房地產開發市場規模精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產開發市場規模，期待它們能激發您的靈感。

篇1

針對建筑產值增速低于省平均水平的問題,經綜合分析,主要有以下原因:

一是我市建筑企業資質等級普遍較低，市場競爭力不強。我市目前有170余家建筑業企業，其中：一級企業3家，二級企業28家，大多都是三級或勞務分包企業。而全省有特級企業2家，一級企業170家，二級企業2100余家，我市建筑企業資質等級水平明顯落后于省內的其它城市。

二是我市建筑企業占有本市建筑市場的份額低，對外承包工程規模較小。建筑業產值是按照企業注冊地（含外地企業設立的經工商、稅務登記的分支機構）進行統計，外地施工企業的產值是不計入我市建筑業總產值的。按相關規定，外地施工企業在我市承接工程只實行中標后的備案制度，入市門檻低，導致今年外地施工企業大量涌入建筑市場，且這些外地企業大多資質等級高，承攬的多為規模大的項目，如S305改造工程、檀木林國賓府、龍城國際、南湖體育中心場館等。根據建設工程招投標管理站的統計，年、年、年外地企業在本市承攬工程的中標金額分別占全市招標項目總金額的13.48%、18.97%、32.78%，呈逐年遞增的趨勢。特別今年外地企業中標項目的金額比去年猛增約14個百分點，導致我市建筑業產值大量流出。而我市只有市建一司、市建二司等少數總包企業在外地承接工程，且總承攬任務偏少。

三是年“5·12”地震造成重災區當年的建筑業產值較少，而今年的災后重建和擴大內需等項目的實施，使得年全省建筑業產值大幅增加，主要貢獻地區為、、、等重災區，因而我市建筑業產值增速低于全省平均水平。

下一步工作措施:

1、著力將建筑業放到突出的位置抓好抓實。把做大做強建筑業納入國民經濟和社會發展規劃，整合各種資源，出臺相關扶持政策，抓緊培育和完善建筑生產要素市場體系，加強對建筑企業改革的指導，加大服務力度，加快建筑隊伍的教育培訓、鼓勵建筑企業科技創新和對外承包工程，充分發揮建筑業的支柱產業作用。

2、加快調整優化產業結構。積極實施大建筑業戰略，著力進行經營結構調整，鼓勵建筑企業向房地產開發、物業管理、建材生產經營和其它新興三產行業發展。要加大對具有一、二級總承包資質企業的扶持力度，盡快催生一批更高資質等級的建筑企業，打造建筑業龍頭企業，最近我局就新審批了有較好前景的華西能源工業股份有限公司的電力工程總承包資質。合理發展專業承包企業，優先發展產品附加值和技術含量高的專業承包企業，引導和支持中小建筑業企業向專業化、技術型方向發展，大力發展勞務分包企業。

3、優化建筑市場環境。結合建設領域突出問題專項治理行動，加強建筑市場規范和監管，認真解決工程項目招投標和建設中的墊資、拖欠工程款、轉包、亂掛靠、“陰陽合同”、“惡性競標”等問題。完善激勵機制，嚴格市場準入和清出，加快建筑企業信用體系建設，建立健全安全生產工程投標擔保、支付擔保、履行擔保等制度，建立健全失信懲戒機制。進一步健全勞動合同、工資支付保障、工資支付監管等制度。加強外進隊伍管理，完善外進企業管理辦法，落實外地施工企業、監理招標企業進入我市建筑市場備案登記制度，為本地建筑業企業營造良好的發展環境。

年房地產開發市場情況分析

基本情況:

1、房地產開發投資同比大幅增長。年1-10月，房地產開發累計完成投資25.152億元，同比增加7.363億元，同比增長41.4%；增速同比加快11.3個百分點。年1-10月全國房地產投資同比增長18.9%，我市的房地產投資同比增幅高于全國水平22.2個百分點。年1-9月全省房地產投資同比增長4.3%，我市的房地產投資同比增幅高于全省水平37.1個百分點。其中，1-10月累計完成住宅開發投資18.7214億元，同比增加6.847億元，同比增長57.7%。

