項目投資風險控制精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇項目投資風險控制，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；裝修項目投資；投資風險；風險控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

一、房地產(chǎn)項目投資風險概述

房地產(chǎn)裝修項目投資是房地產(chǎn)項目投資的重要一環(huán)。房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)樓盤的時候，會對已經(jīng)建好的房子進行裝修。根據(jù)統(tǒng)計表明，對于房子裝修的投資大約占了整個投資的32%-34%，占據(jù)了房產(chǎn)銷售的13%。因此，房子裝修投資對于房地產(chǎn)項目投資風險的影響重大。在規(guī)劃房產(chǎn)裝修投資的時候就要優(yōu)化投資方案，用最少的投入實現(xiàn)最好的裝修效果。

二、房地產(chǎn)項目投資風險的特點

首先，房地產(chǎn)項目建設(shè)具有不可移動的特點。房地產(chǎn)投資項目的首要風險就是房地產(chǎn)項目的建設(shè)地點選擇。房地產(chǎn)項目的價值在于其地理位置的好壞，位于交通通達的市中心，房地產(chǎn)項目的價值就高。而位于交通不便的市郊，其房地產(chǎn)項目的價值就不會很高。因此，房地產(chǎn)項目投資所面臨的風險特點就是地理位置。

其次，一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的導向?qū)τ诜康禺a(chǎn)建設(shè)而言是十分重要的。但是，由于房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)歷的時間較長，所以，對于經(jīng)濟導向的改變不能及時地做出應(yīng)對。這就成了房地產(chǎn)項目投資建設(shè)的另外一個風險。因此，在房地產(chǎn)投資建設(shè)方面，必須加強對經(jīng)濟發(fā)展導向的預(yù)測。尤其是房地產(chǎn)項目開發(fā)投資較少的地區(qū)，必須加強對該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展方向的研究。這就是房地產(chǎn)項目投資風險的區(qū)域性特點。

最后，房地產(chǎn)項目投資具備長久性的特點。由于房地產(chǎn)項目建設(shè)材料的特殊性，其耐久性較好。一般房地產(chǎn)的使用壽命長達幾十年甚至幾百年。因此，房地產(chǎn)投資項目的風險也具備長久性。

三、房地產(chǎn)裝修項目投資風險控制措施

房地產(chǎn)項目投資風險因素有很多，但是，最主要的風險和最需要控制的投資風險則是房地產(chǎn)裝修項目的風險。本文將就房地產(chǎn)裝修項目投資風險作簡要分析并提出相關(guān)建議。

（一）在裝修材料上，建議采用進團或區(qū)域采購，以此在確保品質(zhì)的同時降低成本，減少材料成本過高帶來的投資風險。同時，區(qū)域采購和集團采購也能滿足不同裝修的質(zhì)量和檔次。其中，如入戶門、櫥柜、龍頭等建議采用區(qū)域采購。而涂料、開關(guān)、內(nèi)墻磚等采用集團采購。但在目前大多數(shù)房地產(chǎn)裝修項目的材料供應(yīng)上，較少采用集團采購和區(qū)域采購。

（二）在進行房地產(chǎn)裝修的設(shè)計上，為了更好地實現(xiàn)裝修產(chǎn)品標準化，越早設(shè)計越有利于對房地產(chǎn)裝修的成本控制。通常，很多房地產(chǎn)投資開發(fā)商等到房產(chǎn)已經(jīng)基本建設(shè)完成后才進行裝修設(shè)計。而這時候，通常會為了滿足裝修效果，對于已經(jīng)建設(shè)好的工程進行拆改。這就直接導致了房地產(chǎn)整體投資的增加，投資的無意義增加就變相提高了裝修項目投資的風險。因此，裝修設(shè)計應(yīng)該盡早開始。在建筑平面圖基本繪制完成的時候，裝修設(shè)計就應(yīng)該介入。在滿足裝修效果的同時，盡量減少使用稀缺材料。同時，還要降低施工難度，以此降低裝修成本。只有對成本進行良好的控制，才有利于進一步降低裝修項目的投資風險。

（三）為了進一步控制裝修成本，降低房地產(chǎn)裝修項目投資風險，在裝修時，盡量采用簡約的裝修風格。在簡約中突出裝修的亮點，提高市場接受率。在整個裝修過程中，要有重點地進行精裝修，以控制裝修成本，降低裝修投資風險。對于客戶主要關(guān)注的大堂、電梯、客廳、衛(wèi)生間還有廚房燈進行重點精裝修。在精裝修上面突出裝修的亮點。其它地方則盡量采用簡約風格裝修，使客戶能夠根據(jù)自己的想法去裝修房間。按簡約風格進行裝修，可以有效避免由于裝修的功能過剩而缺乏亮點，也能夠在保障品質(zhì)的情況下控制成本，從而降低裝修項目的投資風險。

