房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險分析，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

1.在國家的經(jīng)濟水平方面，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與國家GDP的增長聯(lián)系比較大，兩者波動基本上是一致的，但是波幅前者大于后者。從投資增長和銷售增長的關(guān)系來看，銷售增長直接影響投資的增長。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和許多行業(yè)都是相互關(guān)聯(lián)的，所以會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的因素也就非常多，例如品質(zhì)、價錢、更新周期都會影響其發(fā)展。

2.在市場環(huán)境方面，個人購買者逐漸成為買房的主要群體，客戶的需求也越來越高。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品的過程中，對所開發(fā)的產(chǎn)品在銷售策略等方面都沒有提前計劃，那么就會導(dǎo)致產(chǎn)品銷售不出去的可能性增加。

3.在資源環(huán)境方面，房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的組成部分就是土地，受國家土地政策、土地市場的供求關(guān)系以及宏觀經(jīng)濟形式，特別是土地本身的位置等影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來許多潛在風(fēng)險。

4.在制度環(huán)境方面，國家制定的政策方面會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)。例如：國家對土地的利用或者開發(fā)會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的土地供應(yīng)；國家收取的稅費會影響到地產(chǎn)的波動價格，進(jìn)而就會影響其銷售的情況；還有一點，國家所執(zhí)行的金融政策會影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

二、房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理

房地產(chǎn)企業(yè)因為投入量大、周期長，所以財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，對財務(wù)風(fēng)險防范的方法，主要應(yīng)從以下幾個方面入手：

1.提升管理者和財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)想要有效預(yù)防財務(wù)風(fēng)險，關(guān)鍵是要提高財務(wù)管理水平。很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往憑借自己的經(jīng)驗進(jìn)行決策，財務(wù)風(fēng)險意識薄弱，工作的隨意性很強，這就會給公司造成很多損失和風(fēng)險。因此，需要通過系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，既要重視理論知識，又要重視技能的培訓(xùn)，真正了解和掌握企業(yè)的現(xiàn)狀及財務(wù)信息，提高自身的綜合素質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險就會大大降低。實踐證明，高效率以及科學(xué)管理對于企業(yè)的發(fā)展意義重大，在重視樓盤銷售的同時提高企業(yè)的財務(wù)管理水平，這樣不僅能增加效益，更會降低財務(wù)風(fēng)險。

2.做好成本管理，提高企業(yè)效益

在企業(yè)的財務(wù)管理工作中，最重要的就是成本管理，同時成本管理也是商品定價基礎(chǔ)之一，房地產(chǎn)商品也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)對于做好企業(yè)成本管理有著至關(guān)重要意義，企業(yè)所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益與成本管理也有著密不可分的關(guān)系，而且對于房地產(chǎn)商品的價格也有著非常密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)想要做好成本管理，需要完成以下兩個方面：首先，要制訂明確的成本項目及其范圍，并對開支范圍及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效的控制。其次，要設(shè)立一個二級成本核算單位，并且實施成本責(zé)任制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實施分級核算的制度，做好與各個部門的溝通和協(xié)調(diào)，落實財務(wù)部下發(fā)的目標(biāo)，保證成本核算的準(zhǔn)確性。在經(jīng)過大量實踐證明，實施二級成本核算制度能為企業(yè)提供更準(zhǔn)確、完善的財務(wù)信息。

3.建立內(nèi)控程序

①編制現(xiàn)金流量預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)理財?shù)姆矫媸乾F(xiàn)金及現(xiàn)金的流動，因此在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作中需要有現(xiàn)金流量預(yù)算的編制程序。為了能使現(xiàn)金流量預(yù)算的準(zhǔn)確，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該實現(xiàn)把各個目標(biāo)進(jìn)行總匯，而且能夠?qū)㈩A(yù)期收益的情況計劃投資的數(shù)量以數(shù)字的方法表達(dá)出來。②建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。對于企業(yè)而言，在建立短期財務(wù)預(yù)警的同時還要建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。其中具有代表性的就是獲利能力、償債能力、經(jīng)濟效率、發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)等。

