發布時間:2024-02-04 16:53:15
序言:作為思想的載體和知識的探索者,寫作是一種獨特的藝術,我們為您準備了不同風格的5篇房地產項目財務分析,期待它們能激發您的靈感。
關鍵詞:房地產投資;財務分析;模型構建
一、房產投資項目財務分析的目標
在對房產項目進行財務分析時,主要的目標在于對項目盈利能力、償債能力進行評估,其中,盈利能力能夠體現出項目開展為自身帶來的收益,主要分析的內容在于項目上市后的盈利情況,包括盈利能力、盈利大小、是否能夠滿足預期回報率等等,可通過項目利潤、銷售率、稅金等指標來衡量;償債能力包括兩個方面,一是投資償債力,二是債務清償力。前者是指項目開展時投入的全部資金能力,對于成熟的開發商來說,在項目投資時應預計能夠將本金全額收回;后者是指項目開發中借款與債務的償還能力,房地產作為資金密集型企業,在項目開發中需要籌集大量的資金。因此,資金提供者在投資前會關注開發商的償債能力以及所需期限。
二、房產投資項目財務分析模型的建立
本文以某房產投資項目為例,該項目的總面積為67000平方米,建筑密度不超過17%,容積率為2.0,綠地率超過40%,人均公共綠色面積每人超過1.5平方米;該建筑為商住兩用,建筑規模不超過13.4萬平方米,公建面積不超過建筑總面積的15%。
(一)項目關鍵指標
根據項目規劃書內容,與房產市場實際情況相結合,該企業預計在該地建造4棟11層的住宅樓,以及8棟18層的小高層,額外建立2層商用房。項目的地下一層為地下車庫,地上的1—2層為商用房,3層以上為住宅,項目的關鍵指標為總占地面積67000平方米、住宅面積為113900平方米,商業面積為13100平方米、地下面積為2000平方米、容積率為134000平方米、配套面積為6100平方米、幼兒園面積為900平方米。
(二)項目預計收入
本項目計劃在33個月內開發完畢,在21個月內銷售完畢,當總工程量完成20%后開始預售。在項目范圍內,選擇6個具有代表性的項目為樣本,對銷售價格、周期與實際情況進行全面分析,并考慮到區位、個別因素對項目的影響,對售價進行調整,最終售價定為:住宅的可售面積為11.4萬平方米/個,銷售均價為8500元/平方米,銷售總收入為96815萬元;商業房的可售面積為1.3萬平方米/個,銷售均價為18000元/平方米,銷售總收入為23580萬元;地下車庫的可售面積為1480個,銷售均價為100000元/個,銷售總收入為14800萬元。
(三)項目預計成本
根據項目規劃方案內容,本項目預計投入的成本如下:(1)土地使用權繳納稅費。根據現行法律法規內容,房地產土地使用權應繳納相應的稅金,購地契稅以土地使用權出讓額為依據,稅率為3%,本項目需要支付1350萬元;土地合同印花稅,同樣以使用權出讓額為依據,稅率為0.05%,需繳納22.5萬元;土地使用稅,按照每年每平方米8元計算,項目開發期共計33個月,也就是2.75年左右,土地使用稅的額度為147.4萬元;(2)前期費用。主要包括節能評審、可研報告、規劃設計費用、水文地質、籌建開辦等等。該部分費用包括兩個方面,一是報建費用,二是勘查設計費用。在本項目中設計費用按照單位可售面積的85元/平方米繳納費用,即825.5萬元;(3)城市基礎設施費用。該項費用是由政府負債征繳,投入到城建工作中的費用,不同城市征繳的額度不盡相同,該項目配套費的繳納標準為每平方米79元,以地上面積為主,總額為105.9萬元。
(四)項目預計盈利
在項目實施后,前三季度為開發建設期,以開發成本為主要的現金流量,主要體現在資金流出方面,到了第三個季度成為資金需求的最高點;待到項目開始后的第四個季度,逐漸進入到銷售期,資金開始逐漸回流,但流入量較少,難以彌補當期資金流出以及還款金額,現金流趨勢仍為流出,再持續兩個季度后,項目銷售為開發商帶來的資金逐漸增加,逐漸超過資金支出,現金流逐漸為正數,預計在項目投資后的1.3年資金投入量將會全部收回。
