資產的計價方法精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇資產的計價方法，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：資產重組；計價；方法；選擇

一、緒論

1.資產重組簡述

目前，我國學術界對資產重組以及資產計價方式并沒有一個統一的共識。資產重組可以簡單的定義為，企業利用重新獲得或者配置的資源來把現有資產轉換成另一種資產的相關經濟行為。資產重組如果成功，那么將會對企業產生積極影響，能促進企業的二次發展，而與其相關的資產計價方法也會多種多樣，促使企業規范化進行經營。

2.資產重組中新增固定資產來源

企業在進行資產重組時，主要借助以下方式取得新的固定資產，例如：對其他企業進行資產置換。這一方式主要應用于上市公司和規模較大的企業集團之間，基本表現為上市公司利用自己的經濟優勢將低價取得的資源以最低的價格賣出，把利用效率較低的資源定高價，從而取得市場的定價權；也有可能因為公司經營狀況的不理想，為了使現金更低的流出，會以用固定資產來換取其他企業的固定資產等企業資產。但從長期的發展來看，這種措施可以讓公司的資產能夠更好的保值，從而讓企業有充足的資金去經營；另外還有其他方式，例如：大額饋贈，大額捐贈也往往是大型企業進行升級的一種重要方式，公司可以把擁有的資產大額捐贈給更大規模公司，這樣也可以讓企業的資產進行保值。

二、可變現凈值與成本孰低法理論上的缺點

可變現凈值與成本孰低的計價法是對歷史成本計價法的一次重要修正，雖然在實際計價方法中得到大范圍的使用，但發達國家對此計價方法存在著一些看法。

1.可變現凈值與成本孰低計價法不是以企業取得的價值為基礎，也不是以投入的資產價值作為計價基礎。企業所儲存的存貨不是為了生產就是為了銷售給其他部門或者個人；在現實中，對于存貨，企業對其如何應用是不能確定的，所以，在進行資產計價時會有各種差異很大的計價基礎，例如：以產出價值為基礎和以投入價值基礎。以產出價值所表達的是企業在當前經營或者以后出售或者在經營活動中能夠確定取得的預期資金，尤其是以企業產成的產品作為交換價格為依據；以投入價值為基礎反映的則是企業在日常的經營活動中為了得到各類物品的使用權而必須付出的經濟補償，即投入資源的確定。

2.可變現凈值與成本孰低計價法存在著很大的問題還表現在，違反了我國會計政策所要求的一致性原則。根據可變現凈值與成本孰低計價法，在資產負債表日，存貨應當按照可變現凈值與成本孰低計價法計量，期末存貨的計價則是將歷史成本和可變現凈值中較低的一方，即可以在不同的時間段內改變存貨的會計屬性。

3.可變現凈值與成本孰低計價法，還處在其他問題。它會影響會計報表可靠性，在會計報表采取什么樣的計價方法就會出現什么樣的結果，這回對使用者造成較大的誤導，造成記錄信息的多種計量，會對企業的成本計量產生較大影響，甚至會掩蓋會計報表的某些信息。之所以會產生這種現象，是因為存貨跌價準備金額需要轉回，而在這種方法下就沒有體現這個信息。近幾年來，盈利能力較差的上市公司為了避免退出上市市場，千方百計的利用存貨跌價準備來對利潤項目進行調整，欺騙廣大的報表使用者的時間時有發生，從而導致上市公司的形象大打折扣，使股票亂象叢生，導致股民對上市公司失去投資信心。

三、成本與可變現凈值孰低法在實際工作中的缺陷

1.所謂成本，是指企業期末存貨的實際成本，要財通先進先出法，加權平均法等存貨計價方法，對期末存貨進行計量所確定的期末存貨賬面成本。而可變現凈值是指在企業日常的經營活動中，存貨的估計售價減掉到完工時估計將要發生的成本，估計的銷售費用以及相關稅費后的金額。如果一個企業采用成本與可變現凈值孰低法對期末存貨進行計量，當某項存貨的可變現凈值跌到成本以下時，就說明該項存貨為企業帶來的未來經濟利益低于賬面成本，企業應該按照可變現凈值低于成本的差額確認存貨跌價損失，并將其從存貨價值中扣除。否則，就會虛記當期利潤和存貨價值。當可變現凈值高于成本時，企業則不能按照可變現凈值高于成本的金額確認這種尚未實現的存貨增值收益，否則，也會虛記當期利潤和存貨價值。

因此，成本與可變現凈值孰低法體現了謹慎性的會計原則。

2.可變現凈值的數額確定存在不準確的問題。企業在進行對可變現凈值的確定時會受到諸多因素的影響，例如在進行數額的確定時要估算產品的至完工時將會發生的成本，至完工時將會發生的成本會受到很多因素的影響，例如：時間的長短會影響到至完工時將會發生的成本的價格，因為產品到完工時的時間是不確定的，一旦估算不準確，就會對可變現凈值產生影響由上述兩個觀點可以看出，企業在使用這種方法在進行計算成本時，成本的數額會出現比較大差異，企業在進行會計報表的填寫中，會利用這個手段來調節成本，導致企業會計信息的失實。相關的會計監察部門要注意這個問題，對企業的成本進行嚴格的監管，從而促進企業的規范經營.

四、期末存貨按公允價值計量的可操作性

1.產品以公允價值計量作是我國會計界一個爭議的問題。公允價值是企業所生產的產品在市場里進行平等正常的交換時的價格，它準確的反映了市場經濟的發展。我國的經濟部門在制定會計工作的各項法規時鼓勵企業以公允價值作為一個計價的基本手段。但是，企業以這種計價方式作為計價手段有著弊端。例如：產品以公允價值會使企業所得的利潤增加，但是在報表上卻沒有很好的顯示出來，因為產品有著本身的產出價格，如果產品的價格不是以出廠價，而是以公允價值計量，會在一定程度上提高產品的價格，從而導致企業可以用產品價格來調利潤，從而減少了國家的稅收。然而這種方法的支持者認為，以公允價值為計價基礎，可以更好的與世界接軌，隨著國際化的進程不斷深化，世界上的大多數企業都是以產品的公允價值作為計價基礎，如果企業堅持這種做法，可以更好的與世界進行業務的交流溝通，達到國際化的經營效果。