4.結(jié)合實際情況采取風(fēng)險策略，防范財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)在建立財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)之后，企業(yè)對風(fēng)險信號的檢測分為以下四種策略：回避風(fēng)險、控制風(fēng)險、轉(zhuǎn)移風(fēng)險、分散風(fēng)險。①回避風(fēng)險策略：回避風(fēng)險是指企業(yè)應(yīng)該總結(jié)出每種方案可能會發(fā)生的風(fēng)險，然后在能將管理目標(biāo)完成的基礎(chǔ)上，去選擇一個利害風(fēng)險比較小的策略。②控制風(fēng)險策略：這種策略可以分為兩種：第一種是先考慮可能發(fā)生的損失并提出應(yīng)對措施的預(yù)防性策略，第二種是對可能會發(fā)生的損失采取措施的抑制性策略。③轉(zhuǎn)移風(fēng)險策略：這是一種是將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給別人的辦法，企業(yè)可以采取不同的辦法來應(yīng)對具體的風(fēng)險情況。④分散風(fēng)險策略：這是一種通過企業(yè)和企業(yè)的合作來分散財務(wù)風(fēng)險的辦法。提升管理水平，建立預(yù)警機制，樹立風(fēng)險意識，采取風(fēng)險策略，從各個環(huán)節(jié)重視財務(wù)風(fēng)險的防范工作，對降低并化解財務(wù)風(fēng)險、提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益有著至關(guān)重要的意義。

三、總結(jié)

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險控制

一、前言

隨著國家近年對房地產(chǎn)企業(yè)的政策收緊，使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展壯大過程中被迫面對不利的系統(tǒng)風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)所持有資金相對密集的特質(zhì)，也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)要應(yīng)對來自企業(yè)內(nèi)部的非系統(tǒng)風(fēng)險。借助對房地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇的系統(tǒng)風(fēng)險與非系統(tǒng)風(fēng)險的分析，進(jìn)而制定出適宜的外部風(fēng)險規(guī)避措施與內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險防控措施，對于當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有積極意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇的財務(wù)風(fēng)險的來源不同，可以將房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險歸結(jié)為來自企業(yè)外部的系統(tǒng)性風(fēng)險與來自企業(yè)內(nèi)部的非系統(tǒng)性風(fēng)險：

（一）系統(tǒng)性風(fēng)險

系統(tǒng)風(fēng)險產(chǎn)生于房地產(chǎn)企業(yè)外部，宏觀經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、資源環(huán)境以及法律政策環(huán)境等各類外部環(huán)境是系統(tǒng)性風(fēng)險的主要誘因。

1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境

宏觀經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)模與速率，帶動著作為其子產(chǎn)業(yè)部門的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模與速率。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)銷定價等活動受宏觀經(jīng)濟的影響。在宏觀經(jīng)濟整體呈倒退趨勢時，投資者會持觀望態(tài)度，審慎利用資金，同時減少投在規(guī)模過大的建設(shè)項目上。基于此類原因，將使房地產(chǎn)業(yè)的商品房成交量下降，開發(fā)商為激活市場被迫下調(diào)價格。

2、土地資源市場

土地資源以其稀缺性和不可再生性，成為房地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的資源性要素。同時，國內(nèi)經(jīng)濟形勢的變化，國家土地法律法規(guī)、政策的修訂與更改，土地價格變動帶來的供需關(guān)系變動，土地區(qū)位等因素，都會對房地產(chǎn)開發(fā)商造成各類影響。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中，土地占有極大比重，由于土地占用了大量的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金，因而房地產(chǎn)開發(fā)商所投入的資金能否周轉(zhuǎn)靈活以及預(yù)期利潤獲益率的多寡在相當(dāng)大的層面上受土地成本的影響。

3、介于市場氛圍的風(fēng)險

行業(yè)競爭力如此之大，在越演越烈的基礎(chǔ)上，對于一般的企業(yè)來說，在開發(fā)以及銷售方面，其難度大大的增加了。然而現(xiàn)在，市場氛圍所引發(fā)的市場風(fēng)險也在不斷的增加，例如：在某些銷售策略上、產(chǎn)品研發(fā)的定位上因沒有充足的事前準(zhǔn)備，給產(chǎn)品帶來一定的滯銷的風(fēng)險，還有潛在的價錢、購買力以及投資風(fēng)險等。

