房地產不景氣的原因精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產不景氣的原因，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：金融危機； 房地產； 對策

一、前言

美國次貸危機引發全球性的金融危機，給世界經濟帶來巨大沖擊，中國金融市場同樣受到很大影響。并且，金融和房地產關系密切，房地產的健康、繁榮發展，離不開金融市場的支持和參與，反過來，健康、繁榮的房地產市場可以促進金融市場的穩定和繁榮。金融危機波及中國，不可避免的波及到中國的房地產業，給中國房地產業帶來了顯著的影響。

二、金融危機對我國房地產的影響

金融危機與房地產市場緊密相關，據統計資料表明，金融危機對我國房地產業帶來了以下方面的影響。

第一，房地產需求急劇下降。金融危機的發生，給消費者帶來消極悲觀的情緒，大部分購房者對房地產預期不是很樂觀。一般說來，如果經濟上升會給房地產市場帶來顯著的財富效應，人們手中的資產升值，資本流動加快，人們的購買能力增強，房地產需求會增多。但是如果經濟增長速度減緩，甚至呈停滯狀態，那么人們手中的資產就貶值，購買能力下降，房地產需求則會減少。許多房地產公司的成交量沒有達到預期數量，因資不抵債而破產。另外，房地產需求下降也與金融危機背景下的失業和減薪有關，大批企業倒閉，工人失業，公司裁員減薪等，使人們的購房欲望下降。

第二，房地產貢獻率下降。房地產行業是我國的支柱產業，房地產的繁榮對我我國GDP增長有直接貢獻，它可以拉動內需，帶動GDP增長點。但是金融危機發生后，房地產商業普遍不景氣，所以房地產投資業大大減少。

第三，房地產籌資困難。金融危機使金融機構相關資產減值，對房地產信貸信心不足，致使房地產籌資困難。總體上來說，房地產籌資困難主要有以下三方面的原因：一是籌資渠道單一。一般來說，房地產借貸主要有三種形式，第一種是流動資金貸款，第二種是開發項目貸款，第三種是抵押貸款。但是這三種貸款期限很短，不適應房地產開發的需要。二是房貸利率高，成本高，因為房地產市場的不景氣，銀行在借貸方面小心謹慎，雖然金融危機背景下，國家對銀行的利率下調，但是對房地產的借貸利率依然很高，而且房地產成本很高，所以在償還貸款上負擔沉重。三是籌資風險加大，房地產行業一次性投資的成本高，回收周期長，需要承擔巨大的風險，更何況是在金融危機的背景下，經濟不景氣，銷售數量減少，房價一跌再跌，償貸壓力大，很多投資商不愿意投資。

第四，房地產泡沫現象發生。所謂房地產泡沫，是指房地產投資商過度投機，抬高房價，但事實上與其使用價值嚴重不對等，因為房地產是依附于土地的建筑，所以房地產泡沫也被稱為地產泡沫。房地產泡沫是被炒作的虛擬經濟，能催生金融危機，尤其是房價的起伏不定會讓人們以為房地產泡沫變小或消失，而屬于防范。房地產泡沫經濟對我國金融和國民經濟是毀滅性的災難，因此，我們要大力整治房地產行業，杜絕房地產泡沫經濟。

三、對策分析

金融危機使我國房地產行業受到巨大影響，使房地產行業不景氣，在信貸方面又處于兩難境地，房地產行業的發展直接關系到我國金融的回復，關系到我國GDP的增長，關系到我國經濟的穩定持續發展，而房地產的這種低迷狀態給我國的金融和國民經濟敲響了警鐘。意識到問題的所在并提出的預防和應對措施，是迫在眉睫的事情。

第一，完善金融體系。金融體系與房地產信貸直接關聯。目前，我國金融機構體制尚不健全，個人信用制度、抵押制度還不完善，銀行也存在很多的不足，如資金不足、管理水平低等。金融機構自身的不完善加大了房地產信貸的風險。所以，我國金融機構要從基礎開始完善，完善信用制度、抵押制度，充沛資金，抵御不良貸款，提高金融機構的預警機制。

第二，調整貨幣政策。在金融危機下，我國實行寬松的貨幣政策來刺激消費，但是房地產商卻利用這種寬松的房地產信貸政策，投機取巧，房地產投資熱情高漲，實際上是非理性的舉動制造了虛假的繁榮，這種情況很容易導致房地產泡沫經濟。所以要調整貨幣政策，加強房地產信貸管理，合理調控，防范房地產泡沫。

第三，拓寬房地產籌資渠道。許多實實在在的房地產投資商因資金不足想要獲取信貸，但因為籌資渠道的單一而不得，所以國家為了鼓勵房地產投資，并規范房地產投資，就要拓寬房地產的籌資渠道，拓寬投資渠道可以減少房地產商對銀行的依賴，分散風險。例如可以運用貸款證券化的方式使投資商獲取貸款。

第四，防范投機行為，穩定房價。房價上漲實際上是房地產泡沫經濟的表現，同時也為房地產市場的穩定和國民經濟的健康發展埋下了隱患。從長遠利益來看，房地產市場的大量炒作和投機行為使房價上漲，造成房地產市場虛假的繁榮，從而進一步加大了房地產市場的風險。所以需要防范這些炒作與投機，將房價回復到合理的區間，滿足市場的正常需求，才能保證房地產市場的穩定。需要注意的是，穩定房價，需要結合我國的經濟實際狀況，與房屋管理、土地管理、稅務管理等部門協調合作，加大監管力度，避免資金流動過剩。

