土地管理法修訂精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇土地管理法修訂，期待它們能激發您的靈感。

篇1

城市居民住宅難，根源在于《土地管理法》有問題

在現階段，國家需要保障的是城市居民的住房，農村居民的住房似乎是不存在問題的；事實上，中國所謂房地產市場只存在于城市，農村根本就沒有房地產這一說法。這一現象表明，現階段城市居民住房問題與中國政府的城市化政策密切相關：進一步說，中國現代化戰略的偏頓造成了這一問題。

中國的現代化是以所謂城鄉二元體制為基礎的現代化，城市是現代化的中心，農村地區基本上被排除在現代化之外，現代化的推進主要表現為城市地區工業化的發展和城市居民物質文化生活水平的快速提高，而城市以外的農村地區則基本上停滯不前，以致于現代化成就越大，城鄉差距就越大，經濟社會發展的各種資源也就愈加集中到城市，農村也就愈加落后。

這種城市中心現代化的一個明顯后果是，隨著城市規模的擴張，城市人口越來越多，居民對住房的需求也就越來越大。而隨著城市越來越繁榮發展，人們的收入水平也在不斷提高，各種各樣的原因使得一部分城市居民保持了對住宅的強勁購買力，從而使作為稀缺商品的住宅的價格快速上漲，導致只有少數富人能買得起房，大多數中低收入的居民一旦買房就成為脖子上套了緊箍咒的“房奴”。從宏觀來看，正是這樣一種以城鄉分隔為顯著特征的城市化進程，導致了城市人口快速膨脹和住房短缺的惡性循環。

在分隔城鄉社會的制度安排中，土地管理法對城鄉土地制度的規定是一個關鍵。按照這一法律的規定，國家將土地分為農用地、建設用地和未利用地，其中，建設用地就是國有土地，為城市建設和工業化所用，那里是城市居民的“地盤”，在農業用地上就只有農民。農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，一旦出賣、出租住房后，再申請宅基地的，就不予批準。也就是說，城鄉居民之間在居住區上涇渭分明，不可越雷池一步。是土地把城鄉社會分隔開來，土地制度成了城鄉二元體制的主要實現形式。在2006年國家制定《物權法》的時候，“禁止城鎮居民購買農村宅基地”的條款在幾經爭論之后，還是把球踢給了《土地管理法》：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”

要害在于未能統籌城鄉

立法者的初衷是要通過這些法律來保護農村屬于農民的土地。可是，在城鄉分隔的條件下，城市自身的發展是難以為繼的。在城市小、農村大，城市富、農村窮的條件下，國家以法律固化、強化城鄉分隔，后果是多方面的，而在現階段一個最明顯、最突出的后果，就是城市房價高得讓城市居民無法承受，從而使城市居民的住房問題成為一個影響社會穩定、發展的重大社會問題。原因很簡單，第一，住房是建在土地上的，原來城鄉分隔的格局使城市土地供應越來越少，無法滿足城市人口越來越多的情況下的土地需求；第二，土地供應越少，政府越需要管制，而限制土地供應，土地價格就越來越高：二者形成惡性循環：三是按照土地管理法以及其他相關法律政策，城市居民只能在城市里居住，沒有別的解決問題的可能。

目前城市政府采取了許多居民住房保障政策，諸如學習香港的做法，政府為低收入家庭提供廉租房、經濟適用房等。這樣的政策應該是有一定的效果的，但內地城市和香港是不一樣的，因為香港相對而言是一個“孤島”，雖然它由于發展的需要人口也在增加，但畢竟人口來源有限。而內地即使有一個戶籍制度攔著，城市人口增長的趨勢也是無法阻擋的。像北京、上海這樣的特大城市，在最近20年內人口增長的速度是驚人的，但更驚人的還是所謂的“二線”、“三線”城市。筆者看到過一個地級市的政府工作報告，這個市政府所在城市5年內人口由40萬增加到70多萬，而且還在快速增長之中。在這樣的大趨勢下，政府的廉租房提供得越多，人口增長就可能越快，住房問題也就會越嚴重。中國有7.45億農村人口，在城鄉分隔的條件下，他們都希望到城市里來分享現代化建設的成果，而“減少農民”正是政府的一個“大政策”，城市化的步伐正在進一步加快，城市住宅問題怎么可能是廉租房所能夠解決的呢?