4、關(guān)于政策的影響

對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來說，來自政府政策的影響主要有如下幾個方面，其一：政府所制定的相關(guān)金融政策會給房地產(chǎn)業(yè)的融資帶來一定的影響；其二：來自政府的相關(guān)稅收，在影響房地產(chǎn)價格的同時，直接影響到其銷售情況；其三：直接影響到房地產(chǎn)暢通的是來自政府制定的房地產(chǎn)交易的相關(guān)規(guī)定；其四：政府對于土地資源的開發(fā)，以及供應(yīng)上的限制措施，會在開發(fā)狀況方面影響到房地產(chǎn)。。

（二）非系統(tǒng)性風(fēng)險

1、個性營銷

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點。如果某個地方處理不善，就會影響企業(yè)的銷售效益。

2、資金結(jié)構(gòu)

樓市投資即房地產(chǎn)投資需擁有大量資金，在類型上屬于資金密集型，而假設(shè)這些投資大部分或者全部都來自預(yù)售款或者銀行貸款。房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，使得房地產(chǎn)融資呈多元化趨勢，如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、股權(quán)投資基金（Private Equity）、信托貸款（Entrusted Loans）等融資方式的出現(xiàn)為房地產(chǎn)融資注入新鮮活力。房地產(chǎn)的另一個重要的特征是高負(fù)債率。項目資本化成為時下房地產(chǎn)最主要的經(jīng)營模式，這一模式的資本融資是在立項之后。

3、決策失誤帶來風(fēng)險

之所以產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險，財務(wù)決策的失誤是重要原因之一。企業(yè)往往由于缺乏對所投資項目進(jìn)行全面的可行性分析；兼以在對投資進(jìn)行決策時依據(jù)的相關(guān)經(jīng)濟信息片面或缺乏真實性；或做出決策的主要決策者能力不足等因素的存在致使決策失誤的發(fā)生。頻繁的決策失誤不僅使得投資失敗，而且使企業(yè)無法獲得相應(yīng)的收益，從而因此承擔(dān)巨大的財務(wù)風(fēng)險。

三、控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的措施

（一）對投資項目進(jìn)行可行性分析

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)之前，要做好對項目的可行性分析。因為任何一個細(xì)節(jié)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都可能導(dǎo)致項目投資失敗。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險因素進(jìn)行全面考慮，并有針對性的調(diào)整項目實施計劃，盡可能的避免財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生，以提高項目投資的成功可能性。對房地產(chǎn)項目可以采取一定措施如組合式投資等，在降低投資風(fēng)險的基礎(chǔ)上保證收益的穩(wěn)定化和最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要保持發(fā)展勢頭，需要在發(fā)展過程中根據(jù)市場要求及時調(diào)整發(fā)展策略、堅持創(chuàng)新、不斷拓展視野并以產(chǎn)品質(zhì)量為重。

（二）全面提升房地產(chǎn)企業(yè)管理人員與財務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)

基于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員與財務(wù)人員在房地產(chǎn)企業(yè)的重要地位。因此在職業(yè)素養(yǎng)提升方面，針對企業(yè)管理人員，應(yīng)以科學(xué)決策能力提升為導(dǎo)向，借助對資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表與損益表的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會，使企業(yè)管理人員的財務(wù)管理水平得到提高，同時使其改變以往的憑借個人經(jīng)驗主觀決策的方式，使其在決策過程中能融入對企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的客觀分析，以便使企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率降低；對于企業(yè)財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)提升，應(yīng)側(cè)重人力資源規(guī)劃與員工培訓(xùn)兩個方面。

（三）建立健全完善的融資管理制度

基于房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險防控目的出發(fā)，制定規(guī)范化與系統(tǒng)化的籌資管理章程并嚴(yán)格遵行章程規(guī)定。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)借助市場調(diào)查等多樣化方式，搜集同類企業(yè)信息，尋求本行業(yè)的優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)配置模式。其次，房地產(chǎn)企業(yè)對單一項目的籌資活動的專項管理，是降低籌資風(fēng)險與節(jié)約籌資成本的有效途徑。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)同時進(jìn)行籌資活動效能化管理，借助對企業(yè)內(nèi)部不同項目的籌資活動橫向?qū)Ρ龋瑢崿F(xiàn)對風(fēng)險的評估與成本的控制。

