宅基地征收與補償條例精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇宅基地征收與補償條例，期待它們能激發您的靈感。

篇1

一、征收對象范圍的界定

觀點一：征收范圍局限于城市規劃范圍內的集體土地，主要為城中村、城鄉結合部的集體土地。觀點二：除上述范圍外，包括城市規劃范圍外，為軍事設施、公路、鐵路、水利設施等公益性質的建設需要將集體土地收歸變為國有土地的范圍。觀點三：拆遷行為完全消失，所有集體土地變為國有土地的行為均界定為征收。

筆者傾向于觀點三，現行的《土地管理法》和《物權法》中均未出現拆遷，僅出現征用及征收。為了和上位法一致，更為了符合群眾抵制拆遷的呼聲，拆遷將會退出歷史舞臺，相關行為將全部界定為征收。

二、征收行為依據是否僅為公益性建設需要

觀點一：《國有土地上房屋征收與補償條例》中明確“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。”其中列舉了征收的六種行為，集體土地可參照國有土地征收條例劃定僅公益性建設可征收。這也符合《物權法》第42條的規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。觀點二：集體土地征收的依據不僅僅是公共利益的需要，還包括城市規劃范圍內的城市建設和城市開發。

筆者傾向于觀點二，工業化及城市化發展需要擴大城區范圍，需提供土地供其發展。工業產業將會逐漸搬離城市中心區，逐步向城市擴散，最終會擴散到城市周邊的集體土地，國家一定要為工業發展提供最基本的生產條件——場地。城市化發展可以集約利用現有城區土地，但國有土地征收條例相關法文致使非公益性質的城建開發很難開展，因此集體土地征收條例勢必要為城市化擴張提供可行之路。

雖然集體土地征收條例一旦將城市規劃納入征收前提之一，將與《物權法》抵觸。但《物權法》范圍涵蓋過大，實際操作中主要依據相關下位法條文；而且集體土地征收條例的出臺本身就會引發原有法律條文的修訂工作和具體實施規范的制定，征收條例推遲出臺的原因之一也是相關法規的修訂、重新制定及撤銷工作。因此，盡管將城建開發納入集體土地征收條例會與《物權法》沖突，但筆者依然傾向于將此條例納入城市建設的需要。

三、補償組成范圍構成

1.現行補償組成范圍

《中華人民共和國土地管理法》和《物權法》均明確規定征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用。

集體土地所有權歸村鎮集體，因此土地補償費歸村鎮集體，安置補助費一般也歸村鎮集體，專款專用于失地農民的安置。征收農用地的情況下農戶直接得到附著物和青苗補償，征收宅基地的情況下農戶直接得到附著物即房屋補償，占用的宅基地補償方式和價格一般由各省市制定相關規定。北京市依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》和《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》使用宅基地區位價補償農戶被占用的宅基地。

2.爭議的焦點問題及觀點

《國有土地上房屋征收與補償條例》確定的補償范圍包括：被征收房屋價值的補償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償、因征收房屋造成的停產停業損失的補償、補助和獎勵。而且，該條例明確規定被征收人可以選擇產權調換也可以選擇貨幣補償。

現行的集體土地拆遷補償組成的范圍與現行的國有土地征收補償組成范圍大相徑庭，集體土地上征收補償的組成是借鑒國有土地上征收補償構成，還是沿用《中華人民共和國土地管理法》和《物權法》中的補償構成思路？針對國有土地上征收不涉及的安置問題、被征收的宅基地補償問題和補償款中歸屬于村鎮集體部分的管理和使用問題如何解決？

筆者認為：補償的組成會借鑒國有土地征收條例補償范圍構成，并且涵蓋國有土地征收條例中沒有的安置費和青苗補償，但可能會以新的名稱出現；條例可能會參照城鎮居民的養老金方式將安置補助費對接為社會保障費用或者安置保障費用，讓失地農民領取養老金；歸屬于村鎮集體的補償款的管理和使用問題，此次征收條例不一定能做出具體規定，主要原因是各地地方性差異較難統一，可能會明確原則性指導方向；條例會明確被征收農戶可以選擇產權調換也可以選擇貨幣補償。

四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何補償

由于我國法律規定宅基地只能每戶一處，但是歷史原因造成部分農戶可能有一處以上宅基地。農戶宅基地被征收后，會出現以下幾種情況：1.被征收人宅基地被征收后，他處有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他處沒有宅基地且農村集體經濟組織不能為被征收人重新調整宅基地。針對上述三種可能情況，集體土地征收條例如何處理？

觀點一：借鑒《江蘇省集體土地上房屋征收與補償辦法》，被征收人住宅被征收后，他處有宅基地或者農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地的，對集體土地上被征收房屋的補償按房屋重置價格結合成新給予補償。觀點二：不考慮被征收人他處是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地，對集體土地上被征收房屋的補償按房屋重置價格結合成新給予補償；農村集體經濟組織不能為被征收人重新調整安排宅基地的，征收人需提權調換房屋，放棄產權調換的被征收人，除去房屋重置成新價格補償之外另獲得宅基地補償價格。