當然，城鄉分隔的后果遠遠不止一個住房問題。在許多城市特別是像北京、上海這樣的特大城市人口高度密集的情況下，因為人口高度密集，城市交通的壓力越來越大，人們不得不每天長時間在上下班路上疲于奔命。而人口集聚導致就業機會的不足，使得競爭壓力越來越大，“工作著是美麗的”的境界再難尋覓，人們的生活質量無法提高，對一部分居民來說很可能是每況愈下。2007年9月11日，在北京召開的中國城市論壇北京峰會了《中國城市品牌報告》及2007中國城市品牌價值排行榜，中國的四大直轄市全部進入“不宜居”城市行列。這樣的城市化哪里談得上“以人為本”呢?

當然，城鄉分隔對于農民則更為不利。因為中國現代化建設的成果都在城市里，現代化的物質生活方式和條件，優質的資源，包括教育、醫療、社會保障、現代化的公共設施等，基本上只為城市居民所享有，農村居民因為出生在農村只能干瞪眼。農村居民可以到城市里工作，為城市建設、為城市居民生活服務，但他們只是城市的匆匆過客，他們每年都必須像候鳥一樣從城市回到農村，再從農村飛到城市，形成中國鐵路的所謂“春運”。

所以，僅就住房問題而言，更加應該打破城鄉二元體制、統籌城鄉建設。試想，如果統籌城鄉居民住宅用地規劃，突破農村區域不能為城市居民提供住宅的限制，在城市郊區或適當距離內的農村地區開拓“農村房地產業”，在允許進城務工的農民居住在城市的同時，讓愿意到農村居住的城市居民到農村去，會不會更好地調節城市房價呢?

城鄉居民“混居”是城市化的必然趨勢

在工業化達到相當程度后工業反哺農業、城市支持農村成為一個普遍趨向的時候，城里人到農村居住也是一個“普遍的趨向”。在許多人口眾多的工業化國家，都有相當數量的城市人口居住在農村，特別是那些富裕的城里人。在日本農村，普遍存在著城鄉居民“混居”的現象。在美國許多城市，在“市中心”居住的多是“低收入人群”，而中產階級和高收入者大多住在郊區或鄉

下。白天到城里上班，晚上回鄉下，被稱為“鐘擺運動”。在最繁華的紐約曼哈頓、芝加哥也是如此。

事實上，在我國，城鎮居民擇居農村也已經成為一種日漸強勁的需求，全國許多地方，特別是在特大城市、大城市周邊地區，都有城鎮居民到農村買房居住的情況。據2005年的報道，在北京， “新移民”已超過10萬人，居住區域除了北京市郊區農村，還包括河北省燕郊、涿州、廊坊等地。2007年4月16日，北京房山區青龍湖鎮青龍頭村發生的“小產權房”事件，其實也是城鎮居民擇居農村需求強勁的體現。現階段政府還在禁止城市居民到農村購房，并且我國的城市化還處于農村人急劇移居城市的階段，再加上新農村建設還沒有真正起步，農村不但不能吸引人，而且都不能留住人，一旦新農村建設開始推進，當政府通過大量投入加快農村地區基礎設施建設，形成滿足現代生活方式的條件之后，廣大的城市周邊農村地區，必將迎來大批在城市工作但在農村居住的“半城半鄉人”。試想，如果農村地區居住環境比城市里好，而房價又遠遠低于城市市區，交通也十分便利，人們干嘛非要擠在鋼筋混凝土的叢林里呢?而且筆者相信，一部分城里人成為“半城半鄉人”的趨勢是不可能阻止的，這個時代一定要到來而且正在到來，城鄉人口雙向交互流動，將成為遏制城市房價飛漲的一條出路。

