投資估算方法精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇投資估算方法，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

在投資者對工程項(xiàng)目產(chǎn)生意向，并開始進(jìn)行決策和策劃的過程中，其對于工程投資的數(shù)額往往十分關(guān)注，需要對工程項(xiàng)目的成本和收益進(jìn)行準(zhǔn)確的分析和估計，才能夠使建筑企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。通過建筑工程投資估算，能夠?yàn)轫?xiàng)目的取舍提供決策和判斷的依據(jù)，雖然不能光憑投資估算來完全肯定一個項(xiàng)目，但其卻能對一個不合適的項(xiàng)目進(jìn)行完全的否定。在工程項(xiàng)目建設(shè)的前期，投資估算是一項(xiàng)十分重要的工作。在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價和項(xiàng)目前期決策的過程中，投資估算都是十分重要的基礎(chǔ)性條件和依據(jù)。通過投資估算，可以對工程造價的最高限額加以控制，并且為貸款計劃的制定和項(xiàng)目資金的籌措提供基礎(chǔ)。

二、建筑工程投資估算中面臨的問題

1.估算誤差率。在不同的建筑施工階段，由于資料詳實(shí)程度、具備的條件等方面存在著一定的差異，因此，在投資估算過程中，允許存在的誤差率，及其發(fā)揮出的效果和作用也有所不同。其中，項(xiàng)目建議書投資估算允許的誤差率為30%，其主要作用是對概略投資進(jìn)行估算，為相關(guān)部門項(xiàng)目建議書的審批提供依據(jù)。可行性研究估算允許的誤差率為20%，其作用是在初步明確項(xiàng)目方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行估算，為項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證提供依據(jù)。方案設(shè)計估算允許的誤差率在10%到15%，其作用是推動技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證更加深入、詳細(xì)、全面的開展，從而為初步設(shè)計概算控制、設(shè)計文件編制、項(xiàng)目可行性研究提供依據(jù)。對于資金籌措安排、后期設(shè)計、投資決策等，前期的投資估算具有重要的作用。因此，如果誤差率過大，投資估算將會失去其應(yīng)有的意義。所以，在實(shí)際進(jìn)行投資估算的過程中，應(yīng)當(dāng)盡量控制好誤差率。

2.估算指標(biāo)。在投資估算中，具有很多估算方法，可對分部工程造價、單項(xiàng)工程造價、投資估算等指標(biāo)加以利用。對于造價和估算指標(biāo)的引用，可將單位工程、單項(xiàng)工程、獨(dú)立建設(shè)項(xiàng)目等作為對象。同時，可以通過平方米單項(xiàng)工程造價指標(biāo)和主要材料消耗量來加以體現(xiàn)，具有較強(qiáng)的概括性和宏觀性。不過，對于不同的工程項(xiàng)目來說，普遍具有不可復(fù)制性、唯一性、復(fù)雜性等特點(diǎn)，因而不會存在完全一致的工程。對于造價指標(biāo)、估算所需的數(shù)據(jù)大多來源于歷史資料，難以對當(dāng)前的價格水平進(jìn)行真實(shí)的反映，因而不能一味的生搬硬套。對于基礎(chǔ)部分，可以分為獨(dú)立基礎(chǔ)、撞擊基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)；對于結(jié)構(gòu)部分，可以分為框架、鋼結(jié)構(gòu)、框剪、磚混。在鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中包括了高層和多層，在鋼結(jié)構(gòu)中包括了重型、中型和輕型。在同一個指標(biāo)上，有所種因素的共同作用。所以在實(shí)際應(yīng)用過程中，應(yīng)當(dāng)對相似的工程造價指標(biāo)進(jìn)行應(yīng)用，并進(jìn)行換算和調(diào)整。

3.項(xiàng)目信息資料。在工程項(xiàng)目建設(shè)的項(xiàng)目建議書、可行性研究、初步可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃等階段，通常是沒有具體的設(shè)計方案的。對于所要建造的工程項(xiàng)目，投資者會在大體上有一個構(gòu)思，包括建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)條件、總體建筑結(jié)構(gòu)、實(shí)用功能、擬建規(guī)模等。而在實(shí)際的投資估算過程當(dāng)中，這些都是十分重要的依據(jù)和參考。然而，在現(xiàn)實(shí)應(yīng)用當(dāng)中，投資者在剛剛產(chǎn)生建設(shè)意向和設(shè)想之后，就急于對工程建設(shè)的投資有所了解。同時，時間較短，對于工程相模的相關(guān)資料和信息也沒有進(jìn)行充分的掌握，因而往往難以準(zhǔn)確的進(jìn)行投資估算。

三、建筑工程投資估算方法

1.基本概述。在建筑工程的不同階段當(dāng)中，計算工程造價的依據(jù)和方法等都有所不同。在工程設(shè)計階段，已經(jīng)呈現(xiàn)出了工程項(xiàng)目的大體面貌。隨著后續(xù)設(shè)計的不斷細(xì)化深入，從初步設(shè)計概算進(jìn)行到施工圖預(yù)算。隨著項(xiàng)目的不斷進(jìn)行，信息和資料就會越具體，對于工程項(xiàng)目真實(shí)造價水平的的反映也就越準(zhǔn)確。在項(xiàng)目前期，基于現(xiàn)實(shí)中的情況，決定了不能將估算進(jìn)行到概預(yù)算的程度。對此，應(yīng)當(dāng)探索出一種全新的途徑，在估算中利用一種近似與概預(yù)算的方式，以便對項(xiàng)目前期估算所面臨的問題進(jìn)行解決，從而使投資估算的準(zhǔn)確性得以提高。總體上來說，結(jié)合辦公、倉儲、生產(chǎn)等不同的建筑功能，項(xiàng)目所在地的地址、環(huán)境、氣候情況，以及投資人的具體要求類似功用建筑構(gòu)造等信息，對項(xiàng)目模型進(jìn)行創(chuàng)建。通過這種方式，細(xì)化工程的主體結(jié)構(gòu)，使之成為分項(xiàng)工程，然后利用分項(xiàng)工程的綜合單價，對建筑工程進(jìn)行投資估算。在實(shí)際操作中，應(yīng)當(dāng)先對主體結(jié)構(gòu)形式加以確定，結(jié)合建筑功能、地質(zhì)條件、結(jié)構(gòu)形式等。同時確定類似建筑的基礎(chǔ)形式，例如獨(dú)立基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)、帶形基礎(chǔ)等。之后確定地面以上的結(jié)構(gòu)形式，例如砌體結(jié)構(gòu)、鋼筋砼框架、鋼結(jié)構(gòu)等。綜合這些因素，對建筑的裝飾和結(jié)構(gòu)加以確定，從而進(jìn)行建筑模型的構(gòu)建。下一步需要對分部分項(xiàng)工程進(jìn)行列舉，土建工程分基礎(chǔ)、土方，建筑分布、門窗分布、裝飾分布、結(jié)構(gòu)分布等。結(jié)合各方的經(jīng)驗(yàn)、資料、信息，使其達(dá)到具體化。然后對每一個分項(xiàng)工程進(jìn)行分項(xiàng)綜合單價的估算，從而形成最終的建筑工程估價。

2.具體方法。

2.1概略估算。在概略估算類算法當(dāng)中，只要包括生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、系數(shù)法、單位生產(chǎn)能力估算法等方法。其中，生產(chǎn)能力指數(shù)法和單位生產(chǎn)能力估算法在實(shí)際運(yùn)算中，對于擬建項(xiàng)目靜態(tài)投資的粗略估算，是以投資額、類似項(xiàng)目生產(chǎn)能力作為基礎(chǔ)的。比例估算法就是分項(xiàng)比例估算的方法。系數(shù)法則主要包括朗格系數(shù)法、主體專業(yè)系數(shù)法、設(shè)備系數(shù)法等。此兩種方法在實(shí)際應(yīng)用過程中，估算基數(shù)選取的是主要設(shè)備購置費(fèi)、主體專業(yè)工程費(fèi)等。