筆者認為：部分被征收人擁有一處以上宅基地，是歷史原因造成的歷史問題，只要是合法取得的就不能追溯。另外，筆者傾向性認為農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地的，按房屋重置價格結合成新給予補償；農村集體經濟組織不能為被征收人重新調整安排宅基地的，征收人需提權調換房屋，放棄產權調換的被征收人，另獲得宅基地補償價格，宅基地補償價格以區位價或者估價規范技術標準或者其他計算標準及名目發放。

五、評估規范依據及價格

1.評估規范依據

已有的評估規范包括：《房地產估價規范》、《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》、《農用地分等規程》、《農用地定級規程》和《農用地估價規程》。目前，國有土地上的評估適用《房地產估價規范》、《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》；集體土地上的評估適用《農用地分等規程》、《農用地定級規程》和《農用地估價規程》。

選擇什么評估規范的核心問題是依據被征土地原用途、原質量進行估價還是按照規劃所確定的征收后用途進行估價，是按照征收前的集體土地估價，還是按照征收后的國有土地估價。對此，江蘇省進行了試點研究，出臺了《江蘇省集體建設用地上房屋征收與補償辦法》，規定針對城中村和城鄉結合部宅基地征收，根據《房地產估價規范》對被收購房屋的價值進行評估，按照征收后的用途進行估價。目前，其他地區均未明確依據《房地產估價規范》評估集體土地，通常制定一套新的標準進行賠補，例如北京市、杭州市。

《國有土地上房屋征收與補償條例》的配套條文《國有土地上房屋征收評估辦法》，雖未明確估價規范為《房地產估價規范》，但其第13條“注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估”；其實，這已經明確了估價技術的參照體系為《房地產估價規范》。

那么集體土地的估價規范體系會參照已有六個規程規范的哪一個？

筆者認為處理的方法有兩種：或參照《國有土地上房屋征收與補償條例》利用市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估，但不會明確按照國有土地還是按照集體土地評估這類敏感問題；抑或提出新的名稱，出臺相應的集體土地上房屋征收評估辦法，提出新的評估技術方法。

2.與國有土地是否同地同價

集體土地征收最大的爭議是：是否做到農村集體土地和城市國有建設用地同地同價或者換句話說同房同價，按國有土地上被征收類似房地產進行評估？

對此，現有的各地政策千差萬別。江蘇省進行了試點研究，出臺了《江蘇省集體建設用地上房屋征收與補償辦法》，其中規定針對城中村和城鄉結合部宅基地征收，被征收人選擇貨幣補償或者原址產權調換的，根據同房同價原則，按國有土地上被征收類似房地產的市場價格進行評估。但江蘇省同房同價的規定中與宅基地擁有處數掛鉤。

集體土地征收條例是否會明確提出集體土地與國有土地同地同價？

筆者認為：我國現行土地制度確定土地制度分全民所有制和集體所有制，城市市區的土地屬于國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。集體土地征收條例可能不會明確同地同價，避免與土地制度和現行法律相抵觸，但集體土地征收條例的出臺必將引起集體土地上被征收人獲得更多的補償價款。

篇2

宅基地使用權征收補償現狀

我國目前關于宅基地使用權補償規定尚不統一，《物權法》肯定了宅基地使用權這一權利地位，對于該權利受到侵害時需要補償做出了原則性的規定，《土地管理法》等公法并沒有明確這一權利。以及各地區各異的地方性法規的規定，對于宅基地使用權這一特殊的財產權，其性質與一般財產權利相比較必然存在著許多的特殊性及局限性，加之地方法規對于《物權法》、《土地管理法》彈性規定的自我限定。因此，現今針對這一權利的補償的法律依據上是處于模糊不清的狀態。

此外，目前地方針對宅基地及其上房屋征收補償設定了許多不同的方案，例如，許多地區將宅基地使用權的補償直接與其他補償結合一體，并沒有明確地指出這一權利所得到的補償具體的數額；另有些補償方案中則是直接用貨幣進行補償；還有則是用“以地換地”的方式來補償被征收人因征收而收到的利益損失。

宅基地使用權征收補償存在的問題

法律法規不具體、不明確

1、《物權法》的相關規定

《物權法》中第一百二十一條規定“因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依照本法第四十二條、四十四條的規定獲得相應補償?！逼渲小段餀喾ā返谒氖l、四十四條分別是關于征收、征用的補償規定。《物權法》對宅基地使用權因宅基地及其上房屋的征收而消滅應得到補償做出了明確的原則性規定。