第五，改革金融體系，強化管理。金融體系僅僅是完善還是不夠的，還有必要積極、穩步的對我國金融體系進行創新性的改革，以強化風險管理。房地產行業的信貸一般是與商業銀行對口，在商業銀行信貸中，個人信貸占70%，房地產信貸占據的比重較低，而且利率高，成本高，商業銀行要承擔很大的風險，而且資金匱乏或流通不足也會造成房地產信貸的不及時。所以商業銀行可以推行房地產資產證券化策略，積極探索這一信貸出路的方案。同時，金融體系的改革要結合我國國情，調節市場運轉的節奏與速度，平衡市場與經濟，加大商業銀行房地產信貸的監督管理，

四、小結

全球化的金融危機，給中國的房地產行業帶來了巨大的沖擊力，同時也給中國的金融體系、經濟發展和房地產行業的整治帶來了莫大的機遇與挑戰。在金融危機的暴露下，我們看到了我國房地產行業乃至整個金融體系、市場機制等的不完善、不健全，這一切的弊端與風險給我們敲響了警鐘，讓我們去反思，去完善金融和市場體系，去提高政府的管理能力，使我國房地產行業逐步走向健康有序的發展軌道。

參考文獻：

篇2

關鍵詞：綜合能力評價；財務戰略管理；模型。

基金項目：本文為海口經濟學院2010年青年基金項目“房地產財務戰略管理選擇模型研究”的階段性成果，項目批準號為：hjk10-13

中國

財務戰略是指企業為了謀求長遠的發展和加強財務競爭優勢，根據企業戰略發展目標，在充分考慮和分析企業內外環境因素的變化趨勢及其對財務活動的影響基礎上，為實現目標的基本途徑和策略所做的全局性、長遠性、系統性和決定性的謀劃。企業財務戰略的選擇，決定了企業財務資源配置的取向和模式，影響著企業理財活動的行為效率。

為合理分析影響企業財務戰略選擇的因素，并為企業選擇財務戰略提供合理的決策依據，結合海南旅游房地產財

務戰略的現狀，初步建立海南旅游房地產財務戰略模型。

一、財務戰略管理的流程及模式介紹

(一) 財務戰略管理流程

財務戰略管理是指企業決策者制定、實施用以指導企業未來財務管理發展的財務戰略，以及在實施過程中對財務戰略進行控制與評價的動態管理過程。從以上定義可以看出，財務戰略管理的邏輯起點是企業目標和財務目標的確立；財務戰略管理的重心是企業內外部環境的分析；財務戰略管理的環節包括財務戰略方案的形成、實施和評價。 財務戰略管理流程圖如下：

（二）三種基本的海南旅游房地產財務戰略模式

海南經濟發展較緩，其房地產業的發展始于1988年海南建省辦經濟特區，當時地方政府出讓土地的現象比較多，低廉的土地出讓價格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發企業紛紛進駐，促進當地開發企業的良性競爭，推動海南房地產發展走上了快車道。建省20年來，海南房地產業從無到有，經歷了開創期、發展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩定健康發展期等階段，逐步發展成為海南省經濟重要支柱產業。從2005年起，海南省把房地產業作為支柱產業來培育，樓市逐漸升溫，呈現穩步發展態勢。與目前全國一線城市房地產價格的調整相比，海南房地產業有其特殊性。如從島外投資者的購買動機來看，多為度假型和養老型自住；從投資的目的來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。

根據以上海南經濟發展的特點，結合其旅游房地產財務戰略的現狀，從可持續發展的角度，海南旅游房地產財務戰略可以分為快速擴張型財務戰略、穩健發展型財務戰略和防御收縮型戰略等三類 。

1.快速擴張型財務戰略: 是指以實現企業資產規模的快速擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征為“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，快速擴張型財務戰略的表現主要是利用銀行貸款、配股增發等方式滿足規模擴張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲備機會，增加在建開發項目規模，開展營銷策劃，加快項目銷售和資金周轉，擴大市場占有率，同時增加企業管理人員和專業技術人員儲備，適應企業規模擴張需求。

2.穩健發展型財務戰略：是指以實現企業財務績效的穩定增長和資產規模的平穩擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征是“低負債、高收益、中分配”。對房地產企業而言，穩健發展型財務戰略的表現主要是謹慎利用債務融資，加大低成本融資力度，適度擴充土地儲備，在權衡內部資源、管理能力以及外部客觀環境的基礎上確定在建開發項目規模，加快項目銷售和資金周轉，同時在滿足企業規模平穩擴張的基礎上保持適當人員儲備。

3.防御收縮型財務戰略：是指以預防出現財務危機和求得生存及新的發展為目的的一種財務戰略，其表現特征是“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，防御收縮型財務戰略一般表現為企業應盡可能減少現金流出和盡可能增加現金流入，充分利用企業現有資源進行融資，擴充融資途徑，滿足企業維持生存和發展的資金需求；建立嚴格的投資標準，謹慎擴充土地儲備；減少開工面積，盤活存量資產，降低售價，增加購房折扣，出售盈利前景和現金流不佳的開發項目儲備；通過采取精簡機構、減少雇員、節約成本支出、壓縮營運費用等措施，以增強市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。

轉貼于中國

二、影響海南旅游房地產財務戰略模式選擇的因素分析

公司財務戰略的選擇需著眼于公司未來長期穩定的發展,需充分考慮經濟周期波動情況、行業政策導向、行業景氣程度以及企業自身財務狀況和融資等各項綜合能力。

(一)旅游房地產財務戰略的選擇必須與經濟周期相適應

經濟的周期性波動是現代經濟總體發展過程中不可避免的現象，不同的經濟周期對行業和企業的外部發展環境影響重大。在經濟復蘇階段總需求迅速膨脹，在經濟繁榮階段總需求平穩增長，在衰退階段需求急劇下降，經濟面臨緊縮調整。中國

