物業管理的范疇精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇物業管理的范疇，期待它們能激發您的靈感。

篇1

負債經營風險的總體防范與控制

負債經營是現代企業的主要經營手段之一，運用得當會給企業帶來收益，成為發展經濟的有力杠桿。所以，首先針對這個問題進行分析。但是，負債籌資如果運用不當，則會使企業陷入困境，甚至會將企業推到破產的境地。因此，企業對負債經營的風險應有充分的認識，必須采取防范負債經營風險的措施。

第一，要有風險意識。在社會主義市場經濟體制下，企業成為自主經營、自負盈虧、自我約束、自我發展的獨立商品生產者和經營者，企業必須獨立承擔風險。企業在從事生產經營活動時，內外部環境的變化，導致實際結果與預期效果相偏離的情況是難以避免的。如果在風險臨頭時，企業毫無準備，一籌莫展，必然會遭致大敗。因此，必須樹立風險意識，即正確承認風險，科學估測風險，預防發生風險，有效應付風險。首先要明確風險是不可避免的，要勇于承擔和面對風險，并采取有效措施降低和防范風險。

第二，建立有效的風險防范機制。企業必須立足市場，建立一套完善的風險預防機制和財務信息網絡，及時地對財務風險進行預測和防范，制定適合企業實際情況的風險規避方案，通過合理的籌資結構來分散風險。如通過控制經營風險來減少籌資風險，充分利用財務杠桿原理來控制投資風險，使企業按市場需要組織生產經營，及時調整產品結構，不斷提高企業的盈利水平，避免由于決策失誤造成財務危機，把風險減少到最低限度。應建立財務預警機制，隨時監控企業的籌資風險，把風險水平降到最低點。

第三，確定適度的負債數額，保持合理的負債比率。負債經營能獲得財務杠桿利益，同時企業還要承擔由負債帶來的籌資風險損失。為了在獲取財務杠桿利益的同時避免籌資風險，企業一定要做到適度負債經營。企業負債經營是否適度，是指企業的資金結構是否合理，即企業負債比率是否與企業的具體情況相適應，以實現風險與報酬的最優組合。在實際工作中，如何選擇最優化的資金結構，是復雜和困難的，對一些生產經營好，產品適銷對路，資金周轉快的企業，負債比率可以適當高些；對于經營不理想，產銷不暢，資金周轉緩慢的企業，其負債比率應適當低些，否則就會使企業在原來商業風險的基礎上，又增加了籌資風險。根據國家有關部門統計，目前我國企業資產負債率普遍過高，一般在70%左右，有的在80%以上，為了增強抵御外界環境變化的能力，我國企業必須著力于補充自有流動資本，降低資產負債率。

第四，根據企業實際情況，制定負債財務計劃。根據企業一定資產數額，按照需要與可能安排適量的負債。同時，還應根據負債的情況制定出還款計劃。如果舉債不當，經營不善，到了債務償還日無法償還，就會影響企業信譽。因此，企業利用負債經營加速發展，就必須從加強管理、加速資金周轉上下功夫，努力降低資金占用額，盡力縮短生產周期，提高產銷率，降低應收賬款，增強對風險的防范意識，使企業在充分考慮影響負債各項因素的基礎上，謹慎負債。在制定負債計劃的同時須制定出還款計劃，使其具有一定的還款保證，企業負債后的速動比率不宜低于1：1，流動比率應保持在2：1左右的安全區域。

第五，針對由利率變動帶來的籌資風險，應認真研究資金市場的供求情況，根據利率走勢，把握其發展趨勢，并據此做出相應的籌資安排。在利率處于高水平時期，應盡量少籌資或只籌急需的短期資金。在利率處于由高向低的過渡時期，也應盡量少籌資，不得不籌的資金應采用浮動利率的計息方式。在利率處于低水平時，籌資較為有利。在利率處于由低向高的過渡時期，應積極籌集長期資金，并盡量采用固定利率的計息方式，降低負債利息率。

籌資風險的階段性控制

1.事前控制

首先，應做好企業的財務預測與計劃，作好各種預算工作。在對外部資金的選擇上應從具體的投資項目出發，運用銷售增長百分比法確定外部籌資需求。可以從以往的經驗出發，確定外部資金需求規模；也可以進行財務報表分析，使各項數據直觀準確，量化資金數額，由于這種方法比較復雜，需要有較高的分析技能，因而，應在籌資決策存在許多不確定因素的情況下運用。準確的財務預算對于防范和規避企業的籌資風險具有重要作用。企業根據短期的生產經營活動和中長期的企業發展規劃，預測出自己對資金的需求，提前做好財務預算工作，安排企業的融資計劃，估計可能籌集的資金量。同時企業可以根據預測的籌資情況來確定資金是否能夠滿足企業資金的需求，并以此安排企業的生產經營活動，從而把企業的生產經營和資金籌集有機地聯系在一起，避免由于兩者脫節造成企業的資金周轉困難，防范企業的籌資風險。在編制具體財務預算過程中，企業可以依據行業特點和宏觀經濟運行情況，保持適當的負債比率，根據生產經營的需求確定資金需求總量，合理安排籌集資金的時間和數量，使籌資時間、資金的投放運用緊密銜接，及時調度，降低空閑資金占用額，提高資金收益率，避免由于資金不落實或無法償還到期債務而引發的籌資風險。

