居住用地規劃精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇居住用地規劃，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞 給水規劃 居住用地用水量指標 江寧區

1 確定地均用水量指標的意義

城市規劃中，常采用綜合指標法和不同性質用地用水量指標計算用水量。

綜合指標法是根據城市單位人口和單位建設用地綜合用水量指標預測城市用水量，該方法適用于一般性質的城市，即城市中居住用地、公共服務設施用地、工業用地等比例協調，城市各功能相對成熟。但是對于特殊城市（如經濟特區 、純旅游城市、水資源緊缺城市、工業城市等）或城市的某個功能片區，采用綜合指標法進行用水量預測時，預測結果與實際值會存在較大偏差。 在這一條件下，常采用不同性質用地用水量指標法進行預測。

目前，不同性質用地用水量指標取值依據《城市給水工程規劃規范》，該規范中，不同性質用地用水量指標是通用性指標，而我國幅員遼闊，城市眾多，由于城市性質、規模、地理位置、經濟發達程度、居民生活習慣等因素影響，各城市的用水量指標差異很大。且近年來節水技術的大力發展，導致根據《城市給水工程規劃規范》中不同性質用地用水量指標預測的用水量結果偏大，如葉曉東1通過對寧波市中心城區進行相關數據調研分析，寧波市中心城區居住小區平均日用水量為0.47萬m3（km2·d），中小學平均日用水量為0.3萬m3（km2·d）。

因此，居住用地用水量指標規范取值偏大對給水工程規劃、設計和管理工作中，自來水廠、增壓泵站建設規模和自來水管管徑等的確定，造成了極大的困擾，因此，本文以南京市江寧區的實際情況為例，對居住用地用水指標的取值進行討論，該值的確定對南京市江寧區城市規劃中用水量預測具有一定的指導意義。

2 不同規范中用水量指標分析

目前，我國對于居住用水量指標主要依據《室外給水設計規范》（GB50013-2006）等三部規范，其中，用水量指標可分為居民生活用水指標、居住用地用水指標和綜合生活用水指標三類，根據三類用水指標用水范圍的規范界定，供水范圍次序應為：綜合生活用水 > 居住用地用水 > 居民生活用水。

其中，居民生活用水指標取值范圍為120-270L/（人.d），按《南京市江寧區城鄉總體規劃》（2010-2030）2中確定均居住用地達34.7m2/人推算，折合成地均用水指標為0.35-0.78萬m3/（km2.d）。

綜合生活用水取值范圍為260-540L/（人.d），折合成地均用水指標為0.75-1.56萬m3/（km2.d）。

由上述計算分析，居住用地用水指標介于居民生活用水指標和綜合生活用水指標之間，取值范圍應為0.35-1.56萬m3/（km2.d）之間，遠低于《城市給水工程規劃規范》（GB50282-98）中確定1.7-2.5萬m3/（km2.d）。

3 居住用地用水量指標取值討論

3.1 江寧區常用規劃居住用地用水量指標取值

近年來，江寧區編制的多部給水專項規劃、控制性詳細規劃中，在進行給水量預測時均對居住用地用水量指標進行了適當的修正，經過統計整理，取值范圍大部分在0.7-1.50萬m3（km2·d），如《南京市東山新市區總體規劃調整（2003—2010）》3中，居住用地用水量指標近、中遠期分別為0.75、0.9和1.3萬m3（km2·d）。

3.2 實際用水量統計分析

根據2009年江寧區水務集團最大月供水量統計和《江寧區城鄉總體規劃》對江寧區2009年城鎮綜合居住用地統計計算可得，居住用地地均用水量指標（平均日）僅0.33萬m3/（km2·d），按日變化系數1.3考慮，居住用地地均用水量指標（最高日）僅為0.43萬m3/（km2·d）。遠低于規范取值1.7～2.5萬m3（km2·d）。

為此，本文中，調查統計了江寧區2005年左右新建小區5座，分析其2011年實際用水量（數據取自江寧區水務集團）、小區面積、小區入住率（現場調查）等數據，調查結果如表3。

3.3 居住用地用水量指標取值

根據表3和右圖，五座典型小區居住用地地均用水量為0.44-1.0萬m3（km2·d），遠低于《城市給水工程規劃規范》（GB50282-98）中規定的地均居住用地用水量指標，但與《室外給水設計規范》（GB50013-2006）和《城市居民生活用水量標準》（GB/T50331-2002）基本匹配，因此，結合江寧區現狀供水情況及相關規范數據，居住用地用水量指標建議取0.5-1.0萬m3（km2·d）。

其中，居住小區以小高層和高層為主的區域，居住用地用水量指標建議取上限；居住小區以多層為主的區域，居住用地用水量指標建議取下限。

4 結論

在城市給水規劃中，合理確定用水量指標非常重要，直接關系到用水量預測，管網規劃規模的合理性。而規范中取值由于其為全國通用指標、編制時間較久遠、指標選取偏大等原因，不便于選取，因此，本文通過對南京市江寧區居住用地用水量指標的取值分析，確定居住用地地均用水量指標為0.5-1.0萬m3/（km2·d），一方面對本地區給水指標選取提供了參考依據，另一方面也可為相似地區提供參考。

參考文獻

1 葉曉東. 居住用地用水量指標估算_以寧波市中心城區為例. 中國城市規劃年會，2009

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關鍵詞：節地模式；居住區；住宅建設用地；規劃

1．節地模式的理念

我國人口眾多、人均資源相對不足，后備資源十分稀缺，人多地少的矛盾日益突出。在充分認識到節約能源、資源的重要性和緊迫性的基礎上，我國中央政府多次出臺有關大力發展“節能省地型”住宅和公共建筑的政策。對于建筑節地，建設部專家認為節地著重從三個層面抓好。一是規劃層面，合理規劃布局，提高土地利用的集約和節約程度；二是加大墻改力度，進一步減少粘土磚生產對耕地的占用和破壞；三是深入開發利用城市地下空間。從節地模式入手，探討居住區如何合理規劃住宅建設用地，以節約利用土地資源，是緩解城市住宅發展與土地資源緊缺矛盾的客觀需要，是實現可持續發展的必然需要。