2.2指標(biāo)估算。在建筑工程投資估算當(dāng)中，指標(biāo)估算類方法是最為常用的。它將建筑工程項(xiàng)目縱向劃分為單位工程或單項(xiàng)工程，橫向劃分為安裝工程、設(shè)備購置、建筑工程等。然后對各個單項(xiàng)工程和單位工程的投資按照相應(yīng)的投資估算指標(biāo)進(jìn)行估算。以此為基礎(chǔ)對項(xiàng)目工程費(fèi)用進(jìn)行匯集，然后對基本預(yù)算費(fèi)和其它一些費(fèi)用根據(jù)相關(guān)固定進(jìn)行估算。最終形成擬建項(xiàng)目的靜態(tài)投資估算。

四、結(jié)語

篇2

工程項(xiàng)目前期的投資估算對于決策及設(shè)計、施工階段的指導(dǎo)控制作用極其重要。投資估算方法很多，但如何在工程項(xiàng)目前期資料少，時間緊的情況下快速、準(zhǔn)確的做出工程投資估算，是我們要考慮的一個問題。根據(jù)多年的工作經(jīng)驗(yàn)，提出構(gòu)建合理的建筑模型，采用近似概、預(yù)算計量模式，估算出建筑工程的造價。

關(guān)鍵詞：

工程；建筑模型；估價

中圖分類號：F23

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672.3198（2013）03.0121.02

1 工程投資估算的重要性

從工程項(xiàng)目策劃、決策，甚至有意向開始，投資者最關(guān)心的莫過于工程建設(shè)投資，即“這個工程項(xiàng)目要花多少錢？”，據(jù)此對工程項(xiàng)目取舍做出最初的判斷和決策，它不能肯定一個項(xiàng)目，但完全可以否定一個項(xiàng)目。投資估算是工程建設(shè)前期重要工作內(nèi)容，其作用可歸納為以下幾點(diǎn)：（1）是項(xiàng)目前期決策的重要依據(jù)；（2）進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的基礎(chǔ)；（3）控制工程造價的最高限額；（4）項(xiàng)目資金籌措和制訂貸款計劃的依據(jù)。

2 工程投資估算階段遇到的問題

2.1工程項(xiàng)目信息資料少

在規(guī)劃階段、項(xiàng)目建議書階段、初步可行性研究階段、可行性研究階段，一般沒有設(shè)計方案，投資者對所要建造的工程項(xiàng)目大體上會有個設(shè)想，如建設(shè)地點(diǎn)，擬建規(guī)模，建設(shè)條件，使用功能，總體建筑結(jié)構(gòu)等，這就是作投資估算的依據(jù)所在。但現(xiàn)實(shí)情況往往也會是這樣：投資者有了設(shè)想，意向，就想知道工程建設(shè)投資，而且時間很急，而這時關(guān)于工程項(xiàng)目的信息資料可謂少之又少。

2.2估算指標(biāo)局限性

投資估算編制方法較多，采用投資估算指標(biāo)、單項(xiàng)工程造價指標(biāo)、分部工程造價指標(biāo)，其所引用的估算、造價指標(biāo)多以獨(dú)立的建設(shè)項(xiàng)目、單項(xiàng)工程或單位工程為對象，以平方米建筑面積的主要材料消耗量，或平方米單項(xiàng)工程造價指標(biāo)表示，宏觀性、概括性較強(qiáng)。但工程項(xiàng)目的復(fù)雜性，唯一性，不可復(fù)制性，決定了沒有完全一樣的建筑工程，同時估算、造價指標(biāo)來源于歷史資料數(shù)據(jù)，不能反映當(dāng)下的價格水平，這些都決定了估算、造價指標(biāo)不可生搬硬套，拿來就用。例基礎(chǔ)部分，可分為條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)；結(jié)構(gòu)可分為磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)又可分多層、高層，鋼結(jié)構(gòu)又可分為輕、中、重型等，多種因素作用于一個指標(biāo)，我們應(yīng)用的時候，也要盡量援引類似工程的造價指標(biāo)，同時加以調(diào)整及換算。采用上述投資估算方法，簡便、快速，但要有一定數(shù)量工程項(xiàng)目數(shù)據(jù)資料的掌握與積累，援引的時候也要考慮類似工程的數(shù)據(jù)資料。因此很難說有針對性、符合性強(qiáng)的指標(biāo)對應(yīng)待建工程。

2.3 投資估算允許誤差率

由于不同編制階段具備的條件及掌握資料詳細(xì)程度的不同，投資估算的允許誤差率及作用也不同：

鑒于前期投資估算對投于投資決策及后期設(shè)計、資金籌措安排起著極其總要的作用，如果誤差率太大，就失去投資估算的意義和作用。因此在條件及資料欠缺的情況下，也要盡可能使誤差率最小化。

3 建筑工程投資估算方法探討

3.1 方法概述

我們知道，不同階段的工程造價計算方法及依據(jù)不同，在設(shè)計階段，工程項(xiàng)目面貌已經(jīng)呈現(xiàn)，隨著設(shè)計的深入細(xì)化，從初步設(shè)計概算到施工圖預(yù)算，越到后面越具體，越來越反映工程項(xiàng)目的真實(shí)造價水平。項(xiàng)目前期的現(xiàn)實(shí)情況決定了估算不可能做到概預(yù)算的程度，那是否可以尋找到一個途徑，采用盡可能接近概預(yù)算的方式來做估算，從而解決在項(xiàng)目前期做估算所遇到的問題，以提高工程估算的準(zhǔn)確性。

總的說來就是根據(jù)建筑功能（生產(chǎn)、倉儲、辦公等），待建項(xiàng)目所在地區(qū)的氣候，環(huán)境，地質(zhì)情況，投資人要求，類似功用建筑構(gòu)造，創(chuàng)建預(yù)建項(xiàng)目的模型，將工程主體結(jié)構(gòu)細(xì)化到分項(xiàng)工程，然后套用分項(xiàng)工程綜合單價，做出建筑工程項(xiàng)目的投資估算。

首先確定主體結(jié)構(gòu)形式，根據(jù)建筑功能，當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)條件，當(dāng)?shù)亟ㄖY(jié)構(gòu)型式，類似建筑的基礎(chǔ)形式，是帶型基礎(chǔ)，獨(dú)立基礎(chǔ)，滿堂基礎(chǔ)，還是樁基礎(chǔ)，確定基礎(chǔ)樣式，然后地面以上結(jié)構(gòu)是鋼結(jié)構(gòu)，鋼筋砼框架，還是砌體結(jié)構(gòu)，確定結(jié)構(gòu)形式，依次確定建筑結(jié)構(gòu)，裝飾，構(gòu)建出建筑模型。

然后列出分部分項(xiàng)工程，土建工程分土方，基礎(chǔ)，結(jié)構(gòu)分部，建筑分部，裝飾分部，門窗分部，然后再根據(jù)各方信息資料，經(jīng)驗(yàn)，將各部分形式具體化，最后針對每一分項(xiàng)具體核算每個分項(xiàng)綜合單價，最后形成針對此項(xiàng)目的建筑工程估價。

