經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

1、“一物一價(jià)”背離規(guī)律

在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，等價(jià)交換這一工業(yè)社會(huì)的基本規(guī)范將會(huì)消失，“一物一價(jià)”的原則難以成立。如賣一萬元的商品，在同一時(shí)間內(nèi)，在不同的地點(diǎn)可能只以5千元出售；某企業(yè)以一百萬元的價(jià)格購買某種技術(shù)，而另一家企業(yè)卻要以一千萬元的價(jià)格購買；某式樣設(shè)計(jì)事務(wù)所對(duì)兩種產(chǎn)品式樣所花費(fèi)的成本盡管相同，但一種式樣以10萬元價(jià)格出售，另一種式樣則按2萬元價(jià)格出售。就是說，知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代產(chǎn)品的附加值（技術(shù)與文化知識(shí)含量）同生產(chǎn)費(fèi)用沒有直接聯(lián)系，產(chǎn)品的價(jià)格主要是根據(jù)買主和賣主的“主觀判斷”、“主觀認(rèn)識(shí)”或“主觀價(jià)值”、“價(jià)值判斷”決定的。這類主觀價(jià)值包括：對(duì)其它同類產(chǎn)品價(jià)格的了解，時(shí)尚影響，社會(huì)傳統(tǒng)觀念，個(gè)人偏好，廣告或社會(huì)宣傳工具的評(píng)價(jià)，以及評(píng)論家的評(píng)論、專家的意見，其他用戶的反饋意見，個(gè)人的性格，從眾心理等因素。舒適、美觀、愉悅、體面、高級(jí)等主觀印象，也會(huì)在商品使用價(jià)值基礎(chǔ)上，大幅度提高某種商品的價(jià)格，使其高出生產(chǎn)成本和價(jià)值幾十倍、成百上千倍，甚至同成本沒有必然聯(lián)系，無法用數(shù)量進(jìn)行計(jì)算。努力把帶有寄生性的客觀價(jià)值轉(zhuǎn)化為獨(dú)立的主觀價(jià)值，把技術(shù)、文化與知識(shí)含量更多地裝入物質(zhì)產(chǎn)品的“容器”中，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和財(cái)富的非線性增長，將是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代生產(chǎn)、交換的特有規(guī)律。

2、知識(shí)產(chǎn)品的邊際效益規(guī)律。

知識(shí)經(jīng)濟(jì)是市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的產(chǎn)物。知識(shí)、技術(shù)產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn)（利潤）及其實(shí)現(xiàn)的程度必然依賴于市場。新的知識(shí)、技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)生之時(shí)，“物以稀為貴”，可獲取高額利潤。從總體上看，知識(shí)、技術(shù)使用的次數(shù)越多，體現(xiàn)的價(jià)值就越高。但是，隨著產(chǎn)品數(shù)量的增加，單位產(chǎn)品的效用會(huì)減少，而產(chǎn)品產(chǎn)量達(dá)到一定數(shù)量后，新增加的產(chǎn)品的物質(zhì)效用便會(huì)遞減。單位的使用次數(shù)獲得的利潤也會(huì)不斷減少，直至在市場上不能獲得任何利潤。

與此同時(shí)，新的知識(shí)、技術(shù)產(chǎn)品不斷創(chuàng)新、迅速開發(fā)出來。科技的發(fā)展越來越快，技術(shù)開發(fā)周期越來越短。

具體知識(shí)作為資源創(chuàng)造利潤的作用將越來越容易被更高、更新的知識(shí)和技術(shù)取代。如果一家企業(yè)因發(fā)明了一項(xiàng)很重要的新技術(shù)而發(fā)了財(cái)，但只要其他企業(yè)發(fā)明更先進(jìn)的新技術(shù)，那么這項(xiàng)技術(shù)很快就成為沒有價(jià)值的東西。

3、收益遞增規(guī)律。

在知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下及其過渡時(shí)期，知識(shí)是除資本、勞動(dòng)力以外的獨(dú)立生產(chǎn)要素，也是經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生要素。知識(shí)資源具有可重復(fù)使用、可發(fā)展、可傳播、可共享的特性。企業(yè)在支付巨大的技術(shù)開發(fā)成本并取得成功后，可以在幾乎不用額外投資的情況下重復(fù)利用，因此必然導(dǎo)致單位成本下降，收益遞增。企業(yè)之間還可以通過技術(shù)轉(zhuǎn)讓、合營等方式共享知識(shí)，達(dá)到知識(shí)的最優(yōu)化利用，保持企業(yè)的持續(xù)增長與活力。新知識(shí)和技術(shù)在物質(zhì)財(cái)富價(jià)值構(gòu)成中所占比重越來越大。廠商在市場激勵(lì)下采取追求利潤最大化的行為，又必然加大投資刺激知識(shí)積累，而知識(shí)積累又反過來刺激投資，形成收益遞增的良性循環(huán)。

4、經(jīng)濟(jì)時(shí)間加速效應(yīng)規(guī)律。

到21世紀(jì)，高速、互動(dòng)、傳遞信息、共享知識(shí)的新一代網(wǎng)絡(luò)構(gòu)成了知識(shí)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施。2010年前后將有10億人使用互聯(lián)網(wǎng)。全球范圍內(nèi)知識(shí)與信息的即時(shí)交流，創(chuàng)造出經(jīng)濟(jì)發(fā)展的超級(jí)速度。世界將區(qū)分出發(fā)展迅速型與發(fā)展緩慢型兩種不同類型的經(jīng)濟(jì)。其中，發(fā)展迅速型經(jīng)濟(jì)由包括市場、銀行、生產(chǎn)中心和實(shí)驗(yàn)室在內(nèi)的日益擴(kuò)大的全球網(wǎng)絡(luò)組成，各個(gè)網(wǎng)點(diǎn)之間隨時(shí)保持通信聯(lián)系，不停地交流大量的、不斷增加的數(shù)據(jù)、情報(bào)和知識(shí)。同時(shí)，它又是加速運(yùn)轉(zhuǎn)充滿活力的“發(fā)財(cái)機(jī)器”，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的源泉。其節(jié)省下來的每個(gè)單位時(shí)間都比它前一個(gè)單位時(shí)間具有更高的價(jià)值，形成一種良性反饋環(huán)，并又反過來增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)的加速效應(yīng)。時(shí)間的價(jià)值愈是增加，傳統(tǒng)的生產(chǎn)要素（如原料和勞動(dòng)力）的價(jià)值就愈是減少。如果一個(gè)國家不能與這種發(fā)展迅速型經(jīng)濟(jì)發(fā)生“耦合”，就難免在未來被拋棄。

