投資估算的步驟精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇投資估算的步驟，期待它們能激發您的靈感。

篇1

1.效益與費用計算的一致性原則。采取旅游項目的效益與費用計算的一致性原則能夠正確評價旅游投資項目。如果在某旅游項目投資估算中包含了一項工程，那么因建設該工程而獲得的增加效益就應該予以考慮，否則就低估了項目的總體效益；反之，如果起初考慮了該工程對某旅游項目效益的總體貢獻，但投資成本卻未計算在內，那么該旅游投資項目的效益就可能被高估。所以，只有將收益與投入的估算限定在同一范圍內，計算出來的凈效益才是投入的真實回報。

2.基礎數據準確可靠原則。準確可靠的基礎數據對于財務評價結果的準確有著決定性作用。財務評價的大部分基礎數據都是通過估算和預測得來的，具有不確定性?；A數據準確可靠原則，可以在最大程度上穩妥地確定和選取基礎數據，使財務評價結果的可靠性實現最大化，避免過度樂觀估算帶來的巨大風險，更好地滿足旅游投資決策的需要。

3.靜態與動態分析相結合，動態分析為主原則。世界上比較通行的財務評價是以基于資金時間價值理論的動態分析法為主，估算某一項目全部計算期內每年的費用和效益，同時采取現金流量分析的靜態分析方法，計算凈現值和收益率評價指標。

(二）旅游項目投資財務評價的作用

1.旅游投資項目財務評價可以說是旅游投資項目決策分析與整體評價中不可或缺的重要組成部分。旅游項目評價應從多方面、多角度進行，從旅游項目的前評價、中間評價到后評價，貫穿始終，旅游項目的財務評價都是不可或缺的重要內容。在旅游投資項目的項目建議書、機會研究報告、可行性研究報告中，財務評價都是其不可缺少的重要組成部分。

2.在旅游項目或方案選取比對時，旅游投資項目財務評價也起著十分重要的作用。這種方案比選可以說是旅游投資項目財務分析與評價的精髓。通過方案的比選，適當優化工程、技術、規模等各方面內容，最后的財務分析結果反饋到方案的建設中，以優化旅游項目整體。

3.在旅游投資項目決策過程中，旅游投資項目財務評價的結論是該項目決策的重要依據。在某一旅游項目中，該項目的發起人決策、權益投資人決策、債權人決策、審批人決策等等，都要依據財務評價的結論。對于需要政府審核的項目，審核部門在決策時，也都要以相關財務數據為該旅游項目經濟與社會影響力的判斷基礎。

二、旅游項目投資財務評價的內容與步驟

由于旅游項目的目標和性質不同，旅游投資項目財務評價內容也有所不同。對以經營為目的的旅游項目而言，旅游項目財務評價內容應包括財務費用與效益的估算、償債能力分析、營利能力評價和財務生存能力分析等；為社會公眾提供公共產品和服務的非經營性項目，財務評價有其專門的體系。

（一）旅游項目投資財務評價的內客

1.明確旅游項目評價范圍，根據旅游投資項目的融資方式和性質選取適宜的評價方法。

2.通過基礎數據對財務費用與效益進行估算，主要包括成本費用、營業收入和相關稅金的估算等，并制作相關輔助財務報表。這些估算是旅游項目財務分析與評價的基礎準備工作，即對旅游項目財務分析基礎數據的確定、分析與估算。

3.進行旅游項目投資財務評價，即計算財務分析指標并編制財務分析報表，主要包括償債能力分析、營利能力分析和財務生存能力分析。4.在對某旅游項目初期方案進行財務評價后，還需要進行不確定性的分析，主要包括敏感性分析和盈虧平衡分析。這需要將財務分析的結果進行反饋，優化原方案，甚至進行重大調整。

（二）旅游項目投資財務評價的步驟

財務評價的步驟與各組成部分之間的關系，主要包括財務評價與融資方案、投資估算之間的關系。財務分析的基礎是融資方案和投資估算，但在實際操作的過程中，三者互有關聯，相互影響，這可以體現在財務評價的指標體系設置與方法上。首先要分析融資前的項目投資現金流量，分析結果可以體現出項目方案設計的合理性，以用于未來投資決策或項目方案的比選。這是考察項目是否具備可行性，對項目發起人、債權人、投資者和政府部門有很大用處。假設財務評價的第一步分析結論為“可行”，然后才能繼續考慮融資方案，進行該項目的融資后分析，其主要包括項目償債能力分析、資本金現金流量分析和財務生存能力分析等，它是融資方案必選、融資決策和投資者出資的重要依據。