分部分項(xiàng)如表2、表3。

3.2 案例

單層鋼結(jié)構(gòu)廠房，地點(diǎn)在南京，建筑面積36000平方米，長240米，寬150米，層高8米，其它情況不明確。其它條件可作如下考慮：

鋼結(jié)構(gòu)工程：根據(jù)廠房功用，無大噸位吊車、屋面吊掛荷載，層高8米，按輕型鋼結(jié)構(gòu)，單位面積用鋼量按40Kg/m2考慮；從構(gòu)件統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化考慮，跨度以3m、柱距以6m為模數(shù)，設(shè)定跨距30m，柱距12米。鋼結(jié)構(gòu)1440噸，鋼結(jié)構(gòu)制造、安裝綜合單價9000元/噸。

基礎(chǔ)工程：按獨(dú)立基礎(chǔ)考慮，根據(jù)跨距，柱距，獨(dú)立基礎(chǔ)126個，3600毫米*3600毫米*800毫米，獨(dú)立基礎(chǔ)混凝土1306立方米，綜合單價1600元/立方米（包括混凝土，鋼筋，模板），地梁500毫米*250毫米，獨(dú)立基礎(chǔ)與地梁頂面在同一標(biāo)高-0.6米。

樓地面工程：200毫米厚碎石基層，100毫米厚素砼，250毫米厚鋼筋混凝土樓面，36000平方米。

墻面屋面工程：±0.0以下200毫米厚加氣砌塊基礎(chǔ)墻，±0.0以上1.2米高加氣混凝土砌塊墻，200毫米厚，936平方米；1.2米以上100毫米厚彩鋼夾芯板墻，4243平方米（扣除外墻窗面積）；屋面彩鋼板，100厚礦棉保溫，32400平方米（扣除屋面采光帶面積）。

門窗工程：屋面采光帶（10%屋面面積），墻面窗（20%墻面面積），外設(shè)卷簾門10樘，4000毫米*4000毫米。

砌體、裝飾工程：辦公室，衛(wèi)生間等非生產(chǎn)區(qū)占總建筑面積10%，3600平方米。隔墻為200毫米加氣砼砌塊，估算3600*0.15=540立方米；辦公室等非生產(chǎn)區(qū)門窗面積3600*0.08=288平方米，設(shè)定為鋼木門。本項(xiàng)目工程估價見表4。

4結(jié)語

工程估價的方法有很多，本文是以工業(yè)建筑為例，對建筑工程的估價進(jìn)行探討和總結(jié)。本文提出的估算方法是基于自身的知識、經(jīng)驗(yàn)，對待建工程進(jìn)行合理的構(gòu)建，然后對建筑工程進(jìn)行細(xì)化、分解、分部分項(xiàng)，采用接近于概預(yù)算的方式進(jìn)行估算，從而使工程估算越符合實(shí)際，真正起到投資估算的指導(dǎo)控制作用。本方法并不摒棄工程量指標(biāo)、工程造價指標(biāo)的應(yīng)用，只是不完全依賴，如能將兩者有效的結(jié)合，效果會更好。

參考文獻(xiàn)

[1]李立新主編.工程估價[M].杭州：浙江大學(xué)出版社出版，2008，8（1）.

[2]王振強(qiáng)主編.英國工程造價管理[M].天津：南開大學(xué)出版社，2002，09（1）.

[3]張國強(qiáng)主編.工程建設(shè)定額原理[M].北京：石油工業(yè)出版社，2008.

篇3

Li Huaiyin

（Sinopec Petroleum Exploration & Production Research Institute，Beijing 100083，China）

摘要： 海上油氣田開發(fā)具有高投入、高風(fēng)險的特點(diǎn)，石油工程中的鉆井、海上工程建設(shè)占全部投資的95%以上，直接影響一個項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性和可行性。因此，科學(xué)、適當(dāng)?shù)耐顿Y估算方法，無論是對一個項(xiàng)目的前期評價還是后期執(zhí)行都具有十分重要的意義。根據(jù)海上油田工程造價的基本構(gòu)成，詳細(xì)介紹了最常見的上部設(shè)施、導(dǎo)管架平臺、半潛式平臺、FPSO、海底管線的工程內(nèi)容及估算方法。同時，對于國際上通行的預(yù)備費(fèi)構(gòu)成及取費(fèi)方法、廢棄費(fèi)組成及計算方法，也作了詳細(xì)論述，對正確認(rèn)識海上油田開發(fā)投資情況，更好地把握項(xiàng)目評價過程中的指標(biāo)選取具有實(shí)際意義。

Abstract: Development of offshore oilfield has the characteristics with high input, high-risk. Drilling and offshore engineering construction are accounted for 95% of the total investment in the petroleum engineering, which directly affect a project's economy and feasibility. Therefore, there is great significance for science and appropriate investment estimation methods, both for early evaluation and post-implementation of project. According to the basic structure of project cost in the offshore oilfield, engineering contents of the most common facilities, jacket platforms, semi-submersible platform, FPSO, subsea pipeline and estimation methods were described in detail. Meanwhile, composition of reserve fund, fees and calculating method were also discussed, and it had actual significance for correctly understanding development investment of offshore oilfield, better grasping selection of indicators in process of project evaluation.

關(guān)鍵詞： 海上油田開發(fā) 石油工程 投資估算 工程造價 方法

Key words: development of offshore oilfield；petroleum engineering；investment estimate；project cost；methods

中圖分類號：TE4文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2011）27-0056-02

0引言

海上油氣田開發(fā)是一種高科技、高投入、高風(fēng)險的投資活動，石油工程中的鉆井、海上工程占全部投資的95%以上，對一個項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性和可行性非常關(guān)鍵。因此，科學(xué)、適當(dāng)?shù)耐顿Y估算方法，無論是對一個項(xiàng)目的前期評價還是后期執(zhí)行都具有十分重要的意義。海上鉆井、海工建設(shè)都與陸上截然不同，因此其包含的工程內(nèi)容和相應(yīng)的投資估算方法也不一樣。本文根據(jù)自己掌握的資料，結(jié)合海外海上項(xiàng)目評價經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行初步總結(jié)，希望能為相關(guān)專業(yè)人士提供參考。

1海上油田工程造價的基本構(gòu)成

海上油田工程造價是指海上油田開發(fā)工程項(xiàng)目所需要的全部費(fèi)用，通常是由設(shè)備、材料、建筑、預(yù)制、海上安裝、作業(yè)、鉆完井及其它費(fèi)組成。從工程造價的形態(tài)來看，主要包括工程直接費(fèi)、間接費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、鋪底流動資金和建設(shè)期利息，也有人根據(jù)不同專業(yè)（系統(tǒng)）及其共同項(xiàng)目分為鉆井和完井費(fèi)用、生產(chǎn)設(shè)施費(fèi)用（各種型式的生產(chǎn)平臺或生產(chǎn)儲油輪（FPSO）的制造和安裝費(fèi)用）、水下設(shè)施費(fèi)用（水下底盤、管匯、集油管線和控制管纜等費(fèi)用）、立管系統(tǒng)費(fèi)用、油氣處理設(shè)施費(fèi)用、工程和設(shè)計費(fèi)用、風(fēng)險費(fèi)用。

