房地產開發的項目管理精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產開發的項目管理，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：房地產開發；項目管理；問題；建議 

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A

一、房地產項目管理的含義

房地產項目管理包含于工程項目管理，是其中的一項重要內容。房地產項目的管理者對房地產項目的建設和使用的過程中進行全方位的管理，主要通過系統工程的點、理論和方法來實現，使得房地產項目中的生產要素得到優化配置。

成本是企業項目管理中的核心環節，貫穿于施工組織與管理全過程的系統工程，而成本管理則由多項內容構成，其中含有工程的估算和概預算、成本計劃、支付計劃、成本控制、工程款項結算和審核。 

二、房產企業工程項目特點

1、位置固定、項目單一

房地產企業項目建設及使用均具有固定的地理位置，項目論證要考慮到地區差異。項目開發是以單個的項目為對象，由于項目在選址、規模、用途等有很大不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等獨立特點，各開發項目存在很大的差異性。項目點多面廣，各個項目部的權力很大，公司管理起來比較困難，常見的控制方式就是以報表為主、監督為輔。

2、資金占用大、回流周期長

房地產企業項目開發往往需要投入大量資金，工程建設進度有其客觀規律性，有相應的時間要求，完成一個項目要很長時間，大量的資金投入，只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間，資金回流很慢，要求企業要高度關注資金的可持續投入和保障經營資金的流動性。

3、風險大

項目開發周期長，非常容易受到政策、市場需求變化及競爭對手等影響。建設時間長，建筑材料價格和勞動力價格等可能都有很大變化，嚴重的會影響整個項目盈虧。而且一旦投入成為現實，轉型基本不可能。 

三、房地產開發項目管理的難點 

1、對項目設計階段的成本控制沒有足夠重視

事實上，工程成本的控制始于房地產項目的設計階段，只要投資計劃一經確定，設計階段就展開了，這一過程是技術與經濟合理結合下進行的。但是國內絕大多數的設計單位沒有深入地分析工程項目的技術和經濟，在設計過程中經常出現“重技術、輕經濟”的現象，設計人員將工作重心基本都在工程的質量問題，而忽視了成本問題，就造成了高成本隱患的可能。

2、成本控制管理沒有形成系統

當前，很多企業在項目管理中為了使成本得以降低，對工程進行肢解，分包給多個承包單位或個人。所以，在項目的開發階段和施工的后期，分包項目的工程承包單位和工程總承包單位沒有一個統一的意見，在相關的工作配合以及工程質量和成品保護等一些問題上無法達成一致，并且產生愈來愈深的矛盾，這些矛盾一旦激化將給房地產項目管理造成嚴重的障礙。

3、沒有先進的成本控制管理手段

在現階段的房地產項目管理工作中，和成本預算工作相關的專業性不強，并且落后于一些經濟發達的國家，通行的國際標準無法在多數企業中得到實施。項目成本預算方面的工作沒有在招投標階段前完成，有些房地產企業在投標階段才完成預算項目成本價格的工作。由于時間和技術上多方面的限制，企業所擁有的各個項目和工程實施的各個環節都無法直接落實成本控制。 

4、合同管理方面存在的問題 目前仍有相當一些房地產開發企業法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：一是不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據。 

四、加強房地產開發項目管理的措施 

1、規劃管理

一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。即規劃管理應用軟件與規劃設計軟件是相對獨立的“兩套”專業化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立，設計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執行組織結構相對簡單，成員配置一般由設計總監、工程項目經理（建筑專業），以及建筑、結構、設備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設計，擬定技術措施，中間過程質量與進度控制、成果審查、成果報建、聯合技術交底等。 

2、全方位提高成本管理的意識

成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現房地產項目管理，首先應當在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關的所有的相關部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。

3、建立健全成本控制機構管理

是否能落實項目成本管理并將其切實執行，關鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業應當成立一個涉及設計、施工、技術、財務等方面的成本管理領導小組，其主要職責在于對項目部的成本相關工作進行指導和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權利、義務、獎懲等內容。項目經理應必須在相關原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。