（四）構(gòu)建財務(wù)預(yù)先警告體系

構(gòu)建房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)先警告體系，即通過設(shè)立與分析部分敏感性財務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)的改變情況，對公司的支付能力、生產(chǎn)經(jīng)營取得盈利的能力、運營的能力、公司發(fā)展能力等典型性指標(biāo)深入的全面分析，運用金融理論、財務(wù)知識、企業(yè)的組織與領(lǐng)導(dǎo)理論、市場經(jīng)營銷售理論等專業(yè)領(lǐng)域的知識，運用結(jié)構(gòu)對比分析法、簡化的數(shù)學(xué)結(jié)構(gòu)等趨勢分析方法和數(shù)量化的方法，找出公司存在的安全隱患問題，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出預(yù)警信號。

（五）科學(xué)實施財務(wù)收支預(yù)算

財務(wù)收支預(yù)算在實施環(huán)節(jié)中存在諸多的易變化的、未知的因素，致使房地產(chǎn)公司在生產(chǎn)建設(shè)運營期間，可能將會產(chǎn)生不少難以預(yù)測的問題，房地產(chǎn)公司投資的項目能否成功與此有著直接的聯(lián)系。公司財務(wù)部應(yīng)當(dāng)將資本支出預(yù)算與項目預(yù)算作為基礎(chǔ)條件，科學(xué)周密地安排好公司資金的開發(fā)目標(biāo)、收入支出比重、經(jīng)濟效益獲得與資金運作規(guī)劃。在平時的管理工作實踐中，可以將每月的考查審核情況、每季度的檢查情況、年度總結(jié)情況等多種手段聯(lián)系在一起，以有效發(fā)揮公司的有關(guān)財務(wù)作用。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)公司應(yīng)該增強財務(wù)安全隱患意識，掌握房地產(chǎn)公司財務(wù)的風(fēng)險類型，對財務(wù)安全隱患的情況進(jìn)行科學(xué)的識別并運用合理手段防止風(fēng)險的產(chǎn)生，在公司計劃收益一定的前提下，將有關(guān)安全隱患情況減少至最低的限度，使房地產(chǎn)公司能夠可持續(xù)地健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本及控制措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)企業(yè)的成本

房地產(chǎn)企業(yè)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營中所產(chǎn)生的各種費用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補償，建安工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，前期工程費以及開發(fā)間接費和公共配套費等。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的費用

房地產(chǎn)企業(yè)的費用主要指的是應(yīng)攤費用，具體來說指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營期間應(yīng)承擔(dān)的各種費用。主要包含管理費用、財務(wù)費用以及銷售費用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制

1、立項階段的成本控制

立項階段需要做好成本規(guī)劃，成本規(guī)劃的確定對成本控制具有指導(dǎo)性的意義，通過成本規(guī)劃，可以對項目的預(yù)期成本分布、收入，利潤和風(fēng)險進(jìn)行相應(yīng)的分析。立項階段的成本控制活動主要包括：項目可行性經(jīng)濟分析，成本規(guī)劃及估算，現(xiàn)金安排及敏感性分析以及利潤測算等幾個方面。

2、設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實設(shè)計階段的成本控制。具體來說應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面著手：一是要嚴(yán)格按照立項階段確定的成本規(guī)劃落實方案設(shè)計與施工圖設(shè)計；二是要強化技術(shù)溝通，貫徹執(zhí)行限額設(shè)計；第三要大力推廣價值工程方法；第四要強化施工前對設(shè)計圖紙的審核工作。

3、建設(shè)階段的成本控制

建設(shè)階段是成本控制中心環(huán)節(jié)，除了要做好現(xiàn)場控制，嚴(yán)格按圖施工、控制變更及簽證外，還應(yīng)注意：第一，結(jié)合現(xiàn)場的情況，做好土方平衡；第二，對照施工圖紙，做出詳細(xì)的預(yù)算，擬定成本控制的重點和難點，與工程部一道制定詳細(xì)的成本控制措施；第三，制定和落實招投標(biāo)制度，選擇質(zhì)優(yōu)、價廉的承包商；第四，規(guī)劃和落實好工程款的支付時間節(jié)點，有效控制財務(wù)成本。