有論者指出，如果法律允許城市居民到農村購買宅基地，他們就會把農村變成自己的后花園，城里占著房子，農村再置一套別墅，不僅侵犯農民的利益，還會把耕地占沒了。這恐怕是一些政府官員的“懶政”思維。他們已經習慣于城鄉分治的狀況，作為城鄉二元體制的既得利益者，也習慣了城鄉分治的好處。其實，統籌城鄉居民住宅建設，首先得利的是農村居民，同時也不會有損于農民的利益，問題只在于怎么做。筆者設想，按照統籌城鄉發展的原則，按照即將出臺的新的《城鄉規劃法》的要求，可以在城鄉區域的政府及居民共同協商的情況下進行規劃，選擇一些交通比較便利的農村地區，引導房地產商開發城鄉居民混居的住宅區，其條件必須是，第一，以利用農民原有的宅基地為主，不得占用耕地；第二，必須給予農民足夠的補償，使農民的利益得到保障：第三，必須科學規劃農村小區，使原來的村莊變成現代化的社區；第四，按照國家建設部住宅建設標準，不得超標準建豪華別墅。

按照城鄉二元戶籍管理制度，目前還存在“城里人”和“鄉下人”之分，城鄉社會的分隔帶來了許多社會矛盾。如果能夠利用各種條件努力消除這種限制，如果規劃科學、措施得當的話，國家完全有可能利用推進城鄉居民混居的住宅區建設，來加速縮小城鄉差別，構建城鄉和諧社會。

允許城鄉居民混居有利于加快新農村建設

現階段城市居民到農村地區居住，相對來說是不得已的選擇，人數也不多。但如果國家的政策不僅允許，而且還能夠積極引導和推動城市居民到農村居住的話，他們將對新農村建設產生巨大的可能是革命性的影響。城市居民在城市賺錢到農村居住，生活消費將有一部分在農村地區進行，這將有力帶動農村經濟社會的發展，教育事業、醫療事業、公共設施建設、公共生活等都將提升層次，社會事業和服務業的長足進步，將為農村區域的非農就業創造機會，促進當地農民生產生活的發展進步。農業也將隨著農業人口不斷減少而實現規模經營，農業本身將不再成為農村經濟的主業， “農民”將成為現代化的專業農民。

篇2

摘要：《土地管理法》1998年修正以來，在中國土地立法缺位情況下，很長時間內充當了土地最高法角色。經過十余年施行，這部法律在日新月異的時代中已顯得有所滯后。《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》因此浮出水面。本文根據法律的社會、政治、經濟影響，通過研究和分析，指出該草案的先進之處和不足之處，希望能對《土地管理法》重新修訂提供有價值的參考。

關鍵詞 ：土地管理法；修訂草案；土地立法

一、修訂草案可采納之處

1.土地權利的細化

修訂草案第二章關于土地權利的有關內容，與《物權法》緊密聯系。其中，第十條明確了土地的相關權利種類，尤其對于地役權、土地抵押權等有了明確的闡釋，使得相關土地權利有法可依，在法律層面上加強了對土地相關權利人的保護，防止了土地權利的濫用。第十九條建設用地使用權的劃分，加入了地上權和地下權，與城市建設緊密相關，為建設工程的施工運行提供了法律的基礎。

修訂草案強調推行土地登記制度，使土地權利物權化，有利于保護土地所有權人和使用權人的合法利益。在第二十六條到第三十一條對此進行了詳細的闡述，明確了土地登記的強制性、必要性、效力、登記方法和發證機關等，對于土地登記的廣泛實施做出了必要的鋪墊和保障。此外，第二十三條創造性提出了異議登記的措施，在土地登記實施之后有充分的可借鑒性，對于爭議土地的處理提供了一個新的思路。