2、《土地管理法》及《土地管理法實施條例》的相關規定

在《中華人民共和國土地管理法》第四十七條第三款規定“征收其他土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。”再根據其相應的實施條例《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二十六條第一款規定“土地補償費歸農村集體經濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有?！痹诖耍w財產的所有人是集體成員，當集體土地被征收時，集體成員當然享有得到補償的權利，集體經濟組織作為權利人僅能對于其享有的集體土地所有權得到補償。那么，在此土地補償費應理解為僅對宅基地所有權被征收的補償，地上附著物補償費則是對宅基地上的住宅及其附屬設施所有權被征收的補償。如此一來，《土地管理法》第四十七條第三款的規定的“土地補償費”被《土地管理法實施條例》限定為集體土地所有權的補償。就宅基地及其上房屋征收補償問題《土地管理法》僅做出彈性極大的規定，并沒有實質性的解決補償標準問題。

3、地方性規章的相關規定

各地區各省人大、其常務委員會及當地政府根據《土地管理法》、《物權法》以及《土地管理法實施條例》結合自身的情況制定相應的地方性法規，這些法規也因其所重點參照的法律不一致而導致在工作中具體補償標準的不一。

當我們看到在各法律法規對于該問題的規定是如此之多，卻得不到一個明確的統一。在法律實施過程中，因為這些法律對宅基地使用權補償問題只是做出原則性規定，這就需要地方性法規對該問題制定出具體的實施細則。據調研所得，2007年通過的《物權法》在各地方制定的相關實施細則中并沒有得到具體的體現，又基于如上所述《土地管理法》并沒有明確的做出規定，僅是總的規定補償問題，而國務院所頒布《土地管理法實施條例》對《土地管理法》中“土地補償費”的限定性解釋，導致許多地方法規也沒有對該項權利的補償問題做出相應規定。

補償不明確及補償標準偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要給予權利人合理的補償。據前期實踐調研所得，浙江省寧波市鎮海區以房屋的補償與安置相結合的方式來補償被拆遷人，根據浙江省寧波市鎮海區人民政府于2007年的《寧波市鎮海區征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》第十一條規定：“拆遷住宅用房，實行以調產安置和貨幣安置為主、遷建安置為輔的安置方式，嚴格控制遷建安置。選擇遷建安置的，不能同時選擇其他的安置方式?！庇謸嚓P部分人員的介紹以及在該地區進行問卷調查的結果分析所得，該地區絕大所數被拆遷人是選擇調產安置。

1、貨幣安置

就以《寧波市鎮海區征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》為例，第十一條的規定中有調產安置、貨幣安置和遷建安置，其中最為直接的補償方式就是貨幣安置，貨幣安置即由拆遷人提供相應的安置補償金，由被拆遷人自行選購商品房的調產安置方式。結合當地貨幣安置的具體規定來看，即本意見的第十四條： 被拆遷人選擇貨幣安置的，其補償安置適用下列規定：（1）被拆合法房屋可安置面積內貨幣補償金額=（商品住宅平均價格-基本造價＋被拆房屋重置價格成新）可安置建筑面積

其中“商品房平均價格”該意見則是根據《鎮海區征收集體所有土地房屋拆遷有關價格和費用標準》而定的，該標準中規定：“2007年有關地段商品房住宅平均價格指導價為：一類地段每平方米3600元，二類地段每平方3500元，三類地段每平方米3200元，四類地段每平方米2500元。”被拆遷房屋充值價格“則按房屋結構等姐分為多個標準：鋼混結構則從一等至三等的住宅重置價格分別為1060、800、720，非住宅為1260、1000、870元；磚混結構也從一等之三等分別為：700、620、520，非住宅分別為850、700、600元?！被驹靸r“則也分為兩個部分，即：鋼混一等1060元，二等為800元，三等為720元；磚混一等為700元，二等為620元。”

除此之外，還需結合地段等級范圍劃分、房屋成新標準、住宅樓層差價、住宅朝向差價率等等相關因素的影響，最終才能得到貨幣安置的貨幣補償數額。據相關部門的工作人員介紹，選擇這一安置補償方式的人是非常少的，理由則是該補償方式所得到的補償是很少的。那么在2011年的現在，房價的飛快上漲已是有目共睹，但在政府部門網站上所看到相關公開的近期（2011年7月26號）的拆遷公告中補償安置標準按鎮價[2007]33號、鎮價[2009]38號及相關文件執行，即根據鎮海區物價分局2007年及2009年的標準進行補償。在鎮海區國土資源分局網站上所公開的征收補償標準則是籠統地將耕地、建設用地等合并補償，則不能看到其具體相關標準?；谶x擇貨幣安置的人非常少，則按照常理即可知補償之中針對宅基地使用權的補償標準事實上則也是相應偏低的。

2、調產安置

調產安置是多數人所選擇的補償方式，這一方式既能夠滿足被拆遷人在房屋被征收時的需要，也便于政府各種拆遷工作的實施。但是其中一個重大的問題就是宅基地使用權補償問題！根據《寧波市鎮海區征收集體所有土地房屋拆遷實施意見》第十三條的規定：“（2）被拆遷合法建筑面積可安置面積部分給予安置補貼，補貼金額為：（安置房基準價格－基本造價）可安置建筑面積。