(五)項目財務評估
在靜態指標方面,企業投資該項目的預計指標為:總投資103432萬元,總收入135195萬元,稅后的凈利潤為16052萬元,銷售利潤率為11.9%,上述指標均符合現行規定,因此該項目具有一定的可行性。在動態指標方面,按照與項目相關的現金流量表對項目回收期進行計算,計算結果為1.3年,內部收益率大于30%,能夠與企業的投資需要相滿足,處于可接受的范圍內,因此該項目可行。考慮到項目開展中勢必會存在一些不可控因素,該企業參與競拍時需要對不確定因素進行分析,為其在拍賣現場決策提供有力依據。對于保守型開發商來看,地價可接受的范圍超過39150萬元,一般開發商的接受范圍超過45000萬元,樂觀開發商可接受50850萬元以上。
關鍵詞:房地產項目;決策階段;工程造價;造價控制
中圖分類號:TU-9 文獻標識碼:B 文章編號:1009-9166(2011)0020(C)-0178-02
在房地產項目的建設過程中,決策階段處于核心地位,是選擇和決定投資行動方案的過程,也是進一步對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證的關鍵環節,決定著項目能否開工建設。同時,在這個過程中也會根據房地產項目的需要,對各種不同的建設方案進行技術經濟比較,并綜合各方情況最后做出判斷和決定的過程。這也就意味著房地產項目投資決策正確與否,與項目建設的成敗有著直接的影響,與房地產項目造價的高低及投資效果的好壞有著決定性的作用。
一、房地產項目投資決策階段造價管理的幾個階段
要想在房地產項目的決策階段做好造價控制的工作,就必須要先對此階段的程序有充分的了解。一般來說,投資前期建設項目投資決策的程序主要包括以下四個階段:
(一)投資機會研究階段
一般也會把投資機會研究稱為投資機會論證。提出房地產項目投資方向建議,是這一階段的主要任務,也就是在一個確定的地區和部門內,按照市場需求、自然資源、國家產業政策和國際貿易情況,結合實踐調查、預測和分析研究,科學合理的選擇建設項目,以便能夠正確的選擇投資的有利機會。
(二)項目建議書
所謂的項目建議書,其實就是對擬建項目的做一個總體輪廓的設想。當然,這個設想需要結合國民經濟和社會發展長期規劃、地區規劃和行業規劃,以及國家產業政策進行判斷,除此之外還需要在調查研究、市場預測及技術分析等相關實踐活動和數據的支持下,從客觀的角度來對項目建設的必要性做出分析,并且能夠通過初步分析,確定項目建設的可能性。
(三)可行性研究階段
通常情況下,我們可以把可行性研究階段分為兩個階段:初步可行性研究階段和詳細可行性研究階段。可行性研究階段的主要任務就是要對擬建項目的市場需求狀況、經濟效益、生產條件、協作條件、建設條件、工藝技術和社會影響以及風險等問題進行調查研究,同時需要根據相關的規定進行技術經濟論證,最終做出項目是否可行的結論,并且要選擇并推薦優化建設方案,以便能夠為項目決策單位提供決策依據。
(四)項目評估與決策審批階段
這一階段主要是在項目可行性研究報告提出后,由具有一定資質的咨詢評估單位,從技術上、經濟上對擬建項目本身及可行性研究報告進行的評估論證。這種評估論證是站在客觀角度,對項目進行分析評價,最后寫出項目評估報告,為決策部門對項目審批決策提供依據。
二、房地產項目決策階段的造價控制
房地產建設項目投資階段的造價控制,主要從整體上把握項目的投資,分析投資主要影響因素,編制投資估算,對房地產建設項目進行財務評估,對決策階段的不確定因素進行風險管理。
(一)房地產項目決策階段可行性研究的影響因素
通常,對房地產影響的因素有政府的政策因素、環境因素、經濟因素、房地產項目建設等,環境因素如項目的自然條件、城市的基礎設施條件、周圍的環境質量等方面直接影響項目開發投資成本,這些因素的影響結果將會使房地產開發項目在前期的“三通一平”、配套設施和基礎設施增加費用。
(二)編制投資估算