2．我國居住區建設目前存在的問題

2.1別墅、低密度住宅占用大量土地

別墅、低密度住宅占用了大量的土地，如別墅區容積率為0.3-0.5，戶均占地面積達到800m2。如果按照城市人均住居用地16-28m2人，家庭平均每戶3人計算，擁有一套別墅占用了可供近30戶普通住宅的土地面積。

2.2大面積戶型過度消耗資源，中小戶型住宅比例仍不足

目前我國90m2以下套型住房的供應量不足20%，而在2002年日本、瑞典、德國這3個發達國家新建住宅的平均面積就為85m2，90m2，99m2。2009年我國住宅批準預售面積1530萬平方米，其中建筑面積為0-90m2的住宅僅占20.6%，與《國務院辦公廳轉發建設部等九部門關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中規定“凡新審批、新開工的商品住房建設，90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”的要求仍有差距。

2.3住宅建設無序外延擴張，缺乏有效控制

粗放型的土地開發方式，使城市以無休止的“攤大餅”來解決廣大老百姓的居住問題。在我國許多城市，居住區建設向郊區發展，用地面積和規模過大，占用大量耕地，土地利用浪費嚴重。而郊區的開發居住區又以低密度，低容積率，大戶型來吸引購買，造成進一步的土地浪費。3．居住區合理規劃住宅建設用地的節地措施

3.1合理開發山坡地

隨著住宅建設不斷迅速發展，可開發的土地資源越來越少，迫切需要對山坡地進行改良后使用。山坡地住宅的開發是節約用地和解決住宅問題的重要出路。

3.1.1山地住宅的節地規劃設計

山地居住區受基地和地形環境的影響大，在規劃設計中，首先應綜合考慮道路、坡度、坡向、地質、植被等因素，有效的對土地進行利用，做到建設與保護的協調統一。

3.1.2科學分析日照，確定日照間距

規劃設計中對住宅布置間距產生主要影響的是日照間距，在山地住宅建設中，將建筑布置在南向坡，可適當減小日照間距，從而提高住宅的密度和容積率，節地效果明顯。同時可以結合在平地上常用的利用坡屋面及退臺屋面縮短住宅間距。

3.1.3結合山地，合理利用高差

在山地丘陵地區，可以利用坡地，將單棟住宅樓的入口層設在中間，使任何一層到達入口層都不超過我國多層建筑規范（六層及以下可以不設電梯），不僅減少交通面積和施工成本，還可提高住宅層數，提高用地的容積率和建筑密度。如重慶地區某些中高層住宅不設電梯，只是利用地形在住宅樓中間設入口，使人上行或下行達到所住樓層入戶，把中高層住棟變多層使用，達到了節地的目的。

3.1.4充分利用立體空間

山地住區對建筑的設計可用錯層、躍層，利用地形分層筑臺，退臺，爬坡，疊落等多種靈活的手法處理。應利用地形高差、屋頂布置綠化、庭院或活動場地等，對多層次的立體空間進行充分利用。

3.2積極挖掘地下空間

3.2.1大面積綠地地下停車庫

地上綠化，地下停車，可大幅減少小區內地面停車用地，也即減少道路用地，而提高小區綠化用地，不僅改善了小區的環境質量，而且節約了土地，提高了小區土地利用效益。

3.2.2相對集中的布置方式

綠地地下停車場的布局采用集中與分散相結合的原則，在盡可能保證停車場服務半徑合理的前提下以集中設置為主。地下停車場一般可選在居住區中心公園綠地、小區中心公園綠地、組團綠地的下面。利用綠地建設地下車庫時，車庫規模受到綠地面積大小、地形是否規則以及周邊道路布局的制約，為了經濟地利用建設用地，也為了更好地處理地下停車庫的規劃，居住區綠地應采用適當集中的布置方式。

3.2.3便捷的交通出入

為最大限度地實現居住區地面人行與車行分離以保障交通安全、減少噪聲及廢氣污染，創造安全舒適、寧靜、健康的外部空間環境，地下停車場出入口應以坡道與小區周圍的車行干道或支路直接連通，或以地下、半地下露天塹壕式道路與居住區外的車行道相連；同時還應為車主設置方便的步行專用出入口或者在單元出入口設置通往地下車庫的樓梯。

3.3居住區的三維立體規劃

居住區的三維立體規劃是空間的過度密集化導致居住空間的分層，即居住小區采用不同標高來實現各種功能。城市高密度開發使居住環境變差，立體規劃可以有效的節約用地，便于資源充分利用，如地下停車場可統一設計利用，裙房可相連成片，營建“空中花園”，人車實現分流，讓空間真正立體化。

隨著城市人口密度的加大，二維化的功能分區的不能滿足城市人口的大量聚集所產生的巨大壓力，只有通過三維規劃，利用不同標高的空間立體組合，充分利用空中花園和地下空間才能實現高效空間利用。因此，把小區做為一個緊湊的空間進行設計，將公共空間設置在多個平面，形成地面和空中的協調互動。綜合利用地下、地上空間，如利用地下空間布局配套公建及停車場庫。

3.4考慮用地周邊條件，將不同性質用地綜合布局

居住區如位于城市鐵路用地、城市公園或公共綠地、綠隔空間、城市主要道路等周邊，可以占用一定的城市公共空間資源；如將居住配套的中小學和托幼等教育設施、集中公共綠地、配套或非配套公建等用地與住宅用地綜合布局。

3.5板塔結合組合方式

在容積率壓力大、中小戶型比例大的項目中，板塔結合式住宅可以較好的解決各種資源的占用與分配問題。將板連塔分割為幾部分，分別定性為塔或板。然后分別參照我國建筑日照設計規范進行計算，可以有效地縮減建筑間距。

3.6利用住宅樓棟斜邊單元

利用住宅的斜邊單元也是節地的有效措施，斜邊單元幾個特點：①斜邊單元日照上較有優勢，傾斜20o以上即可按日照間距計算；②斜邊單元輪廓線舒展從而面積增大，且爭取了更大的采光面，因此斜單元的戶型往往采光通風較好。

參考文獻：

[1]聶蘭生，鄒穎.21世紀中國大城市居住形態解析[M].大津大學出版社，2004.