拆遷人選擇了安置房屋，他所能得到的補助是相對較少的，據當地調查結果顯示，在有些情況下，被拆遷人還是需要向政府補一定數額的錢才能得到被拆遷人理想中的、適當的安置房。但是，在此，需要說的并不是這一問題，而是宅基地使用權實際上并沒有得到很好的補償，雖然說安置房也涉及到土地使用權，但是該土地的性質是國有土地，即國有土地作為建設用地其使用權為70年，而宅基地使用權法律并沒有明文規定其使用年限，只要該被拆遷人是其農村集體經濟組織的成員，那么就享有申請宅基地用于建造房屋的權利，如此一來，許多學者認為，宅基地使用權期限為永久性。

完善宅基地使用權征收補償制度的建議

立法原則上歸于統一

基于上文已分析宅基地使用權年限問題，永久性一詞，相對于調產安置中的國有土地使用權70年，這是一個沒有辦法計算差價的，那么這必須將這種償轉化為另一形式，而不是直接地計算比較。但是，于立法上而言，這里所說的立法，指的是《土地管理法》的明確宅基地使用權的補償以及各地的地方立法的修改。這樣至上而下的統一，在執法過程中也將是保障宅基地使用權人的最有力的依據了。將宅基地使用權補償的具體化，又將成為一個權力下放的問題，各地方具體情況不同，也必將產生不同的補償方案。但是，這對于目前的宅基地征收補償問題來說既是迫在眉睫的，也是從立法上根本的解決這一補償問題，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依則也是一個關鍵環節。有法可依，有法必依，執法必嚴這都是環環相扣的關系。

合理規劃，適當選擇安置補償方式

與調產安置相比，遷建安置是一種在征收補償過程中較為公平的補償方式。遷建安置指由拆遷人按被拆除房屋重置價格結合成新對被拆遷人予以補償，并提供遷建用地的有關費用，由村民委員會負責按有關規定辦理用地手續，在規劃確定的農居點復建多層住宅進行安置?！段餀喾ā返谝话傥迨臈l對定“宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消失。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地?！币虼嗽撨w建地應為宅基地，在此種情況下，宅基地使用權便能得到延續。但是，在實際情況中，由于規劃的嚴控和土地集約利用的要求，也不符合我國當前土地利用的嚴峻形勢，遷建安置的適用范圍較小。

安置區的土地特殊化

將征收補償的安置房相對集中，重新規定其土地使用年限，即將國有土地特殊化。農民因征收而失去賴以生存的土地，這將直接導致農民失業，隨即影響農民的生活水平。眾所周知，目前城鎮居民與農村的生活水平還是有比較大的差距的，雖然說對農民往后的生活水平問題應由安置等措施來給予幫助的，但是將安置區的土地特殊化，在房屋問題上解決被征收人的后顧之慮，或者是說在被征收人在失去宅基地的那一刻開始，起點的拔高，也許有利于其往后保持一定的生活水平。隨著經濟的發展，安置區內被安置人員的生活水平與原城鎮人口生活水平差距逐漸縮小，被征地人能夠適應新的生活環境及模式，能夠有一定高度的生活水平之時，或者一種更加理想的狀態之下，即待到兩者在生活水平處于相當水平線上，即完全城市化，這將會是一個漫長的過程。待到這時則是要保證全體人們的平等性問題，即可再將其土地性質變更、統一。

篇3

《國有土地上房屋征收與補償條例》調整的范圍非常清晰，那就是國有土地上房屋的征收與補償。隨著城鎮化、工業化的發展，以及高速公路、鐵路等基礎設施建設的推進，農村集體土地上房屋的征收與補償問題越來越突出。實踐中常見的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對待，但目前很多地方進行的退建還耕、土地增減掛鉤等涉及到的征收房屋工作卻不涉及對房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》進行規范也不太適合。

關鍵詞：集體土地; 房屋征收; 補償;價值確認

Abstract:

The houses on the state-owned land tax and compensation ordinance of adjustment range is very clear, that is the house on state-owned land tax and compensation. Along with the development of urbanization, industrialization, and a highway and railway infrastructure construction of advance, the rural collective land on the collection and compensation of building more and more outstanding. In practice, it is common on collective land according to the ground attachments to equate houses, but at present a lot of places built the plow, land back also increase or decrease of the collection of related to hook houses is not involved in the house the dependent on land, it seems from the midway of standard also are not very good.