4、不斷規范建設項目合同管理

建設項目合同是指項目開發主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位, 為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟合同, 其內容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產開發過程中, 每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。加強對施工前簽訂的施工合同進行管理, 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

結束語

總之，要想做好房地產項目的管理工作，需要房地產項目管理者懂技術、會經營、善管理、能協調的綜合的專業工作能力，能積極努力地開展工作，同時對新情況、新問題不斷進行調查研究，不斷探索新途徑，總結新方法，確保房地產開發項目的有效管理。 

參考文獻

篇2

關鍵詞：房地產開發；項目管理；質量管理；進度管理

中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A

一、加強投資項目質量控制

質量控制的任務關鍵所在就是及時發現施工過程中施工工藝是否滿足設計要求和合同規定，同時通過檢查、繪制施工作業流程圖和動態過程控制圖，加強開發項目建設的施工過程質量控制。房地產項目部強調并建立全面、全員、全過程的現場管理模式，尤其要強化領導層的質量意識，保證合同質量目標的實現。領導層管理意識的強弱，是決定能否實現合同質量目標的關鍵。在這方面經常召開工程部經理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質量控制和安全管理，如何調動監理人員的積極性進行現場質量檢查與驗收。加強投資項目質量控制的具體措施如下：

1、對施工單位和監理部現場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監理部及時改正，并撤換相關人員。

2、認真查閱圖紙和施工規范，對設計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部多次并及時和設計單位聯系和溝通。主要通過設計變更、技術核定單和工程部通知、會議紀要的形式加以修正。

3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設備的質量進行嚴格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質的檢測的單位進行復試，并將復驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進入施工現場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設備（如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等）同樣也需進場復試檢測和報驗。

4、在安全控制方面主要對“三寶”（安全帽、安全網、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺、屋面等），模板和支架、臨時用電，機械設備等安全情況進行日常巡查及定期和不定期的檢查。發現問題要求施工單位及時整改。

二、項目進度管理

工程項目能否在預定的時間內交付使用，直接關系到項目經濟效益的發揮。項目進度對開發企業的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。

1、制定進度計劃

在工程的設計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現場進行調研和分析的基礎上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。

2、保證進度計劃的實施

在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。對施工中存在的影響進度和質量的問題，要及時進行處理，采用適當的措施和技術保證施工進度的順利進行。

項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環節可能出現的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術、設備、機械、自然環境和社會環境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設主觀部門、有關的協作單位和其他的相關單位具有很大的關系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。

三、房地產開發項目的成本管理

1、全面完善房地產項目成本管理

營銷在當前房地產項目開發中的地位十分重要，項目經理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。在房地產開發項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。

2、全方位提高成本管理的意識

成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現房地產項目管理，首先應當在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關的所有的相關部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。

3、建立健全成本控制機構管理

是否能落實項目成本管理并將其切實執行，關鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業應當成立一個涉及設計、施工、技術、財務等方面的成本管理領導小組，其主要職責在于對項目部的成本相關工作進行指導和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權利、義務、獎懲等內容。項目經理應必須在相關原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。

4、提高相關業務部門人員的素質和能力

如果相關業務部門人員的職業道德和業務素質得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關人員參加業務培訓，讓其及時掌握業務上的最新動態。除了定期的業務培訓，培養業務人員的職業道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關法律法規的認識。企業可以建立一個內部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統一管理，讓組織業務人員定期參與整治學習和相關教育課程。

四、完善監理制度

1、完善監理制度，提高監理水平

一是拓寬監理領域，發展全能監理，實施全方位、全過程監理；二是加強對監理單位的資質管理，建立公平有序的監理市場；三是適當提高監理取費標準，制止監理企業惡性競爭；四是加大培訓教育力度，提高監理人員的整體素質。

2、明確監理單位與建設單位、承建單位的關系

建設單位與監理單位的關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。監理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協商的原則確定于合同之中，監理委托合同一經確定，建設單位不得干涉監理工程師的正常工作。監理單位依據監理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開展監理工作。

3、建設單位協調、監督與檢查監理工作

為避免權責不明、責任不清、建設單位有意無意干涉監理工作的問題，房地產開發企業應將項目管理重點轉向協調、監督與檢查監理工作。

結束語

目前，房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產企業的項目管理，范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應注重項目管理團隊的素質和建設，這些都是項目管理成敗的基礎。

參考文獻

[1]郭鴻飛,李凡.房地產項目質量管理體系思考[J].合作經濟與科技，2011，(05).