[2]董國良，張亦周.節地城市發展模式――JD模式與可持續發展城市論[M].中國建筑工業出版社，2006.

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關鍵詞：居住用地布局； 相關因素； 規律

Abstract:The layout of living space is an important part of house-building plan. The main influence factors are humans and land, situation and policy, management and administration, environment and landscape, and so on. Its concrete requirements are as follows: Better the orientation of development and build a compact city; Satisfy the need of the layout of living space first and insist on putting the benefits of people in the first place; work near one lives and shorten the traveling time; keep the economy law and make use of the land reasonably; ensure the scale of the land and make the management and administration convenient; care for the weak group and give priority to safeguard the land; scatter and help the weak group and make the society get together; consider different degrees of building and improve the urban landscape; attached living space should be strictly controlled; find different space resources and adjust to the market requirement.

Keywords:the layout of living space； relevant factors； law

中圖分類號：TU984.1

文獻標識碼：A

文章編號：1008-0422（2009）06-0078-04

安居樂業是人民生活的基本需求，安居才能樂業，樂業才能發揮人的創造力，進而推動人類社會的發展和進步。城市是人類聚居地，是人們生活和工作的空間，現代文明社會既要求人盡其才、人盡其力，也應以人為本，為人們提供良好的生存條件。作為人類日常生活中體量最大的生活物資，住房建設需要耗費巨大的資源和財富，在我國當前社會經濟發展水平仍不高的前提下，政府尚無法完全滿足人們的住房需求。然而，執政為民的理念與建設社會主義和諧社會的目標，要求黨和政府盡最大努力，滿足人們最基本的居住需求。

近年來，黨和政府高度重視住房問題，先后出臺了一系列的住房政策，目的就是要建立完善的住房保障體系，滿足人們最基本的住房需求。考慮到我國人多地少、資源不足的基本國情，我國的住房建設必須走資源節約型和環境友好型道路。為此，國務院辦公廳于2006年5月轉發了建設部等部門《關于調整住房供應結構、穩定住房價格的意見》（[2006]37號），特別指出要制定和實施住房建設規劃，發揮規劃對資源配置的宏觀調控作用，科學指導城市住房建設。而在編制城市住房建設規劃中，研究影響城市居住用地布局的相關因素，充分掌握居住用地布局的基本規律，創建和諧的城市居住模式是決定規劃成功與否的關鍵。

1城市居住用地的概念和類型

城市居住用地有廣義、中義、狹義三種概念，各有其相應的城市用地類型。

1.1廣義的城市居住用地

廣義的城市居住用地是指城市中所有為人們提供居住（包括長期、中期、短期）空間的建設用地。長期居住即是常住，其人員主要是城市常住人口（包括城市戶籍居民和城中村村民），居住場所主要是住宅；中期居住是指非城市戶籍人口連續居住3個月以上，人員包括城市中的外交人員、駐軍、學生、農民工（主要在建筑工地、工業企業、服務行業）、囚犯等，居住場所主要是宿舍；短期居住是指非城市戶籍人口因公務、商務、會議、旅游等活動而在城市中短暫住宿，其居住場所主要是各類旅館。廣義的城市居住用地包括《城市用地分類和建設用地標準》(GBJ 137-90)中的城市居住用地（R）、村鎮居住用地（E61）、商住混合用地（C2-R）、旅館用地（C25）和各單位附屬的宿舍用地（尚無統一代號）等。從建設和諧社會目標出發，需要城市總體規劃進行科學的統籌與安排。

1.2中義的城市居住用地

中義的城市居住用地是指用于建設居住設施（包括住宅、宿舍等），其資源配置主要依賴市場調節，但有時又需要政府直接引導與控制的建設用地，其范圍包括城市居住用地（R）、村鎮居住用地（E61）、商住混合用地（C2-R）和部分單位（工業企業、商業、市政基礎設施等）附屬的宿舍用地（尚無統一代號）等。中義的城市居住用地就是城市住房建設規劃的調整范疇。旅館建設完全可通過市場配置，政府不用直接插手，而外交人員居住的使領館、軍隊的營房、學校的學生宿舍、囚犯居住的監獄宿舍等建設完全由政府掌控，根本不存在市場調節，因此也不需要城市住房建設規劃來指導與控制。

1.3狹義的城市居住用地

狹義的城市居住用地就是指《城市用地分類和建設用地標準》(GBJ 137-90)中的城市居住用地，按標準分為一、二、三類居住用地（R1、R2、R3），而在實際運作中常按擋次不同分為別墅用地、多層商品住宅用地、二類高層商品住宅用地、一類高層商品住宅用地、廉租住房用地、經濟適用住房用地。許多城市在編制住房建設規劃時，僅考慮狹義的城市居住用地的規模預測和規劃布局，由于對城市規劃建設用地范圍內的村民安置建房沒有考慮，導致征地拆遷阻力大，規劃實施困難。另外，許多城市農民工數量龐大，農民工的居住問題形勢嚴峻，需要住房建設規劃引導與控制。

2影響城市居住用地布局的相關因素

編制城市住房建設規劃，首先要科學預測各類居住用地的需求量，其次就是進行各類居住用地的合理布局，為此必須研究影響城市居住用地布局的各種因素，分析其特點和要求。

2.1人的因素

（1）階層：人們的經濟狀況和收入水平決定其社會地位，即階層歸屬。不同的社會階層因其經濟實力不同，住房要求也不一樣。目前，我國將城市居民分為高收入階層、中高收入階層、中低收入階層、低收入階層和最低收入階層。高收入階層一般要求住大套型住宅，甚至是別墅；中高收入階層一般要求住較大套型住宅；中低收入階層則面向中小套型住宅（單戶建筑面積90平方米以下）；低收入階層只能購買經濟適用住房；最低收入階層則只有靠政府提供廉租住房。各類房地產項目的開發定位，實質上是階層因素決定的。

