商業綜合體市場研究精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇商業綜合體市場研究，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：長春明宇廣場；建筑設計

Changchun Mingyu square large city complex commercial projects in the architectural design and research

Cui Ling

（ Northeast China Architecture Design and Research Institute Company Limited Shanghai branch， Shanghai 200052 ）

Abstract： in order to Changchun Mingyu square project as an example， from the large city layout， function， traffic flow， energy saving design of the large commercial complex building design were analyzed and discussed， and the evaluation of the completion of the project to improve the level of modern city life.

Key words： Changchun Mingyu square； architectural design

城市綜合體是商業地產的高級形態，離不開城市，它是城市功能集聚的產物，功能、流線、分區都更加的復雜。城市綜合體必須結合國情，結合經濟發展的各種要素，注重以人為本、和諧的可持續生態的發展。下面以長春明宇廣場項目為例，通過在工作中接觸的實際情況，從以下幾個方面多角度地談談大型城市綜合體的建筑設計問題。

1.工程概況

1.1地處長春東部丘陵地帶，地勢略有起伏。用地呈現出兩側高、中間低的整體用地該用地位于長春凈月經濟開發區景觀軸線上，地塊北為乙一路，南為丙十路，東臨彩宇大街，西臨彩宇西街，C1-2（A區）、C1-5（B區）地塊為項目建設地塊。

1.2本工程所處位置及周圍環境見圖1總平面圖；

本工程為大型城市綜合體商業開發項目。

用地面積為5.6437萬平方米，總建筑面積約為45萬平米，其中地上建筑面積33.86萬平方米，地下建筑面積10.49萬平方米。由6棟100米到150米的五星級酒店、商業辦公樓及四層高的商業樓群所組成，結合12萬平米綠地景觀，未來將形成一個城市綜合廣場；A區地塊內四棟塔樓位于地塊四角，將地塊圍合成一個既聯系又開放的整體空間，而B區地塊內的2棟塔樓呈U型面向北側A區地塊，視覺上使南北地塊融為一體。整個塔樓群沿開發區景觀軸線左右完全對稱布局，穩重大氣，可起到為整個開發區景觀軸的收頭的作用，同時左右完全對稱，南北向視線無遮擋，且塔樓群由南向北逐棟升高，形成開發區景觀軸的門戶；B區雙塔樓底層為商業功能，沿馬路呈U形布局。商業主入口位于地塊南面，辦公的車流與商業人流互不干擾。而在中心主軸上的位于A，B兩區之間的景觀節點--花園廣場在視覺上把A，B兩區緊密聯系在一起；地塊內A區塔樓平面為矩形，橫豎3：4的比例關系，使平面使用更有效率。核心筒居中偏北布置，同時北側輪廓兩端呈斜角造型。B區塔樓平面呈L形，核心筒布置在北側，以上設計構思皆以減少北面朝向，增加南向面寬為出發點，力求符合當地的氣候特點；

A1酒店塔樓位于A地塊最東北面，毗鄰北面的休閑廣場。共35層，建筑最高點150m，使用功能為酒店客房，共453套。酒店4層裙房主要功能為其配套設施，三層為餐廳，四層為KTV及足療中心，滿足酒店住客及商務人士的需求，建筑面積6.86萬平方米（含裙房面積）。

A2塔樓為辦公樓，共33層，建筑面積4.25萬平方米；

A3塔樓為辦公樓，共31層，建筑面積5.63萬平方米；

A4塔樓為辦公樓，共33層，建筑面積6萬平方米；

A5為四棟四層高的商務樓，建筑面積1.46萬平方米；

B1、B2塔樓為辦公樓，共28層，單棟建筑面積4.3萬平方米；

B區商業裙樓共2層，建筑面積0.98萬平方米；

A區、B區的地下室共兩層，為設備用房和機動車庫及后勤用房。

1.3總平面布置

1.3.1總平面設計中，A區地塊內四棟塔樓位于地塊四角，將地塊圍合成一個既聯系又開放的整體空間，而B區地塊內的兩棟塔樓呈U型面向北側A區地塊，視覺上使南北地塊融為一體，整個塔樓沿開發區景觀軸線左右完全對稱，穩重大氣，可起到為整個開發區景觀軸的收頭作用，同時左右完全對稱。南邊向視線無遮擋，且塔樓群由南向北逐棟升高，形成開發區景觀軸的門戶；

1.3.2雙塔樓底層為商業功能，沿馬路呈U型布置，商業主入口位于地塊的南面，辦公的車流與商業人流互不干擾。而在中心軸上的位于A，B兩區之間的景觀節點（見圖2）―花園廣場在視覺上把A，B兩區緊密聯系在一起；

1.3.3地塊內A區塔樓平面為矩形，橫豎3：4的比例關系，使平面使用更有效率。核心筒居中偏北布置，同時北側輪廓兩端呈斜角造型。以上設計構思皆以減少北面朝向，增加南向面寬為出發點，力求符合當地的氣候特點；

