城中村改造的意義精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇城中村改造的意義，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關鍵詞：城中村(village in the city)；城市化(civilization)；理論框架(theory framework)；意義(significance)

中圖分類號： TU984 文獻標識碼： A 文章編號：

城中村，從廣義上講是指被城市建設用地包圍或納入城市建設用地范圍的原有農(nóng)村聚落――城市轉(zhuǎn)型不完全的、具有明顯城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的地域?qū)嶓w。簡而言之,就是 “都市里的村莊”。隨著城市化，城中村作為歷史遺存，日漸脫離主流社會，以一種落后的經(jīng)濟模式和生活方式直接影響了村民的人居環(huán)境、收入水平和生活質(zhì)量。因此各省政府因地制宜方案指導城市舊城區(qū)和城中村改造，進一步提升城市發(fā)展品質(zhì)和改善人居環(huán)境，有序推進城市空間拓展。

本文對城中村改造提出一個理論框架，以廓清認識，為改造實踐指明著力的方向，從規(guī)劃設計層面上就城中村改造的進行探討。并結(jié)合一個案例陳莊村，對城中村改造的意義進行總結(jié)。

一、城中村改造的理論框架1、城市政體理論(Urban Regime Theory)――城中村改造的理論基礎。張庭偉先生的城市政體理論(Urban Regime Theory)從政治經(jīng)濟學的角度出發(fā)，對城市發(fā)展的動力――市政府(所謂“政府的力量”)，工商業(yè)及金融集團(“市場的力量”)和社區(qū)(“社會的力量”)三者的關系，以及這些關系對城市空間的構(gòu)筑和變化所起的影響，提出了一個理論框架。由斯通(Stone)、羅根(Logan)和莫羅奇(Molotch)所創(chuàng)建的政體理論是從發(fā)達國家中城市政策的演變分析中得出的。該理論認為，城市空間的變化是政體變遷的物質(zhì)反映。誰是“政體”的成員，誰是“政體”的主導者，會引起城市空間結(jié)構(gòu)的不同變化。城中村改造實質(zhì)上反映的也是政體力量的對比：當政府力量在從中占據(jù)主導地位時，政府主導的改造拆遷就成為必然選擇；當企業(yè)（市場）力量占據(jù)主導地位時，城中村改造就會朝著企業(yè)的意愿發(fā)展；當業(yè)主（社會）力量足夠強大時，城中村改造就會最大限度地滿足業(yè)主的利益。城中村改造的關鍵就是協(xié)調(diào)好各種政體力量的利益關系。2、城中村改造的利益格局城中村改造涉及政府、業(yè)主與改造單位三方的利益，其中政府代表的是公共利益，其它兩方代表各自的利益，城中村改造的實質(zhì)是調(diào)節(jié)三者之間的相互關系以達到利益均衡。

（1）政府與改造單位的關系。該關系主要涉及規(guī)劃與地價兩方面問題。規(guī)劃方面主要考慮的問題是，政府在確保達到城市發(fā)展要求的前提下，兼顧改造單位的利益，確定適當?shù)拈_發(fā)強度，分擔合理的市政配套設施。地價方面主要考慮政府如何采取地價優(yōu)惠或補貼的方式，給開發(fā)建設單位讓利，確保改造項目得以進行。因此，確定合適的開發(fā)強度與地價就成為平衡二者關系的焦點。（2）政府與業(yè)主的關系。該關系主要涉及房地產(chǎn)權(quán)確認及保護小業(yè)主利益問題。與一般國有土地不同，城中村因土地產(chǎn)權(quán)不清晰而產(chǎn)生了大量違法建筑，給城中村改造帶來很大障礙。因此，解決改造前后房地產(chǎn)權(quán)確認問題是處理政府和業(yè)主之間關系的主要內(nèi)容。當然，通過完善改造政策、采取措施以防止出現(xiàn)樓房爛尾、業(yè)主無法回遷等問題，也是政府的職責所在。（3）改造單位與業(yè)主的關系。該關系涉及拆遷安置補償，主要考慮改造單位以何種方式、標準對業(yè)主進行安置補償?shù)膯栴}。該關系很大程度上是個市場問題，政府不宜直接介入。總而言之，解決土地產(chǎn)權(quán)問題是城中村改造的基本前提。3、城中村改造的規(guī)劃設計須把握幾個原則性問題除產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、地價及拆遷補償安置外，具體到特定的城中村改造項目，還須解決要不要改造、改造主體、改造目標和改造模式等原則性問題。這些原則性問題是解決產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、地價及拆遷補償安置等的前提和基礎，決定了后者的方式和內(nèi)容。（1）正確判斷要不要改造。一個城中村要不要改造，不僅僅取決于其物質(zhì)環(huán)境狀況，更要考慮其背后種種復雜的社會經(jīng)濟形勢，特別要與所在城市的房地產(chǎn)市場形勢、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)相適應。