2.公允價值計量是否比其他的計價方式更具優勢。企業除了可以按照公允價值進行計量，還可以以其他的方式進行計量。企業在進行會計確認，計量時應該“不得多記資產或收益，少計提負債或者費用，不得計提秘密準備”。在進行日常的經營中應該正常的進行資產的計量，企業要根據自己的情況來使用各類計量方法，公允價值計量有它的優點，例如：可以讓產品的價格盡可能的接近市場，無論采取什么類型的計量方式，都應該與企業本身的經營情況相結合；在企業單位和事業單位中，二者選擇的計量方法有著較大的差異。各個公司要對本公司的會計政策進行有效的選擇，從而促進企業經營的規范化。

3.公允價值計量是否符合我國國情。我國的會計制度大多都是對外來制度進行學習和借鑒，外國的經濟制度在某種程度上的確比我們的先進。但是我國有自己的內部和外部情況。在我國的企業，小企業的數量近8成，這些企業的規模不是特別的大，如果建立一個相對復雜的會計制度，那么有些小企業將受不了繁雜會計制度的重壓。公允價值計量適合那些規模較大的企業，因為它們所生產的品數量巨大。所以選擇什么類型的計量方式是由企業自主選擇的。各種計量方式只要符合經濟法規和市場道德，都是值得鼓勵的。

4.公允價值計量是否能給報表的使用者提供有效的信息。我國當今的市場處于一個上升的水平，伴隨著競爭程度的激烈，有些公司，尤其是上市公司，利用其上市資質，千方百計的進行融資，其年終提供的會計報表往往會以公允價值計量為一種基本計量方式，利用這種方式的有點來進行會計信息的披露，普通的投資者很難發現其中的貓膩，上市公司利用報表信息的不對等性，來對投資者進行誤導，利用股市來吸引資金，謀求不法利益。

5.公允價值計量是否具有實用性。無論是何種的計量方式，都離不開人的影子，這就要求要保證公允價值計量的可靠性，要想避免企業會計人員利用這種方式來謀求自身的不正當利益。相關的會計監督部門要企業提供的會計報表進行科學有效的分析，以達到監督效果。企業利用公允價值進行計量主要調節的是利潤項目，所以要對企業提供的利潤表進行更為嚴格的監督，防止不法企業利用這種方式減少利潤以及逃稅漏稅的行為。

五、如何確認固定資產

1.如何確認資產計價和收益

資產的計價和對收益確認是不可分割的兩個部分，因為企業只有擁有資產才會有盈利，盈利離不開資產，同時，收益的增加又會使資產不斷增多。在實際工作中，確定收益的主要依托下列兩種手段：收入費用法與資產負債法，第一種方法是較為原始的一種方法，企業在進行交易時應該以歷史成本作為計價基礎，將收入費用按照比例進行計算，這種方式的最大優點是計量收益非常客觀，沒有絲毫的主觀性。而資產負債法作為一種根據時間進行計量的方法，摒棄了簡單使用歷史成本為計價基本方式，將期末留下的凈資產減去期初凈資產數額的價差作為企業在當期所獲得的收益，這種方法確認資產價值會減少波動，并且計價過程較為簡單，在實際中應用程度較高。企業在重組資產時固定資產的增多，并不意味著生產銷售的商品和其他產出品，因為固定資產變化過程代表著把一種企業擁有的資源轉化為另一種方式的資源。按照傳統的觀點，在此過程是收益不應該體現，但是企業在資產重組時，應該按公允價值進行計量，需要按照會計所記錄的賬上價值來體現這個過程。公允價值是指在交易雙方的交易中，雙方對交易的物品的價格都能夠接受，是市場價格，是公平的，不存在任何方式的強買強賣。但是以公允價值為記賬基礎也存在很大的缺點，例如：在資產重組過程中的利潤，各方往往對其進行掌控。資產，是企業過去的交易、事項所形成的企業能夠掌控的資源，是企業現今所擁有的。這類資源在將來的時間里會給企業帶來一定的經濟利益。資產計量存在的問題主要是指對資產按照什么樣的標準進行劃分、金額的多少應該予以會計信息的記錄，計量屬性主要包括、重置成本、當期成本，市面價值、公允價值、可變現凈值、現金流量凈等方面。對重組后的固定資產應選擇什么樣的計量方式進行計量也是資產重組考慮的重要問題。

2.相關會計準則的規定

按照我國2001年1月1日起實行的的《企業會計準則――非貨幣易》中的規定，資產進行交換必須按照相同的價值進行交換，確認損益時只得采取補位方式，并必須取消以公允價值為記賬方法的方式，各個企業要采用歷史成本的計價原則。在國際會計制定部門頒布的《不動產、廠場和設備》2003條規定中。在會計信息記錄中，除了無法確定為資產的公司擁有資源中，所有的資產必須按照公允價值為價值基礎。在2006年末，美國財務會計準則制定委員會頒發的FAS153《非貨幣性資產交易》中明確規定，非貨幣性的交易入賬必須按照公允價值進行資產交換，但是業務和功能功能相似的生產性資產除外。國內的多數學者建議，資產價值需按照歷史成本法，才更加標準的計價方式，以公允價值為基礎，對價格的公正制定有消極的影響。我國在2006年，頒布了《企業會計準則第7號――非貨幣性資產交換》對公允價值又進行重新的規定，從中顯示了我國的會計制度要與世界進行接軌。的確，我國要想讓資產的計價方式有所發展，必要要借鑒國際上的先進經驗，這樣才能更好的促進會計信息的系統化，國家化和信息化建設。尤其，實現世界正處于經濟危機階段，我國以及世界上其他的國家的經濟制度存在的各項問題都以及顯現出來，我國要充分利用這個機會來反思我國的經濟制度，這樣才能對包括資產計價反思在內的各項內容進行學習和借鑒，從而更好的進行制度建設

六、小結

1.重視資產重組在會計領域的地位

要想讓經濟更好的發展，就必須得重視資產重組的作用。資產的各項功能正常的運行是各類會計活動進行的一個重要基礎。資產價值的確定完全是按照市場的供需等其他情況來決定的。要保持市場的競爭性，這樣，各類商品的價格就會正常的進行波動。要盡量避免市場壟斷的情況發生。資產重組要符合市場發展的規律。想要建立這樣的市場要這樣做：首先，要讓消費者和產品售出者有足夠的數量，這就要求政府要降低市場的準入門檻，讓更多的人參與到市場的交易中來。其次，要對產品的質量進行有力監督，對于那些粗制濫造的企業要立即清除出市場。再次，要保持市場的流通性，只有保持市場的順利周轉，才能夠使消費和售出行為不斷的進行下去。最后，要盡量的讓每個人都了解市場的相關信息，這樣才能保持市場

