建筑物業管理精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇建筑物業管理，期待它們能激發您的靈感。

篇1

1.1傳統物業管理

我國幅員遼闊，受發展階段、資源環境條件等的影響，不同區域之間經濟發展水平有較大差異，即使在同一個城市中，不同地區之間也存在著經濟發展水平參差不齊的現象，因而，我國目前物業管理模式表現出明顯的多樣性特征，大體有以下六種。第一，以區、街道辦事處以及居委會為主成立的物業管理公司在其轄區內進行物業管理的模式。第二，房地產管理部門轉制成立的物業管理公司對既有居住區進行物業管理的模式。第三，房地產開發公司組建的物業管理公司對其自身開發項目進行物業管理的模式。第四，單位直管公房自我管理模式。第五，完全按照現代企業制度建立起來的物業管理公司進行物業管理的模式。第六，由街道居委會、社區服務站以及物業管理公司以合三為一的物業管理模式。

1.2綠色建筑物業管理

綠色建筑物業管理是在傳統物業管理基礎上的提升，它除了具有物業管理的一般特點之外，還具有自身的特點，主要體現在以下四個方面。

1.2.1實施全壽命周期管理

運用全壽命周期理論，制定綠色建筑物業管理的目標與流程，做到最大限度節約資源和保護環境。綠色建筑物業管理要從物業的全壽命周期出發，即將物業管理活動深入到前期策劃、設計和規劃、施工和運行各個階段，物業管理人員從前期開始全面了解綠色建筑所使用的先進設備與技術，為后期實現綠色物業管理節能減排的目標奠定了基礎。

1.2.2堅持“以人為本”理念

人類居住環境的健康問題已經引起世界各國政府、專家學者和居住者的共同關注。堅持“以人為本”的理念，主要體現在為業主提供服務方面，物業管理企業應考慮不同業主的需求、層次、時間和費用支付能力等的差異，盡可能提供菜單式服務，滿足業主的個性化需求，體現人性化服務。在管理過程中，物業管理企業應從各方面引導業主主動節能，樹立保護環境、節能減排的良好意識，并使業主可以切實體會到主動節能所帶來的環境效益與經濟效益。

1.2.3應用節能、智能化技術

傳統物業管理主要是勞動密集型，科學技術在物業管理過程中應用率較低，日常運作過程中的資源消耗較大，環境保護不到位。綠色建筑物業管理通過應用節能、智能化技術，包括供熱、通風和空調設備節能技術、能源管理系統、樓宇能源自動管理系統以及建筑設備自動監控系統等，來實現節能降耗的目標。

1.2.4注重數據監測與分析

綠色建筑相關技術與設備的應用效果需要通過對綠色建筑運行數據的監測來獲取，綠色建筑在運營階段的監測是綠色建筑科學評價和不斷優化管理手段的可靠依據。綠色建筑的運營監測可提供大量真實的數據，通過對環境、能源和設施實時監測數據的分析，及時進行設備優化與控制來提高綠色建筑性能，實現真正的節約資源。

1.3傳統物業管理與綠色物業管理的區別，對傳統物業管理與綠色物業管理

從管理目標、管理范圍、管理過程、管理方式、管理機制等五個方面進行比較，不難看出綠色物業管理與傳統物業管理存在顯著差異。

2綠色建筑物業管理模式設計

2.1管理主體專業化

綠色建筑物業管理作為綠色物業管理的分支，以“創造價值”和“以人為本”為核心理念。綠色物業管理需要專業化的管理主體，政府應建立健全綠色物業管理的準入機制，建立綠色物業管理評價機構，根據科學的指標體系評價綠色物業管理企業的管理水平，頒發相應的資質認證證書。綠色物業管理與環境管理關系密切，通過ISO14000系列環境管理標準是企業獲得資質的必要條件。為了保證綠色建筑節能減排效果，必須嚴把準入關，只有具備專業資質的企業才能從事綠色建筑物業管理。

2.2管理措施精益化

綠色建筑物業管理工作涉及面廣、技術應用復雜，需要采用精益化的管理措施。將企業內部管理數據化，注重環境、能源和設施的相關數據收集、數據分析與管理經營的關聯。借助數據化管理，企業不僅可以有效測量和分析管理效果，而且還能為企業提供決策依據。數據化管理為企業數量化評價提供條件，通過分析評價更精確地掌握企業管理的動態。

2.3管理過程規范化

綠色建筑物業管理是一個系統工程，為使其正常運轉，需對各項管理要素進行規范化、流程化和標準化設計，形成有效的管理運營機制，是綠色建筑達到最佳運營效果的前提和基礎。管理制度和標準是綠色建筑物業規范化管理的有效工具，是管理人員進行物業管理的主要依據。傳統物業管理以“計量考核”為重點，綠色建筑物業管理制度的核心應轉變為“績效考核”。“績效考核”應含有數量的概念，更注重節能、減排和環保的效果。

2.4管理行為動態化

綠色建筑的種類復雜，包括居住、公共、工業等，種類不同決定了管理上的差異，因此，必須實現動態化管理。就同一綠色建筑而言，在全壽命周期的不同階段，由于設備及系統的逐漸老化和運行效率的變化，物業管理的技術手段和管理方法必須有所不同，需體現綠色建筑不同時間維度的不同管理行為。

2.5科技支撐引領

加大科技投入，以科技作為綠色建筑物業管理的有力支撐，既含有綠色建筑物業管理理論層面上的創新研究，也包含先進技術的開發與應用，諸如供熱、通風和空調設備節能技術，能耗監控系統，水、電、氣、熱等的分項計量，水循環利用，新型綠化灌溉技術，垃圾分類收集與處理技術，樓宇能源自動管理系統等。科學研究和新技術開發是推動綠色物業管理發展的重要保障。

