物業(yè)管理智能化精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇物業(yè)管理智能化，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

什么叫智能物業(yè)呢?在這里我們有必要弄清這個概念。近年來，智能建筑技術又有了新的發(fā)展，人們把智能建筑技術擴展到一個區(qū)域的幾座智能建筑進行綜合管理，再分層次地連接起來進行統(tǒng)一管理，這樣的區(qū)域和城市分別被稱為智能物業(yè)小區(qū)和智能城市。智能物業(yè)小區(qū)是智能城市的基本單元，它已成為建筑行業(yè)中繼智能建筑之后的有一個熱點。

所謂的智能物業(yè)小區(qū)，就是將在一定地域范圍內(nèi)多個具有相同或不同功能的建筑物(主要是指住宅小區(qū))按照統(tǒng)籌的方法分別對其功能進行智能化，資源充分共享，統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時，便于統(tǒng)一管理和控制，并盡可能的提高性價比指標。

讓我們對比來看看國內(nèi)外智能化物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀吧!國外，智能網(wǎng)絡物業(yè)常被稱為”smarthome"。現(xiàn)在已有不少地方，如美國、加拿大、澳大利亞等地開發(fā)了這種智能網(wǎng)絡物業(yè)社區(qū)。這些社區(qū)都通過電子手段提供與社區(qū)有關的信息和服務。這種方式不僅縮短了人們物理上的距離，而且給用戶帶來了許多方便。通過Internet，社區(qū)向其住戶提供國內(nèi)外新聞、社區(qū)內(nèi)新聞以及住戶自己感興趣的新聞。另外，還有交通信息、天氣形式、地區(qū)性活動、商業(yè)區(qū)地圖。而社區(qū)最重要的是服務，這些社區(qū)提供了如醫(yī)療、嬰兒看護、寵物照顧、病人監(jiān)護、電子圖書館、網(wǎng)上學校、預定旅店、飯館、酒吧、看電影、逛公園等項目，住戶可以根據(jù)自己的愛好進行選擇。此外，在住戶家庭內(nèi)部聯(lián)成局域網(wǎng)(HomeLocalAreaNetwork)，將自家的所有電器進行智能控制，支持多臺個人電腦。住戶可以遠程監(jiān)視、控制家中的各種設備，如提前打開空調(diào)、開關燈、收發(fā)傳真等一系列內(nèi)部事務。這一智能化控制使得整個小區(qū)的智能化水平又提高了很多，當然這和國外網(wǎng)絡普及、應用水平、國民收入是密不可分的。

早在幾年前，美國、歐洲和東南亞等經(jīng)濟比較發(fā)達的國家先后提出了“智能物業(yè)"(SmartHome)的概念。其實項目標就是：“將家庭中各種與信息相關的通訊設備，家用電器和家庭保安裝置通過家庭總線技術(HBS'''')連接到一個家庭智能化系統(tǒng)上進行集中的或異地的監(jiān)視、控制和家庭事務性管理，并保持這些家庭設施與住宅環(huán)境的和諧與協(xié)調(diào)。”早在1983年美國電子工業(yè)協(xié)會就組織專門機構開始制定家庭電氣設計標準，并于1988年編制了第一個適用于家庭住宅的電氣設計標準，即：《家庭自動化系統(tǒng)與通訊標準》，也有稱之為家庭總線系統(tǒng)標準(HBS)。在其制定的設計規(guī)范與標準中，智能住宅的電氣設計要求必須滿足以下三個條件，即：

1)具有家庭總線系統(tǒng)；(也稱綜合布線系統(tǒng))

2)通過家庭總線系統(tǒng)提供各種服務功能；(各種家電的智能化)

3)能和住宅以外的外部世界相連接。(互聯(lián)網(wǎng)的功能，目前中國電信、長城寬帶及有線電

視都在積極的擴展此項業(yè)務以爭取更多的終極用戶)

我國也從1997年初開始制定《小康住宅電氣設計(標準)導則》)(討論稿)，在“導則”中規(guī)定了小康住宅小區(qū)電氣設計總體上應滿足以下的要求：高度的安全性；舒適的生活環(huán)境；便利的通訊方式；綜合的信息服務；家庭智能化系統(tǒng)。同時也對小康住宅與小區(qū)建設在安全防范、家庭設備自動化和通訊與網(wǎng)絡配置等方面提出了三級設計標準，即：第一級為“理想目標”；第二級為“普及目標”；第三級為“最低目標”。

在1998年5月新加坡舉辦的"98亞洲家庭電器與電子消費品國際展覽會”上，通過在場內(nèi)“蓋”起的模擬“未來之家”推出了新加坡模式的家庭智能化系統(tǒng)，并在

新加坡新聞媒體上刊登了有關“未來之家”的智慧所在。在“未來之家”里當早晨起床時間一到，臥室音響設備就會自動播放屋主人愛聽的“起床曲”喚醒主人；臥房浴室的電燈也會在主人進入梳洗時自動亮起，這時，廚房的煮咖啡器也自動煮水，等主人出來時，就有熱騰騰的咖啡等著他；在客廳里，主人只需輕輕按動綜合功能遙控器，就可以十分方便的通過家庭影院系統(tǒng)播放電視節(jié)目、VOD點播、DVD播放、上網(wǎng)查詢郵件和當天的重要新聞，以及多媒體游戲。當主人出門后，家庭智能化系統(tǒng)就會自動啟動安全保衛(wèi)系統(tǒng)，一旦有人非法進入住宅或發(fā)生意外事故(如：火災、煤氣泄漏、老人疾病緊急求助)，系統(tǒng)就會立即自動撥電通知主人，或向有關警署報警。在外的主人接到報警后，也可以撥電回家撥接上家庭智能化系統(tǒng)，開啟家中的數(shù)碼電話機上的特別對講器，聽聽家里有沒有奇怪的聲音，甚至質(zhì)問不速之客“你想干什么?”。主人在下班回家前，可以通過手機遙控家里的空調(diào)機并調(diào)節(jié)到舒適的溫度上，以及其它家里的電器設備(如：熱水器等)，當主人完成操作后，電話里會傳來柔美的聲音：“空調(diào)已開啟”。因此“未來之家”也是一個會“說話”的智慧之家。目前在美國已有近四萬戶家庭安裝了這一類的“家庭智能化系統(tǒng)”，在新加坡也有近30個社區(qū)(住宅小區(qū))近5000戶的家庭采用了“家庭智能化系統(tǒng)”。相信到了2l世紀將會有更多的公寓和洋樓，以及住宅單位(住宅小區(qū))安裝上這一類高科技智能化系統(tǒng)產(chǎn)品。