1.3.4 環境景觀和綠地布置以生態景觀為布局基調，考慮“人與自然”之間的和諧關系。在空間上以“點、線、面”的設計手法，并與水景、水系相結合；

“點”狀綠化――節點綠化，分散布置，提供人們休閑、交流空間

“線”狀綠化――道路行道樹綠化，以及道路沿線灌木綠化所形成的帶狀綠化，將點狀綠化串聯，形成綠化網絡，起了劃分空間的作用

“面”狀綠化――道路兩側的綠化帶形成的片狀綠化，將景觀分成塊狀，并形成聯系綠化空間的紐帶，是整個綠化形成系統，穿越地塊的明渠水系營造更豐富景觀系統，達到了多樣化的綠化效果。

2.整體設計

2.1 平面設計

2.1.1酒店平面設計

酒店塔樓位于A地塊最東北面，毗鄰北面的休閑廣場，往北可俯瞰整個休閑廣場，南向與其他辦公樓形成門戶的意向。酒店樓高150米，標準層高3.6米，酒店4層裙房主要功能為其配套設施，酒店大堂主入口設在2樓，車輛通過坡道到達2層，增強酒店入口的氣勢，酒店宴會入口設在一樓，宴會人流與酒店客流分開，保證酒店的品質。各具特色的餐廳，輕松休閑的酒吧，設備齊全的小型會議中心，近1200平米的無柱網兩層挑高的宴會廳及裙房設游泳池等，滿足酒店住客及商務人士的需求。酒店客房共有18層，客房374套，酒店標準開間為4.5米，深度10米，套內面積達到45平方米，盡顯豪華和舒適。酒店另設有7層長住型酒店套間共計140套，滿足長期住客的需要。酒店130米高樓上設兩層“云頂酒廊”四周的城市景象一覽無余。

總體的建筑布局形成了從入口大坡道、入口水景、大挑檐雨篷、大開間大堂、大堂吧的系列空間變化，景觀序列與主樓形態互相呼應、相輔相成。

2.1.2商業辦公樓平面設計

二棟分別為150米及135米商業辦公樓分別位于酒店西側及南側。標準層高4米，兩層挑高的辦公大堂，光線充足，體現氣派的辦公大樓入口形象。進入大堂后，低區辦公和高區辦公的候梯廳完全獨立，分區電梯分別到達各自服務的樓層，同時利用群控系統，使電梯運行智能化，使乘客等待時間縮短，運行效率大幅提升。外幕墻到核心筒間近11米深無柱的出租空間，滿足商業辦公的標準，亦方便分割成單一或者多個租戶使用。4米的辦公層高亦保證了商業辦公樓的舒適性。1.0米的吊頂深度及10公分高的架高地板滿足通訊及網絡的系統分布，同時也保證了高效的中央空調系統合理地布置到各個位置。

2.1.3 辦公樓平面設計

一棟高135米布置在A地塊西南角，靠近彩宇西街一側，標準層高3.6米，與東側商業辦公樓對稱布局。二棟100米辦公樓對稱布局在B地塊，標準層層高3.4米， B地塊辦公，單棟房間數665間。A地塊辦公分高低區分布，設有8部客梯，2部貨梯，候梯廳完全獨立，分區電梯分別到達各自服務的樓層。

2.1.4地下室平面設計

A地塊負一層主要為停車，局部設計有人防，平時為停車，酒店裙樓下方主要配以卸貨區，機房設備及酒店后勤，負二層主要為機動車停車。酒店塔樓下方為酒店獨立的后勤及設備區域，其他塔樓的設備用房皆有效利用各側角落布置，以達到停車空間的完整性。整體停車位已超過1800輛，符合實際需要及規劃要求。B地塊地下層主要為停車。

2.2 立面設計

建筑立面以豎線條為主，外形硬朗挺拔。依據本地的氣候條件及生態環保要求，外墻主要的立面采用金屬板，玻璃與石材為輔，顏色為暖色調為主柔和的色調配合造型使得立面更顯剛毅，同時減少環境光害。外墻立面分割簡潔，凸顯建筑體量輪廓，立面的進退關系豐富了立面的層次感。建筑將設有泛光照明系統，在夜間強化地標性建筑的特性。外墻構造以單元式幕墻系統來保證安裝的品質，低輻射鍍膜中空玻璃的使用，使此外墻具有極為優良的節能性，節能性體現在其對陽光熱輻射的遮蔽性―即隔熱性，對暖氣外泄的阻擋性―即保溫性兩方面。北面酒店及辦公塔樓核心筒外立面考慮LED光墻，在節慶及不同時段，呈現多彩多姿的光影變化，豐富了外立面的夜景效果，亦強化了其地標建筑的特色。如圖3。

3.空間設計

3.1 酒店入口形象設計

為滿足酒店使用功能的要求，建筑采用了9米X10米的大柱網設計，通過結構設計的精心考慮，為酒店功能所需的大面寬、大空間創造了條件。酒店主要入口大堂設在二層，車輛通過大坡道到達二層，增強酒店入口的氣勢。入口大堂更是充分考慮入口形象，采取了大開間，有力地營造了豪華、氣派的大堂氛圍，體現了開闊、暢通的景觀視野。