4、交付階段的成本控制

交付階段分兩個階段，第一是承包人按照圖紙完成全部工作并取得驗收合格證后向房地產(chǎn)企業(yè)交付，第二是房地產(chǎn)企業(yè)按照合同向業(yè)主交付產(chǎn)品。第一階段成本控制關(guān)鍵在于加強竣工結(jié)算的管理，重點審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結(jié)算。第二階段成本控制的關(guān)鍵在于和物業(yè)管理方協(xié)調(diào)好，做好產(chǎn)品交付工作，防止出現(xiàn)產(chǎn)品交付糾紛、違約情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險分析

融資風(fēng)險指的是企業(yè)為取得財物利益而產(chǎn)生的舉債，這會增加企業(yè)到期付息的負(fù)擔(dān)，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財務(wù)的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會有大幅下降的風(fēng)險。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險主要表現(xiàn)在融資規(guī)模持續(xù)增長，融資渠道集中于銀行信貸，房地產(chǎn)資金信托等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險分析

投資風(fēng)險指的是在不確定因素的影響下，由于投資項目達(dá)不到預(yù)期的效益，從而導(dǎo)致企業(yè)償債能力以及盈利水平下降的風(fēng)險。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的表現(xiàn)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模持續(xù)增長，房地產(chǎn)市場庫存較高，房地產(chǎn)企業(yè)部分投資行為不合理等。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金回收與收益分配的風(fēng)險分析

資金回收風(fēng)險指的是房地產(chǎn)企業(yè)由于財務(wù)問題而導(dǎo)致企業(yè)再生產(chǎn)時發(fā)生資金相對不足的問題。收益分配風(fēng)險指的是利潤分配給企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的活動帶來的影響。房地產(chǎn)資金回收風(fēng)險以及收益分配的風(fēng)險的成因主要是由內(nèi)外兩個方面產(chǎn)生的。內(nèi)部因素主要為管理層制定的企業(yè)資金回收和收益分配規(guī)定不合理；外部因素主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)對所處環(huán)境了解不足，如未能掌握行業(yè)和國家政策的變動等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本于財務(wù)風(fēng)險間的關(guān)系

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點以及房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的市場風(fēng)險、投資風(fēng)險等財務(wù)風(fēng)險，如果不能很好的對這些風(fēng)險進(jìn)行控制，將會帶給企業(yè)非常大的損失，甚至?xí)?dǎo)致破產(chǎn)的危機。房地產(chǎn)企業(yè)的成本對于財務(wù)風(fēng)險的影響主要表現(xiàn)在對融資規(guī)模、投資時點以及資金回收等方面。成本的高低直接決定著融資規(guī)模的大小及投資收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；財務(wù)管理

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的6.6%和四分之一投資，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達(dá)到60個，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的直接“命脈”。隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險也在不斷積聚，因此，分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，并提出防范對策具有很強的現(xiàn)實意義。

1.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析

1.1 償還債務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)停罅康拈_發(fā)資金來源于借貸。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75%以上，遠(yuǎn)高于60%的警戒線。如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉。

1.2 利率變動風(fēng)險

利率調(diào)整會改變企業(yè)的利息支出。利率直接增加開發(fā)商的財務(wù)成本，開發(fā)商的開發(fā)貸款期限一般為一至三年，利率幅度導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)費用提高影響凈利潤。另外，加息還會影響開發(fā)商貸款的規(guī)模。我國從2007年初到2007年底，中國人民銀行六次加息。利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。

1.3 再籌資風(fēng)險

再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險的效應(yīng)會放大，從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅。

2.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因分析

2.1 系統(tǒng)性風(fēng)險

（1）經(jīng)濟環(huán)境變化風(fēng)險

房地產(chǎn)的周期與國民經(jīng)濟的發(fā)展周期一樣，也會經(jīng)歷從蕭條到復(fù)蘇的四個階段。國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關(guān)系，波動基本上一致，房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟發(fā)展周期和國家經(jīng)濟水平影響較大。同時，房地產(chǎn)業(yè)與許多行業(yè)關(guān)聯(lián)性強，據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中。這些產(chǎn)品的變動都將直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，增大房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的外部風(fēng)險。

（2）資源環(huán)境

土地是房地產(chǎn)開發(fā)過程中不可或缺的非再生性資源，土地市場供小于求的趨勢越來越明顯，土地政策和土地價格的變化會對開發(fā)商產(chǎn)生極大的影響。