交易行為的公平性。我們每個人都離不開市場，只有重視市場的作用，企業才能都對資產計價的方式有一個全面的衡量，這樣也能促進我國會計制度的進步。

2.會計相關信息的披露

資產計價包含了很多種方式。對成本的計價是一種方式，對存貨就可能是另外一種方式。正是由于方式多樣，這就要求企業要對資產的相關信息進行適當的披露，這樣做可以讓其他會計部門對資產的計價方式提出合理的建議，從而讓資產計價方式更加的多樣化。

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篇2

Abstract： The introduction of asset valuation method into accounting fair value measurement has become a trend， the intrinsic link of asset valuation and accounting makes it possible. This paper analyzes the possibility of introducing asset evaluation into accounting fair value measurement， and then discusses the introducing ways and existence difficulties.

關鍵詞： 資產評估；會計；公允價值

Key words： asset evaluation；accounting；fair value

中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）09-0154-02

1 資產評估方法運用于會計公允價值的可能性

2006年新頒布的《企業會計準則――基本準則》中將公允價值定義為：在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。定義中強調了交易性質是“公平交易”，所謂公平交易是指假設在計量日前的一段期間內，市場中該項資產或負債的市場活動是常規性的、經常發生的；而不是被迫的交易。同時，企業會計準則明確提出：企業會計確認、計量和報告應當以持續經營為前提，這些都說明清算等非持續經營的交易不適用于公允價值計量。

資產評估的基本目標是資產的公允價值。姜楠教授指出“資產評估中的公允價值是指一種相對合理的評估價值，它是一種相對于當事人各方的地位、資產的狀況及資產面臨的市場條件的合理的評估價值。”可以看出，資產評估中的公允價值是與一定的資產的狀況、市場條件相匹配的價值，是公開市場假設、持續使用假設和清算假設等條件下的公允價值，而不單單是持續經營或持續使用假設條件下的公允價值。由此可以看出，資產評估中的公允價值要比會計中的公允價值的內涵豐富得多，會計中的公允價值僅是資產評估中的一種情況。

資產評估學中根據評估時所依據的市場條件、被評估資產的使用狀態、以及評估結論的適用范圍，將資產評估結果的價值類型劃分為市場價值和市場價值以外的價值。《國際評估準則》中將市場價值定義為：自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值的估計數額，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。這個定義與會計學中公允價值的定義極為相似，都體現了交易的性質是“公平交易”，交易的主體是“熟悉情況”、“自愿”、“不受任何強迫”的。

通過對以上三個概念的比較，我們可以看出，資產評估中的公允價值與會計中的公允價值有一定區別，但是資產評估中的市場價值卻與會計中的公允價值極為相似。而“資產評估的基本目標是公允價值，市場價值是公允價值最基本的表現形式”，因此，我們可以將資產評估運用于會計中公允價值的計量，為公允價值計量的準確性提供支撐。

2 資產評估方法在會計公允價值中的運用

新企業會計準則按照市場活躍程度將公允價值的運用劃分為三個級次：第一級次是資產或負債存在活躍市場的，應以市場中的交易價格作為公允價值；第二級次是資產本身不存在活躍市場，但類似資產存在活躍市場的，應以類似資產的交易價格為基礎確定公允價值；第三級次是對于不存在同類或類似資產可比市場交易的資產應當采用估值技術確定其公允價值。

在這三個級次里，前兩個級次可以采用交易價格作為公允價值，相對來說比較簡單，會計人員容易操作，但由于我國市場不發達，沒有形成完善的體系，因此交易價格很難取得；第三個級次要采用估值來確定公允價值，這就要對資產狀況以及市場條件都要有一定的了解，但由于會計人員不具備應有的專業知識，或所需耗費的人力、物力較多，而不太現實。因此應當利用更為專業的評估人員的專業知識，來解決公允價值計價的問題。

資產評估中的市場法是根據替代原理，采用比較或類比的思想來判斷資產的價值。市場法分為直接比較法和間接比較法。

直接比較法：評估對象價值=參照物成交價格*修正系數

間接比較法：評估對象價值=參照物成交價值*（評估對象分值/參照物分值）

這兩種方法正好對應公允價值計量中的第一個級次和第二個級次。

資產評估本身就是運用專業的方法對特定資產進行估值的，當不存在同類或類似資產可比市場交易的資產時，可運用資產評估中的成本法和收益法進行評估。

成本法：資產評估價值=資產的重置成本-資產實體性貶值-資產功能性貶值-資產經濟性貶值。

收益法：P=■■。

其中：P為評估值；i為年序號；Ri為未來第i年的預期收益；r為折現率；n為收益年限。

這正好對應公允價值計量中的第三個級次。

可以看出資產評估的方法確實可以運用到會計公允價值計量中。會計與資產評估實際上是相輔相成、相互利用的，會計報表、財務數據為資產評估提供必要的數據支撐，資產評估的結果又可以運用于會計公允價值計量中。

3 資產評估方法應用于會計公允價值計量的難點

3.1 資產評估公允價值與會計公允價值易混淆 資產評估與會計畢竟屬于不同的學科，在很多方面的理解都不一致。資產評估中的公允價值的內涵要比會計中的公允價值的內涵豐富得多，資產評估中的公允價值是廣義上的公允價值，是泛指公平、公正地反映資產的價值，而會計上的公允價值是一個狹義的公允價值，是在公平交易的市場買賣雙方自愿發生的經濟行為的金額計量。

會計人員和評估人員如果沒有對市場、資產等因素進行分析，就很難做出正確的判斷，把不適當的評估結果運用到公允價值計量中來。

3.2 會計人員專業水平達不到要求 新準則中引入公允價值計量模式，對會計人員的專業性要求更高。公允價值計量中估值必須運用到資產評估，但會計人員很少接受過專業的資產評估培訓，對資產評估不太了解，不能很好地運用。如果企業遇到類似的問題就咨詢中介公司，費用會相當昂貴。