其次，因地制宜地確定資本結構，合理安排資本與借入資本的比例，降低資本成本，也就是選擇合適的籌資組合。企業在經營過程中，要根據所處的行業特點和企業自身情況，確定合理的資產負債結構。在企業的資產負債結構上，保持適當的短期變現能力（如流動比率和速動比率）和長期償債能力（如資產負債率和產權比率），可以提高企業的市場競爭力，提高企業抵抗籌資風險的能力。改善企業的資產負債結構，主要應該動態地監控資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業償債能力的財務指標，確定最佳負債結構。在實際工作中，如何選擇最優的資產負債結構，合理確定自有資金和借入資金的比例，是非常復雜和困難的。對一些生產經營好、產品適銷對路、資金周轉快的企業，負債比率可以適當高些；對于經營不理想、產銷不暢、資金周轉緩慢的企業，其負債比率應適當低些，否則就會使企業在原來經營風險的基礎上，又增加過多的籌資風險。

最后，企業在選擇負債籌資的方式中，如果選擇銀行借款的籌資方式應做出分析，對銀行做出選擇。應選擇那些愿意承擔風險，勇于開拓，肯為企業分析潛在的財務問題，有著良好的服務，樂于為具有發展潛力的企業發放貸款，在企業有困難時幫助其度過難關的銀行。同時，要關注銀行的專業化程度，選擇那些擁有豐富專業化貸款經驗的銀行進行合作；保證所選銀行的穩定性，使企業的借款不至于中途發生變故。

2.事中控制

在風險的事中控制中應重點強調資金的使用效率，增強企業使用資金的責任感，只有這樣才能從根本上降低籌資風險，提高收益，這是徹底擺脫債務負擔的關鍵。我國大部分企業長期以來缺乏資金使用效率的意識，缺少資金靠借貸，資金投入較少考慮投資回報、投資風險以及投資回收期的長短，以至于企業越借越多，自身造血功能越來越差。因此，企業應加強資金使用意識，把資金管理作為重點，確保投資效益，實現資金結構優化，減少企業收不抵支的可能性和破產風險。要加強對流動資金的動態管理，主要包括：

（1）保持合理的現金儲備，確保企業的正常支付和意外所需。現金是企業資產中流動性最強的資產，現金持有量過少而無法保證企業的正常支出，企業就會因資金短缺發生籌資風險；反之，企業持有的現金越多，企業的支付能力就越強。但是現金是收益能力和增值能力較低的資產，如果企業持有過多的現金，必然失去了用這部分現金投資的機會，造成資金的機會成本過大，從而降低企業資產的盈利能力和資產利潤率。因此，企業必須合理預測企業經營過程中的現金需求和支付情況，確定合理的現金儲備。

（2）加強存貨管理，提高存貨周轉率。存貨是企業流動資產中變現能力較弱的資產，如果存貨在流動資產中比重過大，就會使速動比率很低，從而影響企業的短期變現能力，因此要通過完善企業的內部控制和生產經營流程，使企業存貨保持在一個合理的水平上。

（3）加強應收賬款的管理，加快貨幣資金回籠。應收賬款是被債務人無償占用的企業資產。不能及時收回應收賬款，不僅影響企業的資金周轉和使用效率，還可能造成企業資產無法收回而形成壞賬損失。因此，企業應加強對應收賬款的管理，通過建立穩定的信用政策、確定客戶的資信等級、評估企業的償債能力、確定合理的應收賬款比例、建立銷售責任制等措施，積極組織催收，減少在應收賬款方面的資金占用，加快貨幣資金回籠。

另外，在還款期限和額度的把握上，應盡可能地將還款期限推遲到最后，同時必須保持企業良好的信譽，有時候無形的聲譽往往更加重要。這樣雖然沒有現實的現金流人，但卻獲得了貨幣的時間價值，節省了一定的使用成本。保持適當的還款額度可以減少企業資金使用風險，使企業不至于因還款額度過大而承擔較大的財務風險。

篇2

關鍵詞：高等院校；物業管理；育人職能

1高校物業管理育人功能的體現

1.1管理的育人功能

高校的物業管理工作的內容涉獵很多，包括建筑及道路的物業管理，校園配套設施的管理，校園綠化、美化等等，都屬于物業管理的范疇。校園物業是大學生學習和生活依賴的硬件條件，是高校教育體系正常運行的保障。物業管理可以為高校帶來一定的經濟效益，又具有強大的育人功能。主要體現在物業管理可以規范學校工作人員和學生的行為，進而促使學生提高自身的修養，高校物業管理是高校教育的輔助資源，對學生會產生積極的影響。

1.2服務的育人功能

高校物業管理的服務項目很多，物業員工加強物業管理和服務活動，可以將這種服務精神體現在日常工作中，這種服務形象的確立可以提高學生對于物業管理的認識。物業服務人員積極地態度、優質的服務，對大學生的思想品質有著至關重要的影響，有利于提高學生的思想認識，懂得珍惜別人的勞動成果。

1.3校園環境的育人功能

環境是由人類創造的，同時環境也可以造就人，意思是指優質的環境會影響人的情緒和思想。尤其在高校校園，優質的教學環境和生活環境，可以提高學生的學習質量和生活質量，使學生獲得良好的體驗。校園加強物業管理，使學校環境得到了提升，有利于陶冶學生的性情，激發學生對學校的喜愛，可以為學生創造良好的學習氛圍，進而產生出育人的功能，增強學生的凝聚力和向心力。