（四）為了更好地降低房地產(chǎn)裝修項目的投資風險，還可以采取精裝修樣板房的方式。通過對樣板房的精裝修，可以有效地看出之前的設(shè)計在成本上是否在控制之內(nèi)，裝修成本投資是否超出了之前的預(yù)期以及通過客戶對樣板房的體驗來進行返修或者預(yù)設(shè)計，從而有效避免了交樓時可能會產(chǎn)生的風險。同時樣板房也能充分反映裝修設(shè)計是否合理，營銷時的承諾是否切合實際情況等。這樣一來，通過樣板房的精裝修有效規(guī)避了大規(guī)模二次裝修的風險，從而大大降低了裝修項目投資風險。

（五）控制裝修成本，降低房地產(chǎn)裝修項目投資風險的措施就是強化裝修過程管理。通過強化裝修過程的管理，能夠合理調(diào)配人員，提高工作效率，減少額外無用開支。在材料選購上，也能有計劃地進行，減少了材料浪費。在裝修過程中，由于工序問題，施工單位較多，協(xié)調(diào)起來相對浪費時間。然后，加強對裝修過程的管理，使得人力和物力在最小的成本下得到了最大的發(fā)揮。因此有利于最大限度地降低房地產(chǎn)裝修項目投資風險。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中所占的比重越來越高，重要性也越來越大。但是由于在投資房地產(chǎn)時的高回報帶著高風險，所以，房地產(chǎn)項目投資的風險控制顯得尤為重要。投資者只有在投資房地產(chǎn)時針對投資風險做一定預(yù)防，才有利于規(guī)避風險。而房地產(chǎn)裝修是整個房地產(chǎn)較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，因此對于裝修項目的成本控制顯得比較重要。其中，最需要控制的就是裝修項目投資風險。本文在結(jié)合風險特點的基礎(chǔ)上重點分析了裝修項目投資風險，并提出了一些建議，以此推動房地產(chǎn)建設(shè)更加安全、可靠、高效。

參考文獻：

[1]王煒.關(guān)于整個房地產(chǎn)全過程的風險識別[J].才智，2011(01).

篇2

EPC+BOT模式，即政府向企業(yè)頒布特許，允許其在一定時間內(nèi)進行項目建設(shè)和運營，企業(yè)在建設(shè)過程中進行工程總承包施工，特許期結(jié)束后向政府移交項目。該模式的優(yōu)點在于，政府能夠引入社會資本解決大型公共項目投入不足的問題，綜合實力雄厚的企業(yè)能夠發(fā)揮資金、技術(shù)和管理優(yōu)勢追求較大利潤空間，擺脫激烈的低層次競爭，符合國家投資體制改革要求和政策鼓勵方向。

作為投資人和總承包人的企業(yè)參與該類項目面臨的最大風險是投資風險，包括資金安全得不到保障、投資成本難以控制、投資收益無法實現(xiàn)等，必須采取有效方式進行防控，爭取利益最大化。

二、項目基本情況

該高速公路項目為某直轄巿政府“十二五”規(guī)劃建設(shè)項目，總投資近50億元，其中建安費逾30億元，征地拆遷費5億元，項目資本金為總投資的25%，工期3年。政府以EPC+BOT方式招標引進央企作為項目參股投資人暨總承包施工方，中標后由政府授權(quán)主體與中標方組建項目公司并按股權(quán)比例籌集資本金，中標方占比40%，其余建設(shè)資金由項目公司以收費權(quán)質(zhì)押申請銀行貸款。項目公司對項目實行全過程負責，在特許經(jīng)營期滿后無償移交給政府指定機構(gòu)。項目總承包價按照中標價實行總價包干。

三、項目主要投資風險

某集團參與該EPC+BOT項目的主要目的是以少量投入獲取總承包施工任務(wù)，但作為參股投資人和總承包方，面臨著投資風險，具體有以下幾個方面：

（一）項目退出風險。由于總承包方只有作為參股方才能獲得EPC合同，在建設(shè)期獲得的絕大部分施工利潤實際上轉(zhuǎn)化為項目股權(quán)。如不能轉(zhuǎn)讓出去，根據(jù)項目投資評估，參股方從該項目獲得的經(jīng)濟效益不大，施工利潤將凍結(jié)在項目股權(quán)上，短期內(nèi)無法變現(xiàn)。

（二）資金風險。項目資本金的風險在于施工利潤形成滯后，前期啟動資金投入大，以及資本金比例提高。銀行貸款的風險主要是不能按時提款和利率增加。運營前期資金風險主要是項目收費不足以維持項目公司經(jīng)營。

（三）成本控制風險。由于合同總價和建設(shè)工期固定，較大幅度的工程量變動、材料價格變化、設(shè)計變更都將對總承包方的成本控制和施工利潤造成影響。

四、投資風險控制對策

（一）以股權(quán)變現(xiàn)為目的制定參與方案。通過對項目招標文件及政府有關(guān)規(guī)定的分析，項目進入運營期后經(jīng)招標人批準可在母子公司間轉(zhuǎn)讓股權(quán)，為完全退出留下了操作空間。為此，集團引入合作方組建合資公司，在運營期將項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合資公司間接變現(xiàn)。同時，為應(yīng)對參與項目運營的可能性，在與政府及授權(quán)主體的投資協(xié)議中要求政府不新建改擴建競爭性道路；同時要求政府配套部分開發(fā)用地，并要求政府授權(quán)主體將所屬房地產(chǎn)用地與集團聯(lián)合開發(fā)，以房地產(chǎn)收益支持項目運營。