2、商品房在建規模同比增大。年1-10月，我市累計商品房施工面積324.97萬㎡，同比增長7.4％。其中，1-10月累計住宅施工面積271.36萬M2，同比增長8.5％。

3、商品房新開工面積同比增長。年1-10月，累計商品房新開工面積136.51萬㎡，同比增加30.07萬㎡，同比增長28.2％。增速同比放慢3.2個百分點。其中，1-10月累計住宅新開工面積108.57萬M2，同比增加17.75萬㎡，同比增長19.5％。

4、商品房竣工面積同比下降。年1-10月，累計商品房竣工面積70.23萬M2，同比下降14.3％。其中，1-10月累計住宅竣工面積62.15萬M2，同比下降6.2％。

5、商品房銷售額同比大幅增加。年1-10月，累計商品房銷售額28.18億元，同比增長77.3﹪。其中，1-10月累計住宅銷售額25.48億元，同比增長80.6﹪。

6、銷售面積同比增加。年1-10月，累計商品房銷售面積110.61萬㎡，同比增加33.33萬㎡，同比增長43.1﹪，增速同比加快57.7個百分點。其中，1-10月累計住宅銷售面積103.89萬M2，同比增加30.75萬㎡，同比增長42﹪。

7、商品房銷售價格上漲。年10月末，我市商品房銷售均價2548元/㎡，同比上漲23.75﹪，環比基本持平。10月末，住宅銷售均價2452元/㎡，同比上漲26.92﹪，環比基本持平。全國70個大中城市商品房銷售價格指數同比上漲3.9%，環比上漲0.7%。

8、商品房空置面積同比增大，但空置一年以上商品房面積同比下降。年10月末，我市商品房空置面積46.96萬㎡，同比增長12.3﹪。其中，住宅空置面積22.69萬㎡，同比增長102.3﹪。

年10月末，我市空置一年以上的商品房面積22.82萬㎡，同比下降37.17﹪。其中，空置一年以上的住房面積7.61萬㎡，同比下降20.65﹪。

9、土地出讓規模同比大幅增長。年1-10月出讓經營性用地僅16宗、62.13公頃（931.99畝）、土地成交價款81147萬元，比9月份出讓經營性用地2宗、2.99公頃（44.83畝）、土地成交價款5288萬元，呈大幅增長態勢。

從以上特點可以看出：我市房地產開發投資及住宅開發投資的同比大幅增長，商品房在建規模同比增大及新開工面積的同比增長，表明我市房地產開發市場在消化生產成本上漲因素的同時，我市房地產開發市場規模在進一步增大。以住宅開發為主的開發市場格局沒有變，住房需求和消費主導了我市房地產開發市場。我市房地產市場全面復蘇。

存在的主要問題:

1、房地產開發品質有待提高。質感明快、尺度宜人的公共建筑和特色鮮明、環境舒適、韻律優美、配套完善的高品質宜居樓盤較少。

2、土地出讓成交量較小，影響房地產市場發展后勁。

3、商品房價格上漲較快，匯東個別樓盤銷售價格已接近或突破4000元/平米，我們應給予特別關注。

下一步工作措施:

一是加快房地產項目推進速度，破解拆遷難等難題，力促已開工房地產項目加快開發建設進度，未開工項目盡早開工。

篇2

一、新區房地產開發市場的主要特點

(一)房地產開發規模快速擴張。目前，新區房地產開發市場在過去理性降溫的基礎上，逐步呈現商家增多、開發面積增大、投資總額增加的趨勢。年，落戶新區的房地產開發商僅3家，投資額不足900萬元，施工面積不足18000平方米。年，在縣委、縣政府大力優化經濟環境，強勢推進招商引資的政策推動下，開發商增加到5家，投資額4230萬元，施工面積升至78600平方米，市場規模顯著提升。截止今年6月，在新區投資的房地產開發商達到9家，計劃投資額54548萬元，已完成投資10290萬元，施工面積達到348731平方米。其中，僅迅邦置業一家就完成投資2570萬元。據統計，目前全縣房地產開發投資總額占全縣固定資產投資總額的比例由年的1.6％上升到7.86％，占全縣GDP總量的比例由年的0.39%上升到4.27%（具體情況見下表）。