2.6業主參與互動

綠色建筑物業管理活動過程中，物業管理企業應當從“意識”和“行為”兩方面引導業主參與。一方面，“意識引導”要求物業管理企業開展多形式、多渠道、有針對性的綠色物業管理宣傳活動，培養業主生態文明意識，引導廣大業主主動支持和參與綠色物業管理，同時開展綠色文化社區的建設，使業主融入其中，構建和諧鄰里關系，實現人與人、人與建筑、人與自然的和諧共生。另一方面，物業管理企業通過“行為引導”，調動廣大業主配合綠色物業管理的工作，主動實施節能、節水行為，自覺進行垃圾分類、選用節能環保材料及環保方式進行房屋裝修等。

2.7綠色建筑物業管理模式

結合綠色建筑的特點，通過對物業管理主體、管理過程、管理措施、管理行為等的分析，筆者認為綠色建筑物業管理應采取如下模式。

3我國現階段推動綠色建筑物業管理的對策建議

3.1加強綠色建筑物業管理的政策支持

為了促進綠色建筑的物業管理，政府管理部門要制定相應的政策法規，出臺綠色物業管理的導則及實施細則，推進綠色物業管理的實施。國家和地方政府以經濟激勵作為調整和刺激的核心手段，采取補貼、稅收減免等措施，促進相關主體實施綠色物業管理的積極性。

3.2政府和企業制度保障

政府層面要建立健全綠色物業管理相關的法律法規，完善綠色建筑物業管理企業的準入機制，全面提高物業管理人員素質；企業層面應根據企業和項目的實際情況制定實現“節能減排”目標的各項物業管理制度、標準、規程等。

3.3提升物業管理人員的綜合素質

綠色建筑物業管理對管理人員提出了更高的要求。綠色建筑物業管理人員不僅要掌握專業技術，還需要有強烈的社會責任感和環保意識。由于我國物業管理領域，高學歷的專業人才所占比例還很小，能夠真正勝任綠色建筑物業管理的人員就更少了。因此，應采取各種有利措施，通過普及性、專業業務、崗位培訓等措施，提升物業管理人員的綜合素質，以適應推行綠色建筑物業管理對人才的需求。

3.4大力宣傳教育

篇2

一幢高層建筑的管理者若能參照《中華人民共和國消防法》履行消防安全職責,則該樓物業管理的消防安全評估系數將大大地提高。而實際上,高層建筑在竣工驗收投入使用后,消防安全后續任務仍然艱巨,情況不容樂觀,主要存在以下問題。

(1)消防設施、器材保管不善,挪用、借用甚至丟失。在日常檢查過程中經常發現消火栓箱內水槍、水帶缺失,逃生面具沒有的情況,有的樓內滅火器、應急燈等消防器材越用越少。

(2)自動消防設施故障、損壞甚至停用。火災報警聯動滅火系統是一幢高層建筑中消防安全系統的核心部分,由于前期工程質量原因或者后期維護保養不到位或者維修經費跟不上,常常導致高層建筑投入使用后,不過幾年自動消防設施就發生故障甚至停用,起不到保護大樓的作用。

(3)原有的防火分區被破壞,公共疏散通道被占用,安全出口被鎖閉。個別業主為了實現自身的使用需要,不聽從物業管理,擅自拆除原有防火門,或在公共通道上安裝防盜門,致使火災危險性加大,或消防疏散路線不暢。有的物業管理公司由于保安力量不足和治安的需要,鎖閉非主要安全出口,一旦發生火災,疏散出口嚴重不足。

(4)為了增加收入和解決停車位緊張的情況,大樓外部的防火間距和消防車道被占用。發生火災的情況下,勢必影響消防車輛救援,且高空墜物很容易引發次生災害。

(5)在工作檢查過程中,還發現消防控制室工作人員無證上崗,文化程度不高,不會操作使用自動消防設施,更談不上對火災自動報警系統和自動噴水滅火系統按期進行功能測試。為了防止發生誤動作,一般將操作系統完全置于手動狀態,在缺乏應急處置管理措施的情況下,幾百萬的消防設施形同虛設。

(6)租賃戶的流動或局部使用性質的改變,高層建筑內邊使用邊裝修的情形時有發生,如果缺少必要的施工防火措施和安全意識,極易發生意外后果。2010年11月15日上海市靜安區膠州路728號公寓大樓發生的特大火災,直接原因就是由于電焊人員違規操作,墜落溶珠引燃聚氨酯保溫材料,從而引發大火,造成58人死亡、71人受傷的特大悲劇。

二、高層建筑物業管理消防安全成因分析

追究以上問題出現的原因,主要有以下幾方面。

(1)物業管理進入我國房地產市場20多年發展至今,良莠不齊,實力不等,有的物業公司管理能力和水平有限,消防專業力量薄弱,資金、人力、物力與承攬的物業負荷不相匹配,急待提高。

(2)開發商對房產進行了分割銷售,未能及時通過業主大會成立業主委員會,大樓竣工驗收使用多年,仍處于前期物業管理合同推諉責任,實際工作難以落實。

(3)高層建筑在使用管理上缺乏有效的行政約束,大樓在投入運行后,消防安全制度不健全,消防經費沒有保障。目前除消防設施維保費以外,消防教育宣傳經費、消防崗位人員培訓經費、消防設施檢測經費等均無章可循,再遇消防設施更新或大修,房屋維修專項基本的使用制度跟不上,問題難以解決。

三、高層建筑物業管理消防安全工作的突破思路

針對高層建筑物業管理消防安全的現狀,消防安全工作作為物業管理系統的一項重要子系統,它的完善一方面應在全面加強社會物業管理這個系統中給與考慮,另一方面需要加強消防行政力量對物業管理制度的監督。