（二）多渠道降低資金風險。一是分散前期資金投入過大風險，引入合作方獲得了大部分資本金融資，緩解了前期出資壓力，并通過施工利潤覆蓋后續(xù)出資。二是針對資本金比例提高的風險，在投資協(xié)議中保留提高總承包價或無損失退出的權(quán)利。三是防范銀行貸款風險，爭取項目列入政府重點工程，取得優(yōu)先提款權(quán)，并根據(jù)資金到位情況控制施工進度；對于利率提高的風險，采取調(diào)整概算、增加建設(shè)期利息的措施予以防范。

（三）嚴密防控合作方風險。集團通過引入合作方解決了項目股權(quán)變現(xiàn)和啟動資金問題，合作方愿意承接項目股權(quán)以獲得工程施工份額，但集團面臨著合作風險。為此，集團在對合作方進行盡職調(diào)查的基礎(chǔ)上簽訂了合作協(xié)議，對合作方從出資到回購的各個環(huán)節(jié)風險嚴密防范，并通過現(xiàn)金和資產(chǎn)擔保、掌握分包結(jié)算權(quán)等方式保障雙方合作方案有效實施。

（四）爭取總承包的利潤空間。一是爭取在項目公司取得項目概算、設(shè)計變更等環(huán)節(jié)的共同決定權(quán)；二是爭取減少概算下浮幅度；三是選派優(yōu)秀的項目經(jīng)理和項目公司經(jīng)理，提高項目施工創(chuàng)利能力；四是充分發(fā)揮合作方的作用，加強與有關(guān)方面溝通，為項目爭取較好條件；五是用足項目預(yù)留費。

（五）加強與政府有關(guān)方面的工作。積極與政府、銀行等建立密切聯(lián)系和良好的合作關(guān)系，為項目運作創(chuàng)造寬松的政策環(huán)境和操作環(huán)境，降低投資及施工風險。

（六）積極參與項目公司管理。為保證參股方權(quán)益并為總承包施工爭取有利條件，集團要求一是設(shè)立完整的項目公司治理結(jié)構(gòu)，二是交叉確定董事長、總經(jīng)理、財務(wù)負責人，三是實施財務(wù)雙簽制。

五、參與該EPC+BOT項目投資實踐的體會

通過對該項目投資風險的充分識別、評估和防范，某集團成功擬定了前期以較小投入，撬動30億元總承包施工任務(wù)，實現(xiàn)上億元的施工利潤的投資建設(shè)方案并付諸實施，積累了如下實踐經(jīng)驗與體會：

（一）EPC+BOT模式是搶占市場資源的現(xiàn)實需要，也是建筑企業(yè)擺脫價格戰(zhàn)的有效途徑。由于總承包方同時是項目股東，掌握多個環(huán)節(jié)的主動權(quán)，市場地位和施工利潤明顯高于純粹承包施工。

（二）選擇好條件合適的投資項目。一是經(jīng)濟發(fā)達、政府誠信地區(qū)的重點項目，有合法文件批準；二是工程難度適當，工期合理，投資規(guī)模可以承受；三是有操作彈性，能夠切實發(fā)揮影響力爭取有利地位和權(quán)利。

（三）加強觀念創(chuàng)新與方式創(chuàng)新。一是深化經(jīng)營理念，將競爭優(yōu)勢從施工技術(shù)提升到資源整合能力，贏得新競爭優(yōu)勢。二是與資金實力強和承建能力強的企業(yè)合作，填補資源缺口，降低經(jīng)營風險和適應(yīng)競爭環(huán)境。

篇3

（一）會展項目工程投資現(xiàn)狀概述

會展項目工程投資過程中，存在許多無法避免的不確定性，對于項目工程投資者來說，應(yīng)該主動采取預(yù)防措施，有效控制、預(yù)防項目投資過程中存在的這些不確定因素，即：通過管理者對不確定因素的識別，制定消除、減少風險的策略，加強并提升會展目標工程風險有效管理能力。

（二）會展項目工程投資風險特征全面把握會展項目工程投資風險特征，了解各種投資風險才能準確識別，并加以控制，最終使會展項目投資風險降到最低，保證工程項目的順利發(fā)展。

1.會展項目投資風險多樣性

會展項目投資風險多樣性是最典型的特征，說明項目的投資過程，會遇到各種各樣的風險，除投入與產(chǎn)出的經(jīng)濟風險外，還會存在一些社會風險，如：政策風險及管理風險，這些多樣性的風險，對于項目投資人來說，是一項十分巨大的考驗。當前，會展行業(yè)剛剛起步，還處于摸索階段，與其他工程項目比較，涉及的范圍廣泛，意味著投資者需要承擔的風險相對也較多，如果不能有效控制多樣風險，就會使會展項目陷入失敗。

2.會展項目投資風險階段性

會展項目投資風險具有階段性，項目進行過程中，會在不同的周期內(nèi)遇到不同的風險，即會展項目工程投資過程，每個階段的風險都呈現(xiàn)出不同的特點，造成階段性差異及非均衡性；會展項目工程投資周期長，期間受客觀因素的影響，存在許多不同的周期性風險，并且每種風險的大小不等，因此，識別會展項目工程投資階段性風險，對不同的發(fā)展階段的項目進行調(diào)整，以保證會展項目投資安全。