3.2 寬敞舒適的客房設計

酒店擁有客房數374套，擁有各類客房及套房，客房擁有4.5米的大面寬，套內平均面積達到45平方米，盡顯豪華和舒適。

3.3 高貴典雅的行政酒廊

在34層設計了兩層通高的云頂酒廊，盡覽城市全景。并設計了獨立的弧形樓梯，更增添了酒廊的氣氛。

3.4 無柱宴會廳

酒店裙房一層平面設計了一個1180平方米無柱的宴會廳，面寬27米，進深44米的大空間內不設柱子，滿足大型宴會廳舉辦高檔酒會、宴會的需要。

3.5 完善的酒店功能

酒店擁有裝飾典雅的客房，第一流的餐廳，酒吧，會議空間，酒店完備的設施和服務還包括25米長的室內游泳池，健身中心，SPA足療中心。

4.建筑節能設計

4.1 建筑節能設計

體型系數、窗墻比、屋面、外墻（非透明幕墻）、外窗等圍護結構的節能構造措施，采用200厚加氣混凝土砌塊加100厚泡沫玻璃保溫板的外保溫材料，屋面采用110厚巖棉玻璃棉板。

4.2 水系統節能設計

4.2.1消防給水設計

本工程A、B區各設一套消火栓給水系統，采用臨時高壓系統。于A區地下室設一座1010m3的消防水池，于B區地下室設一座918m3的消防水池

A1酒店：室內消火栓給水系統水平豎向均成環狀，豎向分為兩個區。

A2 辦公：室內消火栓給水系統水平豎向均成環狀，豎向分為兩個區。

A3，A4：室內消火栓給水系統水平豎向均成環狀，豎向分為兩個區。

A5： 室內消火栓給水系統水平豎向均成環狀，豎向為一個區。由地下室消防水泵房的2臺低區消火栓給水泵組1#經減壓閥減壓后供水，一用一備，互為備用。

B1，B2： 室內消火栓給水系統水平豎向均成環狀，豎向采用減壓閥減壓分區給水系統。

4.2.2 熱水系統設計

本工程酒店部分采用全日制集中生活熱水供應系統。

熱源由地下室熱水鍋爐供給，經換熱后提供熱水。由安裝在換熱器熱媒管道上的溫度控制閥自動調節控制。

熱水出水溫度為60℃，回水溫度50℃，由安裝在回水管道上的電接點溫度計控制，熱水循環回水泵的啟、停，溫度低于50℃循環泵開啟，溫度達到55℃循環泵停止運行。

熱水分區同給水系統，各分區分別設半容積式換熱器及熱水循環泵。

4.2.3空調給水設計

空調水系統形式為兩管制： 冬季送熱水，夏季送冷水，同用一套管路系統，分高低兩個區，在避難層做中間換熱裝置。

空調機組的水系統與風機盤管水系統分開設置，滿足獨立運行控制及計量要求。空調機組的水系統采用異程式，風機盤管的水系統采用同程式。

空調水系統管材：均采用無縫鋼管，空調冷熱水管道、凝結水管等均采用橡塑保溫材料。

4.3 暖通節能設計

大堂，多功能廳，大餐廳等大空間房間擬采用全空氣空調系統，設計專用的空調機房；客房，辦公室等普通層高且面積較小的房間擬采用風機盤管加新風空調方式，酒店及辦公部分的新風系統盡量豎向布置，減少水平風管，同時排風系統豎向布置，集中排風與新風機熱交換，采用熱回收新風機，解決新風機防凍問題同時降低運行成本。地下室的辦公區設風機盤管加新風系統。在游泳區按《公共建筑節能設計標準》（GB 50189―2005）的要求設置熱回收裝置。

4.3.1 空調設計

（1）冷源：酒店部分：擬采用單獨的冷熱源，冷源設計電水冷機組，布置于地下室一層設備用房，冷卻塔布置于裙房屋面，夏季空調冷媒為7/12℃的冷水；熱源結合生活熱水供熱采用燃氣/燃油兩用鍋爐加板換機組的形式；鍋爐房的位置設置于負一層。商業辦公部分：A2辦公樓冷源擬設計電水冷機組，布置于負一層設備用房，冷卻塔布置于裙房屋面，夏季空調冷媒為7/12℃的冷水； A3辦公樓設置VRF系統，室外機布置于每層設備平臺處，夏季制冷，過渡季節制熱；A5辦公部分獨棟設置VRF多聯機，室外機置于屋頂，夏季制冷，過渡季節制熱。辦公部分：冷源擬設計分體空調建筑配合預留空調室外機平臺。循環水泵設置在地下室的設備用房內。

（2）熱源：空調熱媒為60/50℃熱水， 熱源由設在地下室的燃氣/燃油常壓鍋爐供給95/70℃熱水，通過板式換熱器進行換熱后供給熱媒為60/50℃低溫熱水。

4.3.2地板采暖節能設計

酒店部分（A1）大堂，泳池等大空間區域擬設計地板輻射采暖系統；商業辦公部分（A2，A3，A5）擬設計散熱器采暖系統，采暖水系統豎向分為4個區域；辦公部分（A4，B1，B2）擬設計地板輻射采暖系統，分戶計量，分室控溫，采暖水系統豎向分高中低3個區域。地下車庫擬設計熱風采暖系統，車庫入口處設置熱風幕。地下設備用房可根據設備發熱情況及通風空調設計綜合考慮。