經濟周期性波動要求企業順應經濟周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財務戰略，來抵御大起大落的經濟震蕩，以減少它對財務活動的影響，特別是減少經濟周期中上升和下降抑制財務活動的負效應。財務戰略的選擇和實施要與經濟運行周期相配合。

一般而言，在經濟復蘇階段應采取擴張型財務戰略，增加投資和勞動力，加大產品投放力度，抓住市場恢復和發展的機遇。在經濟繁榮階段應采取快速擴張型財務戰略和穩健型財務戰略結合，在繁榮初期繼續增加產品和勞動力，擴大投資；在繁榮后期則采取穩健型財務戰略。在經濟衰退階段則應采取防御收縮型財務戰略，停止擴張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費用，減少臨時性雇員。總之，企業要跟蹤時局變化，對經濟的發展階段作出恰當反應。

（二）旅游房地產財務戰略的選擇必須與行業政策環境相適應

房地產行業的生存和發展與行業政策環境息息相關。首先，現階段國家對房地產調控頻率高。房地產行業作為國民經濟中的支柱行業，對保證經濟平穩運行意義重大，在國家宏觀調控時，往往作為調整對象予以考慮，有時是寬松調控，有時是緊縮調控，調整頻率較高；另一方面，調控對房地產行業影響大。房地產是一個政策密集型和資金密集型行業，國家對房地產行業的政策導向，以及相關的行業融資政策、行業稅務政策的輕微調整往往對房地產的現金流和財務狀況有很大的影響。

因此，我們在制定財務戰略時，必須充分考慮國家政策導向，深刻領會國家的經濟政策，特別是產業政策、投資政策等對企業財務活動可能造成的影響；必須密切關注和分析下階段的政策走向，以便及時調整財務戰略。

（三）旅游房地產財務戰略的選擇必須與旅游房地產行業景氣程度相適應

房地產受宏觀經濟冷暖和行業政策調控，以及城市化進程等各方面因素的影響，行業經常形成偏熱或偏冷的局面，房地產行業調整的周期性和波動性較為明顯。行業景氣的時候，銷售價格持續上漲，銷售面積迅速消化，企業拿地熱情高企，房地產投資規模及開工面積迅速擴大；但當行業陷入不景氣的時候，銷售量和銷售單價回落，市場觀望氣氛不斷擴大，房地產投資及開工面積增長陷入停滯，整個行業現金流繃緊。

行業的景氣程度與企業未來的發展息息相關，因此我們要盡可能提前預判整個行業下階段的走勢和把握行業的景氣程度，靈活選擇相應的財務戰略。在行業景氣的時候，有條件采取快速擴張的財務戰略；在行業不景氣的時候，財務戰略要相應調整，做到提前應對，采取穩健發展或防御收縮戰略，來提前應對行業不景氣帶來的沖擊和負面影響。

（四）影響旅游房地產財務戰略選擇的其他因素

影響財務戰略選擇的因素還包括行業和企業的發展階段等因素。行業和企業的發展階段包括一般要經過初創期、擴張期、穩定期和衰退期四個階段。在行業及企業發展的不同階段，需要選擇不同的財務戰略。由于考慮到房地產行業的發展時間不長、行業集中度較低，以及作為經濟支柱行業，行業整體及房地產公司未來的發展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財務戰略模型中將不再細分考慮上述因素。

注釋：

注1：由于房地產行業經營性現金流整體呈現負數的原因，部分指標計算公式中用現金凈增加代替經營性現金凈流量，以更好的分析說明。

注2：影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系的指標及權重說明：

①在影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系中，我們初步設計了20項指標，包括15個量化指標以及5個定性指標；

②在量化指標中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現能力及發展能力的一系列現金指標。對利潤指標選擇較少，主要是考慮由于房地產分期開發及利潤滯后結轉等原因，利潤指標現階段對財務戰略選擇的影響較小，暫不予考慮。

③ 對各自標權重的說明：按照一般企業的績效評價標準原則，采取量化指標70％權重，定性指標30％的權重。量化指標按照6個大類指標的重要程度采取負債比率：償債能力：發展能力：變現能力：財務彈性：現金結構＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標直接取平均數作為權重。

中國-

參考文獻：

[1]曹艷宏、梁迎昕著;房地產公司財務戰略環境分析，《現代審計與會計》2006第12期

[2]耿云江;企業集團財務控制體系研究 基于財務戰略視角. 東北財經大學出版社, 2008.

[3]焦暉;房地產經濟周期與企業財務戰略決策，《決策與信息》(財經觀察) 2008第5期

篇3

關鍵詞：綜合能力評價；財務戰略管理；模型。

基金項目：本文為海口經濟學院2010年青年基金項目“房地產財務戰略管理選擇模型研究”的階段性成果，項目批準號為：

財務戰略是指企業為了謀求長遠的發展和加強財務競爭優勢，根據企業戰略發展目標，在充分考慮和分析企業內外環境因素的變化趨勢及其對財務活動的影響基礎上，為實現目標的基本途徑和策略所做的全局性、長遠性、系統性和決定性的謀劃。企業財務戰略的選擇，決定了企業財務資源配置的取向和模式，影響著企業理財活動的行為效率。

為合理分析影響企業財務戰略選擇的因素，并為企業選擇財務戰略提供合理的決策依據，結合海南旅游房地產財務戰略的現狀，初步建立海南旅游房地產財務戰略模型。

一、財務戰略管理的流程及模式介紹

(一)財務戰略管理流程

財務戰略管理是指企業決策者制定、實施用以指導企業未來財務管理發展的財務戰略，以及在實施過程中對財務戰略進行控制與評價的動態管理過程。從以上定義可以看出，財務戰略管理的邏輯起點是企業目標和財務目標的確立；財務戰略管理的重心是企業內外部環境的分析；財務戰略管理的環節包括財務戰略方案的形成、實施和評價。財務戰略管理流程圖如下：

