房地產(chǎn)的納稅籌劃精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇房地產(chǎn)的納稅籌劃，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

【關鍵詞】 土地增值稅;免稅待遇;納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務,土地增值稅是其主要稅負之一。土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中,增值額小,計稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負就輕。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。稅籌劃方案的選擇注意可行性,不能不考慮成本。

一、下列房產(chǎn)免征土地增值稅

(1)納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅;(3)對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的,投資聯(lián)營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉讓到投資聯(lián)營的企業(yè)中時,暫免征收土地增值稅,投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的,應征收土地增值稅;(4)企業(yè)兼并中,對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的,暫免征收土地增值稅;(5)對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅,建成后轉讓的,應征收土地增值稅;(6)對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)稅務機關核實,可以免征土地增值稅。

二、納稅籌劃的基本方法

(1)稅率差異法。就是利用稅率的差異直接節(jié)減稅收的方法。實行比例稅率的稅種常有多種比例稅率,通過籌劃可以尋求最佳稅負點,通過防止適用稅率的爬升來降低稅負,這種方法計算比較復雜,因為稅率差異普遍存在,所以適用范圍較大。(2)扣除法。扣除法是通過增加扣除額而直接減少應納稅款,或調(diào)整扣除額在各個應稅期的分布而相對節(jié)減稅額的納稅籌劃方法,這種方法既可以實現(xiàn)應稅基數(shù)絕對額的減少,也可以通過增加本期可扣除金額,起到延期納稅的作用,使用廣泛。(3)延期納稅法。納稅人通過延期繳納稅款而取得相對收益的納稅籌劃方法,這種方法利用延緩納稅,取得資金的時間價值,幾乎所有企業(yè)都適用。(4)分拆法。就是使所得或收入在兩個或更多個納稅人之間,或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個項目之間進行分拆。

三、充分計列利息費用及其他費用支出

現(xiàn)行土地增值稅制度對房地產(chǎn)開發(fā)中作為財務費用的利息支出有兩種列支方法:一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實扣除,同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開始成本之和(以下簡稱“合計數(shù)”)的5%計算扣除;二是對不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,可按上述“合計數(shù)“的10%計算扣除包括利息在內(nèi)的全部費用支出。在實際操作中,以上兩種方法計算的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據(jù)實扣除”的利息和第二種方法中“合計數(shù)”的5%(即因包括利息費用而增加的部分)不一定相等。如果企業(yè)進行納稅籌劃,就要比較這兩者的高低,選擇其中扣除利息較高者對應的方法,作為企業(yè)的最后選擇。如果允許“據(jù)實扣除”的利息費用較高,應選用第一種方法,單獨計算利息支出;否則,應選用后一種方法,按“合計數(shù)”的10%扣除全部費用。

篇2

關鍵字：房地產(chǎn) 納稅籌劃 執(zhí)行與對策

隨著社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中占有非常重要的地位。現(xiàn)階段，國家為了促使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，出臺了一系列的限購調(diào)控政策，特別是“十”以后，政府進一步表明了“堅持對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”的決心，致使大部分房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量持續(xù)惡化，資金鏈岌岌可危；如何在殘酷的現(xiàn)實與競爭中不被淘汰出局，充分挖掘內(nèi)部潛力，保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要工作；通過納稅籌劃，合理合法地降低稅收成本就顯得由為必要。本文打算對房地產(chǎn)企業(yè)制定了納稅籌劃方案后，在具體執(zhí)行中所面臨的困難和問題進行探討，分析成因，提出對策，試圖指導企業(yè)將所制定的納稅籌劃方案順利執(zhí)行，真正做到“未雨綢繆”，為企業(yè)創(chuàng)造節(jié)稅利益，實現(xiàn)價值最大化提供重要保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅的特點

房地產(chǎn)業(yè)是指從事土地以及對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務于一體的行業(yè)，包括立項、規(guī)劃、土地出讓或轉讓、建設、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟行為；具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強等特點。上述明顯的行業(yè)特點，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體制與其他行業(yè)有著本質的區(qū)別，表現(xiàn)出以下特點：

（一）稅種多

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個人所得稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等九個稅種，這些稅種分布在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)及全過程。

