增值稅稅收風險精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇增值稅稅收風險，期待它們能激發您的靈感。

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摘要：近年來，房地產開發企業在我國迅猛發展的經濟的帶動下發展日趨成熟，目前已經占我國GDP相當一部分比重。房地產開發企業最重要的是土地和資金，相應的涉及到的最重要的稅種就是土地增值稅，作為地方稅收的主要來源之一，其征管的力度在很大程度上決定著地方稅收的增長和發展。那么在實際征管過程中如何有效的識別土地增值稅的稅收風險并有效的預防和管理就顯得尤為重要。本文結合土地增值征管過程中的風險進行分析并以此建立稅收風險識別方法體系。

關鍵詞：房地產開發；稅務風險識別

房地產開發行業在我國城市化進程的不斷加速過程中得到迅猛發展，雖然近兩年增長趨勢放緩，但總體來說還是呈現增長的狀態。2008年以來，國家陸續出臺了很多關于房地產開發行業的宏觀政策，主要是為了抑制過快增長的房價，從而削減房地產泡沫，同時稅收機關也逐漸加大對該行業的稅收征管力度。但房地產開發行業涉及稅種較多、運營方式較復雜的特點決定了其征管的難度，尤其是土地增值稅的核算征管，難度之大更是不言而明。

一、房地產開發企業土地增值稅征管過程中存在的風險

房地產開發企業的土地增值稅的核算最復雜，可將土地增值稅征管中存在的風險歸集為兩大類：（一）房地產行業因自身財務核算不規范等造成的風險；（二）征管部門人員因自身能力等原因造成的風險；（三）其他風險。具體如下：

（一）房地產開發企業自身方面風險。1、土地增值稅的核算，最重要的有兩部分，即收入和扣除項目。對于收入來說，最可能存在的風險就是少計收入，其少計收入的主要方式有將房產作為拆遷補償分給購房者、以銀行按揭方式銷售房產不記收入、以完工房產抵建安成本、將車庫、雜物房等的銷售收入作為房租核算等。2、對扣除項目，可能存在的風險之一為虛增開發成本，如：增大建安成本，虛增材料價格等。風險之二為房地產開發企業售房時將收取的代收費用作為20%加計扣除的基數，從而增加扣除數。風險之三為將車庫作為公共配套設施扣除。風險之四為將轉讓房地產時繳納的印花稅作為與轉讓房產有關的稅金計入扣除項目。風險之五為將整個開發企業的利息支出全部計入房地產開發項目的扣除項目等。3、核定征收所存在的風險。核定征收被普遍認為可以降低稅負，少繳納土地增值稅，故有很多企業即使賬目清晰、核算健全，也自稱核算不健全而去申報核定征收以達到少交稅的目的。

（二）征管部門人員因自身能力等原因造成的風險。1、房地產行業屬于一個大的門類，涉及的財務知識非常專業且財務核算極復雜，加之基層稅務人員對相關土地增值稅的政策的了解上掌握不足，故對基層稅務人員來說征繳土增稅是一大難題。2、監管不到位，房開企業即使達到清算條件，但因稅務局未要求其清算自身不主動進行申報清算從而拖延清算時間。

（三）除上述之外的其他風險，如利用稅收優惠：合作建房、企業兼并等進行避稅；出售出售土地使用權等存在的風險

二、風險識別指標體系的構建

在各行業中房地產行業以其涉及稅種多、核算復雜著稱，其中土地增值稅按照“先預征、后清算”的原則進行征收，本著這個思路，將土地增值稅的風險識別指標按環節主要分為三類：整體風險識別指標、預征階段風險識別指標和清算階段風險識別指標。具體見下表：

（1）整體稅收風險識別指標。由于房地產開發需繳納的土地增值稅與房地產企業的總體利潤、收入都具有正相關性，可據此來構建如下分析指標：

指標1：凈利率=凈利潤/銷售收入

指標說明：與毛利率相比，凈利率考慮了期間費用的因素，能反映最終經營成果與收入的比例關系。將其與同期同類企業統計得出預警值相比較，如果過低可能為成本數據不真實。

指標2：土地增值稅負比=實際繳納的土地增值稅/應稅銷售收入

指標說明：該指標旨在對土地增值稅稅負進行分析，可以參考同期同類樓盤的指標情況以及近幾年該納稅單位指標值，若存在較大差異，即有理由懷疑收入、成本或者納稅義務的履行方面可能存在疑點，有待進一步進行評估。