（二）三種基本的海南旅游房地產財務戰略模式

海南經濟發展較緩，其房地產業的發展始于1988年海南建省辦經濟特區，當時地方政府出讓土地的現象比較多，低廉的土地出讓價格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發企業紛紛進駐，促進當地開發企業的良性競爭，推動海南房地產發展走上了快車道。建省20年來，海南房地產業從無到有，經歷了開創期、發展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩定健康發展期等階段，逐步發展成為海南省經濟重要支柱產業。從2005年起，海南省把房地產業作為支柱產業來培育，樓市逐漸升溫，呈現穩步發展態勢。與目前全國一線城市房地產價格的調整相比，海南房地產業有其特殊性。如從島外投資者的購買動機來看，多為度假型和養老型自住；從投資的目的來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。

根據以上海南經濟發展的特點，結合其旅游房地產財務戰略的現狀，從可持續發展的角度，海南旅游房地產財務戰略可以分為快速擴張型財務戰略、穩健發展型財務戰略和防御收縮型戰略等三類。

1.快速擴張型財務戰略:是指以實現企業資產規模的快速擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征為“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，快速擴張型財務戰略的表現主要是利用銀行貸款、配股增發等方式滿足規模擴張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲備機會，增加在建開發項目規模，開展營銷策劃，加快項目銷售和資金周轉，擴大市場占有率，同時增加企業管理人員和專業技術人員儲備，適應企業規模擴張需求。

2.穩健發展型財務戰略：是指以實現企業財務績效的穩定增長和資產規模的平穩擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征是“低負債、高收益、中分配”。對房地產企業而言，穩健發展型財務戰略的表現主要是謹慎利用債務融資，加大低成本融資力度，適度擴充土地儲備，在權衡內部資源、管理能力以及外部客觀環境的基礎上確定在建開發項目規模，加快項目銷售和資金周轉，同時在滿足企業規模平穩擴張的基礎上保持適當人員儲備。

3.防御收縮型財務戰略：是指以預防出現財務危機和求得生存及新的發展為目的的一種財務戰略，其表現特征是“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，防御收縮型財務戰略一般表現為企業應盡可能減少現金流出和盡可能增加現金流入，充分利用企業現有資源進行融資，擴充融資途徑，滿足企業維持生存和發展的資金需求；建立嚴格的投資標準，謹慎擴充土地儲備；減少開工面積，盤活存量資產，降低售價，增加購房折扣，出售盈利前景和現金流不佳的開發項目儲備；通過采取精簡機構、減少雇員、節約成本支出、壓縮營運費用等措施，以增強市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。

二、影響海南旅游房地產財務戰略模式選擇的因素分析

公司財務戰略的選擇需著眼于公司未來長期穩定的發展,需充分考慮經濟周期波動情況、行業政策導向、行業景氣程度以及企業自身財務狀況和融資等各項綜合能力。

(一)旅游房地產財務戰略的選擇必須與經濟周期相適應

經濟的周期性波動是現代經濟總體發展過程中不可避免的現象，不同的經濟周期對行業和企業的外部發展環境影響重大。在經濟復蘇階段總需求迅速膨脹，在經濟繁榮階段總需求平穩增長，在衰退階段需求急劇下降，經濟面臨緊縮調整。

經濟周期性波動要求企業順應經濟周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財務戰略，來抵御大起大落的經濟震蕩，以減少它對財務活動的影響，特別是減少經濟周期中上升和下降抑制財務活動的負效應。財務戰略的選擇和實施要與經濟運行周期相配合。

一般而言，在經濟復蘇階段應采取擴張型財務戰略，增加投資和勞動力，加大產品投放力度，抓住市場恢復和發展的機遇。在經濟繁榮階段應采取快速擴張型財務戰略和穩健型財務戰略結合，在繁榮初期繼續增加產品和勞動力，擴大投資；在繁榮后期則采取穩健型財務戰略。在經濟衰退階段則應采取防御收縮型財務戰略，停止擴張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費用，減少臨時性雇員。總之，企業要跟蹤時局變化，對經濟的發展階段作出恰當反應。

（二）旅游房地產財務戰略的選擇必須與行業政策環境相適應

房地產行業的生存和發展與行業政策環境息息相關。首先，現階段國家對房地產調控頻率高。房地產行業作為國民經濟中的支柱行業，對保證經濟平穩運行意義重大，在國家宏觀調控時，往往作為調整對象予以考慮，有時是寬松調控，有時是緊縮調控，調整頻率較高；另一方面，調控對房地產行業影響大。房地產是一個政策密集型和資金密集型行業，國家對房地產行業的政策導向，以及相關的行業融資政策、行業稅務政策的輕微調整往往對房地產的現金流和財務狀況有很大的影響。

因此，我們在制定財務戰略時，必須充分考慮國家政策導向，深刻領會國家的經濟政策，特別是產業政策、投資政策等對企業財務活動可能造成的影響；必須密切關注和分析下階段的政策走向，以便及時調整財務戰略。

（三）旅游房地產財務戰略的選擇必須與旅游房地產行業景氣程度相適應

房地產受宏觀經濟冷暖和行業政策調控，以及城市化進程等各方面因素的影響，行業經常形成偏熱或偏冷的局面，房地產行業調整的周期性和波動性較為明顯。行業景氣的時候，銷售價格持續上漲，銷售面積迅速消化，企業拿地熱情高企，房地產投資規模及開工面積迅速擴大；但當行業陷入不景氣的時候，銷售量和銷售單價回落，市場觀望氣氛不斷擴大，房地產投資及開工面積增長陷入停滯，整個行業現金流繃緊。

