投資性房地產核算方法精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇投資性房地產核算方法，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：投資性房地產 核算方法 思考研究

近年來市場經濟的發展，使許多單位有了一些閑置的可自由支配的資金，隨著這幾年房地產行業的繁榮，這些單位把部分閑置的，可自由支配的地資金投資于房地產，用于出租或者準備待高價時賣出，以此獲取較高收益。國家財政部于2006年2月15日出臺了新的會計準則體系，其中提到了投資性房地產的概念。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。也就是指企業為投資目的、而不是為自用目的所持有的土地和建筑物，主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及已出租的建筑物。在新會計準則中不僅明確了投資性房地產的概念，而且還規范了投資性房地產的的核算方法。

一、投資性房地產的核算范圍

從持有的目的看，為長期資本增值持有而不是在正常經營過程中為短期銷售而持有的土地，尚未確定未來用途的土地，企業擁有（或在融資租賃下持有）并在一項或者多項經營租賃下租出的空間建筑物均屬于投資性房地產。企業如有某些房地產的一部分用于賺取租金或者資本增值，另外一部分則用于商品或者勞務的生產或供應，或用于管理目的，如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則企業應分別核算，即分別作為投資性房地產部分和自用部分；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的情況下，才能將該項房地產視為投資性房地產。對那些為將來作為投資性房地產而正在建造或者開發活動完成之前的房地產，應作為在建工程之前核算，待建造或開發活動完成時，轉為投資性房地產。而對于那些有的為在正常經營過程中銷售或銷售而處于建造或開發過程中的房地產、或為第三方在建或者在開發的房地產、白用房地產（包括持有的將來用于自用的房地產，持有的為將來開發并隨后作為的房地產）、雇員占用的房地產（無論雇員是否按市場價支付租金）以及待處理的自用房地產則應安排除在投資性房地產之外。

二、投資性房地產的會計核算

（一）投資性房地產的計量

投資性房地產初始應按其成本計量，交易費用應包括在初始計量之中。購置的投資性房地產的成本包括買價和任何可直接歸屬于投資性房地產的支出，借記方“投資性房地產”，貸方記相關科目。自建投資性房地產的成本指投資性房地產建造或開發完工日的成本。借記方“投資性房地產”，貸方記“在建工程”。以其他方式取得的投資性房地產，按取得時的實際成本，借方記“投資性房地產”，貸方記相關科目。對企業原來已入“固定資產”的投資性房地產和記入“無形資產”的投資性房地產性質的土地使用權，比照房地產用途改變時轉換為投資性房地產處理方法核算。投資性房地產的后續支出，如果使可能流入企業的未來經濟利益超出了原先的估計，視為對投資性房地產進行改良，應當將其記入投資性房地產的賬面價值；反之，應當計入當期費用。

（二）公允價值模式與成本計量模式

首先，明確兩個計量模式的相關含義。公允價值計量模式的含義在資產計價究竟是價值還是價格的問題上，價值計量與價格反映并不矛盾。從貨幣作為統一的計量尺度以來，資產計價就是價值計量，而價值計量的結果是價格。公允價值計量模式在本質上是強調對資產客觀價值的計量。對資產公允價值計量的結果是資產的現行市價。公允價值計量模式的創意一是資產計價必須堅持客觀價值計量，價格要能真正反映資產客觀價值；二是資產計價必須立足于現在時點，堅持動態的反映觀。因此，公允價值概念的指導思想是要求真實和公允。公允價值最大的特點是來自于公平交易的市場，參與市場交易理性雙方充分考慮。所謂的會計計量模式是指針對會計對象的內在數量關系進行衡量、計算和確定，將其轉化為以貨幣表現的財務信息和其他信息，以綜合反映企業的財務狀況、經營成果和現金流動狀況，也即完成了在資產負債表、利潤表與現金流量表中確認和計量有關財務報表要素，而確定其貨幣金額的過程。

（三）投資性房地產的日常估算

投資性房地產的日常估算分為兩類，成本模式計量和公允價值模式估算。

成本模式估算是當取得租金收入時，借記方“銀行存款”等，貸方記“其他業務收入”；按當期應計算的折舊或攤銷金額，借記“其他業務支出”，如是固定資產形式的投資性房地產，貸記“累計折舊”，如是無形資產形式的投資性房地產，貸記“投資性房地產“。公允價值模式計量是取得資金收入的會計處理問題。每個會計期末，應把投資性房地產的公允價值和賬面價值進行對比，如兩者相等，則不做賬務處理；如公允價值小于賬面價值，則按其差額借記“其他業務支出”，貸記“投資性房地產”；如公允價值大于賬面價值，則按其差額借記“投資性房地產”，貸方記“營業外收入”。