Keywords: collective land; Housing collection; Compensation; Value con

中圖分類號：F301.0文獻標識碼：A 文章編號：

正文：

《國有土地上房屋征收與補償條例》于2011年1月21日公布并實施，進一步規范了行政機關的房屋征收行為，明確了公共利益范圍，明確了房屋征收程序，加大了被征收人合法權益的保護，對基層房屋征收管理工作更有指導意義。但是《條例》調整的范圍非常清晰，那就是國有土地上房屋的征收與補償。隨著城鎮化、工業化的發展，以及高速公路、鐵路等基礎設施建設的推進，農村集體土地上房屋的征收與補償問題越來越突出。目前，國家還沒有統一的集體土地上房屋拆遷補償條例或辦法，國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調整的。

現行的《土地管理法》對征收農村耕地或其他土地所引發的各種補償費等做了較為詳細的規定，但對于征收集體土地所涉及的農村房屋如何拆遷和補償問題沒有作出明確規定。實踐中通行的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對待，而目前很多地方進行的退建還耕、土地增減掛鉤等工作只征收房屋卻不涉及房屋所依附土地的征收，因此我們在思考如下的問題：

集體土地上房屋的征收如何實施、管理和規范？

一、國有土地上房屋征收主體

《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條有如下規定：

市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。

可以看出市、縣級房屋征收部門具體組織實施國有土地上房屋的征收與補償工作，市、縣級人民政府負責監督管理。

二、集體土地的征收主體

《中華人民共和國土地管理法》第二條規定國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

第五條：國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作。

縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定。

第四十六條：國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

《國土資源部關于加強征地管理工作的通知》(國土資發［1999］480號):各地必須依照《土地管理法》確立的征用土地制度，實行由縣級以上地方人民政府統一征地。各級土地行政主管部門根據職責及法定的征地批準權限和程序，代表政府負責組織征地的審查報批和具體實施工作，其他任何單位和個人均無權審查報批和組織實施征用土地。

對集體土地的征收，是由縣級以上地方人民政府組織，土地行政主管部門代表政府具體實施。而對于集體土地上房屋的征收主體土地法則沒有提及。

三、集體土地上房屋的征收主體

《條例》第四條：市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。

本條并沒有特別強調國有土地上的房屋征收與補償工作，我們似乎可以理解為：

市、縣級人民政府負責本行政區域（含集體土地上）的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區域（含集體土地上）的房屋征收與補償工作。

四、集體土地上房屋征收補償

《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條：征收農村集體土地時涉及被征收土地上的房屋及其他不動產，土地權利人可以請求依照物權法第四十二條第二款的規定給予補償的。

《中華人民共和國物權法》第四十二條：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。

征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。

第四十七條：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。

但是，上述法律法規均沒有明確集體土地上的附屬物包括房屋。

《土地法》未規定集體土地上房屋的征收，只規定涉及被征收土地上的房屋時，土地權利人可以請求依照物權法第四十二條第二款的規定給予補償。

《物權法》第四十二條第二款雖然提到“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件?！钡珜τ谡魇昭a償也沒有給出明確的程序。

五、集體土地上房屋的價值確認

《土地管理法》第六十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

最高人民法院在司法實踐的指導---《中華人民共和國物權法》條文理解與適用對宅基地作如下規定：

宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：

（1）城鎮居民購買；

（2）法人或其他組織購買；

（3）轉讓人未經集體組織批準；

（4）向集體組織成員以外的人轉讓；

（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

從以上條文可以看出，宅基地原則上不允許轉讓，即沒有市場。

《條例》第十九條：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條：注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

篇4

20xx年最新農村拆遷補償管理條例

20xx農村房屋拆遷補償標準是什么

拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

(二)房屋拆遷安置費計算標準

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費

注：

1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;

3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

(三)農村房屋拆遷補償標準

(1) 被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)被拆除房屋的建筑面積;

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

國家房屋拆遷補償標準

一、房屋價值補償標準

這里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質的評估機構進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據每年住宅房屋市場價格規律，制定出相應房屋市場價格表供當地被拆遷的居民進行參考。如：石家莊市人民政府針對三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區域住宅房屋市場價格表》。不清楚自己區域被拆遷房屋的價格的，可以找當地政府建設部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復核評估，對復核結果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。

二、搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)

搬遷費和臨時安置費用，具體數額各市一般都已確定具體數額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉房，則無需支付臨時安置費。以石家莊為例(自主搬遷)：20xx年搬遷費20元/平方米，按2次計算;臨時安置費(過渡費)按25元/平方米計算，逾期12月以內，每月增加50%，預期12個月不滿24個月的，自第13個月起每月增加75%，逾期24個月以上的，自第25個月起每月增加100%。

三、停產停業損失的補償

該費用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統一，一般是有征收當事人進行協商確定，協商不成的，可委托房地產價格評估機構評估確定。

四、補助和獎勵

補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據當地政府出具的標準確定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。如石家莊出具了《石家莊市市區被征收房屋公攤基準補助系數》。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補償。具體標準，因地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當地政策。

五、房屋裝修補償及家電設備移機補償

房屋裝修補償也是先有當事人協商，協商不成由評估機構評估確定，家電設備移機也是參照上述方式實施。不過為統一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標準，具體數額以時征收拆遷時出具的補償標準為準。