行業的景氣程度與企業未來的發展息息相關，因此我們要盡可能提前預判整個行業下階段的走勢和把握行業的景氣程度，靈活選擇相應的財務戰略。在行業景氣的時候，有條件采取快速擴張的財務戰略；在行業不景氣的時候，財務戰略要相應調整，做到提前應對，采取穩健發展或防御收縮戰略，來提前應對行業不景氣帶來的沖擊和負面影響。

（四）影響旅游房地產財務戰略選擇的其他因素

影響財務戰略選擇的因素還包括行業和企業的發展階段等因素。行業和企業的發展階段包括一般要經過初創期、擴張期、穩定期和衰退期四個階段。在行業及企業發展的不同階段，需要選擇不同的財務戰略。由于考慮到房地產行業的發展時間不長、行業集中度較低，以及作為經濟支柱行業，行業整體及房地產公司未來的發展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財務戰略模型中將不再細分考慮上述因素。

注釋：

注1：由于房地產行業經營性現金流整體呈現負數的原因，部分指標計算公式中用現金凈增加代替經營性現金凈流量，以更好的分析說明。

注2：影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系的指標及權重說明：

①在影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系中，我們初步設計了20項指標，包括15個量化指標以及5個定性指標；

②在量化指標中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現能力及發展能力的一系列現金指標。對利潤指標選擇較少，主要是考慮由于房地產分期開發及利潤滯后結轉等原因，利潤指標現階段對財務戰略選擇的影響較小，暫不予考慮。

③對各自標權重的說明：按照一般企業的績效評價標準原則，采取量化指標70％權重，定性指標30％的權重。量化指標按照6個大類指標的重要程度采取負債比率：償債能力：發展能力：變現能力：財務彈性：現金結構＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標直接取平均數作為權重。

參考文獻：

[1]曹艷宏、梁迎昕著;房地產公司財務戰略環境分析，《現代審計與會計》2006第12期

[2]耿云江;企業集團財務控制體系研究基于財務戰略視角.東北財經大學出版社,2008.

篇4

“溫州炒房團”是全國炒房的典型代表，也是全國房地產投機的風向標。“溫州炒房團”全軍覆沒意味著全國房地產市場中的投機購買力絕大部分被擠出市場，也意味著樓市調控取得階段性成果。

“溫州炒房團”全軍覆沒的教訓有利于促進實體經濟的發展，有利于將資本資金導流到實體經濟渠道。當然，筆者所說的實體經濟的準確定義是，實實在在從事商品生產和商品流通，從事各類服務的企業。而不是用資本資金進行短期投機炒作，追求暴利的行業。從這個意義上說，“溫州炒房團”全軍覆沒是個好現象，對將整個經濟從虛無縹緲、虛火過旺的全民一大炒中解救出來大有裨益。

但是，對于“溫州炒房團”全軍覆沒后可能引爆的金融風險我們不能不警惕。從“溫州炒房團”的資金構成看，其資金七成來自于借款，包括兩個方面：一是民間借貸，二是銀行貸款。而民間借貸大多又都是高息借款，少則月息一兩分，高達三四分。去年7月，一份中國人民銀行溫州市支行監測報告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產市場。

據保守估計，溫州直接或間接進入房地產市場的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產作為抵押保全品。另一個事實是，溫州炒房客主要由50%的企業主、20%的專業炒家，還有30%的官員和跟風者組成。在目前房地產調控力度不減，特別是限購政策不松懈和中小企業經營嚴重困難兩面夾擊之下，大部分炒房者已經資不抵債，抵押房產價值下降到不能抵償債務，資金鏈條已經開始斷裂，風險已經開始暴露。這是浙江特別是溫州企業主不斷跑路的原因。這背后的民間借貸和銀行信貸風險可能被引爆。今年以來，溫州除了民間借貸接連崩盤以外，溫州銀行不良貸款率也出現大幅上升。到今年2月末，溫州不良貸款率快速升到1.74%，3月末為1.99%，4月末為2.27%，5月末為2.43%，6月末為2.69%，而去年6月末溫州銀行業不良貸款率僅為0.37%，今年上半年不良率是去年同期的7倍多。種種跡象表明未來急劇攀升的可能性非常大。

篇5

二季度，市委、市政府繼續積極貫徹科學發展觀，建設和諧*和社會主義新農村，經濟運行繼續保持健康發展的態勢，企業景氣調查結果表明，在已往宏觀調控措施繼續發揮作用，以及新的宏觀調控政策影響下，企業家對經濟發展的信心較為樂觀，企業綜合生產經營整體狀況良好，企業景氣指數處于較強景氣水平，企業家信心、企業景氣分別為127.12點、124.99點，仍處于較高水平，均高于同比程度，但與上期比有所回落，隨著對國家和省市新的宏觀調控措施的適應和認同，企業家對宏觀經濟發展的信心將趨于增強，進而會努力促進企業生產經營更好的發展,因此，預計下季度*市經濟發展將呈穩中有升的局面。本期景氣走勢如下圖：

一、企業家信心有所回落，宏觀經濟仍被看好

企業家信心指數就是宏觀經濟景氣指數，它綜合反映企業家對當前宏觀經濟環境與宏觀經濟政策的感受與信心。本季度，國家、省陸續出臺一系列經濟調控政策，進一步鞏固調控成果，我市企業家對宏觀經濟發展環境和政策態度進入更理性調整階段，據對218戶企業統計數據分析，今年二季度，*市企業家信心指數為128.52點，比去年同期增加3.07點，但比上期回落10.09點，顯示*市企業家對當前宏觀經濟發展的認識更加理性化、客觀化。在監測的企業中，有91.12%的企業家對本行業發展前景表示樂觀或基本樂觀，有8.88%的企業家對本行業發展狀況表示不樂觀。*市企業家不僅對當前宏觀經濟表示樂觀，對今后經濟運行趨勢.也表示也有更高的期待，他們對下期經濟信心預期指數達到132.86點，比當前信心指數高出4.34點。