4.3.3防排煙設計

酒店設計了全面完善的防排煙設施，不僅滿足了國家消防規范的設計要求，還滿足了酒店管理公司嚴格的要求，酒店人員停留區及重要部位當房間面積大于35平米時就設機械排煙系統，更好地保證了火災時人員的安全疏散和消防人員救援工作安全、順利的開展。

4.4 電氣設計

4.4.1 供配電設計

本項目為超高層及特大型公共建筑，屬于特別重要用戶類，

其中，特別重要負荷設備是：

消防用電設備（消防控制中心電源、火災自動報警與聯動裝置、火災應急照明與疏散標志、防煙及排煙、自動滅火系統、消防水泵、消防電梯及其排水泵、電動防火卷簾及門窗以及閥門等），航空障礙標志燈；總弱電機房；經營及設備管理用計算機系統電源管理用計算機系統電源；保安監視系統等；

一級負荷是：

地下車庫負荷，消防水泵、主要客梯用電等。辦公樓的走道照明、值班照明、警衛照明、障礙照明用電，主要業務和計算機系統用電，電子信息設備機房用電等。

其余為二級和三級用電設備。

4.4.2弱電智能化設計

酒店弱電系統設有語音，網絡及酒店管理系統，安防系統，建筑設備管理系統，多媒體信息系統，公共廣播系統，電纜電視及衛星接收系統，其中語音系統采用了IP交換機，以適應未來的發展，并設置了覆蓋整個酒店的WIFI無線接入系統。

篇2

商業配套進入“3G”時代

以體驗式商業為核心的商業配套形式，將帶領商業綜合體全面邁向“3G”時代，從而引發中國商業地產的重大變革。而對于投資者來說，則是如何順應這種變化，從中尋找到更多的投資機會。

何謂的“3G”時代商業綜合體？如果將大賣場加酒店或是寫字樓為主要組合形式的傳統模式形容為“2G”時代商業綜合體，那么，隨著大型居住社區的發展壯大，帶來的直接影響就是人口數量大規模聚集以及消費需求的改變，從而對商業形態提出了新的要求。也就是說，在此基礎上的升級版商業配套，可以視為“3G”時代商業綜合體。

與傳統相比，“3G”時代商業綜合體最大的不同在于注入了體驗式商業業態，商業零售的核心作用更加明顯，同時在一定程度上出現了“去大賣場”趨勢；此外這種商業綜合體更為注重與公共交通尤其是軌道交通的接駁緊密程度。

洲聯集團（WWW5A）總顧問劉力表示，此前很多商業綜合體是以酒店或寫字樓作為整個綜合體的核心，因為可以通過高星級酒店提升綜合體的檔次，通過寫字樓的租售帶動綜合體的人氣，零售商業往往只是“花瓶”，要么是為了迎合其它物業的銷售，要么只是滿足內部其它物業的配套功能。但是隨著房地產市場的發展，以酒店和寫字樓為核心的商業綜合體有減少的趨勢，取而代之的是零售商業為核心的綜合體日益增多。

劉力認為，產生這種轉變的根本原因在于酒店和寫字樓這兩種物業類型所承載的業態已不再適合商業綜合體的發展需求。在奢華酒店市場已相對飽和的情況下，商業綜合體的定位不再適合經濟型酒店進駐。而同時寫字樓有高端化專業聚集的趨勢，與商業綜合體的形式也有沖突。這樣的變化在上海已經有所反映，如位于上海閔行區的南方購物中心西側，就建造了一座總建筑面積達6.4萬平方米的友誼商場項目，業態則主要以零售業為主，主要銷售國際二線品牌為主的服飾、鐘表等。

另外一個值得注意的變化是“去賣場化”。賣場作為商業綜合體的主力店，促成了許多項目的成功，這樣的案例比比皆是。但隨著大賣場在國內布局的完成，已再無新開大賣場的空間，尤其是市中心區域，更是無法容納大賣場，因此新開的商業綜合體中，不再考慮這種業態。

商業綜合體與共同交通直接的接駁也變得更為緊密。劉力表示，隨著城市基礎設施建設的新一輪高峰，在公共交通的節點必然出現眾多的商業綜合體，其意圖也非常明顯，就是分享公共交通的人流，做足地塊價值。

商業地產更受追捧

而從宏觀層面來看，商業地產必將因為樓市調控而更受投資者關注。

“新八條”的出臺，對投機性和投資性需求會形成嚴厲打擊。據漢宇地產市場研究部近日獲得的門店反饋來看，包括“限購”、“二套房首付六成”和“全額營業稅”的具體措施，對房產投資有著巨大的影響。