相關閱讀

篇5

論文關鍵詞 宅基地騰退 村民自治 城中村改造 政府指導與扶持

一、前言

騰退，字面含義即騰出并退還。在實踐中，一般用作對拒不執行司法判決行為的強制執行措施。 伴隨著城中村改造的進行，騰退成了頻頻見諸報端的熱詞。本文關注的宅基地騰退專指在城中村改造過程中，村集體經濟組織自發組織并推動的，通過收回宅基地及地上房屋并給予村民回遷安置房以及一定數額的經濟補償的方式，除去集體土地所有權上的一切負擔的行為。宅基地騰退是城中村改造過程中最為關鍵的一步，是進行城鎮化建設的前提。此處的宅基地騰退不同于農村閑置宅基地的個別收回，而是強調村集體經濟組織對村內宅基地整體的收回。在這個過程中，宅基地及地上房屋（含附屬設施）作為騰退客體，附帶將村內的公共道路等基礎設施也一并予以騰退，然后在騰退出來的空地上合理規劃回遷安置房用于安置村民，并在剩余空地上“退宅還耕”、發展產業、商業等經營性項目以及教育、醫療等公益性項目，在改善村民居住環境的同時，實現村內資源的有機整合，促進節約集約用地，推動城鎮化進程，從而實現城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤的政策目標。

這里需要將其與宅基地征收相區別。“采取征收征用的主體只能是國家，而不能是集體組織。如果集體組織基于公益需要而收回宅基地使用權，本質上也并不是征收?！?在征收過程中，政府作為征收人，村民或村集體經濟組織作為被征收人，彼此之間難免存在溝通、交流不暢，因此征地糾紛甚至沖突更是難以避免；而在騰退過程中，村集體經濟組織或者以其名義成立的開發公司 作為騰退人而村民作為被騰退人，政府在騰退人背后予以支持 ，不直接與村民產生交集，從而在一定程度上有效避免利益沖突，有利于營造相對和諧的城中村改造氛圍。綜上，兩者的主要區別就在于村民委員會以及廣大村民的參與程度不同、村民自治的體現程度不同。

村民自治，簡言之就是廣大農民直接行使民主權利，依法實行自我管理、自我教育、自我服務的一項基本社會政治制度。村民自治的核心內容是“四個民主”，即民主選舉、民主決策、民主管理、民主監督，因此，全面推進村民自治，也就是全面推進村級民主選舉、村級民主決策、村級民主管理和村級民主監督。但行政村不屬于一級政府，是一種村落小范圍的自治組織，自制內容僅限于自我管理。

村民委員會是體現村民自治的基層群眾性自治組織。村民委員會委員直選產生，一般3-7人，主要任務是制定和監督執行村規民約，協助黨和政府貫徹落實國家的法律政策，組織村辦經濟，維護本地治安，發展公共福利等。其中，村民自治主要表現為村民可以通過召開村民會議或者由村民會議授權召開村民代表會議的形式來投票決定涉及村民利益的重大事項 。其本質在于村民自己處理涉及切身利益的事務，真正實現“當家做主人”。

二、通過村民自治實現宅基地騰退

宅基地騰退的基本模式如下：村民集體先通過村民會議或者村民代表會議多數表決作出收回集體土地使用權的決議，通過宅基地騰退方案，再由村民委員會自行收回集體土地使用權進而拆除地上建筑物和附著物并實施補償。村民自治滲透在收回集體土地使用權決議的作出與實施的各個環節。在城中村改造中，村民自治既保護本集體經濟組織成員合理利益又抑制其個體利益過度膨脹，既制約地方政府征收權又給其“減負”，是有效化解城中村改造社會矛盾的政治與法律智慧。

經濟學上的一個定理是：誰是制度創新的主體，誰就將獲得創新的收益。宅基地騰退是民間自發、政府扶持的城中村改造方式，是村民積極投入土地制度創新并爭取制度創新溢價的嘗試。目前，農村宅基地騰退還沒有相關的法律來予以規范，但無論如何，應尊重村民在城中村改造的主體地位，相關事宜應通過村民自治予以實現。

（一）騰退方案的制定與通過

騰退方案由村民委員會在符合城鎮規劃的前提下牽頭制定。騰退方案的合法性是保證宅基地騰退乃至整個城中村改造順利開展的首要條件。根據《村民委員會組織法》第二十四條的規定，涉及村民利益的重大事，應該經村民會議討論決定方可辦理，除非村民會議授權村民代表會議討論決定這些事項。為了保證騰退方案的合法性與宅基地騰退乃至城中村改造的順利開展，最有說服力的辦法就是通過召開村民會議來投票決定騰退方案。首先，應該提前一段時間宣傳基本騰退方案，以便村民能夠對自己處分的權利有充分的了解和理解。同時還可以在講解騰退方案的過程中及時搜集并反饋村民的具體意見，對于反響強烈的條款或事項有針對性地予以調整；第二，召開村民會議投票表決騰退方案，可對騰退方案分兩次表決：第一次先表決是否同意騰退；在絕大多數人同意騰退的前提下，再表決如何騰退——主要包括騰退補償對象、范圍、標準等關涉村民切身利益的事項。