5、知識(shí)差距決定貧國與富國的差距。

知識(shí)經(jīng)濟(jì)將加劇知識(shí)分配和貿(mào)易中的不平等，迫使發(fā)展中國家不得不以高昂的代價(jià)求購發(fā)達(dá)國家的知識(shí)成果。發(fā)達(dá)國家與發(fā)展中國家的差距本質(zhì)上是知識(shí)的差距。

隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)率先在發(fā)達(dá)國家產(chǎn)生，全球經(jīng)濟(jì)體系將進(jìn)行一次新的國際分工。在這次分工中，知識(shí)經(jīng)濟(jì)國家將進(jìn)一步擺脫物質(zhì)生產(chǎn)的拖累，而成為向全球提供知識(shí)、技術(shù)、智能和思想的“頭腦國家”，而有一部分不能迅速進(jìn)入這一時(shí)代的國家，將成為利用這些知識(shí)、技術(shù)、智能和思想進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)的“軀干國家”。而且曾經(jīng)抑制發(fā)展中國家擺脫對(duì)發(fā)達(dá)國家依賴的“技術(shù)壁壘”，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代也將被加強(qiáng)。總之，一個(gè)國家無知識(shí)的層面愈寬，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展就愈落后；與此相反，一個(gè)民族的知識(shí)越豐富，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平就越高。

6、無邊界經(jīng)濟(jì)。

知識(shí)在全球范圍內(nèi)即時(shí)的傳播與利用，人才在全球范圍內(nèi)的流動(dòng)和競爭，知識(shí)化產(chǎn)品全球性的生產(chǎn)與行銷，等于使得當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的流動(dòng)性加強(qiáng)，各國經(jīng)濟(jì)更加開放，世界經(jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)進(jìn)一步形成。

在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)與經(jīng)濟(jì)已成為一體，很難區(qū)分什么是知識(shí)領(lǐng)域，什么是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，兩者不可分開。知識(shí)經(jīng)濟(jì)使工業(yè)企業(yè)和服務(wù)業(yè)之間，特別是制造與服務(wù)之間的界限變得模糊。科學(xué)、技術(shù)、生產(chǎn)三位一體，構(gòu)成一體化立體式經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的周期進(jìn)一步縮短，科技與經(jīng)濟(jì)前所未有地融合為一體，科技研究完全面向生產(chǎn)，理論與實(shí)踐的結(jié)合達(dá)到最佳點(diǎn)。消費(fèi)者與生產(chǎn)者的界限將越來越模糊，生產(chǎn)者必須與消費(fèi)者經(jīng)常溝通，消費(fèi)者必須參與生產(chǎn)過程，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷一體化。數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達(dá)，促使顧客與生產(chǎn)者之間的中介功能淡化，以至消失。最高決策層能夠同最基層的執(zhí)行單位直接聯(lián)系，管理層次將減少，中間組織的作用極大地減弱，并將逐漸消失。勞動(dòng)智力化，要求勞動(dòng)者具有豐富的知識(shí)信息及合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)，體力勞動(dòng)與腦力勞動(dòng)的界限將趨于消除。通過高新技術(shù)和信息化改造，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)將融入知識(shí)經(jīng)濟(jì)、知識(shí)產(chǎn)業(yè)，三次產(chǎn)業(yè)的界限將被打破，社會(huì)勞動(dòng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本改變。

7、經(jīng)濟(jì)輕型化、軟性化。

知識(shí)經(jīng)濟(jì)是主要領(lǐng)先無形資產(chǎn)投入的經(jīng)濟(jì)。知識(shí)、智力等無形資產(chǎn)的投入起決定性作用，而不是像傳統(tǒng)工業(yè)那樣要求投入大量資金、設(shè)備、原材料等有形資產(chǎn)。譬如，用光纖取代銅線，用數(shù)字產(chǎn)品取代模擬產(chǎn)品，使產(chǎn)品的附加值成倍提高，形成以知識(shí)投入帶來優(yōu)化的“輕型經(jīng)濟(jì)”或“減少原材料的經(jīng)濟(jì)”。在美國，其國內(nèi)生產(chǎn)總值如果用噸位來衡量，幾乎同100年前差不多，但它的實(shí)際價(jià)值卻增長了20倍。如果以不變價(jià)格計(jì)算，20世紀(jì)末美國出口同樣價(jià)值的產(chǎn)品其平均重量只及1970年的一半。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)軟化現(xiàn)象遍及所有產(chǎn)業(yè)部門。由于生物工程技術(shù)、遺傳工程技術(shù)、海洋工程技術(shù)、電子計(jì)算機(jī)甚至包括宇航技術(shù)的發(fā)展，使農(nóng)牧業(yè)朝著工廠化、離土化、智能化方向發(fā)展，大大減少了對(duì)自然界和體力勞動(dòng)的依賴。據(jù)美國有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，到2000年，全世界農(nóng)產(chǎn)品年增長量中將有5／6來自生物工程技術(shù)和其它技術(shù)措施，只有1／6來自耕地的增加。由于生產(chǎn)過程自動(dòng)化程度迅速提高，第二產(chǎn)業(yè)從產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)、加工制造到質(zhì)量檢驗(yàn)的整個(gè)生產(chǎn)過程日趨軟化。大量的無人車間、無人工廠，極大地提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，許多生產(chǎn)和經(jīng)營環(huán)節(jié)從生產(chǎn)中分離出來，轉(zhuǎn)為獨(dú)立的生產(chǎn)部門。第三產(chǎn)業(yè)從以手工為主的勞動(dòng)投入主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)向知識(shí)、技術(shù)含量高的產(chǎn)業(yè)：自動(dòng)化機(jī)器體系在商業(yè)、銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)中大量應(yīng)用，計(jì)算機(jī)、自動(dòng)取款機(jī)代替手工操作；電子貨幣、網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易大行其道；各類信息咨詢、信息處理等專業(yè)知識(shí)和技術(shù)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并迅速發(fā)展，成為知識(shí)經(jīng)濟(jì)最有代表性的產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展從以勞動(dòng)、資源和設(shè)備投入為主的階段進(jìn)入到以知識(shí)和技術(shù)為主的階段。

8、經(jīng)濟(jì)周期趨同化。

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；發(fā)展規(guī)律；分析；探討

目前，隨著社會(huì)的發(fā)展和人們對(duì)生活要求的提升，房地產(chǎn)的發(fā)展過程中的地位越來越重要，同時(shí)，對(duì)我國財(cái)政政策也產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，因此，對(duì)于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析與探討有其必要性。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)我國的國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用

首先，房地產(chǎn)消費(fèi)帶動(dòng)生活消費(fèi)。在居民的生活消費(fèi)中，住房消費(fèi)作為其中的一種綜合性消費(fèi)，是房地產(chǎn)消費(fèi)的重要方面，一方面，房地產(chǎn)消費(fèi)與人們衣、食、住、行有著密切的關(guān)系，涉及到人們生活的