(1)國務院和住建部門、房地產主管部門需根據社會發展的實際情況完善物業管理制度中有關消防安全管理的內容。

①明確消防安全管理是現代物業管理中一個重要分支,涉及的不只是目前實施的《物業管理條列》中提到的公共消防設施的維護保養,加強對業主大會制度和前期物業管理合同履行的監管,適時召開業主大會,確保物業管理依法實施,有序進行。

②進一步規范物業管理市場,加快實現規模化經營,專業化管理,在物業管理涉及各個領域方面配備足夠的注冊資質人才和專業人才。2013年2月份,人力資源和社會保障部、公安部聯合下發了《注冊消防工程師制度暫行規定》,面對全社會開展了注冊消防工程師資格考試認定工作,提倡從事消防安全管理和消防設施檢查、維護、管理的人員取得了相應等級的注冊資格,持證上崗。對于一般管理人員,積極倡導參與“行業消防知識在線學習”,以山西省太原市為例,任何單位或個人均可以登錄太原市行業消防知識在線學習平臺進行學習、測試、培訓。而且參加人員通過在線測試后,即可打印獲得相應的合格證書,加蓋屬地消防部門公章即可生效(有效期為一年)。

③規范房屋專項維修基金的使用,或設立消防設施專項維修基金。從目前房地產運行情況來看,再以山西省太原市為例,單位或個人購房前繳納一定比例的房屋專項維修資金存入當地房地產維修基金專項賬戶,但不能由業主自行決定使用,申請使用程序也不成熟。據了解,目前僅有電梯維修,屋面防水翻修兩項維修基金申請可獲批,消防設施更新或其他大修還得不到明確支持。

(2)消防部門作為消防工作的監督執法者,應該對物業管理消防安全工作加大行政執法力度和教育宣傳力度。

①從“源頭”上加強建筑消防工程的施工質量。建筑消防設施系統是整棟高層建筑消防安全的硬件系統,理論上要求與建筑同壽命,如果從設計質量到施工質量嚴格把關,從施工人員到監理人員嚴格要求,從產品抽檢到系統驗收認真負責,勢必極大地提升消防設施系統的可靠性,為日后的正常維護保養和有效運行創造良好的基礎。

②明確業主和物業管理方在消防安全工作中的法律角色。以一幢消防安全重點單位的多產權高層建筑來分析,參照公安部61令《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的規定,單位的法人為本單位的消防安全責任人,實施消防安全管理工作的為消防安全管理人,而該高層建筑常為多產權建筑,應成立業主委員會,物業公司與業主委員會簽訂物業管理合同(其中含概消防安全管理內容)后,按照產權關系和合同約定,應認定業主委員會為該高層建筑的消防安全責任人,物業公司為該高層建筑的消防安全管理人。若該高層建筑投入使用后未成立業主委員會,則物業管理方所擔負消防責任應以《前期物業管理合同》約定為準,其他消防責任理應由開發商和入住的業主共同負責。

篇3

一、我國建筑業發展概況

我國的建筑行業發展與廣大人民群眾的生活十分相關，特別是近年來，隨著我國建設規模的不斷擴大，住宅建設規模也不斷增加，隨著住房制度改革的推進，商品房走入千家萬戶，物業管理需求也日趨深入人心，已經成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關的新興行業，在加快城市化發展進程、擴大就業和居民消費、維護房屋使用安全、改善居住環境、構建和諧社區等方面發揮更大的作用。

1、近年來房屋建設規模分析

在房屋建設過程中，房屋竣工和施工面積、住宅投資規模、房地產開發企業新開工面積、住宅商品房平均銷售價格等因素，是影響房屋建設規模的重要影響因素，對今后的房屋管理與維護也會有很大影響。

（1）房屋竣工和施工面積

從2004年以來，我國的房屋建筑發展日趨擴張，截止2013年，全社會房屋竣工和施工面積成倍增長，房屋施工面積從376495.06增長為1336287.60（萬平方米）；住宅房屋施工面積從217580.48增長為673163.29（萬平方米）；不難看出，房屋施工面積和竣工面積得以空前擴張（詳見表1）。

全社會房屋竣工和施工面積 表1

指標

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

房屋施工面積（萬平方米）

1，336，287.60 1，167，238.42 1，035，518.88 844，056.90 754，189.40 632，260.99 548，542.04 462，677.05 431，123.04 376，495.06

住宅房屋施工面積（萬平方米）

673，163.29 614，990.59 574，909.86 480，772.89 431，463.18 364，354.38 315，629.80 265，565.31 239，769.60 217，580.48

商品住宅房屋施工面積（萬平方米）

486，347.33 428，964.05 387，705.98 314，760.12 251，328.78 222，891.80 186，788.43 151，742.72 129，078.38 108，196.54

房屋竣工面積（萬平方米）

349，895.79 335，503.55 329，073.26 278，564.54 302，116.53 260，306.98 238，425.31 212，542.15 227，588.65 207，019.08

住宅房屋竣工面積（萬平方米）

193，328.47 195，102.89 197，452.24 174，603.86 184，209.52 159，404.62 146，282.71 131，408.19 132，835.95 124，881.12

商品住宅房屋竣工面積（萬平方米）

78，740.62 79，043.20 74，319.05 63，443.10 59，628.71 54，334.10 49，831.35 45，471.75 43，682.85 34，677.18

房屋竣工價值（億元）

61，754.86 55，195.98 48，393.06 38，965.22 35，353.91 28，073.98 23，582.73 19，891.61 18，789.55 15，239.60

住宅房屋竣工價值（億元）

31，405.89 29，493.73 26，465.14 21，507.18 19，378.88 15，334.11 12，990.65 10，950.11 10，042.25 8，320.30