3.3 資產評估方法本身具有局限性 理論上來說，資產評估的三種方法確定的評估值應該趨于相同，不同的只是：成本法是用資產過去的數據來確定現在的價值，市場法是用資產現在市場的數據來確定現在的價值，收益法是用資產未來估計的數據來確定資產現在的價值。但往往這三種方法得出的結果卻相差甚遠，究其原因，主要是三種方法的思路各不相同，導致其前提條件和數據來源也各有不同。運用成本法要確定資產的重置成本、資產實體性貶值、資產功能性貶值和資產經濟性貶值，因素較多，不易操作，而且對人的主觀判斷要求較高；市場法要求活躍的市場，但由于我國市場不健全，很多數據沒有辦法獲取，因此給評估帶來很多困難；收益法要確定預期收益、折現率和收益年限，而這具有很大的主觀性，不易把握。因此，評估方法本身就具有很大的局限性。

參考文獻：

[1]姜楠.對資產評估基本目標的再認識――兼論公允價值與市場價值[J].中國資產評估，2002（2）.

篇3

【關鍵詞】績效評價 因子分析法

一、引言

房地產行業在國民經濟體系中具有不可或缺的位置及舉足輕重的分量，整體來講，房產這一個行業具有支柱性，基礎性，先導性。這些公司作為龍頭企業，具有相當的代表性。而他們的投資者，為本公司的投資決策[1]，能夠提供充分的參考，對與無目的投資行為具有減少的作用。不管是出于總體行業中的自身位置，還是決定能否來自領導層面，進一步可以為以后的發展策略的定制還有在市場中的地位定位，提供不少相當重要的依據[2]。地產這個行業是一個其他很多多行業都有緊密關系的行業。因此，房地產的投資已經是擴大投資需求的支撐點。能帶動并增長社會經濟。

二、理論與方法

因子分析也就是我們所說的多元分析方法，這種統計方法起源巖土Karl Pearson和Charles Spearman等人用于智力測驗的統計分析，它的最主要部分是用最少的互不聯系的因子反映原有變量的大多數信息[3]。因子分析法一般可以剔除指標間信息重疊性，在企業績效綜合評價中使用因子分析，不但可以對它們進行綜合評價外，而且也能分析對它們產生重要影響的因素。

三、因子分析的模型

設有n個樣品，每個樣品觀測p項指標：X1，X2……XP，得到原始數據資公共因子。用數據矩陣X的p個向量（即p個指標向量）X1，X2……XP做線性組合。

主要步驟：第一步是將原始數據標準化，第二步是建立變量的相關系數陣，第三步：求相關系數陣的特征值及相應的單位特征向量，第四步是對因子荷載陣施行方差最大正交旋轉。

四、主要研究內容

這篇文章使用了我國深圳和上海A股83家公司作為評論對象。我們國家房地產上市公司的地域特征比較[4]顯著。

這篇文章在已有的研究文基礎上朝綜合考慮房地產上市公司的特點，而且還考慮了影響公司經營績效的許多其他因素[5]。以財政部等五部委2002年頒布的《企業績效評價操作細則（修訂）》的指標體系為基礎。利用能搜集的數據的全面性還有可獲得性，最后選取了能夠反映績效評價中，經營能力、盈利能力、償債能力[6]、成長能力這幾個方面的12個指標來組成這些公司的績效評價體系。

對各個指標得到以下的結果。

（一）股東獲利發展能力

在公因子F1的股東獲利發展因子中，中糧地產、保利地產、榮盛發展、等公司排在前列，有一半以上的公司的Fl因子為正值，這些在相當程度上表示了企業績效中股東獲利發展能力。相對比較而言，中江地產、天倫置業、國興地產在整個排名的最后三位，因此得出了這三家企業在股東獲利的發展能力比較差些。

（二）償債能力

在公因子F2體現的是房地產上市公司的償債能力，華麗家族、世茂股份、北辰實業、金融街、綿世股份等公司的分值比較高。ST高新、浦東金橋、外高橋在償債能力方面處于落后。

（三）盈利能力

公因子F3表現的是房地產上市公司的盈利能力，S*ST天發、萬科A、京投銀泰、北辰實業為排名前三。通過這一組數據，可以看出這三家企業在資本積累率、總資產增長率方面相當的突出，金地集團、深長城、保利地產三家企業2009年在盈利能力方面比較一般。

（四）營運能力

通過公因子F4體現的是房地產上市公司的營運能力，美聯控股的得分較高，接下來是正和股份還有世茂股份。這就表明在總資產周轉率、存貨周轉率等存貨管理能力方面比較高，公司本身的營運能力同樣較好。而深振業A、大龍地產、金豐投資這幾家在這個排名中為最后三位，這就表明這三家企業的營運能力還有存貨管理能力方面相對來說比較低。

（五）發展能力

公因子F5表現的是房地產上市公司的發展能力，金地集團的分值較高，然后就是華發股份還有正和股份。這三家企業擁有相對較高的凈資產增長率和固定資產增長率的收益水平。而綠景地產、美都控股、世茂股份這幾家在發展能力方面排在最后，也就體現了這幾家公司在凈資產增長率還有固定資產增長率方面的收益水平比較一般。

我們可以從綜合得分排名中看到，在最前面的三家單位是世茂股份、萬科A、保利地產。一般在分析的過程中，不同的指標會得到差別不小的結果，但是這也必然存在聯系。我們從結果可以得出，排名比較在前面的企業，基本上每個因子都比較靠前，并且前面兩個因子得分的權重系數相對來說挺大的，所以得到了上面的結果。這篇文章在進行因子分析時對數據進行了處理，把五個主因子得分還有綜合得分全部設定均值為0。所以，以0為基準進行參考。我們可以從綜合得分排名來看，結果中的的83家上市房地產公司中，一半以下得分為證，大部分上市公司的得分為負。在綜合能力上，上市房地產公司的整體水平比較有待于提高。經過計算分析，可以得到，這些公司的經營績效是受到好些方面因素的制約還有影響。之中償債能力決定著企業的發展命運，也就充分體現了房地產上市公司歸類為一種負債經營的模式，因此，成長因子還有盈利因子對房地產上市公司的績效也有十分重要的作用，公司中的發展能力還有經營能力都決定了了一個房地產上市公司的成敗。在市場競爭激烈的市場經濟體制下，我們應重視各方面的能力，全盤考慮，只有這樣才可以使得評價全面和科學。