投資估算是項目決策的重要依據之一,是項目建議書和可行性報告的重要組成部份,投資估算的準確性影響到可行性研究工作的質量和經濟評價結果,對開發建設項目資金籌措方案也有直接影響。因此,全面準確地估算開發建設項目的工程造價,提高投資估算的準確性,應認真收集整理各種房地產開發建設項目竣工決算實際造價資料并加以分析,參照類似工程項目的工程造價指標,了解建設項目所在地政府部門關于工程建設其他費用的費用收費標準。編制投資估算做到工程內容和費用構成齊全,計算合理,不重復計算,不提高或降低估算標準,不漏算、少算。
(三)房地產項目的財務分析
造價控制就是為了更好使用資金,保證財務安全運行。那要很好的控制工程造價,就需要對建設項目財務狀況進行科學合理的分析。對房地產項目的財務分析,就是要在財務效益與費用的估算以及編制財務輔助報表的基礎上,進行財務報表的編制,通過計算財務分析指標,進一步考察和分析項目的盈利能力、償債能力和財務生存能力,最終判斷項目的財務可行性。這是房地產項目投資決策、融資決策以及銀行審貸的前提和基礎。
1、財務分析的內容。一般來說,房地產項目根據不同決策的需要,在財務分析上分為融資前分析和融資后分析。(1)融資前財務分析。融資前財務分析也就是在考慮融資方案前,建設部門就需要讓財務部門對項目開始進行的財務分析,也就是在忽略債務在融資條件下進行財務分析。一般來說,融資前分析主要是進行盈利能力分析,通常是以動態分析為主,靜態分析為輔。(2)融資后財務分析。融資后財務分析一般都是以融資前分析和初步的融資方案為基礎,主要是考察項目在擬定融資條件下的盈利能力、償債能力和財務生存能力,以此來判斷項目方案在融資條件下的可行性。融資后分析的主要作用是比選融資方案,幫助投資者做出融資決策。①盈利能力分析。融資后盈利能力分析主要有兩方面,即動態分析和靜態分析。所謂的動態分析,就是指通過編制項目資本金現金流量表和項目各方現金流量表,來準確的計算出財務內部的收益率、財務凈現值等,進而分析出項目的獲利能力。靜態分析是指根據利潤與利潤分配表和現金流量表計算相關盈利能力指標,如項目資本金凈利潤率、總投資收益率等。②償債能力分析。這主要是運用在籌措了債務資金的項目造價管理中。也就是要在造價管理和控制中,重點考察項目能否按期償還借款的能力。并且能夠通過計算利息備付率和償債備付率指標,來最終判斷項目的償債能力。③財務生存能力分析。在房地產項目造價管理中,造價人員需要針對項目運營期間,能否得到足夠的凈現金流量,保證項目能夠持續生存。這就意味著在財務分析中必須要按照財務計劃現金流量表,綜合考察項目計算期內各年的投資活動、融資活動和經營活動所產生的各項現金流入和流出,準確的計算出凈現金流量和累計盈余資金,以便能夠最終確定項目是否有足夠的凈現金流量維持正常運營的能力。
2、財務分析中報表的編制。(1)項目投資現金流量表。在現在市場商品貨幣經濟中,所有房地產項目的經濟效益和費用,其實都能夠抽象為現金流量系統。在進行現金流量分析的過程中,需要正確識別和選用現金流量。從項目財務分析角度看,在某一時點上流出的項目資金稱為現金流出,記為CO;流入項目的資金稱為現金流人,記為CI。(2)項目資本金現金流量表。項目資本金現金流量表指的是在融資后進行項目盈利能力分析時,所需要編制的現金流量表。其是在擬定的融資方案基礎上進行的息稅后分析,房地產項目權益投資者整體是其觀察角度,主要是考察項目給項目權益投資者帶來的收益水平。
(四)房地產開發建設項目決策階段的風險管理
決策階段的風險因素包括開發建設項目的環境風險、投資估算和資金籌措方面的風險、社會評價方面的風險等。這個階段的風險管理方法主要是辯識風險類別,分析各類別風險可能產生的內容和后果加以分析,制定預防、應對方案,提高開發建設項目的抗風險能力。
結語:總之,在房地產項目的決策階段,需要造價工程師根據項目的特點,結合本階段的基本工作流程,在認真分析影響工程造價的基本因素的基礎上,對財務狀況進行有效分析,最終形成一個科學有效的造價控制體系,保證工程的順利進行。