(二)商品房銷售形勢火爆。經歷年的回落后，近兩年由于開發商的市場炒作和居民購房需求的增加，新區商品房銷售大幅升溫。年，新區竣工商品房548套，成交出售574套；今年元至6月，竣工商品房489套，成交出售626套，出現了商品房市場“供小于求”的現象。—年新區商品房供求關系見下表：

新區商品房供求關系

(三)商品房價格迅速攀升。城市化進程加快，居民生活水平提高，購買力增強，以及土地等中間成本的增加，推動了新區房價的大幅上漲。目前，新區的房價已全線突破千元大關，且平均房價高于市其他縣市區。

(四)房地產開發檔次不斷提高。目前我縣房地產開發已經由過去本土建筑企業的小型開發，發展到大集團企業的規模開發。如偉星房產由浙江偉星集團巨資打造，前后三期工程，計劃總投資2億元，一期工程已全面竣工，二期工程正在建設；年初由武漢迅邦集團投資建設的“鳳凰花園”，成為我縣第一批“豪華電梯商品房”。同時，各房地產開發企業在小區建設中，十分注重自然景觀及人文氛圍，建成了一批面積不大功能全、房價適當品質優、占地不多環境美的花園小區，房地產開發質量得到顯著提升。

(五)對消費及相關產業的拉動作用明顯。新區房地產開發市場的活躍，促進了我縣商品流通領域的快速增長。年，我縣社會消費品零售總額342779萬元，同比增長13.6%；今年上半年，全縣社會消費品零售總額達到185907萬元，同比增長13.9%。受房地產市場的帶動，建筑材料、裝飾、家居產品等相關行業發展迅速，各類建筑材料價格一路上揚。據統計，我縣年6月CPI達到了3.5％，不僅超過了國家的平均水平，而且到達了國際警戒線。

二、新區房地產業快速發展的原因分析

(一)地方經濟的發展，為新區房地產業快速發展提供了平臺。近三年來，縣委、縣政府全面推進“工業興縣”戰略，工商經濟發展速度加快，汽車零部件、塑料新材、紡織、生化醫藥等支柱產業進一步壯大，全縣經濟社會呈現持續健康發展的良好勢頭。年，全縣實現地區生產總值56.2億元，年均遞增8%；完成財政收入3.53億元，年均遞增10.9%；全社會固定資產投資達到13.3億元，年均遞增7.1%，全縣人均GDP5515元，城鎮居民可支配收入8545.82元。縣域經濟的迅猛發展，居民可支配收入水平的提升，為房地產市場的發展提供了良好的發展平臺。

(二)政策的引導，為新區房地產業的快速發展創造了空間。近幾年來，縣委、縣政府著力優化經濟發展環境，加大招商引資力度，吸引了一批省內外知名房地產企業進入。同時，國家對單位集資建房的叫停，以及對商品房開發系列優惠政策的出臺，引導居民在住房上加大投資力度，出現了預購現房與期房同步上升的現象，很大程度上加速了房地產開發的進程，致使房地產開發商投入不斷增加，建設規模不斷擴大。

(三)管理的規范，為新區房地產開發快速發展奠定了基礎。目前，我縣房地產市場宏觀調控和管理機制已基本健全，房地產市場管理體系已初步形成，為合理配置房地產資源，加強房地產開發過程中的規范化管理打下了良好基礎。