指標3：企業所得稅稅負比=實際繳納的企業所得稅/應稅銷售收入

指標說明：該指標主要是對納稅人企業所得稅稅負進行分析，一般企業所得稅稅率為25%，若有較大差異，主要關注是否有雙限房及不征稅收入，同時關注是否有少計收入等情況。

（2）預征階段稅收風險識別指標。針對尚未達到清算條件的房地產開發項目，稅收機關對納稅人在項目銷售階段，按月或按季以申報銷售收入按某一預征率進行土地增值稅的預征。

指標4：營業稅懷土地增值稅度稅依據差=（營業稅-銷售不動產）-（土地增值稅-預征）

指標說明：按稅法規定，轉讓不動產應當征收營業稅。同時，這些轉讓不動產行為也會形成轉讓增值額，因此也屬于土地增值稅的應稅項目。根據鉤稽關系，上述指標合理值應為0。如果出現差額，可能因為企業少申報營業稅、土地增值稅，也有可能企業申報期出錯等情況。

指標5：土地增值稅額變動率={[本期應納土地增值稅額/（本期房產銷售收入+本期預收賬款期末數-本期預收賬款期初數）]÷[上期應納土地增值稅額/（上期房地產銷售收入+上期預收賬期末數-上期預收賬款期初數）]-1}×100%

指標說明：根據規定，房開企業正常開發期間，土地增值稅稅負應當基本保持在相同水平，如稅負變動大，則可能存在少申報土地增值稅及財務報表數據不實的問題。該指標預警值為0。

（3）清算階段稅收風險識別指標。根據國家稅務總局出臺的《關于印發的通知》（國稅發[2009]91號），對符合土地增值稅清算條件的項目進行專項清算根據土地增值稅的計算特點，在清算評估指標的構建上分為兩個部分。第一部分評估指標是針對房地產企業營業收入的評估。

指標6：銷售面積差=企業申報已售面積/第三方公布已售面積

指標說明：該指標合理值應為0。如果出現負值，則說明有部分土地使用權轉讓或者房屋以其附屬建筑銷售后，沒有被計入已售面積中，相關收入也就沒計入土地增值稅征稅范圍。

指標7：單位面積銷售價格=主營業務收入/項目總建筑面積

指標說明：該指標可與房管局網站上網簽的該樓盤平均售價進行比較，如過低，可能在少計收入的問題。

指標8：單位面積建筑成本差異率=（單位面積建筑成本/參照值-1）×100%

指標說明：通過具體房產項目的單位面積建筑成本與該地區的參照值進行對比，如果高于標準值，則可能存在虛增建筑成本的情況。如果單位面積建筑成本差異率大于0，則產生稅收風險，差異率越大稅收風險越大。

三、案例驗證

本文借助北京某上市房地產公司的B項目二期進行驗證，數據來源全部為其資產負債表及利潤表和相應成本，經核算比對得出如下結論：

通過對整體風險識別分析得出，2014年A公司世紀城項目二期可能存在少繳稅款，少申報等問題，同時對于指標4和指標5共同出現的指標反常問題，可能原因是由于2013年銷售的房產中包含有雙限房（僅限于推測），具體原因需進一步評估核實。

通過對預征階段風險識別分析得出，A世紀城項目二期土地增值撕毀預繳階段存在較大異常，可能存在隱瞞收入進而少申報繳納土地增值稅或隱瞞不繳的情況，應重點進行排查。

通過對清算階段風險識別分析得出，A世紀城項目二期存在少計銷售收入和虛增建筑安裝成本、其他開發成本的可能。

四、結論及展望

上述三個階段的指標并不是每次都全部用來識別可能存在的風險，如果房地產開發企業未達到清算條件，處于預征階段，則根據預征階段識別指標和整體分析階段識別指標來進行分析即可；如果房地產開發企業已達到清算條件，則可根據整體分析識別指標和清算階段識別指標來進行分析。同時不同階段分析時可進行比對驗證，以確定風險是否真的存在。