（一）、建筑業企業家信心提高，社會服務業、信息傳輸業、房地產業、交通運輸明顯下調。二季度，在八個行業中建筑業屬于較景氣的部分，經營環境總體得到改善，企業家對本行業運行信心進一步提高，指數為124.19點，比上期、去年同期分別增加22.22點、5.15點，是本期信心唯一一個同步增長的行業；本期社會服務業和信息計算機軟件業主要受國家體制改革、能源價格及工人工資上漲等因素的影響，信心指數下降比較明顯，分別從一季度的150點和*點下降到本季度的100點和160點，下降幅度分別為50點和40點；由于受市場主要原材料與能源價格上漲、貨幣緊縮、國家調控房地產過熱政策、石油緊張及自然災害等多種因素的影響，本期社會服務業、信息傳輸業、房地產業、交通運輸信心指數也明顯下調，分別為100點、160點、72.73點、111.18和131.25，本季度由于國家、省、市相繼出臺了抑制房地產價格過高的相關政策，特別是本市經濟實用房的大力推廣，房地產業企業家信心影響較大，在1季度基礎上下滑了36.36點，同期更為明顯，直接下降63.63點，進入不景氣區間，企業家信心指數的明顯波動，說明國家、省政府重點調控領域，企業家信心指數變化比較敏感；由于世界原油價格的不斷攀升，近期國內成品油供應緊張，致使交通倉儲郵電企業的企業家信心下滑，比上期和同期分別下降了21.46點和7.11點。本季度作為本市的支柱產業工業企業由于受原材料、能源價格及用工成本的增加，使企業家信心指數比上期下降了7.61點，但同比上升了6.25點，工業大類中，制造業、電力煤氣及水的信心景氣指數分別為139.43點、1101.17點，同比分別下降3.96點、32.37點，環比分別增加6.25點和1.43點。

（二）、三資企業、集體企業的企業家信心飽滿，國有企業有待提高。本調查期內，國家、省、市各級政府繼續把招商引資作為工作的重點來抓，想法改進企業內、外部經營機制，*市三資企業的企業家也感受到各級政策的利好措施，因此顯示出高昂的信心，其指數分為162.50點，環比上升12.50點，同比上揚33.65點。比較之下，國有企業家信心顯得底氣不足。有限責任公司、股份有限公司二季度信心指數分別為131.91點和139.74，均在景氣區間運行，環比分別下降9.85點和4.82點，同比分別下滑1.23點和23.86點，如何從經濟政策上、環境上促進企業的發展已不容忽視。

（三）、大型企業家信心指數高位運行，中小型企業家信心需要補充。在社會主義市場經濟條件下，國家對大型企業按照現代企業制度的要求，進行改制、改組，去逐步實現產權清晰、權責分明、政企分開、管理科學的目標，大型企業家憑借豐富的經驗和智慧，能夠順應經濟發展的大潮，發展企業的信心倍加樂觀，本期內*市大型企業家信心指數為170.94點，處于歷史上較好水平，雖然比上期分別下降12.28點，但同比分別增加25.56點，雖然中、小型企業在殘酷的市場經濟中基本上自主沉浮，但是它們也在不斷的努力，擴大規模開拓市場，信心指數分別為115.43點和118.38點，比一季度分別下降8.64點和4.70，同期分別上揚4.32和18.38點。

二、企業綜合生產經營景氣呈現健康良好態勢，但景氣強度略遜于上期

企業綜合生產經營景氣指數也稱企業景氣指數，用以反映調查期內企業綜合生產經營狀況。二季度，隨著企業家信心持續積極樂觀，*市企業努力克服國內外不利因素，抓住企業發展的機遇和有利條件，調整行業產業結構，把握產品市場定位，挖掘自主創新、科研開發潛力，提升產品科技含量和附加值，增強企業抗御風險能力，降能節耗，壓縮生產成本，提高企業經濟效益，企業生產經營呈現生機和活力。本期企業景氣指數為133.06點，在景氣區間運行。同比攀升8.97個指數點，低于一季度6.05個指數點。當期全市有91.12%的企業認為綜合生產經營狀況“良好”或“一般”，有8.88%的企業認為綜合生產經營狀況“偏差”。景氣狀況表明企業生產經營在迂回曲折中前進。

（一）、工業企業景氣上揚，社會服務業、信息計算機軟件業大幅下滑。二季度，工業作為我市支柱產業，景氣指數在較強范圍內，為137.64點，高出*7年2季度13.35點，比上季度上漲0.71點，工業中電力煤氣及水的生產經營情況比制造業好，景氣指數分別為135.89點和136.75點，分別比上期增長31.79點和下降7.47點，同比分別增加21.57點和11.37點，說明本季度制造業的綜合生產受原材料及價格上漲較為嚴重。本季度，社會服務業、信息傳輸業綜合生產景氣指數下降幅度較大，景氣指數分別為112.50點、140點，分別比上期下降50點和40點，同比分別下降16.07點和20點，房地產業生產經營總體與上期持平，景氣指數為10.9.09，去年同比下降45.46點，而建筑業與上期相比卻有小幅下滑，本期指數為121.84點，比上期下降3.84點，而同期卻上升14.22點，說明在國家以控制土地和商品房銷售價格為主要手段的宏觀調控政策下，我市房地產業、建筑業還保持著積極健康發展的態勢，充分顯現出了我市產業結構調整的成效。交通運輸業原本處于營運淡季，又受到石油價格上漲且供應緊張的沖擊，經營形勢較為嚴峻，景氣指數為128.55點，仍處于景氣通道內，比上年同期上揚4.71點，環比下調15.2點，本季度批零業和住宿餐飲業比上期也有回落，景氣值分別為129.65點、137.5點，但同比均在上升，分別上揚18.33點、31.25點。