（2）職業：城市勞動人口的職業按所從事的產業劃分，可分為第一產業人員、第二產業人員、第三產業人員。一般地，第三產業位于城市中心，因此第三產業人員緊鄰城市中心居住；第二產業主要指工業，常集中成為工業區，第二產業人員多近工業區居住；第一產業主要為城市提供肉、蛋、奶、蔬菜等副食品，常位于城市郊區，而且大多為郊區農民承擔，因此第一產業人員多鄰居在城市邊沿地帶。另外，從事第三產業的人員中，職業差別也很大，不同的職業甚至就分屬不同的社會階層，因此也影響到住房需求。一些壟斷型經濟部門，員工享受企業變相的住房補貼，常通過團購建設集中居住的小區。一些黨和國家機關則通過建設所謂公務員小區，享受政策優惠。

（3）年齡：不同年齡階段的人有著不同的住房要求。青年人由于工作時間不長，收入一般不高，購買力普遍較低，大多只能購買中小套型商品住宅。青年人工作任務重，為了方便工作，居住地宜靠近工作地。中年家庭因子女在父母身邊，甚至還有老人，人口相對較多，對居住面積要求較高。老年家庭因子女已分戶，而且大套型住宅保潔勞動強度大，又適宜居住中小套型住宅。老年生活的主要目的是頤養天年，其居住用地最強調生態環境質量。由于城市中心就業機會多，而城市郊區環境質量好，因此隨著年齡的增長，人們的居住地有遠離城市中心的趨勢。

（4）姓氏與宗族：我國的農村大多為同姓宗親聚族而居，村民有著共同的血緣聯系紐帶，這是難以割舍的。隨著城市的發展和擴張，城市邊沿的村莊被不斷地并入城市，成為城中村。城中村是一個特殊的社區，雖然置身城市，但仍保持著濃厚的農村色彩。村莊是祖居地，故土難離，村民一般不愿離村獨居。祖傳的舊居即使不適應現代生活，也要保留以示敬祖。村莊布局保持原有格局，建筑密度大，以多層和低層住宅為主，整體容積率并不高。由于村民從事農業生產，為了方便生產，生產與生活設施較為混雜，總體居住質量不高。由于農民整體素質不高，一些陳舊觀念影響村莊布局。

（5）民族和宗教：我國實行民族平等政策，不存在民族歧視，民族因素對居住的影響較小。我國雖然實行自由，但倡導無神論，宗教對人民價值取向和消費觀念的影響也較小，對住房建設的影響也較小。

2.2土地因素

（1）區位條件：住宅價格構成中的一個重要項目就是土地成本，而地價又是土地成本的核心。城市地理學中B?W?伯吉斯（B?W?Burgess）的同心圓模式、H?霍伊特（Homer Hoyt）的放射扇形模式、哈里斯（Harris）和烏曼(Ullman)的多核心模式解釋了地價和區位的基本關系。一般地，城市中心地價較高，適宜于商業；城市邊沿則地價較低，從降低住房價格考慮，城市居住用地宜布局在城市邊沿地帶。對于與外界交往活動較少的老年人，其居住用地（如老年公寓）最好是遠離鬧市，選址在環境優美的遠郊地帶。

（2）交通條件：居住、工作、交通、游憩是城市的四大活動，居住與工作之間必須通過交通才能實現位置的轉移，因此，交通便利程度是居住用地選址科學性的關鍵。居住用地與工作地點接近，縮短交通距離，能大幅節省交通成本，這是居住用地選址的優先方向。如果居住用地與工作地點位置已定，則應改善交通條件。高收入階層可依賴私家車出行，因此面向高收入階層的別墅、大套型商品房用地可選址在遠郊。中低收入階層出行則只能依靠公共交通，因此中小套型住宅、經濟適用住房、廉租住房用地均應有方便的公共交通。

（3）公共服務設施配套：多彩而有序的城市生活，需要有多種為之服務的公共設施來支持。城市公共設施的內容和規模，在一定程度上反映出城市的文化生活和物質生活水平，特別是商業、教育、醫療衛生設施更是人們日常生活必不可少的內容，因此居住用地宜盡量靠近各級城市公共服務中心，否則要加強公共服務設施的配套建設。

（4）環境與安全：近山、臨水的城市用地環境質量較高，適宜人們居住，因此宜盡可能規劃為居住用地。而大氣污染、噪聲、水污染較嚴重的地方則不適宜居住，盡量不要規劃為居住用地。另外，靠近殯儀館、墓地等具有不良心理作用的設施用地，也不宜規劃為居住用地。存在安全隱患（包括地質災害）的地段，則更不能規劃為居住用地。

（5）地形與地質：地形坡度較大的用地不適宜布置條形住宅，而適宜布置點式住宅，為了提高土地利用率，可考慮建設點式高層住宅。如果坡度再大，點式高層住宅可能導致地基不穩，則只能布置低層的別墅建筑。地質狀況的影響大致相同，如果基礎投入過大不經濟，可考慮建設低層的別墅。如果地質隱患嚴重，則不能規劃為居住用地。

2.3形勢與政策

（1）統籌城鄉發展

科學發展觀要求城鄉規劃要統籌城鄉發展，即要改變城鄉二元結構，實現以城帶鄉、以工促農、城鄉互動、協調發展。為此，城市規劃要充分考慮服務農村社會經濟發展，特別要為進城務工農民（即農民工）提供必要的生產與生活條件。2007年12月，建設部等五部門《關于改善農民工居住條件的指導意見》（建住房[2007]276號）提出要“把改善農民工居住條件作為解決城市低收入家庭住房困難工作的一項重要內容”來抓。因此城市住房建設規劃必須安排為農民工居住服務的用地。另外，城市周邊的村莊即將劃入城市規劃建設范圍，從保護失地農民切身利益出發，要求進行合理安置，也就要安排必要的村民居住用地。

