投資風險管理的研究主要是在房地產投資風險的識別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風險經濟學導論》，陳佑啟等編著的《房地產投資風險管理及經營決策方法》，杜海鵬主編的《房地產投資風險與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產項目投資》，李啟明等編著的《房地產投資風險決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產投資分析》，胡曉龍主編的《房地產投資與分析》等。對于房地產投資風險的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應用在建設項目風險分析中。除此之外，其他大部分研究房地產的書籍都只是順帶提及風險的問題。

由于房地產在我國近幾年才引起人們的重視，國內學者對房地產投資風險的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對投資者投資要點的分析等方面，如:租金回報率與投資回報率的區別和未來增值空間的判別、租金回收風險的考慮等。運用的方法主要是從其他行業借鑒的，如運用混沌經濟模型控制房地產投資，對房地產投資目標選擇模型的研究，用正態分布圖像法計算房地產投資凈現值風險等。

三、關于現有房地產項目投資風險管理研究的評述

我國房地產業開發起步較晚，關于房地產投資項目風險管理，尤其是在企業這個微觀層面上的研究還較少，現有文獻大都是側重于風險識別、風險評估或者風險調控中的某一個方面進行分析或評價，三個方面研究相互之間的聯系還不夠緊密，主要表現在以下幾方面:

(l)割裂了風險識別的特征聯系，并且缺少對風險發生機理的深入分析。

目前，國內許多有關房地產項目投資風險的識別研究內容大都是對投資風險的某些特征，如對風險來源、風險可控性等各種具體風險管理特征的介紹。由于對投資風險關注的側重點不同，如此分類只是針對性質相同的某一類房地產項目進行風險識別研究，這就割裂了各個風險特征之間的聯系。許多文獻中對“風險(驅動)因素”和“風險后果”兩個概念之間的關系也缺少深入的分析，從而導致對風險發生機理缺乏研究。

(2)風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。

房地產投資項目風險的評估離不開評估指標體系的構建。目前國內現有文獻中許多評估指標體系都是以定性方法分析建立的，指標體系往往比較廣義，針對特定房地產項目的投資風險進行識別并經過嚴密論證尤其是實證研究指標體系不多，造成投資風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。

(3)風險調控缺乏充分的先期研究支持。

房地產項目投資風險識別、評估的最終目的是對風險進行調控。風險調控的措施也應該建立在對房地產項目投資風險特征全面識別的基礎上。而目前國內現有文獻針對具體房地產項目投資風險的識別不夠，缺少對投資風險因素和投資風險后果之間發生機理的分析，同時風險評估與風險識別之間聯系不夠緊密，因此，許多風險調控提出的方法和措施大都是建立在對房地產項目投資風險定性分析基礎上的政策性建議。

參考文獻:

[1]李群.房地產項目投資風險管理.現代經濟信息， 2011，8

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【關鍵詞】 房地產；投資環境；投資類型；投資風險

面對房地產市場的競爭激烈，如何進行投資決策，規避風險，獲取最大效益，避免因投資決策失誤而造成的巨大經濟損失，是各房地產企業希望解決的主要問題。只有系統深入分析和研究影響房地產投資決策的因素，改變傳統決策方法的單一性和獨立性，減少投資決策過程中的主觀成分，才能避免因投資決策失誤而造成的巨大經濟損失，這不僅有助于企業自身發展，對房地產市場乃至整個國民經濟的健康穩定也有著重要意義。

一、房地產投資的涵義和特點

房地產投資是指資本所有者將其資本投入到房地產開發經營中以期在未來獲取更多收益或規避風險的經濟活動。也有人認為，房地產投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數量的資金投入房產、地產生產和再生產領域的過程和行為，包括建造新的物業和對舊有的建筑物進行改造。