3.會展項目投資風險系統(tǒng)性

會展投資是一項系統(tǒng)工程，其風險系統(tǒng)性對展會項目工程投資過程產(chǎn)生重大影響，項目實施過程中，每個工程環(huán)節(jié)都是相互制約、緊密聯(lián)系的，只要其中一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了風險，那么必然會帶動其他環(huán)節(jié)也出現(xiàn)風險，因此，對于會展項目工程投資風險系統(tǒng)性的識別，需要兼顧到每個環(huán)節(jié)，在每個環(huán)節(jié)進行風險控制，高度重視各種風險之間存在的聯(lián)系，控制并解決由某一風險而帶來的關(guān)聯(lián)風險，使會展項目工程投資風險控制在可以控制的范圍內(nèi)。

（三）會展項目投資風險來源

由于會展項目工程具有獨有的特性，其投資過程存在很多不確定性，而這些不定因素會對項目目標產(chǎn)生影響，還會帶來不必要的風險，致使投資項目失敗。會展項目投資初期沒有明確的想法，甚至出現(xiàn)不知道需要什么的狀況，致使項目開發(fā)過程需要修改、再修改，這一過程中又會出現(xiàn)不同的新問題，如：成本問題、期限問題、可行性等問題，而這些問題就是會展項目工程投資過程風險產(chǎn)生的主要原因。

二、會展項目工程投資風險的類別內(nèi)容

（一）會展項目工程投資風險類別

會展項目工程投資過程會產(chǎn)生各種各樣的風險，針對這些風險的根源，將這些風險進行分類，對風險集中領(lǐng)域進行有效管理。只有對會展項目工程投資過程中的風險有足夠的了解，才能有效識別這些風險，并對這些風險加以控制，文章對第四種風險進行詳細概述：

（二）會展項目工程投資風險概述

1.會展項目投資經(jīng)濟風險

會展項目投資經(jīng)濟風險是投入與產(chǎn)出，產(chǎn)生的盈虧風險，投資人進行項目投資過程中，由于經(jīng)濟環(huán)境的變化，使項目工程投資出現(xiàn)了風險，而這一風險可能表現(xiàn)為：利率變動帶來的風險、供求變化帶來的風險等。如果展會項目工程投資人的主要資金，是來自金融機構(gòu)間的信貸拆借，當貸款利率不斷上升時，投資人投入的資金占用費用加大，提高了工程項目的投資成本，加大了會展項目投資收回的難度，即出現(xiàn)風險；另外，供求變化也會給項目投資帶來風險，如果會展行業(yè)存在嚴重供大于求的情況，就會使項目投資人投入的資金很難快速收回，甚至根本無法收回，因此，對于會展項目工程投資者來說，經(jīng)濟風險是最重要、危害最大的投資風險，需要投資者投入更多的精力，采用科學的方法進行分析、識別經(jīng)濟風險，運用合理的方法降低風險的發(fā)生。

2.會展項目投資政策風險

會展項目投資政策風險是與項目投資有關(guān)的政策、法律、制度等，給投資過程帶來的風險，這一風險主要表現(xiàn)為：信貸政策風險、土地、稅收政策風險等。由于會展行業(yè)受國家政策影響比較深，各種與會展行業(yè)有關(guān)的政策都會給投資者帶來一定的風險，如：政府給予會展項目工程稅收政策不斷弱化，這種變化加大了投資者投入的成本及投入資金的收回期限，另外，會展項目要求占用大規(guī)模的土地，沒有合理的土地占用，會展項目工程建設(shè)無從談起，因此，相關(guān)政策也會對會展項目投資帶來風險。

3.會展項目投資管理風險

會展項目工程投資管理風險是對項目建設(shè)期及項目營運期間，每個階段可能會產(chǎn)生不同的風險，而這些管理風險主要包括：項目規(guī)范標準風險、組織能力管理風險、施工管理風險、項目建設(shè)過程的質(zhì)量管理風險、技術(shù)管理風險等，實際上，許多展會項目工程或多或少都會出現(xiàn)超期情況，這是由于管理不善而引起的，鑒于會展工程投資項目具有很強的專業(yè)性，因此，需要對每個環(huán)節(jié)做好管理工作，保證系統(tǒng)工程可以如期完成，避免延誤工期現(xiàn)象的發(fā)生。

三、會展項目工程投資風險的識別與控制策略分析

會展項目工程投資風險，會在不同的階段產(chǎn)生不同的影響，需要根據(jù)不同的階段的特點，對不同風險進行識別與控制，采取不同的控制策略與方法，來轉(zhuǎn)移、化解、降低風險發(fā)生的機率，以下通過對會展項目工程投資籌備階段、項目建設(shè)階段及項目營運階段的風險識別進行詳述，找出降低風險、避免風險發(fā)生的策略。

