基金投資項目風險管理精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇基金投資項目風險管理，期待它們能激發您的靈感。

篇1

【關鍵詞】 房地產 投資項目 風險管理 風險控制

一、研究背景及私募房地產投資基金介紹

中國房地產業經過十幾年高速發展之后，已經成為我國經濟的支柱產業之一。中國房地產業的資金主要來自銀行信貸，近期由于國家持續對房地產市場進行宏觀調控，銀行對房地產風險評估趨嚴、信貸趨緊，這都導致房地產項目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產業過分依賴銀行信貸的發展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發揮重要作用。私募房地產投資基金在我國作為一種創新的房地產金融產品，在房地產市場轉型升級中發揮重要作用，促使房地產業慢慢步入金融化時代。

房地產投資基金首先出現在美國，是指從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益收益和服務費用。私募房地產投資基金是房地產投資基金中的一個分支，是指通過非公開方式，面向少數個人或機構投資者募集資金而設立，以房地產為投資對象的投資基金。

我國私募房地產投資基金的基金管理機構按背景分主要有三類：PE背景類、產業背景類、開發商背景類。房地產投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產基金投資方式主要分為對房地產公司進行股權、債權或股債結合投資。但不論哪種方式，均應對目標房地產公司進行調研及評價，對投資項目進行可行性分析、財務分析以及風險評估，從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產基金受基金的存續期及規模所限，以項目導向型為主，也就是先有項目再募集資金。本文主要探討私募房地產投資基金在投資項目選擇階段如何進行風險管理。

二、私募房地產投資基金在項目選擇階段面對的風險種類及風險管理

私募房地產投資基金按投資對象可簡單分為住宅和商業地產兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業地產可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產、倉儲等。由于投資對象的特性不同，在投資策略上會有差異，但在投資項目選擇階段，結合房地產項目開發過程要系統考慮風險的共性。

房地產基金的投資風險和被投資房地產項目風險之間有著緊密的聯系，當開發商投資一個項目，明確項目定位后，該開發項目70%～80%的風險其實已經確定，房地產投資基金需要從自己的專業角度，對開發商風險評估的標準、風險控制的措施進行判斷，盡量減少信息不對稱帶來的風險，只有在投資決策階段對項目進行風險識別、風險評估，制定風險控制的措施，才能客觀、有據地進行投資決策。

房地產項目按開發過程分為以下四個階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設階段、銷售和物業管理階段，各階段都存在特有的風險。以下將根據房地產開發過程的四個階段，分別對房地產基金公司在投資項目選擇階段面對的風險及風險管理策略進行探討。

第一，房地產項目投資決策階段存在風險如圖1所示。

針對此階段風險，基金公司主要對政策風險、時機風險、區位風險、類型風險等進行風險識別和評估。基金公司要建立經常性信息收集和處理機構，建立分區域房地產景氣分析和監測系統，建立房地產市場定期分析報告制度，對城市化、城市圈進行深入研究，著眼于存在長期發展機會的區域，進行多業態的投資布局。通過上述研究，評估政策風險、投資時機風險，建設區位風險、投資類型風險等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區位、投資物業偏重類型，例如區位是以低風險的一、二線城市為主，還是以發展潛力大的三、四線城市為主，投資物業偏重類型是住宅還是商業地產。按投資策略選擇投資項目區位及類型，分析后確定是否符合自身的經營策略和風險承受度。同時要重視投資項目可行性研究，減少投資項目的盲目性，謹慎做出投資決策。

第二，房地產項目前期階段存在風險如圖2所示。

針對此階段的風險，基金公司根據進入的不同階段主要對置地風險、融資風險、合同風險等進行風險識別和評估。通常地產基金介入項目都比較早，投資期限較長，期間如果國家宏觀調控政策、貨幣政策發生變化，都可能導致房地產開發的工程進度節點得不到保障，進而導致現金無法按照預期回籠。如果是拿地前進入項目，基金公司要詳盡調查前期拿地工作的進展情況，落實相應節點，基金投入項目后何時可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調查，了解開發商在當地的信譽，積極同當地國土局、房地產交易中心等部門溝通，及時了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當地金融機構聯系，了解投資項目在當地取得開發貸及按揭貸款的難易程度，有無其他特殊問題，按揭貸款申請的難易程度，對項目銷售及現金流回籠有直接影響。