海上油田開發(fā)工程大致包括以下幾大部分：

①上部設(shè)施；

②平臺，包括導(dǎo)管架固定平臺、重力基礎(chǔ)平臺、半潛式平臺、張力腿平臺等；

③海底管線；

④FPSO；

⑤海上鉆完井；

⑥水下設(shè)施；

⑦海上設(shè)施廢棄。

海洋石油的開發(fā)需要相當(dāng)大的初始投資，各種平臺的建造和安裝費(fèi)用都很高。以固定式平臺為例，其造價高達(dá)上億甚至數(shù)億美元。投資是海上油田開發(fā)費(fèi)用的主要部分，是影響海上油田開發(fā)經(jīng)濟(jì)性的重要指標(biāo)。在油田開發(fā)的經(jīng)濟(jì)評價中，開發(fā)投資的基準(zhǔn)收益率能否達(dá)到規(guī)定值，是決定一個海上油田是否值得開發(fā)的主要準(zhǔn)則。尤其是對邊際油田來說，投資費(fèi)用是制約油田開發(fā)的關(guān)鍵因素。因此，邊際油田的開發(fā)就要選擇投資少的簡易井口平臺或水下生產(chǎn)設(shè)施結(jié)合各種移動式生產(chǎn)平臺系統(tǒng)。簡易平臺生產(chǎn)設(shè)施能夠大大減少制造安裝費(fèi)用和縮短安裝工期。以自升式平臺、半潛式平臺或浮式生產(chǎn)儲油輪等為基礎(chǔ)組成的各種移動式生產(chǎn)系統(tǒng)，不僅造價低，而且可以重復(fù)使用。此外，這些設(shè)施既可以新建，又可以用已有的平臺進(jìn)行改裝，經(jīng)改裝的平臺或油輪不僅節(jié)省投資費(fèi)用，而且可大大節(jié)省時間。此外，還可通過租借的方式來進(jìn)一步降低投資費(fèi)用，提高油田開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性，減少開發(fā)風(fēng)險。

2海上油田工程投資估算方法

2.1 上部設(shè)施上部設(shè)施涵蓋了所有的油氣處理設(shè)施，包括井口管匯、油氣分離、天然氣處理、天然氣壓縮、天然氣凝液處理、外輸計量、注水注氣、公用工程、發(fā)電、通信與控制、舾裝、鉆井設(shè)施、零散材料采購及鋼結(jié)構(gòu)。

這些設(shè)施一般根據(jù)油品物性和各類產(chǎn)品的質(zhì)量要求進(jìn)行設(shè)計、制造與安裝，除了由于海上平臺空間有限需要盡量采用緊湊型、撬裝式設(shè)施外，與陸上中心處理站的要求大同小異。該類設(shè)施一般都采用岸上預(yù)制、組裝后海上安裝（固定平臺）或直接在岸上全部安裝完畢后海上就位，因此工程造價的估算方法與陸上相似。

2.2 導(dǎo)管架平臺進(jìn)行導(dǎo)管架平臺投資估算，首先要給出導(dǎo)管架類型、水深、上部設(shè)施的安裝方法、導(dǎo)管架附件構(gòu)成、土壤條件、環(huán)境條件以及地區(qū)系數(shù)。

不同部分可以按以下方法進(jìn)行分類估算：

①材料費(fèi)。包括導(dǎo)管架材料、樁材料、防腐材料、安裝輔助材料及其運(yùn)輸費(fèi)用。②預(yù)制費(fèi)。包括導(dǎo)管架、樁、防腐、安裝輔助以及海上搬運(yùn)費(fèi)用，按照不同的安裝費(fèi)率乘以相應(yīng)的重量計算。③安裝費(fèi)。主要包括拖船安裝費(fèi)用，按照不同的日費(fèi)和需用天數(shù)計算。④其它費(fèi)。包括設(shè)計費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)、認(rèn)證費(fèi)、保險費(fèi)以及預(yù)備費(fèi)。設(shè)計、管理費(fèi)按人工日乘以不同的費(fèi)率計算，認(rèn)證、保險及預(yù)備費(fèi)按一定比例計取。

2.3 半潛式平臺進(jìn)行半潛式平臺投資估算一般首先要進(jìn)行類型選擇，也就是說是新建還是改裝，還要選擇是第幾代產(chǎn)品。其費(fèi)用構(gòu)成包括船體、壓艙、甲板、鉆機(jī)、舾裝、控制系統(tǒng)、救生設(shè)備以及一般不包括在上部設(shè)施中的鋼結(jié)構(gòu)和設(shè)施。

影響半潛式平臺造價的因素主要有，水深、上部設(shè)施重量及立管數(shù)量（影響平臺承載負(fù)荷）、海洋環(huán)境、改裝升級（一般改裝只對現(xiàn)有舾裝、控制公用設(shè)施、供電及安全設(shè)施進(jìn)行改裝，另外還有有關(guān)船體改造（Marine upgrade）及鉆井設(shè)備改裝）、錨泊系統(tǒng)及鉆井設(shè)施等。

2.4 FPSOFPSO的建造費(fèi)用包括購買合適的油輪（新建或購買舊輪）費(fèi)和改造成一個能夠永久維持生產(chǎn)的改造費(fèi)（Converting cost）。

估算FPSO費(fèi)用同樣需要進(jìn)行有關(guān)參數(shù)的選擇，比如基于環(huán)境條件的浪高參數(shù)等，其計算方法仍然是對某一個項(xiàng)目由數(shù)量乘以單價，但使用者可以根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和自己的經(jīng)驗(yàn)對項(xiàng)目選項(xiàng)和單位費(fèi)率進(jìn)行修改。

對新建油輪而言，不管是輪船還是由業(yè)主自己設(shè)計的駁船形狀的輪船，其建造費(fèi)用主要都取決于其大小和錨泊類型，前者主要取決于儲油能力，其它負(fù)荷影響不大，但建造地點(diǎn)和市場條件對造價的影響也很大。

舊油輪改造的費(fèi)用主要包括購買舊油輪費(fèi)和為了能夠在上面進(jìn)行生產(chǎn)設(shè)施建造而進(jìn)行的維修升級改造費(fèi)。舊輪購買費(fèi)是依據(jù)不同地區(qū)過去5～10年的平均市場價格計算，主要與經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況、輪船條件及所在國的情況有關(guān)。另外，對舊輪改造FPSO而言，還包括加固、增加錨泊系統(tǒng)和甲板等工作量。

系泊系統(tǒng)也是FPSO中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，不同型式的系泊系統(tǒng)工程造價也不一樣：①內(nèi)轉(zhuǎn)塔：轉(zhuǎn)塔安裝在FPSO的船首，作為FPSO的系泊點(diǎn)，使船可隨風(fēng)、浪和水流的作用進(jìn)行360°全方位的自由旋轉(zhuǎn)，形成風(fēng)標(biāo)效應(yīng)，以規(guī)避風(fēng)浪帶來的破壞力，采用百年一遇風(fēng)暴作為設(shè)計工況。彈性立管固定安裝在轉(zhuǎn)塔上，可容納數(shù)十條管線。②外轉(zhuǎn)塔：彈性立管固定安裝在與船首或船尾連接的一個大型連接器上，采用百年一遇風(fēng)暴作為設(shè)計工況，可容納數(shù)十條管線。③立管式轉(zhuǎn)塔：與外轉(zhuǎn)塔相似，立管固定安裝在與船首或船尾連接的一個大型連接器上，因此在惡劣的氣象條件下能夠與轉(zhuǎn)塔解脫，轉(zhuǎn)塔能夠提供足夠的浮力。最大能夠承載50根立管。④浮筒式轉(zhuǎn)塔：與內(nèi)轉(zhuǎn)塔相似，只不過錨鏈安裝在一個小型浮筒上，該浮筒能夠在惡劣的氣象條件下與轉(zhuǎn)塔解脫，并在錨鏈重量的作用下下沉到海面以下，回接時在船艏把浮標(biāo)抬起，從船底通過絞車經(jīng)轉(zhuǎn)塔通道拉起，完成與轉(zhuǎn)塔的連接。最大能夠承載20根立管。

2.5 海底管線根據(jù)有關(guān)生產(chǎn)參數(shù)進(jìn)行海底管線管徑、壁厚計算，然后根據(jù)材料、安裝方式選擇進(jìn)行投資估算。管線類型包括單相、多相流體管道、注水管道、注氣或氣舉管道等。