作者單位:廣西中聯嘉業房地產投資有限公司
作者簡介:磨英忠,女,壯族,廣西南寧人,大學本科,在房地產開發公司從事工程造價管理工作,全面負責建設開發項目工程招投標、工程預結算審核、建設開發成本控制、成本分析等造價管理工作。
參考文獻:
關鍵詞:房地產;經濟評價;對策
一、房地產項目經濟評價
(一)概念
房地產項目經濟評價是進行房地產投資可行性分析中必不可少核心內容,是保障房產項目科學性決策的重要方法。它主要通過科學化分析手段,對擬建項目進行多個建設方案財務等相關因素對比分析,運用相關經濟技術手段篩選出技術上先進、經濟上合理的方案,并對其進行全面的技術、經濟、社會等方面的評價,提出對投資項目的技術、經濟、社會等方面的全面評價意見。
(二)特征
客觀性與主觀性相結合的特征。客觀性是房地產項目經濟評價的基本屬性,也是保證評價結果準確有效的基礎。評價人員的評價依據必須是真實的,是客觀存在的。因此,分析人員要善于利用各界的統計資料,對項目進行經濟評價時一定要求分析是客觀的。但在實踐中,評價人員運用評價的方法的能力、專業技能、觀念意識等差異都會使評價結果具有高主觀性的特征。
高度策劃性特征。開展房產項目經濟評價分析實質是為投資者出謀劃策。由此而來,策劃性便是房地產項目經濟評價的重要目的。分析人員不僅要告訴投資者所面臨的客觀投資環境,更重要的是要告知投資者如何去應對和利用客觀投資環境,要為投資者分析投資進程中的機會與威脅,提出正確的策略和方法。當客觀因素變化難以確定時,要運用概率等科學的方法分析出變化的趨勢。
全面性特征。房地產項目經濟評價是一個復雜的系統工程。要求分析人員對投資活動的各方面進行全面系統的診斷,從投資的方向選擇、形式特征、方案篩選、需求分析、資金籌措到投資收益、投資風險、社會因素評價等,充分運用定量分析的手段以便客觀準確的把握開發項目在市場中的實際狀況。
責任性特征。由房地產項目經濟評價的策劃性決定了,進行經濟評價的主要目的在于為投資者出謀劃策,輔助投資者進行科學正確的投資抉擇。一項好的經濟評價可為投資者節省大量資金的同時謀得巨額收益,而一項質量較差或錯誤的經濟評價可能使投資者產生巨額虧損。因此,分析者必須要對自己的分析結果負責。
(三)影響因素
首先是財務因素。對于一個擬建房地產開發項目,必須從財務角度厘清相關財務影響因子。包括固定資產投資收益、住宅銷售收益、商業部分銷售收益、土地轉讓收益、管理支出、資金投入、財務費用、稅費成本、投資回收期、清償能力和資金平衡能力等,這一系列財務指標都可能對評價產生重要影響。
其次是市場不確定因素。作為對未來事物的評價,房產開發還必須面對市場不確定因素,涵蓋從銷售單價、去化速度、房屋空置率、容積率、可售面積、開發時序、土地成本、建安費用、融資成本、資金來源等方面。
此外,在充分分析上述因素指標的同時還必須按照《房地產開發項目經濟評價方法》制定的原則,同時綜合考慮新財會制度、國家現行法規和政策,按照合理合法的原則進行處理。
二、我國房地產項目經濟評價中存在的主要問題
(一)“先入為主”,評價帶有極強的主觀性
在房地產開發實踐中,失敗項目的開發商總是認為有諸多的不可預見因素影響了項目的成功,在進行相關評價時,帶著求證自己心中的某種假設進行相關論證分析,自然而然的將分析重心置于論證分析某種方向可行的方面,人為的忽視項目的負面因素與不利影響。更有甚者在項目開工建設之后才開展項目經濟評價分析工作,必然導致項目投資決策失誤的可能性大為增加。
(二)評價配套不完善,缺乏專業評價機構與人員
一個成熟可信的經濟評價分析報告必須要求數據準確、使用的方法規范科學、觀點客觀可信,這就要求進行評價的機構和人員必須是業內的專家。一般來講,房地產項目的經濟評價應由這樣幾種人來主持分析:由經濟專家主持的市場調研;由有經驗的工程師和財務專家主持的投資預算;由具有豐富市場經驗的營銷專家進行市場推廣。