第三、房地產項目建設階段風險如圖3所示。

針對此階段風險，基金公司在投資階段要綜合評判開發商的操盤能力，可根據開發商以往開發項目的實際成果、開發商在當地的市場接受度等進行預判，也可借鑒銀行等金融機構要求開發商具備二級開發資質的參考標準。投資項目決策通過、執行投資后，此類風險的管理將貫穿投資項目投后管理的始終，并且是項目投后管理的重點內容。

第四，房地產項目銷售及物業管理階段風險如圖4所示。

房地產項目銷售及物業管理階段風險

針對此階段風險，基金公司應根據融資期限的長短，預估投資項目的現金流回籠，擬定項目快銷、慢銷的營銷策略，同開發商達成一致，預先約定開發商應滿足基金退出時間要求，操盤過程中根據項目實際銷售情況，適時調整項目銷售策略。

私募房地產投資基金公司除對前述貫穿房地產開發過程的風險進行管理外，還有其自身不同于開發商的特有風險管理。房地產基金本身的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險等。房地產投資基金在項目選擇階段的風險主要是由信息不對稱引起的，這一時期的風險管理應建立在如何保證房地產投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項目管理層關于其自身及被投資項目的完整、準確信息，只有被投資項目管理層值得信任，才能使房地產投資基金獲得最大利益。下面列示幾點筆者認為基金公司在項目選擇階段需特別進行的風險管理。

其一，對被投資項目實際控制人和管理團隊進行考察，預先識別風險，審慎選擇交易對手。基金公司可建立合作開發商檔案，針對開發商特質進行分類，可分為穩健型開發商、高成長開發商、機會型開發商，針對不同類型的開發商構建多元的項目合作平臺。著重考察交易對手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項目管理層的素質是決定一個投資項目成敗的關鍵因素，基金投資成功與否除了項目本身的質量外，很大程度上取決于被投資項目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應投資其資產。

其二，調查被投資項目法律關系是否清晰，識別法律風險。基金公司應開展法律盡職調查，調查被投資項目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質是否會影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會影響基金交易；項目公司股權結構是否清晰，如發生過股權轉讓是否存在股權轉讓對價支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況。基金公司依據調查結果及相應的法律意見書，根據自身風險承受能力，結合投資客戶的風險承受度及風險預算，評判是否投資。

其三，了解、評估開發商融資真實意圖是否合理。基金公司針對房地產開發項目的投資應用于項目本身開發，若開發商僅以項目土地做抵押，融資所得資金外調用于其它高風險投資，則基金投資的風險則不可控。基金公司在投資項目選擇階段即應明確資金的使用用途，并告知開發商投后將會執行何種程度的監管，例如基金投資資金將監控支付，只可用于支付項目開發建設費用；項目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴格監控，只能用于項目本身建設等。資金用途和投后監管方式在基金簽約前和開發商達成一致，方能促成投資項目順利進行。

其四，被投資項目是否存在其它硬傷，如土地未完成動拆、土地抵押物價值不能覆蓋基金投資額、開發商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結合公司的投資政策，根據對風險的識別和評估，選擇是否放棄項目。

三、結論與展望

本文就私募房地產投資基金在投資項目選擇階段的風險管理進行了初步的探討，試圖從房地產金融從業者角度給出實際項目選取、操作中不同風險類型對應的風險管理、控制措施與需要引起重視的關鍵點，有利于投資人清晰認識到各種風險和相應關注點及對策。

私募房地產投資基金的未來很廣闊，它將會改變整個房地產的行業格局，提高房地產業內的市場化資源配置效率，促進房地產行業的健康成長，成熟的私募房地產投資基金應該最終實現真正的資本與產業的融合。可以預見在未來的幾年中，私募房地產投資基金在開發環節的參與度將會繼續提升，同時還將伴隨部分房地產開發商的金融化轉型，基金的風險管理措施將不斷隨著創新方式的出現而改進，希望通過對私募房地產投資基金在投資項目選擇階段風險管理的探討，為私募房地產投資基金行業在我國的健康發展起到一定的促進作用。

【參考文獻】

[1] 任紀軍：房地產投資基金-組織、模式與策略[M].經濟管理出版社，2006.