（二）、外商投資企業、股份有限公司、有限責任公司是各類型企業景氣良性發展的主力軍。本期，外商投資企業以其先進的管理經驗和生產技術工藝推動企業迅速發展，企業的股份制改制盡管不盡如意但使使企業充滿活力，這兩類企業是穩定我市企業景氣主要力量。這兩種經濟類型企業景氣指數分別為175點、148.68點，外商投資企業顯示了較強的發展勢頭，同比上揚45.86點，環比增加12.5點，后者雖然顯示強勢，但指數同比和環比分別下降14.18點、6.19點。國有企業、集體企業、有限責任公司企業景氣指數分別為118.55點、115.76點、136.62點，同比分別上升10.18點、9.79點、11.65點，但分別低于前期20.94點、3.18點、7.69點。

（三）、大型企業景氣高位運行，小型企業穩中有升。本季度，大型企業景氣指數為168.74點，同比擴大32.7點，雖略有回落，但從規模上看，已成為企業景氣的佼佼者，小型企業生產經營穩步改善，其景氣度為126.92點，比去年2季度提高12.34點，與上期持平。中型企業景氣指數為119.75點，在景氣區間運行。

三、企業生產總量、產品定貨、盈利主要指標均處于景氣區間，但有回落勢頭

二季度景氣調查結果顯示企業生產總量、產品定貨、贏利等主要經濟指標景氣指數均在景氣范圍，但比一季度均有不同程度的回落，說明企業生產經營的微觀經濟基礎良好，同時在市場供求、國家政策措施影響下需要進一步加強。

（一）、企業生產放緩，生產總量景氣下降。由于部分企業繼續改制、轉產，加上生產季節、國家、省政策性關停、壓縮污染、浪費資源企業，生產速度放慢。本期企業生產總量景氣指數為110.89點，同比、環比分別下降5.71點、5.88點。建筑業、房地產業受城鎮規模持續擴大影響和國家抑制房地產熱的因素，建筑業企業務量繼續上升，生產景氣指數為136.97點，同比和環比分別增加32.65點、12.53點，房地產業景氣指數比前一季度上揚9.09點、但去年同期下降81.82點，進入不景氣區間，信息傳輸業、住宿餐飲業、批發零售業生產景氣指數分別為65.51點、87.5點、106.93點，前兩者景氣降滑至不景氣區間，后者在景氣臨界值以上，前兩者同比分別下降49.25點、6.25點，后者上升22.73點，但比第一期分別降40點、17.29點、62.5點。交通運輸業、社會服務業生產景氣指數分別為112.65點、100點，在臨界值附近，同時呈強勢遞減，主要原因在于行業經營淡季和石油價格高漲且供應緊張。工業企業生產指數為113.83點，環比上升7.04點，但同比卻下滑2.95點，工業中，制造業為105.95點，比去年同期及上期分別變化-3.28點、6.74點，電力煤氣及水雖然在145.62點，顯示大幅度上升，同比與環比分別增加11.89點、10.95點。

（二）、市場消費徘徊漸減，產品定貨多不均衡。二季度，國家繼續實施增加城、鄉居民收入的惠民政策，但受物價、能源上漲等因素的影響，人們的購買力減弱，市場運營有所滯后。企業產品定貨景氣指數為124.66點，比上期回升3.24點。工業定貨指數是136.17點，比一季度提高8.37點，工業中制造業、電力煤氣及水分別為130.97點、152.86點，在1季度水平上分別攀升1.81點、34.09點，表明工業企業產品銷售趨旺，國際、國內市場擴大。另外，建筑業市場銷售顯出旺盛的勢頭，銷售景氣值為120.34點，環比、同比分別擴大16.27點、5.02點，房地產業銷售指數為81.82點，進入不景氣區間，分別比上期、同期下滑27.27點、45.45點，社會服務業、信息傳輸、住宿餐飲市場銷售明顯縮小，景氣指數分別為100點、120點、81.25點，比上期和去年同期分別下降12.5點、20點、68.75和28.57點、13.55點、25點。

（三）、企業盈利總體減少，經濟效益有待提高。二季度，企業贏利景氣指數為114.58點，同比降低4.74點，比上期降低7.91點，我市無天然礦產資源，能源、煤、油、鋼鐵等必須的生產資料完全依賴外界供給，這些生產環節比較薄弱，易受市場的震動，本期能源、原材料供應持續緊張、價格居高不下增加了生產成本，抵消了企業利潤，致使經濟效益不理想。工業企業贏利景氣指數為121.23點，比去年同期及上期分別減少4.74點、7.91點，工業中，制造業為122.23點，也比*7年2季度、今年1季度分別縮小0.95點、10.14點，電力煤氣及水指數為105.42點，但盈利能力增強，比去年同期和上期分別提高16.17點、18.06點。建筑業盈利能力好轉，指數為115.38點，同比分別增加9.09點32.71點，比前一調查期和同期分別擴大7.42點、20.72點，房地產業同期盈利能力大幅下滑，由去年同期的181.82點下滑為118.18點，但上期不所好轉，比上期增加9.09點。社會服務業、信息傳輸業贏利景氣大幅度回調，均降為不景氣區間。交通運輸業、批發零售業盈利景氣度分別為107.02點，95.36點，下降趨勢也不容樂觀。