三、目前新區房地產開發市場存在的主要問題

(一)規劃執行隨意性較大，商品房定位過高。縣委、縣政府在新區建設規劃中，對區內功能劃分有明確的規定。但受房地產業高利潤驅使，投資商在新區置地后，多數首先投入商品房開發，致使商品房開發成為目前新區的主要建設項目，不按功能規劃建設的現象比較突出，在一定程度上降低了規劃的嚴肅性。同時，由于房地產開發商過于追求利潤最大化，加上職能部門調控手段較弱，致使新區商品房開發定位過高，“大戶型”、“豪華型”趨勢日益明顯，真正按國家標準開發的經濟適用房所占比例微乎其微，不能滿足大多數群眾的消費需求，普通居民購房壓力越來越大。

(二)開發商壟斷定價，炒房現象升溫。調查中一位開發商表示，樓盤開發建筑成本僅占房價的25％，開發商可獲40％的利潤，其余35％的利潤被政府相關職能部門層層剝離。由于中間成本高，房地產開發商為提高利潤，聯合對商品房進行壟斷定價。目前，我縣房地產市場價格在很大程度上由少數開發商操縱，市場無法用供求關系衡量。同時，房地產市場價格的不斷上升，使居民產生“買房可以增值”的心理，把積累資金大量投入購房，參與“炒房”，也在一定程度上影響了新區房地產市場秩序。

(三)住房產權制度不健全，中介服務體系有待完善。目前，居民在新區購買住房一般只可獲得房屋所有權證，不能發放土地使用權證，對房屋上市交易、辦理抵押貸款等方面帶來一定困難。同時，房屋買賣、租賃等中介服務比較滯后，正規中介服務機構數量不多，規模不大，發展速度明顯落后于房地產開發的速度，潛伏在房地產市場背后的矛盾與問題不斷積聚。

四、進一步規范新區房地產業發展的幾點建議

(一)科學規劃，推動房地產有序開發。年，國務院《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確要求各級地方人民政府要對本地區房地產開發合理規劃，科學建設，適度消費，發展節能、省地、環保型建筑。我縣新區經過近幾年的建設，現已基本成型，區位功能比較齊全，對房地產開發企業的吸引力日益增強。當前，規劃部門要加強新區房地產建設的統一規劃，減少重復性、浪費性投資建設，擴大經濟適用房的開發比例，提高城市整體功能和建設水平。

篇3

關鍵詞：限購；房地產業；市場集中度

1 限購背景下我國房地產業市場集中度的現狀

國家于2009年12月14日重啟房地產調控，出臺了上調利率、提高存準率、限購等政策來整治房地產行業，只不過我國房地產業仍得到了很大的發展。據統計，2012年全國商品房銷售額64456億元和商品房銷售面積111304萬平方米，與2009年全國商品房銷售額43995億元和商品房銷售面積93713萬平方米相比，分別增長46.51%和18.77%。2009年、2010年、2011年、2012年和2013年cr5分別為5.33%、6.56%、7.18%、8.33%和8.95%，cr10分別為8.16%、10.14%、10.65%、12.76%和13.77%，雖然我國房地產行業市場集中度有所提高，只不過與美國房地產業cr3達45%、香港房地產業cr10達80%相比仍存在很大的差距，并且最大房地產企業（萬科地產）的市場份額僅為2.20%，遵照貝恩市場結構劃分的原則，我國房地產業仍為競爭性（原子型）產業。

2 我國房地產業集中度低的原因

導致我國房地產業集中度低的原因主要有以下幾個：

（1）必要資本壁壘失效。房地產業是資本密集型產業，房地產投資需要龐大的資金，只不過與汽車制造、家用電器、石油化工等行業平均規模超過20億元相比，資本壁壘相對較低，同時，房地產開發企業高負債經營特征、建筑施工單位墊付資金、消費者預付等使得我國房地產業必要資本壁壘失效。

（2）行業技術壁壘失效。在技術方面，項目的開發設計到竣工有專門中介機構全程規劃，房屋的建造由建筑施工企業負責，開發企業僅需要提供一定比例的資金，顯然，房地產業的進入不存在技術壁壘。

（3）規模經濟壁壘失效。我國房地產業具有規模偏小、大企業市場份額微不足道的特征，與在位企業相比，新進企業并不具有劣勢，其在很大程度上削弱了該行業的規模經濟壁壘，另外，市場規模的擴大為小企業提供了廣闊的生存空間。