海底管線投資由材料費(fèi)、安裝費(fèi)以及其它費(fèi)構(gòu)成。其中，材料費(fèi)包括管道主材費(fèi)、彈性立管及支撐材料費(fèi)、防腐保溫材料費(fèi)及附件材料費(fèi)等。安裝費(fèi)主要是鋪管船作業(yè)費(fèi)。

海底管道管徑的計算是一件非常煩瑣的工作，參數(shù)不夠時根本無法計算。有關(guān)軟件能夠根據(jù)給出的生產(chǎn)數(shù)據(jù)資料，按照一定的相關(guān)式（如Beggs and Brill）相關(guān)式計算確定，基本滿足投資估算階段的精度要求。

管道材料可以在不同強(qiáng)度級別的碳鋼和不銹鋼中選擇。一般默認(rèn)的碳鋼為X60鋼（許用應(yīng)力298MPa，腐蝕余量3mm），如果需要輸送腐蝕性強(qiáng)的酸性氣體，可以選擇不銹鋼（許用應(yīng)力327MPa，腐蝕余量0）。

海底管道投資中的其它費(fèi)同樣包括設(shè)計費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)、認(rèn)證費(fèi)、保險費(fèi)以及預(yù)備費(fèi)。設(shè)計、管理費(fèi)按人工日乘以不同的費(fèi)率計算，認(rèn)證、保險及預(yù)備費(fèi)按一定比例計取。

2.6 預(yù)備費(fèi)一般一項(xiàng)工程的初始估算投資，是根據(jù)當(dāng)時可以預(yù)見到的工程范圍、匯率和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的。由于工程估算與工程實(shí)施的時間差往往較大，期間會有很多變化影響工程投資，因此在估算時需要預(yù)先考慮一部分費(fèi)用，也就是預(yù)備費(fèi)。

預(yù)備費(fèi)（國內(nèi)也稱不可預(yù)見費(fèi)），是指在工程實(shí)施期間發(fā)生的但在投資估算時沒有或無法考慮的費(fèi)用，但不包括工程范圍或工程進(jìn)度變化引起的投資變化，這一點(diǎn)對我們的投資管理者十分重要。因此，這部分費(fèi)用一般而言肯定會發(fā)生，也就是說預(yù)計是要用掉的。

預(yù)備費(fèi)一般包括以下內(nèi)容：

①由于一個合同方影響另一個合同方造成的工程進(jìn)度拖延；

②設(shè)備材料到貨延遲；

③資源國安全生產(chǎn)法規(guī)的調(diào)整；

④由于工作量不足導(dǎo)致的趕工期；

⑤生產(chǎn)能力不足；

⑥由于市場環(huán)境變化導(dǎo)致的人工費(fèi)及服務(wù)費(fèi)的變化；

⑦匯率變化；

⑧地方企業(yè)間的糾紛；

⑨為了順利施工而進(jìn)行的施工場地調(diào)整；

⑩安裝或連接（Hook-up）期間遇到惡劣天氣；

???由于岸上準(zhǔn)備情況嚴(yán)重不足導(dǎo)致的海上安裝用工增加；

???由于工程進(jìn)度延遲導(dǎo)致的有關(guān)費(fèi)用增加。

屬于上述任何一項(xiàng)費(fèi)用的調(diào)整，都能包括在預(yù)備費(fèi)中，從而保證原先進(jìn)行的投資估算的精度。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，一般海外項(xiàng)目海上石油工程投資估算預(yù)備費(fèi)費(fèi)率為20%。

2.7 廢棄費(fèi)用計算廢棄費(fèi)，指油田壽命終了廢棄時拆除生產(chǎn)設(shè)施、采取安全環(huán)保措施所需的費(fèi)用。按照陸上油田的通常作法，該費(fèi)用需要在油田壽命期內(nèi)按照一定原則逐年計提。

海工設(shè)施的廢棄包括退役、搬遷和處置，所謂廢棄費(fèi)指的就是完成這三項(xiàng)工作的費(fèi)用以及與其相關(guān)的設(shè)計、項(xiàng)目管理、保險、認(rèn)證費(fèi)。

需要進(jìn)行廢棄的海工設(shè)施有三項(xiàng)：導(dǎo)管架、上部設(shè)施和管線。

2.7.1 上部設(shè)施的廢棄上部設(shè)施的廢棄費(fèi)用主要與其總重量、最大部件重量、臨時設(shè)施重量、起重機(jī)規(guī)模與數(shù)量。

2.7.2 導(dǎo)管架的廢棄導(dǎo)管架的廢棄費(fèi)用估算需要首先選擇拆除方式、廢棄方式以及起重機(jī)械參數(shù)。

拆除方式有兩種可供選擇，一是切割起吊法，另一個是漂浮法，前者是根據(jù)起重機(jī)械的能力、數(shù)量，把導(dǎo)管架分成幾個部分后利用拆除起吊，一般以三腿導(dǎo)管架作為一個單獨(dú)的起吊單元，后者是將導(dǎo)管架在泥線處切割，每兩個樁腿密封提供浮力，如果浮力不夠就增加浮桶，不適用于三腿導(dǎo)管架。

關(guān)于廢棄方式，當(dāng)選擇漂浮法拆除時又有兩種選擇，一是就地沉沒，一是運(yùn)上岸回收殘值；當(dāng)采用切割起吊法拆除時就要選擇從拆除現(xiàn)場到運(yùn)送目的地的運(yùn)輸距離。

起重機(jī)械參數(shù)主要包括起重機(jī)（能力）大小（大、中、小）、最大起重能力、起重機(jī)數(shù)量。

導(dǎo)管架廢棄費(fèi)用的計算主要包括以下細(xì)項(xiàng)：

①材料費(fèi)：拆除過程所需要的材料費(fèi)用；

②預(yù)制費(fèi)：安裝預(yù)制上述材料所需要的費(fèi)用；

③廢棄/拆除費(fèi)：包括切割、起吊、后勤服務(wù)、運(yùn)輸及卸載或沉沒費(fèi)；

④設(shè)計與管理費(fèi)；

⑤保險費(fèi)；

⑥認(rèn)證費(fèi)；

⑦預(yù)備費(fèi)；

⑧殘值：計為負(fù)數(shù)。

2.7.3 海底管線的廢棄海底管線的廢棄費(fèi)用估算首先要選擇是部分還是全部拆除、廢棄方式以及管道清理方式。由于海底管線的廢棄不需要另外的材料或預(yù)制，因此也不發(fā)生相應(yīng)的費(fèi)用，因此只有與管線拆除、清洗和廢棄有關(guān)的費(fèi)用。海底管線的廢棄費(fèi)率主要包括設(shè)備租賃費(fèi)、后勤支持服務(wù)費(fèi)、人員費(fèi)、消耗性材料費(fèi)以及動/復(fù)員費(fèi)。可以以所需時間乘以相應(yīng)的費(fèi)率（日費(fèi)）進(jìn)行計算。

海底管線的廢棄費(fèi)計算具體分為以下幾個方面：

①DSV：主要包括海底管線的切割、分解以及相關(guān)的支持和動/復(fù)員；

②清管器清管：用泵和清管器清除管線內(nèi)的污物，所需時間主要與管線長度和管徑有關(guān)；

③化學(xué)清洗：用化學(xué)藥劑浸泡、沖洗管線，所需時間主要與管線長度和管徑有關(guān)；

④清除管線覆土：對掩埋的海底管線，在起吊前需要首先清除上面的覆土；

⑤布管：包括動/復(fù)員、起吊、清除防腐層等；

⑥輪船作業(yè)：主要是在船上進(jìn)行管線的清洗、整理；

⑦勘察：起吊前對整個管線長度沿途進(jìn)行勘察；

⑧廢物處置：對清除出來的廢物進(jìn)行處理、處置；

⑨設(shè)計管理費(fèi)；

⑩保險費(fèi)：按固定費(fèi)率計算；

???認(rèn)證費(fèi)：按固定費(fèi)率計算；

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理；投資估算；影響因素

中圖分類號：F045.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1、工程投資估算的重要性

從工程項(xiàng)目策劃、決策，甚至有意向開始，投資者最關(guān)心的莫過于工程建設(shè)投資，據(jù)此對工程項(xiàng)目取舍做出最初的判斷和決策，它不能肯定一個項(xiàng)目，但完全可以否定一個項(xiàng)目。投資估算是工程建設(shè)前期重要工作內(nèi)容，其作用可歸納為以下幾點(diǎn)：(1)是項(xiàng)目前期決策的重要依據(jù)；(2)進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的基礎(chǔ)；(3)控制工程造價的最高限額；(4)項(xiàng)目資金籌措和制訂貸款計劃的依據(jù)。