各個(gè)方面，直接影響到人們的的正常生活，另一方面，在房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的同時(shí)，對(duì)我國居民的生活消費(fèi)起到了巨大的帶動(dòng)作用，從某種角度上來講，消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要因素，因此，房地產(chǎn)消費(fèi)，必然會(huì)促進(jìn)消費(fèi)的增長，從而有效地帶動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)的快迅發(fā)展。

其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)我國其他行業(yè)的快迅發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的過程中，需要其他部門為其提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，這就要求房地產(chǎn)部門與其他行業(yè)部門加強(qiáng)配合，尤其是對(duì)于一些機(jī)械部門、建材部門、設(shè)備部門、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料動(dòng)力等等，房地產(chǎn)部門都與這個(gè)行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，所以，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，必然會(huì)拉動(dòng)這些部門經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展解決當(dāng)前我國普遍存在的就業(yè)難的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，其促進(jìn)就業(yè)的增長，具體來講，主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時(shí)，通過帶動(dòng)其他相關(guān)部門的發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)了其他部門的就業(yè)機(jī)率的增加；其二，根據(jù)相關(guān)的資料調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著我國人口的增長以及市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就業(yè)業(yè)問題越來越嚴(yán)重，而在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，刺激了我國其他部門的發(fā)展，使得就業(yè)人數(shù)大大增加，有效地解決了我國的就業(yè)難的問題。

二、對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析

在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，其從一個(gè)萌芽發(fā)展的起步到現(xiàn)在的不斷發(fā)展壯大，這整個(gè)的過程中是具有極大波動(dòng)性的，而不是平穩(wěn)的，根據(jù)其發(fā)展的情況分析，其大致可以分為四個(gè)過程：

第一輪周期為1981～1983年；

第二輪周期為1984～1990年；

第三輪周期為199l～1996年；

第四輪周期為1997～2008年；

第五輪周期從2008年開始到現(xiàn)在為止。

從這幾個(gè)階段的發(fā)展?fàn)顩r以及表現(xiàn)形式來分析，其存在的規(guī)律主要是：波動(dòng)幅度在減小，周期的長度在增加，衰退與擴(kuò)張的時(shí)間比在減少。所以，從以上規(guī)律我們可以看出，在未來的中國房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，除了會(huì)延續(xù)以上周期規(guī)律以外，還會(huì)呈現(xiàn)出波浪式的周期變動(dòng)，而且這種變化會(huì)隨著房地產(chǎn)的發(fā)展更加規(guī)律化。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展的第五個(gè)周期，在這個(gè)周期發(fā)展的過程中，其產(chǎn)生了不少的社會(huì)問題和經(jīng)濟(jì)問題，國家和政府也不斷地出臺(tái)一些政策對(duì)房地產(chǎn)過熱問題進(jìn)行了宏觀調(diào)控，進(jìn)而有效地緩解了這種現(xiàn)象的繼續(xù)蔓延。從某種性質(zhì)上來講，房地產(chǎn)發(fā)展周期波動(dòng)規(guī)律的表現(xiàn)之一也就是房地產(chǎn)發(fā)展過熱問題。

三、我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律受宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)的影響分析

首先，利率的影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與銀行貸款有著密不可分的關(guān)系，所以，一旦利率下降，就會(huì)使得貸款成本得以減少，同時(shí)，還款難度也會(huì)相應(yīng)的減小，因此，在這個(gè)發(fā)展的過程中，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場的介入，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。而當(dāng)利率上升時(shí)，情況則正好相反。所以，總體來講，兩都呈現(xiàn)一個(gè)反比關(guān)系。

其次，消費(fèi)水平的影響。在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，消費(fèi)水平也會(huì)隨之發(fā)生變動(dòng)，進(jìn)而使得房地產(chǎn)需求受到影響。雖然房價(jià)在不斷的上漲，可是對(duì)于居民來講，其仍然有能力去購買。而且如果居民的消費(fèi)水平越高，那么其可接受的房價(jià)水準(zhǔn)也會(huì)相應(yīng)的提高。因此，從這個(gè)角度上來講，房價(jià)與居民消費(fèi)水平呈現(xiàn)有著重要關(guān)系。

第三，國民生產(chǎn)總值的影響。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的期間，人們的收入也逐漸地穩(wěn)定，因此，對(duì)未來也有了更高的期望，隨著房地產(chǎn)市場價(jià)格的穩(wěn)步上升，進(jìn)而促進(jìn)國民生產(chǎn)總值的提升，形成房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展。

四、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的有效措施

1.做出科學(xué)有效的規(guī)劃，提高資源利用率

首先要改變傳統(tǒng)的粗放型管理方式，實(shí)現(xiàn)政策上的集約型管理，其次，要加強(qiáng)對(duì)空間資源以及土地資源的利用，提高其利用效率；第三，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，保證房地產(chǎn)行業(yè)與其他相關(guān)行業(yè)的高度協(xié)調(diào)，使得房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的支柱作用得到充分發(fā)揮，從而帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.合理有效的調(diào)整土地政策，避免高房價(jià)問題的發(fā)生

在我國原有的土地政策的指導(dǎo)下，使得房價(jià)的不斷攀升，因此，一些開發(fā)商其為了節(jié)約成本，從而使得得工程的質(zhì)量無法得到保障，因此，在進(jìn)行土地拍賣時(shí)，一方面，要考慮到價(jià)格的問題，另一方面，還要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商實(shí)力的考慮和評(píng)定，有效地避免一些投機(jī)行為的發(fā)生。因此，我國政府要采取有效手段，結(jié)合我國現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)情況，綜合考慮，加強(qiáng)對(duì)土地政策的改革，適當(dāng)調(diào)整征收方式。

3.科學(xué)制定投資政策，形成健康發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

政府要結(jié)合現(xiàn)實(shí)需要，制定和出臺(tái)一些有效的房地產(chǎn)投資政策。首先，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資的規(guī)模以及變化的高度關(guān)注，確保政府的宏觀調(diào)控，其次，規(guī)范化投資結(jié)構(gòu)，保證其科學(xué)化、合理化以及理性化。第三，相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)市場的調(diào)研，在滿足市場需求的基礎(chǔ)上，完善相關(guān)的政策，從而合理拉動(dòng)市場擴(kuò)張。

總結(jié)：

總而言之，在當(dāng)前這個(gè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的經(jīng)濟(jì)地位逐漸突顯，因此，其作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必須要加強(qiáng)對(duì)其相關(guān)規(guī)律的分析和研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并解決問題，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，進(jìn)而為我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。所以，從這個(gè)角度來分析，對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的分析研究具有極為重要的作用和意義。

參考文獻(xiàn)

[1]邢燕.淺析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展[J].現(xiàn)代商業(yè)研究，2010.6.