雖然建筑智能化在國內(nèi)出現(xiàn)只是近幾年的事，但隨著國家信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑功能的改善，人們需要加強對外交流，因此產(chǎn)生了智能建筑這一概念。針對中國智能建筑市場已經(jīng)形成，建設部設立了有關科研課題對其進行研究，但主要是在對現(xiàn)在的新技術、新產(chǎn)品進行優(yōu)化、組合。為了避免投入、產(chǎn)出的效率問題，對市場進行科學管理，建設部在今年將推出”建筑智能化管理暫行辦法”，同時也將慢慢建立設計、施工、維護、檢驗等標準。現(xiàn)在建設部對小區(qū)智能化方面的研究主要集中在滿足通訊，為智能化提供基礎；有線電視傳播(娛樂)；計算機進入家庭；物業(yè)管理四大方面。目前，國內(nèi)一些經(jīng)濟較發(fā)達的城市已經(jīng)有這方面建設，如我市的番禺麗江花園、保利花園、光大花園第三期等，而中信大廈更號稱要成為廣州的數(shù)碼港。他們的出現(xiàn)滿足了不同收入用戶對住戶的需求，同時，也為將來國家制定小康型住宅的標準進行了有益的探索和嘗試。

智能物業(yè)和智能物業(yè)管理是兩個不同的概念，智能化是物業(yè)里面固有的一種硬件設施，他是用來為住戶實施服務的一個理想的環(huán)境，智能住宅小區(qū)為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展空間，智能住宅與智能社區(qū)的發(fā)展方向，可以概括出四大特點：1、網(wǎng)絡化。目前流行的家庭的辦公、網(wǎng)上購物、遠程教育等等正是通信與計算機網(wǎng)絡化的現(xiàn)實表現(xiàn)，離開了網(wǎng)絡，也就不可能有住宅與住宅小區(qū)的智能化。2、智能化。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂、購物、教育、家庭辦公等多項功能；把住宅小區(qū)的狹小、封閉空間變?yōu)榭捎|及世界的開放地域。3、人性化。智能住宅與智能住宅小區(qū)是迎合人的需要而產(chǎn)生和發(fā)展的，因此，在規(guī)劃、設計階段，就已充分考慮了居民的各種現(xiàn)實與各種需要要“以人為本”。4、綜合化。智能住宅小區(qū)具有很多復雜的功能，這些功能函蓋通信、安防、物業(yè)管理、家庭智能化等幾大方面，綜合性很強。

具備四大特點的智能住宅與智能住宅小區(qū)的產(chǎn)生，給了物業(yè)管理一個發(fā)展的空間，也給物業(yè)管理一個展現(xiàn)價值的機會。智能住宅與智能住宅小區(qū)的出現(xiàn)，給物業(yè)管理增加了很多新的、技術含量較高的管理服務內(nèi)容，如網(wǎng)絡服務等等，使物業(yè)管理真正的有了“用武之地”，間接地也提升了小區(qū)物業(yè)管理的形象。

同時，物業(yè)管理的參與也才能真正實現(xiàn)智能住宅與智能住宅小區(qū)的智能功能。一方面，物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是智能住宅與智能住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的組成部分，沒有物業(yè)管理的智能化，就沒有完整意義上的住宅與住宅小區(qū)的智能化；另一方面，只有物業(yè)管理的參與，并通過物業(yè)公司管理服務人員對智能化設備設施的管理，及通過提供多種信息為居民服務，居民才能真正感受到住宅與住宅小區(qū)的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。

現(xiàn)代的智能住宅小區(qū)需要智能化的物業(yè)管理。與普通住宅小區(qū)物業(yè)管理相比，智能型住宅小區(qū)物業(yè)管理具有明顯不同的特點：其一，智能化程度高。傳統(tǒng)住宅小區(qū)由于其建筑、設備設施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小區(qū)智能化的改造，在物業(yè)管理方面使用一些計算機，但使用范圍相對狹窄。智能住宅與智能住宅小區(qū)由于其先天優(yōu)勢，給物業(yè)智能化管理創(chuàng)造了條件，不僅在計算機的使用上，還是在管理