2、投資估算要求

估算編制人員應(yīng)深入現(xiàn)場，搜集工程所在地有關(guān)基礎(chǔ)資料，包括人工工資、主要材料價格、運(yùn)輸和施工條件、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等，并全面了解建設(shè)項(xiàng)目的資金籌措、實(shí)施計劃、水電供應(yīng)、配套工程、征地拆遷補(bǔ)償?shù)惹闆r。具體應(yīng)做到以下方面：(1)據(jù)主體專業(yè)設(shè)計階段和深度，結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，所采用生產(chǎn)工藝流程成熟性，以及編制單位所掌握的國家及地區(qū)、行業(yè)或部門相關(guān)投資估算基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)的合理、可靠、完整程度，采用合適方法進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目投資估算；(2)應(yīng)做到工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全，計算合理，不重復(fù)計算，不提高或降低估算標(biāo)準(zhǔn)，不漏項(xiàng)、不少算；(3)應(yīng)充分考慮擬建項(xiàng)目設(shè)計的技術(shù)參數(shù)和投資估算所采用的估算系數(shù)、估算指標(biāo)在質(zhì)和量方面所綜合內(nèi)容，遵循口徑一致原則；(4)應(yīng)將所采用的估算系數(shù)和估算指標(biāo)價格、費(fèi)用水平調(diào)整到項(xiàng)目建設(shè)所在地及投資估算編制年的實(shí)際水平。對于由建設(shè)項(xiàng)目的邊界條件所產(chǎn)生的與主要生產(chǎn)內(nèi)容投資無必然關(guān)聯(lián)的費(fèi)用，應(yīng)結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況修正；(5)對影響造價變動的因素進(jìn)行敏感性分析，注意分析市場的變動因素，充分估計物價上漲因素和市場供求情況對造價的影響；(6)投資估算精度應(yīng)能滿足控制初步設(shè)計概算要求，并盡量減少投資估算的誤差。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素分析

3.1 項(xiàng)目投資環(huán)境

(1)外部因素

政策因素，燃料動力供應(yīng)，運(yùn)輸及通訊條件，環(huán)保。要力求全面、細(xì)致地了解、掌握這些因素的詳細(xì)資料，避免工程支出有不必要的損失，盡可能地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值的最佳。

(2)技術(shù)配套因素

先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)及裝備是項(xiàng)目規(guī)模效益賴以存在的基礎(chǔ)，相應(yīng)的管理技術(shù)水平是實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的保障。若獲取技術(shù)的成本過高或當(dāng)前技術(shù)及裝備還沒有達(dá)到與經(jīng)濟(jì)規(guī)模生產(chǎn)相適應(yīng)的先進(jìn)水平，將會給項(xiàng)目日后的發(fā)展帶來危機(jī)，導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益低下，工程造價支出嚴(yán)重浪費(fèi)。

(3)市場因素

根據(jù)項(xiàng)目本身的要求，結(jié)合建設(shè)期的長短，對于“工料機(jī)”的市場供求及費(fèi)用漲落要提前做好摸底工作，并依照市場規(guī)律，盡可能準(zhǔn)確地作好推算，匯制圖表，了解工程造價可能發(fā)生范圍，從而做到心中有數(shù)，保證資金的充足供應(yīng)。

3.2 項(xiàng)目的技術(shù)方案

(1)市場定位

項(xiàng)目的市場定位可通過市場調(diào)查，運(yùn)用市場顧問和物業(yè)顧問以及建筑師等專業(yè)力量，在充分了解項(xiàng)目目標(biāo)客戶情況和需求的基礎(chǔ)上，結(jié)合已建項(xiàng)目的市場反映情況、使用過程的優(yōu)缺點(diǎn)和未來發(fā)展趨勢，通過充分討論，確定決策者對項(xiàng)目定位的要求。明確的市場定位使方案設(shè)計有據(jù)可依，使設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)有一個預(yù)先的控制。只有將項(xiàng)目定位進(jìn)一步細(xì)化、分解、明確，才一能以此為指導(dǎo)確定項(xiàng)目各分項(xiàng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

(2)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的明確是投資估算準(zhǔn)確的前提。在根據(jù)方案設(shè)計進(jìn)行投資估算時，要充分了解設(shè)計意圖及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。只有明確了相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計思路，并結(jié)合對同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)的分析，才能準(zhǔn)確地估算出各項(xiàng)目的投資。對于機(jī)電設(shè)備工程要發(fā)揮機(jī)電專業(yè)顧問作用，根據(jù)定位要求提出主要設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)各方意見經(jīng)充分討論。形成指導(dǎo)工程建設(shè)的項(xiàng)目材料設(shè)備配置清單。以此作為編制投資估算的基礎(chǔ)形成準(zhǔn)確完整的投資估算。

(3)項(xiàng)目規(guī)模

項(xiàng)目規(guī)模的大小直接關(guān)系到造價的高低。有效的實(shí)際的項(xiàng)目規(guī)模的確定，會減少早期造價的估算不確定性，增加估算的準(zhǔn)確性。應(yīng)堅持經(jīng)濟(jì)、適用、安全、樸實(shí)的原則，合理確定建設(shè)規(guī)模。

(4)設(shè)計參數(shù)的確定

隨著科技的發(fā)展，現(xiàn)代建筑的功能要求和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)在不斷提高和完善，設(shè)計內(nèi)容也日趨復(fù)雜。設(shè)計參數(shù)的定量化和盡早確定，可以給估算提供更為可靠的估算資料。目前，我國在項(xiàng)目早期階段還無法對項(xiàng)目設(shè)計參數(shù)有較全面的認(rèn)識，這對估算精度的影響是較大的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)包括：建筑面積、層高、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、基礎(chǔ)形式、各種動力參數(shù)等。主要設(shè)備材料選型、價格。建設(shè)地區(qū)及建設(shè)地點(diǎn)的選擇：建設(shè)地區(qū)的選擇是指在幾個不同地區(qū)之間，對擬建項(xiàng)目適宜配置在哪個地區(qū)或范圍的選擇。建設(shè)地區(qū)選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項(xiàng)目的命運(yùn)，影響著項(xiàng)目投資的高低。另外，通常所說的投資估算，以社會平均管理水平為基礎(chǔ)的，沒有考慮管理水平對項(xiàng)目的造價影響，所以，除了上述比較普遍的影響因素之外，項(xiàng)目管理者的經(jīng)驗(yàn)、設(shè)計師的經(jīng)驗(yàn)水平、估算者的經(jīng)驗(yàn)水平也會影響投資估算的準(zhǔn)確性。

3.3 選擇的項(xiàng)目投資估算編制方法

(l)估算資料的適用性

在早期估算中，往往是用類似工程的原理進(jìn)行類比估算，所用到的估算資料的適用性對于估算結(jié)果的影響是非常重要的。例如，同為框架結(jié)構(gòu)形式的多層建筑，如果地基條件和基礎(chǔ)形式不一樣，形成造價的大小是不同的。所以，在進(jìn)行估算前，首先應(yīng)確認(rèn)造價資料的適用性。