（二）稅額大

房地產(chǎn)企業(yè)投資大、開發(fā)產(chǎn)品的造價高，銷售額大，因此，所繳納的稅額一般很大。

（三）實行預繳和清算制度

由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)采用預售制，造成土地增值稅和企業(yè)所得稅采取先預繳后清算的稅收制度。這是房地產(chǎn)企業(yè)稅務與其他行業(yè)企業(yè)的根本區(qū)別。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本確定需要專業(yè)的工程或造價人員來確定，清算程序比較復雜。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行中所面臨的問題及成因

納稅籌劃是納稅人在稅收法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等事項進行科學、合理的事先選擇和策劃，以達到稅收利益最大化的一種財務管理活動。納稅籌劃方案從設計到最終取得成果需要經(jīng)過如下步驟：全面分析確立目標制定籌劃方案執(zhí)行方案調(diào)整修訂方案。一個完美的納稅籌劃方案只有經(jīng)過企業(yè)的各個組織部門，經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)，層層落實，真正為企業(yè)帶來節(jié)稅利益，才能算得上是一個成功的納稅籌劃方案，否則也只能是“紙上談兵”。由于納稅籌劃方案的執(zhí)行貫穿于企業(yè)的各個層面，在實際操作中，會遇到許多困難，面臨諸多問題，大體可歸納為以下幾個方面：

（一）管理層及企業(yè)員工納稅籌劃意識淡薄

現(xiàn)階段，納稅籌劃在我國開展的時間還比較短，很多企業(yè)管理層受過去傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟觀念的影響，缺乏納稅籌劃的意識；即便是有些企業(yè)在財務管理中已開始融入納稅籌劃的理念，但對它的理論方法及實踐意義還缺乏深刻的認識。管理層往往重視一個理論上的納稅籌劃方案，而忽略了執(zhí)行環(huán)節(jié)的重要性。一個納稅籌劃方案，如果沒有管理層的支持，是很難在企業(yè)中開展和推廣的。同時，籌劃方案的執(zhí)行，需要企業(yè)各個部門和人員的積極配合與協(xié)作，但目前大部分企業(yè)人員對納稅籌劃認識浮淺，甚至還停留在偷稅、漏稅的認知上，所以在籌劃方案執(zhí)行中會遇到很多的阻礙。

（二）稅務中介機構的專業(yè)水平有待于進一步提高

納稅籌劃具有高智力、高技術的特點，它要求進行納稅籌劃人員精通國家稅收法律法規(guī)，熟悉財務會計制度，更要時刻清楚如何在既定的納稅環(huán)境下，能夠達到企業(yè)實現(xiàn)稅收利益最大化的目的。目前，我國許多企業(yè)由于財務人員能力的局限性，一般都是委托稅務中介機構制定納稅籌劃方案，但稅務中介機構的發(fā)展也不是很均衡，專業(yè)人員的素質參差不齊，或者理論知識過硬，實踐操作能力較弱，不能滿足企業(yè)進行納稅籌劃的需要。

（三）納稅籌劃方案缺乏彈性及靈活性

由于房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策導向的影響，經(jīng)濟環(huán)境復雜多變，而大部分企業(yè)在制定納稅籌劃方案時未考慮到這些不確定因素所帶來的影響，使得籌劃方案喪失了其使用價值。

（四）會計核算不規(guī)范，導致納稅籌劃方案“功虧一簣”

納稅籌劃是在企業(yè)基礎會計工作及信息的基礎上開展的，其真實性、合法性、完整性直接影響納稅籌劃的整體效果。在實際工作中，有些企業(yè)為了實現(xiàn)節(jié)稅利益，虛增成本，扣除項目不實，發(fā)票管理不當，造成最后清算及稅務檢查時，對這些違規(guī)項目進行調(diào)整，導致籌劃方案“功虧一簣”。

（五）征納關系不和諧，阻礙納稅籌劃方案的順利實施

由于我國稅收政策具有較大的彈性空間，稅務機關擁有自由裁量權，稅務人員專業(yè)知識相對欠缺，必然出現(xiàn)征納雙方政策運用上的分歧，征收管理的異議，導致征納關系存在不和諧因素；如果納稅籌劃方案得不到稅務機關的認可，再好的籌劃方案也無法實施。