的智能化上，都比普通住宅小區(qū)范圍要寬、程度要高得多。

其二、效率更高、內(nèi)容更多、更便于管理。主要表現(xiàn)為：①物業(yè)管理中的一些傳統(tǒng)收費項目，如房租、水電、媒氣、暖氣等的收費因為可以使用電腦管理而變得一目了然。房租、水、電、煤氣的用量也能通過專門的傳感器進行數(shù)據(jù)的精確采集。這樣可以提高效率，減少收費糾紛，而且大大方便了住戶。②物業(yè)管理領域中的一些專項與特約綜合經(jīng)營服務，如快餐盒飯送餐服務、物業(yè)租售服務、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機票、其它中介咨詢服務、購物服務、洗衣服務、社區(qū)廚房等，通過電腦網(wǎng)絡聯(lián)系與處理將更為方便高效。③物業(yè)公司管理服務人員也將變?yōu)殡娔X網(wǎng)絡的操作者與管理者，通過電腦網(wǎng)絡（廣城網(wǎng)與局域網(wǎng)）提供各種管理服務，不僅可以收取網(wǎng)絡信息使用費和各種服務費，而且也從根本上改變了自身的傳統(tǒng)形象，提升了物業(yè)管理的科技含量、檔次和社會地位。管理服務人員的主要工作不再是走門串戶、忙于嘴上的協(xié)調(diào)與勸解，而是管理和維護電腦網(wǎng)絡，提供網(wǎng)上信息服務。這樣不但增加了管理服務內(nèi)容，相應增加了物業(yè)公司的收入來源和利潤，而且因為網(wǎng)絡管理服務的高效而使物業(yè)管理變得更有效率，更容易管理。

其三，管理人員素質(zhì)要求更高。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理人員要在智能結構方面不但具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理人員的知識結構，同時還應熟悉和掌握計算機的基本知識和網(wǎng)絡知識，了解計算機的管理維護知識，熟練進行計算機的各種操作，包括文檔處理的網(wǎng)絡操作等等。

智能住宅小區(qū)及其物業(yè)管理的上述特點，也對物業(yè)管理提出了一系列新的要求：

第一、從業(yè)人員要了解智能住宅與智能建筑的不同，努力從物業(yè)管理的各個方面入手搞好物業(yè)管理工作。智能住宅是智能建筑技術的發(fā)展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特點。從其智能化的內(nèi)容來看，重點是生活服務、安保和物業(yè)的管理維護；系統(tǒng)結構具有適應眾多服務對象與服務內(nèi)容的分散性、多樣性、靈活性、控制對象分散，信息傳輸距離長，布線復雜等等。因此，從業(yè)人員要真正把智能住宅小區(qū)與智能建筑從管理觀念和管理服務的具體內(nèi)容方面區(qū)別開來，從住宅小區(qū)的角度，向居民提供優(yōu)質(zhì)高效的管理服務產(chǎn)品，同時，積極做好智能化設備設施的維護工作。

第二，必須強調(diào)和切實督促物業(yè)公司對智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。一方面物業(yè)公司要從思想上把早期介入真正重視起來，并切實付諸實施；另一方面，政府有關部門也要從維護人民生命財產(chǎn)的角度出發(fā)，強調(diào)和督促物業(yè)公司對智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。

第三，必須加強智能住宅小區(qū)管理服務人員，特別是智能化系統(tǒng)維護管理人員的培訓培養(yǎng)工作。物業(yè)公司應選派相關專業(yè)的技術人員參與智能化系統(tǒng)的設計與實施，進行崗位培訓，掌握智能化系統(tǒng)管理的技能，并將系統(tǒng)過程、數(shù)據(jù)全面存檔，作為智能化系統(tǒng)啟動的初始條件，以確保智能化系統(tǒng)正常運行，并能保證管理服務人員正常利用該系統(tǒng)為廣大居民服務。

第四，努力做好智能小區(qū)物業(yè)管理的組織實施工作。智能住宅小區(qū)物業(yè)管理具有普通住宅小區(qū)物業(yè)管理的一般內(nèi)容，包括：①公共管理服務。具體內(nèi)容有：房屋維修管理、房屋設備管理、安全管理、道路交通管理、環(huán)境環(huán)衛(wèi)管理、供曖管理以及公眾代辦性質(zhì)的服務等等。②綜合經(jīng)營服務。包括專項服務和特約服務兩個方面。具體內(nèi)容有：衣著、飲食、居住、行旅、娛樂、購物、文教體衛(wèi)等方面的服務。另外，智能住宅小區(qū)物業(yè)管理比普通小區(qū)物業(yè)管理也多了一些新的管理服務內(nèi)容，如網(wǎng)絡信息服務等等。同時，智能住宅小區(qū)物業(yè)管

理的主要工作也將變?yōu)楣芾砗途S護電腦網(wǎng)絡，而不是以前那種主要是依靠人力來發(fā)現(xiàn)和解決物業(yè)管理問題。

篇2

[關鍵詞] 智能化； 住宅； 物業(yè)管理

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 21. 040

[中圖分類號] F293.33 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）21- 0071- 02

近年來，隨著網(wǎng)絡通訊技術的發(fā)展和人們對居住條件要求的提高，高效、多功能、人性化的智能化住宅小區(qū)越來越多地出現(xiàn)在現(xiàn)實生活中，已成為未來房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展的大趨勢。住宅小區(qū)的智能化需要通過相應的物業(yè)管理來實現(xiàn)。只有通過智能化小區(qū)的管理，才能真正實現(xiàn)物業(yè)管理的價值，提升小區(qū)物業(yè)管理的形象，才能為小區(qū)居民提供全方位的服務，進而居民才能感受到小區(qū)的智能化，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。本文在分析智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征基礎上，探討我國智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，并提出改進建議。

1 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的特征

與普通住宅小區(qū)物業(yè)管理相比，智能型住宅小區(qū)物業(yè)管理具有明顯不同的特點。

1.1 物業(yè)智能化程度高

與傳統(tǒng)住宅小區(qū)在其建筑、設備設施等硬件方面缺乏智能性相比，現(xiàn)代智能化住宅小區(qū)給物業(yè)智能化的管理創(chuàng)造了條件，不無論在計算機的使用上，還是在管理的智能化上，都比普通住宅小區(qū)范圍要寬、程度要高得多。特別是智能住宅小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，告別了人工收費，手工記賬等傳統(tǒng)方式，可以安全、快捷地保存數(shù)據(jù)信息，工作效率更高。