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關鍵詞：私募股權投資基金托管；操作風險：防范措施

JEL分類號：G23 中圖分類號：F832 文獻標識碼：A 文章編號：1006-1428（2012）07-0109-04

私募股權投資基金，作為資本市場上的一種金融創新工具，在全球范圍內迅速發展，目前已經成為僅次于銀行貸款和公開發行股票的第三大企業融資渠道。2011年，我國私募股權投資基金募集規模達人民幣2452億元，投資總額達人民幣1741億元，同比增幅分別為40.7%、165.8%，創歷史新高。隨著《國務院關于加快培育和發展戰略性新興產業的決定》（國發（2010）32號）中關于“大力發展創業投資和股權投資基金”政策的落地和相關細則的出臺，業界預期，到2016年底，我國私募股權投資基金募集規模將快速上升至人民幣1萬億元左右。

伴隨著私募股權投資基金在國內呈現爆發式的增長，私募股權投資基金托管業務給商業銀行帶來了可觀的存款和中間業務收益，并為商業銀行拓展投資銀行業務帶來契機，作為新的利潤增長點受到商業銀行管理層的高度重視并得到迅速發展。但作為在我國剛剛發展起來的一種新型資產托管業務，商業銀行對私募股權投資基金托管業務的管理手段并不成熟，操作風險的暴露也并不充分。同時，隨著國內一些地區出現以私募股權投資基金為名而實際開展非法集資的風險事件，國家開始規范私募股權投資基金的行為，加強對私募股權投資基金的監管，這一過程將必然影響商業銀行對私募股權投資基金的管理，應引起商業銀行的關注。

一、私募股權投資基金的涵義與特征

私募股權投資基金（Private Equity，簡稱“PE”），是指以非公開發行的方式向特定投資者募集資金而設立的主要投資于非上市企業股權，并以策略投資者的角色參與被投資企業的經營與改造，最終以上市、轉讓或管理層回購等方式出售所持股權實現資本增值的一種資金運作方式。狹義的私募股權投資基金僅指專門投資于已經形成一定規模并產生穩定現金流的成熟企業的投資基金，而廣義的私募股權投資基金則泛指對所有IPO之前企業進行投資的基金，既包括前述的“成熟企業”，也包括處于種子期、初創期、成長期等各階段的“創業企業”。

私募股權投資基金具有如下特征：一是資金募集方式為非公開發行，即只能以私募方式，向特定的具有風險識別能力和風險承受能力的合格投資者募集。二是投資對象限定于未上市企業，投資期限長，投資風險大，但收益回報通常也較高。三是流動性較差，投資者不能隨意抽回投資，基金的銷售和贖回均由基金管理人與投資者私下協商。四是全程封閉運作，透明度低，一般不對外披露投資信息。五是通常以策略投資者的身份參與被投資企業的經營管理，注入先進的管理經驗和各種增值服務，快速提升企業的經營業績。從本質上講，私募股權投資基金是一種集合理財方式，組織形式可采用公司制、有限合伙、信托制以及契約制。目前我國認可的私募股權投資基金的組織形式是公司制、有限合伙以及信托制。

二、私募股權投資基金托管銀行的職責

私募股權投資基金托管，是指商業銀行作為托管人，接受依法設立的私募股權投資基金或其委托管理人的委托，根據相關法律、法規規定和雙方約定，為其提供包括資金保管、資金匯劃清算、會計核算、投資監督等服務的一種合約行為。根據《國家發展改革委辦公廳關于促進股權投資企業規范發展的通知》（發改辦財金（2011）2864號）“股權投資企業的資產應當委托獨立的托管機構托管。但是，經所有投資者一致同意可以免于托管的除外”的規定，原則上自2011年11月23日以后，所有的私募股權投資基金均應當委托獨立的托管機構托管。實踐中，私募股權投資基金通常選擇具有基金托管資格的商業銀行作為托管機構。

理論上，私募股權投資基金托管銀行應承擔的托管職責一般包括：（一）安全保管股權投資基金募集的資金；（二）對所托管的不同股權投資基金分別開立賬戶，確保股權投資基金的管理和財產的持有相分離及股權投資基金的獨立性；（三）確認管理運用股權投資基金指令的真實性，核對股權投資基金交易記錄、資金和財產賬目；（四）記錄股權投資基金的資金劃撥情況，保存委托人的劃款指令及證明匯款真實性的相關材料；（五）履行法律法規規定的、托管協議約定的投資監督職責，按照投資監督事項表對基金的投資范圍、投資對象、投資比例等進行監督；（六）按照法律法規規定、托管協議約定，定期向委托人出具托管報告；（七）保存股權投資基金托管業務活動記錄、賬冊、報表和其他相關資料，并對每一個托管項目的資料單獨立卷保管；（八）向監管部門報告基金管理人或基金的違規行為，協助對投資者身份進行核查；（九）托管協議約定的其他職責。