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關鍵詞：螞蟻算法；方差；投資組合；動態模型

中圖分類號： F293.3文獻標識碼： A

1 引言

蟻群優化算法是模仿螞蟻工作方式的一種新的啟發式算法。螞蟻算法已廣泛應用于求解旅行商問題、指派問題、以及物流管理和施工管理中的最短路徑問題等。生物學研究表明一群相互協作的螞蟻能夠找到食物源和巢之間的最短路徑。螞蟻間相互協作的方法是他們在所經過的路上留下一定數量的信息素，該信息素能被其它螞蟻檢測出來，一條路徑的信息素越多，其它螞蟻將以越高的概率選擇此路徑，從而該路徑上的信息素會被加強。

2 動態模型的建立及求解

設房地產市場上有n項投資項目，則第i種投資組合在第t時期內投資額的收益率βit為

βit=(p1it-p2it+dit)／p0it，i=1，2，．．．，n=1，2，．．．，N(1—1)

其中p1it表示第i項房地產項目在t時期的市場價格，p0it表示相應的房地產項目投資額，dit表示相應的投資方在該項投資過程中所獲得的收益。顯然βit為一隨機變量。

假設房地產投資者在第t時期的投資金額為mt，mt為外生變量，令xit表示投資者投資到第i種房地產項目第t時期的投資額，xit為內生變量。

2.1 以方差作為風險度量指標的房地產投資動態模型

我們采用房地產收益率的數學期望作為房地產投資收益大小的度量指標，用

房地產收益率的方差作為風險度指標，記

bit=Eβit,σij(t)=E(βit- bit)( βjt - bjt)(1—2)

其中bit表示βit的均值，σij(t)表示第i種房地產投資收益率與第j種房地產收益率在第t時期的協方差。

在上述記號條件下，第t時期內的房地產組合投資總的期望收益bt為：

bt=，t=1，2…，N

第t時期n種房地產組合投資總的風險σ2t為：

σ2t=E=，t=1， 2…，N (1—3)

由此可得出如下房地產組合投資的動態模型：minσ2= (1—4)

也可表示為如下矩陣形式 minσ2= XTVX(1—4a)

上述模型是一個動態優化問題，Kuhn-tucker條件是該問題最優點存在的充要條件，其K-T條件可表示為為滿足K-T條件的解，可考慮如下動態優化問題的解，記為模型：minJ=eTN W (1-4b)

其中eTN=（1，1…）T1×N，W為人工變量組成的N維向量。若能求出模型(1-4b)的最優解，且最優值J為0，則模型(1-4b)最優解中部分向量X*即為模型(1—4a)的最優解。

3計算實例

某房地產開發公司在某市有A、B、C、D、E、F六處可供選擇的地段，可進行(1)高層住宅、(2)普通住宅、(3)商業寫字樓、(4)大型商場、(5)商業步行街等五種類型的房地產開發項目建設。各項目類型在不同地段經濟評價指標見表1。該公司在一地段只投資一種類型。試確定房地產開發項目投資組合方案。

表l各投資方案各項指標評價情況

基于方差作為風險度量指標的蟻群算法，計算結果如表2所示表2

如果引入靜態下的基本蟻群算法則得到如表3所示結果表3

4 二種算法的計算結果比較表4

從表4可以看出，利用方差作為風險度量指標的蟻群算法在計算速度略慢但收益率比基本蟻群算法有了較大提高，投入相同的資金，獲得的利潤也比較大。可以說本文提出的以方差做為度量指標并隨時間變化的蟻群算法，在解決房地產開發項目投資組合問題上是優于基本蟻群算法的。

參考文獻

[1] 尹伯成，邊華才.房地產投資學[J].上海：復旦大學出版社,2002.