（3）市場環(huán)境

隨著我國房改制度的推進(jìn)，個人購買者逐漸成為購房的主力軍，客戶的個性化需求對產(chǎn)品細(xì)分和客戶群細(xì)分的要求越來越高。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策略等方面不能具備前瞻性，就會存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險。

（4）法律、政策環(huán)境

國家為保證國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)和健康的發(fā)展，常常運用一系列的政策、法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控，如政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃、政府的各項稅費、政府的金融政策等都會影響到房地產(chǎn)業(yè)得發(fā)展。

2.2 非系統(tǒng)性風(fēng)險

（1）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)，資產(chǎn)負(fù)債率過高，加大了成本負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定了房地產(chǎn)項目在投資開發(fā)中必然需要大量的資金，出于利益方面的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)往往在項目開發(fā)過程中大量盲目地采取各種舉債行為，導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用自有資金拿地，用土地向銀行抵押借入資金來開發(fā)項目。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%左右來自銀行貸款，整個房地產(chǎn)行業(yè)對于銀行信貸的依賴程序非常高，旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入財務(wù)困境。

（2）部分企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理意識較薄弱

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有制定詳細(xì)的資金使用計劃，很多企業(yè)的財務(wù)管理工作都只停留在簡單核算上，根本沒有對資金使用和成本管理等問題進(jìn)行嚴(yán)格的管控，這也在很大程度上加劇了企業(yè)的成本壓力。

3.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險的行業(yè)，存在的財務(wù)風(fēng)險隱患已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實問題。

3.1 建立與完善內(nèi)部控制體系和財務(wù)管理體系

（1）進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險

企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門的調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人員進(jìn)行市場調(diào)查，及時了解市場情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)勢、劣勢等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。除了關(guān)注眼前的市場，更要著眼于市場的未來需求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場容量和社會承受能力認(rèn)真調(diào)查，進(jìn)行嚴(yán)格的投資項目決策論證。

（2）加強籌資風(fēng)險管理

企業(yè)的籌資渠道有兩大類:一是所有者的投資，如增資擴股，稅后利潤分配的在投資；二是借入資金。對于借入資金而言，雖然負(fù)債經(jīng)營會給企業(yè)帶來一定的效益，但是隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的利息支出增加，財務(wù)風(fēng)險必然加大。所以，應(yīng)該將財務(wù)風(fēng)險控制在一定范圍內(nèi)。

（3）控制投資風(fēng)險

做好項目的可行性研究，合理預(yù)測風(fēng)險。具體的可以設(shè)立專門的項目可行性研究小組，選聘業(yè)內(nèi)知名專家和企業(yè)精英人士對項目進(jìn)行充分的研究和論證，以提高項目的可行性，有效預(yù)測和防范各類財務(wù)風(fēng)險。

合理安排投資組合方式。不同的房地產(chǎn)項目的風(fēng)險大小不同，其獲利能力也存在一定的差異，因此，最佳的方法就是對房地產(chǎn)項目進(jìn)行組合式投資。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)寫字樓項目的同時可以一并開發(fā)住宅和商鋪，利用不同類型的房地產(chǎn)實現(xiàn)他們之間的補充和融合，以便更好的滿足市場需求，提高企業(yè)抗風(fēng)險能力和獲利能力。

3.2 建立與完善資金管理系統(tǒng)

（1）完善資金管理系統(tǒng)，拓寬資金來源

首先通過與項目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，可以實現(xiàn)對資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測與動態(tài)調(diào)度，從而降低資金成本，提高資金使用效率；其次通過對資金預(yù)算實際執(zhí)行情況的分析，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時反饋和修正，重視現(xiàn)金流量變化。同時，充分利用好自身各項優(yōu)勢實施多元化多渠道的融資戰(zhàn)略，如發(fā)行股票債券、信托融資、房地產(chǎn)投資基金融資，利用外資或合作開發(fā)項目等融資方式來獲取資金，從而實現(xiàn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

（2）加強資金回收

房地產(chǎn)從開發(fā)到完成需要4至5年的時間，這期間國家的宏觀政策法規(guī)、市場供求狀況、存貸款利率、境外房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐等各因素變動會產(chǎn)生很大的變現(xiàn)風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)業(yè)通過建立項目的授權(quán)制度、完善財務(wù)會計預(yù)算體系、構(gòu)建管理會計系統(tǒng)等措施，縮短預(yù)售時間，盡可能快的回籠資金。

3.3 增強企業(yè)決策者、財務(wù)人員的財務(wù)管理意識

提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財務(wù)管理水平，通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)對資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表有科學(xué)的認(rèn)識，改變其依靠經(jīng)驗或主觀進(jìn)行決策的習(xí)慣，使其能夠客觀的根據(jù)企業(yè)自身情況和外部環(huán)境做出決策，從而降低企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的可能性。

參考文獻(xiàn)

[1]劉芳.談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理[J].現(xiàn)代商業(yè),2009(4).