（四）、企業勞動力需求略有減少，吸納勞動力空間縮小。本季度，部分企業因改制、轉產以及技術設備的更新，加上新勞動法的實施，而精簡部分富余人員，辭退臨時工人，用工減少。勞動力需求景氣指數為101.63點，同比增加1.28點，但比上期回落13.08點，工業為98.5點，比去年二季度微增加1.98點，但比上期下降16.41點，其中制造業景氣指數為01.49點，也是同比稍微增加3.97點，比前期下降19.19點，電力煤氣及水用工仍不景氣，為86.29點，建筑業吸收勞動力較多，景氣指數分別為130.13點，在上一調查期基礎上分別向上彈升18.72點、同期上升16.36點。房地產業用工產業化不太明顯，本期指數為109.09點，但比同期少有增加，增加9.09點，住宿餐飲同比分別上升18.75點，但比上期下降25個指數點，交通運輸、批發零售社會用工也有所減少，用工招數分別為100.77點、96.76點，分別比上期下降9.57點、1.82點，比同期下落5.04點、1.43點，服務業用工比上期陡降，用工指數為75點，處于不景氣狀態。

（五）、企業貨款拖欠有所抬頭。調查結果顯示：二季度企業貨款拖欠景氣指數為115.50點，比上期降低6.33點，比去年同期有所好轉上揚7.71點，說明隨著我市清理企業拖欠款，企業貨款拖欠又有松動。批發零售業、房地產業貨款拖欠持續好轉。景氣指數分別為112.65點、136.36點，同比增加6.68點和持平，比上期分別升高4.56點、9.09點，社會服務業、住宿餐飲業貨款拖欠加劇，景氣指數分別為50點、106.67點，比期分別降低37.50點、30.83點，比去年同期分別上升7.14點、0.42點。建筑業有所抬頭，指數為95.69點，比上期及同期分別下降9.54、4.28點，信息傳輸業與上期持平，比去年二季度上升53.55個指數點、工業與1季度比較，下降3.29點，但同比上升8.25點，政府執法機關、企業應繼續加大企業間三角債、多頭債的清理，促進企業資金良性循環。

（六）、工業、房地產業、信息計算機軟件業、建筑業企業投資意向趨強，固定資產投資增加。本期，建筑業、房地產業生產規模迅速擴大，拉動了企業投資上升。兩個行業投資景氣指數分別為114.15點、109.09點，同比建筑業增加6.65點，房地產業持平，比上期分別增長2.99點、18.18點，社會服務業有所減速，但同比增加39.29點，還有批發零售業投資指數為105.45點，比同期及上期分別下滑10.08點、25.51點，工業投資回升，主要用于生產設備的更新改造，生產規模擴大，指數為137.07點，比一季度升高2.58點，同比提升29.29點，制造業、電力煤氣及水投資分別為點35.7點、140.33點，后者比一季度回升18.75點，前者回落0.97點。交通運輸業為123.69點，同比及環比均有所減少，信息傳輸業投資指數為132.76點，分別比上期和同期上升5.52點和40.14點。

四、企業生產經營中存在的問題及對策

本季度，盡管各級政府所實施的宏觀調控政策使企業發展的制約因素有所緩解，但企業生產經營中深層次的矛盾和問題帶來的影響有所顯現，通過問卷調查及實地走訪調查了解一些企業生產經營中存在的問題及來自一線企業的呼聲。

（一）、企業生產經營中存在的棘手問題：行業競爭激烈、市場混亂、惡意傾軋壓縮了企業的生存空間；融資難度大、貨款拖欠嚴重造成企業資金惡性循環，制約企業的發展；部分企業改制、改組簡單粗放，少數企業國有資產沒有很好的實現保值、增值，小部分企業不能妥善安置富余職工，在一定程度上降低了經濟運行質量和社會效益；企業科研技術水平落后、人才素質不高，使企業缺乏核心競爭力；企業歷史債務、富余人員安置使企業負重運行；能源、燃料供應緊張，制約企業發展。

（二）、*市企業家根據本行業運行的特點，提出如下切實可行的建議：為加快企業發展，提高經濟運行質量，進一步提高精細經營、精準的營銷水平，使企業持續快速發展。*市企業家認為：工業企業應擯棄小農企業意識，加快科研步伐，實現技術創新、產品創新，不斷促進本系統產業結構優化升級。企業最靠近市場，投資發展高科技產業的主體應該是企業，而不是政府。政府的主要作用是制定政策，加強宣傳，合理引導企業投資，促進科技成果轉化為生產力。大企業資金及技術實力雄厚，新產品研發能力強，抗風險能力高，市場競爭力強。政府應在資金、人才、科研技術等資源配置方面給予大力傾斜，全方位、多角度實施引智工程，開發前沿產品，提升企業核心競爭力。著力培育出像金丹乳酸、輔仁藥業等實力強大，在全國叫得響的企業。以全國開展的打擊商業領域行賄、受賄行為為契機，凈化房地產、建筑業、醫藥、食品市場，規范市場競爭秩序，有效遏制無序競爭、惡意競爭行為，為企業發展壯大提供良好空間。政府、金融部門對效益好、實力強、信譽高的部分企業及企業市場潛力大、經濟貢獻突出的部分項目真正實行切塊封閉運做，不應以銀行利息、生產形勢差等為由拒絕資金支持，這些企業如同沙漠中的駱駝急需輕裝上陣；加強市場管理，特別是石油市場的監控，不能使國家的政策變成個別個體的賺錢法寶，國家正規加油站正常油價無油可供，個體加油站高價油可加，給和諧社會帶來了沒和諧，建議有關部門加強監管力度，嚴厲打擊不利于社會和諧發展的不正之風。