（4）產品差異化壁壘失效。目前消費者對房屋的居住面積、質量和戶型均有一定的要求，只不過在同質化消費、產品差異不大的背景下，房地產業進入壁壘也是失效的。

3 提高我國房地產業市場集中度的對策建議

為了改變房地產業集中度低、規模不經濟的現狀，提高市場結構效率以及市場集中度，我們提出以下幾點建議：

（1）優化市場結構。建議提高房地產企業注冊資本、經濟、管理以及工程技術人員的最低要求，提升開發企業在項目投資中自有資金比例，取消商品房預售制度；建議政府部門采取行政手段強制信譽低、違規嚴重的企業退出房地產業。

（2）推進產業重組。建議政府部門支持具有資信與品牌優勢的開發企業兼并、重組、參組控股中小型房地產企業，組建競爭力強、實力雄厚的大型企業（企業集團），優化資源配置，實現行業規模化經營；鼓勵區域擴張，使開發企業通過全國范圍內或跨區域開發進而擴大企業規模。

（3）注重人才培養。建議開發企業加強對專業人才的培養，進一步完善人才培養體系，構建高效的人才激勵機制，提升企業管理水平。

（4）樹立企業品牌。建議開發企業加強產品和經營管理創新，力求規劃設計精益求精，提升房屋的綜合質量水平；塑造良好的企業形象，建設卓越的企業文化；加強企業的自我宣傳力度，向顧客傳遞相關品牌信息；提供高品質物業服務，營造優雅和舒適的生活環境。

參考文獻：

[1]唐曉靈，白寶煥.我國房地產開發市場集中度研究[j].商業時代，2012（26）：126-128.

[2]周京奎.產業集中型壟斷與中國房地產市場結構優化[j].生產力研究，2002（3）：180-184.

篇4

關鍵詞：房價 供給 開發投資 實證研究 啟示

一、近年來沈陽市房地產市場現狀

（一）房價情況

2012年沈陽市房地產樣本均價6340元，與2011年持平，較2010年上漲10%。2012年末，沈陽市房地產樣本均價出現翹尾，達到7512元/平方米，較11月增長19%，但從沈陽新建商品住宅價格指數看，并未捕捉到住宅價格上漲的情況。從商品房和住宅銷售面積和銷售額的關系看，銷售額增長幅度略高于銷售面積，說明沈陽房價存在平穩上升的趨勢。

（二）建設完工情況及其供給結構分析

1、新開工面積與施工面積情況。2012年，沈陽市房地產和住宅新開工面積保持高速增長，施工面積增速較2011年下降顯著。2012年，沈陽市房屋新開工面積累計3803萬平方米，同比增長30.6%，增幅遠超去年同期，其中，住宅新開工面積累計2875.5萬平方米，同比增長26.43%；房屋施工面積累計10982.5萬平方米，同比上升5.91%，增幅較2011年同期下降12.5個百分點，其中住宅施工面積為8022.6萬平方米，同比上升3.65%，增幅較2011年同期下降14.6個百分點。房屋新開工面積和施工面積均反映未來市場的潛在供應量，新開工面積增速攀升主要受房地產市場回暖影響，也反映市場對未來供求的預期，施工面積增速放緩主要是由于受2011年新開工面積下降和經濟下行條件下部分工程停建的影響。總體上看，沈陽房地產市場處于回暖復蘇的階段，未來市場房屋供給將處于相對寬松的狀態。

2、竣工面積情況。2012年，沈陽市房屋竣工面積保持適度規模，住宅竣工面積增速略有回落。2012年，沈陽市房屋竣工面積達到1204.6萬平方米，同比上升18.96%，增幅較2011年同期有所下降，其中，住宅竣工面積達到998.8萬平方米，同比上升22.49%，增速略有放緩，但仍然保持較快速的增長。房屋竣工面積代表已建成投入市場的有效供應量，目前有效供給高于2010和2011年，仍保持在高位，在需求不存在爆發式增長的情況下，市場住宅供給仍然較為充裕，此外，由于2011年房屋和住宅竣工面積增加迅猛，待售住房仍然需要一定時間消化。