（2）“兩型”社會建設

我國是一個人多地少、人均資源貧乏的國家，為了實現可持續發展，中央提出了建設“資源節約型、環境友好型”社會的目標，在城市建設中提出了“節水、節地、節能、節材”要求。城市規劃中，相對集中布局和緊湊發展，同時適度地提高土地開發建設的強度，可以在滿足一定的環境質量的前提下，實現“四節”目標，因此宜適度地緊湊布局，建設“緊湊型”城市。城市居住用地布局必須有利于“緊湊型”城市發展，推進“兩型”社會建設。

（3）和諧社會建設

許多社會現象和事件表明，貧窮是社會矛盾和沖突的主要根源。低收入階層由于生活艱難，社會地位較低，往往存在心理不平衡，容易滋生不滿情緒，如果受到挑動，可能引起社會沖突。另外，低收入階層往往受教育較少，道德水準和法制觀念也相對較差，發生違法犯罪行為的幾率相對較高。而當低收入階層大范圍集中，形成所謂“貧民窟”，則更會增加社會矛盾和沖突的幾率。為此城市居住用地布局時，服務低收入階層和最低收入階層的經濟適用住房和廉租住房用地不宜過于集中。小規模的低收入階層和最低收入階層社區，有利于實施社會幫扶與救助，促進社會和諧。

2.4經營與管理

城市的居住小區建成后，為了保證環境質量與安全，必須實行物業管理，為此必須引進市場機制的物業公司進行經營。從方便物業管理考慮，城市居住小區以同一階層聚居為佳，因為同一階層的居民在經濟能力、文化水平、價值觀念等方面接近，便于思想溝通和意見統一。差距太大的階層聚于同一小區，將帶來管理不便。近年來，湖南省有關部門下文要求各地在普通商品住宅開發中附帶建設經濟適用房和廉租房，開發商普遍不愿接受，因為混雜在普通商品住宅中的廉租房的住戶，連繳納物業管理費都有困難，給物業管理帶來障礙。

2.5環境與景觀

城市居住用地占據城市規劃建設總用地的相當比率（一般為20~32%），對城市環境與景觀的影響巨大。城市中各類住房因服務對象不同，消費能力各異，因此建設檔次也各不相同。為高收入階層和中高收入階層服務的別墅、高檔住宅，建設檔次較高，對改善城市景觀有極大的促進作用。而為低收入階層和最低收入階層服務的經濟適用住房和廉租住房，為節省成本，建設檔次自然較低，對城市景觀可能有負面影響。而城中村村民自建住宅，因經濟能力有限，建設水平普遍不高，往往有損城市景觀。

3城市居住用地布局的基本要求

城市居住用地布局實質上就是城市社會形態的構建過程，科學布局有利于提升人民生活質量與促進社會和諧穩定，為此城市居住用地布局應充分考慮其相關影響因素，滿足其基本要求。

3.1優化發展方向，建設緊湊城市

城市居住用地的發展方向應與城市總體規劃確定的城市發展方向保持一致。城市居住用地盡量依托城市建成區，保證城市用地布局的緊湊。集中型形態的城市，居住用地可向四周逐漸延伸。分散型形態的城市，居住用地宜向各組團的幾何中心發展，以促進城市集中和緊湊。城市居住用地不宜跳躍式發展，否則將增加公共服務設施和市政基礎設施配套建設投入。

3.2堅持以人為本，居住用地優先

市民是城市的主人，城市規劃中應將用地條件最好的土地規劃為居住用地。靠近城市的各級公共服務中心的用地能方便人們生活，交通便捷的地段應能方便人民出行，近山臨水或鄰近公園綠地的用地生態質量較好，地形和工程地質條件較好的用地可以減少基礎建設投資，宜規劃為居住用地。反之，存在安全隱患的地段，則不得規劃為居住用地。

3.3居住鄰近就業，縮短通程時間

城市居住用地應盡量鄰近居住人口的就業地點，以方便人們上下班，因此城市中心的邊沿應布置居住用地，城市工業區的邊沿應考慮生活配套用地。城市中心和工業區的邊沿缺少理想用地的，則應通過改善交通條件，以縮短通程時間。對于以公交為主要出行方式的低收入階層，為其服務的經濟適用住房和廉租住房用地必須緊鄰公交干線，最好是依托交通樞紐。

3.4遵循經濟規律，合理利用土地

市場經濟條件下，土地既是資源也是商品，取得土地使用權必須付出代價，因此土地使用必須慎重考慮經濟性，應充分發揮其經濟效益。環境質量和建設條件較好的地段是城市的稀有資源，應充分加以開發與利用，宜建設高層住宅，以提高開發效益。隨著城市化進程不斷推進，土地資源日益稀缺，建設高層住宅是大勢所趨。對于一些建設條件較差（如坡度大于25%或地耐力小于6 t/m2）但環境質量較好的土地，可考慮發展別墅區。

3.5保證地塊規模，方便經營管理

從考慮公共服務設施配套建設的投資效益、物業管理的成本與效益出發，城市住宅開發以小區規模為佳，絕對不宜小于組團規模。住宅開發規模過小，公共服務設施配套建設不經濟，將影響投資熱情，從而影響生活舒適度，另外物業管理成本將隨之提高。因此城市居住用地地塊面積宜為10~35hm2，不宜小于4hm2。小于4hm2的零星用地可規劃為經濟適用住房和廉租住房用地。

3.6關心弱勢群體，優先保障用地

城市低收入階層、最低收入階層、城中村的村民和農民工均屬城市弱勢群體。弱勢群體難以通過自身力量改善居住條件，只有依靠政府和社會救助。為了緩和社會矛盾，應當優先保障其居住用地。

（1）經濟適用住房的廉租房用地：宜“大分散小集中”，盡量使居住與就業地點鄰近，以縮短出行距離。考慮居民出行主要依賴公共交通，地址宜靠近公交站點。經濟適用住房和廉租住房建設宜盡量利用一些地價較低的土地，以降低成本。破產或改制企業，宜利用現有土地建設經濟適用住房或廉租住房，有效安置職工。政府直管公房應盡可能改作廉租房。