1.4校園文化建設對大學生素養的提升

校園文化建設是校園的靈魂，相對社會企業而言，大學校園更簡單純凈，校園教育宗旨和大學精神的建設是對學生有著潛移默化的影響的。物業管理工作與校園文化建設是分不開的，二者有著密切的聯系。例如，大學校園里的一些標志性建筑和修飾性建筑都是物業管理的對象，一些帶有標語的醒目裝飾雕塑是校園文化的重要體現，而這些都是物業管理的范疇。校園文化對于學生個體的影響很大，文化作為精神的載體，能夠體現一所大學的風格和方向，對于學生的道德思想和能力都有著不可忽視的作用。

2發揮高校物業管理育人功能的有效措施

2.1完善高校物業管理運行機制，提高物業管理的服務質量

目前，我國各地區的高校物業管理不夠完善，還沒建立起規范的、系統的物業管理體系，考核制度和監督制度有待建立。因此，國家有關部門要加大立法進度，完善高校物業管理的有關法律法規，高校也要建立相應的管理制度，為物業管理工作的開展打下基礎。高校要針自身的實際情況和校園特點，慎重地選擇合作的物業管理企業，加強對去也管理服務的考核，規范物業服務流程，因地制宜的開展物業管理活動。其次，針對各個崗位的物業管理服務要做好規范，建立崗位職責標準，簽訂物業服務合同，要求物業管理企業根據學校要求，合理配置人員和物資，創新物業管理模式，充分發揮物業工作的育人功能。

2.2提高物業管理人員的素質

目前，大學生朝著個性化的方向發展，他們對校園環境和教育都有一定的要求，對物業管理工作也不例外，為了滿足學校和學生對于物業管理工作的要求，物業管理企業一定要提高員工的綜合素質，進而提升物業服務的水平。①物業管理企業要建立規章制度，約束員工的行為；建立員工培訓制度，定期為員工開展物業管理的專業培訓，提高其物業管理專業知識和技能；運用激勵機制，激發員工的工作積極性，使員工注意提升自身的能力和素質，滿足高校的物業管理工作的需要。②物業管理企業要加強競爭上崗、崗位比武、量化考核，給員工合理施加壓力，將壓力轉變為動力，促進員工綜合素質的提升，進而實現高校物業管理工作的順利進行，充分發揮其育人作用，為廣大教職工和學生提供滿意的物業服務。

2.3培育“以人為本”的物業管理文化

以高校的校園文化為基礎，打造相應的物業管理文化，深化物業管理育人內涵，將物業服務作為一項教育事業去完成。用先進的理念指導物業管理工作的開展，創新物業管理模式，為學生打造優質的環境，以文化浸潤學生的心靈，更好地體現物業管理的育人功能。通過打造溫馨的物質環境，構建積極高尚的精神文化突出“以人為本”的服務理念，進而充分發揮物業管理的育人價值觀，提高高校物業管理的效能。

3結語

高校物業管理是高校管理工作的一部分，是帶有育人功能的管理工作，通過建立規范的制度、提高員工的素質、打造個性的物業管理文化，這種育人功能會得到充分的發揮，實現其輔助教學的目的，進而提升學生的綜合素質，助力高校教育事業的發展。

參考文獻:

[1]李青分.高校物業管理工作現狀及育人功能的強化策略[J].高教學刊，2016（08）.

篇3

【關鍵詞】物業管理；管理模式；反饋機制

前言

高校物業是一個集管理、經營、服務為一體的系統工程。近年來，我國高等教育迅速發展，很多學校招生規模不斷擴大，專業不斷調整和增設，相對應的是老校區改、擴建和新校區的籌建，高校物業已經成為高校改革的一個重要領域。物業管理模式從無到有，服務范圍由簡到繁。在一些經濟地區發達和基礎較好的高校，物業管理工作取得了很大的成效，其管理服務不僅初具規模，而且具備了一定的專業化水平和市場競爭力。應該說，目前高校物業管理的改革的方向是正確的。但同時也要深刻認識到由于學校物業具有重教育、重服務的特性，因此，在不斷倡導專業化物業管理的進程中，不可避免地出現一些復雜問題和困惑，高校的物業管理必然要走一條創新發展之路。

一、高校物業管理工作的概述

1.高校物業管理范疇廣泛

高校物業管理是個廣泛的服務行業，包括廣大教工、學生的所有后勤工作，覆蓋教學管理、居住、餐飲等部分事務。這些事務的具體內容如下：首先，涉及教學管理的服務范圍有：教學樓房維護、教學設施的維護維修等。其次，涉及生活的服務范圍有：宿舍管理、餐廳餐飲、美容美發，學校超市等，體現在安全、衛生、實用、美觀等幾個方面，例如，食堂主要包括教工學生伙食的質量、衛生狀況，餐飲價格等等；再次，涉及到校內交通的服務范圍有：校內班車的運營，學生交通工具的管理等。當然還有其他重要事項，校園綠化，校辦工廠的運營等等。

2.高校物業管理的基本要求

（1）安全至上的原則。例如，教學樓、宿舍樓的維護維修必須堅持安全第一的原則。房產設施包括行政辦公樓、教學樓、學生宿舍、教工宿舍、校內后勤房產等等。不論是學生宿舍的涉及還是教工家屬宿舍的管理都要把防火、防盜、防震等安全事項放在首要位置。