（三）開發投資情況

2012年，沈陽市房地產開發投資相對平穩，但低于歷史高位，有回落趨勢。2012年，沈陽市房地產開發投資累計完成1839.6億元，同比增長16.3%，增幅與去年同期基本持平，但相比于2010和2009年，分別下降16.55和4.9個百分點，主要是受經濟下行和房地產政策的影響。房地產開發投資1839.6億元中，住宅開發投資累計完成1254.9億元，同比上升5.99%，增幅較去年同期下降21個百分點，下降較為明顯，主要原因是由于前期住宅地產開發量較大，部分竣工住宅尚未出售，銷售壓力較大；此外，房地產開發具有周期性，開發周期一般為2-3年，前期大量投入可能成為本期投入下降影響因素之一。從房地產和住宅投資整體規模和同比增速判斷，沈陽市房地產市場還保持著較為平穩、健康的發展態勢，并沒有出現投資顯著下降的情況，房地產市場規模適度。

二、實證研究結果及分析

本文以沈陽市2005-2012年住宅市場相關數據為研究樣本，采取供給價格彈性法、格蘭杰因果檢驗法、相關系數檢驗法進行實證研究。

（一）供給價格彈性法。選取住宅銷售價格指數同比作為住宅價格變化量，以住宅開發投資同比增速、住宅施工面積同比增速（住宅未來供給1）和住宅新開工面積同比增速（住宅未來供給2）及住宅竣工累計同比增速作為住宅供給變化量，計算住宅供給價格彈性如圖1。從結果上看，供給與價格之間存在著較強的正相關關系。從2012年3月份開始，價格與住宅開發投資、住宅施工面積、住宅竣工面積出現了負相關關系，這主要是受房地產調控政策影響，房價漲幅有所下降，房地產無法短時間減少當期投資和施工面積，而新開工面積出現顯著下滑。

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圖 1 2005-2012年住宅供給價格彈性

（二）格蘭杰因果檢驗法。對經過調整后的平穩數據進行格蘭杰因果檢驗，結果如表1。結果表明，住宅價格變化（dresiprice）是新開工面積（dnewstart）、施工面積（dconstr）、住宅開發投資額（Residinvest）的格蘭杰因果關系，但并不是竣工面積（dfinished）的格蘭杰因果關系。這可能是由于開發商對新開工和施工具有較強的調控能力，但是對于竣工面積，由于很多開發商與購買者簽訂了交房合同，即便在形勢不好的時候，也不能輕易延緩交工。

表1 住宅價格與住宅供給的格蘭杰因果檢驗

（三）相關系數檢驗法。運用SPSS軟件計算相關系數，結果如表2，表明住宅價格變化直接影響新開工面積、施工面積及住宅開發投資額，并與其保持較高的正相關性，但是對于竣工面積的影響卻是負向的。這也反映出市場現象：在房價上漲、房市良好時，房地產商往往并不著急賣房，逐步向市場釋放房源，以期獲得更高價格；相反，在房市萎靡、房價下行時，又通過大量釋放低價房源回籠資金，緩解資金壓力。

表2 住宅價格與住宅供給的相關系數矩陣

三種研究方法結果表明：房價與住宅新開工面積、施工面積、開發投資之間存在一定的相關關系。目前，沈陽市住宅市場價格穩中有升，可以看作全國范圍內房地產行業穩定健康發展的典型，但這種受房產價格影響的住宅開發市場進一步發展可能引發如下問題：

（一）開發投資增幅加快，占GDP比重進一步提高。采用支出法核算GDP，年內生產的最終產品的市場價值，主要包括居民消費、企業投資、政府購買和出口，其中住宅建筑投資就屬于企業投資范疇。據國家統計數據顯示，2012年沈陽市住宅開發投資環比增幅為5.6%；2011沈陽市住宅開發投資環比增幅為25.9%。與此同時，房地產投資占GDP比重也呈上升趨勢，2010年以來沈陽市住宅開發投資占GDP比重分別為20%、21.3%、20.2%。