（2）村民居住用地：宜以村組為單位集中布置，盡可能在本村組集體土地范圍內安置。城中村改造時，要考慮農民工的居住需要，在符合城市規劃和土地利用總體規劃的前提下，集中建設向農民工出租的集體宿舍，建設用地不得采取以租代征方式供應，建設項目不得變相搞房地產開發。

（3）農民工居住用地：農民工集體宿舍宜靠其工作場所，以縮短上班距離。招用農民工較多的企業，應在依法取得的企業用地范圍內建設集體宿舍。農民工集中的開發區和工業園，應按照集約用地的原則，集中建設集體宿舍，由用工單位承租后向農民工提供，或由農民工直接承租，但不得按商品住房標準出售或出租。

3.7分散弱勢群體，促進社會融合

經濟適用住房和廉租住房用地規模過大，讓社會弱勢群體過于集中，如同成為“貧民窟”，導致社會隔閡和社會沖突，可能滋生嚴重的社會問題，不利于社會和諧與穩定，因此經濟適用住房和廉租住房建設用地宜“大分散小集中”。在全市范圍內宜相對分散，以避免社會隱患，而在以城市街道辦事處為單位的范圍內宜相對集中，既可提高土地利用率，降低建設成本，也有利于增進社會交流與互助。

3.8考慮建筑檔次，改善城市景觀

城市的不同地段對景觀要求各不相同，總體來說，城市人流、車流密集的公共場所（城市中心區、城市廣場周邊、城市主干道兩側、城市主要出入口附近），景觀要求相對較高，而一些城市人流、車流密度較低的區域（如城市邊沿、支道兩側，則相對低一些）。因此城市中心區、城市廣場周邊、城市主干道兩側、城市主要出入口附近宜布置高檔住宅用地（包括別墅區），而城市邊沿、支道兩側等到處則可布置經濟適用住房、廉租住房用地和村民居住用地。

3.9附屬居住用地，嚴格控制規模

城市工業企業和市政基礎設施要求全天候作業，一般實行一天三班制，其作息制度具有特殊性。為了方便員工上下班和合理休息，一般需要在廠區或車間附近建設供員居住的宿舍。為了節約用地，國家規定工業企業的生活配套用地不超出總用的7%，而且不得建設成套的住宅。對于市政基礎設施，可以參照工業企業的規定實施，以利于強化規劃管理與控制。

3.10挖掘空間資源，適應市場需求

商業用地不屬于城市住房建設規劃的規范范圍，但其上空常配建住宅，因此住房建設規劃應對配建住宅提出指導意見。在國家對城市住房結構基本限定的條件下，商業用地配建住宅是對城市商品住宅市場的有益補充。商業用地配建住宅的套型可根據市場需求自由調節，可緩解住房建設規劃關于住房結構的剛性規定可能造成的市場沖擊。對于商住用地規模過大的城市，必要時應適當壓縮居住用地規模。

參考文獻:

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［2］ 丁健著.現代城市經濟.上海：同濟大學出版社，2001.5.

［3］ 夏南凱，王耀武等著.城市開發導論.上海：同濟大學出版社，2003.4.

［4］ 楊貴慶著.城市社會心理學.上海：同濟大學出版社，2002.10.

［5］ 朱喜鋼著.城市空間集中與分散論.北京：中國建筑工業出版社，2002.

篇4

關鍵詞：綠色建筑評價標準；不足；完善

Abstract：Analysis green building evaluation work , Combined with relevant state laws and regulations, Find the “green building evaluation standards”in the shortcomings , From the urban planning and design work practice Angle , Put forward the Suggestions and revised to adjust and improve

Key Words: Green building evaluation standard;shortage; perfect

中圖分類號：TS958.1+7文獻標識碼：A文章編碼：

1 引言

國家標準《綠色建筑評價標準》（GB/T50378-2006，以下簡稱《標準》）自2006年6月1日實施至今，是總結我國綠色建筑方面的實踐經驗和研究成果，借鑒國際先進經驗制定的第一部多目標、多層次的綠色建筑綜合評價標準。該標準明確了綠色建筑的定義、評價指標和評價方法，確立了我國以“四節一環保”(節能、節地、節水、節材、保護環境和減少污染)為核心內容的綠色建筑發展理念和評價體系 。《綠色建筑評價標準》已經成為我國各級、各類綠色建筑標準研究和編制的重要基礎, 有效指導了我國綠色建筑實踐。截止2011年8月, 中國城市科學研究會共組織完成108個綠色建筑設計項目、2個綠色建筑運行項目的評審工作[[1] /news.php?act=pageh&id=34]。多個省、市、自治區、直轄市也依據此標準，詳細深化制定了各地方《綠色建筑評價標準》。

隨著綠色建筑各項工作逐步推進，綠色建筑內涵和外延不斷豐富，各行業、各類別建筑踐行綠色理念的需求不斷提出，新的城市規劃編制法律法規的實施，現行《綠色建筑評價標準》已不能完全適應現階段綠色建筑實踐及評價工作的需要。筆者長期從事城市規劃與設計工作，認為就《標準》中部分條文，特別是住宅建筑節地方面的部分內容，值得進一步修訂與調整，另外就綠色建筑項目申報與評審中出現的一些不足，也一并提出，與廣大同仁共同探討。

2 現行《綠色建筑評價標準》中人均居住用地指標的調整

2.1現行《綠色建筑評價標準》中規定的人均居住用地指標與當前部分法規及各地建設實踐存在沖突

《綠色建筑評價標準》中第 4.1.3中規定：“人均居住用地指標：低層不高于43㎡、多層不高于28㎡、中高層不高于24㎡、高層不高于15㎡”，此規定與當前法規及建設實踐存在沖突：

2.1 .1與新修訂的《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GBJ137-2011）規定的人均居住用地指標存在差異

2011年1月1日，中華人民共和國住房和城鄉建設部、中華人民共和國技術質量監督檢驗檢疫總局聯合的《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）實施。《城市用地分類與規劃建設用地標準》用于城市總體規劃階段。其中，第4.3.1強制性條文[[2]中華人民共和國國家標準.城市用地分類與規劃建設用地標準 [M] 北京 中國建筑工業出版社.2011：P12]規定人均居住用地面積為表1所示：