三、私募股權投資基金托管業務操作風險表現

（一）對基金及基金管理人的資質審核不嚴

由于私募股權投資基金在我國尚屬起步階段，準入門檻低，且無統一的監管部門（募集規模達5億元人民幣或者等值外幣的公司制、合伙企業制私募股權投資基金由國家發改委實施監管，募集規模不足5億元人民幣或者等值外幣的公司制、合伙企業制私募股權投資基金由省級人民政府確定的管理部門實施監管（有的地方是金融辦、有的是地方是省級發改委）、信托制的私募股權投資基金則由中國銀監會監管，監管部門的日常監管也非常寬松（主要監管措施是備案管理、年度報告及重大事件報告），導致目前私募股權投資基金市場上魚龍混雜，許多私募股權投資基金及基金管理人的內控機制不健全，運作不規范，專業素質和管理水平低下，違法違規問題不能被及時發現，甚至少數私募股權投資基金利用股權投資騙取投資者錢財、涉嫌非法集資，或陷入了拖欠投資者款項的風險事件中。如果商業銀行對私募股權投資基金及管理人的資質審核不嚴，未能甄別出偽私募股權投資基金，或未對基金管理人進行嚴格管理，一旦卷入非法集資或詐騙案件中，商業銀行就可能因基金管理人的違法行為而面臨法律訴訟，并影響商業銀行的良好聲譽，帶來重大聲譽風險。

（二）托管協議內容不完善

對作為公募基金托管人的商業銀行而言，其應享有的權利和承擔的義務在《證券投資基金法》中已有詳細的規定，因此其與公募基金管理公司之間簽訂的基金合同和基金托管協議通常會采用標準化的合同文本，相對比較嚴密和規范。而商業銀行作為私募股權投資基金托管人，究竟應該履行哪些職責，享有什么權利，承擔什么義務，現有法律法規并未明確規定，各家商業銀行對此的認識也不統一。實踐中，主要依據投資者簽訂的公司章程或合伙協議，更多體現的是個性化，導致托管協議內容五花八門，無形中增加了托管業務的操作風險。比如有的托管協議明確列明了投資運作監督事項表，投資范圍和投資限制、投資禁止行為和投資提示，一目了然，有的則僅籠統地規定托管銀行負責監督資金的托管與運用是否違反有關法律法規的相關規定；有的托管協議中明確約定對于不可歸因于托管人的原因而造成的資產損失，托管人不承擔責任，有的托管協議則沒有明確約定或表述含糊；有的托管協議約定了基金管理人在劃款后應及時向托管人提供股權證書并由托管人負責保管，有的托管協議則僅規定基金管理人提供工商登記股東查詢表等能夠證明股權變更的法律文件即可。

（三）托管賬戶管理不規范

托管賬戶，是指私募股權投資基金成立后，托管銀行協助其開立的對股權投資基金進行募集、管理和使用的專用存款賬戶。現有法律法規明確規定，公募基金托管賬戶由托管銀行代基金刻制基金章并由托管銀行代為保管和使用（獨立清算模式），或由銀行刻制“xx銀行資產托管專戶財務專用章”（集中清算模式）自行保管和使用，但私募股權投資基金托管賬戶開立和管理卻沒有明確的法律法規規定，通常根據雙方簽署的托管協議來確定。實踐中的幾種做法包括：一是由私募股權投資基金委托銀行代為開立托管賬戶，托管賬戶印鑒卡預留私募股權投資基金的財務專用章、法人代表名章和托管銀行的名章，預留印鑒各自保管；另一種做法則是，由私募股權投資基金在銀行的協助下自行開立，但預留印鑒均委托托管銀行代為保管，做法與對公募基金托管賬戶的管理相似。另外，對私募股權投資基金是否必須開立驗資賬戶、基本存款賬戶和托管專戶，三者缺一不可，并全流程監督首期募集資金由驗資賬戶到基本存款賬戶再到托管賬戶，許多商業銀行沒有作出明確規定，實際做法也不盡相同。

（四）投資監督職責履行不嚴格

監督私募股權投資基金的投資運作是保障基金資產安全、維護投資人利益的重要手段。與主要投資于證券類金融資產的公募基金不同，私募股權投資基金的投資對象主要是非上市企業股權，缺少公開透明的信息渠道進行跟蹤和價值評估，商業銀行一般根據基金管理人提供的合同（或復印件）了解投資情況，通常也不會對投資項目進行盡職調查，主要采取對基金管理人提交的交易合同、出資證明書或股權交割單等進行形式審查，缺少有效的投資監督手段，很難真正起到實質的投資監督義務。而且，不同于《證券投資基金法》、《證券投資基金運作管理辦法》對公募基金托管人承擔的投資監督內容已有詳細規定（包括對基金投資范圍和投資對象、基金投資比例、基金投資禁止行為等內容監督），私募股權投資基金托管銀行應當承擔怎樣的投資監督職責，國家層面尚未出臺統一的法律法規予以明確的規定。實踐中，商業銀行主要依據與私募股權投資基金管理人簽署的托管協議內容進行投資監督，內容形形。