篇3

 

現(xiàn)以英國工業(yè)革命為例進(jìn)行說明。19世紀(jì)中期，英國經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，成為世界上第一個(gè)工業(yè)化國家，被稱為“世界工場”。正是因?yàn)楫?dāng)時(shí)的英國和其他國家相比最為充分地具備了工業(yè)革命發(fā)生所需要的種種條件，所以工業(yè)革命就首先在英國發(fā)生了。而工業(yè)革命所需要的條件，通過上例，我們又可以把它初步概括為資本(資金)、技術(shù)、勞動(dòng)力、資源、市場、政治環(huán)境條件六個(gè)要素，這實(shí)際上也就是資本主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須具備的六大要素。但這一特征目前僅能看作“個(gè)例”，是否可稱為“規(guī)律”，尚需做進(jìn)一步的驗(yàn)證。

 

以美國為例，19世紀(jì)晚期，美國成為工業(yè)發(fā)展最為迅速的國家。關(guān)于美國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的原因，教材是這樣論述的：“美國幅員遼闊，地理環(huán)境優(yōu)越，資源豐富;西部領(lǐng)土的開發(fā)，為美國提供了更為豐富的原料和更為廣大的國內(nèi)市場;源源而來的歐亞移民，不僅為美國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了充足的勞動(dòng)力，而且?guī)砹吮匾募夹g(shù)和經(jīng)驗(yàn);內(nèi)戰(zhàn)后的美國政治相對(duì)穩(wěn)定，大量歐洲資本涌入。這一切都促進(jìn)了美國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。”這段話說明了美國這一時(shí)期經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展有四點(diǎn)原因，對(duì)四點(diǎn)原因逐一提煉、簡化，會(huì)發(fā)現(xiàn)，這里說的仍是六大要素，把它們按順序排列出來，分別是資源、市場、勞動(dòng)力、技術(shù)、政治環(huán)境、資本(資金)要素。

 

再看一個(gè)中國史的例子。明清時(shí)期，中國資本主義萌芽發(fā)展緩慢，關(guān)于原因，教材是這樣表述的：“究其原因，是腐朽的封建制度嚴(yán)重地阻礙著資本主義萌芽的成長。農(nóng)民遭受殘酷的封建剝削，極端貧困，無力從市場上購買手工業(yè)品;地主和富商將賺來的錢大量買房置地，嚴(yán)重影響到手工業(yè)的擴(kuò)大再生產(chǎn);封建國家設(shè)立眾多關(guān)卡，對(duì)商品征收重稅，并嚴(yán)格限制手工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模;清政府實(shí)行閉關(guān)政策，禁止或限制海外貿(mào)易。”這一段文字分別說的是：國內(nèi)市場狹小(農(nóng)民貧困);擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金不足(資金用到買房置地上);國家政策(對(duì)內(nèi)“重農(nóng)抑商”，對(duì)外“閉關(guān)鎖國”);閉關(guān)鎖國政策的推行，不僅使產(chǎn)品缺乏必要的國外市場，而且阻礙了中外文化技術(shù)的交流，從而不利于生產(chǎn)技術(shù)的進(jìn)步。因此這里說的仍然是六大要素。

 

通過對(duì)以上諸多例子的分析，現(xiàn)在我們基本上可以認(rèn)定，這六個(gè)方面就是資本主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須具備的六大要素，六大要素共同制約著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這是教材在對(duì)有關(guān)這一方面的問題進(jìn)行論述時(shí)的規(guī)律。

 

為使大家對(duì)這一規(guī)律的認(rèn)識(shí)和應(yīng)用更具體、更明確，下面我們對(duì)六大要素分別作進(jìn)一步的分析：

 

(1)政治環(huán)境要素，包括國內(nèi)、國際兩方面。一般而言，國內(nèi)政治環(huán)境涉及到國家政權(quán)的性質(zhì)、政策的傾向性、政策的連續(xù)性、政策與國情的適合程度、社會(huì)環(huán)境的穩(wěn)定程度、國家統(tǒng)一與分裂狀況以及國家力量的大小、強(qiáng)弱等方面。國際環(huán)境包括國家力量的大小、國家外交狀況、周邊環(huán)境以及國際形勢(shì)的影響等。

 

(2)市場要素，包括國內(nèi)、國外兩個(gè)市場，二者都受當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平等因素的影響。其中，國外市場的有無與大小，與國家對(duì)外政策的傾向以及國力的大小都有關(guān)系。有些國家實(shí)行閉關(guān)鎖國政策，有些國家實(shí)行對(duì)外開放政策，對(duì)外開放政策又分為友好的對(duì)外開放和對(duì)外侵略擴(kuò)張政策兩類。

 

(3)資源要素，一般而言，包括原料和燃料兩大部分，主要涉及到二者的有無與多少的問題。

 

(4)技術(shù)要素，主要指社會(huì)科技發(fā)展水平及其在生產(chǎn)中實(shí)際應(yīng)用的程度。這又取決于多種因素(這一問題特別復(fù)雜，如19世紀(jì)晚期的英國與日本的技術(shù)狀況)。

 

(5)資本要素，主要指資金的多少與資金的使用方向。無論是原料、燃料的購買，還是技術(shù)的開發(fā)(或引進(jìn))、推廣，還是勞動(dòng)力的雇傭等等，都需要大量的資金。

 

(6)勞動(dòng)力要素，主要包括勞動(dòng)力數(shù)量的多少和素質(zhì)的高低兩個(gè)方面。從數(shù)量上看，一個(gè)國家和地區(qū)在一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段內(nèi)所需要的勞動(dòng)力數(shù)量是一定的;從對(duì)勞動(dòng)力素質(zhì)的要求上看，科技越發(fā)達(dá)，對(duì)勞動(dòng)者素質(zhì)的要求越高。素質(zhì)的高低又與教育的發(fā)展程度以及人們的行為習(xí)慣有關(guān)。

 

這是一個(gè)比較普遍的規(guī)律，高考?xì)v史復(fù)習(xí)中，這一規(guī)律有助于大家對(duì)下列常見知識(shí)點(diǎn)的記憶，這一規(guī)律還有助于大家對(duì)以下知識(shí)點(diǎn)的理解：英國圈地運(yùn)動(dòng)對(duì)英國資本主義發(fā)展的影響;法國小農(nóng)土地所有制對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響;為什么說1861年俄國農(nóng)奴制改革有利于資本主義的發(fā)展等等。

 