房地產行業是個值得研究的行業，涉及的稅收內容也較多，本文三個階段的指標是按土地增值稅的征收環節來構建的，可能不盡完善，筆者將持續努力，在實際工作中不斷探索出更好的方式或模型來識別其稅收風險。（作者單位：云南財經大學）

參考文獻：

[1]張戈麗.淺析企業稅收風險識別、評估與應對系統的設計[J].企業導報，2011，（14）

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關鍵詞：房地產；土地增值稅；籌劃

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-0-01

一、房地產開發企業稅負情況

房地產行業是資金密集型行業，隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，加之現在房地產行業競爭越來越激烈，房地產企業必須通過稅收籌劃減小企業稅收負擔，減輕資金壓力，從而增加經濟效益。

房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產公司通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產公司涉及的稅種

房地產企業從項目前期、開發過程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營業稅、印花稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等稅種。

三、房地產公司土地增值稅稅收籌劃

地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。以下對稅負較大的土地增值稅所存在的問題、風險及若何籌劃作詳細說明。

（一）土地增值稅匯繳實務中存在問題及風險

土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，其高低決定了稅負的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對企業的資金壓力大，在實際操作中存在以下問題及風險：

1.各單位財務人員對土地增值稅的重要性都有一定認識，但在實際操作中受所在單位的限制無法充分利用稅收籌劃的切入點。

2.對土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務局等部門的溝通，不能取得公司相關部門和人員支持，對企業整個流程了解不足，籌劃無法帶來收益。

3.對增值額計算中所涉成本扣除項目的理解不到位，致使未能合理按稅法規定歸集成本，造成項目工程建安成本虛高，給企業帶來稅收風險。

（二）按房地產開發流程對土地增值稅進行的稅收籌劃

1.項目前期準備階段

（1）開發主體經營組織形式的選擇

首先應考慮房地產開發項目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔的法律義務與責任不同，進行選擇時，應考慮區域間的稅率差異、地區間的優惠政策來選擇最適合開發項目的組織形式。

（2）開發方式選擇

一個地產項目可分為自建、合作建房和代建三種開發方式。

合作建房稅法規定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。根據稅法規定，企業可充分利用優惠政策，實現雙贏。

代建房稅法規定：代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。

2.項目建設階段

（1）建設期扣除項目籌劃

對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。按此規定，成本核算對象直接影響房地產開發成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。另房地產開發企業開發項目所在地區差異，導致不同地方開發的房地產增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可對同一地點、結構類型相同、開工、竣工時間接近、同一施工單位施工的群體開發項目合并為一個成本核算對象。對個別規模較大的開發項目，可按一定區域和不同的分攤方法劃分成本核算對象。

（2）借款費用的籌劃

房地產企業的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業開發房地產項目主要依靠負債籌資，預計利息費用較高，則計算分攤利息，提供了金融機構證明的，據實扣除；反之，如果主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較低，則不計算應分攤利息，有利于實現企業價值最大化。

3.項目銷售階段

（1）銷售方式的選擇

可采取直接銷售和設立獨立核算的銷售公司銷售等。基于土地增值稅稅率是超額累進稅率，增加銷售環節后，適用稅率下降，將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對外銷售征收土地增值稅，稅收負擔變小。

（2）銷售定價的籌劃

根據相關法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；若超過其20%，應就其全部增值額按規定計稅。籌劃就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內。在扣除項目既定的情況下，合理定價就是關鍵，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。

（3）把代收費用并入房價減少稅基進行籌劃

如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，則不作為轉讓房地產的收入，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。將代收費用并入房價向購買方一并收取只會增加其扣除項目金額，從而對房地產企業較為有利。

四、對房地產稅收籌劃的思考

上述籌劃方案看起來推理嚴密、論證完整、結論可靠，但在實際操作中扔存在著很大風險。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實踐脫節的現象。稅務籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個企業的價值鏈中去考量。缺少對企業整個流程的了解，沒有充分考慮企業周圍利益群體的反應的理論性籌劃，并沒有十足的實用性。