（2）堅持以人為本的原則。把方便學生、服務教師的指導方針貫穿于其生存和發展的全過程。物業管理的規章應方便教職員工和學生聯系物業管理人員，使工作人員能及時處理相關事務。

（3）成本收益相統一的原則。在物業公司還尚未完全獨立化的前提下，物業管理既不是完全免費的福利服務，也不是追求效益至上的市場服務，必須講求二者的平衡。物業管理公司管理的資產比較特殊，服務的對象是具有人文環境的高校。因此，物業管理要遵循教書育人的宗旨，不僅為學校師生提供高效、高質的服務，并且還要創造平安、優雅的校園環境。物業管理始終要把公眾利益放在首位，然后才考慮實現經濟效益，最終努力實現和諧雙贏的管理效果。

二、高校物業管理現存的主要問題

高校物業管理是高校后勤社會化改革的重點，也是學校后勤改革所面臨的重要難題，目前主要表現在思想觀念滯后、規模效應差、費用偏低、職責權限不明確等方面。

1.管理體制沒有理順

我國高校物業管理存在多種模式，由于各高校在引入社會參與程度有很大的差異，因此，高校物業管理發展就體現了不平衡性和多元化特點。目前，有社會物業競爭管理型，有學校后勤主導性，還有二者共同管理型，但從長期來看，高校物業管理獨立化是個大方向。由于制度體制落后，現在仍然有部分高校受傳統計劃管理體制的束縛，名義上雖然將物業管理從學校分離出去，但其仍不具備獨立法人資格。因相關的產權問題沒有得到解決，所以和學校繼續存在附屬關系，在資源分配關系上具有濃厚的行政管理色彩。有些高校雖已組建了物業管理企業，逐步增加保潔保安、綠化養護等服務內容，也實行了象征性的有償服務，并簽訂了相關物業管理協議，但在服務內容、服務收費等方面往往受到學校的行政約束。缺錢先辦事，錢少辦多事，沒錢也辦事，既不執行行業要求和標準，也不考慮成本和效益，其運行方式帶有的行政命令的特點。

2.物業管理方與被管理方責權不清晰

首先，物業管理作為高校后勤改革的內容之一，其管理體制尚處于摸索中，管理制度尚不健全，職責權限不清，因此管理過程必然出現隨意性強、盲目性大的現象。長期以來，物業員工的思維在“事業單位”思想慣性的影響下，對自身工作范疇沒有搞清，既沒有明確自己的義務，也沒有堅持自己的權利，原有的“等、靠、要”思想比較嚴重，缺乏服務意識、競爭意識，仍持有“到時上班，到點下班”的心態。由于，物業部門負盈不負虧，因而市場運作化程度低，完全達不到現代企業發展的要求，所以，時常出現管理不及時、不到位，服務效率和質量跟不上學校管理的問題。

其次，目前，仍有不少高校職工對物業的認識比較片面，認為物業就是環境維護、衛生清理、簡單的門窗桌椅維修等。不少職工還停留在過去行政型、福利型管理模式的思維上，尤其對有償服務等現代市場消費觀念難以適應，容易產生對物業管理的過分要求，希望物業管理不收費、少收費、多做事。這些觀點是不正確的。

3.缺乏高素質的物業管理人才

目前高校物業管理的職業化隊伍尚未形成，現有員工有的來自本單位后勤，有的來自高校附屬企業的下崗職工，有的是單位職工的家屬，他們雖然長期從事后勤管理和服務，有一定實際工作經驗，但文化素質普遍不高，服務水平和專業技能較低，大多缺乏專門的知識和系統的培訓，故很難保證服務質量。再加上長期以來高校后勤職工的平均主義思想影響，其服務意識相對淡薄，市場觀念和企業經營理念都有待提高。

長期以來，高校為了解決部分貧困學生的基本生活保障，普遍采取了學生勤工儉學的形式，由學生來負責學校的許多后勤服務工作。這樣就造成了管理松散、服務質量差等問題。近年來，高校職工的境遇大幅提高，因此，他們要求居住工作環境應大幅改善，加之，目前，學生的生活條件也不斷提高，這一切都對物業管理的服務質量提出了新的標準。

4.長期以來物業管理經費短

由于物業管理體制沒有理順，高校物業資金的來源比較單一，主要是來自少量的房屋租金及學校行政撥款。由于資金來源非常有限，而且學校住宅的維修工作量很大，因此，常常造成物業管理經費緊張的局面。近年來，隨著學校招生規模的不斷擴大，學校基建項目相應增加，投資管理的費用也會不斷增多，成本收益可能嚴重失衡，屆時學校負擔將越來越重。因此如何緩解經費短缺問題也成為高校物業管理中的一個無法回避的問題。

三、完善高校物業管理的對策與建議

1.建立新的管理模式、完善新的管理體制

逐步完善管理體制是高校物業發揮作用的根本保障，隨著我國市場經濟體制的逐步推進，我國高校物業由行政事業型管理模式向企業管理轉制已成為一種發展趨勢。因此，在實踐中探索發展，努力堅持物業管理面向社會，逐步推行企業化管理，提高其法人獨立地位的大方向。堅持“規范、和諧、創新”的核心價值觀和樹立“服務教學、以人為本”的管理理念，以公共教學設施和學生公寓設施及相關配套服務為重點，采取科學的市場運作原理，逐步提高物業管理水平，充分發揮高校物業市場化運行與服務育人的雙重職能，為高校師生創造了一個安全、舒適的工作、學習和生活環境。