篇3

關鍵字：房地產開發 管理

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A

房地產開發項目管理存在的問題

1 項目風險管理薄弱房地產開發項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。2 項目成本管理問題無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。

二、對房地產開發項目存在問題的相對建議及方法

針對上述影響因素和房地產開發項目管理的難點，為改進和提高開發商工程建設項目管理質量和效率，減少項目管理難度，對開發商提出以下建議和方法：

2.1 加強房地產開發項目風險管理風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。②風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。

2.2 全面完善項目成本管理 項目的成本管理是任何房地產開發投資方關注的重點。作為房地產工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產開發項目全過程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容。縱觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產開發項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，予以批示。然后是加強施工現場的管理，必須委派施工監理，在施工現場進行嚴格的監督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面，必須加強監管，使建設單位能如期完成施工相關內容，若有拖延進度的現象發生，必須做出相關處罰。2.3 項目質量管理在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。

房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會關系的協調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產企業的項目管理，范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業應注意項目管理團隊的建設，素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。

三 房地產項目管理的措施3.1房地產項目管理中的成本控制房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。

成本控制直接決定企業是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中，從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節，降低成本一方面體現在好的設計、較低的價格；另一方面也體現在找好的設計單位，避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產開發項日中的重要部分，占整個房地產項目開發成本的30％～40％，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產項目成本控制的重點。其中尤應注意降低材料成本。3.2房地產項目管理中的進度控制房地產開發項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發、項目融資、規劃設計、招投標、合同的簽署等等)、建設階段、租售階段( 還可能包括物業管理階段) 。做好房地產項目的進度管理，就應在這些環節上做好時問上的安排。 (1)應對參與各方進行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍；(2)研究項目各個工作的相關程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關的，有的是不完全相關的；(3)針對項目的情況，制定出房地產開發項目各個工作的先后次序及預計持續時間，并對項目的進展情況及時監控；(4)建筑工程的進度控制是在房地產項目施工工期要求的前提下進行的，它服務于整個房地產開發流程的進度控制。房地產項目的工作流程并不是唯一的，所以開發周期的活動性較大，不同的開發企業其項目開發持續時間也不一樣。我國某知名房地產企業所采用的“快速開工快速銷售”模式，強凋操作流程的創新與優化，產品研發、開發手續、工程建設三者之間的交叉與搭接，準確地進行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網絡和銷售能力。傳統的房地產公司操作項目“一環套一環”的串聯方式，該企業改為并聯的方式，從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。在項目前期準備階段，市場調研、項目策劃、產品設計等同步進行，強調各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項目都是從研發到工程，到運營、物業管理的全程跟進。所以在全國產企業常常需要 1 ～2 年。

3.3 加強房地產開發項目管理中的信息交流和管理機制

房地產項目從開發到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協調的項目設計和開發管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優化房地產開發項目的管理；房地產企業還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。 房地產項目管理中的溝通管理公司都采用矩陣式的組織模式，企業應注重職能部門之間的溝通和職能部門與項目部之間的交流。

(1)職能部門之間的溝通。例如：營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發展部提供決策支持；財務部依據投資預算進行融資，做好資金流的保障工作，同時控制工程、營銷等等費用；人力資源部則根據需要為整個組織提供人力保障等。