表1 人均居住用地面積指標（m2/人）

注： 表1摘自《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB50137-2011）

對比《綠色建筑評價標準》第 4.1.3和表1可以看出，《綠色建筑評價標準》以低層、多層、中高層、高層建筑作為人均居住指標劃分依據，而《城市用地分類與規劃建設用地標準》是以建筑氣候區劃作為劃分依據，兩者在最低上限數值和最高上限數值也存在差異，在新的《綠色建筑評價標準》建議給以調整。

2.1 .2與《城市居住區規劃設計規范》（GB 50180—932002年修訂版）規定的人均居住用地指標存在沖突

《城市居住區規劃設計規范》（GB 50180—932002年修訂版）中第3.0.3款[[3]中華人民共和國國家標準.《城市居住區規劃設計規范》（GB 50180—932002年修訂版）[M] 北京 中國建筑工業出版社.2002：P2]規定人均居住區用地控制指標應符合以下規定（見表2 ）：

表2 人均居住區用地控制指標 (m2/人)

注： 表2摘自《城市居住區規劃設計規范（GB 50180—932002年修訂版每戶以3.2人計）

對比《綠色建筑評價標準》第 4.1.3和表2可以看出，《綠色建筑評價標準》以低層、多層、中高層、高層建筑作為人均居住指標劃分依據，而《城市居住區規劃設計規范》增加了居住區規模、層數、建筑氣候區劃等幾條標準，兩者在最低上限數值和最高上限數值也存在差異。

《城市居住區規劃設計規范（GB 50180—93）》大多用于城市詳細規劃階段，《城市用地分類與規劃建設用地標準》（2011）與《城市居住區規劃設計規范》（2002）兩個指標的出入屬于正常情況，綠色建筑住宅評價應屬于詳細規劃階段，故應采用《城市居住區規劃設計規范》。

2.1 .3與各地建設實踐存在差異

《北京市綠色建筑評價標準》[[4]北京市質量技術監督局.《北京市綠色建筑評價標準》 2011]（2011年12月1日實施）中規定：依據實際人口居住現狀，居住區人口按每戶2.8人計算。據此，規定人均居住用地指標為低層不高于49平方米，多層不高于32平方米，7到9層的中高層不高于27平方米，大于或等于10層的高層不高于17平方米。與《綠色建筑評價標準》人均用地指標相比，有突破。

《重慶市綠色建筑評價標準》（2009年），規定人均居住用地指標為低層不高于38平方米，多層不高于28平方米，中高層不高于20平方米，大于或等于10層的高層不高于12平方米。與《綠色建筑評價標準》人均用地指標相比，存在不足量。

2.2調整建議

篇5

1．1福州市城市總體規劃(2011－2020)新一輪城市總體規劃將南臺島新城劃為優化整合區，規劃居住用地3783．3hm2，按人均40m2左右居住用地計，可容納96萬人，2020年規劃人口即按96萬人計。總體規劃按人均居住用地指標來測算人口規模，結果會偏小，源于人均居住用地指標取得偏高，同時規劃居住用地包含了居住配套設施用地，也影響了人口預測規模的準確度。

1．2南臺島概念規劃及重點區域城市設計規劃居住用地3175hm2，規劃總人口118萬人。該規劃對居住用地的規劃布局，綜合考慮了配套設施、綠化空間、環境品質等因素，并基于最優的城市空間形態與環境，確定較為合理的開發強度與控制指標，在此基礎上根據建筑量測算人口規模，與實際更為接近一步。但由于開發強度(主要是容積率指標)是從最優的空間形態與環境出發來確定的，因而容積率較實際(近幾年出讓地塊的指標)低一些，由此導致人口規模也略偏小。

2基于多視角的人口容量測算

人口容量與居住用地規模、開發強度密切相關，同時也與公共服務設施、市政公用設施、水資源、道路交通等的支撐與承載力相輔相成，與一定的服務水平與品質相對應，此外，還與一定的綠化環境質量相關聯。為此，從居住建筑容量、資源承載能力、設施服務水平、綠化環境質量等多視角研究南臺島人口容量的合理測算。

2．1基于居住建筑容量的人口容量測算將規劃居住人口分為兩部分，一是現狀保留住宅容納的人口，二是可開發用地中居住用地所新增的人口。根據規劃統計和GIS分析，南臺島現狀保留住宅用地(含綜合用地)1331hm2，保留建筑面積2865萬平方米，平均容積率約2．15，其中保留住宅建筑面積2626．64萬平方米，保留人口65．64萬人(含已批待建、在建住宅的人口)。可開發用地3378．49hm2，根據控制性詳細規劃方案，除東部新城、淮安頭兩部分外的區域，規劃一類居住用地1．7hm2，二類居住用地1371．54hm2，商住綜合用地385．66hm2。結合現狀保留居住用地的平均容積率(一類居住用地0．43，二類居住用地2．25，商住綜合用地2．65)，考慮到南臺島大部分均屬于第二類建設區，且受義序機場限高的影響，以及營造更為良好的居住環境的目標導向，可開發居住用地的容積率不宜取太高，建議按略低于現狀平均容積率來取值，一類居住用地取0．4，二類居住用地取2．0，商住綜合用地取2．5，由此規劃新增的純住宅建筑面積約3336．35萬平方米，新增人口約83．41萬人(注:一類、二類居住用地中商業建筑面積按總建筑面積的3%計，商住綜合用地中居住建筑面積與商業建筑面積按30%:70%計，戶均建筑面積按120m2/戶、戶均人口按3人/戶計)，外加東部新城、淮安頭兩個區域的規劃人口33萬人、3萬人，則南臺島規劃新增人口總計119．41萬人。綜上，南臺島可容納的人口總計185萬人，若考慮20%空置率，則可容納人口為148萬人。