1.2 物業(yè)管理效率更高、內(nèi)容更多

智能化住宅小區(qū)內(nèi)建有內(nèi)部局域網(wǎng)絡，并實現(xiàn)與外部互聯(lián)網(wǎng)的連接，實現(xiàn)對本小區(qū)的日常管理和控制，并實現(xiàn)與其他各個小區(qū)之間的信息交流與互換，有助于學習先進的管理方式，完善小區(qū)管理環(huán)境，增加物業(yè)管理企業(yè)自身競爭力并為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供更好的服務。通過智能化的物業(yè)管理，繳費管理、停車管理及一些專項與特約綜合經(jīng)營的服務都將更為高效、便捷，能有效提升對業(yè)主的物業(yè)服務水平，更大程度地提升業(yè)主對小區(qū)的滿意度和歸屬感。

1.3 對管理人員素質(zhì)要求更高

物業(yè)管理智能化包括物業(yè)管理企業(yè)的辦公自動化和業(yè)務管理自動化。因此，智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理人員不但要了解自己的服務內(nèi)容，也必須在技能結構方面熟悉和掌握計算機的基本知識和網(wǎng)絡知識，熟練運用計算機對小區(qū)內(nèi)部所有突發(fā)性和日常性情況進行相應的應急處理和各種日常操作，包括文檔處理和網(wǎng)絡操作等。

2 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

目前，大多數(shù)智能化住宅小區(qū)普遍存在著“重建設、輕管理”的傾向，造成小區(qū)交付后，智能化系統(tǒng)無法正常使用，某些功能閑置。另外由于缺乏有效的管理經(jīng)驗，小區(qū)交付使用后，在系統(tǒng)的使用和維護上也存在問題。調(diào)查顯示，不少已建成的“智能化”住宅有70%以上運行不正常，住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)在物業(yè)管理中所發(fā)揮的作用僅占20%。以智能化門禁系統(tǒng)和停車管理系統(tǒng)為例，業(yè)主對室內(nèi)安防智能化門禁系統(tǒng)及智能化停車管理系統(tǒng)的投訴率居高不下。

2.1 管理理念認識誤區(qū)

早期智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理都是照搬智能大廈的管理模式，過于強調(diào)電視監(jiān)控、電子巡更、車輛出入樓宇對講等園區(qū)智能管理。住宅小區(qū)的物業(yè)智能化最應該體現(xiàn)在生活的智能上，而非硬件設施。特別是管理層對質(zhì)量管理投入意愿較為薄弱，質(zhì)量管理經(jīng)費投入不足，只重硬件投入，輕視軟件建設，沒有考慮到智能化設施在現(xiàn)實生活中的實用性和后期管理。

2.2 大量設備的日常維護耗費過高

目前中國的建筑能耗約為歐洲的3倍，建筑能耗占全部能耗的30%～40%，并且所帶來的污染也很大。智能建筑的設施管理日趨高性能化、自動化、信息化及城市化聯(lián)網(wǎng)管理，在其壽命周期中運行與管理的費用約占壽命周期成本總費用的85%。在硬件設施管理方面，也存在多表遠程計量存在差異，系統(tǒng)配置與控制室建設不合理問題。

2.3 人員優(yōu)化問題

高水平的物業(yè)管理，不僅要靠法規(guī)、資金、設備、服務手段等，更要靠掌握現(xiàn)代化物業(yè)管理知識的人。智能小區(qū)擁有大量的電子設備、高新技術設備，但是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，質(zhì)量意識欠缺，拿物業(yè)管理費低當擋箭牌，不愿多渠道尋求服務質(zhì)量的提升，普遍存在服務行為被動、服務質(zhì)量不高的現(xiàn)象。

2.4 隱私安全問題

由于智能住宅小區(qū)實行網(wǎng)絡化管理，已從傳統(tǒng)意義上的信息孤島進化為公共運營網(wǎng)絡中的一部分，從而與外界的聯(lián)系更為緊密。隨著計算機技術的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡技術的不斷更新，出現(xiàn)了大量的電腦黑客，物業(yè)公司必須防止電腦黑客侵入小區(qū)的管理系統(tǒng)盜取業(yè)主的隱私。國家和地方政府雖出臺了相關的法律法規(guī)，但仍有盲點和空白，亟待完善。

3 提升智能化住宅物業(yè)管理水平的對策

住宅小區(qū)的智能化建設是大勢所趨，而物業(yè)管理水平的高低直接影響到智能住宅的智能化效果。所以提高智能住宅的物業(yè)管理水平非常重要。

3.1 強化行業(yè)理念的推廣

消除對物業(yè)管理智能化的認識誤區(qū)，使整個行業(yè)和每個從業(yè)人員都有一個全面、成熟、理性的認識。通過理論總結和對偏差的糾正，最終形成較完善的理論體系。物業(yè)企業(yè)可以通過送知識進高校、與本行業(yè)專家研討等形式來宣傳物業(yè)智能化理念，還可以通過完善公司的財務管理以及內(nèi)部治理結構，提升物業(yè)企業(yè)的管理水平。

3.2 加強專業(yè)化人才建設和內(nèi)部管理

目前，我國具備智能化住宅管理相關專業(yè)學科知識的物業(yè)管理人才缺乏，因而，必須培養(yǎng)一支智能人才隊伍。一方面要在高等院校建立或開設培養(yǎng)智能物業(yè)管理專業(yè)人才的專業(yè)，并按不同人才層次進行有重點的培養(yǎng)來提高實際應用能力和操作水平；另一方面通過實施“繼續(xù)教育”，加強員工內(nèi)部業(yè)務培訓。同時，還要加強內(nèi)部管理能力。重視員工素質(zhì)、凝聚力、個人及團隊合作的效率及成果，人均投入產(chǎn)出指標、單位面積投入產(chǎn)出指標、客戶滿意提升指標。通過激發(fā)員工熱情，提升能力，創(chuàng)造超一流服務。跨行業(yè)學習優(yōu)秀企業(yè)、組織的管理經(jīng)驗，加以整合利用。