三、 提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行效果的措施

（一）自上而下地提高企業(yè)全員對納稅籌劃的認識

作為企業(yè)管理層，應正確理解納稅籌劃的含義及所面臨的風險，并對其執(zhí)行環(huán)節(jié)加以高度重視，這不但要體現(xiàn)在制度上，更要體現(xiàn)在管理層的意識中。同時要將納稅籌劃的理念貫徹到企業(yè)的各個部門及全體員工，使企業(yè)員工認識到納稅籌劃的實踐意義，明確納稅籌劃并不是會計機構的“專利”，企業(yè)的各個部門及員工都應成為納稅籌劃方案落實的責任者和執(zhí)行者。

（二）培養(yǎng)高素質的納稅籌劃人員

企業(yè)要清醒的認識到稅務中介機構尚處于發(fā)展時期，專業(yè)人員的水平有待于進一步提高；因此，企業(yè)在利用外力的同時，要加強自身專業(yè)人員的隊伍建設。對在職的會計人員、籌劃人員進行培訓，提高他們的業(yè)務素質，同時，企業(yè)也要注意招聘高素質、全方位的納稅籌劃人才，以充實企業(yè)納稅籌劃隊伍，帶動專業(yè)人員整體素質的提高。

（三）編制彈性的納稅籌劃方案，增強其靈活性

由于國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的復雜多變，房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，國家稅收法律的修正和完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)處于變幻莫測的經(jīng)營環(huán)境中；所以企業(yè)在制定納稅籌劃方案之初，就要充分考慮到這些不確定因素對籌劃方案的影響，對可預見的變化，編制彈性的籌劃方案，做到“胸有成竹”；對不可預見的變化出現(xiàn)時，及時調(diào)整籌劃方案，與時俱進，以保證籌劃方案的有效性。

（四）嚴格規(guī)范會計核算工作，規(guī)避籌劃風險

納稅籌劃方案是建立在規(guī)范的會計核算基礎之上的，具有合法性的特點，企業(yè)無論由于主觀和客觀原因，造成會計核算工作不規(guī)范，勢必影響籌劃方案的最終結果，也脫離了納稅籌劃的本質。因此，企業(yè)應建立內(nèi)部控制制度，并在實踐中不斷地加以完善，提高管理水平，增強風險防范意識，建立一套操作性強、便于控制的內(nèi)部財務管理信息系統(tǒng)。

（五）建立良好的征納關系，保證籌劃方案的落實

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方案的最終成果需要經(jīng)過最后清算及稅務檢查的驗證，因些，企業(yè)應加強對稅收征收管理工作的了解，積極主動地與稅務機關保持聯(lián)系，進行有效的溝通，達到對稅收政策理解上的共識，并在籌劃方案的執(zhí)行過程中得到稅務機關的支持，籌劃成果得到稅務機關的認可。

四、結束語

本文對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃執(zhí)行中所面臨的問題、成因加以分析研究，并提出了有效的應對措施；在當前宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)欲謀求持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，納稅籌劃成為企業(yè)財務管理的一個重要因素，它作為一種高層次的綜合財務管理活動，成功與否，除了運用過硬的專業(yè)知識制定出一套理論上的納稅籌劃方案外，在具體執(zhí)行中，要求企業(yè)從意識到實踐，從管理層到全體員工，從內(nèi)部到外部，各個層面通力配合與協(xié)作；另外，還要兼顧納稅籌劃方案的成本，只有當收益大于成本時，此籌劃方案才是行之有效的。

隨著我國加入WTO和整個國民經(jīng)濟總體水平的提高，我國稅制將與國際慣例接軌，這為納稅籌劃帶來了新的發(fā)展機遇。如何將國外先進的納稅籌劃理念和技術，與我國的稅法體制相結合，量身打造出一套切實可行的稅收籌劃體系，有待于我們進一步探索和研究。

參考文獻：

[1]陳惠萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃實踐的探討.中國外資 ，2012（9）： 196-197

[2]王立.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險探析.會計之友， 2012（03）：91-92

篇3

關鍵詞：房地產(chǎn) 納稅

一、房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃

在房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產(chǎn)的勞務費用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。二、房地產(chǎn)項目建設中的稅收籌劃

主要是通過增加扣除項目和利用相關借款利息進行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。2、相關借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項目開發(fā)完工之后的利息費用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應考慮的稅收籌劃

若房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設立獨立銷售公司負責房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃

篇4

關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);納稅籌劃;企業(yè)財務

從2002年起,房地產(chǎn)企業(yè)就被國家稅務總局以及其領導下的全國國稅、地稅系統(tǒng)列為專項稽查的重點行業(yè),覆蓋面是百分之百。最近一年的時間內(nèi),政府對房地產(chǎn)市場的管理措施不斷出臺,行業(yè)管理和政策逐步地在趨于規(guī)范和嚴格,對于房地產(chǎn)的稅收也正在逐步地加強管理,提出了一系列的稅收征管措施,多年的房地產(chǎn)稅務稽查工作,使稅務部門積累了一套稽查房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗和方法,檢查的水平也全面提高了,可以說目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務風險是空前的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)所有的納稅工作歸納為兩大工作,第一類是納稅遵從工作,所謂的納稅遵從就是指房地產(chǎn)企業(yè)各種經(jīng)濟交易事項已經(jīng)完成后的納稅申報,以及與之相關的一系列的工作。它的特點是各種經(jīng)濟交易事項已經(jīng)完成。第二類工作是納稅籌劃。納稅籌劃就是指企業(yè)各種經(jīng)濟交易事項沒有完成,或者尚未發(fā)生的納稅準備工作。它的特點是企業(yè)的各種經(jīng)濟事項還沒有完成,完全可以在事先加以調(diào)整,事先加以籌劃,事先重新計劃安排,目的是盡可能地規(guī)避稅收風險,盡可能地降低企業(yè)的稅收負擔。總體來講,一個房地產(chǎn)企業(yè)要做的稅收工作實際上就是包括這兩個方面,二者表現(xiàn)為內(nèi)容不同,但是又有著千絲萬縷的聯(lián)系。

二、房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅籌劃工作的必要性

當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔普遍偏重,是企業(yè)要開展納稅籌劃的一個主要的原因。稅收負擔偏重既跟我們不合理的房地產(chǎn)稅制有關,也跟中國整體稅收制度安排有關,這是稅制因素,為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了必要性的原因。

傳統(tǒng)的落后的納稅模式是來自于納稅人納稅意志,要引進新的觀念和納稅籌劃的模式也是由納稅人自身決定的。

房地產(chǎn)企業(yè)面臨新一輪的稅務稽查的危機,是因為稅務系統(tǒng)征管建設方面的原因,主管部門在加強征管,逃稅、偷稅已存在高風險。

企業(yè)規(guī)范發(fā)展的要求,這是來自于企業(yè)長遠建設的原因。

籌劃不是空中樓閣,由于大量稅收優(yōu)惠政策的存在和特定稅制要素內(nèi)容的存在,為企業(yè)開展納稅籌劃創(chuàng)造了可行性條件。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的案例分析

納稅籌劃是納稅人為達到減輕稅收負擔和實現(xiàn)稅收零風險的目的,而在稅法允許的范圍內(nèi),通過經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等各項經(jīng)濟活動進行事先安排的過程。很顯然,納稅籌劃是企業(yè)為降低企業(yè)稅收成本采取的一種經(jīng)濟人行為,企業(yè)就像降低生產(chǎn)成本和開發(fā)成本一樣,去降低稅收成本,這是一個新的概念,新的一種理念。與逃稅或者其他非法手段之間有著明顯的區(qū)別:從目的上來講,納稅籌劃不但為了減輕稅負,還要追求零風險;從手段上來看,納稅籌劃主要側重于事先調(diào)整,而不是事后補救。