從實際的城中村改造經驗來看，如果最初的騰退方案得不到廣大村民認可的話，后續的騰退進程必然阻力重重，且極有可能爆發不必要的暴力沖突等不利于社會和諧穩定的事件。相反，如果騰退方案能夠得到絕大多數村民的支持，村民集體就會作為推動宅基地騰退進展一種內在動力，不僅村民自己會積極配合騰退工作的有效開展，而且還會向阻礙騰退、影響集體利益實現的個別“釘子戶”施壓，從而幫助村集體破除騰退阻力。

村民集體是利益有機結合共同體，每個村民對依法正當合理產生的村民集體多數決議都有服從的義務。在騰退方案獲集體通過并執行的過程中，如有個別村民謀取個人私利而阻礙騰退，村民委員會則可以動員其親屬、朋友予以勸導或者求助村里的“老協會” 對其進行說服，甚至由鄉鎮政府工作人員組織村民委員會與村民進行調解或對此進行裁決，從騰退的大局出發，在不過分偏頗的情形下，可以適當予以增加補償。

（二）騰退方案的實施

1.騰退補償對象的確定

騰退補償第一步就是確定補償對象，即在宅基地騰退中，誰才是補償利益的享有者和接受者。通常情況下，宅基地使用權人與房屋所有權人才是宅基地騰退補償利益的享有者和接受者，同時，按照“房地一體”的原則，宅基地使用權人與房屋所有人也理應重合。在實踐中，首先，對騰退對象的認定應以相關確權證書為準，但是宅基地登記制度與房屋產權登記制度在農村并不能做到全面覆蓋，甚至在很多地方幾乎得不到良好的貫徹落實。其次，騰退對象應是具有村集體經濟組織成員資格且依賴村集體資源如土地等進行生產生活之人。關于騰退對象的認定情形復雜，很多時候被認定主體并不同時符合以上條件，村民自治在對這種情況下理應發揮重大作用。

村民委員會作為騰退人負責處理騰退一切事宜，對于騰退對象的認定亦可有針對性地制定資格認定標準，對于投親靠友之人以及求學、參軍等其他特定情形下的資格認定予以規定，而具體的認定事宜則可交由“老協會”處理?！袄蠀f會”成員對村內事務與村民情況較為熟悉，可以協商確定或投票表決確定騰退對象是否具有相應資格以及給予合理、適當的補償。

2.騰退補償額的確定

在目前宅基地騰退無相關法律法規明確規定的情況下，騰退補償額的確定更多地要參照國有土地上房屋征收補償與集體土地上房屋征收補償的相關規定予以處理，尤其是在參照后者予以確定補償額的基礎上結合城中村改造的實際，在村民自治的范圍內予以合理調整?？傊诔侵写甯脑爝^程中，宅基地騰退補償原則應該是：既充分保護被騰退村民合理正當的利益能夠得到滿足，使宅基地使用權人在失地后仍然繼續有尊嚴的生活，又能夠確保被騰退村民之間獲得的補償相對公平、合理，同時還能夠維護國家及開發建設單位合理正當的利益，以及兼顧其他社會公共利益。

《國有土地上房屋征收與補償條例》是現行規范國有土地上房屋征收與補償問題的專門性行政法規，集體土地上房屋征收與補償參照該條例執行。各地針對本區域內的集體房屋征收與補償問題制定了一系列的具體地方性規定。參照以上規定以及城中村改造的實踐，一般情況下，宅基地騰退補償額包括宅基地使用權補償與地上房屋及其附屬設施補償。村民自治在確定騰退補償額的過程中，主要體現在宅基地區位補償價、宅基地面積與房屋重置成新價的確定方面，其確定可以采取村民委員會與村民協商的方式，更多時候則是參考評估機構的評估結果予以確定。由于農村無充分的房地產交易市場，基層政府部門要就依法認定或指定一些具有房屋評估能力的人員來擔任農村房屋的評估員 。因此，村民能否在評估機構的選定以及評估結果的得出過程中充分參與，則體現了村民自治的效果。

（1）評估機構的選定與監督。對被騰退的宅基地及地上房屋的價值評估的基本程序可以參照《國有土地上房屋征收評估辦法》的相關規定。對農村房屋的估價應當由社會上獨立的房地產評估機構來評估，從而真正地實現房屋評估的市場化。評估人員應遵循等值、及時、有效三個基本原則進行評估，相關政府部門則要依據有關法律法規對評估機構的行為進行監督，并在此基礎上進一步地完善房屋評估制度。 村委會與村民也可以協商一致，確定被騰退宅基地及地上房屋的估價，當然這種協商估價應該在一定的估價規范或者標準的約束幅度內進行，并充分考慮各家各戶不同區位、宅基地及地上房屋面積、裝修等具體因素。更加可取的措施還是應該通過招投標等方式慎重選擇并委托專業的房地產評估機構對被騰退宅基地及其地上房屋進行評估。