（2）明確改造的主體。一般來說，政府、企業(yè)、業(yè)主都可以成為改造主體。具體到特定項目，這取決于三者的意愿和彼此力量的對比。一般說來，如果涉及市政基礎設施等公共利益，由政府為主改造就比較合適；如果是純粹的經(jīng)營性項目，則由企業(yè)為主可能就比較合適；如果業(yè)主是一個具有足夠開發(fā)實力和資質(zhì)的法人，由業(yè)主組織改造也是理想選擇。當然，各方之間進行合作也是一個改造途徑。（3）制定切合實際的改造目標。改造目標既要符合城市規(guī)劃標準，又要切合實際情況。改造目標很大程度上取決于城中村的現(xiàn)狀情況。

（4）確定合理的改造模式。針對不同的改造目標和現(xiàn)狀情況，有不同的改造模式可供選擇。

二、 陳莊溝城中村改造案例

1、為什么要對進行改造

陳莊溝城中村由于歷史和管理體制等原因，布局結(jié)構(gòu)混亂，基礎設施缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安計生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水電力通訊雜亂等現(xiàn)象嚴重，極大地降低了居民的生活質(zhì)量，影響了城市的整體面貌。為了改善人居環(huán)境、提升城市品味，對其進行改造已成為必經(jīng)之路，這是以人為本、科學發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的民心工程。

2、造后將會給村民帶來的好處

本小區(qū)規(guī)劃總用地面積176690，總建筑面積561806。其中地上面積489636，地下70320，多層住宅144574 ，高層294162，商鋪46300，幼兒園3600，社區(qū)服務用房1000，容積率2.38，建筑密度28%，綠地率40%, 建成以后將會帶來以下變化。

（1）、環(huán)境的改變：陳莊溝城中村的規(guī)劃和建設兼具了居住與商業(yè)辦公功能，各種市政配套設施齊全，營造了一個綠色、經(jīng)濟實用的良好居住環(huán)境。

（2）、住房條件的改變：舊房換成采光充足、通風良好、結(jié)構(gòu)合理，水、電、氣、暖、有線電視等居住配套設施齊全的新房。個性化和實用性兼具的原則，把建筑的空間藝術展現(xiàn)得淋漓盡致，舒適兩房、溫馨三房、奢華四房，凸顯了社區(qū)生活。設計上巧妙的減少室內(nèi)交通面積，增加客廳面積，將寬敞式大客廳搬入居室；起居室與客廳比例適宜，空間劃分合理；大飄窗的開闊視野，空氣清新流暢，光線充足。

（3）、房產(chǎn)價值的改變：村民住宅轉(zhuǎn)變?yōu)樽C件齊全的商品房。這些房產(chǎn)可以進行租賃、自住或出售，提高經(jīng)濟收入。

（4）、村民個人收入的改變：城中村改變后將成為功能齊全的綜合區(qū)域，蘊含著巨大商機，將會給安置在該區(qū)域內(nèi)的村民提供大量的就業(yè)崗位，同時為村民從事第三產(chǎn)業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢，村民個人收入將大大提高。

由于環(huán)境的改變、住房條件的改變、區(qū)域優(yōu)勢及房產(chǎn)價值的提升、居住人群層次的提高，將會使村民的生活習慣、文化層次和經(jīng)營方式得到改變，從而使村民的經(jīng)濟收入、文明程度、生活質(zhì)量得到提高。