具體來看，新“限購”政策對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，禁止向其售房。由此可以看出，新“限購”政策實際上已經剝奪了投資性需求的購房權利。“二套房首付六成”、“全額營業稅”以及房產稅試點等具體措施，使得房產投資在交易、持有等環節的成本都大幅上升，這在很大程度上也能夠抑制投資需求。

專家分析認為，宏觀調控力度的加大，商品住宅投資已無多少機會，這迫使部分社會資金尋找新的出路，商業地產勢必成為新的出口。這種變化其實在去年已經得到體現，2010 年商業地產銷售面積、銷售額增速均高于市場平均水平。國家統計局數據顯示，全國商品房銷售面積10.43 億平方米，比上年增長10.1%，商業營業用房增長29.9%，較住宅銷售面積要高出20個百分點；商品房銷售額5.25 萬億元，比上年增長18.3%，其中商業地產增幅更是高達46.3%，比住宅高出近32個百分點。

掘金“3G”商業綜合體

針對商業綜合體的發展趨勢，投資者應調整自己的投資策略，順應變化，從而讓投資收益最大化。

專家表示，投資者需要把握的總體方向是選擇適合零售類業態的商業物業。上海五合智庫總經理鄒毅表示，目前還有部分商業綜合體在規劃中考慮了酒店和寫字樓物業，從大的發展趨勢來看，這兩種物業的功能將會偏離商業綜合體的定位，從而淪為“配角”，這無疑會影響到其投資收益。而隨著零售類業態在商業綜合體中地位的加強，其租金水平會不斷走高，進而影響到物業本身的價值，因此零售類商業物業的發展前景要好于酒店和寫字樓物業。

當然，對于區域商業特色的研究也不能忽略。鄒毅指出，區域特色商業可以吸引消費者購物的傾向，以形成比較優勢，有利于消費者進行比較和選擇，因此具有利潤的提升空間。這種消費者的偏好傾向決定了這是商業地產的一個發展方向，區域特色商業在消費者的強烈偏好下可以形成對區域商業地產的有效需求，因此區域特色商業是商業地產的一個發展方向。但如果商業物業的定位與區域商業特色不相符，便無法吸引到消費者前來消費，從而影響到物業本身的升值潛力。

篇3

關鍵詞：華潤 結構 管理

中圖分類號：F279.23 文獻標識碼：A

標桿企業之一華潤置地：

1、企業發展特點：

華潤集團于1994年收購了北京華遠房地產，隨后將所持有的股份歸集到華潤置地并在香港上市。當時收購華遠的目的主要是獲取國內住宅開發經驗，為華潤進軍房地產行業創造條件。2005年，華潤將分散于集團內部的房地產業務進行整合，將華潤置地作為華潤房地產業務發展的旗艦，明確了公司的定位和發展方向。在成功開發出鳳凰城、上海灘、橡樹灣等一批高品質住宅，以及萬象城都市綜合體項目后，華潤置地迅速將這些產品在各地復制，至2012年年末，華潤置地已進入中國內地40個以上城市，正在發展項目超過80個以上。

2、產品定位：

華潤置地產品定位，從高端住宅系列（橡樹灣學府系列、橡樹灣英倫系列、鳳凰城精品都市系列）和商業地產系列（萬象城都市綜合體系、住宅+區域商業中心（五彩城）、住宅+歡樂頌）開始，至2013年年初，華潤置地旗下項目中已經形成六大住宅產品線系列：幸福里系列、藍湖城系列、中央公園系列、橡樹灣系列、悅府/凱旋門系列、九里系列；以及萬象城都市綜合體、住宅+區域商業中心五彩城兩種持有物業模式。

3、組織架構的特點：

1）、華潤置地城市公司有標準組織架構，各城市公司依據此架構，根據自身情況，作適當的微調，但必須經華潤置地公司審批；

2）、若城市公司同時運作2個（含）以下的項目：可不設置工程管理部，工程管理職能由項目管理部分管副總牽頭組織工程品質小組，行使工程管理職能；可不設置客戶服務部，在物業公司設置客戶服務線，行使客戶服務職能；在成本管理部或者行政管理部或財務管理部設置法務人員；可不設行政管理部，由人力資源部代行。規模擴大時，成本管理部的招標采購職能轉移至工程管理部行使。

3）、若商業僅僅作為住宅配套項目，且體量小于10000平米，則配套商業策劃由市場營銷部行使（若城市公司設置商業運營委員會，則由商業運營小組運作住宅配套商業的策劃與招商），商業運營職能由市場營銷部行使；若開發純商業項目或商業綜合體項目，可成立商業運營線運作商業策劃與招商；

4）、市場營銷部銷售職能線、項目部、設計管理部、成本管理部可設置行政助理，其它部門不設置行政助理。

5）、各城市公司統一設置投資決策委員會、招投標委員會、產品決策委員會、商業運營委員會，其它專業委員會可根據自身情況靈活設置。

二、標桿企業之二萬達集團

1、企業發展特點：

大連萬達集團創立于1988年，至2012年11月底，已經形成商業地產、高級酒店、旅游投資、文化產業、連鎖百貨五大產業，企業資產2500億元，年收入1400億元，年納稅200億元。已在全國開業55座萬達廣場、34家五星級酒店、814塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV。2015年目標：資產3000億元，年收入2000億元，年納稅300億元，成為世界一流企業。