(2)應做好開發項目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監理

(3)界面溝通管理。當然在房地產企業中，信息管理、合同管理、風險管理也是至關重要的。

4房地產開發項目是一項復雜的系統工程，產業鏈很長,而其中房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設項目要負總責。同時房地產開發也是一個綜合性的資源整合過程, 牽涉到規劃、 設計、 建筑施工、 基礎設施建設等多個關鍵環節以及規劃設計機構、 施工單位、 基礎設施建設單位和政府管理部門等諸多單位, 開發商則是這個過程的主導者。因此要求開發商在實際工作中要與各個單位之間相互學習、相互交流。

總結：針對當前我國房地產開發企業實行業主方項目管理與委托監理并行的項目管理現狀，一方面呼吁建設監理機制盡快健全與規范，推行全過程監理：另一方面對業主方項目管理和委托監理并行的管理模式進行探討，解決房地產開發業主方項目管理自身存在的問題。同時理順建設單位、監理單位和承建單位之間的關系，將業主方項目管理的重點轉向協調監理工作。以此建立更加科學、合理、有效的項目管理模式。筆者就我國房地產開發項目管理存在的問題作了以上剖析，分別從房地產項目管理中的成本控制、進度控制和溝通管理方面提出了具體的項目管理措施

篇4

【關鍵詞】房地產開發；項目管理；控制措施

一、不斷規范建設項目合同管理

建設工程項目合同就是指項目開發主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位，為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟的合同，其內容就包括對施工合同、買賣合同、分包合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產開發整個過程中，每個樓盤的施工質量、進度和成本決定了企業產品的自有生命周期、資金回收的速度以及企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工質量、進度和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。對施工前簽訂的施工合同進行加強管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

二、加強投資項目質量控制

質量控制的任務關鍵所在就是及時發現施工過程中施工工藝是否滿足設計要求和合同規定，同時通過檢查、繪制施工作業流程圖和動態過程控制圖，加強開發項目建設的施工過程質量控制。房地產項目部強調并建立全面、全員、全過程的現場管理模式，尤其要強化領導層的質量意識，保證合同質量目標的實現。領導層管理意識的強弱，是決定能否實現合同質量目標的關鍵。在這方面經常召開工程部經理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質量控制和安全管理，如何調動監理人員的積極性進行現場質量檢查與驗收。加強投資項目質量控制的具體措施如下：

1、對施工單位和監理部現場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監理部及時改正，并撤換相關人員。

2、認真查閱圖紙和施工規范，對設計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部多次并及時和設計單位聯系和溝通。主要通過設計變更、技術核定單和工程部通知、會議紀要的形式加以修正。

3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設備的質量進行嚴格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質的檢測的單位進行復試，并將復驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進入施工現場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設備（如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等）同樣也需進場復試檢測和報驗。

4、在安全控制方面主要對“三寶”（安全帽、安全網、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺、屋面等），模板和支架、臨時用電，機械設備等安全情況進行日常巡查及定期和不定期的檢查。發現問題要求施工單位及時整改。

三、加強房地產開發項目的成本管理

現今，房地產開發商競爭中，價格是重要因素之一。所以房地產開發商在項目開發時必須建立全面、完善的項目成本管理方案，嚴格控制房地產開發項目的成本。確定完善的成本管理，要做到：第一，規劃階段在調研的基礎上，精準確定項目評估，嚴格控制成本、利潤等，用最低的成本獲取最優的質量和最大的利潤；第二，項目施工階段要引入更多的競爭企業進入，嚴格招標，控制施工成本；第三，項目開發過程中要建立分明的獎懲制度。采取獎懲制度，重要的是做好現場簽證管理。做到嚴格控制成本管理，可以從根本上解決浪費的問題，提高房地產開發商的價格優勢和綜合競爭力。

四、完善監理制度

（1）完善監理制度，提高監理水平。一是拓寬監理領域，發展全能監理，實施全方位、全過程監理；二是加強對監理單位的資質管理，建立公平有序的監理市場；三是適當提高監理取費標準，制止監理企業惡性競爭；四是加大培訓教育力度，提高監理人員的整體素質。