（一）會展項目工程投資風險的識別與監(jiān)控的意義

由于會展項目工程處于特定的環(huán)境中，其發(fā)展過程受到各種因素的制約，而這些因素必然會引起風險的產(chǎn)生，識別投資風險可以對風險的嚴重程度、可能帶來的損失進行準確估算，避免一些不必要的風險及損失；會展風險監(jiān)控可以確保風險策略正確執(zhí)行，即阻止風險對于項目目標產(chǎn)生不利影響，同時，也可以預(yù)防工程項目實施過程中再渡出現(xiàn)新風險，它是對新風險的識別，也是對可能發(fā)生風險的控制。

（二）會展項目各階段風險控制策略

1.識別會展項目籌備階段的風險及控制策略

會展項目籌備階段存在各種各樣的風險，如：項目的設(shè)計與規(guī)劃風險、項目搭建期間的籌資風險及能否獲準審批的風險，識別該階段的項目風險需要從審批入手。由于會展項目工程需要占地面積大，對于投資人來說，需要投入的資金數(shù)量也十分之多，此時，為了能夠得到審批，需要進行大量的準備工作，比如：進行項目審批前的規(guī)劃設(shè)計，同時，需要對設(shè)計規(guī)劃進行詳細的檢查，審閱設(shè)計方案中是否存在缺陷，如果存在缺陷而沒有被及時發(fā)現(xiàn)，就會給今后的建設(shè)過程帶來不必要的損失，甚至會使項目失敗，此階段可以采取專家調(diào)查法與報表分析法相互結(jié)合，通過專家指導提出代表性的風險問題，利用報表對項目風險可能產(chǎn)生的損失做出總結(jié)，給投資者及決策者一個清晰、明了的信息，使其可以足夠了解項目儲備期潛在的風險。及時對于會展項目籌備階段的投資風險，采取規(guī)避與分散策略，如：放棄高風險、審批難度大的會展項目；設(shè)計過程存在很大的難度，此時可以采取其他方案等策略，使會展項目籌備階段的投資風險，通過寬展渠道的方式予以規(guī)避、降低。

2.識別會展項目建設(shè)階段的風險及控制策略

了解會展項目工程建設(shè)階段的每個細節(jié)，對該階段可能發(fā)生的風險進行有效預(yù)測，如：工程的工期、項目建設(shè)質(zhì)量、建設(shè)階段技術(shù)風險及超預(yù)算風險等，項目建設(shè)期的投資風險最為密集，如果項目的投資工期過長，受到外部物價因素的影響，物價上漲就會使工程項目超出預(yù)算支出，就會增加投資方的資金投入量，延長項目成本回收期，導致建設(shè)階段風險的出現(xiàn)；該階段可以將流程圖與現(xiàn)場考察相結(jié)合，對建設(shè)期工程每個環(huán)節(jié)通過圖表清晰的表現(xiàn)出來，找到每個模塊中存在的潛在風險，并進行現(xiàn)場考察，動態(tài)反映圖表的預(yù)測結(jié)果，及時掌握第一手材料，在每個流程將風險控制到最小；另外，會展項目建設(shè)階段工期很難如期完成，此時產(chǎn)生的風險，可以通過風險轉(zhuǎn)嫁的形式，減少投資方風險，如：超預(yù)算、超費用風險，可以將其轉(zhuǎn)移給施工方，由施工方承擔這些風險。

3.運識別會展項目營運階段的風險及控制策略

會展項目工程進入到營運狀態(tài)后，會面臨各種各樣的風險，如：營運管理風險、市場競爭風險、外部環(huán)境及外部政策變動風險、項目內(nèi)部資產(chǎn)折損風險等，而這些風險都會直接影響展會項目工程實際投入的回收期，及實際產(chǎn)生利益的多少，另外，會展項目營運階段的風險很難轉(zhuǎn)嫁，因此，加強項目運營階段可能出現(xiàn)的風險，進行風險控制，可以采用環(huán)境分析與列表法相結(jié)合，將營運過程與外部環(huán)境相聯(lián)系，辨別階段性風險，將風險整理成來源表，列出這些風險實際發(fā)生可能性及帶來的經(jīng)濟損失，將其設(shè)定在可以控制的范圍內(nèi)。該階段風險控制需要加強會展項目管理者的管理水平，對營運項目進行卓越管理，從而實現(xiàn)整體管理水平的提升，實現(xiàn)營運階段風險有效控制。

篇4

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險

房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險類型復雜，涉及自然風險、競爭風險、清算風險、流動風險、變現(xiàn)風險、政策風險6個方面內(nèi)容。其中，自然風險，又稱不可抗力風險，由于驟發(fā)性自然災(zāi)害或惡劣氣候條件，例如：臺風、暴雨、地震等，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工時間或工程質(zhì)量造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風險。競爭風險主要由于房地產(chǎn)市場存在多個相似樓盤引發(fā)激烈競爭影響樓盤銷售量提高營銷成本的風險，與市場調(diào)研、市場供求、投資決策存在著密切聯(lián)系，是企業(yè)市場敏感度不足的主要表現(xiàn)。清算風險由于樓盤出售價格低于預(yù)期價格造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風險。