可在實際工作中,部分評價人員責任心較弱,加之缺乏自我補充學習能力,導致專業技能存在加大缺陷。此外,部分設計單位根本沒有配置市場分析、運營管理、財務分析、項目運營管理、資本運作等板塊專業人員,導致評價方案可靠性大為降低。甚至有些房地產項目根本沒有成立房地產項目經濟評價小組,只是由開發商憑主觀經驗編寫一份評價報告,敷衍了事。有些房地產項目即使成立了房地產項目經濟評價小組,但其組成成員往外很難同時配備具備豐富經驗經濟專家、營銷專家、工程師等。這樣小組在進行評價工作時,往往憑借主觀經驗,而非運用各種科學的方法進行技術、經濟上的研究、論證,從而導致結論缺乏科學性和可靠性。
(三)缺乏市場分析,基礎工作不扎實
房地產項目經濟評價必須堅持定量為主、定性為輔的分析方法。客觀、高質的評價方案,必須建立在大量市場調研數據分析論證的基礎上。因此,必須扭轉部分開發商將房地產項目經濟評價單一的理解為財務分析的意識。實際上,經濟評價中首先要解決的是對市場的評價,其次才是財務評價。對于任何一個投資設想,要證明其是否可行,首先要研究它有沒有市場,其次才進行財務評價,研究是否可行。在對房地產市場現狀和發展趨勢、特定的街區功能配置和變化,交通條件、社會和人文環境、社會商業利潤水平及其變動進行研究分析的基礎上再談財務評價,才能保證評價真正有效。
(四)忽視項目不確定因素分析
許多房地產開發商在進行項目經濟評價過程中,將過多的精力置于論證項目投資回收周期、盈利能力的論證分析,而忽視了對項目不確定性因素的篩選與分析。但是任何一個房產投資項目都具有各式各樣的不確定性因素,合理界定項目不確定因子,對其影響因素進行有效分析并據此提出減少或規避風險的方法,對于保障項目評價的科學性與可靠性具有十分重要的作用。
(五)經費不足
我國房產企業或投資者在房產項目決策階段,普遍依靠經驗主義,定性的分析較多。未充分認識到經濟評價對房產開發項目的重大指導意義,對項目經濟評價的重視程度極為不足,有些開發商即使外表看來很重視,但人力、財力、物力等方面的投入又大幅壓縮,嚴重阻礙了評價方案的系統全面性與科學有效性。
三、對策建議
(一)改變觀念,從意識形態角度增強對項目經濟評價的重視程度
經濟評價對于房地產項目決策的重要作用已毋庸置疑。如果我們在意識形態上為能充分認識到它的重要作用,那么想得到科學、公正、客觀的評價結論幾乎是不可能的。一方面,作為房產業內人士必須高度重視房產項目經濟評價,另一方面作為行業的關聯者或管理者的投資方、業主政府管理部門和人員同樣也必須高度重視房產項目的經濟評價工作。在充分認識到經濟評價對房地產開發項目的重大意義的同時,加大對經濟評價的資金以及人力支持,保證評價過程的順利實施。
(二)完善科學的指標評價體系
完善房地產經濟評價指標。首先是財務評價體系的規范化,利用相關財務分析指標,如財務盈利能力、資產平衡狀況、財務收支水平等明晰項目財務風險及其可行性;其次是充分運用綜合評價方法,站在區域發展運營的角度,對房產項目的區域效應與成本進行有效評估,衡量擬建項目對區域經濟貢獻度,論證項目社會效益的有效性與合理性。
(三)培育專業房地產項目經濟評價研究市場,規范房地產咨詢業發展
國家建設相關部門應加強對可行性研究工作的管理和引導,培育經濟評價研究的專業市場。此外,應鼓勵企業與高校進行聯合,充分利用高校的人力資源,尤其是高校中的經濟專家、營銷專家、工程師等,挖掘校企合作的模式,保證房產企業經濟評價的客觀性與準確性。
(四)提高從業人員素質
在科技迅猛發展的今天,科學技術人員在進行經濟評價時必須堅持與時俱進,在不斷增強自身業務能力,不斷完善與提高自身綜合能力的同時必須牢固樹立科學發展理念,提升自身使命感與責任感,以適應不斷變化的形勢的需要。
(五)強化市場調查對房產項目經濟評價的重大作用
房地產投資項目經濟評價是項目投資決策的重要依據。項目決策必須建立在科學分析、系統論證的基礎上,通過大量實地走訪調查,獲取第一手準確可靠的數據信息,并在其基礎上進行細致縝密的數據分析處理,從根源上明晰擬建項目的投資必要性與財務、技術、經濟的可行性。