2.完善高校物業管理制度

規范合理的制度是高校物業健康運行的前提和保障。物業管理的基本原則應該是安全、節能、高效三項，其中應特別強調安全、例如建筑安全檢查，水電設施安全，校車運行安全等事項，務必做到事務細化、責任到人，避免管理工作中的真空。其次，突出成本收益相結合的方針，講求資金利用效率，從資金的籌集、分配到使用是個有機過程，堅決杜絕“跑、冒、滴、漏”等現象。再次，注重管理質量和效率，堅持物業管理人人有責的信念，增強主人翁的責任感。

3.提高和糾正認識上的偏差

只有廣大教職工對物業有了正確認識，并加強自身的自律行為，物業管理才能事半功倍。高校物業的作用非常重要，內容也比較廣泛。全校職工、學生的教學設施、居住環境、飲食衛生質量、校車的合理調配、校辦工廠的運營等等都是物業的管理范圍。物業的職能不僅是提供基本的服務及便利，而且也涉及到個人息息相關的日常事項。廣大教師員工學生既要維護自身的權益也要盡到自己的義務，對于物業合理的計價收費標準應認真執行。

4.堅持低碳物業管理的原則

物業管理與節能降耗以及環境保護的關系十分密切。數年前，中國物業管理協會就曾提出要推行綠色物業管理。根據國外的資料顯示，建筑物在建成后壽命期間的管理費用是建設成本的7倍左右，而國內則達到了12倍，其中，能耗費用占比最大。由于大學是廣大師生聚集的場所，因此，物業管理與節能降耗高度相關，建設資源節約型、環境優美型校區是項重要舉措。通過統籌兼顧，信息共享，進一步抓好管理和服務的各個環節，就能夠達到節能、節水、節電及促進資源的循環利用和環境的改善，從而為保護環境和建設節約型社會將作出積極的貢獻。

5.吸收高學歷的物業管理人才

物業人才應專業化、年輕化，要逐步提高完善物業管理人員的學歷層次和知識結構。隨著部分職業院校和高等教育院校物業管理專業的設置，物業人才能逐漸滿足高校的需求。高校物業公司應重點吸收建筑設計、管理學、經濟學、會計學等方面的復合型物業管理人人才，這些專業人才適應性強，所學專業對高校物業管理比較對口，能大幅提升管理的水平。

6.建立一個有效的監管反饋機制

沒有良好的反饋機制就不可能有良好的物業管理活動，物業管理方式的改善依賴于大家的積極共同參與。因此，必須建立一個有效的監管反饋機制，及時對物業進行信息反饋，物業相關人要廣泛聽取教職員工的意見和建議，對于好的對策建議必須主動采納。另外，還要和同行兄弟院校積極交流物業管理經驗，積極吸收其成功之處。

參考文獻：

[1]尹成志,崔逸山.淺談高校物業管理的模式和體制[J].高校后勤研究,2007(2).

[2]董賢鈞.物業管理新十年發展暢想[J].中國物業管理,2010(1).

[3]程志巧,陳冬虎.引入物業管理營建“綠色學校”[J].現代物業,2009(10).

篇4

深圳市現有大小物業管理公司1100家,進行注冊登記的就有600家。經過近20年的發展,深圳物業管理不但形成了一個在城市管理中占有重要地位的新興行業,而且在追求高檔次、高標準的事業目標中不斷進取,樹立了一個新興服務行業的良好形象。然而面對北京、上海物業管理咄咄逼人的發展態勢,深圳物業管理如何繼續保持旗艦地位,如何利用社區優勢拓展公司的生存空間?這些也許將成為對物業管理公司而言并不輕松的話題。

一、網絡化管理日漸成為物業管理的主角

物業管理公司是小區專業管理的主體,全面負責公共設施維修、環衛清掃、綠化養護、小區治安保衛等服務性工作。通常情況下,住宅的管理是一個勞動密集型的行業,然而它并非一般意義上的體力勞動。物業管理行業發展到現在,已經漸漸地超出了清潔、綠化和安全巡邏的概念。高科技手段和計算機技術已不容選擇地進入物業管理行業,物業管理不再是傳統意義上全天候的人工管理。

(一)消費群領域的網絡化刺激了物業管理的網絡化進程

只要輕輕一點,就可以搭乘網絡--這艘新世紀的諾亞方舟,獲取各種服務的誘惑的確讓不少人心動。一項調查表明,深圳有58.6%的人擁有個人上網電腦,調查還顯示,2001年家用電腦市場將再上一個臺階,14.7%的城市居民表示了強烈的購買意向。帶寬的不斷增加和上網費用的大幅下調,更進一步使網絡家居為越來越多的人所接受。根據CNNIC的統計,到去年年底中國已有網民2230萬,任何一個積極尋求發展的物業管理公司都無法面對如此巨大的市場群體而無動于衷。網絡的發展將物業管理公司與業主們一起推向市場經濟第一線。

千兆以太網和VODSL等寬帶通信技;噩術的應用,利用現有電話線實現帶寬達1OMb/s的雙向傳輸,完全可以解決傳統ADSL技術中存在的用戶上行帶寬窄及用戶端接入設備昂貴的問題,ADSL終端設備大約要2700至3000元,而VODSL只要幾百元錢,用戶完全可以負擔得起,有條件的發展商也可以免費提供。隨著一個個智能化小區紛紛崛起,強大的社區信息網絡體系逐漸形成。深圳有數百個社區住宅具備寬通信能力,這必將促進全市產業結構升級并形成一個龐大的信息服務業。