2.耕地保護力度的加大

在我國人多地少的現實條件下，耕地問題成為一個制約發展的突出問題，耕地的保護涉及到社會的廣泛利益。在修訂草案中，對于耕地采取了相當嚴格的控制機制。第一條就指出：“實行最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度”，奠定了耕地保護的中心思想。第五十一條至第五十五條，先后對基本農田的保護、劃分、占用、用途、數量、轉用等進行了嚴格限制，保護力度尤為突出。第五十五條到第五十七條提及相關政策，增加了先補后占制度，結合耕地占補平衡、總量平衡的政策，以及第一百二十一條破壞耕地的法律責任，有助于一般耕地的保護。再者，修訂草案中明確了耕地保護的資金保障。第四十七條指出，國家將設立啟用耕地保護基金，對耕地保護予以補貼。第八十四條規定，新增建設用地土地有償使用費，百分之七十留給有關地方人民政府，專項用于土地整治和耕地保護。資金的支持，對于耕地的維護有著重要的意義。不僅如此，修訂草案強化了對建設用地的控制，能夠間接達到耕地保護的目的。第七十七條提出土地用途轉用許可制度，未經許可，不得立項，嚴格了耕地向建設用地轉化的監管。第七十八條將土地用途轉用許可的審批權收歸省級以上人民政府，一并提出建設項目核查制度，有利于控制地方違法違規審批的現象。

第九十二條大幅度縮小了劃撥用地的取得范圍，減少建設用地的調配。

此外，對于行政部門也加強了保護耕地的要求。第四十五條將耕地保護列為各級人民政府的基本責任，第四十六條還將耕地保護作為地方政府的考核指標，第一百二十九條進一步規定對于大量耕地或者基本農田被違法占用的地方人民政府給予問責制。這些要求為地方政府保質保量地落實國家的耕地保護政策提供了強大的法律約束。

3.權利人利益的維護

修訂草案中多處體現了對土地權利人利益的保護，符合法律以人為本的宗旨。開篇第五條明確指出：“土地權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”進而，第十六條、第六十二條、第六十七條、第一百二十條、第一百二十一條中，明確了土地權利人的權益范疇，對于破壞土地權利人利益的行為在法律上予以追究，使得土地權利人的維權行為有法可依。第七十二條、第一百條提出土地收益的公開制度，結合第一百二十四條在法律上的警示，可以加強對土地權利人直接利益的保護，制約集體經濟組織非法占有土地收益的違法行為。對于土地權利爭議，第二十三條中去除了“三十日內”的規定，有利于土地權利人充分準備、及時反應，維護自己的合法權利。關于土地閑置，第九十二條中去除了“無償”二字，有利于建設用地單位損失的減小。

對于土地使用期限，修訂草案中也有了一定的表示。第十四條將土地承包經營期限由三十年修改為“土地承包關系保持穩定并長久不變。”；第一百零三條：“建設用地使用權出讓、租賃合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該宗土地的以外，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂出讓、租賃土地有償使用合同，支付建設用地使用權出讓金等相關費用”。“住宅建設用地使用權期限屆滿的，按國家有關規定自動續期。”這些措施綜合考慮了社會群體的可接受性，對于承包地和住宅用地的使用人——農民和居民——進行了合理的保護，對于建設用地的繼續利用提供了可能，有利于消除社會上的不確定心理。

4.土地監督監察的強化

修訂草案第六條指出：“國家實行土地督察制度。”這一制度在第十章有著詳細而具體的說明。引進國家對地方的督察機制，對于地方人民政府在土地方面的行政予以監督，能夠在一定程度上緩解地方政府土地違規行為的發生，防止權力的濫用。同時，加強了地方政府的土地監察職能，賦予人民政府依法制止和查處土地違法行為的權力，允許調動公安部門進行配合，使得地方政府能夠對土地違法行為進行及時的控制，予以合適的處理。此外，第一百二十九條、第一百三十條的問責制，第一百一十九條行政不作為和錯誤作為的責任、第一百二十八條阻礙執法的責任等等規定，對于土地監督和土地監察的順利進行給予了保障。

二、修訂草案值得探討之處

在整個土地管理法修訂草案中，也體現出了諸多的不合理因素，應評估和討論其可行性，進行慎重選擇。

1.土地交易的風險

修訂草案第二十六條指出：“依法應當登記而未登記的土地，不得轉讓、出租、作價入股或者抵押。”這就意味著，依法登記的土地即可以進行轉讓、出租、作價入股或者抵押等活動。這一推論在土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等相關內容中得到了很好的印證，第十六條、第十七條對土地承包經營權進行描述；第二十條、第八十八條、第九十三條、第九十六條對建設用地使用權進行描述；第二十一條、第九十條對宅基地使用權進行描述。無論何種土地，均允許正常的轉讓、出租、作價入股或者抵押等活動。而土地市場作為土地交易的媒介，修訂草案中也予以了承認。第九十四條：“國有建設用地使用權和集體建設用地使用權的出讓、轉讓和租賃，必須通過統一的土地市場以公開的方式進行”“土地承包經營權流轉應當納入城鄉統一的土地市場”。將土地市場正式引入，同時也間接承認了土地交易的合理性。