納稅籌劃是完全側重于事先的調(diào)整,比如現(xiàn)在有一家房地產(chǎn)公司A,投資2000萬元到房地產(chǎn)公司B,占B公司股份比例為50%,B公司是新成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司,兩年后B公司獲得稅后利潤3000萬元,現(xiàn)有一個公司C,愿意收購B公司,C公司和A公司協(xié)商如下,C公司收購B公司肯定要把B公司股份都要買下,每個股東都要談,他現(xiàn)在跟A公司協(xié)商的方案,有以下兩種:第一種是C公司可以一次性出資3500萬元購買A公司在B公司的股份。第二種是A公司也可以先分回B公司的利潤1500萬,然后再按股本價2000萬轉讓給C公司,請問A公司領導應該選擇哪種成交方式?其實作為A公司來講,無論是先分1500萬還是再轉2000萬,也是拿回3500萬,如果一次性轉讓也是拿回3500,但是哪一種拿回的方式更好,稅交得更少?當然是第二種方案好。因為股權銷售、股權轉讓要交營業(yè)稅。所以這是非常重要的,在這個問題當中當然要選擇先分利潤后轉讓的方式,因為只有先分利潤,才可以確保分回的利潤不征收營業(yè)稅和所得稅,也就是說先分的話一分錢都不用交,如果是一次性轉讓的話,A公司投了2000萬,賣股權賣了3500,說明A公司股權轉讓差價收益是1500萬元,33%的所得稅,就要交495萬,但是如果采取先分后轉的方式有什么好處?因為這個房地產(chǎn)公司B已經(jīng)交過33%的所得稅,A作為法人所得稅回來也是33%,稅法規(guī)定已經(jīng)交過稅了的不再重復征稅,除非有稅率差,就是公司B是15%的稅率,公司A是33%,回來補交18%;B是18%的稅,A是33%,回來補15%;如果B是33%,A也是33%,回來就不再補稅了。因此,先分利潤實際上比直接轉讓要節(jié)省稅收。

納稅籌劃清楚地告訴我們,在股權轉讓的時候,就要開始籌劃了,哪一股權轉讓的方式更好,為什么?所以納稅籌劃就要求把原來股權轉讓合同分成兩個合同,分成兩個文件,一個是股東決議,分配利潤的文件,再一個就是股權轉讓協(xié)議,從專業(yè)角度來看,就是把企業(yè)的股權投資收益所得和股權轉讓差價所得,準確地區(qū)別開來。納稅籌劃的要求是盡量地把股權投資轉讓差價所得轉化為股權投資收益所得,也就是要求我們一定要采取“先分后轉”的方式,這4個字是高度凝結了對《稅法》的理解與分析。

公司哪些稅是該交的,哪些稅是不該交的,稅法又是怎么具體規(guī)定的,劃分該與不該的界限在哪里?實際上公司的納稅籌劃就是要尋找該與不該的界限,找到這個界限以后盡量規(guī)避。如果條件不成熟的,要創(chuàng)造成熟的條件劃到不成熟的條件里面去,這是納稅籌劃的整體要求。

四、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意識的培養(yǎng)

由納稅籌劃的概念可以延伸出兩個重要的概念,企業(yè)稅收負擔率和企業(yè)稅務風險。企業(yè)稅收負擔率等于企業(yè)當期應納稅額的總和除以企業(yè)當期實現(xiàn)的銷售收入乘以百分之百。這個指標能夠從整體上反映一個企業(yè)的稅收負擔狀況。經(jīng)過有關專家測算,中國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔,平均在10%左右,低于10%和高于10%都說明企業(yè)在納稅當中存在一定的問題。影響企業(yè)稅負率變化的主要因素,是企業(yè)的利潤率決定企業(yè)稅負率,一般情況下隨著利潤率的上升,稅負率同樣上升;隨著利潤率的下降,稅負率也跟著下降,兩者呈現(xiàn)同方向變化的關系。當然,分析稅務籌劃,一定是在既定利潤率前提下來進行的,否則就失去基礎了。

公司納稅籌劃是為了減輕稅負,其最終目的是要實現(xiàn)企業(yè)稅收零風險。企業(yè)稅收零風險是指納稅人正確理解和執(zhí)行國家稅收政策法規(guī),而不存在多交少交稅款的行為,這是一種理想的狀態(tài)。稅務風險的產(chǎn)生可能來自于兩種情況,一種就是因為政策法規(guī)掌握不清楚,而導致少交稅款被稅務部門處罰的可能性。另一種是因為對國家政策法規(guī)掌握也是不清楚導致多交稅,給公司效益造成的流失的可能性。企業(yè)多多少少會出現(xiàn)少交稅帶來處罰的可能性,也有可能因為多交稅而被效益流失。我們可以考慮建立一個防范企業(yè)多交稅款的機制,這種機制可以通過專業(yè)機構的檢查,也可以通過建立專業(yè)部門檢查。有的單位,還專門設立了稅務部、稅務總監(jiān)或稅務經(jīng)理這類部門和崗位,主要是負責解決稅收方面的計劃和規(guī)劃,特別是納稅籌劃方案的制定和執(zhí)行,專門設立了稅務部、專職的稅務經(jīng)理崗位,使納稅人員從大量的會計核算當中出抽出時間來進行專門的稅務方面的核算,以實現(xiàn)有效降低企業(yè)的稅務風險。

我們的納稅籌劃工作,任重而道遠!為了實現(xiàn)減輕稅負,降低稅收負擔和稅收零風險的目的,我們還需要做很多的工作!還需要繼續(xù)總結和提高!