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關鍵詞　分析；總結；預測

一、2008年《中級會計實務》考試總體情況分析

(一)中級職稱考試命題規律總結

國家組織的中級會計職稱考試，從多年的走勢和命題規律看。具有以下主要特點：

1.充分體現出知識更新的要求，“新內容”是絕對的重點。國家的新制度、新準則，其內容得以快速貫徹最有效的方式就是考試。筆者在以前的輔導體會中，多次提到過“新”就是“重中之重”的觀點，這是復習考試過程中必須牢記的。比如，在2007年職稱考試指定的教材中，新增加的內容主要集中在投資性房地產、金融資產、資產減值、所得稅、長期股權投資等章節當中，這幾章分值高達45分；而分散在其他章節體現出新內容考核的比如棄置費用、職工薪酬、商業實質判斷、每股收益、虧損合同等占13分。兩項合計大約為58分。

2.傳統的重點章節，不論內容如何變化，始終都是重點。比如，長期投資、資產負債表日后事項、會計政策、會計估計變更和前期差錯、合并會計報表等章節就是如此。2007年綜合題的第2題(18分)就出在此處。在復習考試中，全面、系統是必要的，但是，如果抓不住重點，“地毯式”推進，是不會取得好成績的。

3.各章命題分值具有“輪回性”特征。也就是說，各章分值在多年內具有類似拋物線式的變化規律。

(二)2008年中級職稱考試教材內容構成及命題走勢分析

2008年是新會計準則實施的第二年。由于2007年考試指定的教材已經是按最新會計準則編制的，所以，2008年的教材內容基本保持不變，只是對書中與新的法律、法規、制度不一致的地方進行了調整。這樣，考生可以對教材內容進行總體把握和分析。較為科學地預測出2008年的命題走勢。筆者強調的重點內容總體未變。在這些重點內容中，2007年已經考過的內容，在2008年整體出現的概率不大，有的知識點可能還會零星出現。但是，已經構成重點內容而在2007年還沒有來得及考核或考核不充分的內容，則一定是2008年考核的重點。

二、2008年《中級會計實務》考試應重點掌握的內容

筆者認為，以下內容值得關注(內容重要程度與排序先后無關)。

(一)投資性房地產的確認和計量

1.要明確投資性房地產的內涵，自用的以及作為存貨的房地產不屬于概念規范的內容。2.投資性房地產的初始確認和計量，主要把握對于符合定義的投資性房地產應當采用成本進行初始計量這一知識點就可以了。3.投資性房地產的后續計量，要明確可以采用成本模式和公允價值模式兩種計量方法。采用成本模式要計提折舊或攤銷，并且要計提減值準備；采用公允價值模式不計提折舊或攤銷，也不計提減值準備，而是根據公允價值的變動情況，適時調整賬面價值，并將其差額計入當期損益，這也是兩種模式的主要區別。新準則規定，“投資性房地產的后續計量具有成本和公允價值模式。通常應當采用成本模式計量，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式”。筆者對這一規定表示疑義：當投資性房地產已經滿足特定條件并采用公允價值模式進行了計量，而以后又增加的新的投資性房地產，又不具備特定條件時將如何計量?這種情況只能采用成本模式計量。而準則又不允許兩種模式同時存在。不知道此問題如何解決?4.投資性房地產的轉換和處置。轉換時一定要分清是哪種核算模式下的轉換。處置核算最重要的一點是其應用的科目：“其他業務收入”、“其他業務成本”，而不是人們習慣使用的科目即營業外收支。

(二)金融資產

本項內容從本質上說是舊內容，但是。新準則卻賦予其新的分類方式和核算形式，提出了新的核算要求，這是本項內容的總體特征。1.要明確四類金融資產的分類。這種分類既具有客觀性，更帶有主觀色彩。因此，這種分類沒有定律，考試中要特別注意題中的條件說明，看清楚題中涉及的金融資產劃分為哪一類。2.要明確各類金融資產的核算方法。各類資產核算方法的差別很大，一定不能混淆。3.取得金融資產過程中發生的交易費用，有的計入當期損益，有的計入成本。4.在這四類金融資產中，要重點掌握第一類和第四類。5.金融資產減值。明確哪類金融資產不計提減值準備，哪些計提減值準備；計提減值準備的金融資產。哪些可以轉回，哪些不得通過損益轉回，哪些干脆不能轉回。

(三)長期股權投資

這部分內容是永恒的重點，只要是會計考試，該內容就一定是主角。盡管2007年已經考了很多相關內容，但是，仍有出題的可能，不能掉以輕心。長期股權投資的核算，1.可以分成四塊：(1)對子公司的投資，采用成本法核算；(2)對合營單位的投資，采用權益法核算；(3)對聯營單位的投資，采用權益法核算；(4)其他投資，根據金融資產準則核算。2.分別掌握同一控制下的企業合并形成的長期股權投資和非同一控制下的企業合并形成的長期股權投資，熟悉各自的核算方法和程序。3.要把長期股權投資與企業合并及合并會計報表結合起來一同學習。