以上種種，對于土地交易進行了相當程度的放開，轉讓、出租、繼承、入股、抵押等土地交易活動均被認可。名為轉讓，實則與買賣并無異處，這無疑會對中國現行的土地公有制制度予以強烈的沖擊。修訂草案第二條明確指出：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”但是，在土地交易制度下，公有制的生命是否會被嚴重縮短？這一點不可不慎重考慮。

2.征地政策的模糊

修訂草案中，第六十九條出現這樣表述：將量化的征收土地補償標準完全廢止；無獨有偶，第七十六條，關于房屋拆遷補償，同樣沒有一個量化的指標。量化指標的缺失，勢必造成土地征收中補償方式的混亂，雙方將難以達成一致。作為弱者，農民的利益將更加難以得到保障。第七十一條，對于補償爭議，“省、自治區、直轄市人民政府的裁決即為最終裁決”，這顯然屬于一言堂現象的重新演繹。在其中，官官相護的因素不可以不被考慮，一旦裁決顯失公平，農民的利益將化為泡影。而且，“對裁決程序有異議的，可以自接到裁決決定之日起十五日內，向人民法院起訴”。這里的“十五日”，對于農民來講，顯然太少，自己的意愿難以進行有效的表達，甚至還來不及做出應有的反應。更為離譜的是，“征收土地補償爭議不影響征收土地的實施”。土地的補償爭議無法起到應有的干涉作用，隨著土地被征收，農民將失去最原始的談判資本，其利益將完全喪失。

3.村集體權力的擴張

修訂草案第十四條：“在土地承包經營期限內，對個別承包經營者之間承包的土地進行適當調整的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批準。”；第十五條：“農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的，必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。”雙雙被廢止。這無疑給了農村集體經濟組織賦予了擴大化的權力，給了他們跳過農民利益，為所欲為地承包土地的職能。這類爭執在調整之前發生率明顯不低，如此調整，想必將使農民無處申訴，對于村集體的穩定相當不利。

4.建設用地的潛在問題

第八十條：“國務院以及國務院投資主管部門批準、核準的建設項目，占用基本農田的建設項目，需要征收農民集體所有土地的，由國務院批準。征收前款規定以外的土地，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。”結合第七十八條，這一規定放大了省級政府對于土地用途轉用許可和土地征收的權力，給建設項目的擴大化進行留下了缺口，與耕地保護的思想格格不入。

第一百二十八條：“建設單位或者個人對責令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責令限期拆除決定之日起十五日內，向人民法院起訴。”這一準則被刪減，似乎意味著縣級以上主管部門對于建設單位或個人的施工可以任意干涉，建設單位或個人將無權進行申辯，這無疑會給有關部門的職權濫用留下隱患。

篇3

福建省土地管理局：

你局《關于耕地拋荒有關問題的請示》（閩土籍〔1998〕20號）收悉。經研究，現批復如下：

在土地利用現狀調查初期，雖然為了統一確定調查分類標準，對歷史上形成的拋荒地的地類做過規定。但是，自1986年《土地管理法》頒布實施以來，黨和國家十分重視土地的合理利用和耕地保護工作，嚴禁耕地拋荒，并且在新修訂的《土地管理法》中將嚴禁耕地拋荒上升為法律。新修訂的《土地管理法》第三十七條規定：“禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地”。“承包經營耕地的單位或者個人連續二年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的耕地。”因此，任何棄耕拋荒的，不僅不能在土地變更調查和建設用地報批時按非耕地對待，而且要盡快采取措施予以復耕。不得通過土地變更調查改變地類，使棄耕拋荒的違法行為合法化。