（2）明確監理單位與建設單位、承建單位的關系。建設單位與監理單位的關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。監理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協商的原則確定于合同之中，監理委托合同一經確定，建設單位不得干涉監理工程師的正常工作。監理單位依據監理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開展監理工作。

（3）建設單位協調、監督與檢查監理工作。為避免權責不明、責任不清、建設單位有意無意干涉監理工作的問題，房地產開發企業應將項目管理重點轉向協調、監督與檢查監理工作。

五、重視項目收尾階段的項目管理

在項目收尾階段可建立一個由開發商主管工程領導牽頭、整合工程管理、材供、技術、銷售、開發、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交等工作。

六、做好組織協調管理

房地產項目建設過程中的協調內容有兩部分，第一方面是項目部部內部的關系的協調。主要表現為：首先抓好內部人際關系的協調，做到在人員安排上量才適用，在工作委托上職責分明，在成績評價上實事求是，在矛盾處理上要恰到好處。其次抓好內部組織關系的協調，根據工作需要和每個人員的特長，明確規定每個小組和成員的工作目標、職責和權限，事先約定各個小組在工作中的相互關系，在每天的晨會上建立信息溝通制度，及時清除工作的矛盾或沖突。第二方面：項目部與外部關系協調，主要和以下部門和單位協調：其一，和施工單位協調；其二，和監理單位的協調；其三，設計單位的協調；其四，與質量監督站和其他政府的協調；其五，除上述單位關系由工程部協調外，其它相關單位的關系協調和處理，應由公司另行安排其他人員（外事部）負責協調和處理。從工程立項、報建直到工程交工驗收的所有階段的有關政府外部手續辦理應由外事部完成，需工程部技術配合的，工程部可協助配合。

總之，要想做好房地產項目的管理工作，需要房地產項目管理者懂技術、會經營、善管理、能協調的綜合的專業工作能力，能積極努力地開展工作，同時對新情況、新問題不斷進行調查研究，不斷探索新途徑，總結新方法，確保房地產開發項目的有效管理。

參考文獻

[1]王琳.淺談房地產項目管理[J].科技信息，2011（07）

篇5

關鍵詞：房地產；開發項目；管理；措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產開發是一項涉及建筑規劃設計、建造、融資、銷售、公關等多專業的系統工程，項目涉及子項目繁多，而且項目龐大，完成難度很大。一個好的房地產開發項目，需要在項目經理的帶領下，項目團隊中的各方面人才共同合作，對項目整個過程進行設計、協調和控制，這樣才能把房地產項目做好，滿足客戶需求，實現企業盈利目標。

一、 房地產開發項目管理的含義

房地產開發項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的， 以項目經理負責制為基礎， 運用系統工程的觀點、理論和方法， 在開發項目建設的全過程， 按其內在運行規律， 建立有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。

具體講， 房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標， 以及項目的內外部功能要求; 約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外， 房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、衛生、消防、商業、服務、環境等幾十個部門， 近百個單位， 以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響， 因此， 房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程， 必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系， 來統籌和協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。

二、加強房地產開發項目管理的措施

1 、搞好可行性研究

開發項目成功與否， 關鍵要做好可行性研究。對開發項目的規劃、建筑方案、場地選擇、項目實施計劃、投資估算、技術經濟分析等諸方面進行科學論證， 全面考察項目建設的必要性和可行性。要貫徹“以人為本”的設計原則， 從空間上為各種人的需求創造條件， 將社會經濟現狀與發展的可能性相結合， 重視總體環境建設， 兼顧社會效益、經濟效益、環境效益， 提高土地的利用率， 體現現代科技發展方向， 充分運用現代化的管理手段和設備， 做到高效、節能、提高質量及控制投資的目的。