(四)職工薪酬的計算

新準則對職工薪酬賦予了很多新內容，其中，非貨幣性職工薪酬、辭退福利、以現金結算的股份支付等內容很重要，并且，也有一定難度，很容易出錯。

(五)企業發行可轉換債券

新準則規定，發行可轉換債券時。要對其包含的負債成份和權益成份進行分拆，將負債成份確認為應付債券，將權益成份確認為資本公積。另外，還涉及到轉換時的處理。本知識點由于難度大、所涉及的金額位數多、數字計算不能取整等因素的存在。十分容易丟分。

(六)購買固定資產、無形資產等延期付款而采用現值入賬

本知識點盡管不是很難，但是，計算比較繁瑣，尤其是未確認融資費用分攤很容易出錯，仍然需要十分謹慎。

(七)固定資產棄置費用

雖然這部分內容2007年已經考過，但只是一個判斷題。因此，仍然有進一步考核的空間和可能。棄置費用實際上分解為兩部分：一部分以現值的形式及如固定資產成本以計提折舊的方式實現補償：另一部分是以計人固定資產成本的棄置費用的現值部分為基數，按照相應的利率，采用分期計提利息的方式實現補償。

(八)無形資產研究階段與開發階段的劃分以及費用的不同處理方法

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【關鍵詞】新會計準則；房地產企業；會計核算體系

筆者所在的重慶長安房地產開發有限公司，其注冊資本總額為33114萬元，是長安工業集團發展房地產業務的全資子公司，是一家集多種經營于一體的綜合性房地產開發企業。目前，我國的中小企業已經在整個國家經濟社會發展中占據著重要的地位，已經做出了較大的貢獻。但是，筆者所在的房地產企業目前已經成為我國經濟發展的主導型產業，其發展的結果將直接關系到我國整體經濟的穩定與否。

一、中小房地產企業會計核算體系現狀

（1）大多數的中小房地產企業會計機構設置層次不清晰、分工不明確、辦公條件較差，導致了中小房地產企業的會計機構設置不太符合規范，很多中小房地產企業的會計人員屬于兼職工作，甚至出現了無證上崗現象，這直接影響了企業的會計核算水平；（2）由于中小房地產企業自身的特點，使得企業的會計核算主體界限不夠清晰，容易造成企業財產與個人財產之間的相互占用現象，使得中小房地產企業的會計人員會計核算工作面臨著更多的困難；（3）由于中小房地產企業的內部控制制度等基本制度在制定之初就存在著不少的問題，也有的中小房地產企業雖然制定了相關的內部控制制度，但是在真正執行的過程中卻困難重重亦或沒有真正執行到位，從而使得企業內部會計監督職能沒有真正發揮出來；（4）很多中小房地產企業由于過于考慮成本開支費用，常常不能妥善保管好相關的會計檔案資料，也有些房地產企業由于自身條件的限制，沒有設置專門的地方和安排專門的人員進行負責和保管。總而言之，我國中小房地產企業的會計核算體系中的核算方法不夠規范，比如說建賬不規范或不依法建賬，以虛假原始憑證入賬，成本計算對象不規范以及財務報告編制率低。此外，中小房地產企業的會計核算流程還較為狹隘，不利于發揮會計參與決策及培養綜合型企業管理人才的作用，不利于企業長遠戰略發展。這種較為薄弱的會計基礎，沒有能夠真正發揮好應有的作用，導致外部監督困難重重。