五、結論

這篇文章第一是對國內外企業績效評價理論和研究現狀進行了分析，然后對我國房地產上市公司績效評價的研究狀況進行了概述，進而分析我國房地產業還有房地產上市公司的總體發展和優勢體現。第二介紹了企業績效評價的多種，利用比較選定因子分析基進行績效評價，并且通過詳細了解因子分析的基本理論和應用，對我國房地產上市公司進行了績效評價研究，并且得到以下結果：一是房地產上市公司的地區分布不均衡；二是房地產上市公司的負債率較為高；三是房地產上市公司的經營兩極分化；四是部分上市房地產公司受國家宏觀調控的影響。

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篇4

在2001年，經過《債務重組》、《非貨幣易》、《投資》等準則的修訂，公允價值計量得到了明確規定。然而，因為許多上市公司利用公允價值對會計活動進行造假，所以財政部在同年取消了公允價值在多方面的應用，例如，規定要求債務重組、非貨幣易以及投資準則等方面按照賬面價值入賬。但在2006年2月15日，財政部頒發了新會計準則，即在長期股權投資、投資性房地產、非貨幣性資產交換、債務重組及金融工具等準則中適當的應用公允價值計量，一方面這是為了中國企業會計準則與國際接軌；另一方面也客觀上給企業利潤操縱帶來了新的空間。

一、我國投資性房地產企業的性質和特征

據新會計準則規定，“投資性房地產”以獲取租金或資本增值為目的，并可以進行單獨計量和出售的房地產，例如：被出租的土地使用權、預備轉讓的土地使用權以及被出租的建筑物等。

同時，新會計準則還明確了“非投資性房地產”的范疇：企業擁有并自行經營而非出租的旅館飯店、非出租型房地產（僅供自己生產商品和經營管理的自用型房地產，如公司廠房、辦公大樓、公司生產經營用地使用權以及員工宿舍等）、商品型房地產（房地產開發公司處于銷售中或處于開發中的商品房和土地）等。

由于準則中對于“投資性房地產”有可采取公允價值計量模式，并在會計報表中須單列“投資性房地產”項目的規定。房地產行業成為受新會計準則影響最大的行業之一，眾所周知，從謹慎性原則著手，傳統會計報表均采用市價和成本的“孰低法”。那么，新會計準則是否真的讓所有擁有房地產的公司一夜“暴富”？人們對新會計準則是否存在誤讀？新會計準則是否會對那些占有投資性房地產的非上市公司或上市公司產生實質影響？事實上，占有投資性房地產的企業在房地產整體企業中所占比例較低。幾乎所有房地產企業開發的房地產均屬于其經營商品，作為非投資產業投入使用，而其他公司一般都作為固定資產處理。

雖然，新會計準則約定的是“投資性房地產”，然而，針對實際情況來說，大部分都是投資性房產，少部分是投資性地產。依據新會計準則，可以明確投資性地產包括以下兩點：第一，被出租的土地使用權，即公司采用受讓方式獲得的土地使用權，按照經營租賃（不含融資租賃）方式出租；第二，預備轉讓的土地使用權，即公司采用受讓方式獲得，并預備增值后轉讓的土地使用權。針對投資性房產而言，其相關規定不難理解，然而，針對投資性地產來說，在現實中是有多方面限制的。因為土地所有權屬于國家，而企業僅占有土地使用權。若是在一定時限內，土地未經過開發，那么國家將收回其使用權。所以，采用類似于投資房產形式來低價買進土地，閑置若干年后再高價賣出的行為屬于違法行為。同時，新會計準則也具有明確的相關規定，閑置土地不屬于占有并預備增值的土地。依據《閑置土地處置辦法》可知，土地使用人依法獲得土地使用權后，未經當地政府批準，而超過一年未進行開發建設或進行開發建設的土地面積小于規定面積三分之一，或已投資額小于總投資額的30%且未經批準中止開發建設連續滿兩年的土地均屬于閑置土地。所以，企業土地儲備投資性地產是不以按公允價值計量的。

相較于投資性地產的逐年縮減，企業用來租賃的投資性房產卻發展迅速，根據公開資料顯示，典型的有張江高科、陸家嘴等。如張江高科實行戰略轉型后，在園區內建造了大量的廠房和辦公用房。主營業務由房地產業轉型至以物業經營為主，又如，近來連續飆升的陸家嘴其早在2005年年報中稱：今后數年企業主營業務收入中土地批租收入將會迅速下降，進而對企業的經濟效益產生影響，公司已將房產物業經營作為提高公司盈利能力的主要途徑，從單純的土地批租逐步過渡到自行開發以高檔辦公樓、商鋪和國際社區為主的物業，并進行租賃獲取長期收益。目前，陸家嘴擁有大量的投資性房地產項目，從公開資料可以發現，陸家嘴這些投資性房產中的明城花園、玫瑰園、陸家嘴花園一期商鋪、錦城大廈、眾城大廈為2002年以前持有的，而上海的房地產真正的上漲始于2002年，可見這些物業一旦采用公允價值法計量，其升值空間是相當可觀的。

另外，全國房價漲聲一片，擁有大量房產、地產的百貨商業行業板塊也搭上房價上漲的“順風車”。如小商品城、益民百貨、杭州解百等。根據公開資料顯示，小商品城是最典型的代表。該公司主營租賃服務業，在中國小商品的發源地和集散地義烏建有大量的市場，在市區有賓王市場、篁園市場、針織市場、家具市場、領帶市場、國際商貿城等數個市場。其中，國際商貿城是超大規模的市場，分三期開發，營業面積約260多萬平方米，目前已投入使用。從公開消息看，國際商貿城獲得了政府的大力支持，獲得土地的價格很低，而國際商貿城的商鋪按市價普遍在10萬元/平方米左右，在新會計準則下，如果按公允價值計量的話，利潤調節空間是巨大的。

可以預見的是，擁有大量投資性房產的非房地產企業也必將是市場的關注焦點之一。

二、新會計準則對公司相關業務性質的影響

盡管新會計準則有可能對擁有房地產的公司財務報表造成很大的變化，但我們認為，新會計準則并沒有實質性的改變公司相關業務性質，很多擁有投資性房地產的公司也對新會計準則的使用較為謹慎。