搞好前期市場調研與分析， 應圍繞區域環境、居室布局、銷售價格三大因素來運作。一個發達的城市， 可根據人們收入狀況分為三個收入階層， 高檔收入階層是以環境因素為先導， 再結合布局因素， 最后考慮價格因素。中檔收入階層要突出布局、價格因素， 再結合環境因素。低收入階層首先以價格因素為主導， 再考慮布局因素， 最后考慮環境因素。在中型城市， 由于收入水平限制， 以布局因素為主， 結合環境價格因素。小型城市就是滿足當地習慣消費需求， 以價格、布局因素為先導， 再結合環境因素。三大因素是項目中不可缺少的因素， 要根據所處城市情況， 科學地分析， 項目才能成功。

2、運用市場化手段公開招投標

(1) 選好勘測設計單位， 正確分析地質條件， 并作出相應的地質評價， 幫助開發企業及設計單位合理選擇地基處理方案、基礎型式， 既要安全可靠， 又要降低工程造價， 具有重要作用。

(2) 選好施工圖設計單位， 好的設計單位經驗豐富， 設計內容全面、細致， 外觀造型經濟、美觀， 空間布局合理， 結構設計規范，設備布置得當， 綜合考慮房屋的使用功能， 經濟適用， 技術服務到位能及時解決施工過程中的技術問題。

(3) 選好造價咨詢公司， 能夠科學、合理、規范編制標底， 預算定額編制準確， 直接影響工程的造價。

(4) 選好監理公司， 內部管理規范有嚴格的管理流程和監管體系， 監理工程師責任心強， 專業技術水平高， 現場管理能力強， 吃苦耐勞， 盡職盡責， 認真旁站， 只有這樣的監理公司才能真正對開發企業項目的工程質量、進度、成本起到監督管理作用。

(5) 選好施工企業， 企業內部有完善的質量管理組織體系、嚴格的管理流程、明確的崗位責任制度及企業規章制度， 由企業主管領導牽頭， 企業職能部門經常檢查、評比。現場配備的項目經理， 施工管理經驗要豐富、現場管理人員要配備齊全， 內部有完善的自查自糾管理體系， 要嚴格使用合格的建筑產品， 使工程質量得到有效保障。

3、施工階段管理

（1）加強投資項目質量控制

質量控制的任務主要是在施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計要求和合同規定， 對所選用的材料和設備進行質量評價， 對整個工程中的工作質量水平進行評估， 將取得的質量數據和承包商履行職責的程度， 與國家有關規范、技術標準、規定進行比較， 并作出評判。首先， 要進行質量投入的收益和費用分析， 明確質量目標; 在確定了項目建設質量目標后， 應制定出實現質量目標的措施和方法; 同時通過檢查、繪制動態過程控制圖和施工作業流程圖， 加強開發項目建設的施工過程質量控制。

（2）嚴格進行項目成本管理

項目成本用以保證在批準的預算內完成項目所需要的過程， 由資源計劃編制、成本估算、成本預算、成本控制所構成。成本控制直接決定企業是否能夠獲利， 獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中， 從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。但是， 建筑安裝成本依然是房地產開發項日中的重要部分， 占整個房地產項目開發成本的35% ~ 45%， 建筑安裝成本能不能得到有效控制， 是房地產項目成本控制的重點， 其中尤其應該重視降低材料成本。

（3）不斷規范建設項目合同管理

建設項目合同是指項目開發主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位， 為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟合同， 其內容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產開發過程中， 每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。加強對施工前簽訂的施工合同進行管理， 并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

4、完善房地產開發項目后期管理

提供良好的物業管理服務不僅有利于樹立開發商的形象、加快其市場銷售速度， 而且有利于維護房屋購買者的利益， 確實達到物業保值增值的目的。應積極與物業管理公司溝通， 充分考慮小區內物業管理所需配備的設備以及管理用房等。同時， 營銷在當前房地產項目開發中的地位十分重要， 項目經理必須對項目定位準確， 正確把握營銷理念。

總之，工程項目管理是一個動態的過程。業主方對工程項目的管理與造價的控制應貫穿于項目的全過程，在工程項目建設的各個階段、各個環節，時時都要有控制投資的經濟頭腦。充分利用和認真分析建設周期中的重要信息．把握住市場經濟的脈搏，減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益。

參考文獻：

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