篇5

房地產(chǎn)行業(yè)要在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地，就必須要正確地控制和防范財務(wù)風(fēng)險，增強規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的能力和水平，不斷提升企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。本文主要針對房地產(chǎn)行業(yè)如何控制和防范財務(wù)風(fēng)險展開深入的研究與分析，并提出幾點針對性的優(yōu)化策略，以供相關(guān)人士的參考。

關(guān)鍵詞：

房地產(chǎn)行業(yè)；防范；財務(wù)風(fēng)險；優(yōu)化策略；研究

目前，控制和防范財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)中的重中之重，占據(jù)著重要的行業(yè)地位，已經(jīng)得到了房地產(chǎn)內(nèi)部的高度重視與認(rèn)可。房地產(chǎn)行業(yè)在生存發(fā)展過程中，財務(wù)風(fēng)險是重要的限制性因素，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)控制和防范財務(wù)風(fēng)險的建設(shè)工作任重而道遠(yuǎn)，要制定出切實可行的防范策略，避免財務(wù)風(fēng)險的拓展和蔓延，要為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展建設(shè)提供強大的生命力。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險的成因研究

(一)舉債方式的不合理，造成企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)在進(jìn)行項目投資過程中，資金是投資過程中重要的保障，一些地產(chǎn)行業(yè)往往會通過與各大銀行或者金融機構(gòu)進(jìn)行舉債來不斷滿足自身的資金需求。但是，對于部分企業(yè)的舉債來說，具有極大地不合理性、盲目性。與此同時，也沒有對自身的償債水平進(jìn)行深入的分析，負(fù)債壓力如果過于沉重，就會進(jìn)一步加劇企業(yè)的償債壓力，這也是造成企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡的重要影響因素。在房地產(chǎn)行業(yè)處于慘淡的情況下，財務(wù)杠桿的不良效應(yīng)非常明顯。而財務(wù)杠桿系數(shù)是判斷財務(wù)杠桿效應(yīng)的重要指標(biāo)。在特定的條件之下，企業(yè)的負(fù)債情況、財務(wù)杠桿系數(shù)以及財務(wù)杠桿效應(yīng)等三者之間是成正比例的關(guān)系，進(jìn)而會造成企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

(二)成本費用的控制力度不夠深入

一些房地產(chǎn)企業(yè)對于成本核算與控制的理解存在著較大的誤區(qū)，普遍認(rèn)為是財務(wù)部門分內(nèi)的事情，進(jìn)而加重了財務(wù)部門的工作量，難以正常的進(jìn)行成本資料的收集、整理工作，而且其他各個部門也無法充分地認(rèn)識到成本管理的重要性，從而引發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。例如：某個房地產(chǎn)企業(yè)尚未能建立專門的成本管理部門，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)也缺少著高度的重視。在某市繁華地段的項目建設(shè)中，過于注重外墻裝飾的華麗與豪華，浪費了大量的成本費用，而且實用性也嚴(yán)重缺失，造成了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

(三)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制機制較不完善、健全

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控水平普遍較低，房地產(chǎn)項目的開發(fā)是一個較為漫長的階段，項目執(zhí)行周期和資金周轉(zhuǎn)期比較長，具有較多的限制性因素。進(jìn)而加劇了內(nèi)部控制和財務(wù)管理工作的難度性。此外，在成本管理的建設(shè)中，由于欠缺著較為成熟的管理經(jīng)驗，尚未形成統(tǒng)一全面的控制體系，進(jìn)而無法對各個部門進(jìn)行有效地管控，最終導(dǎo)致財務(wù)決算與預(yù)期差距過于懸殊，無形之中就會產(chǎn)生一定的財務(wù)風(fēng)險。