3、改造后達到的效果

規(guī)劃布局合理，外觀新穎，小區(qū)內(nèi)道路主干相接，環(huán)繞相連，花壇、草坪、花園分布合理，綠化面積、容積率、密度等各項技術指標均滿足規(guī)劃要求。小區(qū)內(nèi)還設有大型超市、幼兒園、公用車棚、公用停車場及老人活動中心、社區(qū)醫(yī)療服務機構(gòu)、物業(yè)管理、體育健身器材的完備，營造一個以人為本的和諧、健康、優(yōu)美現(xiàn)代生活氛圍濃厚的花園式小區(qū)。 一是進一步改善群眾居住環(huán)境，提高群眾生活水平，增強群眾文明意識，促使群眾和諧向上，保障群眾同享城市改革發(fā)展和文明進步成果，積極建設文明和諧社區(qū)。二是進一步推進全市“四城同創(chuàng)”，增強城市生機與活力，強勁城市輻射力和帶動力，不斷提高城市知名度和競爭力。三是進一步解決城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，促進城市的全面和諧發(fā)展。四是進一步深化經(jīng)濟體制改革，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟收入。五是進一步深化社會公共管理體制改革，完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療 、教育、社保等保障問題。

三、結(jié)束語

在城市化大潮中，對在城市建成區(qū)內(nèi)以原農(nóng)村居民點為依托形成的與周邊城市環(huán)境構(gòu)成鮮明反差的以原農(nóng)村居民“一戶一棟”為基本特征的特殊居住區(qū)――城中村的改造工作是以改善城市環(huán)境、提升城市品質(zhì)、美化城市形象為目標的。在重視城市利益的同時也要重視村民的利益，通過產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、地價及拆遷補償安置四方面問題來平衡好政府、業(yè)主與改造單位三者之間的利益。

參考文獻

[1]毛麗芳.“二元”： 國家之痛 [J].城鎮(zhèn)聚焦2002（3）

篇2

Zheng Lei

（中國銀行西安電子正街支行，西安 710100）

（Xi'an Electron Zhengjie Branch of Bank of China，Xi'an 710100，China）

摘要：城中村改造關于改造資金的來源問題研究者們已經(jīng)進行了大量的研究，目前比較可行的辦法就是信托融資模式，接著就是城中村改造后農(nóng)民拿到大量的賠償款后的理財問題確實是很多銀行關注的重點。本文從對西安市城中村改造的一些政策進行了分析，從而引出農(nóng)民將得到巨額的賠償，提出了西安市各大銀行應該積極吸納改造城中村農(nóng)民的存款，這對推動銀行儲蓄存款的增長有著很大的意義。

Abstract: The researchers have done a lot of research on the sources of transformation fund of reconstruction of the village, and the current feasible solution is trust financing model, the following is that the financial problems are the focus of many banks after the farmers got a lot of compensation for the transformation of villages. This article analyzed from some of the policies about the reconstruction of the village in Xi'an, which means that farmers will get a lot of compensation, and points out that the major banks should actively attract deposits of the peasants from the transformation of the village, which has great significance in promoting the growth of savings deposits of banks.

關鍵詞：城中村改造 儲蓄存款增長 若干思考

Key words: reconstruction of the village；savings deposits growth；thoughts

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）15-0163-01

0引言

和中國的許多城市一樣，西安在經(jīng)歷了多年外延式的擴張發(fā)展之后，內(nèi)涵式的城市化道路被提上了議事日程。多年的擴張發(fā)展造就了很多所謂的城中村，城中村生活設施條件差，缺乏公共綠地空間，環(huán)境質(zhì)量差，建筑物間距小、質(zhì)量不高以及其他社會問題，嚴重制約了城市整體服務功能的提高與生活質(zhì)量的改善。這些已成為西安建設現(xiàn)代化城市的巨大障礙。因此，改造城中村勢在必行。