二、構建新準則下房地產企業的會計核算體系

我國新會計準則頒布于2006年，并與次年宣布于上市公司正式實施以來，已經給我國中小房地產企業的會計管理工作提出了較高較新的要求。我們要構建出一套符合新會計準則要求與原則，并以稅收為導向的會計核算體系。這里談下房地產企業的所得稅在新會計準則下發生的變化，換句話說就是新會計準則對房地產企業的所得稅產生了較大的影響。這是因為新頒布與實施的企業會計準則對企業所得稅的影響最大。一般來說，我國企業現行的稅收包括了應稅收入：視同銷售，投資收益以及政府補助；成本費用：資產計量，存貨計價，固定資產折舊，無形資產攤銷，資產減值，職工薪酬，預計負債以及借款費用等方面。事實上，新會計準則對企業所得稅的相關規定包含了企業所得稅的確認與計量，企業所得稅的核算方法以及可抵扣的虧損確認相應的遞延所得稅資產。新會計準則對于企業所得稅的影響主要包含了：真正確立了會計利潤與應稅所得的適當分離，明確了所得稅會計的核算方法，遞延所得稅資產的確認充分體現謹慎性原則的要求以及對會計人員的素質提出更高的要求，使得所得稅會計處理方法不同，所得稅費用與應交所得稅差額的含義不同，所得稅項目在財務報表中的列報和披露內容不同。

那么，我們中小房地產企業要真正構建出一套適應新會計準則要求的會計核算體系的話，就要從以下幾個方面來入手：（1）中小房地產企業應該進一步加強會計人員從業資格的管理，建立健全會計機構，提高會計人員的素質，使得會計人員具備較好的綜合素質來應對各種不同的形勢要求；（2）在社會主義市場經濟條件下，我國中小房地產企業應該更好的規范會計基礎工作，提高會計工作水平，使得會計信息盡量滿足投資者、債權人及國家宏觀管理部門等的多方面需要；（3）由于我國中小房地產企業的內部控制制度建設不夠完善，因而，我們必須盡快完善企業內部控制制度，加強外部監管，保證會計核算及時、有效、準確，從而幫助中小房地產企業實現會計規范化；（4）中小房地產企業還應該努力加強會計檔案保管，嚴格檔案銷毀手續，建立完善的房地產行業的會計規范體系，相關會計準則應全面與國際會計準則接軌，加強房地產開發企業的企業管理，完善會計信息的形成基礎，完善企業的內控體系，增強風險控制環節，政府加強相關的法律法規的建設和執行，加強社會監督，形成有利于中小房地產企業發展的外部大環境。總之，中小房地產企業要真正構建出一套新會計準則下的會計核算體系，就要設置完善的會計機構，改進中小企業會計核算方法，優化會計核算流程，從而實現對企業財務業務的一體化管理，實現企業會計、經營價值的最大化目標。

三、強化新準則下房地產企業會計核算體系中的成本管理

筆者所在的企業屬于中小型房地產企業，在經濟學上，房地產屬于較為特殊的企業，其具有位置的固定性和不可移動性等區別于其他企業和行業的特征，因而，又被稱之為不動產。由于房地產企業涉及的資金量較大，并且在國家宏觀調控政策日益嚴厲以及房地產行業越來越不夠景氣的情況之下，房地產企業尤其是中小型房地產企業去要想真正獲得盈利，在激烈的市場競爭中求得生存和發展之地，并且應對嚴酷的外部政策和市場環境，就必須做好會計核算體系中的成本管理工作。一般來說，企業的成本管理指的就是產品的研發，生產和經營過程中所發生的一切費用進行管理和控制的一系列工作。成本管理一般包括了成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等職能。就房地產企業來說，其涉及的成本類型涵蓋了內部后勤，生產經營，外部后勤，市場銷售，服務以及輔助活動等。一般來說，房地產企業的成本主要由三個部分構成，即土地成本、建筑安裝成本和稅費，其中的土地成本和建筑安裝成本是房地產企業總成本的決定性因素。

我們要認真分析房地產企業成本管理中存在的問題，即未能形成有效的成本管理機制，很多員工和部門都缺乏自我控制意識。具體來說，問題表現在：有些房地產企業只注重生產成本控制，對于其他成本控制較為認識不足或者做得不夠到位；成本管理方法較為落后；管理松懈、成本放任自流；成本管理責任不明；成本考核不嚴；核算虛假，亂擠亂攤成本。那么，我國房地產企業應該如何構建出一套符合新會計準則要求的會計核算體系，并很好的做好成本管理工作。具體來說，可以從以下幾個方面來著手：（1）首先要認清房地產企業成本管理與企業經濟效益之間的關聯性，合理利用人力、物力和財力，不斷提高經濟效益，樹立強烈的成本意識，盡可能的降低企業的生產成本；（2）房地產企業要抓好成本管理的源頭所在，做到全面考慮，制定一個較為先進合理的目標，以期實現設計方案的最優化；（3）房地產企業要大力引進競爭機制，加強成本管理工作，保證管理工作的先進性、合理性和準確性，并能夠結合現代企業制度，建立一套科學的激勵機制和約束機制，加強成本預測和決策，做好事前成本控制，加強內部審計，充分發揮其評價職能，使得內部審計工作能夠在會計核算體系中真正發揮好監督和審核的關鍵性作用，從而保證會計信息的真實性、完整性和可靠性。