其中，支柱產業之一商業地產情況如下：

萬達商業地產股份有限公司是中國商業地產行業的龍頭企業，萬達廣場是中國商業地產第一品牌。萬達商業地產公司擁有全國唯一的商業規劃研究院、全國性的商業地產建設團隊、全國性的連鎖商業管理公司，形成商業地產的完整產業鏈和企業的核心競爭優勢。

萬達商業地產公司持有物業面積903萬平方米，計劃到2015年開業120個萬達廣場，持有物業面積2400萬平方米，成為全球排名第一的不動產企業。

2、產品定位：

萬達廣場歷經十余年發展，已從第一代的單店、第二代的組合店，發展到第三代城市綜合體。城市綜合體是萬達集團在世界獨創的商業地產模式，內容包括大型商業中心、城市步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商圈，萬達廣場就是城市中心。

萬達廣場是企業效益和社會效益的和諧統一，產生四大社會效益：一、提升城市商業檔次；二、新增大量就業崗位；三、創造持續巨額稅收；四、豐富群眾消費需求。

3、萬達集團組織架構的特點：

1）、萬達集團將所有業務領域統一劃分為項目前期、中期、后期三個階段，分別由相應專業部門進行管理。

2）、萬達采用高度集權化的管控模式，除部分工程管理和銷售實施放在區域公司，其它大部分職能由集團總部牢牢把控。

3）、萬達集團的組織架構按照業務的發展流程，進行了更加徹底的調整，將所有部門劃分入項目前、中、后期三個部分。一個總裁負責前期的拿地、規劃設計、招商；一個總裁只管施工，達到快速統一的工廠化速度；一個總裁負責商業管理、院線、百貨的管理。

4）、獨有的倒金字塔管理。

三、新地產集團轉型期的組織架構設計

（一）、產品定位建議：

自2011年起，商業地產開發商紛紛對旗下產品進行調整，許多大型商業地產開發公司紛紛推出標準化產品線。其中，中國銀泰拋出了三大商業綜合體，銀泰中心、銀泰城、銀泰MALL；中海推出了中海廣場、中海國際中心、中海大廈系列；此外還有龍湖、綠地等多家公司均做出了產品線的集中。有明確市場定位的商業地產將更有“錢途”，相比粗放型開發，由集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多功能為一身的大型室內購物中心已經發展成為更大型的城市綜合體，這類產品需要大的資金的長期投入。相比，聚焦社區商業和社區購物中心這樣一個細分層面，或許更能贏得機會，建議“三胞廣場”的產品定位和設計有這方面的思考，同時建議采用華潤置地的產品定位策略，實現“百城千縣”目標。

（二）管理體系建議：

建議采用萬達集團的管理決策體系，結合華潤置地的產品定位策略，發展自主品牌的商業廣場模式，例如：購物中心+電子產品連鎖+自主超市+餐飲+娛樂（影院）+專門店的業態組合，形成集團城市綜合體的模式。

（三）組織架構建議：

保持現有組織架構弱矩陣管理格局不變，根據新增職能成立對應的新職能部門，同時在原部分職能部門中，調整或增設新崗位，以便與完成新增工作內容。

各部門設定如下：

1、戰略投資管理中心：負責行業及市場研究，戰略管理，拓展與投資分析，報批報建，土地獲取；

2、規劃設計管理中心：負責產品研究、設計管理、設計成本及設計供方管理；

3、市場營銷管理中心：負責營銷管理，客戶關系管理；

4、工程管理中心：負責工程管理、工程技術研究及支持、工程管理制度、工程進度、質量、安全、文明施工管理；

5、預算成本管理中心：負責預算管理，成本管理、招標管理、采購管理；）

6、運營管理中心：負責組織管理，計劃管理，組織績效管理，流程制度，知識管理，信息化管理；

7、人力行政管理中心：負責人力資源管理、行政與后勤管理；

8、財務管理中心：負責財務管理、稅務管理、資金管理、法務管理；

9、物業管理公司：負責提供物業管理全程服務、參與招商計劃和招商方案制定工作。

10、資產經營公司：自持物業資產的經營管理、參與商業資產的經營與管理；

11、商業管理公司：負責城市綜合體的招商運營管理、商業管理；

篇4

關鍵詞：高層建筑設計；教學改革；限制與創新1 教改源起

在全球化、快速城市化的背景下，城市密度和高度的變化巨大。高層建筑由于高效節省土地資源、形態顯著等優勢而廣泛被建造，世界高層建筑建設的重心也由北美逐步轉向以中國為最的亞洲。

作為教學目標與理念，先向學生傳遞的是：已廣泛應用于全球可持續發展理念、一直被認為圍繞“發展”和“限制”的一對核心概念。技術復雜的高層建筑對城市環境影響巨大。建筑師如何謹慎、理性、負責但又不失藝術創意？在滿足空間、形態、科技、防災等基本準則下，追求可持續發展的理念成為更高層次的目標與準則。