四、私募股權投資基金托管業務操作風險防范措施

（一）明確基金客戶準入標準，慎選托管業務合作對象

商業銀行應明確私募股權投資基金托管業務的客戶準入標準，客戶準入標準至少應包括如下內容：基金是否合法成立；基金管理人的內部控制機制是否健全、防范利益沖突的機制是否完善、是否具有良好的運作經驗和市場聲譽：基金管理團隊成員是否具有良好的職業操守：基金投資方面與投資重點、投資策略是否清晰并建立科學的項目篩選標準和投資決策流程等。同時，要做好對私募股權投資基金及基金管理人的盡職調查工作，嚴格按照準入標準，審查和評估基金管理人、主要投資人、基金的資質及合法合規性，全面掌握基金建立的背景、管理團隊構成、基金存續期內獲利的主要來源、可持續投資資源儲量、內部治理結構、投資風險控制措施等多方面，謹慎選擇托管業務合作對象。對在托管過程中發現基金管理人存在向社會公開宣傳、違規承諾收益、向社會募集資金等可能涉嫌非法集資行為，或者基金管理人多次出現違規操作，基金運作不規范，募集資金投向嚴重不透明等問題的，要及時、堅決退出，并向相關監管部門立即報告，以防范合規風險和聲譽風險。

（二）分類完善托管協議文本，清晰界定托管銀行義務

商業銀行應當及時總結經驗。按照一定的標準（如按照對托管賬戶的監管方式進行分類，或按照私募股權投資基金主要投資的行業實施分類）梳理托管協議，形成標準合同文本，積極向客戶推薦，以有效防范因合同文本使用不當而出現的操作風險。同時，商業銀行要從保護投資者和自身免責的角度進一步完善托管協議文本，在托管協議中明確托管人對基金的運作及收益不承擔任何責任，約定“簽訂托管協議并不表明托管人對基金價值和收益作出實質性判斷和保證，也不表明投資者投資基金沒有風險”；明確對于基金管理人違反托管協議約定處分投資股權及其收益的行為，托管人不承擔任何責任，對依據托管協議執行基金管理人或基金發出的任何指令，托管人也不承擔任何責任；明確要求基金管理人在劃款前向銀行提供投資相關法律文件的原件（或加蓋公章的復印件），并在劃款后及時向托管人提供能夠證明股權變更的有效法律文件，包括股權證書（或出資證明書）及加蓋工商查詢專用章的股東查詢表、產權交易所出具的股權交割證明等。對于投資監督事項和方式，應以統一的格式與清單的形式作為托管協議的附件，防范操作不當的風險。

（三）出臺基金賬戶管理制度，加強托管業務內部控制

商業銀行應當制定專門的私募股權投資基金賬戶管理辦法，明確基金賬戶的開立、使用和管理。基金賬戶應包括驗資賬戶、基本存款賬戶和托管賬戶。私募股權投資基金發起人在辦理驗資時，商業銀行應要求其首先開立臨時存款賬戶作為驗資賬戶。開立驗資賬戶時。除按有關規定提交開戶資料外，還應向托管銀行提交公司章程（公司制）或合伙協議（有限合伙制1，公司章程或合伙應載明出資人名單和認繳金額。開立托管賬戶時，應與托管銀行簽訂托管合同。首期資金募集應當通過驗資賬戶辦理，后續資金募集只能通過托管賬戶辦理。托管銀行應全流程監督企業首期募集資金由驗資賬戶到基本存款賬戶再到托管賬戶的劃轉過程。投資者認繳資金時，托管銀行應對照公司章程或合伙協議，對投資者人數、最低認繳等要素逐步核實、嚴格審查，并準確記載私募股權投資基金的出資人名錄。托管銀行執行劃款指令前應審查指令印鑒、簽名，以及劃款指令的相應附件，包括投資協議、資金用途說明、合伙人協議、投資決策委員會決議（若有）等相關法律文件，并根據其中的投資協議核對劃款金額、用途是否一致。除股權投資外，托管銀行不得允許私募股權投資基金或其管理人通過托管賬戶向出資人以外的自然人匯劃資金。