3.3 實施智能住宅的全程管理

物業(yè)管理雖然是智能住宅開發(fā)經(jīng)營的最后環(huán)節(jié)，但要做到最優(yōu)化的物業(yè)管理，不能等到智能化系統(tǒng)開始運行時才去介入、到經(jīng)營管理時才去注意質(zhì)量。因此，智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理應在全面質(zhì)量管理的思想指導下進行全程管理。

（1） 規(guī)劃設計階段的物業(yè)管理。目前，許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設計時對物業(yè)管理工作缺乏統(tǒng)籌考慮，基本的公共服務設施不到位，導致物業(yè)管理工作難以開展，業(yè)主不滿意。有的智能化小區(qū)，規(guī)劃時智能系統(tǒng)并不配套或者由于其他原因造成系統(tǒng)不能發(fā)揮正常工作。因此，物業(yè)公司參與規(guī)劃設計是非常重要的。在參與的過程中應全面細致地提出保障后期物業(yè)管理得以順利實施的各種要求，以及管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計環(huán)節(jié)可能存在的問題或缺陷，并以咨詢報告的形式提交給開發(fā)商，要求規(guī)劃設計單位加以注意。

（2） 項目施工階段的物業(yè)管理。近年來工程建設中施工企業(yè)偷工減料導致工程質(zhì)量差而發(fā)生重大工程事故的狀況屢屢出現(xiàn)。物業(yè)管理公司介入項目施工階段的管理對提高工程質(zhì)量有著重要的作用，同時也是做好管理工作的基礎，即從后期管理角度出發(fā)把好前期質(zhì)量關，掌握物業(yè)的全部情況，確保物業(yè)的優(yōu)良品質(zhì)。

（3） 項目竣工驗收階段的物業(yè)管理。物業(yè)公司在參與驗收過程中，必須發(fā)揮應有的作用，“走馬觀花”將會給日后的管理工作帶來困難，也將影響業(yè)主的利益。驗收時，在大的方面，要注意智能化管理系統(tǒng)是否正常運行，給排水系統(tǒng)是否暢通，供電供氣系統(tǒng)是否正常，屋面墻面是否滲漏等；細微之處如所用材料的性能、電路接地是否安全合理，預留孔道是否齊全等也要關注。目的是及早發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題，為日后的管理工作打好基礎。

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[3]張瑩. 淺析智能化小區(qū)建設[J]. 科技信息，2010（17）.

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智能化商業(yè)銀行自上世紀90年代在國內(nèi)提出以來，商業(yè)銀行從業(yè)務到后臺業(yè)務，對銀行管理會計、客戶管理、績效、資產(chǎn)負債和信用風險管理等多個領域，進行了摸索，幾乎涉及了銀行主要的業(yè)務領域，但成效不太顯著。

在經(jīng)歷了探索、困惑、返璞歸真、腳踏實地等幾個階段后，對智能化商業(yè)銀行的探索又回到了管理領域，如管理會計、客戶信息分析、信貸分析等領域。但是，仍然比較鮮見中，后臺業(yè)務貫通的全行級、某領域智能化應用案例的出現(xiàn)。原因在哪里？

一言以蔽之：問題還是出在業(yè)務管理方面。

癥結在業(yè)務管理上

筆者在參與各商業(yè)銀行業(yè)務咨詢時，經(jīng)常問總行業(yè)務主管：貴部門對該業(yè)務領域有什么設想？前臺業(yè)務部門談及最多的，是業(yè)務部門的支持，認為后臺技術落實力度不夠；而后臺技術部門對前臺業(yè)務創(chuàng)新無法在現(xiàn)有平臺上加以解決，要另起爐灶，因此周期長見效慢，這就導致了前、中、后臺之間的隔離。

較多銀行的主要精力還忙于前臺產(chǎn)品系統(tǒng)的完善和創(chuàng)新，使各部門在智能化商業(yè)銀行的管理上無法到位，這也導致了高層管理的戰(zhàn)略設想最終沒有被反映在智能化銀行的業(yè)務發(fā)展上。因此，前臺業(yè)務部門如何在學習中摸索該業(yè)務板塊的業(yè)務規(guī)律，與核算管理部門、后臺的技術平臺實現(xiàn)部門相結合，實現(xiàn)高管層的戰(zhàn)略目標，這是智能化商業(yè)銀行的關鍵。

信息智能化的變異

智能化商業(yè)銀行的核心，就是銀行的信息智能化，它包含戰(zhàn)略管理決策信息、業(yè)務流程邏輯/業(yè)務關鍵指標信息以及信息實現(xiàn)平臺。戰(zhàn)略管理決策信息來源于高管層基于市場和股東價值的要求，按照各業(yè)務線的綜合需求來制定，而理順高管管理信息，將它變成信息需求，則是CIO領導的專職小組的工作。在現(xiàn)實中，高管管理信息往往受到操作層面業(yè)務、技術部門的較大影響。

業(yè)務流程邏輯是指根據(jù)市場環(huán)境和客戶要求制定的、促進業(yè)務發(fā)展的流程。但在現(xiàn)實中，由于銀行在市場信息歸集和客戶信息分析方面不到位，往往就以銀行內(nèi)部管理流程作為信息化需求，這導致了信息化需求的變異。比如，商業(yè)銀行進行業(yè)務需求開發(fā)時，往往借助IT工具和技術人員的能力，有時會發(fā)現(xiàn)IT人員銀行業(yè)務經(jīng)驗的不足，特別是市場經(jīng)驗和客戶經(jīng)驗的不足，以及業(yè)務人員描述需求無能為力的狀況。這種從需求出發(fā)開始，就出現(xiàn)難以彌補的偏差，最終使信息智能化受到損害。