參 考 文 獻

[1]鄧宜春．關于中小企業會計核算問題的探討[J]．企業家天地下半月刊（理論版）．2008（12）

[2]馮西伏．淺議房地產開發企業會計核算中存在的問題及對策．經濟與管理．2003（5）

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關鍵詞：房地產開發 會計核算 問題 有效措施

與它類型的企業相比，房地產開發企業的會計核算具有特殊的地方，如有著較為復雜的產品成本核算，相關稅金與經營收入具有不同核算方式等；由于房地產開發企業會計核算本身的特殊性，在核算的過程中容易出現許多問題，如不對出現的問題加以解決，則可能會對企業財務的健康穩定與公共財務的監管效力與效率造成嚴重影響，也會損害到房地產開發企業的參與者等其他相關部門參與者的利益。因此，對房地產開發企業會計核算問題進行研究，并找出相關的弊病，提出針對性的解決方法，有著十分重要的意義。

一、房地產開發企業會計核算中的突出問題

我國房地產開發企業是以經營土地和出售商品房為目的的生產企業，具有投入資金量大、投資周期長、承擔風險高等特點，所以，必須要求在會計核算上事先做好謀劃和精打細算的前提工作，從而有效的配合項目的成功開發。另外，就產品角度而言，房地產開發企業產品的特點是價值高，在銷售方面，一般采用預售和分期付款的銷售辦法，與此同時，房地產企業的會計核算工作中的收入確認比一般企業更具特殊性。一旦其業績浮動變化比較大，加之信息披露不足時，就會采用不同的業績評價指標，來誤導投資者，這些特點都體現了房地產開發企業會計核算的特殊性。隨之房地產開發企業的重點問題也暴漏了出來。

（一）不全面的現金信息

房地產開發企業中現金的流量與其他類型的企業存在顯著性的差異，其特殊現金流量主要表現為因經營時間的不同，現金流量單位也不相同。當投資與籌措資金時，現金流量的單位是企業；當企業的經營活動進行時，現金流量的單位則成為了開發項目。在完成產品的開發期后，銷售建設項目流入的資金即為現金流入；而進行項目建設時，所需物資、工資的費用則為現金流出。因為房地產開發企業的資金周轉時間很長，造成其資金流出與流入相比較于其他企業耗費的時間會更長。所以目前，大部分企業的現金流量單位都會以企業為主，但就房地產開發企業來說，缺乏足夠完整的信息，會對其本身長期經營的能力影響很大，并且也法給投資者提供完整的現金流量信息。所以，房地產開發企業的現金流量狀況無法全面反映，這就成為了房地產開發企業會計核算的主要問題之一。

（二）收入確認隨意性

房地產企業的開發時間比較長，其產品一般分為預售、分期付款等多種銷售模式，由于會計實務中的主要問題是確認某個環節為收入，因此部分房地產企業就利用收入和成本不配比跟比較長的建設時間來調節利潤，進而達到少納稅或推遲納稅的目的。甚至某些房地產企業拿預收房款做為“借資款”，其實只是掛在“其他應付款”科目內，還有部分房地產企業采取“體外循環”的模式，把售房收入存放在其他公司的賬目上，然后假借其他項目來進行資金周轉，進而達到收入較為隱秘的目的。還有部分的房地產企業竣工之后，房屋也已經全部售出，由于某些方面的問題的制約，不能及時有效地進行竣工核算和會計核算等工作，以上種種現象，造成房地產企業的收入比較隨意。

（三）會計信息的風險披露不完善

伴隨著信息技術的高速發展，房地產開發企業在產品開發過程中將會遇到各種風險，其中包括政策風險、項目開發風險、土地風險、工程質量風險等一系列風險。這些風險更加使得房地產開發企業比其他企業的風險性更為突出。因此，房地產企業必須嚴格要求披露質量保證金的核算方法，按時披露還未結清的擔保金額，并注明風險程度，保證會計信息風險披露的完善性。