(二)智能化配套設施的統一管理要求物業管理以網絡化與之相適應

三表遠程抄送系統、消防自動控制系統、自動巡邏系統、停車場IC卡管理系統、紅外線安防系統等越來越多的智能化配套設施逐漸進入社區,不同的智能化設施可能關系到物業管理公司中不同的部門和人員的監控管理工作,同時又與每一住戶日常生活息息相關。如何充分高效地利用這些設施為住戶服務?如何將社區中管理的需求與系列基礎設施的功能統一起來?這就要求物業管理實現網絡化,以達到設備的應用管理、人的管理和住戶的服務高效統一。

(三)日常生活服務將逐步納入物業管理的范疇,并最終實現與物業管理的良性互動

住宅建設飛速發展,人們對居住環境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個居住的中心、教育的中心、交流的中心。這就要求物業管理公司把自動化的服務延伸到客戶一端,為客戶提供方便、迅捷的個性化服務和定制信息。目前深圳一些小區如天安數碼城、梅林一村等,已經可以在網上實現物業費用查詢,網上建議,上網投訴、報修等功能。

網絡給我們帶來了廣闊的生活空間和新鮮感受,常可以聽到身邊有人建議:隨著人們對網絡的種種便捷的習慣和逐漸依賴,日常服務需求將逐步納入物業管理的范疇,并最終實現與物業管理良性互動。

(四)網絡化的進程,使物業管理完全可以與外界配套取得聯系,甚至將周邊配套視為資源,以補充自身配套的不足

項目與商業中心區的距離是目前房價的支撐點,然而隨著網絡化管理的推進,管理的等級程度將成為人們考慮的另一個焦點。通過網絡化管理物業管理公司完全可以與外面的配套取得聯系,甚至將周邊的生活配套視為自己的資源,以補充自身配套的不足。而那些學校、醫院、裝修公司、家具公司、商場、超市進駐小區、占有客戶,也正是他們今后的戰略目標。有了系統的網絡化管理手段,物業管理公司甚至可以同其它傳統銷售業達成合作:業主剛入住就會得到附近超市和娛樂場館的會員卡,附近某醫院還將為其建立醫療檔案,某著名學校還將接納其子女人學,附近某家具城將提供折扣優惠,其指定裝飾公司也會推出優惠服務,和某汽車救授公司聯系,為業主提供汽車救援卡等等。對物業公司而言,也可以利用自身優勢獲取一定的中介利潤。

二、物業管理網絡化在小區內的實施

(一)網絡化管理,將社區中人的需求與系列基礎設施的功能統一起來

通過網絡化管理,實現對集成的智能.化設備、系統、網絡飛數據庫等進行全面的管理和監控。例如一旦出現事故報警,不僅控制中心、保安部門可以立即進行處理,同時相關部門、高層管理人員以及住戶均可同時了解到事故的處理過程,以便于及時采取相應的配合措施。

(二)小區物業管理的網絡化,促進社區管理規范、高效運營

在住宅小區的物業管理中,大量日常工作是圍繞居住保障進行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通,供電的穩定,冬季的用暖供給,土建結構的安全保障,外墻裝飾的破損補救,以及對突發事故的急修、搶修等。這一系列對物業各類硬件的日常維護、修繕、更新、改造等,相當復雜繁重。網絡化管理,將其納入程序化管理,則能夠極大地降低勞動強度,使社區的服務管理規范有序,同時為企業持續發展和追求長期利潤最大化奠定基礎。

(三)社區網絡化管理,為物業管理公司帶來增值效益

如果說網絡化的管理給住戶帶來的是便捷飛高效的服務,對管理公司則意味著勃勃商機。除了搞好物業管理綜合服務收費所包含的必要服務項目外,物業管理公司還可以通過網絡拓展服務的深度和廣度,開展各種在線的增值服務,如VOD點播、遠程教育、遠程醫療,使用戶享受到無微不至的關懷和盡善盡美的服務,并從中獲取增值效益。

目前住宅大多已經在教育、購物飛交能、娛樂、休閑等生活配套方面比較齊全,在小區保安人員24小時巡更下,小區住戶車出車入,與外界的交流依*著先進的網絡系統,連日常費用的繳交也"出戶"且"遠程"了。面對激烈的競爭,如何有效利用社區資源,將其轉化為真正為自己業主服務的生活配套,讓項目的業主能夠真.實地擁有這些服務,擔當管理者角色的物業管理公司今后再不能"獨善其身"了。

三、網絡化管理在物業公司內部管理中的應用

在對物業管理的問題上,人們經常談論的是對社區的物業管理。實際上,它還包括另一個重要層面,即對公司的內部管理。網絡化管理首先解決的是實現了對分散的下屬物業管理處統一高效的管理。物業管理是規模出效益的行業,但如果集團下屬物業管理處個數眾多且分布分散,勢必造成資源的浪費及管理的不便。網絡化物業管理,能有效運用現代管理科學和先進的維修養護技術,以經濟手段對物業實施多功能、全方位的統一管理,并為物業所有人、使用人提供高效、周到的服務,使物業發揮出最大的使用價值和經濟價值。