篇4

[關鍵詞]土地管理法；物權法；不動產土地

中圖分類號：R856 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2017）06-0284-01

隨著社會經濟的發展進步，人口急劇上升使人類生存環境不斷縮小，農耕面積大幅度減少，中國的土地問題日益突出。土地管理法的制定與實施對我國物權法的制定有著十分積極的意義。不論是從對我國市場經濟條件下最為重要的物權―土地物權的內容的規定來看，還是從對土地物權的行使方式來看，土地管理法都有非常多的規定。因此，土地管理法的制定不僅對現實的土地物權制度發揮著準據法的作用，而且對物權法發揮著積極的指導作用。但由于土地物權從屬于物權因此他們之間存在著一定的相互作用二者吩目互依存又彼此制約。

1 《物權法》對《土地管理法》的積極作用

1.1 《物權法》對《土地管理法》的指導作用

《物權法》中的“物”包括不動產和動產兩種而不動產中最重要的一部分就是土地，因此《物權法》中的關于土地產權的一些規章和基本原則對《土地管理法》的修改又有著一定的指導作用。《土地管理法》中對于土地的產權變更登記，也就是不動產產權的變更登記及相關手續并沒有給出明確的要求，使土地登記僅僅成為了一種管理方式，而在土地產權變化中失效。特別在我的現實情況中，雖然不動產的市場已經發展成為最為活躍的市場，但是在不動產的管理體制問題上，仍然保留著舊體制條件下建立的將不動產中的土地、土地上的建筑物、定著物、生成物各自分割管理、各成體系的作法。因此，《物權法》將土地產權這一物權賦予所有集體成員的這一轉變，保障了集體內每一名成員的權益，也規定了集體內的所有成員對集體產權具有維護的義務。

1.2 《物權法》對《土地管理法》的補充作用

《物權法》對《土地管理法》又有著補充完善的作用，以我國農村土地產權為例針對于土地征收這一項，《物權法》有了更完善和更全面的補充。《土地管理法》中指出，根據建設需要國家可以對農民的土地進行征用并給與和土地相等價值的補償以保證公眾利益。這一規定意味著只要對征收土地的農民有一定的補償即可，而沒有明確解釋什么是公眾利益，因此，造成實際生活中許多地方政府為了經濟建設及城市發展而征用農民土地。在這種體制下，土地失去了其財產性質，其物權即土地使用權不再是獨立的典型的民事權利，而成為附屬性權利；與此相反，地上建筑物的價值越來越顯著，其物權成為非常重要的權利。這樣，土地的物權不得不被地上物的價值吸收，并隨同地上物轉移。《物權法》中仍然沒有對公共利益做出明確改革的原因是《物權法》屬于民法。并且《物權法》中明確了補償條件在《土地管理法》的基礎上添加了安置費等以用于保障農民土地被征收后能夠維持正常的生活水平。同時，《物權法》對《土地管理法》中的土地登記制度有著補充的作用，比如，在不動產上設定一個抵押權時，依據物權公示的法律原則，該抵押權就必須進行登記；在登記之后，社會就有了知悉該不動產承受著一項抵押權這個法律上的負擔的合法渠道，社會的他人就會在取得該不動產物權時作出合理的避免風險的舉動。如果法律不建立登記制度，則就違背了交易的公平原則，并且給交易帶來巨大的風險。故土地登記制度實際上是物權法上一項具有重要意義的制度，它對科學的市場經濟條件下的不動產法至關重要。