商品住宅房屋竣工價值（億元）

20，039.42 19，147.45 16，947.74 13，527.53 11，500.24 9，295.26 7，853.07 6，717.23 6，060.13 4，620.70

數據來源：中華人民共和國國家統計局網站

（2）住宅投資規模分析

在建筑業不斷發展的過程中，與百姓密切相關的是全社會的住宅投資規模，在近十年中，全社會的住宅投資從2004年的13464.08增長為2013年的74870.67（億元）；其中，城鎮住宅投資從2004年的11010.13增長為2013年的67483.36（億元）；投資規模不斷擴張，詳見表2。

全社會住宅投資 表2

指標

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

全社會住宅投資（億元）

74，870.67 64，412.79 57，824.43 45，027.01 36，428.23 30，881.20 25，005.01 19，333.05 15，427.23 13，464.08

城鎮住宅投資（億元）

67，483.36 57，844.27 51，773.37 39，763.10 30，512.74 26，516.00 21，238.29 16，305.54 12，825.76 11，010.13

房地產住宅投資（億元）

58，950.76 49，374.21 44，319.50 34，026.23 25，613.69 22，440.90 18，005.42 13，638.41 10，860.93 8，836.95

數據來源：中華人民共和國國家統計局網站

（3）房地產開發企業新開工面積

雖然房屋竣工面積不斷增長，全社會住宅投資不斷投入，開發企業的新開工面積也呈現不斷上升趨勢，2004年為60413.86（萬平方米）；2013年為201207.84（萬平方米），詳見表3。

按用途分房地產開發企業新開工面積 表3

指標

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

房地產開發企業新開工房屋面積（萬平方米）

201，207.84 177，333.62 191，236.87 163，646.87 116，422.05 102，553.37 95，401.53 79，252.83 68，064.44 60，413.86

房地產開發企業住宅新開工房屋面積（萬平方米）

145，844.80 130，695.42 147，163.11 129，359.31 93，298.41 83，642.12 78，795.51 64，403.80 55，185.07 47，949.01

房地產開發企業別墅、高檔公寓新開工房屋面積（萬平方米）

4，454.59 4，228.31 5，653.01 5，080.05 3，649.80 4，336.97 4，914.41 4，058.32 2，834.97 2，975.69

房地產開發企業辦公樓新開工房屋面積（萬平方米）

6，887.24 5，986.46 5，399.20 3，668.07 2，860.76 2，471.95 2，141.44 2，134.94 1，671.10 1，704.19

房地產開發企業商業營業用房新開工房屋面積（萬平方米）

25，902.00 22，006.85 20，730.78 17，472.58 12，415.03 10，040.69 9，093.89 8，473.23 7，675.47 7，790.81

房地產開發企業其他用途新開工房屋面積（萬平方米）

22，573.80 18，644.89 17，943.77 13，146.91 7，847.84 6，398.62 5，370.70 4，240.86 3，532.79 2，969.85

數據來源：中華人民共和國國家統計局網站

（4）商品房平均銷售價格

雖然房屋竣工和施工面積不斷增加，住宅投資規模不斷加大，房地產開發企業新開工面積不斷擴張，商品房的銷售價格還是不斷增長，以住宅商品房平均銷售價格為例，2004年為2778.00（元/平方米）；2013年為5850.00（元/平方米），詳見表4。

按用途分商品房平均銷售價格 表4

指標

2013年

2012年

2011年

2010年

2009年

2008年

2007年

2006年

2005年

2004年

商品房平均銷售價格（元/平方米）

6，237.00 5，790.99 5，357.10 5，032.00 4，681.00 3，800.00 3，863.90 3，366.79 3，167.66 2，778.00

住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）

5，850.00 5，429.93 4，993.17 4，725.00 4，459.00 3，576.00 3，645.18 3，119.25 2，936.96 2，608.00

別墅、高檔公寓平均銷售價格（元/平方米）

12，591.00 11，460.19 10，993.92 10，934.00 9，662.00 7，801.00 7，471.25 6，584.93 5，833.95 5，576.00

辦公樓商品房平均銷售價格（元/平方米）

12，997.00 12，306.41 12，327.28 11，406.00 10，608.00 8，378.00 8，667.02 8，052.78 6，922.52 5，744.00

商業營業用房平均銷售價格（元/平方米）

9，777.00 9，020.91 8，488.21 7，747.00 6，871.00 5，886.00 5，773.83 5，246.62 5，021.75 3，884.00

其他商品房平均銷售價格（元/平方米）

4，907.00 4，305.73 4，182.11 4，099.00 3，671.00 3，219.00 3，351.44 3，131.31 2，829.35 2，235.00

數據來源：中華人民共和國國家統計局網站

2、建設規模增長，對物業管理的需求增加

通過對表1至表4中的數據進行分析，不難看出，房屋竣工和施工面積、住宅投資規模、房地產開發企業新開工面積均是上升趨勢，但是住宅商品房平均銷售價格的增長幅度還是非常大的，這足以說明，建設規模和購買力之間，量價齊升，目前，我國廣大城市居民的住房需求正從追求生存空間的數量型轉向數量和質量并重，隨著住房商品化發展，物業管理與老百姓直接相關，物業服務企業為廣大居民提供了相關專業服務，自2004年開始，我國的房地產市場的投資一直保持著迅猛的增長勢頭，房屋施工房屋面積、竣工房屋面積、住宅投資規模逐年增長。數據表明：2004-2013年間，我國房地產的巨大利潤空間吸引了各種資金的持續進入，房地產市場的供給迅速增加，在這種經濟形勢下，建筑施工質量對后期物業服務的影響，應引起各行業專業技術人員的充分重視。