1國家關于城中村改造的規(guī)定

我國《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。這一規(guī)定主要是針對農(nóng)用土地使用權(quán)，法律在此對農(nóng)村建設用地的流轉(zhuǎn)并未涉及，而城中村一般都屬于農(nóng)村建設用地，法律對此沒有詳細區(qū)分，實踐中也只是因地上物的不同有所區(qū)別。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。這一過程中，征收補償是大家最關注的問題。《西安市城市房屋拆遷管理實施細則》規(guī)定：拆遷補償可以實行貨幣補償，也可以實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。實行貨幣補償?shù)模鶕?jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，除租賃私有房屋外，住宅和非住宅房屋均以被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積為安置依據(jù)。價格的結(jié)算，按下列規(guī)定執(zhí)行：（一）對產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，以被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格與安置用房的房地產(chǎn)市場評估價格相抵進行結(jié)算。（二）對承租國有直管住宅房屋的承租人，產(chǎn)權(quán)人放棄產(chǎn)權(quán)的，安置的住宅房屋建筑面積中原自住面積部分，按當年房改規(guī)定的成本價格結(jié)算，超出原自住面積部分（不含（一）對原住宅房屋建筑面積小于20平方米且無他處住房的住戶,每戶可增加8平方米建筑面積。（二）對由城墻內(nèi)安置到一環(huán)路以外二環(huán)路以內(nèi)、或者由一環(huán)路以外二環(huán)路以內(nèi)安置至二環(huán)路以外區(qū)域的，每戶可增加5至10平方米建筑面積；對由城墻內(nèi)安置在二環(huán)路以外區(qū)域的，每戶可增加10至20平方米建筑面積。），按安置用房的房地產(chǎn)市場評估價結(jié)算。

2西安市城中村改造狀況

《西安市城中村改造管理辦法》規(guī)定：城中村改造拆遷補償安置以房屋產(chǎn)權(quán)登記載明的面積和性質(zhì)作為補償安置依據(jù)。《西安市城中村村民房屋建設管理辦法（試行）》施行前，城中村已建成房屋二層（不含二層）以上部分的面積按殘值（即重置成新價）給予補償。包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償兩種補償安置方式，實行貨幣補償?shù)模鶕?jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等因素，以房屋市場評估價確定補償數(shù)額。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以轉(zhuǎn)戶前城中村在冊戶籍人口為依據(jù)，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結(jié)合原房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積進行安置。

西安市部分城中村提倡的是“高補償、高速度”的模式，幾乎一夜之間成為百萬富翁的人比比皆是。中國注冊理財規(guī)劃師王宏說，城中村改造就像是一個巨大誘人的蛋糕，幾乎所有人都想來咬一口，最先進入城中村的就是銀行。對銀行來說這將是不容錯過的增加資金儲蓄量的最佳時機。“在短時期內(nèi)，突然出現(xiàn)一批接一批的一夜致富的人群，而且這部分客戶資源是屬于優(yōu)質(zhì)客戶，他們一般文化層次低、理財觀念淡薄、人比較厚道，對于銀行業(yè)務，一般都是活期或定期儲蓄，這樣資金量大、要求低的客戶當然是銀行的首選客戶。”王宏透露道。

3城中村改造對銀行的影響

一場各大銀行之間的爭奪戰(zhàn)已經(jīng)開始。城中村改造為各大銀行及農(nóng)村信用社帶來了前所未有的大好發(fā)展機遇，就要求銀行必須加強營銷攻關力度，積極爭攬城中村改造征地拆遷補償款，有力促進了儲蓄存款發(fā)展。現(xiàn)還有許多城中村尚未改造，其中蘊涵巨大的商機。各銀行要把潛在的機遇變?yōu)楝F(xiàn)實的機遇，應該對城中村改造始終保持高度關注，緊密跟蹤，對城中村改造計劃、改造進程、改造規(guī)模、資金需求、征地數(shù)量、拆遷戶數(shù)、人口數(shù)量等具體情況進行詳細了解，為日后成功爭攬奠定了良好基礎。甚至可以預先做一定量的宣傳，給城中村農(nóng)民講理財知識，并給予這些村民每戶2萬元至3萬元不等的信用貸款，給村民說是用這些錢先打點一下今后的安置問題，就這樣與每一戶村民建立了信貸關系，等到真正拆遷時就可以拿下了儲蓄爭奪戰(zhàn)的“第一局”。