(六)加大對經濟評價方案的再評估力度
學會運用專家驗證法,將掌握行業專業技術與經驗豐富的專家意見同項目經濟評價有機結合,對相關評價結論,組織專家團隊再評估,將評價過程中不合理因素進行有效的剔除,可極大地增強相關投資決策意見的科學性與合理性。
四、小結
房地產項目經濟評價工作,可極大的提高房地產投資經濟效益。同時也可為多個單位提供決策參考。它不僅可以作為房地產開發商決策的依據,也能作為政府管理部門房地產項目審批依據,還可以作為金融機構貸款審查依據。合理的房產經濟評價報告在完善國家宏觀調控、避免項目決策失誤、引導投資方向、調整產業結構、合理利用資金、縮短建設工期、節約投資、提高投資效益、提高項目的管理水平等方面具有舉足輕重的地位,因此無論是房產從業人員,還是投資者、相關政府部門都應重視房地產項目經濟評價在房地產開發過程中的地位與作用,科學合理的進行項目經濟評價。(作者單位:成都理工大學)
參考文獻:
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房地產投資過程實際上就是房地產項目開發經營的全過程。房地產投資周期長、環節多,是一個相當復雜的過程,對此,在房地產開發一章已經進行了一定的闡述,房地產投資過程與開發過程是類似的,不過其側重點不同。概括而言,房地產投資過程大體可分為投資分析、土地開發權獲得、房地產生產開發及房地產銷售經營這四個大的階段。
投資分析
房地產經濟活動,是個大量資金運動的過程,一旦作出投資決定,資金的投入就是一個難以逆轉的持續過程。投資決策準確,是確保整個開發項目成功的關鍵。反之,投資決策失誤,就會導致重大損失。因此,慎重地進行決策,是房地產開發經營的必要前提。要保證投資決策成功,就必須在市場分析、財務分析的基礎上,認真做好可行性分析研究。 (1)市場分析。 市場分析的重點在于估計市場對于投資計劃中擬開發成為房地產商品的需求強度以及競爭環境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計未來房地產的收益,進而有助于投資者在進行財務分析時,能夠正確計算出未來現金流量。 (2)財務分析。 投資者經由市場分析估計未來房地產的收益,進而估計出未來的現金流量。因此,財務分析的主要目的是經由現金流量的估計,計算出預期報酬率,并以所得的結果與要求的報酬率加經比較來判定這項投資是否可行。此外,財務分析并對投資的風險進行估計,以判定面臨的風險與預期報酬是否在投資者所接受的范圍內。 (3)可行性分析。 可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結果,研究和判斷其可行性外,還要進行相關的建筑與土地使用等法規限制的研究,以了解投資計劃在法規限制上是否可行,以及目前的產權形式與產權的取得是否可行。而且對房地產開發的龐大資金來源是否能取得也是一個重要的關鍵點。 因此,只有在計劃階段中的可行性分析確定后,整個計劃才可能付諸實施,而下一步驟的投資程序才能繼續進行。投資者必須了解在計劃評估過程中,可能會因為遭受的限制而作某些修改,因此,投資者在作可行性分析這個步驟時,并不能將其當作單純的接受或否決的過程,它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常,在一些較大項目中,為了確保投資決策成功,可行性分析要反復研究,在正式決策之前,可作可行性研究,以保證投資決策的準確性。
【關鍵詞】房地產企業;企業報表;報表分析;特殊性