二、建筑施工質量對后期物業管理的影響

建筑物本身構造由基礎、墻和柱、樓板、樓梯、屋頂、門窗等六個主要部分組成，這六個不同構造組成在不同施工階段的質量保障，對后期物業項目服務與管理都有很大影響，因此，在各個不同施工階段應充分考慮對后期物業服務的影響。

1、 基礎施工

俗話說，萬丈高樓平地起，基礎作為建筑物的重要組成部分，承受了建筑物的全部荷載，并且在建筑工程中屬于隱蔽工程，對于建筑物來說，建筑主體設計和施工質量再好，如果沒有一個穩固耐久的基礎，建筑物后期使用也會出現問題，如：不均勻沉降，上部結構開裂，一旦基礎出現問題，維修起來非常困難，維修費用高、施工難度大，維修周期長等問題。如果，房屋銷售后移交給物業公司提供服務，就會造成業主與物業企業的誤解和矛盾，業主會將對房屋質量的不滿意轉嫁到物業服務企業身上，物業服務企業將代人受過，甚至影響到業主及時交納物業服務費，給物業服務企業帶來經濟損失，因此，在基礎施工階段、建設單位（開發商）、施工單位、工程監理公司、物業服務企業前期介入人員和相關政府主管部門要嚴格把關，按照國家相關基礎施工規范進行施工，確保基礎施工質量關，為今后的物業服務企業管理與服務奠定基礎。

2、墻體施工

墻體是建筑物的一個重要組成部分，在建筑物中是豎向構件，首先，墻體應具有足夠的強度和穩定性，其次，從節能考慮應具有保溫隔熱性能，特別是護墻，再次，墻體應具有隔聲、防火、防潮、放射線等功能。在墻體施工過程中，應嚴格按照國家施工規范把關，執行現行的《建筑抗震設計規范》，嚴把施工質量關，為今后的物業管理提供物質基礎。

3、樓板及樓地面施工

樓板是多層和高層建筑分隔建筑物空間的水平承重構件，在現代建筑中鋼筋混凝土樓板是目前最為普遍的一種，在施工階段應注意保證堅固要求，強度和剛度都應該滿足設計要求，特別是有防水要求的衛生間，在施工和裝修過程中，注意防潮、防水方面的施工質量，一旦出現問題，就會引起樓上和樓下業主之間的鄰里糾紛，雙方業主就會找到物業服務企業進行溝通，給入住的業主日常生活帶來不必要的麻煩。也會給物業服務企業帶來很大工作量。

4、樓梯施工

兩層以上的房屋就需要有上下交通和疏散設施，即樓梯、電梯、自動扶梯等。設有電梯和自動扶梯的建筑物，也必須同時設置樓梯，因為，在遇見特殊情況如：停電、發生火災等，人們要通過樓梯進行疏散。樓梯施工過程中，除了本身自重較大，使用荷載也較大，因此，必須有堅固的墻體或框架支撐，確保投入使用后具有足夠的安全性。施工過程中也要注意防火、安全疏散的問題。樓梯間四周必須是耐火墻體來保證防火疏散的要求。除此之外，樓梯的細部施工質量也很重要，例如：防滑構造措施（凹槽、金剛砂、金屬條等）的施工質量直接影響后期使用，因為，樓梯時傾斜構件，為避免行走時滑倒，應嚴格注意施工質量，確保業主入住后上下樓梯時的人身安全。

5、屋頂施工

屋頂是建筑物最上部結構部分，具有雙重功能：維護、承重，所以必須在施工過程中解決好防水、排水、保溫隔熱等等問題。首先，防水和排水是屋頂最基本的功能要求，工程實踐證明：排水是防水的主要措施，排防結合，根據不同的屋頂形式，有的以排為主，有的則以防為主。現在有很多新建住宅區，由于施工問題，造成業主入住后時間不長，就出現屋頂滲漏現象，維修起來非常麻煩，因此，在屋頂施工階段，防水和排水問題是屋頂施工質量的關鍵環節，應引起建設單位、施工單位、監理單位等各方主體的注意，確保為今后的物業管理掃清障礙。

6、門窗施工

門窗是建筑物的一個重要組成部分，屬于建筑物的圍護構件，具有分隔、保溫、隔熱、防火、防水、防風塵以及防盜要求。門是交通疏散的必經要道，設計及施工應符合防火規范要求，保障正常交通的需要與緊急疏散的安全。門窗在關閉的情況下，應盡能的封閉，從而達到防風塵、防雨水的作用。同時，應注意保溫隔熱、隔聲的性能，保溫隔熱性能對業主入住之后的居住舒適性和建筑節能措施，都是意義非凡的，如果施工質量欠缺，不但會影響業主的正常生活，也會造成能量損失，不利于建筑節能要求。

綜上，建筑工程的各個施工階段，其內容復雜，施工周期較長，保障良好的施工質量，不是一朝一夕能解決的事情，需要多方合作，嚴格遵守國家施工規范，才能為后期物業管理與服務奠定基礎。

三、確保建筑施工質量的措施

建筑工程施工質量的好與壞直接影響的業主入住后的生活質量和物業服務企業的服務質量，因此，應引起施工單位和物業服務企業的多方重視，應對措施如下。

1、 確保施工監理質量

由于房地產項目開發周期較長，很多施工內容屬于隱蔽工程（如基礎施工、地下管網施工、水電管線安裝等），因此，在施工的各個環節，如地基與基礎施工、主體施工、裝飾裝修施工、水暖電施工、中央空調安裝于調試、電梯安裝于調試等各個環節，物業服務企業均要與開發企業、監理公司一起共同進行質量監理，確保各個環節保質保量完成施工任務，為今后物業管理掃清障礙。確保物業能正常運轉，最大限度發揮其正常使用功能，為全體業主和使用人提供服務保障。