受房地產(chǎn)交易特殊性的影響，即使用權(quán)與收益權(quán)間轉(zhuǎn)移，一旦地區(qū)人口過少，市場供求過多，造成房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動投資風險。房地產(chǎn)項目的交易價值高，房地產(chǎn)項目的投資資金多，造成房地產(chǎn)項目資金交易的周期長，一旦貨幣價值有所變動，造成企業(yè)內(nèi)部流動資金不足的變現(xiàn)投資風險。政策風險主要由于行業(yè)政策變動影響房地產(chǎn)市場造成企業(yè)經(jīng)濟損失的風險，并且政策風險的影響較為全面，一旦改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，企業(yè)蒙受巨大經(jīng)濟損失。此外，按政策類型，政策風險可分為政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融改革風險、環(huán)保政策風險、施工法規(guī)改革風險、審批風險、法律風險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的產(chǎn)生原因

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的產(chǎn)生原因包括：（1）回報周期。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資回報周期普遍偏長，造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風險。有統(tǒng)計資料表明，除房地產(chǎn)開發(fā)投資伴隨開發(fā)結(jié)束于2至5年內(nèi)回收成本外，置業(yè)項目投資的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可見，小規(guī)模房地產(chǎn)投資企業(yè)不存在承受長期市場風險及資金壓力的能力，客觀完成市場優(yōu)勝劣汰的過程。（2）經(jīng)營活動。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的主要因素，企業(yè)經(jīng)營活動與經(jīng)營水平、經(jīng)營經(jīng)驗、經(jīng)營效果存在著密切聯(lián)系，并且為了保證投資項目處于正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，企業(yè)普遍向銀行貸款，一旦企業(yè)經(jīng)營水平不足，缺乏經(jīng)驗，無法達到經(jīng)營目標，直接影響企業(yè)的信譽及籌資能力。（3）利率比例。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利率及借入資金利率間比例的不穩(wěn)定性造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風險，即：一旦借入資金利率過低，企業(yè)以財務(wù)管理為依托提高利潤率，進一步保證企業(yè)的經(jīng)濟效益；一旦借入資金利率過高，企業(yè)存在效益虧損及負債過高破產(chǎn)的可能性。（4）財務(wù)風險。由于房地產(chǎn)投資主體財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務(wù)風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款；二是投資者運用財務(wù)杠桿，大量使用貸款，實施負債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。（5）社會風險。由于國家的政治、經(jīng)濟因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展處于時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當各種政治風波出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。（6）自然風險。在人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化的情況下，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的控制措施

1.分析市場行情

在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，以識別房地產(chǎn)投資風險為切入點，做好房地產(chǎn)市場行情的分析工作，調(diào)研房地產(chǎn)市場，獲取調(diào)研結(jié)果，

2.做好市場調(diào)研

一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金投入巨大，籌備建設(shè)時間長，特別是管理過程中存在的不確定性投資風險因素較多。如何有效控制不確定性投資風險，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實際管理過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅持實事求是的工作原則，做好房地產(chǎn)市場的調(diào)研工作，得出詳細的項目可行性報告，通過計算、研究、調(diào)查等方法，得出社會效益、財務(wù)管理、經(jīng)濟周轉(zhuǎn)等項目不確定性風險，評估有效控制的可能性及可行性，為房地產(chǎn)項目投資提供強有力的保障。

3.利用投資戰(zhàn)略

房地產(chǎn)市場的地域性與房地產(chǎn)投資收益存在著密切聯(lián)系，即城市不同，經(jīng)濟環(huán)境不同，房地產(chǎn)市場的供需不同，房地產(chǎn)投資收益不同。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，靈活運用投?Y戰(zhàn)略，盡可能分散房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資比例，避免房地產(chǎn)投資企業(yè)受投資比例的影響造成巨大經(jīng)濟損失，進一步分散投資風險。

4.重視工程監(jiān)管

在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅持實事求是的工作原則，加大對于房建工程監(jiān)管的重視程度，積極引進科學的房建工程監(jiān)管理念，逐步構(gòu)建具有企業(yè)特色的房建工程監(jiān)管體系，做好成本投入的估算工作，特別是施工技術(shù)引進及施工設(shè)備更替的成本投入，做到成本投入側(cè)重化，合理配置人力資源，從根源上認識到房建工程監(jiān)管的重要性，便于解決在實際控制過程中所面臨的風險。同時，及時簽訂施工合同，以保證承建雙方經(jīng)濟利益為前提，進一步細化管理責任，有助于完成工作目標，確保監(jiān)管的工作效率及質(zhì)量，降低投資風險的發(fā)生率，避免延誤施工期限。

5.樹立風險意識

一般說來，基層工作人員的受教育程度普遍偏低，對于風險意識及風險控制的反應(yīng)不強。如何短期內(nèi)轉(zhuǎn)變基層工作人員的意識，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實際控制的過程中所面臨的主要問題。因此在實際控制的過程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)加大對于人才引進的重視程度，組織一系列在崗培訓，樹立投資風險意識，增強工作人員的整體素質(zhì)水平。同時，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目控制投資風險人才短缺的問題，地方政府及相關(guān)部門重視人才培養(yǎng)，出臺相應(yīng)的扶持性政策，以填補長期人才缺口。