對于擁有投資性房地產的公司而言，新會計準則不過是將過去企業隱性的事物在報表中體現出來，實現報表的合理性和真實性，但對企業自身經營活動不產生實質性的影響。

投資性房地產帶來的經濟效益不受資產價值重估或入賬模式的更換所影響。其實，投資者在今后的幾年時間里，將會看到應用公允價值的投資性房地產帶動凈資產提升的現象，不過也會發現相關的凈資產收益率隨之降低。所以，這只是投資性房地產資產價值入賬的時間問題，對于公司的成長，并無實質的改變。

此外，公允價值變動損益對企業現金流量也不產生影響。公允價值變動而發生的損益是一筆持有損益，將未實現的損益計入了本年利潤。利潤的核算是以權責發生制為根本，采用權責發生制的會計模式進行利潤核算，將會發現利潤與現金流量相違背的情況，但是應用公允價值計量方式，使收益確定模式的偏重收入費用觀向偏重資產負債觀的方向轉變，進而加劇了利潤和現金流的背離關系。資產負債表將投資性房地產的公允價值動態變化計入當期損益，針對提升的當期損益而言，未處置投資性房地產前不具備相應的現金流入，因此，在不具備現金流入的前提下，報告利潤或損益的提升，只會增加企業利潤分配的難度。如果分配，則沒有相應的現金流支持；不分配，則降低了公司的分紅比例，影響股價，使公司價值下降。

可以預見的是，絕大多數擁有投資性房地產的績優公司，不會輕易將其投資性房地產全面進行賬面溢價，即便采用公允價值計量，也必通過周密測算后，采取逐漸的、穩步的方式進行。當然也不排除一些負債率高的企業為了提高凈資產，增強融資能力，如再融資或擴大貸款額度等，或是為了配合“小非”解禁行動，大股東為了達到高價拋售股票的目的而運用公允價值法來調節業績，但是接下來的就是每年業績動蕩。

關于那些上市公司是否會對投資性房地產采用公允價值法，他們都會根據地企業目標來決定，但有一點是肯定的，不急于將資產升值的公司，其在二級市場肯定比那些急于通過采用改變會計計量方法――采用公允價值計量，來提升公司凈資產和短期每股收益來兌現利好的公司要走得更穩、更遠。

三、企業選擇按公允價值計量存在諸多限制因素

公允價值計量模式難以被公司應用的原因主要體現在以下幾方面：

（一）市場完善程度導致公允價值的計量具有局限性

依據《企業會計準則第3號――投資性房地產》來看，若有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值可以被持續穩定獲得，那么應用公允價值模式對投資性房地產開展后續計量工作是可行的。針對應用公允價值模式計量的投資性房地產而言，它不能被計提折舊或攤銷，但其能夠以資產負債表日的公允價值為根本，進而調整其賬面價值，并將公允價值和原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益當中。同時，相關規定明確表明，已應用公允價值模式計量的投資性房地產，不可以由公允價值模式變為成本模式。然而，因為我國的市場經濟有待發展，相關法律法規不夠完善，從業人員的職業修養、業務水平有待提高，所以，致使企業人為操縱利潤的現象容易發生。

（二）公允價值計量的使用條件較為嚴格，具有限制性

當投資性房地產應用公允價值模式計量時，而準則規定當地須擁有正規的房地產交易市場，使得投資性房地產能夠在其中直接進行交易活動。同時，公司可以從其中獲得同類或類似的房地產市場價格等相關信息，進而對投資性房地產的公允價值進行科學合理的預測。現階段，我國房地產估值體系不夠健全，多數中小城市不具有成熟的房地產中介市場，大多數企業的投資性房地產分布在中小城市或是大城市的遠郊區域，獲得滿足準則要求的條件較為困難。市場活躍度、相似環境、用途、新舊程度等資產交易信息很難準確掌握，大宗大額交易活動幾乎沒有，這些問題致使資產交易價格等信息難以獲取，導致公司應用公允價值計量模式時尤為謹慎。

（三）稅收因素對公允價值的應用產生消極影響

企業應用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，其資產將會大幅度增值，留存收益也得以調增。即使現行稅法不征收這部分增值收益稅，但是在所得稅會計采用資產負債表債務法下卻產生遞延所得稅負債，相應增加所得稅費用，從而對凈利潤產生影響。與此同時，過去應用成本計量模式時，投資性房地產按期計提折舊或攤銷能夠降低其賬面利潤，然而，因為投資性房地產應用公允價值計量模式，那么，將不再計提折舊、減值準備及攤銷，因此，在提高公司利潤的同時，折舊和攤銷抵稅功能喪失，稅收制度的落實導致公司實際交納的所得稅顯著提高，使得投資性房地產現金流降低，進而使企業價值下降。

（四）公允價值計量使投資性房地產的價值波動增強

近年來，隨著我國經濟的快速發展，企業和個人對房地產的剛性需求與日俱增，使得房地產價格迅猛增長，在2007年，中國各主要大中城市房地產價格幾乎每個月均按照5%以上的漲幅增長，有時甚至在10%以上，若是采用公允價值模式計量，公司每月的凈利潤將隨著公允價值變動而變化，其波動幅度將會顯著增大。但是，在近年來征收土地使用稅、征收土地閑置費等一系列宏觀調控政策出臺，房地產市場出現“拐點”，導致全國樓市立即處于觀望狀態。因此，公允價值計量模式是一把“雙刃劍”，不僅能夠促使企業凈資產上漲，也可使企業凈資產下降。若是投資性房地產沒有被轉讓或兌現，而是變為自用或占有，那么其帶入的公允價值則是升值部分，將致使后續的折舊或攤銷金額顯著提高，在這種情況下，公允價值計量模式就是降低利潤的因素。

（五）資本效益原則使企業慎重使用公允價值

雖然目前稅務部門不承認公允價值的稅前列支或稅前收入，但依據新會計準則，采用公允價值模式計量的投資性房地產，其公允價值變動進入當期損益，進入利潤表部分應進行納稅調整后增加公司凈資產。雖然由于投資性房地產實行公允價值后導致凈資產的增加，但是同時也會導致相關的凈資產收益率相對下降。因此，這不過是投資性房地產資產價值入賬時間提前的問題，對企業的發展不具備實質性影響，大部分企業出于成本效益原則，也會慎重采用公允價值計量模式。