為了擴大收益，銀行還可以圍繞補發(fā)拆遷征地款制定了一攬子金融產(chǎn)品營銷方案。對城中村農(nóng)民開展基金、保險、理財產(chǎn)品、信用卡組合營銷，這樣將會取得更好的成績。

參考文獻：

[1]國家信息中心經(jīng)濟預測部宏觀經(jīng)濟形勢分析課題組.年固定資產(chǎn)投資將平穩(wěn)回落[N].中國證券報，2006-11-13.

[2]車春鸝.REITs―中國房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的新渠道[J].建筑經(jīng)濟，2006，（8）.

篇3

同時，當前鋼材、水泥等建材價格較低，貨幣政策較寬松等，也是加快城中村改造的有利條件。

城中村改造是城市現(xiàn)代化進程中一道繞不過的坎。盡管在改善人居環(huán)境、完善城市功能、提升城市生態(tài)文明建設水平等方面都具有重要意義，但由于存在投資巨大、存量土地盤活困難等問題，長期以來，城中村改造進展并不順利。同時，城中村改造工作雖是民心所向、群眾所盼，但真正實施、推進起來仍存在不少困難和阻力，未來幾年還都將是我市城中村改造工作的攻堅之年。

要繼續(xù)保持高壓姿態(tài)，堅決打贏城中村改造攻堅戰(zhàn)，就要強化認識，加快提升主城區(qū)首位度，促進城市有機更新常態(tài)化，用重兵、出重拳，克難攻堅，保持定力，力爭城中村改造有一個質(zhì)的突破與飛躍。各部門要積極配合、全力推進，以目標倒逼責任，以時間倒逼進度，強力推進各類疑難問題的解決。同時，要堅定不移做好要素保障，拆建同步，最大程度減少資金沉淀，大力為百姓營造舒適人居環(huán)境。

加快城中村改造，首先一定要做到公正、公開、公平，讓老百姓心服口服。城中村改造過程中，政策平衡問題很重要，也是老百姓最關心的問題，政府部門應該一碗水端平，做到所有拆遷補償協(xié)議都公開，可以隨時讓其他拆遷戶查閱，一旦遇到疑問，工作人員要及時正面解答。不讓按時簽約的老實人吃虧，不讓漫天要價的釘子戶得益。

篇4

一、××ד城中村”現(xiàn)狀

×××城關鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)共有18個“城中村”，這些“城中村”違章建筑普遍存在，土地資產(chǎn)流失嚴重，居住環(huán)境極差、公用基礎設施薄弱、人口構(gòu)成多元化、治安狀況堪憂、計劃生育難、火災隱患大、村民綜合素質(zhì)、轉(zhuǎn)變生活習慣跟不上等等。以上這些都是城市管理和新×××建設必須根治的問題，加快“城中村”改造步伐，從源頭上治理臟、亂、差，是×××建設和長遠發(fā)展的一個根本性措施。

二、“城中村”改造面臨的問題

（一）拆遷補償問題

1、違章建筑的認定問題。“城中村”違章建筑具有普遍性，若承認其合法，給予相應補償，必然引發(fā)新的違章建筑浪潮，加大城市管理難度和增加拆遷成本；若認定其違法，則強制拆遷難度大，必然引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。

2、拆遷補償模式問題。根據(jù)調(diào)查，大部分村民樂意接受異地安置或回遷安置，不愿接受貨幣補償，這給開發(fā)“城中村”帶來巨大的改造成本和風險，令開發(fā)商望而卻步，對參與“城中村”改造失去積極性。

（二）村民社會保障體系問題。失地農(nóng)民的養(yǎng)老問題是廣大農(nóng)民最大的后顧之憂，如何建立健全社會保障體系，給失地農(nóng)民一顆“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的關鍵。

（三）“城中村”改造操作模式需進一步探討。“城中村”改造需要社會各界的積極參與，這是一個不爭的事實，但誰主導改造，如何操作還需進一步探討。

（四）相關政策措施不完善。“城中村”改造后的供地模式、規(guī)劃設計要求等相關政策不完善，使得“城中村”改造沒有明確的目標，不能很好地調(diào)動社會各界的積極參與。