（二）住房空置率大幅提高。目前，市場各方對住房空置率的定義大不相同，統計方法也千差萬別，對沈陽市住房空置率的統計數據也很難取得，但空置問題卻在一定程度上存在。有關資料顯示，上海、北京、深圳等一級城市房屋空置問題嚴重，達到了40%，許多小區的入住率甚至不到50%。還有資料顯示，一線城市住宅平均黑燈率超過3成，海南受投資影響，黑燈率達到70%。而國際標準規定，房屋空置率在4%-5%之間為合理區間，在10%-20%之間為危險區，超過20%則為嚴重積壓狀態。

（三）商業銀行對房地產業信貸投放逐年增加。中國房地產開發企業的資金來源主要是靠銀行貸款與自籌資金，房地產業的自有資金比例較低，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售整個過程。相關統計數據顯示： 2009年以來沈陽市房地產貸款余額占各項貸款余額的比例分別為18.16%、20.33%、22.13%、22.8%。房地產景氣度下降，房地產業的經營風險將轉變為銀行的金融風險。

三、啟示

從合理引導房價，以促進房地產住宅供給、開發投資市場健康、理性發展的角度出發，得到以下啟示：

（一）加大貨幣信貸導向力度，通過調整信貸投放引導住房供給結構優化。房地產的發展離不開金融支持，國家在房地產信貸政策導向上，可參考居民住房貸款的差別化信貸政策，對90平方米以下中小戶型占比較高的房地產項目予以優惠信貸條件，而對別墅等房地產開發建設適當提高信貸融資成本，從而引導房地產開發企業加大中小戶型房屋的建設，進而優化住房供給結構。

（二）地方政府適當改變角色定位。現行的考核指標和方法使地方政府更加注重GDP，對于地方政府來說，將土地以高價賣給開發商，政府便可獲得較高的GDP，隨之而來的就有較好的政績。土地價格越高，房屋成本也會隨之增長，房價自然會水漲船高。所以，應當適當改變政績考核方法，將考核指標體系逐步轉變為提供公共服務能力與效果方面。

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【關鍵詞】房地產檔案 數字化 信息共享 管理

一、引言

近年來，隨著房地產開發市場規模的迅速壯大，房地產檔案管理工作逐漸成為影響房地產實現動態、科學、系統化管理的重要因素。基于現代的計算機技術、數據庫技術和互聯網技術構建數字化的房地產檔案管理系統，將房地產信息采集、信息存儲、信息傳輸和管理實現自動化管理，已經成為房地產行業和計算機行業研究的熱點，也是房地產檔案信息管理和共享的發展趨勢[1]。本文基于筆者多年的房地產檔案數字化管理建設經驗，詳細的分析房地產檔案數字化管理系統構建的要點，闡述房地產檔案數字化管理的重要意義。

二、房地產檔案數字化管理系統構建

（一）制定房地產檔案管理信息化規范

房地產檔案數字化管理系統建立過程中，實施信息化規范工作非常重要。不同的省份、地市在實施房地產開發過程中，盡管已經參考國家的房地產開發檔案管理規范，但是由于關注細節不同，也會存在很大的差異[2]。因此，各省份應當積極的貫徹落實國家房地產檔案信息化管理規范，詳細地學習每類業務的歸檔范圍、文件材料的規格、保存的年限、鑒定銷毀制度，同時在工作過程中，不斷的進行創新研究，學習計算機管理技術，了解房地產測繪、法律等相關知識，確保在每一類房地產業務處理過程中都能夠熟練掌握操作規程和技巧，以避免導致房地產檔案在實施信息化規范過程出現錯誤，造成工作進展緩慢，甚至出現返工。