二、強化房地產開發企業會計核算的有效措施

（一）建立房地產開發企業會計核算規范體系

現行法規對于會計成本核算不具備太強的引導力，因其沒有對房地產開發企業會計核算的方式制定出嚴格的規定；不一樣的房地產開發企業會采用不一樣的會計核算方式進行核算，因為標準的不統一，不僅對會計核算質量造成了影響，也給企業之間的比較造成了不便。建立房地產開發企業會計核算規范體系，使房地產開發企業會計核算按照具體的準則進行處理，可將決策力度提高，并提供更準確的財務信息給財務報告機構。我國的會計法中明確規定，權責發生應作為會計核算的基礎，但是用此標準對房地產開發企業的成本進行衡量，則是存在一定的缺陷。因其容易發生人為的利潤調節，導致信息失真；且權責發生的制度與我國的國情不符，因此，在其開發成本中統一現金收付與權責發生是很有必要的。

（二）借款費用合理化

房地產企業一般發生的借款費用問題，歸屬于符合資本化條件的資產購建或生產，符合資本化條件，應計入相關資產成本；而相對于其他借款費用，則必須要在發生時按照發生額來確認為費用，并要歸于當期損益。但如果要符合資本化條件的資產，則需要經過長時間的購建或生產活動，從而達到預定可使用或者可以進行銷售的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。房地產商品的要求非常嚴格，預定可銷售狀態的存貨商品是需要經過較長時間的購建才能達到，一定要將其達到預定可銷售狀態之前發生的借款費用，一起計入開發成本。不僅如此，全新的制度還對借款費用資本化的范圍進行擴大，新制度中的借款費用不但是為購建或者生產符合資本化條件的資產專門借入的借款，而且也是為購建或者生產符合資本化條件的資產而占用的一般借款。因此，必須對會計核算中的借款費用核算進行充分的配比。一旦借款費用在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后，按照實際占用金額計算房地產項目成本，也可以先將未完工的成本累計發生額作為分攤借款費用的成本對象，合理有效地處理借款費用。

（三）收入確認完善化

在進行房地產的建筑物和土地使用權核算時，必須同時滿足一些條件方可得到充分的確認。首先是企業必須取得與該項房地產有關的租金收入和增值收入；然后是該房地產的成本必須可靠的計入會計核算之中；最后是對房地產的建筑物和土地使用權而言，采取單獨計量和售出進行會計核算，就會使房地產的產權進行單獨劃分和交割。與此同時，企業也可采取排除法來確認房地產的投入情況，企業在進行生產商品、提供勞務或者經營管理時所持有的房地產和存貨的房地產皆不屬于投資性房地產，企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使是根據市場價格來收取房租租金，一樣也不屬于投資性房地產。但是如果總公司是以經營租賃的方式向子公司進行房地產出租，這樣就被稱之為投資性房地產。這樣的房地產也稱之為總公司的投資性房地產，而在會計核算的過程中，應當作為企業的自用型房地產。

（四）提高信息披露質量

會計核算中的信息披露問題也是重點問題，為了保證信息披露質量的完善性，必須增加土地儲備量和成本構成信息。由于房地產開發公司的土地成本占有量較大，無法滿足土地儲備量及土地儲備量的成本現狀，對房地產企業未來的發展動向產生不穩定性，因此，必須嚴格要求披露土地質量和儲備量。通過增加房地產項目現金流量信息披露的方法，以開發項目作為企業的基本單位，客觀上披露其在企業開發過程中形成經營活動的所有現金流量，其中包括銷售房地產商品所取得的現金和購買工程物資及支付工人工資所支出的現金等等。最后必須加強產品的質量保證和風險信息的披露。使房地產開發企業的風險性在會計信息披露環節中得到充分的揭示，這樣在很大程度上提高了現金流量信息的實用性。

三、結語

綜上所述，房地產企業做好會計核算的工作，完善信息披露質量，對于房產企業的深入改革意義重大。而科學合理的會計核算工作可以提高企業財務管理水平，改善企業經營理念，增加企業收入和利潤；重視房產開發會計核算，是我國現代企業經濟的市場需求，隨著市場經濟體制的逐漸完善，全新的會計制度和準則也得到了廣泛的與應用，受房地產開發企業特殊性的制約，現有會計核算方法無法滿足正常的房地產企業的核算需求，因此，只有充分的發揮會計職能，才能確保房地產開發會計核算工作的順利進行。

參考文獻：

[1]邊霞，趙業猛. 房地產開發企業會計核算問題初探[J].江蘇科技信息，2011，（02）：33-34