另外，智能化商業(yè)銀行所需要的核心內(nèi)容或數(shù)據(jù)，以及操作規(guī)則等業(yè)務指標，其數(shù)據(jù)是否最終被IT系統(tǒng)實現(xiàn)，在現(xiàn)實中也取決于銀行業(yè)務部門的決定，取決于業(yè)務操作效率和業(yè)務信息化水平。那種將所有業(yè)務數(shù)據(jù)裝載在IT數(shù)據(jù)倉庫系統(tǒng)的做法已不切實際。

因此，信息智能化在很大程度上取決于業(yè)務模型、從業(yè)人員的經(jīng)驗和銀行業(yè)務的信息化能力，而非單純是銀行技術平臺。

CIO需強化業(yè)務經(jīng)驗

銀行上市前后，在管理信息化方面將出現(xiàn)重大調(diào)整，要求銀行的風險管理、財務管理、業(yè)務流程重組和IT平臺規(guī)劃做出相應的回應。從智能化商業(yè)銀行的角度看，這是國內(nèi)銀行對管理決策信息化提出的要求。

篇4

一、企業(yè)財務業(yè)務一體化存在的問題

實行新的方針并不能像實施成熟方針那樣順利，新的方針需要慢慢摸索實施，中間會伴隨很多問題產(chǎn)生，這些問題需要及時發(fā)現(xiàn)并處理。

1.企業(yè)財務業(yè)務一體化體制沒有真正實施

傳統(tǒng)企業(yè)管理的思想對企業(yè)影響太深，雖然在企業(yè)的管理運行體制中接受了企業(yè)“財務業(yè)務一體化”的管理模式，但沒有真正實施，因此，企業(yè)財務業(yè)務一體化經(jīng)營模式并不成熟。也就是說，這些企業(yè)的管理中財務和業(yè)務還處于分開的狀態(tài)，這也是因為企業(yè)財務業(yè)務一體化并沒有得到企業(yè)足夠的重視。往往企業(yè)運行中財務和業(yè)務需要相互融合，在業(yè)務系統(tǒng)與財務系統(tǒng)之間建立中間表，業(yè)務系統(tǒng)定期更新中間表的業(yè)務經(jīng)營數(shù)據(jù)信息，存貨核算系統(tǒng)提取業(yè)務數(shù)據(jù)信息進行審核，并計算出結果，此時也產(chǎn)生了財務記賬憑證。將財務和業(yè)務分開管理就很容易導致信息失真，或者信息延誤，造成企業(yè)決策部對市場反應遲鈍，直接影響到企業(yè)市場發(fā)展。

2.信息技術軟件設計不成熟

雖然很多企業(yè)不重視企業(yè)財務業(yè)務一體化的管理模式，但還是有不少企業(yè)在實施這種管理模式，并做了許多計劃。企業(yè)財務一體化模式中核心部分是引入信息技術，也就是說，財務業(yè)務一體化建立在信息系統(tǒng)軟件的基礎之上。市場上各行業(yè)工作人員都是各司其職，那么問題就來了：設計信息系統(tǒng)軟件的都是計算機行業(yè)的工作人員，他們對財務管理并沒有相應的了解，所以在軟件設計和執(zhí)行實施中會有一定缺陷，這是毫無疑問的。剛開始可能只有些小問題，但是在軟件運行中會有很多后續(xù)問題慢慢被發(fā)現(xiàn)，這有個時間段，而軟件開發(fā)商對自己軟件的維修處理有一定的期限，那么企業(yè)信息系統(tǒng)軟件的維護就面臨一個難題。

3.企業(yè)員工不能適應財務業(yè)務一體化的轉變

傳統(tǒng)企業(yè)財務管理中財務業(yè)務是分開的兩個部分，因此員工熟悉這種模式下工作。但企業(yè)財務業(yè)務一體化改變了工作流程后，員工在工作執(zhí)行上不能及時反應過來，依然遵循原來的工作方法，導致財務業(yè)務一體化達不到預期效果。此外，財務業(yè)務一體化建立在信息系統(tǒng)軟件的基礎之上，這要求員工必須會熟練地操作相應的軟件，一些老員工就不能適應這種工作要求，這就降低了財務業(yè)務一體化執(zhí)行力度。

二、企業(yè)財務業(yè)務一體化和財務管理職能轉型

1.企業(yè)從根本上接受財務管理職能轉換并提高財務人員素質(zhì)

企業(yè)財務業(yè)務一體化將會是企業(yè)管理的必然選擇，為了企業(yè)的競爭力，企業(yè)需要真正接受這種管理模式，并積極投入到財務職能轉化中去。但是，財務職能的轉型是一個循序漸進的過程，企業(yè)需要做好準備并樹立信心。財務職能轉型對財務工作人員要求更高，這主要因為財務業(yè)務一體化對信息技術的應用，財務與業(yè)務聯(lián)合的綜合復雜性也要求財務人員具備較高的素質(zhì)。財務人員的專業(yè)素質(zhì)不僅要熟悉專業(yè)本身，還要提高知識工具運用能力。此外，財務人員還要能利用良好的溝通能力及語言表達能力來獲取有效信息。