三、“城中村”改造的幾點建議

（一）政府主導，做好拆遷補償 。

1、對違章建筑只給予補助，體現(xiàn)違章無利可圖。由于“城中村”違章建筑具有普遍性，可兼顧拆遷成本和維護社會穩(wěn)定，體現(xiàn)有法必依的原則，對違章建筑只給予補助，補助額不大于建筑物成本。

2、加強異地安置與貨幣補償相結(jié)合的拆遷補償模式的研究。把外地“城中村”改造的先進經(jīng)驗和實際做法揉和到具體操作過程當中去，積極加強對各種補償模式的研究，對“城中村”的改造將起到巨大的推動作用。

（二）建立健全針對失地農(nóng)民的社會保障體系。

針對失地農(nóng)民的社會保障體系，可以從以下幾個方面建立健全：

1、建立合理的征地補償費用支配機制。征地補償費應作為農(nóng)民養(yǎng)老的主要保障，可將此部分資金實行多元化投資，用于養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和其他合理的投資，確保資產(chǎn)增值。

2、建立醫(yī)療、養(yǎng)老社會保障機制。目前農(nóng)村社會保障尚未立法，各項制度建設尚處于起步階段。建立失地農(nóng)民養(yǎng)老和醫(yī)療保險制度，其資金籌措可以按國家、集體、個人都出一點的思路進行解決，初步建立起失地農(nóng)民的社會保障體系。

3、就業(yè)是失地農(nóng)民最好的保障。聯(lián)合有關部門，有針對性的建立教育培訓保障機制，重視失地農(nóng)民的教育培訓，加大以職業(yè)技術、崗位技能為重點的就業(yè)培訓，提高失地青壯年農(nóng)民轉(zhuǎn)崗就業(yè)能力，建立多層面的縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級農(nóng)民職業(yè)技能培訓網(wǎng)絡體系，使失地農(nóng)民充分就業(yè)。這既提高了村民綜合素質(zhì)，又保證了農(nóng)民生活水平不降低。

（三）積極探索“城中村”改造操作的新模式。

“城中村”改造應以政府主導，統(tǒng)一規(guī)劃設計，以市場運作為主要模式，堅持節(jié)約集約用地，不斷探索“城中村”改造的新模式、新辦法。

篇5

關鍵詞：城中村 土地集約 城鎮(zhèn)化

一、研究背景

（一）城市土地集約利用政策背景

2013年，中央累計下達土地整治資金44264億元，一共驗收土地整治項目205萬個，總規(guī)模240.10萬公頃，通過土地整治新增農(nóng)用地38.84萬公頃，新增耕地34.63萬公頃。《全國國土規(guī)劃綱要》研究促進國土資源節(jié)約集約利用的頂層設計，研究起草了《國土資源節(jié)約集約利用指導意見》、《推進節(jié)約集約用地行動計劃（2014-2019）》，出臺《開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點指導意見》，促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

（二）城鎮(zhèn)化導致城市土地集約利用成為當務之急

城市是定規(guī)模和數(shù)量的非農(nóng)業(yè)人口聚集的地方和一定層級地域的經(jīng)濟、政治、社會和文化中心。長期以來，我國的城市化道路基本上走的是外延發(fā)展的道路，特別是近十年來，城市外延發(fā)展的趨勢更加明顯。據(jù)研究，城市化水平每提高個百分點，城市建成區(qū)面積擴大1056km2。中國的城市化、城鎮(zhèn)化率逐年攀升。在這期間我國城鎮(zhèn)攤大餅式的城市土地擴展給城市土地集約利用以警示，城市土地集約利用問題得到越來越廣泛的重視。