總之，對(duì)于學(xué)習(xí)，尤其對(duì)于歷史學(xué)習(xí)，一定要把握住這一點(diǎn)：情景不同，而道理相同;事雖多，理卻同。善于從少數(shù)典型案例中抽象、概括出規(guī)律性的東西，并能舉一反三，以已知探求未知，就應(yīng)付各種考試而言，叫做一種能力;就指導(dǎo)現(xiàn)實(shí)生活而言，叫“讀史使人明智”。今天出現(xiàn)在我們身邊的許多事情不就曾經(jīng)多次在歷史上重演過嗎?學(xué)習(xí)，確實(shí)是一件值得思考的事情。

篇4

國際金融中心城市的發(fā)展規(guī)律

金融業(yè)是世界城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重要方面。當(dāng)前,國際金融中心已成為全球經(jīng)濟(jì)體系中的最高層次,是世界城市實(shí)現(xiàn)國際控制力的重要載體,任何城市要建設(shè)成為世界城市,都離不開金融業(yè)。國際金融中心在政治、經(jīng)濟(jì)方面創(chuàng)造的巨大的價(jià)值使很多國家都在為把本國的城市建設(shè)成為國際金融中心而不斷努力。上世紀(jì)70年代,除原有的、自然發(fā)展起來的國際金融中心(如倫敦、紐約、巴黎、蘇黎世和法蘭克福)開始迅速擴(kuò)張外,一批新的國際金融中心(如東京、香港、新加坡和開曼群島)在政府推動(dòng)下建立起來。到上世紀(jì)80年代,國際上基本形成了多元化、多層次的國際金融中心格局。此次國際金融危機(jī)爆發(fā)后,新興經(jīng)濟(jì)體市場迅速崛起并紛紛籌劃建立自己的國際金融中心城市。

金融業(yè)在首都城市建設(shè)世界城市目標(biāo)中處于關(guān)鍵地位。目前,全球性金融中心城市中有三分之二是首都城市,區(qū)域性金融中心城市中有一半是首都城市,而在國內(nèi)金融中心城市中更有五分之四為首都城市,首都城市在發(fā)展中呈現(xiàn)出“國際金融中心化”的規(guī)律。作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心,金融業(yè)在首都城市建設(shè)世界城市的戰(zhàn)略藍(lán)圖中處于關(guān)鍵地位。

通過發(fā)展金融功能新區(qū)促進(jìn)金融業(yè)合理布局。國際金融中心城市的發(fā)展需要有若干個(gè)相對(duì)完整的金融功能區(qū)配套發(fā)展,并由單核心模式轉(zhuǎn)變?yōu)槎嗪诵哪Ｊ健Ｆ渲?國際金融功能核心區(qū)一般聚集本國的金融監(jiān)管部門、金融機(jī)構(gòu)總部、大型企業(yè)總部和金融市場交易機(jī)構(gòu);國際金融副中心區(qū)一般聚集新增的傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)、新興的創(chuàng)新金融機(jī)構(gòu)和為金融機(jī)構(gòu)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)。例如,新興的中小型金融機(jī)構(gòu)抗風(fēng)險(xiǎn)能力通常較弱,在外部沖擊下很容易因經(jīng)營成本等“硬約束”而搬離金融功能核心區(qū),選擇次優(yōu)的副中心區(qū)經(jīng)營。

發(fā)展金融功能新區(qū)有助于形成“共贏”新格局。例如,倫敦的金絲雀碼頭副中心區(qū)與金融城核心區(qū)在金融服務(wù)功能上相互補(bǔ)充,共同構(gòu)成了新的城市功能分布體系。按照規(guī)劃,到2016年,將有超過20萬個(gè)新職位落戶在這兩個(gè)地區(qū),在其中的金融城老區(qū)域,辦公面積將增加2500萬平方英尺,從業(yè)人員增至40萬。金融功能副中心區(qū)的迅速發(fā)展提高了國際金融中心城市的承載力,緩解了金融業(yè)快速發(fā)展對(duì)金融功能核心區(qū)造成的壓力,推動(dòng)了國際金融中心城市的新一輪快速發(fā)展。

優(yōu)良的金融發(fā)展環(huán)境集聚更多的金融伴生產(chǎn)業(yè)。國際金融中心城市的功能建設(shè)比形態(tài)建設(shè)更為重要,倫敦之所以能夠成為全球著名的金融中心城市,關(guān)鍵在于其完善的金融法律、制度和政策等能夠充分滿足金融服務(wù)的需要。國際金融中心城市都擁有優(yōu)良的金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境,即除金融企業(yè)外,還都有相關(guān)的共生產(chǎn)業(yè)和伴生產(chǎn)業(yè)集聚,如會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)估事務(wù)所和投資公司等。例如,倫敦既是國際金融業(yè)的聚集地,還是英國眾多商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)的總部所在地;巴黎拉德芳斯金融區(qū)內(nèi)不僅有金融“巨鱷”,還有1800多家中小金融機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和高新技術(shù)創(chuàng)新企業(yè),包括信用合作社、郵政儲(chǔ)金組織、小型風(fēng)險(xiǎn)投資基金、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、專用軟件開發(fā)公司和數(shù)據(jù)集成服務(wù)公司等。

北京已具備建設(shè)國際金融中心城市的基本條件

世界城市的本質(zhì)體現(xiàn)在對(duì)國際經(jīng)濟(jì)的影響力和控制力上,具體來說,是對(duì)國際資本和國際市場的控制、影響。北京要建設(shè)成為世界城市,必須大力發(fā)展金融業(yè),建成國際金融中心城市。一方面,通過巨量的金融資本或資產(chǎn)運(yùn)作,對(duì)世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響;另一方面,發(fā)揮資本集聚和輻射功能,通過資金融通、資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)資源在全球范圍內(nèi)的優(yōu)化配置。

作為首都,北京是全國經(jīng)濟(jì)金融決策的中心,總部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),擁有眾多的金融機(jī)構(gòu)總部和外資金融機(jī)構(gòu),聚集了大量的金融專業(yè)人才特別是國際性人才,全國有近40%的金融資金清算集中在北京。2009年,金融業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1720.9億元,同比增長13.5%,居北京各行業(yè)之首;增加值占全市GDP的比重為14.5%,居全國首位;金融業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為16.7%,在服務(wù)業(yè)中占比達(dá)19.1%,北京金融業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng),為建設(shè)國際金融中心城市奠定了基礎(chǔ)。

國際金融中心城市發(fā)展對(duì)北京的啟示

國際上公認(rèn)的世界城市,如倫敦、紐約等,無不具有強(qiáng)大的金融業(yè)作為支撐,北京要建設(shè)成為世界城市,大力發(fā)展金融業(yè)是必由之路。北京早已是中國的金融中心城市,在未來建設(shè)世界城市的進(jìn)程中,關(guān)鍵是要發(fā)展成為具有國際影響力的金融中心城市。