參考文獻：

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一、相關假設

設經營企業當期購進原材料不含稅價格為A，增值稅進項稅率為T1，當期全部的不含稅的銷售額為B（其中應稅銷售額為B1，免稅銷售額為B2），增值稅銷項稅率為T2，城市建設維護稅率為7%，教育費附加稅率為3%，所得稅稅率為25%。分開核算應稅銷售額和免稅銷售額的，稅收征管機關規定不得抵扣的進項稅額按免稅產品銷售額占全部銷售額的比例分攤；不分開核算的，按全部銷售額計算銷項稅額。

二、推導分析

第一，公式推導。當經營企業為一般納稅人時，分別計算其享受增值稅稅收優惠和不享受稅收優惠的稅后凈現金流量。

享受稅收優惠時：銷項稅額=B1×T2；不得抵扣的進項稅額=A×T1×B2/B；可以抵扣的進項稅額=A×T1-A×T1× B2/B= A×T1× B1/B；當期應納稅額= B1×T2- A×T1× B1/B；稅后現金凈流量M1=現金流入-現金流出=［B1×（1+T2）+B2-A×（1+T1）-（B1×T2-A×T1×B1/B）-（B1×T2-A×T1×B1/B）×（7%+3%）］×（1-25%）=0.75（B-A-T1×A+0.1T1×A×B1/B-0.1T2×B1+T1×A×B1/B）。

不享受稅收優惠時：銷項稅額=B×T2；進項稅額=A×T1；當期應納稅額= B×T2- A×T1；稅后凈現金流量M2=現金流入-現金流出；= B×（1+T2）- A×（1+T1）-（B×T2- A×T1）-（B×T2- A×T1）×（7%+3%）-［B-A-（B×T2- A×T1）×（7%+3%）］×25%=0.75（B-A-0.1T2×B+0.1T1×A）。

當經營企業為小規模納稅人時，按3%的征收率征收增值稅，是否享受部分產品免征增值稅稅收優惠都對其當期應納稅額和稅后凈現金流量不產生影響。

第二，結論分析。當B1×T2- A×T1× B1/B＜B×T2- A×T1時，即享受稅收優惠的當期應納增值稅額比不享受稅收優惠的當期應按增值稅額小，有B/A＞T1/T2。

當M1-M2＞0時，即享受增值稅稅收優惠的稅后凈現金流量大于不享受增值稅稅收優惠的稅后凈現金流量，有B/A＞11T1/T2。

由上述分析可知：當B/A＞11T1/T2時，一般納稅人享受增值稅稅收優惠時，既可以減少當期應納稅額，又可以增加當期稅后凈現金流量，企業獲得相應的稅收優惠；當T1/T2＜B/A＜11T1/T2時，一般納稅人享受稅收優惠，當期應納稅額比不享受稅收優惠的少，但是稅后凈現金流量也比不享受稅收優惠時的少，企業雖然獲得了當期少交增值稅的優惠，同時也付出了稅后凈現金流量減少的代價；當B/A＜T1/T2時，一般納稅人享受稅收優惠，當期應交增值稅比不享受稅收優惠時更高，相應的稅后凈現金流量比不享受稅收優惠時更小。

如表1所示，因為在實務中一般有B/A＞1，所以：

當T1/T2≤1時，即情況①、②、④、⑤、⑥時，B/A恒大于T1/T2，享受增值稅稅收優惠比不享受稅收優惠給企業帶來當期應納稅額減少的好處。此時：B/A＜11T1/T2時，與不享受稅收優惠相比，享受稅收優惠的稅后凈現金流量變?。籅/A＞11T1/T2時，享受稅收優惠的稅后凈現金流量大于不享受稅收優惠的稅后凈現金流量。稅收優惠給經營企業帶來應納稅額減少和稅后凈現金流量增加的雙重好處。

當T1/T2＞1即情況③時：B/A＜1.31時，享受稅收優惠的當期應納稅額大于不享受稅收優惠的應納稅額，稅后凈現金流量也較不享受稅收優惠的小。此時，稅收優惠政策對經營企業是“陷阱”；1.31＜B/A＜14.41時，享受稅收優惠較不享受稅收優惠，當期應納稅額減少，同時稅后凈現金流量也減少；B/A＞14.41，享受稅收優惠會給經營企業帶來當期應納稅額減少和稅后凈現金流量增加的雙重好處。