現階段，在市場良性發展的情況下，應用公允價值計量方式，能促使占有投資性房地產企業的經營效益明顯提升，提高公司融資能力，帶來重要發展機遇。但在實際運用該項準則時，相關企業必須充分權衡，科學規劃。否則，很可能造成公司一方面帳面凈資產增加，而另一方面公司財務狀況在惡化。

篇5

【關鍵詞】 資產評估; 公允價值; 計量

我國新《企業會計準則》將公允價值正式引入計量屬性,廣泛應用于投資性房地產、生物資產、非貨幣性資產交換、債務重組、金融工具等17項具體準則中。公允價值的引入要求會計人員掌握與資產和負債相關的估值技術,資產評估的方法和技術為公允價值的計量提供了理論和技術上的支撐,使公允價值的廣泛應用成為可能。

一、資產評估的內涵與方法

(一)資產評估的內涵

資產評估是專業的評估機構和人員,按照國家相關法律法規和資產評估準則,根據特定的評估目的,對被估資產的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。資產評估行業作為專業服務行業,是對資產在某評估時點的公允價值進行的專業判斷,評估結果僅作為價值鑒證,為資產業務當事人提供決策參考。

(二)資產評估基本方法

資產評估方法是對資產價值實現評定估算的專業技術,是分析判斷資產公允價值的手段和途徑。

市場法以現行市價為評估參照點,是面向現在的評估方法。這種方法認為被估對象的公允價值不能超過其相同資產或類似資產在公開市場上的成交市價。市場法的應用以公開市場為前提,以公開市場價格為參照物進行調整,以得到資產的公允價值,該方法是一種技術較成熟的估價方法,市場法評估資料源于市場,因而評估結果很容易被委托方接受。

收益法是面向未來的評估方法,該方法以預期收益原理為基礎,將本求利,以資產的未來貢獻度和收益值作為判斷其公允價值的出發點,認為資產公允價值等于其未來所獲收益的折現值之和。該方法的評估結果也較容易被接受。

成本法是面向過去的評估方法,該方法從重新開發角度,認為被估對象的價值不會超過現行市場條件下重新購置被估資產所需要的代價。成本法以成本為視角,但無論是考慮資產購置時技術水平的復原重置成本,還是考慮現行市場技術水平的更新重置成本,都是運用現行市場價格作為計算重置成本的基礎,因此,成本法也是基于市場的,以成本法評估的資產價值同樣具有公允性。

二、資產評估方法在公允價值計量中應用的可行性

資產評估和公允價值之間存在著密切的聯系,兩者都需要利用貨幣形式來反映資產的價值結果,公允價值強調的是價值的實現條件和達到的結果,資產評估強調的是為達到某一結果的估值過程。公允價值是資產評估的估值目標,而資產評估方法是公允價值計量必備的技術手段。

(一)公允價值計量迫切需要資產評估方法的支撐

公允價值是指在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。公允價值立足于公平的市場環境,排除了信息不對稱因素的影響,強調交易的正常有序和交易雙方的理性決策,因此公允價值可以動態地、及時公允地反映企業資產的價值,揭示公允價值的財務報告能使會計信息質量更具客觀性、相關性與可理解性。

隨著公允價值被廣泛應用于各項具體交易事項的計量,公允價值的產生條件與產生過程受到了關注,人們開始關注公允價值是否公允。公允價值更多的是面向現在和未來的,是否公允的關鍵在于其計量方法是否科學,沒有科學的計量方法,就無法獲取公允的計量結果。FASB在2006年的財務會計準則報告第57號中設立了公允價值計量的三個層次,這三個層次分別體現出資產評估方法的不同應用。第一層次是根據活躍市場中報價信息確定公允價值,這種方法實際就是市場法中的直接比較法;第二層次是根據活躍市場中同類資產或負債報價確定公允價值,這種方法即市場法中的類比調整法;第三層次是前兩個層次的市場條件不具備時,可以采用估值技術,即資產評估中常用到的收益法和成本法。

因此,公允價值三個層次的計量都離不開評估方法的技術支撐,需要會計人員對不同的市場環境和估值對象進行專業判斷,選擇并運用合適的評估方法,及時準確地計量出可靠的公允價值。

(二)資產評估方法已具備為公允價值計量提供技術支持的條件

資產評估行業經過一百多年的發展,已經成為現代市場經濟中發揮資產基礎作用的專業服務行業之一。資產評估方法逐漸形成體系,市場法、成本法和收益法包括若干個具體的估值方法,并且每種方法都要求不同的技術參數。資產評估以判斷被估對象的公允價值為目標,考慮評估的目的、特定市場條件以及能獲取的技術資料等因素,整個評估過程更科學,技術方法的應用更加專業和成熟。資產評估行業經過多年的發展,許多評估方法和參數已經有了可以借鑒的數據,具備了為公允價值計量提供技術支撐的條件。隨著公允價值正式成為企業會計準則中的計量屬性,資產評估方法應用的空間也越來越大,會計人員應掌握資產評估的方法與技術,以更好地確定資產的公允價值。

三、資產評估方法在公允價值計量中應用的難點

(一)資產評估方法本身的局限性

從理論上講,在評估時點和評估目的相同的前提下,對同一資產使用不同的評估方法所得到的評估結果應該趨同。但在實際操作中,由于這三種評估方法的出發點、評估思路、前提條件和數據來源不同,所得到的評估結果會存在差異,因此,資產評估的三種基本方法本身都有一定的局限性,每種方法的使用都必須具備一定的前提條件和技術參數,使得評估結果依賴于評估方法選擇的科學性。運用市場法的關鍵是要存在活躍公開的市場,并且市場上存在合適的參照物。成本法的計算過程相對比較復雜,除了要確定被估對象的重置成本外,還要分析被估對象的各種貶值因素。收益法的使用必須要具備對資產未來收益的合理預測,并要求計算合理的折現率,兩者缺一不可,而兩個必備參數的估測都具有較大的主觀性。