二、城中村的土地利用現(xiàn)狀

由于早期沒有統(tǒng)一的規(guī)劃建設管理，城中村位置比較分散，建設混亂，管理低效，形成土地占有率高、利用率低、產(chǎn)出率更低的惡性循環(huán)體系部分城中村位于城市的黃金地段，由于城中村本身的規(guī)劃用地不合理，使得城內(nèi)區(qū)項目建設空間不足，這不但造成城市土地資源的嚴重浪費，而且直接影響了城市發(fā)展的總體布局。通過對城中村的改造和整合，一方面有利于順利實施城市規(guī)劃，位于城市黃金地段的項目開發(fā)提供空間，合理利用城市土地；另

方面可也提高城市土地的利用效率，促進城市土地的集約利用。

三、武漢市城中村概況

武漢市二環(huán)線以內(nèi)共有147個城中村，綜合改造的總體范圍包括江岸、江漢、一口、漢陽、武昌、洪山等區(qū)（城郊區(qū)暫未納入改造范圍），涉及人口35.66萬人，農(nóng)業(yè)人口17.10萬人，土地總面積21381.82公頃，相當于全市規(guī)劃中2020年建成區(qū)面積的1/4。目前，武漢市城中村主城區(qū)內(nèi)涉及147個行政村，另外包括15個農(nóng)林單位。除城市建設項目發(fā)展而必須征地的村落外，現(xiàn)均已納入“城中村”綜合改造范圍，涉及總?cè)丝?5.66萬，其中農(nóng)業(yè)人口17.1O萬。按照規(guī)劃2015年武漢將徹底告別城中村。統(tǒng)計顯示武漢城中村改造的規(guī)模和速度在全國位居前列，與同樣面臨城中村改造現(xiàn)狀的廣州、鄭州、太原等城市相比，武漢市改造總量居首，武漢市改造模式也已成為全國城中村改造的

個典型樣本。

四、武漢市城中村改造分析

截止到2013年底，武漢市公開出讓城中村75個，成交項目（包）130個，成交開發(fā)用地土地面積約1573公頃（合23600畝），成交建筑面積約5714萬平米，成交金額約1077億元。自2010年起，城中村改造進入“突擊三年”，成交規(guī)模明顯大幅上升，為完成二環(huán)內(nèi)56個村的改造任務，2012年度武漢市城中村改造再升溫，改造規(guī)模達到峰值。土地利用效率、效益、土地管理績效比前兩輪評價有明顯提高，綜合容積率0.83，建筑密度29.2%，工業(yè)用地建筑系數(shù)47.3%；工業(yè)用地固定資產(chǎn)投資強度5301.92萬元/公頃，工業(yè)用地產(chǎn)出強度13017.83萬元/公頃。閑置面積比上年減少30%。

五、武漢市城中村改造對土地市場影響

（一）規(guī)模及同比趨勢影響

2010至2012年，城中村項目年均成交土地面積、建筑面積及成交金額約占全年房地產(chǎn)用地成交規(guī)模接近或超過30%，而2013年為20%左右。城中村項目成交情況直接影響了當年全市房地產(chǎn)市場土地面積、建筑面積及成交金額的波動趨勢。

城中村項目成交規(guī)模大的2010及2012年，年度土地市場房地產(chǎn)用地各項指標均同比大幅增長，而城中村成交規(guī)模較小的2011及2013年各項指標均減少，城中村項目成交波動趨勢與全市房地產(chǎn)開發(fā)用地波動趨勢

致。

（二）價格影響

除規(guī)模影響以外，相比于儲備項目或委托交易項目，城中村項目普遍規(guī)模偏大，但平均樓面地價偏低，對中心城區(qū)平均樓面地價“拉低”效應非常明顯。2012年，全市房地產(chǎn)開發(fā)用地平均樓面地價約1873元/平方米，中心城區(qū)2211元/平方米。除去城中村項目后，中心城區(qū)2911元/平方米。城中村改造項目將中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地平均樓面地價拉低31.7%。2013年，全市房地產(chǎn)開發(fā)用地平均樓面地價約2284元/平方米，中心城區(qū)3314元/平方米。除去城中村項目后，中心城區(qū)4850元/平方米。城中村改造項目將中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地平均樓面地價拉低46.3%。城中村改造項目對全市土地市場影響集中在房地產(chǎn)用地市場方面，特別是中心城區(qū)房地產(chǎn)用地市場。