由上述分析可知：當T1/T2≤1，B/A＜11T1/T2時，享受增值稅稅收優惠只給企業帶來了當期應納稅額的減少，而稅后凈現金流量也變少了，這是因為銷售收入與購貨成本差額的變化大于應納稅額變化的速度；當經營企業的銷項稅率為13%，進項稅率為17%時，并且銷售額和購貨成本之比小于1.31的時候，企業沒有享受增值稅減免帶來的優惠。原因在于經營企業享受了兩種增值稅稅收優惠：部分產品免征增值稅和13%的低稅率。部分產品免征增值稅減少本期銷項稅額，同時減少可抵扣的進項稅額，13%的低稅率也減少了本期銷項稅額。銷項稅額和進項稅額同時減小，并且進項稅額減小的速度比銷項稅額減小的速度快，就會產生享受優惠的應納稅額比不享受優惠的應納稅額大；此外，是否享受部分產品免征增值稅稅收優惠會導致一般納稅人的當期銷項稅額和應納稅額不同，當期的應交城市建設維護費和教育費附加也就不同，當1.31＜B/A＜14.41時，雖然當期應納稅額有所減少，但是稅后凈現金流量增加。企業不應盲目享受增值稅稅收優惠政策，稅收優惠并不一定給企業帶來收益，良好的稅務籌劃可避免陷入稅收優惠陷阱。

綜上所述企業應該根據自身發展戰略，選擇合適的稅收優惠政策，積極開展進行稅務籌劃，以實現企業利益最大化目標。

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關鍵詞：房地產；企業稅收風險；內控管理

隨著國家房地產行業規模的不斷擴大，其在我國的GPD中所占比重已經非常大，這在帶動國家企業發展方面起到的作用是非常大的。當時房地產企業因項目投入資金較大，且經營過程較為復雜，其本身就具有一定的風險性。特別是在稅收方面，如果房地產企業無法根據自身的企業運營發展進行有效的稅收風險內部管控，將會給企業發展帶來比較嚴重的障礙，所以。房地產企業應該加強自身內外部稅收風險的綜合因素分析，以努力探尋房地產企業稅收內部管控方式為手段，通過有效的稅收控制來提升企業的經濟效益，同時不斷地實現稅收風險的化解。

1房地產當前的稅收風險分析

從當前房地產企業稅收出現的風險因素分析來看，其很大一部分原因都是由于房地產企業沒有對內部的稅收風險管控加以重視。房地產企業的稅控管理重點往往在稅務申報工作和單個環節的稅費避讓，普遍缺乏對國家當前稅控政策的徹底分析和了解，沒有形成與之對應的稅務管控方案。同時很多房地產企業的稅務專崗都是兼職，在專業知識和行業經驗方面都比較欠缺。從房地產所面臨的稅收風險來看，其主要有政策、財務、企業經營及法律等方面的風險。房地產企業對這些稅收風險缺乏連續性的總體方案規劃，特別是當前變化較快的稅收政策也提升了稅控風險?；谶@些情況，房地產企業要想實現自身經濟利益的合法提升，就應該結合稅收政策進行稅收籌劃和內控體系的完善。

2房地產企業當前的稅收風險內控現狀

2.1企業普遍缺乏稅收籌劃管理理念

房地產企業的稅后籌劃基本定位在如何有效地降低納稅方面。實際上，企業的稅收籌劃是稅收工作的重要指導依據，對于房地產企業來說，稅后風險的內部管控除了關系到納稅金額之外，還涉及企業營銷，發展及財務，法律等多個環節。為此，在房地產企業的稅收風險管理方面，如何能夠將其有效地貫穿到整個企業發展運營管理各個環節中就成為比較關鍵的問題。在這方面，很多房地產企業還處于比較被動的狀態，缺乏針對性的管理規劃，這就導致了企業成本管控不合理，稅負得不到有效降低等問題的出現。

2.2房地產企業針對稅收風險的內部管控機制不健全

要想實現房地產企業的稅收風險合理管控，就必須有完善的稅收風險管控機制來加以約束。隨著國家稅收政策的不斷升級和發展，多數房地產企業都已經能夠形成針對自身稅收風險管控的相關約束機制。但從機制的管控來看，普遍存在稅控與經營脫節，稅收讓步于服務的現象。而且很多稅收風險管控機制在日常公司運營中，因為缺乏執行監管，也很難得到有效的落實。同時加上缺乏針對稅收風險管控的考核和評價，使得很多已經沉穩的稅收風險管控制度很難得到真正地實施。