財務報表分析是財務信息的的需求者通過財務報表了解企業財務狀況、經營狀況的有效途徑,對財務報表進行全面、合理的分析有助于決策者作出正確的決策。財務報表分析的內容包括對企業償債能力、營運能力,盈利能力及發展能力等方面。傳統的財務分析理論基于普通的企業設計出了一系列指標來衡量企業的上述能力,不同的信息需求者基于決策的需要,通過財務報表的分析可以對企業的上述能力進行評價,以獲取自己需要的信息。但是房地產企業由于其經營特征顯著區別于其他一般企業,決定了其財務核算具有特殊性,因此在對房地產企業財務報表進行分析時,必須考慮其特殊性。
1 房地產企業的經營及其對會計核算的影響
房地產企業與一般的企業相比,其經營存在兩個顯著的特點,即經營周期的長期性和經營的高風險性,這兩個特點決定了房地產企業的會計核算不同于一般的其他企業。
房地產企業經營的產品是房產,房產需要較長的建設周期,因此房地產企業的經營周期較長,一般一個項目從開始購置土地到最后完工銷售需要數年的時間。而企業會計的核算一般是以一年為周期來進行的,對于經營周期小于一年的企業,其經營周期并不會對企業會計核算產生影響,但對于經營周期較長的房地產企業,項目進展的不同階段對會計核算會產生顯著的影響。首先,按照會計準則的要求,收入的確認是以產權的轉移為標準的,因此一般只有等到企業完成了產品的銷售并實際轉移了產品的產權才能確認為收入,并按照權責發生制的原則將產品成本確認為當期的成本。這樣就使得房地產企業的經營收益只有等到項目建成并完成銷售以后才能夠得以確認,收益的確認與企業實際的經營效益并不能完全相匹配,也就使得企業當期確認的收益無法真實反映企業的經營效果。其次,房地產經營周期長的特點也決定了房地產企業的銷售更多地采用預售的方式來進行,但是按照現行的會計準則及房屋產權轉移的相關法規,預售方式下的產品銷售并沒有將產權有關的風險完全轉移,因此在預售時并不能確認銷售收入,企業預售得到的收入一般作為預收賬款處理。但實際企業在預售時產品相關的風險已經大部分轉移給購買者,預售時企業取得的收入已經相對確定,未來只存在很小的風險,因此這樣的處理會低估企業的收入,高估企業的存貨及預收賬款。
房地產企業經營的另一個顯著特點是高風險性。由于房地產價格受到多種因素的影響,再加上房地產企業的經營周期長,因此房地產企業經營收益具有很大的不確定性。同時,會計計量方法和會計估計對房地產企業的報表也會產生很大的影響。作為在建中的房地產工程及完工的房地產項目,對一般企業來講是以固定資產的形式列報于資產負債表中,其價值計量一般采用歷史成本法,因此其市場價值的變化對其會計期間的收益并不會產生直接的影響,房地產價格的易變性對一般企業的財務報表不會產生很大的影響。但對于房地產企業,其在建的工程和完工的項目均作為企業的存貨計入流動資產,存貨計價方法的選擇企業具有一定的靈活性,不同的計價方法會得出不同的期末資產價值,并對當期的損益產生影響。房地產價格的易變性和存貨計價方法選擇的靈活性會增大房地產企業收益的波動性,并且其可靠性也會受到影響,這會加大房地產企業財務報表分析的難度。
除了房地產企業經營具有的周期長和高風險性外,房地產企業經營的產品還具有產品成本核算的統一性和產品銷售的分割性。房地產作為房地產企業的產品一般是以套為單位對外進行銷售,但房地產的開發成本一般是以工程項目整體進行核算,然后均攤至每一套住房,這樣在房產的銷售過程中必然會造成成本和售價的不配比。由于房產的售價與其樓層、朝向、戶型均有很大的關系,因此每套房產的單位售價可能存在很大的差異,但在結轉成本時按照相同的單位成本進行結轉,使得銷售取得的收入與其成本并不能實現配比,得出的企業收益數據的可靠性也會受到很大的影響。
2 房地產企業財務報表分析的局限
傳統的財務分析基于企業的財務報表構造了一系列指標對企業的盈利能力、償債能力、營運能力和發展能力進行分析,但是對于房地產企業來說,由于受其經營特點的影響,財務報表的數據所反映的信息與其他企業的財務報表存在著差異,因此利用傳統財務報表分析方法對房地產企業進行財務分析存在一定的局限性。