針對評估過程和評估結果的監督可以借鑒《上海市征收集體土地房屋補償評估管理暫行規定》，對房地產評估機構報名階段進行公示，并在房地產評估機構確定以后，將具體名單在城中村改造項目范圍以內予以公告，從而使整個過程都曬在陽光下，接受村民監督。另外，城中村改造的主管部門可對投票、抽簽過程進行監督，并可以邀請紀檢監察機關和基層組織等共同監督。建議加強被征宅基地農民的參與監督力度，一方面有利于評估的準確和科學，另一方面也是踐行民主的體現。

（2）騰退補償額確定中的特殊情形。騰退補償額的確定也會遇到像集體土地上房屋征收一樣的尷尬情形：騰退方案后甚至騰退方案未曾公布，村民便“聞風而建”，大肆違法占地、違法翻擴建。評估公司因為是后來介入，對村內建房情形并不熟知，此時就需要村民委員會或者“老協會”甚至本分守法的村民的充分發揮作用予以協調。

具體到每個城中村改造項目中，首先，可以在騰退方案中對宅基地面積與房屋面積的認定標準予以概括性規定，通過村民會議或授權召開的村民代表會議通過一致決議，明確規定宅基地面積與房屋面積認定的時間節點，以避免為獲得超額利益而違法占地、翻擴建等行為。其次，“老協會”與本分守法的村民在這個問題上可以發揮監督作用。農村作為一個鄉土社會，村民生活在一個熟人的圈子里。在村集體經濟組織中，“生于斯、死于斯” ，村民之間彼此熟稔，從一定程度上來說，在這樣的熟人社會中，既可能在利益的誘惑下跟風違法，也可能礙于情面而彼此監督 。通過制定具有正面激勵作用的補償標準，建立激勵騰退機制，實行“獎缺罰超”，可以引導村民本分守法，同時也可對違法動亂之心起到一定的遏制作用。

（3）公示、公告補償情況?！罢x不僅要得到實現，而且要以人民看得見的方式實現?！痹谡仳v退過程中，真正落實被稱為“陽光工程”的村務公開，切不可把村務公開變成“村‘霧’公開，如霧里看花，越看越朦朧，越看越糊涂”。

知情權保障要貫穿整個宅基地騰退程序。在前置程序中就要求暫停公示，在確定改造方案后騰退公告，對評估機構的確定結果予以公告以及實施拆遷前公告，這些公告程序能夠讓村民對改造主體更加信任，從而便于騰退工作的順利開展。同時，村民相互之間也存在著微妙的利益對立情形，即使表面上大家的權利，尤其是騰退補償權都沒有受到侵害，但如果得到的補償不平等，造成的實質不公即是對村民權利的間接侵害，埋下一定社會隱患。因此對于同一騰退項目甚至同類騰退項目的具體征地補償安置方案包括補償明細進行公開是十分必要的。其實，公開透明的村民自治以及其他形式的社會參與監督，對實現貫徹落實城鄉規劃、節約與合理利用土地資源特別是嚴格控制占用耕地建房的立法目標，具有不遜色于行政審批的功效。公開補償安置標準和結果細目等，可以在保護本集體經濟組織成員合理利益的實際效果的同時防止有人利用漏洞或特權多獲得利益、抑制其個體利益過度膨脹。

三、村民自治與政府指導的銜接與互動

黨的十報告提出的“改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例” ，國務院法制辦主任宋大涵提出的改革征地制度“三原則”，都對宅基地騰退制度的完善有借鑒意義：正確處理工業化、城鎮化建設和保護被征地農民合法權益、保護耕地的關系，更加突出保障被征地農民合法權益，促進城鎮化健康發展；正確處理政府依法征地和農民參與權、話語權的關系，更加嚴格地約束政府征地行為；正確處理統一性和差異性的關系，在法律確定征地補償基本原則的同時，充分考慮地區差異。

全國范圍的城鎮化正在逐步展開。但如何實現城鎮化？城鎮化最主要的推動力量就是農民，推動城鎮化進程的力量就在農村，自下而上地噴涌。城鎮化的實現也需要政府指導與扶持。因此，城鎮化“破冰”需要農民與政府的內外合力“供熱”。目前，農民渴望城鎮化的訴求越來越強烈，除了通過媒體、網絡等種種方式發出自己的聲音外，個別地區還積極“創新”?！叭珖讉€村級市”——河南省濮陽市慶祖鎮西辛莊市（籌），就是是民間自發、積極興建新型農村社區的代表。西辛莊村周邊十幾個村子主動向先富裕起來的西辛莊“投靠”，反映了農民試圖沖破城鄉二元結構，選擇“就地城市化”。 當然，“在走向現代化的當代中國，鄉政管理對農村社會的改造和推動，不僅必要，而且必須”。 目前我國城鎮化的進程也印證了這樣的斷言。