三、旅游項目投資財務評價的指標計算

1.基礎數據的估算基礎數據的估算是旅游項目投資財務評價的重要依據，在整個項目的財務評價中起著關鍵性的作用?；A數據的估算主要包括六個方面：旅游項目總投資的估算、項目經營期的確定、總成本費用的估算、銷售收入及銷售附加的估算、總利潤及分配的估算、借款的本金與利息的估算。2.財務報表的編制財務報表是旅游項目投資財務評價的基礎數據源和核心。財務報表一般可分為基礎報表和輔助報表兩個類別，二者層次不同，互為補充，在編制報表欄目時要充分考慮到二者之間的關聯?；A報表是依據輔助報表提供的各要素資料編制而成，用來計算或分析旅游項目的經濟評價指標，主要包含利潤表、現金流量表、資金負債表、資金來源與運用表和外匯平衡表等。基礎報表是旅游項目評價中不可或缺的一套完整報表，并可以通用，適應于各類其他項目的需要。輔助報表則是在調研考察而確定基本數據的基礎上，對旅游項目的資產、權益、負債、成本、費用和收入等基本組成部分進行匯總計算而編制出的基本數據估算表，其包括流動資金估算表、建設投資估算表、總成本費用估算表、投資計劃與資金籌措表、銷售收入和稅金估算表等。輔助報表可以因旅游項目的特點和性質的不同而有不同的編制與計算方法。

篇2

一、建設工程投資估算

對一個建設工程項目來說，費用估算是不可或缺的重要步驟，隨著工程的進度實施，工程需要運用的相關信息也更多，工程造價需要進行更加精細的估算，且整個過程也會更加復雜。而在建設項目工程中，投資估算這一步驟相對靠前，在對投資進行估算時，很多因素都沒有辦法進行詳細準確的確定，而且，在工程施工與執行時，不可避免的會出現一些影響因素，對工程造價產生不可預見的影響，這也讓項目投資難以進行準確的估算，因此，前期估算就會面臨更多的不確定性，估算過程也相對粗糙，但投資估算對整個工程費用的影響程度是非常大的。投資估算主要存在于項目前期，是項目計價最重要的環節，能夠對項目的資金籌措與經濟評價產生影響，對工程的基礎建設規模，投資決策方案、投資實施進度、項目設計成果、投資經濟效果等，都有直接影響，更關系到建設工程是否能夠順利進行。傳統的估算方法主要有比例估算法、資金周轉率法、綜合指標法、生產力指數法等，雖然這些方法也能夠對投資進行大體上估算，但有些需要細分工程量，有些更傾向于經驗估算，在當前條件下，已經無法完全滿足建設工程項目在投資方面的估算需求了。而國外一些工程項目在估算過程中，普遍會運用歷史數據分析法，在理論方面也有很多投資估算的模型，但在實際操作過程中，這些理論模型并不實用。因此，筆者選用多元統計法對工程項目中的投資進行估算與分析，以確保估算數據的準確與高效。

二、數據的整理與分析

1.數據的收集與分析。

為了構建起數據模型，需要對歷史數據進行分析，從工程費用指數入手，對相關費用進行等價轉換。歷史數據對于模型的構建來說是不可或缺的輸入元素，對模型參數與分析方法的選擇有很大影響。筆者從某工程咨詢企業中獲得了89個建設工程的相關數據，主要涉及的內容有：建筑的標號、年限、類型、地點、面積、結構、可利用率等，實際成本主要指的是項目工程的總造價與單位造價。在回歸方程中，自變量主要指的是一些比較典型的建筑物參數，這些參數具有一定特征，能夠對單位造價產生影響，主要包括：總面積、層數、層高空間可利用率、結構等，這些參數也是在建筑初期能夠基本確定下來的。