隨著我國城市化的推進，從長遠來看，房地產投資已經成為廣大投資者追逐高額利潤和快速增值的重要投資形式。由于房地產商品和房地產市場的特殊性，房地產投資具有如下特點：一是高投入和高成本。房地產業是一個資金密集型行業，房地產的高資本價值特性，決定房地產投資需要投入的資金量大。土地的價格或土地使用權的價格相對較高、建筑造價高、施工周期長使得投資開發成本高。而且房地產開發投資涉及部門眾多、經營運作過程中交易費用高也使得投資需要投入大量資金。二是開發周期長和投資回收期長。房地產投資項目要經過可行性研究、項目論證、置地、設計施工建設、營銷和物業管理等眾多環節，房地產開發周期長。從土地審批、房地產建設、到物業投入使用，回收投資資金獲取利潤需要相當長的時間。房地產開發投資不是一個簡單的交易程序，而是一個涉及多個市場的交易系統，受到土地、建材、施工、勞動力市場等多個市場的影響，而且房地產變現能力差，投資資金要經過幾個市場的運動才能回收。三是高利潤和高風險。由于房地產的異質性、不可替代，所以房地產市場是一個非完全競爭市場，房地產投資回報率高。利潤和風險是對應的，與其他投資一樣，房地產投資收益和風險并存。由于房地產投資投入資金多，資金周轉期長，隨著時間的推移，投資的不確定因素增多，其投資的風險也將增大。四是政策鼓勵和約束。由于房地產業的基礎性作用，以及房地產對經濟發展的促進作用，政府常常在經濟出現下行風險時鼓勵房地產業的發展，出臺一些產業措施，鼓勵房地產消費，這就會增加居民對房地產的消費性投入，同時也激勵了開發性投入。但從城市發展角度看，城市需要進行統一規劃和布局，以滿足城市功能分區、城市生態的要求。由于房地產的不可移動性和耐久性，所以房地產開發投資必須服從城市整體長遠發展和規劃，這就構成了房地產開發建設的外在制約因素。

二、影響房地產投資的因素

投資是一項動態的連續性的經濟活動，投資包括資金的籌集、使用、回收和增值，形成一個循環的資金流。同一投資者在不同時期或者不同投資者，追求的投資目標是不同的，所愿意承擔的投資風險和選擇的投資時點也是不一樣的，這就決定了他們的投資結果和收益。由于房地產的區位、投資時機和房地產類型直接影響著房地產投資的利潤和風險，因此被稱為房地產投資的三要素。

1、區位

由于房地產作為一種特殊商品具有不可移動性的特點，所以在房地產物業中，區位因素被置于前所未有的高度，是顧客最關心的因素之一。一般而言，區位是指特定房地產所處的空間位置及其相鄰房地產間的相互關系。從宏觀角度來說，區位指項目所在區域；從微觀角度來說，區位指項目的開發場地。實際上，區位不僅指房地產所處的地理環境位置，還包括該區域的社會位置。一宗房地產的地理位置包括坐落、方位、朝向、樓層和建筑式樣等自然環境因素，社會位置包括該區域的交通狀況、配套設施和人文景觀等。任何一項房地產投資必定在既定的自然環境與人文環境中運行并與周圍各類環境因素發生各種互動關系。這些因素的差異加劇了區位差異，使得處于同一市場的不同區位的相同面積房地產具有不同的實用價值，產生了極為不同的經濟效益。交通運輸系統的完善、生活方式的變化以及科技的進步，都會使區位價值產生巨大差異，使投資者面臨巨大風險。因此，在進行房地產投資決策時必須充分考慮房地產區位條件，認真分析、研究擬投資區域的經濟發展狀態、人口因素和房地產市場狀態等因素。

2、時機

由于房地產開發活動受宏觀經濟的影響很大，而經濟發展具有周期性的規律，因此，房地產業發展也相應有著周期性的漲落。隨著經濟周期性波動的是房地產產品的供求、價格和收益水平的相應變化。因此，選擇合適的投資時機，保證所投資房地產有良好的市場前景，是一項投資成敗的關鍵。一般而言，經濟發展趨勢是影響開發時機的主要因素，在經濟發展的成長期，各類房地產需求旺盛，市場處于不斷上升勢頭，這時推出的房地產項目較易獲得較高收益；當經濟處于下行區間，由于失業增加，收入下降，房地產市場需求下降，供過于求，房地產價格下跌，物業租售所需時間加長，甚至根本就租售不出去，此時開發的房地產將導致資金占用和成本上升，預計的收益不可能實現，房地產開發商將承擔開發時機選擇不當帶來的巨大損失。因此，房地產投資者必須具有敏銳的判斷力，善于把握機會和抓住時機。