篇5

關(guān)鍵詞：投資效益；投資決策；投資風險防范；投資項目評估

中圖分類號：F830.59 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-00-02

一、當前經(jīng)濟投資現(xiàn)狀的簡述

2013年，全國固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)了放緩的總體發(fā)展態(tài)勢。國家出臺了新一輪“穩(wěn)增長”的管理政策支持下，投資規(guī)模放緩的格局有所改善。投資結(jié)構(gòu)出現(xiàn)按經(jīng)濟行業(yè)的分化，全國制造業(yè)投資總體規(guī)模在減速、房地產(chǎn)投資低位企穩(wěn)；各行業(yè)區(qū)域板塊投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)保持優(yōu)化。

（注：全國固定資產(chǎn)投資規(guī)模2013年1-12月統(tǒng)計數(shù)據(jù)展示圖）

2013年國家相關(guān)管理部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）436528億元，同比名義增長19.6%，比2012年回落1.1個百分點。從環(huán)比看，12月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長1.41%。

從到位資金情況看，投資到位資金480381億元，同比增長20.1%，其中，國家預(yù)算資金增長17%，增速加快1.6個百分點；國內(nèi)貸款增長14.4%，增速回落2.6個百分點；自籌資金增長20.8%，增速加快0.2個百分點；利用外資下降3.7%，降幅縮小1.5個百分點；其他資金增長25.3%，增速加快0.4個百分點。

展望2013年，我國投資方向?qū)⒃谕庑柘騼?nèi)需轉(zhuǎn)變、工業(yè)化生產(chǎn)需求驅(qū)動向擴大城鎮(zhèn)化驅(qū)動需求轉(zhuǎn)變。然而，這并不能從根本上改變投資規(guī)模總量仍處減速的發(fā)展趨勢。未來投資政策取向應(yīng)在“投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化”和“投資效益提高”為重點，加大對重點發(fā)展領(lǐng)域支持，鼓勵和引導民間投資，改善融資環(huán)境和金融服務(wù)，保證并促進企業(yè)的投資規(guī)模平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、經(jīng)濟投資運營中存在的問題

當前投資存在的主要問題仍然是固定資產(chǎn)投資規(guī)模依然偏大，投資結(jié)構(gòu)不合理。現(xiàn)將目前存在于經(jīng)濟投資的弊端簡單展示如下，目的是為提前做好經(jīng)濟發(fā)展全面轉(zhuǎn)軌做準備。

（一）投資規(guī)模過大的問題。從總趨勢上看，投資規(guī)模過大的問題主要從資本形成率及固定資產(chǎn)投資率兩個角度來看。

1.投資比例過高，而消費率比重過低。資本形成率也稱投資率，是指資本形成占GDP的比例。我國的資本形成率明顯高于主要發(fā)達國家和發(fā)展中國家水平。

與資本形成率過高相對應(yīng)的是消費率在GDP中的比重過低。從GDP構(gòu)成比例來分析，社會消費品零售的實際增長率遠低于同期的投資增長率，目前我國社會消費率為53.6%，遠低于同期世界平均社會消費率。根據(jù)國際貨幣基金組織（IMF）的數(shù)據(jù)顯示，發(fā)達國家最終消費支出占GDP的比例平均在80%左右，發(fā)展中國家平均約為74%。

2.固定資產(chǎn)投資率呈上升趨勢。固定資產(chǎn)投資是以貨幣表現(xiàn)的建造和購置固定資產(chǎn)活動的工作量。固定資產(chǎn)投資率是指固定資產(chǎn)投資占GDP的比重。如2012年投資運行仍處于減速下行階段。前三季度，固定資產(chǎn)投資累計同比增長20.5%，與2000-2011年同期均值相比低5.3個百分點。

（二）投資結(jié)構(gòu)失調(diào)。

1.社會投資的所有制結(jié)構(gòu)比例不合理。社會所有制結(jié)構(gòu)是指國民經(jīng)濟中各種經(jīng)濟成分之間的比例關(guān)系。制造業(yè)投資規(guī)模與外貿(mào)出口緊密相關(guān)，制造業(yè)投資減速主要是由于世界經(jīng)濟復蘇脆弱、下行風險加大以及一些國內(nèi)制造業(yè)產(chǎn)能過剩、需求萎縮、企業(yè)投資信心不足導致。

2.不同地區(qū)投資結(jié)構(gòu)有待進一步優(yōu)化。地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)是指生產(chǎn)力的空間分布，以及各地區(qū)經(jīng)濟之間的相互制約關(guān)系。

我國東部地區(qū)與中部、西部的經(jīng)濟差距長期存在著發(fā)展差距。在2012年的經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，在1-10月區(qū)間，東、中、西部地區(qū)投資累計同比分別增長18.2%、26%和24.2%，中西部地區(qū)投資增速持續(xù)高于東部。這表明中西部投資增加幅度更大些。

三、如何確定投資項目決策的依據(jù)和標準

項目評估決策就是研究如何最佳地配置社會資源，并在其使用過程中得到最佳利用的科學方法。進行項目評估的參考條件大約有一下幾方面；國家有關(guān)部門頒布的政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等、可行性研究報告的評估、擬投資項目的必要性、生產(chǎn)的必須條件、預(yù)計產(chǎn)品需求、必備工程技術(shù)參數(shù)、項目收益和社會效益等，投資項目評估的結(jié)果是投資者、貸款的金融機構(gòu)和社會管理部門進行投資決策的重要理論依據(jù)。可行性研究報告的評估是重點。