2.加強部門之間的監(jiān)督

企業(yè)財務業(yè)務剛進入實施肯定會有很多不成熟的地方，企業(yè)工作就需要部門之間的相互監(jiān)督。部門之間的監(jiān)督包括：①業(yè)務部門與財務之間的相互監(jiān)督，保證對一體化系統(tǒng)軟件中所有業(yè)務信息，資金信息和決策信息的真實性、時效性；②監(jiān)督部門對業(yè)務和財務部門的監(jiān)督，保證工作人員之間無互相包庇的現(xiàn)象，使財務管理工作與業(yè)務工作能良好運行。

3.做好市場調(diào)研，不同企業(yè)采取不同財務管理職能轉型決策

一個人的思想涉及一個方面，幾十個人的思想就涉及幾十個方面，人多“力量”才大。企業(yè)針對財務業(yè)務一體化的管理模式，做一些問卷調(diào)查，主要分為兩大問題：了解對“財務業(yè)務一體化”的基本認識和“財務業(yè)務一體化”對財務職能的基本影響，對結果進行統(tǒng)計，針對其中問題設置改進方針。

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【關鍵詞】企業(yè)財務管理；職能；問題

財務管理可被看做企業(yè)獲取經(jīng)濟效益的重要保障。營造整潔有序的財務管理環(huán)境，注重財務管理活動的細節(jié)，是提高企業(yè)競爭力、提高企業(yè)抗風險能力、增加盈利的有效辦法。當今社會經(jīng)濟發(fā)展速度快，市場機遇多，企業(yè)在面臨機會的同時也需要應對風險，企業(yè)中井然有序且執(zhí)行規(guī)范的財務管理是企業(yè)長遠發(fā)展的基礎，是推動企業(yè)快速向著良好方向發(fā)展的中堅力量。

一、企業(yè)財務管理概述

1.財務管理的定義

企業(yè)的財務管理屬于企業(yè)管理中的關鍵構成元素，伴隨著企業(yè)資金運轉發(fā)展到一定時期應運而生，其主要職責就是組織企業(yè)財務和資金活動，是處理企業(yè)中所有財務關系的經(jīng)濟管理手段，包括籌集資金、項目投資、成本預算、人力物力分配等多項內(nèi)容，在企業(yè)管理中處于核心地位，也是企業(yè)發(fā)展的重要基礎保障。

2.財務管理的職能

企業(yè)財務管理主要是對企業(yè)的各項資金進行統(tǒng)一管理，即建立企業(yè)籌集資金的渠道及政策、實施企業(yè)的項目投資方案、調(diào)節(jié)控制資金流動及分配、對企業(yè)經(jīng)濟收益進行合理分配，以及制定規(guī)范的財務管理機制等。上述職能保障了企業(yè)的資金、投資、預算等財務工作的順利進行。除此之外，財務的預測、計劃、決策、控制、反饋等也屬于財務管理的職能。企業(yè)發(fā)展的核心要素是資本運作，而企業(yè)所有部門之間運作的重點則是資金的預算、籌集、執(zhí)行和反饋等。

二、現(xiàn)代企業(yè)財務管理特征分析

現(xiàn)代企業(yè)管理制度下，企業(yè)財務管理必須要滿足財經(jīng)法規(guī)制度的標準、堅持財務管理的基本原則，高效執(zhí)行企業(yè)財務活動、協(xié)調(diào)各類財務關系。除了發(fā)揮財務管理的重要作用，現(xiàn)代企業(yè)財務管理也擁有其獨具時代特點的顯著特征――從地位角度出發(fā)來看，財務管理已經(jīng)完成成為現(xiàn)代企業(yè)管理的中心和核心的角色轉換，其主要職責資金籌集、資金投放、資金耗費、資金回收以及資金分配等內(nèi)容都對企業(yè)生產(chǎn)成本是否降低、競爭力是否得以提升，長遠發(fā)展能力是否增等強產(chǎn)生巨大的影響；從成本角度出發(fā)來看，財務管理在市場經(jīng)濟中的影響力日益增加，它所包含的資金管理部分憑借自身最大的綜合性，全面、系統(tǒng)的反映了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中主要方面，能夠較好地表達商品生產(chǎn)及交換所產(chǎn)生的錯綜復雜的經(jīng)濟關系。

三、企業(yè)財務管理工作存在的問題

1.工作觀念落后

現(xiàn)代企業(yè)財務管理工作對時代變化把握不到位，觀念更新不及時，不能很好地適應社會發(fā)展和新時代的要求，與市場的經(jīng)濟發(fā)展結合不夠緊密，對企業(yè)的決策和規(guī)劃產(chǎn)生嚴重不良影響。

經(jīng)濟發(fā)展日新月異，逆向要求財務管理工作需要建立能夠應對競爭中出現(xiàn)的風險和挑戰(zhàn)的風險機制，保障企業(yè)妥當應對挑戰(zhàn)，穩(wěn)健發(fā)展。但是目前企業(yè)中普遍缺乏這種危機意識，沒有相關的理財和風險調(diào)控的措施和對策。

2.制度存在漏洞

只有建立完善的財務管理制度，才能使企I的財務管理落到實處，發(fā)揮有效的作用。但是目前許多企業(yè)財務制度還不夠完善，應對突況能力差。企業(yè)對財務管理的內(nèi)部調(diào)控力度差，財務費用的支出和預算不到位，指導和監(jiān)管不到位，責任落實不到位，出現(xiàn)問題的時候沒有對應的相關責任人，阻礙企業(yè)的發(fā)展。

3.工作人員素質(zhì)較低

促進企業(yè)財務管理工作有效進行的關鍵就是財務管理人員。目前，企業(yè)財務管理人員的素質(zhì)不高，專業(yè)知識技能儲備不到位，賬目混淆不清、計算失誤等錯誤經(jīng)常發(fā)生，除此之外，財務管理人員的思想道德素質(zhì)也有待提高，弄虛作假等情況時有發(fā)生，嚴重影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.激勵機制不完善