2.3普遍缺乏對稅務政策的研究而出現稅控不到位的情況

(1)國家的稅收政策也是變化比較快的，在房地產企業還沒對一個政策進行完全吃透的基礎上，新的政策一出臺，使得企業財務對新舊政策難以進行很好的理解和貫徹。(2)企業管理層對稅收風險管控思路有問題，他們普遍認為延遲繳稅、偷稅漏稅是好事，其實這其中可能會導致很多會計角度的核算問題出現。再加上房地產的增值稅和企業所得稅清算比較困難，施工過程較長且立項手續復雜，使得財務稅收經常出現跨年的問題，這對企業保稅及內部管控來說就困難重重。(3)企業普遍認為稅控問題是財務專業角度問題。在實際的企業稅收風險內控管理方面，其他部門很難主動地去配合財務部門進行稅控考慮。這就使得土地增值稅和所得稅清算工作難度較大。

3優化房地產企業內部稅后風險管控的相關策略

3.1成立專門的風險識別體系

針對房地產行業涉及稅種較多，繳算繁雜的情況，應該以公司角度來形成風險識別體系，對事前及事中進行風險警示。提升管理層及稅收專業的稅控管理意識，清楚企業內部的業務流程及制度建設，在不違背稅收政策的基礎上實現稅收風險因素的合理識別和管控。

3.2進行有效的稅收風險評估

企業要根據不同的稅收風險進行等級分類。這樣就可以結合等級評估來進行稅收事件的具體分析，然后可以指定合理的解決方案。同時有利于稅收風險的縱向比較和稅控風險經驗積累。

3.3不斷完善風險應對體系

面對房地產稅收方面的各種風險，雖然無法通過單一的方式來進行處理，但是我們可以在總結風險等級及結果分析的基礎上，進行對應方案的規劃。常用的風險應對主要遵循：結合以往風險規避經驗進行針對性措施制定；以降低誘發風險的不確定因素來降低稅收風險帶來的損失；進行高風險的有效業務轉嫁，比如，可以以外購商品房的形式來處理安置房的復雜稅務問題。

3.4完善關于稅收風險的內控管理機制

很多房地產企業的內部管控機制存在漏洞，同時缺乏執行監督。針對這種情況，建議房地產企業實行稅收風險內部管控機制的執行監督常態化，讓稅收的合理規劃和依法納稅成為一種內控正確觀念。并構建與之對應的考核監督機制，實現稅收風險內控管理機制的全面落實監督。

3.5形成稅收規劃與風控兩相呼應的局勢

稅收規劃主要是進行事前的稅務安排，而稅收風控則是一種預警，兩者之間存在交叉，所以，企業稅務管理部門應該實現對兩者的呼應統籌。以實現對房地產稅收政策的合理了解為原則，及時進行與稅法相對應的稅收籌劃。同時監理會計核算制度，確保稅收籌劃能夠統籌大局。

3.6針對土地增值稅的風險控制

房地產企業日常運營中涉及的主要稅種之一就是土地增值稅。在土地增值稅的風險控制方面，首先應該結合當前的稅收減免政策進行靈活的納稅規劃。對于房地產行業來說，主要目的是及時盈利，而繳納的土地增值稅金額又與企業的盈利額成正比。所以項目初期的增值稅納稅籌劃就顯得非常重要。這時還應該考慮如何通過將一些費用轉移到房地產開發成本費用里，來適度實現行業內部產業鏈的延伸，增強跨行業的利潤轉化，來實現對房地產繳納土地增值稅的有效降低。

3.7針對企業所得稅的有效管控

房地產企業所得稅的控制，首先應該避免違法稅控導致的稅務風險，在納稅之前先進行內部申報信息的稽核。另外還應該通過稅后的總體籌劃，以利潤轉移法的綜合利用和收入調節，來最大可能地降低企業所得稅繳納壓力。

4結語

總而言之，企業的內部稅收風險控制是一個非常關鍵的效益把控方式，它可以幫助企業有效地進行風險規避，提升企業經濟效益。如果內部稅控得不到有效的控制，房地產企業將會給自身帶來比較高額的稅收壓力。所以，房地產企業必須能夠緊緊抓住當前的國家的各項稅后政策，并進行深入的分析解讀，以正確稅收觀念的樹立，來優化企業資金結構管理和成本運營機制，并加強差異化風險策略的應用，有效提升企業稅收內部管理水平，促進房地產企業能夠獲得更好的發展前景。

參考文獻

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[3]劉蓉.企業稅務風險及其管理理論的研究興起與理論框架構建[J].光華財稅年刊,2013(00).