2.數據的篩選。

因為樣本中的工程類型較多，工程類型的不同所產生的單位造價也會不同，為了準確的將變量分布的偏離量鑒別出來，在運用多元回歸法進行分析以前，需要檢驗變量的分布情況，以不同建筑類型為基礎，對數據進行合理篩選?？梢赃\用R軟件中的plot語句來實現。經過篩選之后，可以剔除一些特殊的樣本，本實驗中沒有發現特殊樣本。之后在89個樣本中選取9個項目，分別為3號、8號、13號、17號、34號、45號、53號、61號、82號，剩下的80個數據則用于回歸模型的構建與分析。

三、以多元統計為基礎的分析模型

在會計領域中，回歸分析是一種比較常見的數理分析方法，主要以事物發展為基礎，對事物的主要矛盾進行分析，并研究主要矛盾之間的關系，之后構建起相應的數學模型，對模型進行預測。在建設工程項目中，投資的估算與上述過程非常類似，單位造價與建設項目工程中的很多因素都有一定的聯系，這些因素相結合，能夠在很大程度上對工程的單位造價產生影響。由于大部分多元非線性回歸問題都能夠變成多元線性回歸問題，因此，本文在建立模型時選用多元線性回歸進行模型的建立與投資的估算。

1.建立數學模型。

將單位造價設成Y，X1表示總面積，X2表示層高，X3表示空間可利用率、X4表示層數，X5與X6表示的是結構因變量（如果X5=1，X6=0，建筑是磚混結構；如果X5=0，X6=1，建筑是框架結構；如果X5、X6=0，建筑是鋼結構），上述六個為非隨機因素。Y會受到的影響除了這六個因素以外，還會受到隨機因素的影響，用ε表示，Y與上述因素之間存在線性聯系，可以用公式表示如下：Y=Xβ+ε，其中，β表示的是常數，該式可以看成一元多種回歸。

2.擬合回歸模型。

將歷史數據制作成與之相對應的文本文件，將程序代碼輸入到R軟件中，便可以得到相應的投資估計方程。從計算結果來看，X1與Y之間的關系并不大，因此，可以將這一數據剔除。從邏輯角度看，與投資中單位造價存在較大聯系的是空間可利用率，在空間可利用率一定的情況下，總面積的變化不會對單位造價產生太大影響。一般情況下，總面積主要是通過其他變量間接對單位造價產生影響的，舉例來說，某建設工程的層數、房間數都一定，總面積的增加會導致空間可利用率變大，單位造價會隨之減??；而在層數與空間可利用率一定的情況下，總面積增加會使房間數增多，而單位造價不會發生很大變化，因此，可以剔除總面積這一變量。

3.判斷有效性。

在剔除X1以后，可以在R軟件中對回歸方程進行重新擬合，但所得到數據之間的回歸效果并不理想。如果假設模型正確，則可以通過回歸函數進行推斷，但在此之前，需要對模型的適應性進行檢驗，以對模型的有效性進行合理判斷。從檢驗結果來看，將X1剔除之后的回歸方程殘差圖呈現出散開的漏斗狀，這說明誤差方差并不相等，所以，之后需要對Y進行變化，這一過程可以運用Box—Cox的方法。運用回歸函數線性、誤差齊性、誤差獨立性以及誤差服從性，可以對變化之后的回歸方程進行有效性分析，得出新的殘差圖。新的殘差圖所顯示出來的數據點基本上散布在一條線上，滿足同方差性.

四、結語

篇3

關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資

房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產開發企業在工程施工中的成本控制[J].商業經濟,2008(10).

3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應用[J].建筑經濟,2010(8).

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關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資

房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。

參考文獻

1、郭丹，李菲.成本管理過程評價指標體系設計[J].合作經濟與科技，2007(3).

2、胡晶，趙彩霞，文安福.淺析房地產開發企業在工程施工中的成本控制[J].商業經濟，2008(10).

3、黃永根.價值工程及其在工程項目成本控制中的應用[J].建筑經濟，2010(8).

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關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資

房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。

一、經濟分析的內涵剖析

第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。

第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。

二、房地產項目的投資估算

第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：

比價價格=■①

在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。

第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。

三、總結

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。

參考文獻：

1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設計[j].合作經濟與科技,2007(3).

2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產開發企業在工程施工中的成本控制[j].商業經濟,2008(10).