2.1 房地產企業的利潤數據對其盈利能力的反映具有片面性。企業的盈利能力應該反映其利用資產不斷創造價值的能力,而這種能力是通過收入減去相應的成本費用后的余額即利潤來表現的,對于經營周期短的企業,由于其收入的取得與其價值的創造在各個會計期間保持相對的平衡,因此利用利潤指標基本可以反映出企業的價值創造能力。但對于房地產企業而言,由于其經營周期長于會計周期,在整個經營周期內,企業的價值創造在不斷地進行,但其收入與成本的確認具有階段性,因此利潤數據不能反映企業創造的真實價值。除了收入與成本確認的階段性對利潤產生影響外,企業的銷售成本一般以單位面積成本平均計入各套房屋,而為整個產品完工和銷售而支付的管理費用、銷售費用和財務費用也以會計期間計入各期,造成成本、費用與收入的不配比,這會進一步扭曲利潤指標,影響報表使用者對企業盈利能力的判斷。
2.2 房地產預售制度下企業大量預收賬款的存在,導致報表反映的企業償債能力不實。根據房地產企業經營產品的特殊性,我國房地產企業的銷售實行預售制度,企業在預售時一般會按照合同要求客戶支付大部分甚至全部的價款,但按照收入的確認原則,只有等到房地產開發完成并辦理了產權轉移手續時才能確認銷售收入,在此之前,預售取得的收入以預收賬款的形式存在。由于房地產企業的經營周期相當長,因此預收賬款的掛賬時間少則幾個月,多則幾年。從性質上來說,預收賬款是企業的負債,但對房地產開發企業來講,其在簽訂完預售合同后就意味著合同的履行已經變得相對確定,根據項目的完工程度應該將相應的預收賬款確認為收入,并結轉完工成本。因此,房地產企業大量的預收賬款中包含了企業實際已經完工履約部分,同時也包含企業應該確認的利潤而增加的所有者權益部分。所以直接按照企業報表資料分析企業償債能力會因高估企業負債而影響報表使用者對企業償債能力的判斷。
2.3 企業開發成本計價不準確,造成資產賬實不符。企業的開發成本的計價主要采用歷史成本法,但由于在房地產企業的整個開發周期內其各種資產的價值會發生較大幅度的變動,導致以歷史成本計價的資產價值不實,尤其是對土地成本的核算,賬面價值會與其實際價值產生較大的差額。另外,房地產項目開發過程中,有相當部分的開發成本由施工單位墊付,房地產開發企業計入工程成本的支出也會與在建項目實際發生的成本有較大出入。這些都會影響報表使用都對資產項目的判斷。
3 房地產企業財務報表分析的特殊性要求
根據上述對房地產企業財務報表分析存在的局限性的分析,在對房地產開發企業進行財務分析應該充分考慮房地產企業的特殊性,對傳統財務分析方法進行改進,以正確判斷企業的財務狀況和經營狀況。
3.1 充分利用表外信息。傳統的財務分析基于報表數據構造了多項財務指標反映企業的各項能力,但對房地產開發企業來講,由于其報表數據存在著局限,因此其對企業狀況的反映并不一定客觀真實。而包括財務報表附注在內的大量表外信息,可以為我們正確地理解和判斷企業財務數據的可靠性提供參考。在對房地產開發企業進行財務分析時應利用表外信息,充分考慮會計方法的選擇、期末資產公允價值的變動對企業資產和收益的計量產生的影響。
3.2 對財務報表的項目進行具體分析并做出調整。鑒于會計報表中的數據受到會計準則約束而可靠性受到影響,在對房地產開發企業進行財務分析時應對其相應數據進行調整。分析企業盈利能力時應對預收賬款進行詳細分析,結合項目完工進度調整相應年度收入及成本,并按照配比原則調整相應期間費用和稅費項目,對企業的盈利能力做出合理的判斷。在分析企業償債能力時,將對屬于已實現收入部分的預收賬款進行調整,合理估計企業的負債水平,并結合資產公允價值調整資產項目,正確判斷企業的償債能力。
3.3 重視對現金流量表的分析。與資產負債表和利潤表項目的編制基礎不同,現金流量表是以收付實現制來編制的,數據具有客觀性。而對房地產開發企業來講現金流量的獲得相對利潤指標對其生存和發展具有更重要的作用,因此對現金流量表的分析就顯得更為重要。
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