（一）可行性研究報告是投資項目決策的主要依據(jù)。可行性研究報告的評估要求項目評估機構(gòu)和評估人員必須熟練掌握可行性研究的理論和方法，熟悉有關(guān)可行性研究報告的內(nèi)容及處理方法。審查可行性研究報告的一般程序展示如下：

1.對可行性研究內(nèi)容進行詳細的審閱，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題。2.確定并分析是否可行的各項重要因素，在可行性研究中沒有得到解決或有點疑點的問題。3.對可行性研究報告進行詳細的分析和研究，確定項目評估的要點。

投資項目的可行性研究不僅是投資項目本身的一個重要工作環(huán)節(jié)，在分析評價投資項目的可行性報告時，要做到宏觀經(jīng)濟環(huán)境與微觀實體經(jīng)濟相結(jié)合、靜態(tài)資料數(shù)據(jù)分析與動態(tài)資料分析分析相結(jié)合。

（二）項目的可行性研究報告的宏觀分析。投資項目的宏觀分析，主要是分析投資項目所存在的政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境、社會文化環(huán)境和自然條件環(huán)境。具體內(nèi)容有顯示如下：

1.投資項目第一步是了解項目的政治環(huán)境，具體包括項目的審批手續(xù)、政府規(guī)章制度等。2.社會經(jīng)濟環(huán)境對投資項目的影響。3.法律環(huán)境能有效的保護投資者的利益，并不斷擴大投資規(guī)模。4.社會文化環(huán)境的主要內(nèi)容是指當?shù)鼐用竦娜丝跀?shù)量和結(jié)構(gòu)、生活習慣、教育水平、和價值觀念等。5.自然地理環(huán)境主要分析項目所在地的地理位置和自然資源。對于自然資源能否滿足投資需要等。

四、如何做好投資項目的風險防范

（一）明確投資項目風險控制的要點。國際通常采用的風險投資主要集中在以下幾個環(huán)節(jié)：投資項目的收集與篩選、投資決策、簽署投資協(xié)議、投資運作、策劃并適時退出.風險投資項目評估是整個投資風險控制活動的最為關(guān)鍵點，決定著投資活動的成敗。

投資項目如何進行風險控制是投資的前提條件，投資者應(yīng)采用專業(yè)的投資經(jīng)營團體。對投資項目的經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行客觀實證分析，篩選出具有投資價值的項目，只要將充分的事前信息搜集和審慎的研究評估過程，才能將投資風險降低到社會最低水平。

（二）建立風險投資評估體系的要點。目前我國的投資市場的快速發(fā)展，迫切要求由政府牽頭，建立一個健全的投資項目評估體系。以下是對建立風險投資項目評估體系的一點參考建議，具體在一下幾個方面：

1.加強對投資項目風險評估理論研究力度。政府應(yīng)加大對投資項目風險評估體系的人員投入及資金投入，盡快在全國范圍內(nèi)建立一個健全的風險投資項目市場，使項目投資人在實踐投資活動中有法律理論參考依據(jù)。

2.規(guī)范中介機構(gòu)和中介行為。投資風險項目評估運作過程是相對比較復雜，中介機構(gòu)的公正、客觀要求是投資決策工作的基礎(chǔ)，中介機構(gòu)通常包括會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、資產(chǎn)評估事務(wù)所、投資咨詢機構(gòu)等一般中介機構(gòu)；但是還需要增補專門中介機構(gòu)，例如風險投資行業(yè)協(xié)會、標準認證機構(gòu)、知識產(chǎn)權(quán)評估機構(gòu)和科技項目評估機構(gòu)等，只有這樣我們才能保證中介機構(gòu)的信息具有公正、客觀的特性。

3.建設(shè)全面投資項目評估系統(tǒng)。投資項目技術(shù)的創(chuàng)新性或經(jīng)濟收益并不是決定投資的最重要的因素。在對高新技術(shù)性投資項目的評估時，投資的管理團隊、項目的管理制度、產(chǎn)品發(fā)展前景、產(chǎn)品的獨創(chuàng)性、國家政策與法規(guī)的分析等都是一并要同步考慮的關(guān)鍵因素。不可偏廢其一，否則項目還可能有失敗的可行性。

4.建設(shè)職業(yè)風險投資者人才體系。投資項目風險評估的具體操作過程中，從商業(yè)計劃的開始，到交易內(nèi)容結(jié)構(gòu)設(shè)計、投資步驟策劃及最后投資退出，都需要專業(yè)的投資人在操作。投資項目的風險要求投資從業(yè)人員既要有廣泛的社會知識，又要具備專業(yè)嫻熟的實踐經(jīng)驗。

從長期發(fā)展風險投資的角度看，就必須加大力度培養(yǎng)風險投資人才；吸收國外風險投資公司的風險投資人才，借以培養(yǎng)和造就我國自己的風險投資人才隊伍；設(shè)計合理的投資回報機制，以此吸收和留住優(yōu)秀的風險投資人才。

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