(一)實現對分散的下屬物業管理處統一高效的管理

據深圳市住宅局公布的最新統計,深圳物業管理企業進軍全國大市場的管理面面積突破3000萬平方米大關,成為我國物業管理一體化、市場化、規范化的"旗艦"。

發展速度快本來是一件好事,但同時也暴露出了一些問題,如開發單位多、物業項目小而零散,致使點多、片大、線長。遠程統一化管理問題成了讓物業管理公司頭痛的難題。網絡化物業管理有效地解決了遠程化管理問題,將物業管理升級,利用網絡將有關聯的或同一發展商、物業管理公司旗下的項目聯結起來,達到資源共用、信息共享,以較少的資源投入發揮更大的功效;物業管理公司老板還可以安坐家里監測整個企業在各地的進度。

(二)減少中間環節,有效降低成本

網絡化物業管理最大限度地解決提高了服務質量與降低管理成本之間的矛盾,有效的削減中間管理層,簡化了費用核算、文件傳遞等中間環節,大大降低了管理成本;并實現資源共享、信息、公用,從而有效降低經營成本;

篇5

關鍵詞：物業；物業服務；物業收費

中圖分類號：F27文獻標識碼：A

隨著房地產綜合開發的崛起、改革開放的深化、生活水平的提高，物業管理在我國產生、并逐漸發展是個必然過程。作為一種高度集中的企業化、社會化、專業化的管理模式，在發展過程中其職能不斷深化，內容越來越豐富，手段越來越先進。然而，在實踐中物業管理收費難的問題始終制約著物業管理企業界及物業管理行業的健康發展。因此，如何解決物業管理收費問題，真正做到既能保護物業業主或使用人的合法權益，也能促進物業管理企業和物業管理行業的健康發展，已經成為一個亟待解決的重要問題。可以說，物業行業前途光明但是道路曲折。

一、相關概念

（一）物業的內涵。“物業”一詞源于港澳臺地區及東南亞國家，是由英語“Estate”或“Property”翻譯而來的，含義是“財產、資產、擁有物”，是一個廣義的范疇。而現實中，我們所說的物業是一種狹義的范疇。狹義的物業是指已建成并投入使用的各類建筑物及其配套的設備、設施和場地。

（二）物業管理的含義。物業管理是一種和房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合管理，是與隨著住房制度改革的推進而形成的產權多元化格局相銜接的統一管理。

（三）物業服務收費。物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。物業管理服務收費分為三部分：公共收費、公共代辦收費和特約收費。（1）公共是物業管理企業面向所有業主或使用人提供的最基本的管理與服務，其基本項目包括：房屋修繕裝修及其管理、房屋設備設施的管理、環境衛生管理、綠化管理、治安消防管理、小區內道路車輛管理等，其費用構成包括物業管理企業員工工資及福利費、公用設備設施的維修養護費、清潔費、保安費、綠化費、辦公費、固定資產折舊費、稅金和利潤等9項因素；（2）公眾代辦費是物業管理企業為業主或使用人代繳水、電、煤氣費等而進行服務所收取的費用；（3）特約服務費是為滿足物業產權人、使用人的個別需求，物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容質量與收費標準公布，當業主或使用人需要這種服務時，接受其委托而提供服務所收取的費用。主要包括交通工具保管和應業主要求所提供的搬家、運送液化氣瓶、煤炭等勞務費用；個人家電、辦公設備、戶內水電管線設備、儀表的維修、報刊信函收遞分發等費用。

（四）物業服務收費原則。根據2004年1月1日下發的《物業服務收費管理辦法》的規定，物業管理收費原則為“合理公開，收費與服務水平相適應”。

二、物業管理收費難的原因分析

（一）物業服務與承諾不符。筆者認為，物業收費難最主要的原因在于物業公司的服務與承諾不符。目前，大部分物業公司都屬于“建管一家”型，或者“投標中的”型。第一種情形下，開放商為了能夠更好地銷售住房，給購房者提出很多項優厚的服務承諾，當這些潛在的業主變成真正的業主后，發現物業的服務與之前的相差甚遠，不愿意繳納物業管理費；第二種情形下，物業公司為了能夠中標，提出的服務承諾都是物美價廉，等真正入主之后，也不能達到承諾的標準，導致業主憤憤不平，不相信物業公司，抵制繳費。

（二）物業有償消費觀念落后。目前，整個社會對物業管理的認識還處在一個較低水平，人們普遍對這個新興的行業不很了解，許多業主尚未樹立物業有償消費觀念。有位業主到物業質問，我住我的房，憑什么給你們交錢。客服主管解釋說，工作人員的工資、基礎設施的維護都是需要從物業費中出的。業主喊道，我又沒有用過這些基礎設施，憑什么要我交錢，你們說不通我。在“分房修房靠單位”傳統觀念的影響下，人們還沒有形成要花錢買物業管理消費的觀念和習慣――既希望享受服務，又不愿意交納相應的費用。另外，物業行業不同于其他服務行業，這種先服務后收費的方式，本身就使得物業收費處于被動局面。園區中的某些業主還沒有形成一種像繳納水電費那樣的習慣，沒有認識到物業管理服務的必要性。好物業維護好樓盤，好物業增值好樓盤的觀念還沒有被大多數人接受。

（三）物業管理服務收費偏高。現代城市的許多小區，都盡力塑造出城市富人區或高尚社區的感覺，但事實證明，更多入住在這些小區的工薪階層，是“負人”，即大部分業主都是在負債的情形下入住的。而高層和小高層的存在，電梯的普遍使用，現代化通訊工具以及可視系統等都提高了物業收費的標準。負債入住以及物業費的偏高，是很多人抵制或延遲繳費的一個原因。