2 、物業服務企業建立施工技術檔案

物業服務企業在施工過程中要早期介入，參與各個環節的施工監理，保障質量，同時要盡可能地全面搜集物業的各種資料，同時熟悉各個部分，逐步建立物業項目的各個施工環節的技術檔案，為后期物業服務奠定基礎。

3、 確保國家技術標準在施工階段的應用

物業服務企業應根據國家規定的技術標準，對工程設計與設計單位、施工單位、開發企業一起認真進行技術交底和圖紙會審。近年來，我國住建部頒布了很多新標準，如《視頻安防監控系統工程設計規范》、《出入口控制系統工程設計規范》、《民用建筑綠色設計規范》、《建筑外墻清洗維護技術規程》等一大批國家技術標準，物業服務企業人員應充分熟悉這些標準，并應用與具體的施工階段，確保在施工過程中，施工企業能嚴格執行國家技術標準，保障施工質量，為后期物業管理與服務掃清障礙。

4 、確保建筑材料選用符合國家綠色環保要求

2010年11月我國住建部頒布了《民用建筑綠色設計規范》，從而對節地、節能、節水、節材和環境保護等內容作出基本界定，對建筑設計、建筑材料、給水排水、暖通空調和建筑電氣等綠色設計理念提出了技術規范要求。為了使得業主和使用人得到一個環境優美、清潔安靜的綠色居住環境，物業服務企業人員在房地產項目開發建設的可行性分析時就要依據新的規范要求嚴格審核設計方案，并對后期施工階段是否嚴格履行設計標準，進行把關。確保建筑材料選用和執行均能達到《民用建筑綠色設計規范》國家標準。從而保障為業主和使用人提供一個綠色安全的居住環境。

5 、物業服務企業與建設單位在施工階段應密切合作

物業服務企業和房地產開發企業在施工階段要密切合作，因為，一個房地產項目在今后交付使用過程中，至少使用幾十年，甚至上百年，施工質量的好壞直接影響到物業的正常使用，對于開發企業來說，它開發出的產品其質量的好壞，影響到它的今后信譽，而物業服務企業在施工階段的介入，增加了房地產開發企業的技術監督力量保障對工程質量的監督，為下一步的物業承接查驗做好了準備，也可為房地產開發企業增強售后服務質量提供了方便。

物業管理行業涉及千家萬戶，關系到社會的和諧穩定，因此，各級政府要不斷加大施工過程監管力度，嚴格工程監理管理制度，促進物業管理行業的發展。

綜上，隨著我國經濟發展形勢越來越好，人們的經濟收入也在不斷增加，對生活環境質量的追求也越來越高，只有不斷學習發達國家的物業管理先進經驗，不斷提升建筑施工質量，才能促進我國的物業管理行業健康、有序的發展。

參考文獻：

【1】《建筑工程概論》2012年9月，中國建筑工業出版社，段麗秋主編

【2】《物業管理綜合能力》，2006年8月，中國建筑工業出版社，韓朝主編

【3】《物業管理實務》，2014年7月，中國建筑工業出版社，張秀萍主編

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一、總體要求

針對當前物業管理中存在物業服務不到位等問題，堅持標本兼治、綜合治理的方針，按照以人為本、共享和諧、立足當前、著眼長遠、綜合治理、務求實效的總體要求，依法查處物業服務中不規范和違法違規行為，集中整治服務水平低、社會形象差的物業服務企業，使社會和群眾反映強烈的問題得到有效整改，讓老舊小區的基本物業服務更有保障，讓高中檔住宅小區物業服務質量得到顯著提升，全面提升全縣物業服務水平，樹立小區的良好新形象，促進全縣物業服務行業持續健康發展。

二、整改內容

（一）物業企業市場行為不規范問題。重點查處物業企業無資質或超資質范圍承接物業服務業務；擅自將物業管理項目的全部業務轉讓、委托給他人管理；擅自撤離物業管理區域或停止物業服務；聘用未取得物業管理職業資格證書人員從事物業管理活動；以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓資質證書；在物業管理招標投標中與招標人或其他投標人相互串通，以不正當手段謀取中標等行為。

（二）物業企業服務不到位問題。重點查處物業企業未按要求簽訂物業服務合同或未按規定辦理合同備案手續；未按照物業服務合同和服務標準提供物業服務，只收費不服務或服務不到位；物業收費未備案或擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費等；未按規定在物業管理區域顯著位置公示服務內容、收費項目、收費標準；對小區內亂搭亂建等違規行為未制止，制止不了又未及時向有關部門報告等。

（三）物業企業侵犯業主合法權益問題。重點查處物業企業擅自改變公共建筑、共用設施及物業服務用房用途，非法占有公共部位的經營收益；擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；未按照裝飾裝修服務協議規定及時向業主退還裝修保證金；物業服務合同終止時不按規定移交物業服務用房和有關資料等。

（四）物業企業自身管理不規范問題。重點糾正物業企業工作人員服務意識差和態度不端正；不按規定報送信用檔案信息、統計報表等資料；未建立健全內部各項規章制度，辦事制度和辦事流程未公開；未按要求配齊物業管理項目經理和專業管理技術人員；未建立投訴、回訪處理機制，未公開投訴受理電話，處理記錄不詳細等。

（五）前期物業管理不規范問題。重點查處建設單位未按規定劃分物業管理區域；未依法通過招投標的方式選聘前期物業服務企業；未按規定要求與物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同；未按照規定辦理前期物業服務合同、臨時管理規約、小區配套建筑和設施設備清單及權屬資料備案手續；未按規定對共用部位、共用設施設備進行承接查驗；未按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和有關資料等。