如今，我國個別企業(yè)雖然已實行了會計主管委派制，但尚未搭建與之配套的保體系與激勵機制，導致會計委派浮于表面，不能落到關鍵之處。在長時間的的財會工作中，大量的記賬、報表工作，以及應付稅務審查等違規(guī)、違章、違法業(yè)務操作及行為，造成財會人員的疏忽大意、態(tài)度不積極，由于自身職業(yè)素質(zhì)欠缺、理財觀念的陳舊，再加上缺乏有效的激勵、調(diào)動，以至于財會人員工作缺失主動性、創(chuàng)新性、責任心和積極性，將直接對財務管理的效率與質(zhì)量產(chǎn)生不良影響。

5.資金使用效率低

如今，企業(yè)集團資金集中管理的需要，和內(nèi)部其他法人資金分散占用之間存在巨大分歧。有些企業(yè)熱衷于政績，盲目投資，不顧自身的能力和發(fā)展目標，結果損失嚴重，使本就緊張的資金狀況雪上加霜；有些企業(yè)子公司多頭開戶，導致資金管理嚴重失控，沉淀現(xiàn)象嚴重；有些子公司自行其是，經(jīng)營狀況好的時候總想擺脫集團的監(jiān)控，經(jīng)營狀況惡化的時候又回過頭來向集團尋求資金支持，連累母公司；有些集團內(nèi)部既有大量資金閑置、沉淀，卻為籌集急需的小額資金犯難，沒有錢彌補子公司的資金短缺，銀行貸款余額居高不下，財務費用有增無減。

四、強化企業(yè)財務管理職能的措施

1.提高認識，更新觀念

首先，應選用高素質(zhì)財務管理人才從事財務管理工作，使財務管理工作人員能夠滿足企業(yè)對信息化、知識化理財?shù)囊螅?/p>

其次，要提高企業(yè)管理層對財務管理的意識，轉變經(jīng)營者對財務管理工作的理念觀念，便于企業(yè)的決策更好地適用于市場經(jīng)濟財務管理的要求。

再次，將風險理財觀念融入到企業(yè)的財務管理工作中來。市場是風云變化的市場，企業(yè)所處的環(huán)境復雜多變，因此，建立風險理財觀念、認真研究風險問題，科學預防和控制風險是企業(yè)理財過程中的重要問題。

最后，企業(yè)財務管理部門需要貼合時代大展脈搏，第一時間將科學領先的理財方法運用到企業(yè)的財務管理工作中來，不斷提高理財效率。

2.加強資金管理，合理利用資金

加強資金管理。企業(yè)應對資金總額、資金的使用等情況隨時清楚，合理規(guī)劃資金用途。及時處理企業(yè)的壞賬和呆賬，盤活企業(yè)的資產(chǎn)，使企業(yè)的經(jīng)濟利益最大化。提高資金管理意識，在資金的把控上要將“開源節(jié)流”落到實處，不僅需要拓寬集資渠道，保障企業(yè)在受風險擠壓的情況下不會“斷流”，還需要通過科學、合理地規(guī)劃企業(yè)各項開支來變相增加企業(yè)的收入。

3.培養(yǎng)高素質(zhì)的財務管理人員

根據(jù)財務管理需要，按照提高財務風險的職業(yè)判斷力和敏感度來培養(yǎng)高素質(zhì)財務管理人員。要求財務管理人員能及時、準確發(fā)現(xiàn)和估計潛在的風險，能熟練運用現(xiàn)代企業(yè)財務管理知識進行財務風險分析，在運用這些理論方法進行財務風險分析時，能對具體環(huán)境、方法的切合性及某些條件進行合理假設和估計。

4.高度重視，樹立正確觀念

高層主管，特別是施工企業(yè)的高層主管，應在工作中起到“領頭雁”作用，通盤考慮、分析企I運作情況與市場經(jīng)濟環(huán)境，縱觀國外優(yōu)秀案例，提高對財務管理工作作用的認識，重視并設定具象的管理目標加以執(zhí)行。加強宣傳教育力度，使企業(yè)內(nèi)部全體員工提高對財務管理的認識，建立其財務管理活動的主導地位，調(diào)動財務人員的工作積極性和主動性，使之充分行使監(jiān)督、管控職能，為企業(yè)經(jīng)營運作的財務管理工作打下堅實的基礎。

5.加強項目的成本管理

在企業(yè)的日常經(jīng)營運作中，應根據(jù)企業(yè)承接的項目具體預算結果來確定項目的目標成本。在項目實際執(zhí)行中，除了要嚴格控制各項成本的支出，還要深入分析超出成本預算部分的開支，究其原因。落實責任制和考核制，即時把項目各個階段執(zhí)行時的人力、物力、宣傳等各方面的消耗情況，同時做好文字和數(shù)據(jù)記錄，定期跟進每一個項目的進展情況，確保賬實相符。為避免項目在執(zhí)行過程中存在大量額外成本的支出，企業(yè)經(jīng)濟效益下降的問題，就需結合項目的執(zhí)行能力和具體要求，制定合理、可行的實施方案，提高經(jīng)濟效益。

綜上所述，企業(yè)的財務管理是企業(yè)的一項重大工程。企業(yè)應制定與實際結合緊密的、符合企業(yè)個性化需求的財務管理體制，滿足本企業(yè)對財務管理的需求。不斷加強和改進企業(yè)財務管理職能對于企業(yè)的生存與發(fā)展來講，具有十分重要的意義和作用。企業(yè)要及時發(fā)現(xiàn)財務管理工作中的問題和薄弱環(huán)節(jié)，改進不足，通過科學、現(xiàn)代的思想技術提高工作效率和質(zhì)量，充分發(fā)揮財務職能管理的作用。