參考文獻:

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4、趙連志.納稅籌劃操作實務[M].中國稅務出版社,2001.

篇5

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 土地增值稅 納稅籌劃

一、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃及土地增值稅籌劃概述

土地增值稅是流轉稅的一種。轉讓國有土地使用權，地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依法繳納土地增值稅。所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅，占整個房地產(chǎn)項目稅金的90%以上。通過調(diào)整房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額，可以影響增值額和增值稅率，進而影響土地增值稅的大小。土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%不等。增值額越多，稅率超高。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅基本思路

（一）控制增值額

主要有減少或分解銷售收入等，減少銷售收入的途徑很多，包括將裝修收入從收入中分解出去，也可以適當?shù)亟档蜕唐贩康膬r格。增加可扣除項目金額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對開發(fā)成本的研究，適當增加開發(fā)項目的一些投資，比如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等。

（二）適用低稅率或享受免稅待遇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標準住宅的同時，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應盡可能分別核算不同開發(fā)項目的增值額，使銷售普通標準住宅的房產(chǎn)獲得免稅待遇。

三、 具體籌劃案例分析

（一）合理選擇有利于企業(yè)的可扣除成本的分攤法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目中即包含住宅，又包含其他類型用房的，扣除項目金額在不同類型用房中的分攤可選擇采用“建筑面積分攤法”或“層高系數(shù)建筑面積分攤法”計算分配。企業(yè)可根據(jù)實際情況，合理選擇分攤法對計算土地增值額有利的一種，經(jīng)調(diào)查，目前市場非住宅毛利較高、增值額較大，土地增值稅額稅負較重，企業(yè)應盡量使非住宅部分（如店面、車庫等）多分攤可扣除項目成本，多分攤可扣除項目成本，減少非住宅增值額，從而降低企業(yè)的土地增值稅稅率和稅額。

在土地增值稅中關于利息支出的規(guī)定主要有“據(jù)實扣除”與“計算扣除”兩種模式。如果房地產(chǎn)企業(yè)可以分別計算并提供銀行單據(jù)，且不超過商業(yè)銀行同期貸款利率的，房地產(chǎn)開發(fā)費用可以“據(jù)實扣除”，即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）×5%以內(nèi)。否則只能按照“取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除”。這實際上也給房地產(chǎn)企業(yè)提供了兩種選擇：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠正規(guī)渠道的負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權益資本或正常融資渠道籌資，則可考慮計算扣除模式，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個項目，為取得土地使用權而支付金額300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。據(jù)實扣除最多能扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息費用+（300+500）×5%=利息費用+40（萬元）；計算扣除最多能扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（300+500）×10%=80（萬元）。此時，如企業(yè)預計利息支出高于40萬元，應考慮“據(jù)實扣除”，否則選擇“計算扣除”。

（二）合理控制增值額進行籌劃

比方說某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的住宅小區(qū)，每平方米扣除項目金額共計1606元，可采取以下二種不同的銷售方案。第一種方案，銷售價格定為每平方米1900元，增值額為294元，占扣除項目金額的18.3%，未超過20%，不繳納土地增值稅，扣除應繳納的營業(yè)稅及城建稅、教育費附加104.5元（1900 x5.5%），營業(yè)利潤為189.5元。第二種方案，銷售價格為每平方米2000元，增值額為394元，占扣除項目金額的24.53%，適用土地增值稅稅率為30%，應繳納土地增值稅118元，扣除應繳納的營業(yè)稅及城建稅、教育費附加110元（2000 x5.5%），營業(yè)利潤為166元。方案二比方案一雖然銷價每平方米低了100元但卻節(jié)約了土地增值稅118元從而增加利潤23.5元。