2．2基于公共服務設施服務能力的人口容量測算規劃人口規模的合理性與公共設施、基礎設施的合理承載是相輔相成的，根據已編制的文教體衛公共服務設施規劃在南臺島的設施布點與配建規模，對照相關規范和標準，可反推其可服務的人口規模，以此作為確定南臺島合理人口容量的重要參考。(1)中小學規劃的服務人口規模測算在南臺島規劃小學86所，共2220班，總占地164．3hm2，可服務148萬人;在南臺島規劃中學50所，共1788班，總占地186．9hm2，可服務154萬人。(2)文化設施規劃的服務人口規模測算在南臺島規劃25處街道級文化活動中心，按每3－5萬人規劃1處街道級文化活動中心的配建標準，可服務75－125萬人。(3)體育設施規劃的服務人口規模測算在南臺島規劃19處街道級體育活動中心，按每3－5萬人規劃1處街道級體育活動中心的配建標準，可服務57－95萬人。(4)醫療衛生設施規劃的服務人口規模測算在南臺島規劃28處街道級社區衛生服務中心，按每3－5萬人規劃1處街道級社區衛生服務中心的配建標準，可服務84－140萬人。

2．3基于市政公用設施支撐能力的人口容量測算(1)給水設施容量根據《福州市城市總體規劃(2011－2020)》，南臺島人均最高日綜合用水指標取550L/人．d，人均年用水量約為180m3/a。考慮南臺島自身水量供需平衡，規劃50萬m3/d的總供水能力(其中城門水廠20萬m3/d，飛鳳山水廠30萬m3/d)，可以滿足約100萬人口的用水需求。規劃預留給水廠的用地總面積為30hm2(其中城門水廠預留用地15hm2，金山(現為飛鳳山)水廠預留用地15hm2)，測算南臺島的水廠最多可擴建到100萬m3/d，則可以滿足約200萬人口的用水需求。但目前在編的規劃取水泵房和原水主干管均是按50萬m3/d的總規模進行論證和預留。(2)排水設施容量根據相關規劃，2020年南臺島規劃2座污水處理廠，總處理能力可達50萬m3/d，若給水日變化系數取1．13，污水轉化系數取0．8，人均平均日產污指標取390L/人．d，折合142m3/a，可以滿足約128萬人口的服務需求。(3)電力設施容量根據《福州市遠景高壓電力設施布局專項規劃(江南片)》，遠景南臺島由4個通道、8回220kV線路供電，極限輸送能力為3230MW，在滿足N－1供電準則的情況下，極限負荷不應超過2746MW，取極限值的90%作為最高負荷。此外，若220kv進島通道，更換其導線截面及采用雙分裂形式，使220kW線路極限輸送容量翻倍，進而可使其最高電力負荷翻倍，即全島最高電力負荷為4942MW。根據人均綜合用電量指標法進行人口估算，遠景人均綜合用電指標取8000KWH/人•年，最大負荷年實際利用小時數取4500h，測算得規劃電力設施的極限服務人口為137萬人。

2．4基于道路交通承載能力的人口容量測算(1)基于道路指標的測算根據《城市道路交通規劃設計規范》，城市人口人均占有道路用地面積宜為7～15m2，其中道路用地面積宜為6．0～13.5m2/人。按照規劃方案，南臺島規劃道路用地2290．6hm2，人均道路用地按規范若取上限值15．0m2，則規劃總人口為152萬人。(2)基于常規公交服務的測算按照規劃方案，南臺島規劃公交首末站用地20hm2(共31處)，若按每輛標準車用地120m2計算，規劃用地共可容納約1667標臺公交車。根據《福州市城市總體規劃(2011－2020)》，2020年中心城區居民日均出行次數為2．3次，居民公共交通(含軌道)出行比例爭取達到30%以上，軌道交通承擔公共交通的比重達到40%。考慮軌道交通的不確定因素，常規公交出行比例按20%計，居民日均常規公交出行次數為0.46次。根據福州公交客流調查，每標準車日客運量為400～500人次，得出1667標臺公交車可服務181萬人。(3)基于關鍵斷面的測算南臺島面臨交通壓力最大的是跨越閩江的斷面，是整個南臺島交通網絡的資源約束斷面。根據預測，2020年江北城區與南臺島間跨閩江出行量將達到130萬人次/日(南臺島人口按96萬人計)，考慮方向不均勻系數0．6，跨閩江單向出行量達到78萬人次/日。根據總體規劃，跨江出行的公共交通分擔率要達到70%以上，疊加貨運交通，得出跨閩江單向出行量約23．0萬PCU/日。規劃南臺島與江北城區跨閩江通道單向標準車道28條，通道單向通行能力3．8萬PCU/H，則跨閩江通道高峰方向高峰時交通負荷為0．605。按城市總體規劃確定的交通負荷上限值0．78(服務水平D級)推算，跨閩江單向出行量可達到29．6萬PCU/日，則南臺島人口上限需控制在124萬人以內。

2．5基于綠化環境質量的人口容量測算按照南臺島概念性規劃及重點區域城市設計的用地規劃方案，南臺島規劃公共綠地1750．45hm2，按不同的人均公共綠地指標要求，可反算不同綠化環境質量下的人口容量:(1)按國標，人均公共綠地不小于7m2，反算人口規模不得超過250萬人。(2)按新一輪城市總體規劃，2020年人均公共綠地指標達12．5m2，反算人口規模為140萬人。(3)按宜居城市評價指標體系，人均公共綠地10m2，反算人口規模為175萬人。若南臺島按新一輪城市總體規劃確定的96萬人的人口規模進行控制，在上述規劃公共綠地規模之下，人均公共綠地可達18．2m2，不僅遠高于國標的低限要求，也高于宜居城市的評價標準，同時還較大幅度高于新一輪總體規劃確定的目標，綠化環境質量將非常良好。若人口規模突破96萬人，則人均公共綠地指標即降低，人口的擴容是以犧牲良好的綠化環境品質為代價的。為此，著眼于打造“生態智慧島”的目標，需維系南臺島高品質的園林綠化和生態環境，根據相關綠化標準，人口規模宜控制在140萬人以內。（本文來自于《福建建筑》雜志。《福建建筑》雜志簡介詳見）

3結論