（四）物業管理的服務內容不明確。2007年筆者所在的小區發生一起小汽車丟失事件，由于是免費停車場，加之事件根源在于業主醉酒忘鎖車門，因此經法院宣判，此事件系業主自己的責任，物業公司不予負責。盡管如此，該業主仍以此為理由拒交物業費。這種認識表現出業主對物業管理企業所進行的服務和責任的主張上，隨意拓寬了物業管理的外延和內涵，從而對物業管理企業的責任要求超出了合理的范圍。

2004年1月1日出臺的《物業服務收費管理辦法》規定的收費原則為：合理公開，收費與服務水平相適應。物業的服務水平業主看得見，但是收費標準業主卻看不見。這必定會引起業主的猜疑和不信任，無益于雙方的溝通，增加了收費的難度。

三、物業管理收費難的解決對策

（一）物業公司應質價相符。如果屬于建管一家的情形，物業管理的早期介入可以有效避免工程質量的遺留問題，在公共設施的建設上物業公司也可以根據業主需求，提出更加合理化的建議。然而，現實的情形是很多物業公司的前期介入也只是在走形式。這樣的物業管理企業往往不進行嚴格承接驗收，稀里糊涂就接管過來。筆者認為，我們可以借鑒近鄰日本的做法。日本政府就非常重視早期介入的作用。他們要求在房屋銷售時，一定要確定物業管理單位。實際上，物業管理公司在房屋設計、規劃階段已經介入，另外在房屋出售時，物業管理公司也已經制定出20年的維修養護計劃。我們要求物業公司早期介入的工作重點是制訂《工程服務計劃》，其包括：對建安工程、附屬工程和室外工程進行補充設計漏項、完善使用功能；優化系統設計、完善設計細節；對綠化設計和變更設計進行審核補充設計；參與房屋建筑設備和電氣設備的選型；對封建結構、隱蔽工程、裝飾裝修、設備安裝和系統調試進行工程監理。最后，必須嚴把承接驗收關，在承接驗收中必須分清開發建設單位與物業管理企業的責任，特別對于物業共用部件、共用設施設備要進行認真查驗，并與開發建設單位或業主委員會移交承接驗收手續，凡屬于開發建設單位的責任由開發單位負責解決，切不可忽視承接驗收的環節，為日后減少物業管理企業與業主的糾紛打好基礎。對于投標選中的物業公司，應該本著誠信為本的精神，做出的承諾要努力踐行，如果不能真正實現，可以自己降低物業費收費標準，使得收費與服務相符。

（二）加大宣傳力度。為使業主和物業公司建立良好和諧的關系，解決物業管理收費難的問題，物業管理公司應對業主加強物業法律法規、物業管理知識宣傳。在日常的管理中利用不同的宣傳形式，如使用公告欄、宣傳欄等向業主進行宣傳。物業公司還可以根據業主的特點，不定期組織物業管理的相關知識的宣傳活動，與業主互動交流，使業主對物業管理企業的運作、物業服務費的構成及相關法律法規有更直觀、更清晰的認識，并逐漸樹立起正確的物業消費觀念和物業消費意識，讓他們切身體會到他們才是物業管理的最大受益者。物業管理公司要以更良好的管理與服務讓廣大居民切實感到物業管理所帶來的變化，從而喚起他們的參與意識。此外，在收費問題上，要使各級政府部門認識到此事事關物業管理行業的生存發展。只有政府、物業管理公司、業主共同提高認識，才能真正解決物業管理收費的難題。

（三）制定合理的價格標準，對低收入者適當補貼。首先，對不同的住宅區根據居民的不同情況，制定合理的物業費標準，與業主協商確定，明碼標價，力爭達到業主與物業公司的雙贏。同時，國家對一些收入很低確實交不起物業費的貧困戶，要制定像廉租房、公房租金減免那樣的減免補貼政策及具體標準，物業公司在不損害其他業主利益的前提下，適當降低例如回遷戶的物業費，使交不起物業費的貧困戶的物業費也能有一個合理的解決途徑。

（四）增強物業管理服務費收支的透明度。我國在2006年提出物業費公開這個服務理念。事實上，增強物業管理服務費收支情況的透明度，是業主知情權的重要表現形式。業主、物業使用人不僅有交納物業管理服務費的義務，同時也有知道物業管理服務費用在什么地方，花到哪里的去的權利。物業管理企業有義務按照《物業服務收費管理辦法》和《物業服務收費明碼標價規定》的要求，不僅要將物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示，以接受業主、物業使用人的查詢和監督。因此，可以推行綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業費等統一存儲在一個卡中，業主或物業使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門劃卡結算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣等均不能使用。這樣不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務成本，而且也是保障居民消費應收盡收的好辦法。

四、總結

現階段，我國的物業管理剛剛起步，業主有償消費的觀念還沒有確立，物業公司的服務往往難以滿足業主的要求，增加了物業收費的難度。筆者認為，改善物業收費難的問題，需要物業公司和業主共同努力，只有收費標準的透明，才能使現有問題得到更好的解決。

（作者單位：河北工業大學廊坊分校）

主要參考文獻：

[1]趙秀池，譚善勇.物業管理實務[M].北京：中國林業出版社，2000.