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一、中小民營企業在稅收政策方面存在的風險

營業稅政策。對于一般民營中小企業來說，如中小建筑單位、服務行業，一般需要繳納百分之三至百分之五的營業稅額，存在的風險壓力并不大。但對于娛樂行業來說，營業稅政策為其但來了不小的稅收風險與壓力。由于娛樂行業本身具有的特殊性，因此需要繳納百分之二十的營業稅，該營業稅并不是指的存收入，而是具體的營業份額，因此對于這類中小型民營企業來說，面臨著很大的稅收風險與稅收壓力。

增值稅政策。對于增值稅政策來說，主要面對的是諸如以制造或營銷為主的中小型民營企業，相對于一般納稅人而言進項稅可以抵扣一部分增值稅，一般抵扣額度占需要繳納的增值稅總額的百分之三至百分之五左右，而中對于中小型企業來說其增值稅在計算過程中是不將進項稅計算在內的，因此其所需要繳納的增值稅要高于一般的納稅人，而中小型民營企業本身由于規模小，經營有限，利潤相對于大型企業來說比較低微，因此增值稅在某種程度上也為中小型民營企業的稅收帶來了一定風險并對其規模發展造成了一定影響。

所得稅政策。由于很多中小企業其核算稅率制度并不健全，因此都施行的是核定稅率，并且由于本身營業利潤微薄，因此在所得稅政策方面的優惠也并不高。如果企業核定稅收情況與企業實際經營情況不符，那么就需要企業額外多付出一些費用。舉有一個簡單的例子，一家中小型民營企業按照核定稅收情況應承擔的稅率是15%，但企業實際營業利潤僅僅為7%，因此就會導致企業付出的稅額要大于企業實際應該繳納的稅額，為企業帶來了很大的稅收風險。

二、中小民營企業稅收風險管理構建措施

（一）構建良好的信息溝通機制

在中小型民營企業構建良好的信息溝通機制過程中，需要結合其實際經營情況，可以采取以下措施來完成信息溝通機制的構建：一是實現內部信息反饋制度的構建，即將企業相關經營及稅務信息進行收集歸納整理，并反饋給相關稅務專員，稅務專員再將相關信息進行分析總結，并指出其潛在的稅務風險，最后反饋給上級領導。若企業沒有相應稅務專員，應采取外聘或其他方式加以實現，從而保障信息溝通機制得以完善。二是實現內部信息匯總制度的構建，主要目的是使得手收集歸納的信息能夠得到更好的利用，并嚴格按照相關規定對涉稅信息加以處理分析、加工、傳遞，在傳遞形式方面可以以制定《財務信息流匯總表》來實現。三是實現內部信息處理制度的構建，即在信息實現匯總后能夠快速對信息加以處理，提升信息的時效性，并盡快制定出相應處理意見與方案，提升稅務管理組織的執行相率，有效避免稅務風險。

（二）構建良好的稅務風險預警機制

首先，選擇科學合理的預警指標，一般情況下，由于中小型民營企業受其規模、盈利能力等多方面限制，因此稅務風險承受能力相對于大型企業相比較弱，并且很容易受到外部信息的干擾影響，難以實現相關指標的量化與實施。基于此，在對預警指標進行選擇是?r可以將目標集中在對企業內部風險管控上，例如可以將生產銷售、盈利能力、資產管理等盡快納入到預警指標中去，有效提升中小型民營企業稅務風險預警能力。其次要提升預警指標的可操作性，即在進行企業風險指標選擇及獲取中能夠更加容易，例如可以通過企業提供的年度、月度報表來直接或間接的得到相應指標。最后還要確保稅務風險預警指標具有很強的代表性，從而有效提升中小型民營企業的稅務風險預警系統的靈敏性，全面實現中小型民營企業稅務管理構建。