從建設(shè)世界城市的高度謀劃和推進(jìn)北京金融業(yè)發(fā)展。世界城市的首要特征是國際金融中心城市,北京要建設(shè)成世界城市,必然要從大國首都的定位來思考和謀劃長遠(yuǎn)發(fā)展,而金融業(yè)對(duì)北京建設(shè)世界城市至關(guān)重要。

面對(duì)新形勢(shì)和新任務(wù),北京在金融業(yè)發(fā)展中要牢固樹立國際化意識(shí)和爭創(chuàng)一流的理念,從更寬視角、更高層次謀劃和推進(jìn)具有國際影響力的金融中心城市的建設(shè),進(jìn)一步提高北京金融業(yè)的國際影響力、吸引力和競爭力,進(jìn)一步提升北京金融與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相互融合的廣度和深度,不斷提高北京金融業(yè)的創(chuàng)新能力和貢獻(xiàn)能力。

充分發(fā)揮北京作為首都在建設(shè)國際金融中心城市上的“先天”優(yōu)勢(shì)。從首都城市在發(fā)展中存在的“國際金融中心化”規(guī)律來看,北京由于其特有的國際交往中心的地位,建設(shè)成為具有國際影響力的金融中心城市的條件比其他城市更為優(yōu)越。作為首都,北京能夠以其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和城市綜合競爭力成為全國乃至東亞地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心,憑借其擁有的暢通便利的交通網(wǎng)絡(luò)和發(fā)達(dá)的通訊系統(tǒng),及時(shí)匯集、傳遞豐富的經(jīng)濟(jì)和金融信息資訊,為國際經(jīng)濟(jì)交往提供重要的經(jīng)濟(jì)與金融信息。因此,把北京建設(shè)成為新的國際金融中心城市已成為首都城市建設(shè)世界城市的客觀要求和必然選擇。

重點(diǎn)推進(jìn)多元化金融功能區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。從國際金融中心城市的發(fā)展需要有若干個(gè)相對(duì)完整的金融功能區(qū)配套發(fā)展的規(guī)律來看,北京要建設(shè)成為具有國際影響力的金融中心城市,必須加強(qiáng)對(duì)金融功能區(qū)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃研究、統(tǒng)籌和綜合協(xié)調(diào),突出各功能區(qū)的特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì),錯(cuò)位發(fā)展,進(jìn)一步拓展北京金融業(yè)發(fā)展新空間,豐富金融產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵。從長遠(yuǎn)來看,金融功能區(qū)的發(fā)展是一個(gè)長期的建設(shè)和發(fā)展過程,科學(xué)規(guī)劃、合理布局對(duì)金融功能區(qū)的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的作用。按照北京市2008年提出的“一主一副三新四后臺(tái)”的金融業(yè)建設(shè)發(fā)展布局,北京將重點(diǎn)推進(jìn)9個(gè)功能定位互不相同的金融功能區(qū)的“差異化”發(fā)展。

努力打造良好的金融發(fā)展環(huán)境。北京要建設(shè)成為國際金融中心城市,要在“硬環(huán)境”和“軟環(huán)境”方面進(jìn)一步發(fā)展和完善,以吸引更多的金融機(jī)構(gòu)和其共生產(chǎn)業(yè)、伴生產(chǎn)業(yè)共同集聚于此。在“硬環(huán)境”方面,要合理布局發(fā)展空間,完善交通、水電等基礎(chǔ)設(shè)施,提供健全的產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境、良好的生活服務(wù)環(huán)境和良好的生態(tài)人居環(huán)境等;在“軟環(huán)境”方面,要大力推動(dòng)形成開放的市場競爭、高效的政府服務(wù)、透明的產(chǎn)業(yè)政策、高度的人才集聚、便捷的信息應(yīng)用以及和諧的社會(huì)人文等環(huán)境或條件。如在產(chǎn)業(yè)政策方面,可通過金融創(chuàng)新等政策的制訂促進(jìn)北京金融業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展,具體來說,可采取如下措施:鼓勵(lì)金融工具創(chuàng)新,如加強(qiáng)信用卡、電話銀行、網(wǎng)絡(luò)銀行和自助銀行等相關(guān)金融業(yè)工具的創(chuàng)新;鼓勵(lì)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新,如創(chuàng)新實(shí)踐代收代付、保險(xiǎn)和政策性銀行業(yè)務(wù);鼓勵(lì)金融制度創(chuàng)新,如試行金融混業(yè)經(jīng)營、成立金融控股公司和發(fā)展小額貸款公司。

結(jié)合北京作為首都城市實(shí)際,寓發(fā)展于服務(wù)之中。世界城市是北京的長期建設(shè)目標(biāo),當(dāng)前,北京在控制力、影響力等方面與其他世界城市還存在較大差距。本文認(rèn)為,北京在建設(shè)有國際影響力的金融中心城市中具有的最大優(yōu)勢(shì)是政策。作為國家金融經(jīng)濟(jì)決策中樞所在地,“一行三會(huì)”主體、四大國有銀行總部、兩大投行以及國內(nèi)大型期貨公司等國家級(jí)決策機(jī)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和中國最高級(jí)別的金融集團(tuán)都聚集于此,北京具有其他城市無法比擬的金融政策優(yōu)勢(shì)。此外,在金融管理控制、金融支付結(jié)算、金融信息流動(dòng)、金融行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制訂和金融批發(fā)業(yè)務(wù)等方面也具有“得天獨(dú)厚”的優(yōu)勢(shì)。因此,基于作為首都城市的優(yōu)勢(shì),北京將國際金融中心城市的建設(shè)定位在金融決策中心、金融管理中心、金融信息中心和金融服務(wù)中心上,將服務(wù)中央企業(yè)、服務(wù)首都發(fā)展和服務(wù)周邊繁榮作為自身的主要功能。

篇5

關(guān)鍵詞：房價(jià) 房價(jià)收入比 保障性住房

中圖分類號(hào)：C812文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-5954 （2011） 04-71-03

作為發(fā)展中大國的首都和一個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展達(dá)到一定水平，注重和諧、關(guān)注民生，人口又高度聚集的大城市，北京應(yīng)以更開放的姿態(tài)、更廣闊的視角和更人性的理念審視房地產(chǎn)市場，解決住房問題。但由于北京房地產(chǎn)市場化的時(shí)間還較短，尚未出現(xiàn)一輪完整的周期波動(dòng)，因此學(xué)習(xí)和總結(jié)發(fā)達(dá)國家大都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律，吸取發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的教訓(xùn)，對(duì)研究下一階段房地產(chǎn)發(fā)展方向具有重要意義。

一、國際大都市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

1.房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中占較大比重

從目前的數(shù)據(jù)看，各大都市的房地產(chǎn)在地區(qū)生產(chǎn)總值中均占有較大比重，是第三產(chǎn)業(yè)中的重要行業(yè)。如紐約的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2006年達(dá)到15.8%，是第三產(chǎn)業(yè)中的第一大行業(yè)。倫敦的房地產(chǎn)業(yè)及商務(wù)服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重2007年為30.3％。東京的房地產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重1980年以來呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，2000年以來基本保持在12%左右，2007年為12.9%。