“高層綜合體建筑設計課程”（以下簡稱“高層建筑”）最大的難點是技術復雜性與較短教學周（6周）之間的矛盾。課程要考察學生的綜合分析、應對能力，考察學生對城市空間的審美能力，以及理解城市的復雜性與多樣性的能力。課程嘗試教學改革和創新：一是認知空間和城市設計之間的關系；二是搭建建筑與城市之間的緊密關聯，挖掘想象力，訓練空間邏輯的敘述與表達。

2 教學概況

2.1系統原理

教學的主要任務是培養學生進一步的綜合設計能力。其中，四年級教學著重引導學生向城市設計層面擴展，并關聯性地分析和解決設計問題，基本指導原則是：整體性原則，關聯性原則，系統性原則，多樣化原則。課程設計的選題圍繞教學目標，在大類課題的范圍內加強內容和地形圖的多樣化。

2.2教學目標

課程教學目標是了解掌握高層建筑設計的相關理論和方法，認識高層建筑和城市環境的相互制約關系。

2.3教學模式

（1）多樣性的主題設置

課程設計的主題是“城市與建筑”，設置主題包括三個領域：城市設計類、高層商住綜合體、高層賓館辦公綜合體，三類課題同時開設，學生自主選擇題目，依據教師研究課題、實踐工程來選擇教師。

“城市設計類”：設計必須包括大量的研究，總體規劃應該是一個城市或地區基本的分析圖，而不僅僅是一個物理設計。

“高級商住綜合體”：商業研究環境中必須包括市場研究，包括了解高層住宅規范、設計、調整大小和高層住宅單位。

“高層酒店辦公綜合體”：要掌握高層公共建筑的設計規則和流程建模之間的關系，就必須有一定的技術含量，掌握技術規范、設計尺寸和深度調整。重視當前熱點主題，如文脈、景觀、可持續性、生態、技術等。

（2）課堂組織與團隊合作

四年級形成2個大班組，每班組2～3名教師。將大班組分成3～5人的團隊，團隊成員共同組織效果良好的組間討論報告，并填寫課后反饋調查表。

（3）設計過程控制

各教學組根據不同的命題方向，在教學過程之初由教師根據自己特長組織多場“高層建筑”研討會，主要有：①高層建筑簡介：高層建筑的歷史，分類的定義，與城市之間的關系，經典案例分析；②建筑技術：分析結構體系、地下車庫、設備機房、核心筒、避難層等；③歷史文脈：高層建筑在文化、社會、歷史背景的影響與價值，分析在當今存在的問題及所面臨的新挑戰。影響需求分析的主要因素：自然環境，交通流線調查、景觀風貌等，需繪制分析圖示及文字說明，作為最終正圖的部分內容，且需要搜集當代中外建筑經典范例，在課堂上用PPT對其分析評價，并由教師點評。

（4）加強教學評圖環節

大圖評是加強教學效果的有效手段。外部專家、教師和學生參與的組織，明確評估系統圖的形成、逼真的設計整體性能等級。多年的教學實踐表明，四年級的教學改革極大地促進了學生的積極性，鼓勵了教師之間的競爭，鼓勵學生的創新思維，讓學生對自己選擇的職業生涯逐漸有清晰的認識。教學鼓勵參與國際、國內競爭，使教學更具跨學科性和挑戰性。

3 總結

篇5

近年來，隨著電子商務不斷掀起熱潮，為傳統企業提供前端建站、后臺系統等電商技術服務的公司如雨后春筍般登臺，各種信息化服務也隨之面世。據美國市場研究公司IDC的報告稱，全球大數據技術和服務市場將在未來幾年保持31.7%的年復合增長率，2016年的總規模有望達到238億美元。就國內來說，可以排的上號的第三方技術服務商數量已經超過千家。

應該說，數據技術服務商的涌現，對大多數實體商業的互聯網技術不足帶來了一大補充。通過整合數據，分析數據，精準營銷等“無微不至”的技術服務推動下，實體商業+互聯網的發展速度大大提升。

海康威視的可視化應用

一般而言，每個商業綜合體在交付時都會部署大量傳統的安防系統，包括視頻監控、報警、門禁、停車場等，幾乎涉及到商業綜合體的所有關鍵場景。因此，有不少部分安防企業借助先局優勢，研發推出智慧應用，利用這些無處不在的安防終端設備為商業綜合體創造更大的商業價值。

同時，大數據正在促使安防行業從傳統的監控中心建設邁向數據中心建設，單一的數據也正在向多維數據轉變。大數據的應用將給用戶帶來全新的價值，而實現這一切的基礎，就是承載著安防大數據技術的產品和解決方案。

以視頻監控起家的海康威視，則利用了先行優勢圍繞“可視化”幫助購物中心的商家進行管理與經營。它可以將一個購物過程分成八個過程板塊。當消費者選定某個品牌之后，走進這家門店，和導購溝通情況選擇商品，之后是支付。這個過程完成之后，再買其他商品，或者去其他樓層，其他門店仍然會重復上面這樣一個流程。當把所有東西都選擇購買完成之后，消費者拿著商品離開商場。