2 《土地管理法》對《物權法》的積極作用

2.1 《土地管理法》對《物權法》的完善作用。

《物權法》修訂頒布的目的，是為了能夠更加客觀和全面的保障財產分配和財產流通的公平性及公正性，是目前我國最主要的財產法。因為任何交易實際上都是物權的交換。《物權法》則是用來保障這些交易可以公平公正完成的法律法規。而土地是不動產的一種，因為其珍貴性和重要性使他成為了目前最特殊的物權。《物權法》中也對于土地財產權的變更和交易進行了規定，但作為民法的一種《物權法》中關于土地物權的制定不是很完善。并且《物權法》雖然在一定程度上補充了有關征收土地后的補償政策，但我國目前多的情況是國家征用土地將土地的產權從農村集體所有轉變為國家所有，對于如何征用和征用方式并沒有進行進一步的闡述，并且對于宅基地等農村建設用地的產權變更和交易問題同樣沒有進行明確的解釋，因此《物權法》在土地產權這一方面上仍然較為薄弱。而《土地管理法》在關于不動產財產權利的規定，對不動產物權體系有較好的借鑒作用。比如，土地管理法關于兩種土地所有權的規定，關于土地使用權可以劃分為農用地使用權和建設用地使用權的規定，關于土地使用權可以轉讓的規定，關于土地使用權的變更應該進行登記的規定等，都有既符合國情又符合不動產法原理的特點。在我國未來的不動產法律體系中，這些制度對于完善《物權法》有十分重要的作用。

2.2 《土地管理法》對《物權法》的發展作用

我國耕地總體面積雖然很大，但人口數量較大，導致人均較少，并且隨著經濟發展、城市化腳步逐漸較加快，使耕地面積的逐漸縮小成為了一個日益嚴峻的問題。而《土地管理法》的修訂與頒布對如何保護我國耕地面積進行了明確的規范，指出作為基本農田的耕地轉化為建設用地等非耕地需要由國家相關部門（國務院等）進行審批，對耕地起到了一定的保護作用。此后，我國開始建立了土地使用權的市場，但是我國不存在土地所有權的市場，不動產實際工作部門也按照這一基本精神建立了相應的規章和工作程序。

3 結語

隨著社會的發展進步未來立法將逐漸增加對個人產權的重視，因此《土地管理法》和《物嚳ā繁匭胍達到精神上的高度和諧統一。

參考文獻

篇5

全國農用地(耕地)分等工作的全面完成為《土地管理法》修訂、切實加強耕地質量管理提供了重要的科技支撐條件。一是有方法，通過總結多年理論研究和實踐經驗，建立了一套系統完整的耕地等級評價體系；二是有成果，形成了國家、省、縣三級包括圖、文、表、庫一系列成果，第一次全面摸清了我國耕地等級分布狀況，填補了國內空白；三是有隊伍，建立了由各級土地管理工作人員、相關高校和科研機構的專家組成的專業技術隊伍。

《土地管理法》修訂應充分考慮這一新的科技支撐條件，在相關表述上可以更加明確。比如過去提“數量不減少，質量不降低”，現在有了農用地(耕地)分等定級成果，就可以改為“數量不減少，等級不降低”；過去提“質量好的耕地優先劃為基本農田”，現在可以改為“等級高的耕地優先劃為基本農田”，可以明確要求“調整劃定后的基本農田平均質量等級不得低于原有質量等級”；過去提“非農業建設可以利用劣地的，不得占用好地”，現在可以改為“非農業建設確需占用耕地的，應盡量占用等級較低的耕地，形成比選方案”等等。這樣更有利于新法的操作實施，也有利于監督管理與考核評價。

《土地管理法》修訂還應考慮其他相關工作。

一是補充耕地數量質量實行按等級折算。為落實國發[2004]28號文件關于“補充耕地數量質量實行按等級折算”的要求，國土資源部于2005年在全國部署開展了按等級折算基礎工作，形成了一套簡便易行的方法，取得了一整套成果，2007年要求各地應用基礎工作成果選擇部分項目進行試行，并要求在土地整理復墾開發項目中實施按等設計、按等實施和按等管理，確保補充耕地的質量。

二是農用地(耕地)產能核算。耕地產能核算以分等成果為基礎，將耕地質量相對差異與生產能力相掛鉤，測算耕地的可實現產能和實際產能。通過開展耕地產能核算，可以摸清我國耕地產能總量及其空間分布特征；通過比較分析兩個層次的產能結果，可以反映因耕地自然質量狀況、利用水平差異等造成的耕地產能差異。目前，全國已有17個省(區、市)按照國家統一要求，開展了耕地產能核算工作，其余省份將在2009年部署開展，2010年形成全國耕地產能核算成果。