2.房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)大，且集中在保有環(huán)節(jié)

根據(jù)美國、英國和日本的稅收制度，房地產(chǎn)主要在保有環(huán)節(jié)征稅，一般根據(jù)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，按一定的比率征收；流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種較少且稅率較低。因此，紐約、倫敦、東京地方政府從房地產(chǎn)業(yè)主要獲得財(cái)產(chǎn)稅收入。香港特區(qū)政府從房地產(chǎn)取得的收入主要包括賣地收入、物業(yè)稅、差餉等。

3.房地產(chǎn)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)聯(lián)系密切

從國際大都市房價(jià)走勢(shì)看，表現(xiàn)出一定的周期性規(guī)律。同時(shí)，研究也顯示：房地產(chǎn)市場周期與經(jīng)濟(jì)周期相吻合，是一種正相關(guān)關(guān)系，波長大體一致。一般來說，房地產(chǎn)的繁榮、衰退期超前于宏觀經(jīng)濟(jì)，而復(fù)蘇、蕭條期滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)，見表1。

（二）房地產(chǎn)與社會(huì)的關(guān)系

1.住房存量應(yīng)與人口規(guī)模基本相適應(yīng)

確保住房存量與人口規(guī)模，以及由此決定的家庭戶總數(shù)基本適應(yīng)，甚至略微超過家庭戶總數(shù)，是保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的根本條件之一，也是保證居民有良好生活品質(zhì)的前提條件。在這方面，國際大都市有較成功的做法和經(jīng)驗(yàn)。如紐約，2008年全市有303.3萬戶家庭，住宅332.8萬套，住宅存量與家庭戶數(shù)基本保持一致，住房空置率為8.9%。寬松的住房供應(yīng)保障了居民較好的居住條件，91.9%的住宅平均每個(gè)臥室居住人數(shù)低于1個(gè)人，5.3%的住宅平均每個(gè)臥室居住人數(shù)在1~1.5個(gè)人之間，僅2.8%的住宅平均每個(gè)臥室居住人數(shù)在2個(gè)人以上。

2.房價(jià)變動(dòng)與購房適齡人口的變化趨勢(shì)正相關(guān)

發(fā)達(dá)國家的房價(jià)增長與購房適齡人口（指25~44歲人口）的增長有顯著的正相關(guān)關(guān)系，該特點(diǎn)在美國和日本表現(xiàn)尤為明顯。上世紀(jì)70年代以來，美國的購房適齡人口呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，從1980年的6323萬人增加到1995年的8476萬人，房價(jià)也表現(xiàn)出持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。日本從上世紀(jì)90年代開始購房適齡人口總體呈現(xiàn)出下降態(tài)勢(shì)，從1990年的3558萬人下降到1995年的3374萬人，2010年為3464萬人，房價(jià)也表現(xiàn)為持續(xù)下跌。

3.房價(jià)收入比處于合理區(qū)間

國際上通用的房價(jià)收入比，是以住宅套價(jià)的中位數(shù)，除以家庭年收入的中位數(shù)。世界銀行認(rèn)可的合理的房價(jià)收入比在4~6之間。以這一標(biāo)準(zhǔn)衡量，紐約等國際大都市居民的住房支出處于相對(duì)合理區(qū)間。瑞士、德國、瑞典等房價(jià)收入比長期在2~3之間。倫敦的房價(jià)收入比自1990年以來一直保持在5以下。

（三）房地產(chǎn)市場內(nèi)部關(guān)系

1.存量房比例高，新建房比例低

紐約等國際大都市都非常注重存量房的維修和保護(hù)，以促進(jìn)存量資源的可持續(xù)利用。這些城市的新建住房市場較小，起主要作用的是二手房交易市場。在這些城市的住房總量中，新建房的比例極低。如紐約，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世紀(jì)40~70年代，1970年后建設(shè)的住宅僅占18.5%，其中2000年后建設(shè)的僅占3.6%。

2.自有與租賃并重

自有住房與租賃房并重是紐約等國際大都市房地產(chǎn)市場的主要特征之一。由于受人員流動(dòng)性大、房價(jià)相對(duì)較高等因素影響，在紐約、東京等國際大都市中，租賃是居民解決住房問題的重要手段。如2008年，紐約家庭自有住宅擁有率為34%，而租房比例達(dá)到66%，大大超過前者。 2003年東京住宅擁有率達(dá)到44.5%，而租房的戶數(shù)約占非空置住宅總戶數(shù)的一半以上，租房比例位居全日本首位。

（四）政府與房地產(chǎn)市場關(guān)系

1.在住房供給短缺階段，政府大規(guī)模興建保障性住房

上世紀(jì)50~80年代，隨著工業(yè)化和城市化快速推進(jìn)，大多數(shù)發(fā)達(dá)國家（地區(qū)）均面臨嚴(yán)重的住宅短缺，為緩解供需矛盾，各國（地區(qū)）政府均經(jīng)歷了大約30年的大規(guī)模興建公房階段。在建設(shè)高峰期，英國保障性住房存量占住房總量的比重超過50%，香港超過45%，新加坡超過90%。發(fā)達(dá)國家住房保障體系發(fā)展過程中，大多先發(fā)展適用于低收入人群的廉租房，其次才發(fā)展適用于中低收入人群的限價(jià)房。美國廉租房占住房總量的比重為17%，歐盟國家平均為18%左右。法國則規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。

2.政府采用多種手段調(diào)控房地產(chǎn)市場

美國等發(fā)達(dá)國家（地區(qū)）政府均綜合運(yùn)用立法、財(cái)政、稅收、金融等各種手段，以保護(hù)公民居住權(quán)、保證本地區(qū)住房目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度及預(yù)期效果的實(shí)現(xiàn)。

3.政府對(duì)市場進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管

政府干預(yù)行為主要包括引入多元化的市場主體、監(jiān)管市場主體及其行為、抑制投機(jī)和炒作、懲戒失信等，也有直接使用價(jià)格管制等極端手段的。如德國，按照法律規(guī)定房租漲幅在三年內(nèi)不得超過20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租價(jià)表”，根據(jù)“租價(jià)表”制定“合理房價(jià)”。

二、從國際比較看北京房地產(chǎn)發(fā)展存在的隱憂及問題

（一）城市化快速推進(jìn)、人口擴(kuò)張集聚對(duì)住房需求形成較大壓力

1.常住人口和購房適齡人口呈持續(xù)增加態(tài)勢(shì)