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關鍵詞：投資方；BT項目；風險分配；收益

中圖分類號：TU723文獻標識碼： A

一、BT模式的基本概念

BT項目融資模式定義為:BT(Build-Transfer)即建設-移交模式由BOT(Build-Operate-Transfer)即建設-經營-移交模式衍變而來,是基礎設施民營化領域中一種新興的投融資模式。即由項目的發起方(政府或所屬相關機構)通過公開招投標選定項目的投資方,并簽訂特許權協議,由項目的投資方承擔整個項目的設計、融資、投資和建設等任務,并承擔相關風險,待工程完工并經驗收合格后,由項目發起方對項目進行回購,按合同約定分期支付項目總投資并加上合理的投資利潤。

二、BT模式的特點

1、BT模式適用于非營利性公共基礎設施項目

目前,我國城市基礎設施項目建設過程中越來越多地引入了BOT、TOT、BT等公私合作的模式。BOT模式主要用于基礎設施項目包括電廠、機場、港口、收費公路、隧道、電信、供水和污水處理設施等,以及自然資源開發項目,這些都是一些投資較大、建設周期長和可以運營獲利的項目；TOT模式與BT模式和BOT模式的最大不同在于投資方不用承擔項目的建設任務,主要是通過購買政府已建成基礎設施項目的特許經營權,進行運營并獲利。但是,在實際操作中,根據項目的實際情況和融資特點,一些項目很難或不會產生現金流,或是現金流量不足；項目規模相對龐大,技術工藝較為復雜；或是政府出于公共安全和公共利益的考慮等原因不適于交由私人經營,但政府財政又暫時無力承擔或由政府建設、運營效率相對較低的項目,一般多采用BT模式進行建設。在我國,BT模式主要適用于非營利性的公共基礎設施項目,例如不收費的高速公路、普通公路、鐵路、橋梁、隧道設施以及不以營利為目的的紀念館、博物館、體育場館、公園、醫院等公共設施。

2、BT模式中各參與方之間法律關系復雜

BT模式2000年以后才在我國興起,尚屬新生事物,處于實踐探索的起步階段,還缺乏較系統全面的認識規范,從而造成了一些運作不規范的BT項目出現違反建設程序的操作；另一方面,政府相關部門尚沒有出臺一套完備的法律法規對BT模式進行明確界定和規范,因此會在項目操作過程中出現漏洞和違法違規現象,以致監管難度加大。

BT模式的運作過程包括招投標、融資、投資、建設、移交等一系列活動。項目參與方包括項目發起方、項目投資方、項目公司、施工單位、設計單位、監理單位、擔保人、銀行、原材料和設備供應商以及其他相關機構,而且每個參與方均有特定的項目運作模式和方法,要使它們在統一的項目模式框架下運作,需要較長的磨合期以及完備的法律規范進行約束。雖然各參與方有著共同的利益目標,但在實際操作中也存在相互矛盾的局部利益沖突,因此相互之間必然會形成復雜的經濟法律關系和合作關系。BT項目合同由建設合同、貸款協議、回購協議、回購擔保協議、資金擔保合同等一系列合同組成,而且每個合同之間都相互關聯,加之目前尚沒有出臺一套規范的合同范本以及缺乏專門的法律法規進行約束管制,因此其中涉及的法律責任關系會十分復雜。

三、研究范圍與邏輯架構

BT模式一般有前期方案與準備、BT模式及投資人確定、項目公司組建與融資建設、施工單位選擇與工程實施、回購與移交等五個基本環節。如果從施工單位的選擇來限定BT模式，可分為“施工同體”“帶資承包”“二次招標”等三種基本模式。本文將投資模式限定為“施工二次招標型”。

投資方經過業主授權后，通過成立BT項目管理公司、構建完善的多方協議管理體系進行項目運作。投資方在該項目的資金來源不依賴于項目本身，回購價采用基價加投資回報率的方式計算。BT雙方權利的分配建立在風險分擔的基礎上，投資方回報率的確定在于找到影響收益的關鍵風險因素上。有鑒于此，本文將BT項目的風險分為兩部分:

1、由業主承擔的風險，根據在工程實施過程中該部分風險造成的損失情況，投資方有權提出調整項目回購基價的要求，并獲得相應索賠；

2、由投資方承擔的風險，按照風險收益對等的原則，投資方對該部分風險應在合同中設計相應的投資收益。對于業主、投資方共同承擔的風險，這里將其設定為可以拆分。本文引進基于蒙特卡洛模擬的VaR模型，通過對風險回報歷史數據的模擬計算，得出供投資人參考的風險回報率。

四、BT項目中的關鍵性風險分配

M．P．Abednego(2006)認為良好的風險分配模式可以提高項目的管理水平。HoffmanS．L．(1998)認為風險分配并不能減少或降低風險，其目的在于通過識別項目的潛在風險并將其分配給最合適的承擔者，從而減少風險的承擔成本。

由于BT項目的產品往往具有非經營性，且具有很強的公共產品特征，BT項目在交付時間上的約束條件往往是剛性的，而回購風險的約束條件卻往往因為某些特殊原因而無法實現，這些因素使得投資方往往處于弱勢地位。投資方擁有的只是投資權和建設權，因此，只能承擔項目融資、建設過程中的風險。從產權的角度來分析，業主擁有項目的收益權、剩余控制權和索取權，也應承擔相應的風險。

從投資方保障自己的利益角度而言，應遵循“風險上限”“責權利對稱”的原則，投資方不應承擔其無法承擔的風險。結合既有的研究，整理BT項目的風險并分配見表1。

表1BT 項目風險分配表

對于業主承擔的風險如果造成了相關費用的增加，投資人可以通過回購基價調整、工程索賠等途徑得到補償，投資人自身不會受到損失，基價調整示意圖見圖1。

圖1BT項目業主承擔風險的收益計算流程圖

五、投資方承擔風險的回報率計算模型

由于BT項目的投資收益等于總投資(假設總投資即為回購時的回購基價，這里不再考慮其他利潤，這里將其視為回購基價)乘以投資回報率，將投資回報率為風險回報率、無風險回報率之和，無風險回報率為純粹利率與通貨膨脹附加率之和，一般按短期國債利率計算。

由于投資方在業主承擔的風險因素中已通過基價調整、工程索賠等方式獲得收益，不影響投資人的投資回報。此處僅考慮完全由投資方承擔的風險因素和由雙方共同承擔的風險因素中拆分出來的投資方承擔部分，設計風險回報率的流程如圖2所示，按此對投資方承擔風險的風險回報率進行計算。

假設風險X={x1，x2，…，xn}服從位置參數為u、尺度參數為σ的正態概率分布，概率密度函數為:

建立BT項目的收入與風險函數:

Y=f(X)，X={x1，x2，…，xn}

其中，x1，x2，…，xn為識別出的關鍵風險因素(一般認為，對投資人投資回報率影響較大的關鍵性風險為通貨膨脹、利率變動、項目融資成本、安全風險、工期延誤、工程質量等六項)，服從正態分布。

圖2風險回報率計算流程圖

對x1，x2，…，xn抽取足夠數量的樣本值，可求出相應的收入值Y。對這一過程進行多次模擬(計算要求一般取1000次以上)，據此求得相應的收入值Y1，Y2，…，Y1000，計算Y1，Y2，…，Y1000的數學期望值E(Y)(Y1，Y2，…，Y1000的均值)，假設95%的置信度，該位置的分位數為Y*，設該項目的初始合同價為Y0，則該項目的風險可量化為:

RVaR=E(Y)－Y*

其對應的風險收益率為:

rVaR=［E(Y)－Y*］/Y0

設無風險收益率為rf(一年期國債利率)，則該類BT項目的投資回報率為:

ri=［E(Y)－Y*］/Y0+rf

結束語

過去對于BT項目投資回報率一般采用定量的變形的收益現值法模型，但是由于最終決定權掌握在業主的手中，直接導致投資收益率確定不準確。本研究基于投資方的視角，在BT項目風險分配矩陣的基礎上借鑒VaR理論，通過BT項目風險收益的度量模型模擬計算工程風險費用，進一步解決了BT項目回購定價中的投資回報問題，為投資方在BT項目提出定價時提供了理論依據。

參考文獻

[1]姜敬波,尹貽林.城市軌道交通BT項目的回購定價[J].天津大學學報，2011，(06).