海康威視在此基礎上提煉出六大核心數據，分別是視頻數據、客流數據、WIFI數據、人臉數據、停車場數據和消費數據，這六大數據集成在海康威視自己的購物中心綜合管理平臺層面。

之后在這些數據發現隱含內容，比如通過車牌號車標識別，來判斷車輛檔次把人的基礎框架框定，還有人臉攝像以及會員卡信息等，這樣組成一個對購物者最基礎的畫像的描述。有了顧客屬性之后，第二步便是記錄顧客行為，即他干了什么。海康威視提出兩個方面的內容依據，客流統計和客流定位。客流統計是把進入這個商場的人流數據信息進行統計，從時間維度、空間維度，甚至包括季節、天氣，節假日都可以有這樣數據統計的方式。最后是進入購物中心的客流動向，停留原因等。之后通過比較快捷、及時的方式把這些信息實時的推送到整個購物中心板塊運營管理者的手上。

對于購物中心商家來說，得出了客流數據、停車場數據，甚至人臉數據。這些自動采集的大量統計樣本數據可用于商業綜合體的消費人群的分析，以及客戶的消費習慣統計挖掘與分析。

米雅：最大的愿望是干掉收款機

杭州米雅信息科技有限公司董事長楊德宏則認為，只為客戶畫像是不夠的。“實際上零售業沒那么復雜。就購物中心來講，我覺得兩件事情：第一，選址選對。第二，招商招對。這兩件事做好了，購物中心的成功率80%就做對了。”真正要把零售商做好，把零售業做好，把消費者的體驗做好，首先把這兩件事做足，購物中心招的這些品牌是不是做到足夠的便宜。做的這些營銷活動是不是足以讓消費者感到他拿到真正的優惠。

在接受《中國連鎖》記者專訪時，楊德宏告訴記者他的第一桶金是靠賣收款機賺取，但米雅最大的愿望卻是要干掉收款機。他認為，收款機的功能并不都是有用的，比如打印出來作為退貨憑證的小票有90%以上都不會存放，而退貨憑證完全可以以電子形式發到顧客的手機里。“全世界有多少企業為了這個小票生產紙、墨盒、打印機，花這么多成本，但是這個給消費者不帶來價值。我們有理由把它干掉。”

楊德宏告訴記者，他從1995年開始做零售業IT，做了15年對消費者的調查，問到對什么不滿意時？始終有一項是對排隊不滿意。

“但是店面面積就那么大，增加不了更多的收款臺。收款方式流程也說這樣，我們必須要刷這個卡，刷完卡必須要打小票，必須得簽字。如何來對這個小事進行改變？讓消費者感到更多的實惠？讓消費者購物的時候感覺更多的體驗？”楊德宏說。

米雅做的第一件事是移動支付的接入，節省成本和空間，提升效率。成立一年半時間，已經為100多家企業10000多家門店做了移動支付的接入，比如永輝，華潤，優衣庫，耐克，京客隆，超市發，城鄉超市等，全國前一百名的零售商有一半已接入米雅系統。

楊德宏表示，門店系統升級是非常高效的，比如優衣庫全國300多家門店，通過后臺把前端的門店系統升級，一夜之間即可統一完成。但他同時也坦承，前期溝通比較長，也是比較困難的，畢竟直接關系到收銀系統，所以起初企業都會非常小心。

在楊德宏看來，那些大品牌商花大價錢請明星代言，打廣告，弄標語牌，其實和消費者并沒有多大關系。米雅思考的是，有多少營銷費用進了消費者的口袋？如何能夠讓這些供應商的營銷直接優惠到消費者的手中？

高成本 應用難

雖然技術服務層出不窮，但由于沒有明確的行業標準規范，野蠻生長的行業現狀使得商業信息化服務的成本始終高居不下，嚴重制約了整個實體零售行業的信息化進程，同時也變相地掣肘了商業信息化行業的發展。

尤其是傳統商業信息化服務的高成本問題，嚴重制約了整個實體零售行業的信息化進程。據了解，目前，實體零售行業想要實現信息化管理運營，往往要承擔一個較為高額的成本支出，不僅初次投入成本高，而且投入運營后還需根據企業的發展和規模的變化，面臨更新換代的問題，隨之而來的維護或者換新的設備成本同樣不菲；采購成本高，決策風險大，使得不少實體零售企業信息化的推進工作變得十分困難。

有業內人士指出，傳統的商業信息化服務門檻高，采購及決策成本高，傳統招標方式伴隨著較大的決策風險，企業新建的系統也很可能會出現各種各樣的問題。最終，企業商業信息化的進程極大受阻。

目前，整個實體零售行業的發展規模差不多已經達到30萬億元人民幣的容量，但中國小微企業的信息化程度還不到80%。實際上，大多數發展中的企業，并不知道哪套系統真正適合自己，或者說適合未來市場的需求，因為不同發展階段的實體零售企業的信息化的需求是不同的，也就無法提前預知結果。