二、加強控制和防范財務(wù)風(fēng)險的優(yōu)化策略

(一)確保企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性，控制好企業(yè)資本負(fù)債率

企業(yè)在投資的過程中必須要籌集足夠的資金，而企業(yè)的籌資是處于高風(fēng)險、高收益的局面。要想有效防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，就必須要確保投資決策的正確性、合理性。因此，企業(yè)要從自身發(fā)展的實際情況出發(fā)，制定科學(xué)合理的戰(zhàn)略目標(biāo)，對企業(yè)內(nèi)部、外部環(huán)境進(jìn)行深入的剖析，要研討投資的可行性因素和風(fēng)險性因素，杜絕盲目隨意地投資。同時，要將負(fù)責(zé)比例控制在合理地范圍之內(nèi)，在舉債之前，要充分考慮自身的債務(wù)風(fēng)險承受水平，而且要將權(quán)益成本和負(fù)債水平控制在合理地范圍之中，長期負(fù)債和短期負(fù)債要保持相互協(xié)調(diào)與平衡。房地產(chǎn)的眼光要長遠(yuǎn)化，切忌鼠目寸光，不能只顧眼前小利，避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

(二)建立健全企業(yè)內(nèi)部控制體系，提升財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)行業(yè)在控制和防范財務(wù)風(fēng)險過程中，要對企業(yè)內(nèi)部的各個部門、人員要進(jìn)行全方位、多角度領(lǐng)域地控制。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要始終保持著高度的重視程度，增強自身的管理經(jīng)驗，不斷建立健全科學(xué)、完善的內(nèi)部控制體系，并且加大財務(wù)管理的控制力度。同時，在項目成本預(yù)算中，要加強應(yīng)收賬款的管理，強化自有資金的使用力度，要盡可能地減輕對外來貸款的依賴程度，企業(yè)自身要做到“自給自足”；對于資金的來往情況要進(jìn)行深入的排查與管控，要最大程度地避免、貪贓枉法現(xiàn)象。

(三)制定房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險預(yù)警評估機制

風(fēng)險預(yù)警機制是房地產(chǎn)行業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)要在建立內(nèi)控制度的前提下，制度風(fēng)險預(yù)警機制，以便于對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測，避免財務(wù)風(fēng)險的擴散和蔓延。企業(yè)風(fēng)險預(yù)警機制要包括風(fēng)險基本信息系統(tǒng)、風(fēng)險預(yù)測分析系統(tǒng)以及風(fēng)險處理系統(tǒng)等方面。其中，風(fēng)險基本信息系統(tǒng)是風(fēng)險預(yù)警機制重要的前提條件在，主要負(fù)責(zé)財務(wù)信息的收集、整理等工作；其次，風(fēng)險預(yù)測分析系統(tǒng)是風(fēng)險預(yù)警機制中的關(guān)鍵所在，主要對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行識別、判斷以及監(jiān)測等，并且要設(shè)置層級預(yù)警線，層級預(yù)警線越明顯，財務(wù)風(fēng)險性因素就越明顯；最后，風(fēng)險處理系統(tǒng)要深入結(jié)合財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的性質(zhì)、成因、類型等方面，制定相應(yīng)的防范措施，做到具體問題具體分析，從而將企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制在最低程度。

三、結(jié)束語

綜上所述，加強房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制和防范工作勢在必行，可以提升企業(yè)的市場競爭力與影響力，并且在激烈的市場占一席之地。在房地產(chǎn)控制和防范財務(wù)風(fēng)險過程中，是機遇與挑戰(zhàn)并存的局面，我們要積極抓住機遇、勇敢地迎接挑戰(zhàn)。提升防范財務(wù)風(fēng)險能力，建立健全科學(xué)完善的內(nèi)控制度，進(jìn)一步強化企業(yè)的財務(wù)管理和成本管理，避免企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。同時，財務(wù)管理人員要提升自身的專業(yè)水平與防范風(fēng)險的水平，要做好成本控制管理工作，不斷降低企業(yè)的成本費用，要將財務(wù)風(fēng)險造成的經(jīng)濟損失降到最低，從而為房地產(chǎn)行業(yè)提供更為廣闊的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]張利霞.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制研究[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2016，(08)：119-120.