(2)估算資料的精度

根據(jù)己建工程的造價資料對擬建工程進(jìn)行估算，需要保證己建成工程資料的精度，也就是說，已成資料中盡可能的包含了工程實(shí)際中客觀信息以及在造價中的反映。

(3)估算資料的完善性

由于建設(shè)項(xiàng)目的日趨復(fù)雜化和施工工藝的不同，導(dǎo)致了項(xiàng)目的個體差異性。所以，對擬建工程進(jìn)行有效的估算，必須建立在估算資料較為完善的基礎(chǔ)之上，才能充分考慮不同的工程特點(diǎn)對擬建項(xiàng)目的影響情況。

4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算工作中存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資估算一經(jīng)確定，參建各方都要圍繞著這一目標(biāo)開展工作，成本管理就蘊(yùn)含在項(xiàng)目建設(shè)的每一個階段中。長期以來，工程項(xiàng)目一定程度上存在著投資失控，結(jié)算>預(yù)算>概算>估算的情況比比皆是，從投資估算分析，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

4.1 指標(biāo)收集、編制、發(fā)行的時限性

指標(biāo)的收集、編制、發(fā)行都有時限要求，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況分別確定現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨和應(yīng)付款的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)，并考慮一定的保險系數(shù)；此外，在不同生產(chǎn)負(fù)荷下的流動資金，應(yīng)按不同的生產(chǎn)負(fù)荷所需的各項(xiàng)費(fèi)用金額，分別按照上述公式進(jìn)行計算，而不能直接按照100%生產(chǎn)負(fù)荷下的流動資金承壓生產(chǎn)負(fù)荷百分比求的；最后還應(yīng)該考慮不同時期匯率變化對涉外建設(shè)項(xiàng)目動態(tài)投資的影響及計算方法。因此要使用最新的數(shù)據(jù)，同時使用數(shù)據(jù)的來源應(yīng)盡量可靠。

4.2 政策、法規(guī)的不了解

隨著我國基本建設(shè)管理體制改革的不斷深入，地區(qū)建筑市場的壁壘已被打破，異地承攬或跨行業(yè)承攬工程設(shè)計、施工的單位和企業(yè)逐年增多。由于我國現(xiàn)行的預(yù)算定額、取費(fèi)基礎(chǔ)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)算編制的規(guī)定因地區(qū)和行業(yè)的差別而有所不同，致使一些跨地區(qū)跨行業(yè)承擔(dān)工程設(shè)計與施工的企業(yè)不甚了解工程所在地或相關(guān)行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，在實(shí)際編制工程造價過程中，難免出現(xiàn)差錯。所以，應(yīng)當(dāng)通過對工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測算，確定合理的工程投資估算指標(biāo)和設(shè)計概算依據(jù)。

4.3 建設(shè)地點(diǎn)選址不當(dāng)

建設(shè)地點(diǎn)的選擇，對建設(shè)項(xiàng)目投資的總額，效益的影響都是非常關(guān)鍵的。代征地的比重增大，相應(yīng)的征地及拆遷費(fèi)也增多；拆遷量的增加，拆遷補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)也相對較多。因此，對代征地的調(diào)查必須在立項(xiàng)前加以足夠重視，對拆遷量調(diào)查足夠細(xì)致，否則將造成大幅度的追加投資。

4.4 投資估算編制不夠重視

有些合資建設(shè)項(xiàng)目在合資雙方協(xié)議立項(xiàng)階段，往往對編制投資估算的準(zhǔn)確程度重視不夠，造成多數(shù)合資項(xiàng)目估算漏項(xiàng)或估價不準(zhǔn)確，使得工程建設(shè)過程中不得不修正概算，追加投資。

5、房地產(chǎn)投資估算工作的改進(jìn)建議

5.1 明確項(xiàng)目定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計主要是根據(jù)建筑物的功能要求來確定建筑物具體的標(biāo)準(zhǔn)、空間、平面布置、結(jié)構(gòu)形式以及建筑群體的總體安排等。一般在項(xiàng)目可行性研究時，并沒有開始進(jìn)行設(shè)計，但是也可以通過一定的方法來對建筑項(xiàng)目的平面布置，建筑層數(shù)以及結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行定位，例如根據(jù)項(xiàng)目的功能要求，并結(jié)合項(xiàng)目管理部門的限定要求以及市場需求等就能夠進(jìn)行定位。

5.2 加強(qiáng)基礎(chǔ)資料的搜集和積累

要確保工程造價的真實(shí)性、科學(xué)性、合理性就需要準(zhǔn)確采集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，增強(qiáng)編制依據(jù)的可信度取得全面、正確的調(diào)查資料。就我國當(dāng)前的估算、概算的現(xiàn)狀來看，有必要建立一個類似的在線分析系統(tǒng)，廣泛收集實(shí)際工程案例，分門別類形成各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)并實(shí)時更新，在通過預(yù)定的計算規(guī)則進(jìn)行自動分析之后，形成案例數(shù)據(jù)庫。在使用的時候，根據(jù)時期、地域等指數(shù)來進(jìn)行調(diào)整，從而得出待建項(xiàng)目的參考估價，最終減少估價偏差對項(xiàng)目決策的不利影響。

5.3 加強(qiáng)不同專業(yè)人員之間的溝通

在進(jìn)行投資估算編制時，通常會用到其他專業(yè)人員的工作成果。例如，方案設(shè)計人員本著技術(shù)先進(jìn)性的原則，注重工藝技術(shù)方案，不考慮項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)成本；投資估算人員若是機(jī)械般的參照方案設(shè)計以及布局來對工程量進(jìn)行測算，進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，可能會導(dǎo)致項(xiàng)目的投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過建設(shè)單位投資能力。因此，需要加強(qiáng)投資估算人員與不同專業(yè)人員的溝通，避免在工作中出現(xiàn)不能有效銜接的情況。

結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算在投資決策中具有非常重要的地位，是項(xiàng)目資金籌措以及制定建設(shè)貸款計算的依據(jù)，同時也能夠控制工程概算。只有合理的投資估算才能夠確定工程的總造價，同時也是工程投資控制的目標(biāo)，只有將投資估算編制合理才能有效的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的控制。

參考文獻(xiàn)

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篇5

【關(guān)鍵詞】建設(shè)項(xiàng)目；投資估算；原則；內(nèi)容；方法；措施

一.建設(shè)項(xiàng)目投資估算編制原則及其內(nèi)容

1、建設(shè)項(xiàng)目投資估算的編制原則。（1）準(zhǔn)確性原則。投資估算計算出的投資額，既是投資決策必需的重要依據(jù)，又是該項(xiàng)目實(shí)施階段投資控制的目標(biāo)值，同時還關(guān)系著國家建設(shè)資源的合理配置，必須力求準(zhǔn)確性原則要求各個不同階段投資估算的誤差率一定要嚴(yán)格控制在規(guī)定允許的范圍以內(nèi)，不得有任何突破。（2）求實(shí)原則。進(jìn)行投資估算時，應(yīng)加強(qiáng)責(zé)任感，要認(rèn)真負(fù)責(zé)地、實(shí)事求是地、科學(xué)地進(jìn)行投資估算從實(shí)際出發(fā)，深入開展調(diào)查研究，掌握第一手資料，決不能弄虛作假。（3）效益原則。投資估算是計算、分析項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益，做出項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。因此，投資估算的編制一定要體現(xiàn)效益最大化的原則，從而合理地配置有限的建設(shè)資源，促進(jìn)擬建項(xiàng)目投資效益的提高。