(二)會計人員尚未掌握具體的資產評估方法

傳統的會計以歷史成本為主要計量屬性,資產或負債的確認以實際發生的交易為基礎,會計人員的主要任務是根據已有交易的原始憑據,按照事實據以入賬。公允價值計量屬性的引入,對會計人員提出了更高的要求。要確定公允價值,會計人員不僅要熟悉公正的市場條件是否具備,還要選擇合理的參照物,并通過對調整因素的技術處理才能得到公允價值。資產評估方法為公允價值的確定提供了很好的借鑒,但是會計人員沒有受過專業的培訓,對具體的資產評估方法難以掌握,這也是公允價值無法廣泛應用的阻礙之一。

(三)會計準則沒有規定具體的公允價值計量方法

我國《企業會計準則》在投資性房地產、生物資產、非貨幣性資產交換、金融工具等具體準則中,都對采用公允價值模式計量做了條件限定,即當具備活躍的交易市場和同類或類似資產的市場價格及相應信息的,才能運用公允價值進行計量。在非貨幣性資產交換中還指出當換入資產或換出資產不存在同類或類似資產的可比市場交易時,應當采用估值技術確定其公允價值。會計準則中對于活躍市場的規定,限定了只能使用市場法計量公允價值,而市場法下公允價值的獲得過度依賴于市場環境,當市場不充分、市場信息不對稱的情況下,市場上的資產交易價格就很難反映資產的內在價值,就無法使用公允價值計量。盡管有的準則中規定當活躍的市場不存在時,可采用估值技術確定公允價值,但是具體的估值技術沒有規定。正是由于我國公允價值在理論上和準則中都缺乏計量方法的操作說明,或者說明了卻缺乏具體計算過程的指導,才導致企業在實際操作中利用公允價值大肆造假。

(四)資產評估方法缺乏在公允價值計量中應用的條件和地位

根據《企業會計準則》的規定,公允價值的計量前提主要包括兩個要素:相同或類似資產的活躍市場、市場上存在類似交易,這使得公允價值計量只能采用市場法,而收益法和成本法缺乏計量公允價值的條件和法定地位,使得這兩種方法在估值過程中的應用大打折扣。收益法和成本法的各項計算參數也是源于市場的,在評估條件和數據具備的前提下,評估結果同樣能夠代表資產的公允價值。

四、資產評估方法在公允價值計量中應用的對策

(一)進一步完善資產評估方法

資產評估方法本身的完善,是促進其推行的根本。市場法、收益法和成本法已經形成較為成熟的方法體系,但是三種方法在使用過程中仍然存在大量的評估參數需要評估主體的人為判斷。例如市場法中以公平市場上的現實交易價格為參照物,然后將參照物與被估對象進行比較,確定調整因素,逐一調整最終確定被估對象的公允價值。而不同的評估主體,所選擇的調整因素和修正系數不同,評估結果也不同。因此,資產評估方法要在公允價值計量中加以推廣,需要進一步完善自身的方法體系以及使用條件,使評估參數的選擇有嚴格的標準,以剔除人為因素的操縱。例如,可根據上百年的評估經驗,將評估對象進行分門別類,建立起全國聯網的資產報價系統,構建不同資產的價格體系查詢平臺,營造一個動態實時的市場估價環境,使市場法評估的應用更加有據可循。同時,將常用資產的資產收益率進行網上通報,建立資產預測收益與實際收益的后期跟蹤系統,以發現收益預測的偏差,提高資產收益預測的精度,使收益法評估的應用更具有說服力。

(二)加快會計人員對資產評估方法的掌握

公允價值計量的引入要求會計人員除了具有豐富的會計理論外,還要了解評估、金融、資本市場等相關知識,提高業務能力、職業判斷能力,并掌握估值技術。因此,應在加強公允價值計量宣傳的同時,大力開展資產評估方法的培訓,使會計人員盡快掌握資產評估方法的使用前提、技術參數以及具體的計算過程,及時掌握資產市場價值變化的動態,以更好地計量資產的公允價值。

(三)將資產評估方法納入公允價值計量方法體系

資產評估方法為公允價值計量提供了技術支撐,因此,應將資產評估方法引入公允價值計量過程,除了市場法的應用外,明確成本法和收益法使用的前提條件,確立成本法和收益法在計量公允價值中的地位,使公允價值計量在現有的方法基礎上,成為完整的方法體系。如在進行專用機器設備的減值測試中,不存在活躍的交易市場,就可以采用成本法進行設備公允價值的估值。再如投資性房地產如果不存在活躍市場,而投資性房地產的投資目的是為了獲得出租收益的,就可以使用收益法進行估值。

(四)細化公允價值計量方法的操作說明

《企業會計準則》中已經明確規定公允價值的使用,隨著公允價值計量技術的成熟,應進一步擴大公允價值計量的資產范圍,并且列示公允價值計量的操作說明和具體估值方法,使公允價值計量方法規范化、程序化,增強公允價值計量的可操作性。例如,在投資性房地產具體準則中可增加說明,當活躍的市場存在時,建議用市場法確定公允價值,并指出運用市場法進行估值時,選擇的參照物應該具備哪些數量和質量的要求;對參照物的交易價格進行調整時,應考慮哪些重點調整因素。除了要細化公允價值計量方法的操作說明外,還應該對公允價值的整個計量過程進行表外披露,將數據的獲取過程和計算過程以底稿的方式留存備查。

(五)推進資產評估業與會計業的深度合作

基于成本效益原則,日常對于資產公允價值的計量由會計人員完成,但是會計人員畢竟不是資產評估的專業技術人員,因此,還應該引入獨立的第三方,即資產評估機構,由專業的資產評估人員對期末財務報告中以公允價值計量的數據進行權威性認定,對公允價值估值的方法和過程進行技術性鑒定,并出具專業的公允價值鑒定報告,以更好地保證公允價值的可靠性、可信性和可驗證性。

結束語

資產評估的實質就是確定資產在某特定條件下的公允價值,資產評估方法為公允價值的計量提供了很好的借鑒經驗。目前,會計界和資產評估界的合作成為一種國際趨勢,隨著資產評估方法在公允價值計量中的推廣,會引起更多會計人員對資產評估基本方法的關注,使公允價值計量屬性得到真正的應用,同時也會使更多的企業意識到資產評估的重要性,促成企業主體與資產評估機構的良性互動與深度合作。

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