（六）業主委員會履職不到位問題。重點糾正小區已具備成立條件，未按規定成立業主委員會；業主委員會未辦理備案手續；未依照規定，與選聘的物業企業簽訂物業服務合同；未及時了解業主的意見和建議，督促業主按時繳納物業費；未監督和協助物業企業履行物業服務合同；未對不履行職責或違章搭建建筑物、構筑物，拒付物業費以及侵害業主合法權益的委員作出終止資格的決定；違反法律、法規作出決定等。

三、實施步驟

本次專項整治分三個階段進行。

1、安排部署階段（10月15日—10月20日）。印發專項整治實施方案，召開活動動員會議，做好宣傳發動工作，營造良好實施氛圍。

2、集中整治階段（10月21日—11月20日）。組織物業服務市場各主體單位開展自查自糾，自覺整改存在的各類問題，進一步規范自身行為。縣住建局組成聯合檢查組，對城區物業服務市場組織開展專項整治，對存在的各類問題進行全面查處，按照“主動自查整改從輕處理，不自查不整改從重處理”的原則提出處理意見，全面規范物業市場秩序。

3、檢查驗收階段（11月21日—11月30日）。對問題整改情況進行全面驗收，形成檢查處理情況報告，并在全縣范圍通報。

四、保障措施

（一）加強領導，搞好配合。縣住建局抽調人員專門成立縣物業管理市場專項整治工作領導小組，負責整個活動的組織和領導。各物業服務企業要按照上級要求主動自查，不斷規范市場行為，對存在的問題不折不扣地進行整改。

篇5

關鍵詞：BIM技術；建筑設計；物業管理

引言

BIM含有的中文含義為建筑信息模型，如今我國利用的建筑模型軟件很多，比較常見的BIM軟件為Revit、Bentley等。美國國家BIM標準用空間能力、信息度準確度互用性等判斷的標準，這些數據可以加快建設的時間周期同時可以給管理帶來便捷的信息。我國的建筑業雖然取得了很多舉世矚目的成就，創造了很多的人類建筑奇跡，不過建筑業卻遇到了很大的挑戰，同其他的行業相比，建筑業存在能耗巨大與效率低下的問題。建筑業是一個需要依靠能源消耗與原材料來實現各種建筑物的行業，依據相關的數據顯示，建筑行業消耗世界能源與原材料占據40%以上，同時建筑業效率低下。依據美國研究院的報告顯示，同制造業相比，建筑業浪費率在57%以上。所以如何的降低建筑成本、提升生產的效率，是建筑行業必須面臨的一個問題。現今我國建筑行業同其他發達國家相比，其在生產效率上面還是具有很大的差距，出現能耗巨大與效率低下等問題，原因也是多方面的。依據制造業的成本控制、提升效率方面具有的經驗來說，一個行業的整體水平提升依賴于整個生產的流程化與信息化。依據制造業領域含有的PLM理論逐漸發展起來的PIM技術獲得很大成功，建筑業也逐漸依據BLM理念發展起來的BIM技術，其在建筑領域的應用逐漸深入，本文將開展相關的研究。

一、基于BIM建筑工程設計工作開展

（一）項目的構思

項目構思含有總體平面布置構思與建筑方案構思等，啟動RevitArchitecture軟件平臺與初始模塊，設定字型、線型以及基礎材料等，保存為標準的模板，之后開展設計可以依據該標準進行。同時建立一個清晰與明確的工程目錄框架，利用工程的維護與管理。依據路網含有的規劃圖與用地紅線、現狀的地形圖關鍵點的地形高程數值等資糧，利用已經建立的工作平臺進行三維場地模擬布置，利用不同的材質將建筑、廣場以及綠地等進行區分，作為建筑平面布置的基礎。接著開展建筑方案的構思，RevitArchitecture工作平臺具有的概念體量工具，在項目的前提概念性的方案構思內部提供十分靈活與簡單的概念設計，利用這樣的模型在三維視圖環境下，方便反復的推敲建筑的形態，快速的表達設計的意圖，依據概念模型可以直接的提取建筑面積、占地面積以及外立面面積等數據，同時這些數據都是準確的。

（二）方案的設計

以已經完成的三維建筑信息模型作為基礎，開展方案設計，在概念體量模型中已經具有一些基本圖，不過還是缺乏準確方案分布信息的表達，這就是方案階段信息寫入的集成化階段，在這個階段就是將概念模型反復的推敲成熟成為建筑基本信息，開始分類的構建到BIM模型中，該階段為整個環節的關鍵階段。BIM方案模型就是阿精草圖模型精細化，構建完整的信息化模型，含有內部結構、主梁板梯饑餓哦股、外墻結構等元素構建，對于各個元素的建模之中，依據各自先后的順序逐步完善。其一為層數設定，在工程列表之中選擇新建樓層，或者為直接框選圖形內部的整個平面，在確定框架之后軟件還會自動彈出對話框的設置平面樓層名稱、層高等模型數據，依據剖面圖設計樓層之后還是需要單獨設置總平面圖、門窗信息以及大樣圖等信息，不過為了防止由于圖紙增加層之后覆蓋信息層，可以預留幾層來作為信息層，如果沒有層數增加就可以刪除空白預留層。RevitArchitecture內部具有的相同平面可以在對話框內部設置相同的層數具有疊加量，如果標準層為3-20層，就會輸入3-20就可以，這樣軟件就會自動的疊加層數，不需要每層單獨設置。之后在依據名稱在文檔對話框復制出來。雙擊平面層數就會自動的彈出文檔信息窗口，在文檔信息中就實現樓層信息，方便隨時查詢。其二為構建立柱網，對于規整的柱網可以用柱網系統自動的構建，相對復雜的模式則是利用手繪，這樣的模式可調控與操作性比較大，可以詳細的開展軸網的柱網系統布置活動。其三為繪制墻體，墻體同整個模型聯系的參數化信息，脫離了簡單的二維線。在修改墻體參數的時候，僅僅需要重新的輸入新的參數，相關聯的二維表達會隨著參數的改變而變化，不在需要重新的繪制。在墻體對話框內部，設置相關的參數就可以對于平面的線型、構造以及在三維模式下的型體與材質開展編輯活動。其四為生產樓板，樓板在RevitArchitecture內部是基礎水平的建筑模塊，其重要的途徑為地板建模與分割層同時生成相關的圖標信息。墻體與板建立的順序，因為工程的需求來設定。其五為生成梁柱，樓層使用的框架剪力墻結構，外部的梁柱環繞中間剪力墻核心筒構成，梁柱元素相關比較簡單，基本以矩形為主，不規則的圖形需要與墻體一樣通過復雜的曲面來完成，最后將柱子與梁連接在一起。最后為繪制幕墻，其含有鋼龍骨、外飾面板以及幕墻預埋等結構組成，繪制幕墻時選擇畫一條參考線的幾何方法，輪廓線或弧，創造一個幕墻的平面，垂直，輪廓和室內標高或3D窗曰中建立幕墻。通過上述的建筑模型基本信息的設定之后，方案階段BIM模型主要部分己基本完成。