或者開發(fā)商可以多投資一點，在小區(qū)里建個小花園增加可扣除項目使增值率低于20%從而節(jié)約了土地增值稅，同時還美化和綠化了小區(qū)環(huán)境，提高了企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的品質，使得公司的品牌形象得到很好的提升。

（三）房地產(chǎn)銷售變代建籌劃法

如果納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務合理轉化為代建房行為，則可使稅收負擔大幅度降低。稅法中規(guī)定“房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為”。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征收范圍，只須按“服務業(yè)——業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。采用此法的關鍵是利用現(xiàn)有條件進行轉化為代建房所需條件：即用房單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不墊付資金；受托方與委托方實行全額結算；受托方只向委托方收取手續(xù)費；受托方與委托方要簽訂代建合同。具體操作案例如下：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過債務重組方式取得一塊土地的土地使用權價值300萬元，2005年，公司在該土地上建造寫字樓，最終以1000萬元價格全部出售。假設寫字樓的建安成本為450萬元，土地增值稅的扣除項目金額為750萬元（含加計扣除部分）。則該公司應繳納的各項稅費計算如下（成本利潤率為10%，城建稅適用7%，教育費附加3%）：

（1）應納建筑安裝營業(yè)稅二450×（1+10%）÷（l-3%）×3%=15.3萬

（2）銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=I000×5%=50萬元

（3）增值率=（1000-750）÷750×100%=33.3%

應納土地增值稅 250×30%=75萬元

應納城建稅、教育費附加=（15.3+50）×（7%+3%）=6.53萬元

該公司納稅總額 =15.3+50+33.3+75+6.53=105.13萬元

如果該公司進行納稅籌劃，則可使銷售行為轉化為代建房行為，具體如下：

該公司在開發(fā)寫字樓前，先確定寫字樓的最終客戶，將土地按300萬元的價格售給最終客戶，然后以700萬元的價格與最終客戶簽代建合同，房屋建成后可得700萬元的建筑安裝收入，僅交納建安營業(yè)收入700萬元產(chǎn)生的營業(yè)稅金及附加。而公司將土地以300萬元的價格轉讓給最終客戶，不須繳納轉讓無形資產(chǎn)的營業(yè)稅、轉讓土地未增值，不需繳納土地增值稅，也不再負擔銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅。

籌劃后該公司應納稅：

（l）建筑安裝營業(yè)稅= 700×3%=21萬元

（2）城建稅、教育費附加 =21×（7%+3%）=2.1萬元

合計繳納23.1萬元

籌劃前后可節(jié)稅105.13-23.1=82.03萬元

（四）分立不動產(chǎn)銷售合同，降低土地增值額

對房地產(chǎn)開發(fā)交房形態(tài)來看，可以考慮從精裝與毛坯房兩類來進行思考，并且將相關的裝修與維護及設備的安裝等作為單獨的業(yè)務進行核算，可以達到節(jié)稅的目的。舉例：某套精裝修的房產(chǎn)總售價為100萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元，假設準予扣除項目總額為60萬元。暫時不考慮附加稅金。

直接銷售精裝房應交的土地增值稅=（100-60）×40%-60×5%=13（萬元）（增值率=66.67%，稅率40%，速算扣除數(shù)為5%）

營業(yè)稅=100*5%=5（萬元）兩者合計稅金=18萬元。

分解銷售毛坯與裝修兩個合同后的應交土地增值稅=（80-60）×30%=6（萬元）（增值率=33.33%，稅率30%，速算扣除數(shù)0）

營業(yè)稅=80×5%+20×3%=4.6（萬元） 兩者合計稅金=10.6萬元。

可見，分立不動產(chǎn)銷售合同可以降低土地增值稅額。

四、結束語

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)國家加大宏觀調(diào)控力度，稅負越來越重，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營也越來越困難。譬如，在以房地產(chǎn)項目公司股權轉讓的情況下，由于海南省有著明確的規(guī)定，所以當?shù)仄髽I(yè)在考慮通過股權轉讓來規(guī)避土地增值方案時，納稅籌劃基本上就沒有空間。所以，在服從國家政策的整體要求下，通過合理安排稅負，降低企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成本，或者配置現(xiàn)金流向，都是非常必要的。

參考文獻：

[1]楊曉蘭.逃稅的動因分析及對策建議[J].財會研究.2005