（二）完善房地產檔案信息

由于房地產檔案保存的時間長，處于一個流動的狀態，因此房地產檔案管理系統也需要處于動態的存儲狀態，以便能夠實時的補充、完善房地產檔案信息，確保房地產檔案管理內容的正確性、完整性。完善房地產檔案信息包括的內容很多，比如開發設計商品房預售管理系統，管理預售許可信息及預售資金，防止房地產項目成為爛尾項目；構建住房保障系統，確保房地產信息能夠實現科學化、規范化、標準化管理；構建商品房維修管理系統，實現房產實施狀態的更新，保證房產使用的唯一性、準確性[3]。這些子系統都可以為房地產檔案數字管理提供基礎的資料，以便能夠更加及時的同步信息，保證房地產檔案管理系統的數據一致性和完整性，更好的實現房地產檔案的動態管理。

（三）加強軟硬件資源建設

構建一個完善的房地產檔案數字化管理系統，需要投入巨大的人力、物力和財力，因此需要認真分析自身房地產檔案管理現狀，結合自身的需求，開發一個功能完善的分布式的房地產檔案數字化管理系統。開發系統之后，需要購買網絡服務器、數據庫服務器、防火墻服務器、計算機終端，同時部署一個標準化的房地產檔案管理系統運行機房，配備防塵器、防雷器、空調、消防器材等設備，以便保證房地產檔案數字化管理系統運行環境的溫濕度、消防安全等，并且部署配置一個健全的、易于擴展的局域網，甚至廣域網，以便能夠使得人們在外界進入系統進行訪問，實現房地產檔案管理信息的共享性。

三、房地產檔案數字化管理意義

（一）圖文結合，形象化管理房地產檔案

房地產檔案管理系統中，存儲房地產檔案的相關戶型圖，甚至可以保存房產信息的實景圖，也即是拍攝的全景照片等，這些檔案均可通過電子輸入設備輸入到房地產檔案管理系統中，并且可以使用相關的數據采集器，將房地產檔案信息進行實時更新，圖文結合，更加形象化、直觀化的管理房地產檔案，實現以圖管房、以房管檔的數字化管理模式，更加有利于房產的交易、買賣等工作。

（二）共享房地產檔案信息

目前，人類社會已經快速進入信息化共享時代，因此房地產檔案信息在獲得許可的情況下，可以通過房地產檔案數字化管理系統進行共享，這樣可以很方便的為房地產業主查詢相關的房地產信息，比如只需要在房地產檔案管理系統輸入業主的身份證號，即可全面獲得房產的自然狀況，所有人的相關信息，房屋的使用年限，房屋的現行狀態等，并且可以方便地查閱房屋變遷狀態，給業主或者政府機關查閱信息時提供快速、準確的服務。

（三）模糊化檢索，提升信息獲取效率

隨著分布式管理技術的高速發展，房地產檔案管理系統在查詢過程中可以更加方便的實現模糊智能化檢索功能。由于房產業主或者政府監管部門需要查詢一類房地產檔案管理信息時，同時又無法獲取清晰的關鍵詞，可以利用模糊智能查詢的功能，有效的提升房地產檔案檢索的效率，并且快速提升房地產信息獲取效率。同時能夠更好的保證房地產檔案管理的準確性、完整性，確保政府能夠更加快速地實現房地產行業宏觀調控策略，確保房地產市場能夠健康發展。

四、結束語

隨著我國房地產項目的增多，房產數量急劇上升，房地產檔案項目管理日趨復雜，并且房地產檔案管理關系到人民群眾的切身利益，尤其是在新時期，房產價值不菲，房地產檔案管理工作也變得更加重要。計算機技術、數據庫技術和互聯網技術的發展為房地產檔案數字化管理系統的實現提供了重要的技術支撐，實現了房地產檔案數字化管理大幅度的提高房地產檔案管理的效率和信息共享性。

參考文獻：

[1] 王斌. 計算機技術在房產檔案數字化管理中的幾點思考[J]. 硅谷. 2011， 23（03）：11-12.

[2] 王國英. 試論如何實現檔案管理的數字化[J]. 企業技術開發. 2010， 22（23）：21-22.