二、以BIM技術為基礎的物業管理模式

（一）BIM技術物業管理概念

現階段，BIM技術在建筑的設計和施工過程中得到越來越廣泛的應用，這就奠定了其在后期物業管理中的應用基礎。當一項項目竣工并交付，可對項目BIM組進行的BIM模型的移交，借助BIM三維可視化模型，來有效整合在每一專業中分散的設備和材料等信息，借助對綜合智能建筑監控系統和相關BIM模型的引入，來實現綜合高效管理。整體看來，BIM物業管理的實質就是對BIM的數據以及可視化進行核心技術的集成：首先為物業管理可視化，有效結合BIM信息模型同傳統物業管理存在的GIS技術，使得物業管理建筑構建實現管理的可視化，BIM模型能夠對建筑物整體的構成部分的走向、位置以及形狀等進行顯示。其次為BIM模型數據集成化，處于運營管理中，能夠對建筑的施工和設計階段出現的信息包含在內，以及關鍵設備型號和相關廠家信息，后期設備的維護和修理等信息，都要想BIM模型進行錄入，BIM是一個大型網絡數據庫，數據庫可通過物業管理人員進行隨時調整，與GPS等工具有效結合，能夠使得定位更為準確和快捷，同時對設備詳細信息進行快速獲取，使得BIM技術平臺物業管理得以實現。比如出現水管滲漏的問題的時候，維修人員并沒有先去對整個建筑進行巡查，卻對BIM模型進行滲漏水管周邊的開關設備等的查找，對型號、規格、維修記錄和廠家等信息進行提取，以此來對維修解決方案進行快速尋找。

（二）BIM技術物業管理的優勢

其一為人力資源，以BIM技術為基礎的運維管理的信息化管理系統是非常先進的，這就使得其在管理人員方面沒有較高要求，這成為物業管理未來發展模式的核心競爭力。借助統一高效的管理平臺，能夠對管理人員的效率進行極大的提升，以此來對勞動力成本進行降低。這就讓管理人員持續流動，在實施了BIM模型綜合管理智慧，秩序借助BIM對信息進行輸入查詢，則樓宇的全部信息便都可顯現。其二為設備運行監控首先為設備信息，以BIM為基礎的管理系統對全部設備信息如期位置、供應商、維護狀況以及聯系電話等進行了存儲，物業管理人員僅通過對模型進行點擊便能夠對每個設備的基本信息進行查詢。這一管理系統能夠登記管理樓宇內存在的全部設備，同時設置設備使用期限能夠對過保或是到保時發出警報，以此來得以及時對到保和過保設備進行維護和更換，避免事故發生。管理人員僅通過電腦客戶端界面進行有關設備信息的輸入，便能夠準確定位BIM模式。進行授權的有關人員借助BIM四維模型，能夠對建筑內的設備信息進行隨時讀取。其次為設備的運行與控制，處于BIM模型平臺中，能夠對建筑內的所有設備狀況進行觀察，借助相關設置：綠色表示正常運行，紅色表示有故障，只要對模型打開，并對其任意位置進行點擊，那么便能夠對位置運行設備狀態進行深入了解，同時，管理人員能夠遠程控制設備，比如說開閉某一設備的操作等。再次為隱蔽工程管理，以BIM技術為基礎的管理系統對于較復雜的地下管網以及隱蔽工程的管理較為方便，在模型中會立體的顯示所有地下管線，同時能夠在圖上對其相互距離進行直接量取，在擴建和改建場地或是二次裝修的時候，能夠精確定位模型的管線，對管線位置進行避開，來維修管線和更換設備。借助電子化，可對全部信息進行保存，同時以維修或是改建狀況給以實時更新，對信息準確性和完整性進行保障，內部人員能夠查詢或是共享信息。最后為安保管理，以BIM為基礎的安保系統既能夠實現視頻監控，還具備智能控制中心，借助監控設備能夠對所有區域的管理實現可視化，管理人員能夠借助電腦對任意樓層的監控狀況進行隨時調查。

三、結束語

本文在分析大量文獻的基礎之上，利用BIM技術對于建筑各個階段的設計，含有結構分析、工程概算等完成，完成了建筑的初步設計，總結出了BIM技術建筑設計的流程。同時開展了基于BIM技術在物業管理上面的應用，得到一些具有價值的結論。

參考文獻

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