2、建設(shè)工程投資估算的內(nèi)容。一份完整的工程投資估算，應(yīng)包括工程投資估算編制依據(jù)，工程投資估算編制說明和工程投資估算總表，其中工程投資估算總表是核心部分，它主要包括工程項(xiàng)目總造價投資的成本。根據(jù)《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的規(guī)定，項(xiàng)目投入資金有固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資兩部分組成。固定資產(chǎn)投資的內(nèi)容為建設(shè)投資和建設(shè)期利息。建設(shè)投資分為：工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用，預(yù)備費(fèi)等。工程建設(shè)其他費(fèi)用可分別形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。從體現(xiàn)資金時間價值的角度考慮，可將建設(shè)投資估算內(nèi)容劃分為靜態(tài)投資和動態(tài)投資兩部分。靜態(tài)投資是指不考慮資金時間價值的投資部分，一般包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和基本預(yù)備費(fèi)等。動態(tài)投資是指考慮資金時間價值的投資部分，包括漲價預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息等。流動資金是指生產(chǎn)經(jīng)營性項(xiàng)目投產(chǎn)后，用于購買原材料、燃料、支付工資及其他生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用等所需要的周轉(zhuǎn)資金。它是伴隨著固定資產(chǎn)投資而發(fā)生的長期占用的流動資產(chǎn)投資。因?yàn)轫?xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營過程是連續(xù)不斷的，流動資金就必須不斷地投入，所以，流動資金是項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營活動正常進(jìn)行所必須的資金保證，是項(xiàng)目總投資的重要組成部分。流動資金主要可以分為生產(chǎn)領(lǐng)域的流動資金和流通領(lǐng)域的流動資金。其中，生產(chǎn)領(lǐng)域的流動資金包括生產(chǎn)儲備資金和生產(chǎn)資金，流通領(lǐng)域中的流動資金主要包括成品資金，結(jié)算資金、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、貨幣資金。

二、建設(shè)項(xiàng)目投資估算的方法

項(xiàng)目前期階段的投資估算，一般是以單位工程為計算單位，需要對每個單位工程進(jìn)行認(rèn)真估算，以下是最為常用的項(xiàng)目投資估算方法：（1）單位工程指標(biāo)估算法。以單位工程為基礎(chǔ)，根據(jù)設(shè)計方案估算出每個單位工程造價。一般來說，每個單項(xiàng)建筑的建筑安裝工程的單位工程有：土建工程、給排水及消防工程、通風(fēng)空調(diào)工程（或者是通風(fēng)采暖工程）、電氣工程、電梯工程等。土建工程可按平方米造價指標(biāo)或類似工程平方米造價指標(biāo)計算。安裝工程可按相應(yīng)平方米造價指標(biāo)計算，也可按功能指標(biāo)計算相應(yīng)費(fèi)用。例如，集中空調(diào)（區(qū)別有無凈化要求）按每千瓦冷量指標(biāo)×擬建項(xiàng)目總冷量，計算出空調(diào)費(fèi)用然后折合建筑工程每平方米造價；變配電按變壓器容量用KVA造價指標(biāo)按上述方法計算出變配電費(fèi)用和單位工程造價。（2）套用類似單位工程概、預(yù)算。對擬套用的己建工程概、預(yù)算或標(biāo)底，應(yīng)對其建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)類型等進(jìn)行核查，當(dāng)基本相似時方可套用。套用時，對局部不同用料或作法應(yīng)作必要換算，對不同年份間在造價水平上的差異也要作必要調(diào)整。（3）市場詢價方法。這種方法主要使用于建筑設(shè)備安裝工程和專用設(shè)備工程。例如，建筑安裝的電梯、凈化空調(diào)設(shè)備、采用的專用設(shè)備、實(shí)驗(yàn)設(shè)備及體育器材等設(shè)備，可直接向廠商詢價作為估算投資依據(jù)。詢價內(nèi)容可包括設(shè)備原價、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)等，也可只詢問設(shè)備原價，其他費(fèi)用按規(guī)定另行計算。

三.加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目投資估算的措施

1、建立價格信息網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)設(shè)備材料的動態(tài)管理。面對龐大的建筑市場，僅靠各地造價部門采集價格，顯然是不夠的，應(yīng)當(dāng)建立一套以標(biāo)準(zhǔn)定額信息中心為核心的，各地造價管理部門，設(shè)備生產(chǎn)廠家、材料銷售部門參加的價格信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。設(shè)備及一些新型建筑材料（國內(nèi)一些大型建筑剛剛采用過的）由住處中心采集價格，其它材料由各地造價管理部門采集，設(shè)立住處特派員，及時提供和反饋價格信息，視市場變化情況，設(shè)備價格指數(shù)每半年或一年一次材料每季度一次，形成一套較完整的價格體系，為設(shè)備、材料價格的動態(tài)管理提供可靠依據(jù)。

2、做好各項(xiàng)費(fèi)用的估算，使預(yù)備費(fèi)的計算基數(shù)盡量準(zhǔn)確、有據(jù)可依。預(yù)備費(fèi)是以建安工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、工程建設(shè)的其他費(fèi)用為基數(shù)進(jìn)行計算的，因此，應(yīng)該對項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案各部分的規(guī)模、數(shù)量進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。另外，必須對項(xiàng)目進(jìn)行事前風(fēng)險因素分析、費(fèi)用估算及概率分析，逐步形成預(yù)備風(fēng)險金的估算機(jī)制，于此同時更好地應(yīng)用歷史資料，有效提高該項(xiàng)費(fèi)用估算的精確度。

3、加快投資估算指標(biāo)的更新速度。擴(kuò)大投資估算指標(biāo)的覆蓋面投資估算指標(biāo)往往根據(jù)歷史的預(yù)、決算資料和價格變動等資料編制，其編制基礎(chǔ)依照的是預(yù)算定額、概算定額和估算指標(biāo)。由于科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，新材料、新工藝、新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，定額的時效性問題突出，滿足不了建設(shè)發(fā)展的需要。因此，建議對估算指標(biāo)應(yīng)加快更新速度，及時吸收新技術(shù)、新經(jīng)驗(yàn)，不斷提高質(zhì)量水平。

4、保證設(shè)計深度，增強(qiáng)設(shè)計人員責(zé)任感。應(yīng)在設(shè)計人員中強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)意識，加強(qiáng)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的有機(jī)結(jié)合。使他們認(rèn)識到，造價控制不只是工程經(jīng)濟(jì)專業(yè)的事情，它貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，設(shè)計專業(yè)也有義不容辭的責(zé)任。對設(shè)計文件不僅技術(shù)上可行，而且必需達(dá)到國家規(guī)定的設(shè)計深度，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，保證工程質(zhì)量，建立健全質(zhì)量保證體系，增強(qiáng)設(shè)計責(zé)任感。不要強(qiáng)調(diào)時間短，就出現(xiàn)設(shè)計深度達(dá)不到國家標(biāo)準(zhǔn)要求，給編制人員增加工作量。

5、采用適合項(xiàng)目資金運(yùn)作的計息方式以做到貸款節(jié)息。建設(shè)期內(nèi)只計息而不付息時應(yīng)使用實(shí)際利率按復(fù)利計算；建設(shè)期內(nèi)用項(xiàng)目自有資金付息時，使用名義利率或?qū)嶋H利率按單利計算，這樣將有效保證貸款利息計算的正常化。

結(jié)束語

投資估算是指在整個投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對建設(shè)項(xiàng)目的投資額進(jìn)行的估計。投資估算總額是指從籌建、施工直至建成投產(chǎn)的全部建設(shè)費(fèi)用。隨著建筑業(yè)的發(fā)展，建設(shè)項(xiàng)目的投資估算對整個項(xiàng)目盈虧的把握起到至關(guān)重要的作用。

參考文獻(xiàn)：

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