國際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一國城市化率（城市人口占總?cè)丝诘谋戎兀┰?0%~70%這一區(qū)間時(shí)，城市化進(jìn)入加速階段，城市房價(jià)總體上漲。當(dāng)城市化率處于30%~50%之間時(shí)，人口遷移主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口進(jìn)入城市，全國城市房價(jià)漲幅總體比較接近。當(dāng)城市化率處于50%~70%之間時(shí)，人口遷移以城市之間相互移動(dòng)為主，農(nóng)村人口向城市遷移為輔，這一階段大城市的房價(jià)漲幅將會(huì)明顯高于中小城市。近幾年，北京市常住人口及購房適齡人口均呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢(shì)。根據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)估算，2009年北京購房適齡人口為667.3萬人，比2000年增加143.2萬人。

2.目前住房存量相對(duì)城鎮(zhèn)人口總量明顯不足

2009年，全市城鎮(zhèn)人口1491.8萬人。若以戶均2.6人測(cè)算，相當(dāng)于有573.8萬戶城鎮(zhèn)常住人口，需要的住房存量在570萬套以上。而據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)顯示，全市國有土地上成套住宅僅為378.57萬套，平房78.45萬間。

（二）城市處于擴(kuò)張期，存量建筑壽命短，不利于房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展

近30年來，北京城市建成區(qū)迅速擴(kuò)大，老城區(qū)進(jìn)行了較大規(guī)模的改造，北京房屋主體是新近建成的建筑，部分建筑物使用壽命較短。我國的住宅壽命平均為30多年，而發(fā)達(dá)國家一般都超過70年，有的可達(dá)百年以上。據(jù)2007年房屋普查數(shù)據(jù)，當(dāng)年全市國有土地上存量房屋中，僅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。

（三）忽視房地產(chǎn)市場周期規(guī)律，市場參與者對(duì)未來價(jià)格過度樂觀的預(yù)期，容易累積房價(jià)泡沫

如同其他國際大都市的房地產(chǎn)發(fā)展中體現(xiàn)出的周期性規(guī)律一樣，北京的房地產(chǎn)市場同樣會(huì)表現(xiàn)出周期性規(guī)律，價(jià)格不可能永遠(yuǎn)上漲。自從2009年以來中央出臺(tái)一系列調(diào)控政策以來，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了趨冷跡象，但由于房屋價(jià)格沒有明顯回落，市場參與者購房熱情依然高漲。

（四）重自有輕租賃，租賃外部環(huán)境亟待改善

在改善住房方式上，擁有自主住房是多數(shù)居民的第一選擇。政府在保障房的設(shè)計(jì)上，也是偏向于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，而不是租賃。如對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房的管理方式，即是如此。

（五）房價(jià)收入比高，加重社會(huì)財(cái)富分配不公

近幾年來，北京房價(jià)上漲較快。2010年1~7月，四環(huán)以內(nèi)的期房住宅達(dá)到了3.4萬元/平方米，四環(huán)至五環(huán)也達(dá)到了2萬元/平方米。而2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2.7萬元，家庭平均可支配收入約為8萬元（以3口之家計(jì)算）。對(duì)于一個(gè)年收入8萬元的家庭來說，要購買一套四環(huán)以內(nèi)的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五環(huán)內(nèi)也需要22.5年。

（六）保障性住房供給不足

從人口發(fā)展趨勢(shì)和市場供需情況看，北京目前仍處于住房短缺階段。1998年以來，北京住房供應(yīng)體系的主體一直是完全市場化運(yùn)作的商品房，經(jīng)濟(jì)適用房居于次要地位，且其比重持續(xù)下降，限價(jià)房和廉租住房目前供應(yīng)量還未形成規(guī)模。以經(jīng)濟(jì)適用房為例，1999年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資占當(dāng)年全部商品住宅投資的比重為11.3%，此后總體處于下降趨勢(shì)，2007年曾一度下降到2.9%。

（七）政府“監(jiān)管角色”和“參與角色”沖突

作為管理者和監(jiān)管者，政府希望人人享有適當(dāng)住房。作為參與者和受益者，政府希望房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。這兩種角色產(chǎn)生沖突時(shí)，有可能弱化住房保障功能的發(fā)揮。從政府內(nèi)部看，中央政府是市場的干預(yù)者，而地方政府是地方房地產(chǎn)市場的直接參與者，在利益格局下對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴度高。因而，在中央的調(diào)控和地方利益有沖突的情況下，房地產(chǎn)市場調(diào)控又極易產(chǎn)生博弈。

三、國際大都市房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)北京的借鑒與啟示

（一）促進(jìn)都市圈協(xié)調(diào)發(fā)展與人口合理流動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

在京津冀都市圈一體化的背景下，做好中長期人口預(yù)測(cè)，并據(jù)此制定科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖》拷ㄔO(shè)計(jì)劃以適應(yīng)未來的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

（二）對(duì)商品房領(lǐng)域，要堅(jiān)持市場化取向，盤活存量，加強(qiáng)監(jiān)管

盤活空置房。可以通過政府收購、征收房產(chǎn)稅、對(duì)出租戶進(jìn)行補(bǔ)貼等形式盤活空置房。如歐盟國家中房屋閑置率最低的荷蘭（低于2%），法律允許無房者入住閑置一年以上的空房。

完善租賃市場。借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)，利用法律規(guī)范住房租賃市場，建立起對(duì)租房者良好的保護(hù)機(jī)制。同時(shí)，對(duì)租房者實(shí)施補(bǔ)貼計(jì)劃，大力增加公共租賃住房的供應(yīng)。

（三）對(duì)保障房領(lǐng)域，要明晰責(zé)權(quán)，央地合力，加快推進(jìn)保障房工業(yè)化生產(chǎn)方式

在大力興建保障性住房的同時(shí)，要做到：盡快出臺(tái)相關(guān)法律，明晰政府和公民責(zé)權(quán)，培植獨(dú)立于商品房開發(fā)的保障房建設(shè)體系。加快以工業(yè)化方式推進(jìn)保障房建設(shè)，發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。充分發(fā)揮中央和地方兩種積極性。

（四）引導(dǎo)大眾樹立正確的市場預(yù)期和健康的消費(fèi)觀

引導(dǎo)市場參與者正確認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，了解房地產(chǎn)市場存在周期變動(dòng)這一客觀事實(shí)。全面公開市場信息，為市場參與者判斷形勢(shì)、做出理性預(yù)期提供基礎(chǔ)。積極引導(dǎo)消費(fèi)者樹立合理的住房消費(fèi)觀念，使個(gè)人消費(fèi)行為回歸理性，鼓勵(lì)消費(fèi)者根據(jù)自身的能力和實(shí)際需要，合理安排住房消費(fèi)。

■ 參考文獻(xiàn)

[1] Lan Harris, Market failure and the London Housing Market, Greater London Authority，2003.3.